Вокруг стенда «СУ-155» на выставке недвижимости в ЦДХ необычайно много народа.
Люди в одинаковых футболках и с красными шариками, на которых написано «Нас надуло «СУ-155», гуляют вокруг стенда и отпугивают потенциальных клиентов — это представители инициативной группы ЖСК «Чертаново-2», которые ждут своих квартир по семь-восемь лет.
Участок под их домами на тот момент не был оформлен, разрешения на строительство нет, хотя возведено уже 12 этажей. Активисты плотной толпой обступают главу московского стройкомплекса Марата Хуснуллина, он обещает встретиться с представителями каждого дома уже «в среду».
Депутат Александр Хинштейн подсчитал, что квартир от «СУ-155» в срок не получили уже 27 000 человек (всего у «СУ-155» 36 000 дольщиков в 77 жилых комплексах по всей стране).
Впрочем, в большинстве этим людям не подходит определение «дольщики», потому что они не заключали договоры долевого участия (ДДУ) в строительстве, а вступали в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
По данным депутата Госдумы Антона Белякова, который с прошлого кризиса занимается проблемами дольщиков, 80% квартир «СУ-155» в Московском регионе продавалось с использованием этой схемы.
Что такое ЖСК?
«97% всех застройщиков области уже работают по 214-ФЗ, — говорит заместитель главы Московской области Герман Елянюшкин. — А Балакин в силу каких-то причин не захотел. Каких? Я не комментирую. Почему они начинали строить дома, не имея разрешений на строительство и пакета документов, это, наверное, вопрос правоохранительным органам».
В начале 2015 года Михаила Балакина вызвали на совещание к вице-премьеру Игорю Шувалову, рассказывает участник совещания. Чиновник обрушился на строителя с критикой за то, что «СУ-155» продолжает тиражировать схему с ЖСК.
Тогда Балакин якобы повернулся к сидевшему тут же главе Сбербанка Герману Грефу и предложил встать на колени, чтобы тот выделил ему кредиты, рассказывает один из участников совещания. «Присылайте бумаги», — ответил Греф.
«Компания была против резкого введения ДДУ, поскольку это оставляло крупных застройщиков без оборотных средств на стадии начального строительства, — говорит заместитель гендиректора «СУ-155» Федор Сарокваша.
— Представим, что «СУ-155» может не уложиться в срок, к примеру, с вводом одновременно 30 многоэтажных домов (такие масштабы). Тогда совокупная сумма штрафов превысит разумные рамки, то есть убьет смысл бизнеса».
«Как правило, застройщики сначала берут деньги в банке, получают разрешения, а потом уже привлекают дольщиков, — объясняет партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский. — Если нет возможности идти в банк, действуют через ЖСК».
С 1 октября 2015 года строительство жилых кварталов по схеме ЖСК, по сути, запрещено, но в ней успели поучаствовать десятки тысяч человек.
«Фактически, при недобросовестном застройщике ЖСК — это та же пирамида, ведь можно начать строительство или собрать деньги на него, не имея ни достаточного количества активов, ни согласованных планов по земельным участкам», — говорит Антон Беляков.
Если ЖСК так удобны, то почему конкуренты «СУ-155» в массе все-таки перешли на договоры долевого участия? Их к этому активно склоняли региональные и муниципальные власти, например, увязывая выдачу разрешений на строительство с работой строго по 214-ФЗ.
Крупные девелоперы — ЛСР, «Мортон» и ПИК — отказались обсуждать такую модель. «Другие тоже использовали такой механизм, но потом отошли», — рассказывает Михаил Мень. «У Балакина до недавнего времени это срабатывало, а у других нет», — объясняет Герман Елянюшкин.
Виталий Можаровский говорит, что до недавнего времени у Михаила Балакина был серьезный административный ресурс, который позволял игнорировать мнение местных властей.
Некоторые участники рынка считают «административным ресурсом» Балакина Владимира Ресина, бывшего главу московского стройкомплекса, у которого владелец «СУ-155» пять лет работал заместителем. Однако документальных подтверждений этому нет.
По сути, на разных объектах «СУ-155» обкатывал одну и ту же схему. Компания презентовала масштабный проект, запускала нулевой цикл и продажи, не собрав всех необходимых документов, привлекала дольщиков и потом давила на администрацию города, вынуждая выдать разрешения в ускоренном темпе.
Заморозка
На высотном здании недалеко от центра Долгопрудного местный интернет-провайдер установил веб-камеры. С их помощью покупатели квартир в корпусах 9, 10 и 11 четвертой очереди микрорайона «Центральный» могли бы наблюдать за строительством своих домов онлайн.
Однако в конце октября камеры транслировали только унылый осенний пейзаж: на площадке не видно людей, краны замерли, стройка остановлена на уровне котлована.
Жительница Долгопрудного Наталья Строганова купила однокомнатную квартиру в четвертой очереди «Центрального» в 2014 году, на старте продаж квадратный метр стоил от 64 000 рублей, а квартира целиком — от 3 млн. Понимала ли она, что идет на риск? «Да, но «СУ-155» — крупная компания, построила, хоть и с задержкой, много корпусов здесь у нас, — говорит Строганова. — ЖСК — это легальная схема. Думали, что пронесет».
Первые полгода на объекте шли работы, вырыли три котлована под три корпуса, забивали сваи. Но летом 2014 года пайщики ЖСК «Западный» (именно он продавал квартиры в микрорайоне «Центральный») увидели, что работы остановились.
Администрация Долгопрудного повесила на официальный сайт объявление, что эта стройка ведется без разрешения на строительство.
Пайщики засыпали «СУ-155» звонками и письмами и не сразу получили ответ: разрешения на строительство нет, поэтому стройка заморожена.
Несколько десятков пайщиков встретились на одном из долгопрудненских интернет-форумов и поняли, что ничего поделать не могут. Заявленный срок окончания строительства — IV квартал 2015 года, но некоторые добросовестные менеджеры предупреждали, чтобы не ждали раньше 2016-го.
Штрафные санкции за срыв сроков в договоре не предусмотрены. Зато есть пункт, что если пайщик потребует вернуть ему деньги, ему их вернут за вычетом 10%.
Теоретически можно отозвать доверенности, выданные сотрудникам «СУ-155» на представление интересов пайщиков в ЖСК, и произвести перевыборы правления, взять власть в свои руки.
Но в ЖСК «Западный» несколько тысяч участников, этот кооператив продает квартиры не только в Долгопрудном, но и в Одинцово, например, а на самом оживленном форуме общаются лишь около 80 будущих соседей — кворум не собрать.
«СУ-155» прикреплял к одному ЖСК несколько жилых комплексов в разных районах еще и по другой причине. Созданные после 2011 года ЖСК по закону должны обладать правами застройщика, то есть нести хоть какую-то ответственность перед пайщиками.
Кооперативов, созданных до 2011 года, это не касается. ЖСК «Западный», например, зарегистрирован в декабре 2010-го, но продолжает привлекать пайщиков и сейчас.
Его председатель Наталья Хмельницкая, судя по «СПАРК–Интерфакс», одновременно возглавляет еще 37 таких же жилищно-строительных кооперативов.
Уже больше года покупатели квартир в «Центральном» пишут письма в «СУ-155», в Минстрой области, администрацию Долгопрудного, губернатору Андрею Воробьеву, премьеру Медведеву и президенту Путину. Несколько раз выходили на митинги.
Успели перезнакомиться и даже выбраться на шашлыки. Однако с лета 2014 года стройка не продвинулась ни на миллиметр. В марте компания допустила технический дефолт по облигациям.
Весной арбитражный суд Москвы принял около 30 заявлений кредиторов о банкротстве головного предприятия группы ЗАО «ГК СУ-155».
17 июня Главное следственное управление СКР возбудило уголовное дело в отношении генерального директора компании Александра Мещерякова, в офисах «СУ-155» прошли обыски.
В тот же день депутат Хинштейн собрал в здании Госдумы представителей инициативных групп по 15 жилым комплексам в разных городах России, на встречу пришел и Михаил Балакин.
Он выглядел подавленным, признал проблемы, но сказал, что распродажа активов поможет компании найти недостающее финансирование и достроить все дома. Один из дольщиков спросил, что будет с их квартирами, если уголовное дело возбудят в отношении самого Балакина.
«Я не буду отвечать на этот вопрос, — взорвался строитель. — Почему? По кочану. Он оскорбителен».
Бетонная стена
«СУ-155» оказывается в предбанкротном состоянии уже не в первый раз. С 2008 года и ранее арбитражные суды засыпаны исками к компаниям группы от контрагентов, подрядчиков, поставщиков.
«Это манера поведения Балакина с 2008 года, — рассказывал Forbes его знакомый, строитель. — Пока контрагент не банкротит компанию, платить не буду».
Не жалея времени юристов на суды, бизнесмен оттягивал расчеты до последнего, но если ситуация становилась серьезной, рассчитывался.
Сегодня ситуация другая, говорит давний знакомый Балакина министр строительства Михаил Мень, который в 2002–2005 годах работал вместе с ним в правительстве Москвы. «В 2009 году, найдя возможность загрузки мощностей, «СУ-155» продолжало работать, а сейчас стали останавливаться производственные мощности и стройки. Уткнулись в бетонную стену», — сетует чиновник.
«В состав группы «СУ-155» входит более 100 компаний. Обязательства одних юридических лиц переплетаются с обязательствами других, — рассказывает Герман Елянюшкин. — Если все посчитать, то стоимость активов превысит сумму обязательств. Но это не влияет на ее устойчивость — слишком много долгов и большие кассовые разрывы».
Почему нынешний кризис может погубить строительного гиганта?
«СУ-155» с 2008 года — зомби, они так и не смогли оправиться от прошлого кризиса», — считает один из конкурентов на рынке Московской области. «Изменилась психология покупателей, — выдвигает свою версию Елянюшкин. — Раньше все готовы были терпеть срыв сроков и некачественную отделку. А сейчас потребители выдвигают повышенные требования».
Бывший чиновник правительства Московской области говорит, что прежде «СУ-155» помогли крупные заказы Минобороны, а сейчас такой спасательный круг никто не бросил. В 2009–2011 годах строитель получил от военных подряды на возведение жилья на 25 млрд рублей.
Это позволило загрузить мощности и наладить финансовые поступления, в 2011–2012 годах более 70% оборота компании приходилось на бюджетные стройки.
Когда министром обороны стал Сергей Шойгу, он отменил программу строительства жилья для военных, предпочитая выплачивать им деньги на покупку.
«В конце 2014 года у нас было много площадей в строящихся объектах на начальной стадии, — говорит Федор Сарокваша. — А спрос полностью переориентировался на готовые проекты.
В итоге совокупность факторов: падение спроса в строящемся жилье, сокращение финансирования госзаказов, невозможность привлечь приемлемые кредиты и дефицит оборотных средств по причине сверхобъемных вложений в развитие промышленных предприятий — практически полностью остановила работу компании».
Распродажа
По рассказам знакомых, у Михаила Балакина нет привычек олигарха. Он любит ходить в байдарочные походы, носит свитера, не имеет недвижимости за границей и до сих пор поддерживает отношения с одноклассниками из родного Серпухова.
Два из них, серпуховские бизнесмены Борис Токаев и Андрей Конкин, владеют небольшими пакетами в «СУ-155».
В группу входит более сотни юридических лиц, структура владения очень запутанная, однако все фирмы принадлежат российским физическим лицам, чаще бывшим и нынешним сотрудникам компании.
В «СУ-155» работает 20 000 человек, в группу входит более 130 компаний, которые работают в 50 городах России, 45 из них — промышленные предприятия, например, семь машиностроительных заводов и шесть карьеров.
В 2012–2014 годах компания вложила в модернизацию промышленного блока 7,6 млрд рублей — сейчас Балакин признает, что это было ошибкой.
«Его финансово-экономическая модель была рассчитана только на постоянный рост», — говорит Мень.
Сейчас Балакин распродает активы: в 2015 году реализованы ЗАО «Богаевский карьер», «Орешкинский комбинат нерудных строительных материалов», производственная площадка в городе Видное, несколько строительных площадок.
За первое полугодие 2015 года удалось выручить 2,9 млрд рублей.
По данным компании, снижается задолженность перед банками — урегулированы проблемы с банком «Возрождение», ВТБ, ТЭМБР-банком (банки отказались от комментариев) — всего за три квартала выплачено 4,14 млрд рублей.
Однако это не дает возможности достроить 51 начатый жилой дом.
В прошлый кризис вылетали в трубу компании-пирамиды вроде «Социальной инициативы» Николая Карасева, их объекты раздавали другим застройщикам в обмен на льготы при получении площадок.
Но «СУ-155» во много раз больше, просто обанкротить ее нельзя, потому что число пострадавших дольщиков и членов их семей приближается к 100 000 (данные оргкомитета митинга пайщиков).
По словам Елянюшкина, очереди за площадками Балакина не выстраиваются — слишком много обременений в виде обязательств перед дольщиками.
Сделки по продаже непрофильных активов готовятся не менее восьми месяцев, говорит Федор Сарокваша; покупателей на офисный особняк «СУ-155» до сих пор не нашлось.
Щербинским лифтостроительным заводом интересовались китайские инвесторы, говорит источник, близкий к Балакину, но детальных переговоров пока не было. По словам Сарокваши, предложения купить компанию целиком или по частям поступают, но имен он не называет.
Поэтому Балакин, Мень, чиновники Москвы и области впервые в российской истории прорабатывают план санации строительной компании. Совещания проходят каждую неделю и длятся до глубокой ночи.
Четкого экономического механизма санации пока нет, однако бюджетные средства выделяться не будут, говорит Мень. Предполагается, что участвовать будет строительная компания из первой десятки и крупный банк.
Один из кандидатов — «Интеко» Микаила Шишханова, однако еще ничего не решено, уверяет министр.
«У этого человека даже офшоров нет, — сказал Forbes бывший высокопоставленный московский чиновник. — Были бы — его бы удавили давно, а так жалеют».
Рассмотрение по существу дела о банкротстве ЗАО «ГК СУ-155» с активами на 132 млрд рублей (по отчетности по РСБУ) назначено на весну 2016 года.
А дома Натальи Строгановой и ее соседей в Долгопрудном будет достраивать местный девелопер, об этом удалось договориться при посредничестве администрации города. Ориентировочные сроки ввода — 2017 год.
Дом, который не построили в срок: как обанкротилось СУ-155 : Экономика и бизнес Newsland
В своей «Божественной комедии» Данте на последний круг ада поместил «обманувших доверившихся», и это вполне справедливо. Если вы один из тысячи людей, вложивших все сбережения в вечно строящийся дом, вы легко поймете, почему. Особенно сейчас, когда приближается зима, и скоро начнутся первые морозы. Всю верхушку «прославленного» застройщика СУ-155 хочется отправить в поэму Данте.
Это строительное управление можно назвать «жилищными террористами»: тысячи людей оказались в заложниках их халатности. Люди вынуждены жить на съемных квартирах.
По вине застройщика в неудобном положении оказался и банк «Российский капитал». Последний вынужден разгребать проблемы СУ-155 в срочном порядке, чтобы успеть обеспечить людей жильем к новому году.
Однако поставить праздничную елку в собственной квартире смогут не все.
Главная проблема этой компании – жадность. Погнавшись за высокими объемами производства и дополнительной прибылью, застройщик переоценил свои возможности.
Долговой клубок, в котором СУ-155 оказались из-за самоуправства строителей и мошенничества руководства, распутать совсем непросто.
Бесконечно обманывая и откармливая всех обещаниями, компания запустила свои дела настолько сильно, что понадобится немало времени, чтобы восстановить справедливость.
Причины кризиса СУ-155 – работа на низкой марже из-за гонки за объемами, системные проблемы компании и невыплата долговых обязательств. Компания брала кредиты в счет дольщиков, а чтобы их погасить, ей приходилось снова обращаться к вкладам клиентов – и так до бесконечности. В конечном итоге СУ-155 обанкротилось.
Очевидно, глава компании позволял себе довольно рискованные схемы работы, надеясь, что власти не будут строги к такому мощному застройщику. Однако доверие поставщиков и партнеров СУ-155 теряло стремительно.
«Российский капитал» обещал, что до конца года сможет обеспечить сотни людей, обманутых СУ-155, жильем. Однако не все верят в то, что затянувшийся долгострой достроят.
Люди пишут петиции и тысячами гневных комментариев осаждают официальный портал застройщика. При этом важно отметить, что банк тоже не рад повешенному на него грузу в лице «обездоленных дольщиков».
Проблема СУ-155 сильно давит на нормативы финансовой организации.
Недоверие населения, в общем, вполне оправданно. Например, желающим поселиться в «Южном Домодедове» дольщикам пришлось два года осаждать застройщика исками и жалобами.
Чтобы масштаб халатности СУ-155 был более понятен, отмечу, что только в этом случае в очереди на квартиру застряло больше чем полтысячи семей.
Другой московский комплекс СУ-155 – «Новое Домодедово» – местные и вовсе прозвали кварталом-призраком. Долгое время район напоминал Чернобыль после аварии.
Важно также отметить, что представители российских властей не раз подвергали критике деятельность СУ-155, когда компания еще была на плаву.
Так, пять лет назад Сергей Собянин инициировал иск против застройщика из-за сорванных сроков строительства. Однако в тот раз СУ-155 удалось победить в суде.
Позднее мэрия Москвы неоднократно сталкивалась с компанией в суде из-за претензий, которые время от времени появлялись у власти.
Основатель «СУ-155» рассказал о причинах краха компании
Основатель строительной компании «СУ-155» Михаил Балакин рассказал в интервью газете «Ведомости» о взлете и падении крупного российского застройщика, а также о том, почему он принял решение стать кандидатом в мэры Москвы.
https://www.youtube.com/watch?v=ZX8Sh-SxOXA
В 2013 году продажи «СУ-155» были рекордными, компания была застройщиком №1 в России. В следующем году у властей Московской области возникли сомнения финансовой устойчивости компании. Затем были иски от кредиторов, технический дефолт по оферте на облигации. В итоге застройщику перестали выдавать разрешения на строительство, продажи упали.
Михаил Балакин создал с нуля самую крупную строительную компанию в стране и потерял ее в один миг. Это произошло в конце 2015 года. Сейчас достройкой домов, квартиры в которых ожидают почти 30 тысяч дольщиков, занимается банк «Российский капитал». На топ-менеджеров «СУ-155» заведены уголовные дела.
Балакин работал депутатом в Мосгордуме и мечтал построить новую компанию. Около месяца назад он заявил о намерении баллотироваться в мэры столицы.
Основатель «СУ-155» рассказал изданию, что произошло с «СУ-155» и как после краха компании он планирует управлять многомиллионным городом. По словам Балакина, он построил бизнес и эффективно им управлял.
Компания, в которой изначально трудилось 160 человек, расширила штат до 54 тысяч человек. Застройщик вводил в эксплуатацию по 1 млн кв. м ежегодно. Основатель «СУ-155» заверил, что все дольщики в итоге получат жилье.
В этом году за «СУ-155» достроят последние дома
На замечание журналиста о том, что люди годами ждали квартиры и по сути оказались обманутыми дольщиками, чья жизнь проходит в ожидании жилья, Балакин ответил, что обманутыми дольщиками можно называть людей, только если строительство брошено. Поскольку в данном случае дома достраиваются, граждане, некоторые ждут квартиры, не являются обманутыми дольщиками. Он подчеркнул, что компания «СУ-155» выполнила свои обязательства.
Балакин также заявил изданию, что дома застройщика достраиваются не за счет государства, а за счет кредитов банка «Российский капитал», выданных под переданные кредитной организации активы.
Балакин рассказал, что отдал все свое имущество, чтобы «СУ-155» могла выполнить обязательства. Были переданы производственные активы, промышленные предприятия, все нежилые помещения, площадки, которые имелись у его компании. Эти активы позволяли с прибылью выйти из кризиса.
Поэтому Балакин не соглашается с тем, что дома достраиваются за бюджетный счет.
По его словам , богатым человеком он не является. «Я все отдал», говорит основатель «СУ-155» , и добавляет, что из личного имущества у него осталась только квартира.
Он рассказал, что живет скромно, поэтому в бытовом плане для него ничего не изменилось.
Из-за судебных разбирательств и долгов выехать за границу он не может, поэтому кататься на горных лыжах ездит на Алтай, а на байдарках — в Рязанскую, Калужскую, Нижегородскую области.
Схема ЖСК привела к краху
По его мнению, в сложной ситуации его компания оказалась из-за того, что не были учтены риски схемы жилищно-строительных кооперативов. Через ЖСК в основном оформлялись сделки в Московском регионе. По этой схеме застройщик работал, так как в Московском регионе возводился огромный объем жилья — 1,5 млн кв. м.
Оформлять все сделки через долевые договоры с регистрацией в Росреестре компания не успевала. Затем законодательство ужесточили, схему ЖСК начали называть нелегитимной. Продажи застройщика резко упали, значительно сократились денежные поступления, а компания не смогла оперативно перестроиться.
Компанию удавалось поддерживать на плаву еще год-полтора, говорит Балакин, затем проблемы начали нарастать как снежный ком. Дольщики не покупали квартиры, денег не было, банки не давали кредиты, а старые займы было все сложнее обслуживать. Стройки начали останавливаться, налоговая заблокировала счета. Тогда Балакин отправился к Михаилу Меню, возглавлявшему Минстрой.
Он объяснил, что у него работоспособная организация, которую можно спасти, если подпитать ее финансово. Был составлен план по преодолению кризиса.
Все структуры Urban Group признаны банкротами
По словам Балакина, это его инициатива — санировать компанию. Других вариантов на тот момент он не видел: понимая, что компания разваливается, решил попросить помощи. По его словам, убегать от проблем — неправильно, и обвинить его можно в чем угодно, но не в этом. Сейчас он убежден, что тогда поступил верно.
Балакин обещает достойно представлять интересы горожан
Свое решение баллотироваться в мэры столицы он объясняет желанием сделать что-то хорошее для родного города. Он убежден, что на этой должности будут полезны его опыт и знания, умение управлять хозяйством.
Балакин выдвинулся от партии «Союз горожан» политтехнолога Андрея Богданова. Он отмечает, что с независимой партией, которая лояльно настроена к власти, ему комфортно. Выдвигаться от партии ЛДПР, которую он представляет в Мосгордуме, он не захотел, хотя «у нее много интересных задумок».
Суть программы, с которой Балакин идет на выборы — продолжать развитие столицы, возможно, ускоренными темпами. У него свой подход к строительству парковок, программе реновации.
В 2001 году Балакин предлагал построить комбинат по строительству парковок. Дешевые типовые парковки позволят убрать машины из дворов. Парковки нужно строить вблизи метро, на въездах к городу, рядом с жилыми домами.
Парковочные места предлагается не продавать, а сдавать в аренду.
Балакин предлагает перейти к территориально-отраслевому принципу управления городом, когда решения принимает власть на местах.
По мнению основателя «СУ-155», для страны он сделал много, в частности, раздал (отдал сотрудникам по себестоимости) квартир на $100 млн. Работники оформляли ипотеку, и, пока они трудились в компании, им компенсировали процентную ставку.
В год сотрудникам давали по 50–100 квартир в год. Балакин подчеркивает, что это важно, поскольку в этом проявляется социальная ответственность.
Отвечая на вопрос об ответственности перед дольщиками, не получившими жилье в срок, основатель компании заявил, что человек должен и заботиться о сотрудниках, и зарабатывать.
Не руби СУ — Почему пытались обанкротить крупнейшего застройщика Подмосковья
Власти Подмосковья отозвали свои претензии к компании СУ-155. Как заявил на прошлой неделе заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин, застройщику будет оказываться всяческая поддержка.
Хотя ещё не так давно всерьёз звучали предложения даже о принудительном банкротстве компании.
Аналитики теряются в предположениях: что стоит за всей этой историей? Передел рынка? В подробностях скандала, в центре которого неожиданно оказался один из самых крупных девелоперов страны, разбиралась «Наша Версия».
Напомним, конфликт разгорелся в конце октября. В ходе совещания, посвящённого вопросам застройки Павшинской поймы, губернатор Московской области неожиданно раскритиковал работу компании, реализующей в указанном микрорайоне крупный девелоперский проект.
Упрёков было немало, однако же главной претензией стала неуплата компанией административных штрафов, общая сумма которых составляет почти 25 млн рублей, а также невнесение платы за аренду земельных участков в Долгопрудном, где СУ-155 строит микрорайон Центральный.
В итоге прозвучали даже угрозы вообще приостановить все проекты СУ-155 в Подмосковье.
Выступление сделанное, по всей видимости, в сердцах, стало отправной точкой этой истории.
Своей кульминации она достигла 4 декабря, когда Госстройнадзор Московской области сообщил: в арбитражный суд подано исковое заявление о признании несостоятельности СУ-155.
Основанием для этого явилась задолженность компании по делам об административных правонарушениях на общую сумму 24 млн 900 тыс. рублей. В своём иске ведомство попросило суд признать компанию банкротом и ввести временного управляющего.
Переговорный процесс как выход из кризиса
В деловых кругах эта новость вызвала, мягко говоря, оторопь. Конечно, после скандала с арестом Владимира Евтушенкова чем-то удивить бизнес-сообщество довольно сложно, но инициатива Госстройнадзора выглядела по меньшей мере странно.
Из-за 25 млн просить банкротить компанию, входящую в пятёрку крупнейших застройщиков страны и имеющую годовой оборот в 100 млрд рублей? Это сравнимо с иском о банкротстве Сбербанка за то, что вкладчикам в сельской сберкассе недодали 10 рублей, – масштаб претензий и последствий примерно оказывается одинаковым.
Вероятно, понимание этого пришло само. Потому как спустя пять дней, 9 декабря, в Доме правительства состоялось открытое заседание градостроительного совета Московской области, посвящённое работе ГК СУ-155.
Провёл его заместитель председателя правительства региона Герман Елянюшкин. Буквально сразу же он расставил акценты: власти не допустят банкротства компании.
Более того, правительство Подмосковья готово оказать СУ-155 всяческую поддержку.
«Как дому нужен фундамент, так и переговорам требуется твёрдая основа. Если, конечно, вы не желаете специально их провалить», – говаривал большой мастер дипломатии Уинстон Черчилль. В результате стороны договорились практически по всем пунктам.
В срок до 31 декабря 2014 года СУ-155 перечислит в бюджет остаток задолженности по земельной аренде в размере 159,6 млн рублей – именно эта сумма является бесспорной и подлежит оплате с точки зрения компании.
Региональные власти полагают, что сумма долга на самом деле составляет 753 миллиона? Хорошо, давайте будем обсуждать – для этого и существует суд.
Не вызвала противоречий и заинтересованность администрации Подмосковья в увеличении доли договоров долевого участия (ДДУ), которые СУ-155 заключает с гражданами.
Сейчас девелопер также активно работает с клиентами по договорам об участии в жилищном строительном кооперативе, но если договоры ДДУ, как полагают власти, проще администрировать, то этот вопрос можно решить – после январских каникул будет рассмотрена соответствующая «дорожная карта».
В свою очередь, основной акционер группы компаний СУ-155 Михаил Балакин обозначил другую проблему, которая также фигурировала в списке претензий, – несвоевременное оформление разрешительной документации на строительство объектов.
Среди них не только жилые дома, но и социальные объекты – детские сады и школы, которые застройщик также возводит в новых микрорайонах. Однако исполнение социальных проектов, реализуемых в рамках программы по развитию застроенных территорий Московской области, требует содействия властей.
В итоге была достигнута договорённость – решению этого вопроса будет посвящена ещё одна «дорожная карта», которая должна быть разработана к 13 января 2015 года.
По итогам совещания Герман Елянюшкин резюмировал: «Мы прекрасно понимаем, что данная строительная компания – это не просто крупнейшая компания на рынке строительства Подмосковья, но это десятки тысяч дольщиков, десятки тысяч работающих. Допустить ухудшения финансового положения компании СУ-155 мы не можем».
В результате встреча завершилась, как говорили когда-то, «с чувством глубокого удовлетворения». Фактически конфликт можно считать исчерпанным. У наблюдателей остался лишь один вопрос: а что это, собственно говоря, было?
Очень странная история
– Вообще-то, если разобрать эту ситуацию досконально, то в сухом остатке останется такое видение, – рассуждает аналитик рынка недвижимости Вадим Хачатурян. – Губернатор Московской области покритиковал застройщика. Ничего из ряда вон выходящего здесь нет – это его работа. К тому же основания для критики, как мы видим, действительно имелись.
Тут стоит отметить, что подобные недочёты в принципе характерны для компаний, осуществляющих проекты в сфере девелопмента, так что объектом критики вполне могла стать какая-то другая компания.
А дальше, как мне видится, всё было просто: подчинённые восприняли слова губернатора как сигнал к действию и начали действовать уже сами по себе, проявляя при этом инициативу. Отсюда появился и иск о банкротстве компании, который, надо оценивать ситуацию трезво, не вызвал ничего, кроме недоумения.
Думаю, что итоговое совещание, расставившее всё по своим местам, также было проведено с непосредственной подачи губернатора, решившего положить конец этой очень странной истории, – по-другому её назвать нельзя.
Впрочем, по оценкам аналитиков, СУ-155 может считать себя счастливицей. В том случае, если бы деятельность компании носила публичный характер, новость о появившихся к ней претензиях со стороны властей моментально обрушила бы стоимость её акций. А так всё обошлось.
Разве что новость о намерении инициировать процесс банкротства ударила по нервам людей, вложивших деньги в долевое строительство жилья от СУ-155.
При этом, как прокомментировали в самой компании, на количестве новых клиентов инцидент не отразился – во-первых, сказалась сложившаяся с годами репутация девелопера, во-вторых, в условиях обрушения курса рубля люди считают вложение сбережений в недвижимость наиболее надёжным способом сохранить от инфляции свои капиталы.
Учитывая, что происходит в экономике, неожиданный конфликт между властью и бизнесом выглядит тем более непонятно. Уже очевидно, что в следующем году активность на строительном рынке неизбежно снизится, тем самым упадут объёмы вводимого жилья. А СУ-155 является одним из наиболее активных застройщиков Подмосковья.
При этом компания реализует преимущественно проекты в экономклассе, пополняя сектор наиболее доступного жилья. Всего за последние 10 лет она возвела на территории Московской области свыше 4 млн квадратных метров новостроек для 90 тыс. семей. Значительная часть жилья строится в рамках социальных программ для переселения очередников.
В прошлом году, после того как Владимир Путин по итогам разговора с активисткой молодёжного форума «Селигер», пожаловавшейся на разрушающийся дом, поручил подмосковным властям «разобраться в ситуации», СУ-155 всего за четыре месяца с нуля отстроила в Балашихе многоэтажку.
Сегодня жильё для очередников строится в Звенигороде, Старой Купавне, Павловском Посаде, Красноармейске и Щёлкове, при этом 7% площадей передаётся муниципалитетам на безвозмездной основе. Всего же в общей сложности будет расселено почти 300 ветхих домов, вместо которых появятся новые микрорайоны, обеспеченные к тому же социальной инфраструктурой.
Так, за минувшее десятилетие СУ-155 возвела за счёт собственных средств свыше 50 объектов соцкультбыта, в том числе 25 детских садов и 12 школ. Ещё 10 детсадов будут сданы до конца нынешнего года. В целом с 2004 года объём инвестиций девелопера в основной капитал региона превысил 250 млрд рублей.
Не менее важен и другой момент. В условиях кризиса вопрос наполняемости бюджета становится особо актуальным.
А каждый миллион вводимых в эксплуатацию квадратных метров увеличивает налоговую базу Московской области почти на миллиард рублей в год, параллельно обеспечивая дополнительно 6–7 тыс.
рабочих мест, преимущественно в сфере малого предпринимательства. Понятно, что при таких масштабах потери бизнеса не могут не сказываться на экономике и социальном благополучии региона в целом.
Су-155 — «Пирамида» Михаила Балакина
У владельца девелоперской компании «СУ-155» остался один путь: распродажа активов и последующее банкротство
Как говорят, если размер долга человека превышает стоимость его жизни, то беспокоится не о чем: кредиторы будут терпеливо ждать, когда должник вернет деньги.
Примерно такая же ситуация и в бизнесе: если стоимость активов компании меньше, чем размер ее долга, то банкротить ее не имеет никакого смысла.
Нужно либо ждать, когда она сможет расплатиться, либо передавать актив под другое, более эффективное управление.
Своей колоссальной закредитованностью как защитой от банкротства пользовались очень многие коммерческие организации.
Во время прошлого кризиса ярким примером был «Русал» Олега Дерипаски, в прошлом году – «Мечел» Игоря Зюзина, а сейчас – СУ-155 Михаила Балакина.
Причем жизнь собственников находящегося на грани банкротства бизнеса сложившаяся ситуация не омрачала, они не распродавали свои яхты, самолеты, заграничные замки и даже продолжали числиться в списке Forbes.
«Русалу» удалось выбраться из долговой ямы благодаря реструктуризации значительной части долгов. Для «Мечела» девальвация рубля, которую простые граждане России почувствовали на своих отощавших кошельках, стала «подарком судьбы», признался гендиректор компании Олег Коржов.
У СУ-155 ситуация кардинально иная: в случае его банкротства или остановки деятельности появится несколько десятков, если не сотен тысяч «обманутых дольщиков», незначительная часть из которых уже сейчас устраивает пикеты на профильных выставках, возле офисов компании и пишет письма в администрацию президента, правительство и другие инстанции. «Ситуация у компании патовая. Что будет дальше, не знает никто», – сказал один из экс-сотрудников СУ-155. «Компания находится в предбанкротном состоянии. Она никогда не сможет самостоятельно достроить все объекты», – заявил на условиях анонимности источник, близкий к правительству Московской области.
Как утверждают покупатели квартир в Южном Домодедово (около половины района возводит СУ-155), компания уже несколько недель назад сняла с объекта практически всех рабочих, стройка официально не заморожена, но там, скорее, создается видимость работы.
Это притом что первую очередь домов застройщик обещал сдать еще в прошлом году, потом сроки отодвинули на I квартал 2015 г., а теперь – на лето. Официальный представитель СУ-155 Светлана Егольникова отказалась комментировать текущую финансовую ситуацию в компании и проблемы с возведением отдельных объектов.
«Даже если компании каким-то чудом удастся закончить строительство домов, администрация города никогда не подпишет акт выполненных работ по инвестиционному контракту без строительства социальных объектов: школ, детских садов, поликлиник.
Это все в зоне ответственности СУ-155, и количество таких объектов огромно», – добавляет источник «Ко».
Тотальная распродажа
«Вечный предбанкрот» – так в двух словах охарактеризовали состояние группы компаний «СУ-155» в одном строительном бизнес-объединении. Это перманентное ее состояние, продолжающееся с прошлого кризиса 2008–2009 гг. Многие девелоперы тогда сменили собственника, а Михаилу Балакину удалось сохранить актив, который очень выгодно позиционировать таким проблемным.
Если компания еле дышит, значит, взять с нее кредитору особо нечего. И обанкротить нельзя, так как очень велики обязательства перед населением и госзаказчиками. «Господин Балакин, потеряв административный ресурс (Балакин был близок к команде Юрия Лужкова и даже входил в состав столичного правительства. – Прим.
«Ко»), перешел грани дозволенного и стал злоупотреблять оправданиями своего сложного финансового положения.
Бесконечно терпеть это не могли ни кредиторы, ни власти регионов, где компания реализует свои проблемные и опасные в плане социального недовольства проекты, ни госструктуры вроде Пенсионного фонда России, которому компания задолжала страховые взносы, – говорит источник «Ко» в строительной отрасли.
– А попадание в список системообразующих организаций и депутатство в Мосгордуме – не панацея от проблем». Он не исключает, что СУ-155 может повторить судьбу «Связного» и отойдет за долги кредиторам. Например, какому-нибудь госбанку по общей договоренности с остальными кредиторами, предполагает собеседник «Ко». Но вряд ли кто-то из госбанков захочет вешать на себя столь крупный непрофильный и проблемный актив.
«Банкротство возможно не целиком холдинга, который состоит из 69 промышленных предприятий, а отдельных его частей», – отмечает собеседник «Ко». Банкротить все СУ-155 – очень сложная задача, решение которой может затянуться на несколько лет, а ведь «дольщики» ждать не будут, что грозит социальным взрывом.
Поэтому в правительстве Московской области пытаются разрулить ситуацию, как выразился другой собеседник «Ко», «в ручном режиме». Но сам Михаил Балакин по какой-то причине на контакт идет не особо охотно.
Возможно, он не до конца понимает серьезность своего положения, прикрываясь мандатом депутата, или рассчитывает, что, как это неоднократно бывало, все обойдется, и ему пойдут навстречу.
Строители пирамид
Хроника пикирующего девелопера
25 декабря 2015, 17:59
Интерфакс
Как крах «СУ-155» изменил строительную отрасль
Москва. 25 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Уходящий год преподнес немало неприятных сюрпризов рынку недвижимости. Одним из них стала плачевная ситуация в компании «СУ-155», одного из главных застройщиков страны. Конечно, проблема возникла не на пустом месте, однако в итоге она привела к тому, что федеральным властям пришлось менять законодательство.
Финансовые проблемы «СУ-155» усугубились в ноябре 2014 года: тогда власти Подмосковья заявили, что группа должна бюджету области около 1 млрд рублей за аренду участков.
За этим последовали иски кредиторов, а в марте этого года — дефолт по облигациям на 2,3 млрд рублей. По итогам 2014 года долг компании оценивался более чем в 25 млрд рублей.
Компания приостановила строительство нескольких крупных жилых комплексов на территории Москвы, Московской области и других регионов.
По данным Минстроя на 19 июня 2015 года, общий портфель компании составлял 6 млн кв. м жилья, из которых в стройке находилось 3 млн кв. м. Компания отказалась от шести проектов, снизив общий портфель до 3 млн кв. м., половина из которых остается в стадии стройки.
К «СУ-155» поданы десятки исков о банкротстве, среди обратившихся, в частности, Сбербанк, Росбанк и «Российский капитал». Дочерняя организация группы — «СУ-155 Капитал» — 25 августа объявила дефолт по облигациям и не смогла выплатить 84,77 млн рублей купонного дохода.
Таким образом ситуация вокруг одного из крупнейших застройщиков России к осени 2015 года накалилась до предела. В сентябре стало известно, что компания выставила на продажу свою штаб-квартиру.
Представитель пресс-службы «СУ-155» сообщал тогда, что компания «находится в активной стадии реализации активов» для покрытия долгов, в том числе и недвижимости.
«По зданию на Ордынке наша позиция будет зависеть от предложения», — уточнил он.
- В октябре правительство официально объявило, что ведет переговоры с крупными участниками рынка, которые могут при поддержке государства спасти отдельные части бизнеса «СУ-155».
- «Правительство работает с потенциальными крупными партнерами «СУ-155″, которые на определенных условиях и при определенной поддержке со стороны правительства, может быть, возьмутся за спасение этой компании, но не как компании, а как отдельных блоков бизнеса», — сказал первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов, выступая с докладом по реализации антикризисного плана в Госдуме.
- «Там очень много бизнеса, много заводов, которые производят строительные материалы, лифтовое хозяйство, сами подрядные организации», — пояснил первый вице-премьер.
Он также отметил, что правительство работает с «СУ-155» «спокойно». «Не подаем никаких нервных сигналов. (…) Наш приоритет — люди, которые подписали соглашение с компанией и в рамках строительства должны получить жилье. Мы делаем все для того, чтобы все люди, у которых есть соглашение, это жилье получили, мы это сделаем», — сказал И.Шувалов.
В начале декабря было принято решение о том, что госбанк-санатор «Российский капитал» (дочерняя структура Агентства по страхованию вкладов) займется финансовым оздоровлением «СУ-155».
Помогать ему в этом будет группа «БИН» Микаила Шишханова, которая выступит в роли консультанта и организатора финансирования. «Российский капитал» на первоначальном этапе будет финансировать строительство объектов «СУ-155» за свой счет.
По предварительной оценке, всего на достройку объектов «СУ-155» нужно 39 млрд рублей. Сроки достройки объектов очень разные, но основной проблемный блок планируется достроить за два года.
История застройщика сама по себе поучительна. Но более интересна она тем, что повлекла ряд изменений в законодательство.
Например, в связи с поправками в 214-ФЗ, вступившими в силу с 1 октября 2015 года, схема, когда один ЖСК строит сразу несколько многоэтажек, теперь невозможна.
В 214-ФЗ внесены и другие изменения в части защиты граждан, в частности, по страхованию договоров долевого участия (поправки также вступили в силу с 1 октября 2015 года – ИФ).
Кроме того, Госдума РФ приняла в третьем чтении закон, который создает механизм защиты прав дольщиков в случае банкротства строительной организации.
В законе о банкротстве предлагается разрешить в случае банкротства застройщика иным юрлицам при выполнении ряда условий выкупать из конкурсной массы под внешним управлением объекты незавершенного строительства и земельные участки под ними.
Этот застройщик будет обязан исполнить переданные ему обязательства перед дольщиками. Действующая редакция закона позволяет выкупать такие объекты только жилищно-строительным кооперативам, созданным гражданами.
«При банкротстве крупного застройщика, имеющего десятки недостроенных объектов, такой механизм малоприменим и не может решить проблемы граждан, купивших жилье по договору долевого строительства, поскольку у граждан в принципе нет средств на достройку жилых домов», — пояснил журналистам глава думского комитета по собственности Сергей Гаврилов.
Юрлицо, которое хочет выкупить объекты незавершенного строительства, должно направить соответствующее заявление в Минстрой РФ и в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика. Минстрой, в свою очередь, должен представить в арбитраж заключение о возможности передачи имущества и обязательств.
Имущество, которое остается у несостоятельного застройщика после передачи объектов незавершенного строительства, должно быть достаточно для удовлетворения требований по социальным обязательствам, к которым относятся требования по погашению долгов по зарплате работникам. Кроме того, для передачи объектов незавершенного строительства должны быть урегулированы требования залоговых кредиторов.
«Не буду лукавить, эта поправка нами разрабатывались под конкретную ситуацию, под ситуацию с «СУ-155», — сообщил ранее автор поправок, депутат Александр Хинштейн.
«Идет банкротство «СУ-155», дальше «Российский капитал» или какая-либо его дочерняя структура, а мы исходим из того, что именно «Роскап» будет избран правительством на роль санатора «СУ-155», выходит в суд и говорит, что хочет выкупить имеющиеся объекты незавершенного строительства и расположенные под ними земельные участки при условии соблюдения прав требований граждан.
Управляющий оценивает эти активы, утверждает их в своей СРО, где он состоит. Дальше они выкупают эти объекты и достраивают. Граждане, у которых договора долевого участия или какие-либо иные основания на квартиру, получают квартиры в новых домах, а юридические лица остаются в списке требований кредиторов», — объяснил А.Хинштейн принцип действия механизма на примере «СУ-155».
Некоторые застройщики связывают и ужесточение 214-ФЗ с ситуацией в компании. Возможно, что отчасти это так, поскольку масштабы бедствия слишком велики.
Внесенные в Госдуму поправки, по словам заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Натальи Антипиной, существенно повысят уровень информационной открытости застройщиков, а органы контроля получат дополнительные полномочия для более эффективного контроля за целевым использованием средств граждан.
Группа компаний «СУ-155» — один из крупнейших российских строительных холдингов, в ее состав входят более 80 промышленных предприятий и строительных организаций. Ежегодно ГК возводит до 1,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
По данным за 2014 год, суммарная выручка компаний группы составила свыше 106 млрд рублей, долг — около 25 млрд рублей. Минэкономразвития РФ 8 февраля 2015 года включило АО «СУ-155» в список из 199 системообразующих организаций России.