Минстрой подготовил законопроект о статусе апартаментов

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства подготовило законопроект, приравнивающий апартаменты в многофункциональных зданиях к обычным квартирам. Это позволит собственникам апартаментов получать в них регистрацию и пользоваться социальной инфраструктурой в своем районе.

Минстрой подготовил законопроект о статусе апартаментов

портал Москва 24/Лидия Широнина

Законопроект, подготовленный Минстроем, вводит понятие многофункционального здания, в котором могут быть расположены как нежилые, так и жилые помещения – апартаменты.

Документ определяет, что апартаменты – это «структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».

К апартаментам в многофункциональных зданиях применяются те же нормы Жилищного кодекса, что и к жилым помещениям в многоквартирных домах.

Законопроект разрешает собственникам нежилых помещений в зданиях, введенных в эксплуатацию до 1 января 2019 года, перевести эти помещения в апартаменты до 31 декабря 2021 года.

Впрочем, конкретные решения относительно конкретных условий и порядка такого перевода отдаются на усмотрение региональных властей.

Законопроект Минстроя лишь требует обеспечить «безопасность постоянного проживания граждан в таких помещениях и безопасную эксплуатацию таких помещений».

Новый закон станет приятным сюрпризом для многочисленных владельцев апартаментов. Сегодня доля этого типа недвижимости на рынке новостроек Москвы составляет 20–25%. Только за прошлый год в эксплуатацию было введено около 800 тыс. кв. м апартаментов – в два раза больше, чем годом ранее.

Только за прошлый год в Москве введено около 800 тыс. кв. м апартаментов – в два раза больше, чем годом ранееМинстрой подготовил законопроект о статусе апартаментов

И застройщику, и покупателю этот вид недвижимости обходится дешевле обычных квартир за счет сниженных нормативных требований – по инсоляции, звукоизоляции, санитарным нормам, а требования к социальной инфраструктуре для апартаментов вообще отсутствуют.

В результате стоимость 1 кв. м апартаментов оказывается на 30–50% ниже, чем в нормальных квартирах. В условиях снижения доходов населения это зачастую оказывается решающим фактором для покупателей.

Минстрой подготовил законопроект о статусе апартаментов

YAY/ТАСС

Впрочем, с апартаментами связан целый ряд других проблем.

В частности, коммунальные и налоговые платежи для этого типа недвижимости рассчитываются по тарифам, которые на 15–20% выше, чем для обычных квартир.

Но главная беда в том, что собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию и, соответственно, прикрепиться к поликлиникам, школам, детским садам и другой социальной инфраструктуре.

Разговоры о необходимости признать апартаменты жильем ведутся уже несколько лет. Однако все они упирались в несоответствие апартаментов нормам, установленным для жилых помещений. Ситуация начала меняться только в этом году.

В апреле премьер-министр Дмитрий Медведев, отчитываясь в Госдуме о работе кабинета министров, призвал активизировать работу в определении статуса апартаментов с помощью совершенствования жилищного законодательства.

В июне заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин сообщил, что правительство Москвы готовит поправки в законодательство, уравнивающие в статусе апартаменты и жилье.

Для апартаментов установлены пониженные нормативы по инсоляции, звукоизоляции, санитарным показателям, а требования к социальной инфраструктуре отсутствуют полностью.Минстрой подготовил законопроект о статусе апартаментов

В сентябре Институт экономики города направил в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ предложения о внесении поправок в Жилищный кодекс, признающих апартаменты одним из типов жилой недвижимости. Собственно, эти предложения и легли в основу законопроекта, опубликованного Минстроем.

Минстрой подготовил законопроект о статусе апартаментов

YAY/ТАСС

Главный плюс этого документа – право владельцев апартаментов на регистрацию и пользование социальной инфраструктурой по месту жительства. Впрочем, некоторые ограничения сохранятся.

Так, по сообщениям источников, власти собираются сохранить для апартаментов повышенные ставки налога на имущество и тарифов на коммунальные услуги.

К тому же статус жилых помещений получат не все существующие апартаменты: такой возможности будут лишены помещения, находящиеся по соседству с действующими производствами, особенно вредными.

Соседи имеют право открыть швейный цех, стоматологический кабинет или ресторан, сдавать свои апартаменты в наем кому угодно и так далееМинстрой подготовил законопроект о статусе апартаментов

В любом случае покупатели апартаментов должны учитывать риск, что их соседи могут при желании заниматься коммерческой деятельностью. Например, открыть швейный цех, стоматологический кабинет или ресторан, сдавать свои апартаменты в наем кому угодно и так далее, сделав проживание в апартаментах максимально некомфортным.

Из-за таких этих ограничений и рисков цена апартаментов даже после вступления в силу нового закона останется ниже стоимости нормальных квартир. Но, скорее всего, уже не на 50%, а лишь на 10–20%.

Для риелторов и застройщиков новый закон может стать серьезной головной болью, поскольку на затоваренный рынок московской жилой недвижимости выйдет большой объем нового предложения. Так что снижение цен на столичное жилье продолжится ускоренными темпами, особенно в сегменте бюджетного жилья.

Прописку в апартаментах могут узаконить

Минстрой подготовил законопроект о статусе апартаментов

  Пресс-служба Совета Федерации 

Наряду с нормами, регулирующими сферу многоквартирных жилых домов, в российском законодательстве может появиться норма, определяющая новый вид жилого помещения, — многофункциональное здание с жилыми, нежилыми и офисными помещениями. Предполагается, что эта норма будет регулироваться отдельным правовым режимом.

В соответствии с ним размер платы за коммунальные услуги для апартаментов будут определять, как для нежилых помещений. При этом собственникам апартаментов не будут предоставляться какие-либо субсидии или компенсации на оплату коммунальных услуг.

Об этом в интервью «Парламентской газете» сообщил председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству Олег Мельниченко.

— Олег Владимирович, 16 января Владимир Путин поручил до августа решить все проблемные вопросы с правовым статусом апартаментов. И вот мы узнаём, что такой законопроект уже готов. Или всё-таки потребовалось больше времени? Работа над ним велась давно?

— Ещё несколько месяцев назад при комитете была создана рабочая группа по вопросам совершенствования механизмов защиты прав граждан при покупке жилых и нежилых помещений. В эту группу вошли сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества.

Мы считаем, что в интересах наших граждан необходимо регулировать статус апартаментов, потому что сегмент этот уже существует и развивается.

Люди приобретают помещения, которые являются нежилыми, а значит, в полном объёме они там жить и регистрироваться не могут.

Это, с одной стороны, создаёт для людей большое количество неудобств, а с другой стороны, жизнь не стоит на месте и много граждан сегодня хотят жить там, где работают.

В силу этого мы разработали изменения в Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы, которые определяют статус апартаментов как жилых помещений.

То есть это своего рода жилое помещение второго класса с отдельным правовым регулированием.

— Что значит — отдельное правовое регулирование?

— Мы предлагаем наряду с многоквартирным жилым домом выделить в Жилищном кодексе новый вид жилого помещения, а именно — многофункциональное здание, которое бы включало в себя жилые, нежилые и офисные помещения.

Соответственно, к апартаментам будут предъявляться несколько другие требования. К примеру, на многофункциональные дома не будут распространяться вопросы признания их аварийными или подлежащими сносу или реконструкции.

Размер платы за коммунальные услуги для апартаментов будут определять, как для нежилых помещений.

Минстрой подготовил законопроект о статусе апартаментов

Апартаменты не приравняют к квартирам

При этом собственникам апартаментов не будут предоставляться какие-либо субсидии или компенсации на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Соответственно, никаких налоговых преференций: налоги будут платиться по ставкам нежилых помещений. То есть, по большому счёту, мы узакониваем этот сегмент и вводим его в нормальный правовой режим дальнейшего функционирования.

— То есть предполагается узаконить все существующие апартаменты?

— Мы считаем, что надо узаконить те апартаменты, которые на сегодня построены, но с целым рядом исключений, например, чтобы они не находились в водоохранных зонах, и прочие подобные нюансы, которые придётся учитывать.

Тем самым мы закладываем правовую основу, чтобы в последующем, когда будут строиться многофункциональные здания, в том числе с апартаментами, они строились исходя из определённых правил.

Этот закон потребует разработки множества подзаконных актов, и тогда мы сможем предусмотреть различные технические требования к таким помещениям.

— Например?

— Требования, касающиеся шумоизоляции, и так далее. То есть ещё раз скажу: мы предлагаем то явление, которое возникло и успешно развивается, ввести в нормальное правовое поле.

— Вы сказали: будут строиться. Но, если не ошибаюсь, на прошлогодних парламентских слушаниях в Совете Федерации представитель Минстроя предлагал узаконить существующие апартаменты и перестать их воспроизводить. Вы же настаиваете на обратном…

— Да, это наша позиция. Почему мы должны прекращать строительство многофункциональных зданий? Мы же вводим новый вид зданий. Другое дело, что теперь строиться они будут по определённым правилам, которые будут заложены в законодательстве, и по тем нормативно-правовым актам, которые примет Правительство.

— Но это ведь не значит, что застройщикам не нужно будет уже тратиться на какую-то социальную инфраструктуру?

— Может быть, и нужно будет. Но требования к ним будут другие. Это будет отдельное правовое регулирование.

  • — В целом в какой степени при разработке законопроекта учитывалась позиция Минстроя?
  • — В рабочую группу входят представители Министерства строительства и ЖКХ, и все последние девять месяцев мы плотно с ними отрабатывали все вопросы, связанные с разработкой этого законопроекта.
  • — А мнение регионов при подготовке документа учитывалось?
Читайте также:  Путин подписал закон, ограничивающий рост налога на имущество

— Законопроект — это результат обсуждения проблемы с губернаторами. Когда девять месяцев назад мы предложили свои поправки, то разослали их в Москву и Санкт-Петербург, а также целому ряду руководителей регионов. Мы получили от них ряд предложений. И в последнем варианте, который будет рассмотрен на заседании рабочей группы в пятницу, мы все инициативы глав субъектов учли.

  1. — Каких сфер коснутся предлагаемые изменения?
  2. — Прежде всего — вопросов строительства, коммунального хозяйства, работы управляющих компаний, землеотведения, правил застройки и землепользования.
  3. — Вопрос, ответ на который интересует всех нынешних и будущих владельцев апартаментов, — можно ли там будет прописаться?
  4. — Как только мы закрепим в Жилищном кодексе новый вид жилого помещения, сразу у граждан, которые проживают или приобретают апартаменты, появится право регистрироваться по месту проживания.

На решение «проблемы апартаментов» отвели полгода

Законопроект о статусе апартаментов в России будет внесен в Госдуму в ближайшие два месяца, а сама эта «проблема» должна решиться в ближайшие полгода. Об этом сегодня в эфире телеканала «Россия 24» заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

«В течение ближайших двух месяцев мы законопроект об апартаментах в Госдуму внесем. Сложностей в уходе от этого вида недвижимости мы не видим», — цитирует «Интерфакс» зампреда правительства.

По его словам, апартаменты как формат недвижимости востребован в крупных городах. При этом их возникновение Хуснуллин объяснил организационными причинами, многие из которых были в последнее время решены.

«Это либо не соответствие зоны строительства, особенности зонирования городских территорий, либо необеспеченность инфраструктурой, либо проблемы, связанные с инсоляцией. Сегодня многие вопросы уже решены, так как мы передали регионам права принимать те или иные градостроительные нормативы, поэтому проблема в ближайшие полгода должна решиться», — добавил вице-премьер.

Напомним, на прошлой неделе он заявил, что апартаменты в России должны быть признаны жильем, и нужно отходить от такого формата недвижимости. По словам зампреда правительства, был проведен «целый ряд совещаний по статусу апартаментов» и уже подготовлены поправки в законодательство.

«Единственное, что до конца года осталось не так много времени, не знаю, успеем ли мы. Но мы в любом случае этот вопрос будем вносить в Государственную думу. Я считаю, что от апартаментов как такого названия, класса жилья нужно максимально уходить, их надо максимально делать жильем», — указа Хуснуллин.

Он пояснил, в частности, что жильцы апартаментов в настоящее время не могут в них прописаться, они получают повышенные коммунальные платежи, не обеспечены инфраструктурой.

Ранее в ноябре заместитель главы Минстроя Никита Стасишин заявил, что министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ собирается утвердить законодательно жилой статус уже возведенных апартаментов, но запретить их строительство в дальнейшем.

Вопрос о статусе апартаментов в России обсуждается не первый год. Изначально Минстрой планировал принять соответствующий законопроект еще в 2016 году, тогда предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах.

Как указал Стасишин в Совете Федерации, за последние полгода в рамках министерства «были разные мнения» по вопросу с апартаментами.

«Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить все, что не подходит под жилое. Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», — подчеркнул замминистра.

Добавим также, что, по данным Росстата, за сентябрь 2020 года в РФ было введено 7,3 млн кв. метров жилья, что на 12,9% превышает результат аналогичного периода прошлого года. В августе показатель поднялся в годовом сопоставлении впервые за многие месяцы — на 4,9%, после падения в июле на 14,9%.

За 9 месяцев с начала текущего года в России было построено 45,3 млн кв. м (без учета жилых домов на участках для ведения садоводства), что на 6,7% меньше, чем годом ранее.

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

В Совете Федерации накануне прошли парламентские слушания, посвящённые ситуации с апартаментами. В них принял участие замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин, слова которого в четверг вечером распространили информагентства. Речь шла о легализации так называемого «псевдожилья» — апартаментов, которые приобретаются в качестве более дешёвой альтернативы обычным квартирам.

«Что мы с вами будем делать с тем, что сегодня находится в стройке, и будем ли мы дальше разрешать строить такие многофункциональные здания? Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить…

Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объёме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что всё — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жильё», — сказал Никита Стасишин (цитата по ТАСС).

Участники слушаний повторили традиционный набор претензий к такого рода объектам: они не обеспечены социальной инфраструктурой, на них не распространяются нормативы жилищного строительства (например, по шумоизоляции), в них нельзя прописаться.

Первый заместитель председателя комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий сообщил, что при комитете создана рабочая группа, которая уже подготовила проект закона, регулирующий рынок апартаментов. Он закрепляет «особый статус» данного вида недвижимости, пояснил Аркадий Чернецкий.

При этом вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий Минстрой, ранее неоднократно анонсировал свой законопроект на эту тему, обещая внести его до конца 2020 года. «Я считаю, что апартаменты надо узаконивать, делать их жильём», — объяснял он.

Однако, тексты этих законопроектов пока не публиковались. Минстрой не спешит разъяснить слова Никиты Стасишина (в частности, запрос dp.ru остался без ответа). Поэтому многие СМИ расценили прозвучавшее заявление как обещание вообще запретить строительство апартаментов. С тревогой восприняли его и на петербургском рынке.

«Что с псевдожильём надо бороться — это правильно, я с этим полностью согласен, — говорит вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперовВячеслав Семененко. — Но у нас в Питере этого очень мало, его почти нет. У нас город туристический, очень интенсивно развивается деловой туризм.

Потом, не хватает общежитий. Я поездил по апартаментам, посмотрел — никаких семей с детьми там нет. Такие апартаменты, как у нас, развиваются во всем мире при гостиницах. Есть гостиничный комплекс на сутки, — рядом гостиничный комплекс на месяц. Он подешевле за счёт того, что ты не получаешь весь сервис.

Москва другая совсем. В Москве вообще нет сервисных апартаментов. Там под видом апартов строятся по сути жилые дома без социалки, без парковок, без зелёнки. Я пока в словах Стасишина не услышал, что они понимают эту разницу. Я услышал только то, что это взгляд из Москвы на Москву. А они это на всю страну примеряют.

В этом колоссальная ошибка заключается».

«С профильным министерством на эту тему не общаемся — новость, как и большинство, узнали вчера, — делится генеральный директор строительной группы PLG Марина Павлюкевич. — Механика реализации такого запрета пока вызывает большое количество вопросов.

Поскольку правовой статус апартаментов не определён, и какие-то проекты являются многофункциональными комплексами, какие-то гостиницами, не ясна методология категоризации проектов.

Тем не менее, очень жаль, что министерство выбирает самый простой путь запретов и ограничений, вместо регулирования сегмента, который пользуется стабильно растущим спросом.

Независимо от того, как ситуация будет развиваться в дальнейшем, такие высказывания дискредитируют отрасль, тормозят формирование рынка, в конце концов, сказываются на продажах в моменте. На западных рынках категория и сервисных апартаментов, и проектов для жизни давно нашла своё место и играет важную роль в формировании современной комфортной городской среды. Хотелось бы верить, что и в России этот процесс может идти цивилизованно».

«На примере апарт-отелей cети YE`S мы видим, что существенную долю загрузки объектов в Москве и Санкт-Петербурга обеспечивают корпоративные клиенты, арендующие на долгий срок апартаменты для сотрудников.

Сервисные апартаменты или апарт-отели создают инфраструктуру для туризма, в том числе и делового, перемещения рабочей силы.

Как их можно запретить наравне со псевдожильём?» — удивляется директор по маркетингу ГК «Пионер» Юрий Коган.

Becar оценивает долю «псевдожилья» среди апартаментов Петербурга в 21%. Апарт-отели занимают 38%, сервисные апартаменты — 41%. Сумеют ли разобраться в этом чиновники — большой вопрос, указывает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.

«Опасность заключается в том, что наши законодатели несмотря на практически пятилетние попытки разобраться в классификации, типах, видах и особенностях апартаментов, в этом пока не очень преуспели.

Бизнес так и не смог объяснить ни власти, ни людям, что такое сервисные апартаменты по своей сути», — отмечает она.

Ольга Шарыгина полагает, что до реальных запретов дело не дойдёт, но к сервисным апартаментам, как промежуточной категории между апарт-отелями и «псевдожитльем», могут возникнуть вопросы, полагает она.

«Никуда апартаменты не денутся, потому что это востребованный формат. Он больше востребован, чем гостиница», — уверена коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.

«Строительство гостиниц никто не отменял и никто не отменит, — рассуждает она. — Скорее всего, мы придём к тому, что у нас будет один собственник гостиницы, у него будет договор с одним отельным оператором, а не 200 отдельных договоров.

А дальше будут продаваться, скорее всего, либо паи, либо доли в компании-операторе».

Стоит отметить, что петербургские власти также пытались точечно бороться с «псевдожильём». В частности, в Правилах землепользования и застройки появилось требование обеспечивать социальной инфраструктурой гостиницы, в которых больше 10% номеров имеют кухни. Но предприниматели легко обходят этот барьер — кухни появляются в номерах уже после согласования проектов в КГА.

Читайте также:  Тарифы на тепло в Казани могут вырасти на 78% в 2021 г.

В думу внесли законопроект об условиях прописки в апартаментах :: общество :: рбк

В пояснительной записке говорится, что в России исторически сложилась практика строительства зданий с нежилыми помещениями, которые приспособлены для пребывания в них граждан (апартаментов). Поправки о многофункциональных зданиях определяют правовой статус таких помещений.

Предлагаемая дата вступления закона в силу — 1 сентября 2021 года.

Согласно законопроекту после смены статуса апартаментов на жилое помещение в них можно будет зарегистрироваться, оплата коммунальных услуг будет проходить по тарифам для жилых помещений, которые ниже, чем в апартаментах и других нежилых помещениях, также ставка налога на недвижимость будет соответствовать ставке на жилые помещения, поясняет партнер BMS Law Firm Денис Фролов.

«Вопрос созрел и, я бы даже сказал, перезрел. Сейчас строится огромное количество апартаментов, которые люди покупают исключительно для постоянного проживания, тем не менее эти апартаменты имеют статус нежилых помещений.

Как будто люди покупают скалы или офисы. Крайне несправедливо, когда собственники квартир платят пониженный налог на коммунальные ресурсы, а собственникам апартаментов эти услуги обходятся сильно дороже.

Это выглядит странно и нелогично», — говорит Фролов.

«Те, кто сейчас владеет апартаментами, могут убирать шампанское обратно в сервант, на них этот законопроект не распространяется.

При условии, что он будет принят в той редакции, которая сейчас доступна, что, конечно, не факт.

Это сильно осложняет потенциальным покупателям апартаментов понимание того, попадают ли они под действие этого закона или не попадают, потому что он привязан к утверждению градостроительных документов», — добавил Фролов.

В пресс-службе Минстроя РБК заявили, что ведомство представит свои предложения и комментарии после рассмотрения законопроекта. «Минстрой ознакомится с предложенным проектом закона и представит свои предложения и комментарии после рассмотрения документа.

В целях оптимизации законодательной работы по регулированию апартаментов министерство считает целесообразным сосредоточиться на совместной доработке представленного документа с участием правительства и Госдумы Российской Федерации», — ответили в пресс-службе министерства на запрос РБК.

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, в свою очередь, также говорит, что законопроект касается только будущих зданий, то есть ситуаций, когда градостроительные документы на строительство многофункциональных зданий утверждены после принятия закона. Существующие комплексы апартаментов законопроект, по словам Некрестьянова, не затрагивает.

Фактически многофункциональные здания будут отличаться от многоквартирных домов только тем, что их можно размещать не только в жилых зонах. «А так жилые помещения в таких зданиях дают все права и льготы по жилью», — добавляет Некрестьянов.

«Речь именно о возможности перевода апартаментов в жилой фонд, потому что законодатель предлагает внести изменения в федеральные нормы, тогда как требования к жилым зданиям как минимум в части обеспечения их транспортной и социальной инфраструктурой регулируются на уровне законодательства, в том числе и регионального», — пояснил управляющий партнер юридической компании «Иккерт и партнеры» Павел Иккерт.

По словам эксперта, в будущем региональные власти смогут, пользуясь возможностью, предоставленной им этими поправками, изменять и местные нормы. «Но если, например, московские власти не согласятся с тем, что часть многофункционального здания может быть признана жилой, как бы этого ни хотел инвестор, это просто не случится», — добавил Иккерт.

Банк России в аналитической записке о жилищном строительстве признавал, что наделение апартаментов статусом жилья «несколько облегчит» правительству достижение национальной цели строительства 120 млн кв. м жилья в год к 2030 году. В то же время в ЦБ отмечали, что этот шаг не окажет решающего влияния на динамику жилищного строительства.

Официальная статистика по объему и вводу апартаментов в России не публикуется. Но по оценкам «Дом.РФ», которые приводятся в той же аналитической записке, по состоянию на конец 2019 года общий фонд апартаментов в России составлял 5–7 млн кв. м и был расположен преимущественно в городах-миллионниках, в том числе 2–3 млн кв. м — в Москве.

Ежегодный ввод новых апартаментов в Москве оценивается в 0,3–0,5 млн кв. м, то есть составляет 6–10% годового ввода нового жилья в столице.

В ЦБ также отмечали, что, поскольку многие покупатели приобретали апартаменты для проживания, в том числе из-за их более низкой кадастровой и рыночной стоимости, постепенный процесс легализации апартаментов как жилья может привести к росту затрат на их строительство в связи с необходимостью соблюдать все градостроительные нормы для жилья. «В результате цены на апартаменты будут подтягиваться до уровня цен на обычное жилье», — говорится в аналитической записке ЦБ.

О том же говорили и эксперты рынка недвижимости, отмечая, что апартаменты продаются на 15–20% дешевле классических квартир с сопоставимыми характеристиками и могут сравняться с ними в цене.

В россии определились с новым статусом для апартаментов

В Госдуму внесли законопроект, определяющий статус апартаментов и порядок прописки в них. Эксперты уже предупредили, что попытка регулировать рынок подобной недвижимости приведёт к росту цен.

Документ, описывающий новый правовой статус апартаментов и условия их перевода в жилые помещения, появился в электронной базе нижней палаты парламента. Авторами законопроекта значатся сенаторы Андрей Яцкин, Николай Журавлев, Андрей Шевченко, Дмитрий Кузьмин и депутат Евгений Москвичев («Единая Россия»).

Что предлагают?

Авторы законопроекта указали, что в России сложилась практика строительства зданий с нежилыми помещениями, которые вполне пригодны для полноценного проживания в них (апартаменты), но не уравнены по закону с рядовыми квартирами.

Депутаты предложили относить к многофункциональным зданиям (МФЗ) те, в которых сочетаются группы жилых и нежилых помещений, связанных с друг с другом помещениями общего пользования.

Документ прописывает, что жилые и нежилые помещения не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников нежилых помещений к жилым нужно ограничить.

Кроме того, подобного типа здания должны стоять вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне.

Также в законопроекте предлагается:

  • распространить на МФЗ и апартаменты некоторые нормы Жилищного кодекса. Собственники жилых помещений должны будут соблюдать положения об оплате коммунальных услуг, уплате взносов за капремонт и другие;
  • разрешить переустройство и перепланировку помещений в МФЗ с учётом их особенностей;
  • предоставить собственникам помещений в МФЗ права общей долевой собственности на общее имущество в здании;
  • распространить на россиян, покупающих апартаменты, действие закона о долевом строительстве;
  • дать регионам право устанавливать для МФЗ местные нормативы и требования к обеспечению социальной, коммунальной и транспортной инфраструктурой.

Квартиры в многофункциональных зданиях при этом можно будет переводить из статуса нежилых помещений в жилые и обратно. Но для этого новый статус должны получить все квартиры на одной лестничной площадке или с выходом в один холл.

После смены статуса в апартаментах собственники получат право зарегистрироваться в них и платить коммунальные услуги по «жилым» тарифам, которые ниже, чем для нежилых и коммерческих помещений. Также будет уравнена ставка налога на недвижимость.

Кому это нужно?

Фактически будущие «многофункциональные дома» будут отличаться от многоквартирных тем, что их можно размещать не только в жилых зонах — помещения в них будут давать владельцам все права и льготы. Если закон относительно быстро пройдёт все стадии одобрения, предполагается, что он заработает с 1 сентября 2021 года.

Разговоры по поводу статуса апартамента звучат уже не первый год и, по мнению экспертов, вопрос уже «перезрел». Когда чиновники осенью 2020 года заговорили об утверждении жилого статуса апартаментов, спрос на такую недвижимость в Москве и Петербурге вырос в 2-2,5 раза.

При этом подскочили и цены — сразу на 15%, а эксперты предрекли рост и до 20%.

Сейчас апартаменты, как правило, на 10-15% дешевле квартир аналогичной площади и характеристик, но приравнивание их к жилым помещениям нивелирует эту разницу, рассуждал ранее гендиректор жилищной экосистемы ВТБ Вячеслав Дусалеев.

В декабре в интервью Forbes глава ДОМ.РФ Виталий Мутко указывал на желание правительства защитить права тех, кто приобретает и пользуется апартаментами. Сейчас, если застройщик банкротится, собственники таких помещений даже не смогут встать в специальный реестр, подчёркивал он. С ним согласны и юристы.

«Сейчас строится огромное количество апартаментов, которые люди покупают исключительно для постоянного проживания, тем не менее эти апартаменты имеют статус нежилых помещений. Как будто люди покупают скалы или офисы.

Крайне несправедливо, когда собственники квартир платят пониженный налог на коммунальные ресурсы, а собственникам апартаментов эти услуги обходятся сильно дороже.

Это выглядит странно и нелогично», — заявил РБК партнёр BMS Law Денис Фролов.

Вместе с тем эксперты отметили, что на нынешних владельцев апартаментов закон в его нынешней редакции не распространяется, так как привязан к процессу утверждения градостроительных документов для новых зданий. Это осложняет жизнь потенциальным покупателям апартаментов, которые не понимают, попадаёт ли помещение под действие нового закона или нет, подчеркнул Фролов.

Кроме того, решающее слово останется за региональными властями, утверждающими местные нормы для строящихся домов. И если московские власти не согласятся признать часть многофункционального здания жилой, инвестор и собственники ничего не смогут с этим поделать, указал юрист Павел Иккерт.

Читайте также:  Объемы жилищного строительства растут только в Центральной России

По состоянию на конец 2019 года общий фонд апартаментов в России составлял 5-7 млн кв. м. Большая их часть расположена в городах-миллионниках, 2-3 млн кв. м — в Москве.

«Лавочка закрывается»: Минстрой предложил запретить строительство апартаментов

Министерство строительства и ЖКХ намерено запретить строительство апартаментов. Об этом сообщил замглавы ведомства Никита Стасишин, передает «РИА Новости».

При этом министерство планирует утвердить статус уже построенных апартаментов законодательно. «Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить все, что не подходит под жилое.

Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», — отметил Стасишин, выступая в Совете Федерации.

С точки зрения государства апартаменты — это вид коммерческой недвижимости. Их правовой статус не уточнен, и хотя они используются как жилье, с юридической точки зрения жильем они не считаются.

Из-за этого возникает разница в налогах и коммунальных платежах по сравнению с квартирами. В случае проблем у застройщика дольщики апартаментов не защищены законодательно, отмечает ТАСС.

Кроме того, из-за отсутствия статуса жилого помещения собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию.

Законопроект о статусе апартаментов планируется принять до конца 2020 года. Вопрос апартаментов обсуждается чиновниками уже много лет. Еще в 2014 году московские власти совместно с Минстроем занимались разработкой законопроекта, который позволил бы приравнять апартаменты к объектам жилой недвижимости.

В итоге Минстрой сообщил, что не может этого сделать. Большинство апартаментов располагается в промзонах, где жилищное строительство не может быть разрешено, указывало ведомство.

Оно также обращало внимание на нерешенный вопрос о том, следует ли обязать застройщиков апартаментов возводить необходимую инфраструктуру. 

В 2018 году депутат Александр Сидякин внес в Госдуму законопроект, предполагавший приравнивание к жилью уже существующих апартаментов и создание механизма для смены статуса таких помещений в будущем.

Но в итоге законопроект был отозван — из-за межведомственных разногласий при его обсуждении, в частности с отрицательной позицией Минэкономразвития, говорил ТАСС источник в Госдуме.

Идея считать апартаменты жильем и разрешить там прописку узаконит мошенничество и коррупцию в этой сфере, заявляла в апреле глава комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская. 

Фото Андрея Гордеева / Ведомости / ТАСС

В минстрое уточнили, какие апартаменты будут признаны жильем

Статус жилых помещений в России получат только те апартаменты, в которых созданы условиях для комфортного и безопасного проживания, а к строящимся апартаментам будут предъявляться специальные требования. Об этом сообщил в пятницу, 20 ноября, замглавы Минстроя Никита Стасишин, который днем ранее заявил, что ведомство рассматривает возможность введения запрета на строительство апартаментов.

«Нет задачи — признать все объекты, мало-мальски адаптированные для проживания, полноценным жильем.

Такой статус могут получить только те объекты, в которых, еще раз повторю, созданы все необходимые условия для комфортного и безопасного проживания, а также предоставлена возможность пользоваться всеми необходимыми инфраструктурными, социальными и инженерными удобствами», — сказал Стасишин 20 ноября (цитата по ТАСС).

Замминистра добавил, что для проектов строящихся в настоящее время апартаментов ведомство разработает «перечень условий и требований, предъявляемый к подобным объектам».

«Никаких запретов Минстрой устанавливать не будет.

Наша задача — урегулировать этот вопрос таким образом, чтобы конечный пользователь ощущал себя полноценным собственником жилого помещения — как при покупке квартиры», — заявил чиновник.

По словам Стасишина, для урегулирования статуса апартаментов прежде всего нужно определить, что такое апартаменты, для чего они нужны, какие в них должны быть условия проживания. После этого можно будет прописать в законодательстве их статус, сделав апартаменты отдельным видом жилых помещений. Изменение статуса должно позволить учитывать апартаменты в объеме вводимого жилья.

Напомним, сейчас апартаменты относятся к нежилым помещениям, и в них нельзя зарегистрироваться, хотя фактически апартаменты являются жильем.

Кроме того, для них применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, а в случае проблем у застройщика дольщики апартаментов не защищены законодательно.

Как отметил Стасишин, «амнистия» позволит жильцам узаконенных апартаментов регистрироваться в них и обращаться в госорганы за различными услугами по месту регистрации.

«Это будет равноценное место проживания, но самое главное, что дома будут обслуживаться управляющими организациями. Люди должны быть обеспечены качественными коммунальными услугами, жить в комфортных и безопасных условиях», — подытожил Стасишин.

В конце сентября вице-премьер Марат Хуснуллин сообщил, что законопроект о правовом статусе апартаментов в России планируется принять до конца текущего года. «Мы подготовили закон по определению правового статуса апартаментов.

Сейчас есть много споров, эта тема больше касается Москвы и крупных городов.

Что такое апартаменты, как их признавать, как считать на них социальные нормы: мы планируем до конца этого года, в осеннюю сессию, принять это решение», — заявил вице-премьер.

Еще в 2018 году в Госдуму был внесен законопроект о переводе апартаментов в разряд жилых помещений.

В пояснительной записке к документу отмечалось, что строительство апартаментов получило широкое распространение в крупных городах и их неузаконенный правовой статус порождает значительное количество проблем как для граждан (невозможность регистрации по месту жительства в таких помещениях), так и для городов (необеспеченность заселяемых граждан объектами социальной инфраструктуры). Тогда законопроект раскритиковал Верховный суд, а через некоторое время был отозван из Госдумы.

В прошлом году в Минстрое разработали другой законопроект, регулирующий строительство апартаментов.

В ведомстве предложили изменить Жилищный кодекс и установить порядок перевода нежилых помещений в апартаменты.

В январе этого года Хуснуллин заявил, что поправки, уточняющие статус апартаментов, могут быть приняты до конца года, тогда же вице-премьер признал необходимость корректировки законодательства в этой сфере.

Адвокаты программы «Человек и Закон» – консультации юристов

Минстрой может запретить строительство апартаментов в России, при этом законодательно утвердить жилой статус уже возведённых объектов.

Сданные в эксплуатацию апартаменты должны попасть под амнистию и быть учтены в объёме ввода жилья. Правовой статус комплексов планируют уточнить до конца 2020 года.

Всего в России построено около пяти миллионов квадратных метров жилья подобного типа. В целом этот сегмент активнее всего развивается в Москве и Санкт-Петербурге.

«В старых границах Москвы находится в продаже около полутора миллионов квадратных метров апартаментов на первичном рынке. Стоимость подобного жилья на 15% ниже, чем квартиры, и именно на столько она может вырасти.

В России не урегулирован правовой статус апартаментов, вопрос обсуждается не первый год.

Минстрой планировал принять соответствующий законопроект в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах», — говорит адвокат по гражданским делам Дмитрий Панфилов.

Сейчас апартаменты относятся к нежилым помещениям, но фактически они используются как жилые. В июле 2019 года в комитете Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям предложили разрешить временно регистрироваться в этих объектах недвижимости, но никаких изменений с тех пор не произошло.

«Планируется учесть строящиеся апартаменты в общем объёме вводимого жилья. Также правительство намерено снизить плату за ЖКХ в апартаментах, тарифы в которых двукратно выше, чем в жилых помещениях.

Законопроектом о статусе апартаментов планируется решить вопрос капитального ремонта в таких домах, поскольку сейчас законом он не предусмотрен», — поясняет адвокат по гражданским делам Дмитрий Панфилов.

Напомним, первый законопроект о статусе апартаментов был разработан Минстроем.

Этим документом предлагалось разрешить регистрацию россиян по месту пребывания в помещениях, имеющих статус «предназначенные для временного проживания граждан».

Согласно идее чиновников, условием для получения регистрации должно было стать включение зданий с апартаментами в специальные реестры, формированием которых займутся субъекты РФ.

«Пока неизвестно, какая судьба у планов министерства. Многие апартаменты по всем параметрам подходят под определение жилья, а некоторые не имеют даже окон и обладают площадью в несколько квадратных метров.

Этот вариант с самого начала воспринимался рынком в качестве некой альтернативы обычным квартирам, но разница зачастую слишком велика для того, чтобы уравнять их в правах.

Тем более чиновники могут подойти к ситуации избирательно — зарегистрировав часть комплексов, а это отличное поле для коррупции», — уверен адвокат по гражданским делам Дмитрий Панфилов.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector