1 июля застройщики перейдут на новую схему работы: начнут привлекать банковское финансирование для строительства домов и продавать квартиры в новостройках с использованием счетов эскроу. Наш эксперт, заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам Евгений Романенко, рассказал «Талан-Журналу», как эти изменения повлияют на девелоперов и покупателей квартир.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
«Талан» успел накопить опыт, так как начал тестировать новую схему еще прошлым летом, одним из первых в стране. Мы понимали: чем быстрее начнём работать с эскроу, тем быстрее изучим возможности и будем готовы тиражировать полученный опыт на объектах во всех городах присутствия.
Компания делится информацией в «Дневниках перехода на эскроу». Эскроу-счета используются в разных сферах при совершении сделок купли-продажи. Пока условия сделки не выполнены, деньги заморожены на счёте третьей стороны (он и называется эскроу). В строительстве такой счёт можно сравнить с банковской ячейкой, где покупатель хранит деньги за квартиру в строящемся доме. Застройщик получит их только тогда, когда построит и сдаст дом. Это сводит к минимуму риск дольщика остаться без денег и квартиры: если строительство вдруг не будет завершено, банк вернёт его средства. Именно для того, чтобы решить проблему обманутых дольщиков (по оценкам Генпрокуратры, их в нашей стране около 40 тысяч человек), и были приняты изменения в федеральный закон №214-ФЗ о долевом строительстве, которые ввели новые правила работы для застройщиков. 1 июля на продажу квартир через эскроу обязаны перейти застройщики, чьи объекты готовы менее чем на 30% и где заключено менее 10% договоров долевого участия (ДДУ), а также все новые стройки. По оценкам Минстроя, около 70% домов и жилых комплексов достроят по старой схеме. Но с течением времени все больше жилья в России будут строить с применением эскроу, и в течение 2-3 лет это станет единственным вариантом покупки квартиры в новом доме.
Что изменится для застройщиков?
Если раньше застройщик строил дома, используя средства дольщиков, то сейчас вынужден финансировать строительство за счёт собственных средств или банковских кредитов (это называется проектным или банковским финансированием). Девелопер может снизить ставку по кредиту в процессе строительства.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
Есть три варианта процентной ставки. Первая – 10-12% годовых – применяется, когда девелопер только начал работать с банком и ещё не продает квартиры.
После старта продаж, когда покупатели начинают класть деньги на счета эскроу, банк может снизить ставку до 5-6% годовых, поскольку его риск уменьшается. Третья ставка применяется, если девелопер продал квартир на сумму больше, чем взял в кредит.
В этом случае ставка может упасть до 0,01% годовых. Мы придерживаемся этой стратегии, и сейчас почти не платим за то, что Сбербанк финансирует наши стройки.
Поскольку застройщик больше не зависит от денег покупателей, то может не продавать квартиры на стадии котлована, когда они стоят дешевле, а делать это на более поздних этапах строительства и в тех объемах, которые для него экономически более выгодны.
Что изменится для покупателей?
В процесс покупки квартиры в новостройке добавляется всего один шаг: нужно открыть счёт эскроу в том банке, который финансирует строительство выбранного дома. Вы кладёте на счёт деньги за квартиру – это могут быть ваши накопления, ипотечные средства или материнский капитал. Ипотеку можно оформить в этом же банке или любом другом.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
Когда прошлым летом мы открыли продажи с использованием эскроу в нашем первом проекте – семейном квартале «Счастье» в Перми, 9 из 10 клиентов сказали, что слышали про эту схему и поддерживают новую инициативу. Связываем это с тем, что в Перми было немало недостроенных объектов, а значит, и обманутых дольщиков.
Застройщику выгодно достроить дом как можно быстрее, чтобы рассчитаться с банком досрочно. Сдача объекта раньше срока – плюс и для покупателя. Он сможет раньше въехать в новую квартиру и, к примеру, сэкономить на аренде съёмного жилья.
Эскроу-счета снизят риски покупателей остаться без денег и квартиры
Средства покупателей замораживаются. Это значит, ими не может воспользоваться ни застройщик, ни банк. В этом есть свои плюсы и минусы.
Плюсы:
- Если застройщик обанкротится, не достроит дом или сорвёт срок строительства, указанный в договоре, покупатель получит деньги обратно. Период, на который открывается счёт эскроу, не может превышать срок сдачи дома более чем на 6 месяцев.
- Если обанкротится банк, покупатель также получит свои деньги: они застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). АСВ страхует счета эскроу на сумму до 10 млн руб. Если квартира стоит дороже, разницу придется возмещать через процедуру банкротства банка.
Минусы:
- Проценты не начисляются. Если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель через 1-2 года получит обратно ровно ту сумму, которую вложил.
- Если на счёте лежат ипотечные средства, а девелопер обанкротился, банк вернёт покупателю не все выплаченную по ипотеке сумму, а только ту часть, что шла на погашение тела кредита.
ПРИМЕР:Вы купили квартиру на старте продаж за 2 млн рублей. Из них 400 тысяч – ваши собственные средства, а 1,6 млн рублей вы взяли в ипотеку на 19 лет под 11,3%. Пока 2 млн лежат на счёте эскроу, вы начинаете выплаты по ипотеке. Вы платите 18 тысяч в месяц, из которых около 3 тысяч идут на погашение основного долга, а 15 тысяч – на проценты. Через 2 года застройщик объявляет о банкротстве. Банк, в котором вы открыли счёт эскроу, возвращает вам первоначальный взнос (400 тысяч рублей), а банк, где вы взяли ипотеку – часть тела кредита, которую вы успели погасить (3 тысячи х 24 месяца = 72 тысячи рублей). Вы не получите назад сумму, выплаченную за погашение процентов (15 тысяч х 24 месяца = 360 тысяч рублей).
Что будет с рынком новостроек?
По данным исполнительного директора департамента развития корпоративного бизнеса ПАО Сбербанк Дениса Ковриженко, к 1 апреля покупатели квартир в новостройках открыли 1 200 эскроу-счетов, на которых находится 3,8 млрд руб. Для сравнения: в России каждый год заключается 600-700 тысяч договоров долевого участия. Получается, объём сделок с эскроу пока ничтожно мал.
Более 460,5 млн рублей – или 12% от общего объёма средств на счетах эскроу в России – приходится на «Талан». Застройщик продает квартиры по новой схеме в Перми (семейный квартал «Счастье») и Набережных Челнах (ЖК «Притяжение»).
После 1 июля около 70% строящихся сейчас домов будут достраиваться по старым правилам. Остальные должны перейти на эскроу. Но, учитывая высокие требования банков к репутации девелоперов и их финансовым моделям, на проектное финансирование смогут рассчитывать не все. По оценкам Минстроя, проблемным может стать 14-15 млн кв. м строящегося жилья (более 10% от всего объема). Это около 300 тысяч квартир, часть из которых уже продана. Скорее всего, такие застройщики признают себя банкротами или будут искать способ признать объект проблемным, чтобы получить финансирование из бюджета или компенсационного фонда.
Да. Скорее всего, количество квартир на рынке новостроек снизится сразу после 1 июля. Застройщикам, которые перейдут на эскроу, выгоднее продавать жилье на более поздних этапах строительства. Новые проекты, продажи которых раньше стартовали на этапе котлована, теперь будут выводить на рынок позднее. Предложение уменьшится – цены вырастут.
Ситуация отразится и на вторичном рынке – там квартиры также подорожают.
Министр финансов Антон Силуанов и вице-премьер Виталий Мутко в интервью СМИ говорят, что после скачка цены могут вернуться к прежнему уровню после того, как переход на эскроу завершится и рынок успокоится.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
По нашим оценкам, ближайший год рынок будет трясти. Часть застройщиков уйдет, а те, кто останутся, начнут искать оптимальные варианты работы с банками, по-новому выстраивать ценообразование и схему продаж.
Весной 2020-го количество предложений от застройщиков начнет расти: стартуют продажи тех объектов, строительство которых начнется во второй половине этого года.
К следующей осени объём предложения квартир в новостройках может восстановиться до нынешнего уровня.
Вывод: когда покупать квартиру?
Если вы только задумываетесь о покупке жилья в новостройке, Евгений Романенко советует подождать и заключить сделку уже по новой схеме, через эскроу. Так вы защитите себя от рисков. Если торопитесь с покупкой, выбирайте надёжного застройщика, который после 1 июля сможет рассчитывать на банковское финансирование.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
Даже если интересующий вас дом будет достраиваться по старой схеме, у застройщика могут быть другие проекты, которые он должен перевести на эксроу. Если он не сможет этого сделать, под угрозой окажутся все возводимые объекты, включая ваш будущий дом.
У застройщиков, которые перешли на эскроу-счета, нет проблем с продажами
Большинство застройщиков еще продают квартиры в проектах по старым правилам, сложности начнутся, когда всем придется перейти на новый механизм /Роман Храмовник / ТАСС
Большинство застройщиков еще продают квартиры в проектах по старым правилам, сложности начнутся, когда всем придется перейти на новый механизм, прогнозируют некоторые игроки. Такого не будет, парируют другие: у тех компаний, которые уже перешли на эскроу-счета, нет проблем с продажами.
В Петербурге за три квартала 2019 г. было заключено 59 453 договора долевого участия (ДДУ) – это на 20% больше, чем за тот же период 2018 г. (см. таблицу). В Ленобласти рост составил 25% (в 2019 г. заключено 18 029 договоров), подсчитали в ЦИАНе.
Большинство застройщиков также отмечают рост, и у некоторых он выше, чем в среднем по рынку.
«За девять месяцев текущего года продажи холдинга Setl Group в денежном выражении увеличились на 47,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 79,3 млрд руб.
Прирост числа заключенных сделок за тот же период составил 27,4%, а объем реализованного спроса в квадратных метрах вырос на 25,4% до 647 000 кв. м», – говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group).
У группы «Эталон» рост продаж в денежном выражении составил 26% (за январь – сентябрь 2019 г. продано жилья на 56 млрд руб.), в метрах – 10% (продано 459 000 кв. м), в количестве заключенных ДДУ – на 13% до 9109 шт. «Из них 4657 контрактов приходится на Петербург.
Если смотреть на динамику заключенных сделок только в этом регионе, то их количество за период с января по сентябрь выросло на 10% по сравнению с тем же периодом 2018 г.», – говорит гендиректор группы Геннадий Щербина.
После приобретения в этом году московской компании «Лидер-инвест» на столицу приходится 53% в структуре предложения «Эталона».
Компания Legenda Intelligent Development за три квартала 2019 г. продала жилой недвижимости на 5,01 млрд руб. – на 21,3% больше, чем годом ранее.
Сергей Мамошин, вице-президент, руководитель дирекции по Петербургу и Ленобласти ГК «ПИК», отмечает рост продаж, не уточняя показателей.
Он объясняет повышение интереса покупателей общим увеличением количества проектов ПИК в Петербурге и их высокой степенью готовности.
«Этой осенью в эксплуатацию были введены первые очереди двух жилых комплексов, почти все квартиры в этих ЖК проданы – процент реализации составляет 98–99%», – рассказал Мамошин.
Резкая положительная динамика противоречит прогнозам конца 2018-го и начала 2019 г., когда многие эксперты уверяли: строительный рынок исчерпал резервы спроса и его ждут массовые банкротства и сокращение продаж. К таким выводам подталкивали результаты 2018 г.
с ажиотажным спросом на жилье: инвестиции граждан в долевое строительство, по данным Росстата, выросли на 40%. В Петербурге и Ленобласти в 2018 г. продано 5 млн кв. м жилья, на 20% больше, чем в 2017-м (данные КЦ «Петербургская недвижимость»).
Ажиотажный спрос привел к росту цен: в среднем они увеличились в Петербурге на 5,5%, а в проектах эконом- и комфорт-класса – на 10–13%, подсчитали в Knight Frank СПб.
Застройщики объясняли ажиотаж покупателей недвижимости двумя причинами. Первая – небывало дешевая ипотека. Ставки по жилищным кредитам в 2018 г. были самыми низкими за всю историю существования рынка недвижимости России – в среднем 9,2% годовых, отмечала в декабре 2018 г. директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.
Вторая причина – изменения 214-ФЗ «О долевом строительстве…», вступившие в силу в 2018 г. Поправки запретили с 1 июля 2019 г. напрямую привлекать деньги дольщиков тем строителям, кто получил разрешения после 1 июля 2018 г. Граждане должны перечислять средства за купленное жилье только на специальные эскроу-счета в утвержденных государством банках.
То есть деньги дольщиков будут находиться в доверительном управлении банков. А застройщик получит их только после того, как дом будет введен в эксплуатацию и хотя бы один покупатель оформит квартиру в собственность.
Старые правила действуют только для стратегически важных проектов, для особо надежных застройщиков, а также для тех ЖК, где к 1 июля было построено не менее 30% проектного объема и продано минимум 10% недвижимости.
Июля 2019 г. застройщики ждали с опаской: они считали, что из-за перехода на новый механизм финансирования себестоимость строительства вырастет, значит, придется повышать цены на недвижимость, а население, уже удовлетворившее спрос на жилье, не станет приобретать квартиры и начнутся массовые банкротства.
Действительно, в июле продажи просели. «Многие покупатели не понимали, какой механизм приобретения недвижимости защищает их вложения в большей степени и нужно ли покупать недвижимость только по схеме, предполагающей расчеты через счета эскроу, – объясняет Щербина. – Однако уже в августе-сентябре, после прояснения всех нюансов нового законодательства, спрос вернулся на уровень II квартала».
Клиенты не акцентируют внимание на том, будет ли сделка совершена через счета эскроу, потому что после введения новых правил произошли лишь незначительные изменения процедуры приобретения жилья, добавляет Ружицкая.
Например, покупателям, которые используют федеральную субсидию, можно оформлять ДДУ только через эскроу-счета. «Главстрой Санкт-Петербург» строит жилье как по старой, так и по новой схеме и стоимость 1 кв.
м в результате нововведений не изменилась, говорит Ружицкая.
На рост продаж жилья в 2019 г. повлияло то, что некоторые застройщики продали по 10–20% квартир в ЖК собственным «дочкам», чтобы обеспечить себе возможность предлагать недвижимость по старым правилам, говорит управляющий партнер Glorax Development Дмитрий Коновалов.
Делать выводы об эффективности новой системы пока рано: слишком мало объектов финансируется по новым правилам, считают застройщики. Например, Glorax Development все свои семь комплексов продает пока по старой схеме. «Первый проект, который будет реализован посредством эскроу, это VIII квартал жилого комплекса Golden City», – поделился планами Коновалов.
Группа «Эталон» после 1 июля вывела на рынок только два проекта: один – в Москве, один – в Петербурге, рассказал Щербина.
Группа ЛСР первую сделку с использованием счета эскроу совершила только в октябре – она состоялась в Екатеринбурге. В основном компания продает квартиры по привычной схеме долевого участия, отметил Владимир Крицкий, генеральный директор «ЛСР. Недвижимость – Урал».
Холдинг Legenda этим летом сообщил, что завершит все шесть строящихся комплексов без перехода на эскроу-счета.
Компания использует различные финансовые инструменты для возведения жилья, пояснял финансовый директор холдинга Алексей Лукьянов: выпуск облигационных займов, работа с институциональными инвесторами по схеме пакетной продажи квартир с последующим выкупом.
«Такой диверсифицированный подход дает нам возможность решать, использовать ли эскроу-счета, основываясь на экономической целесообразности этого инструмента», – объясняет Лукьянов.
С 2017–2018 гг. застройщики готовятся к переменам и постарались получить как можно больше разрешений на строительство для запуска проектов до «роковой» даты 1 июля 2018 г., чтобы продавать жилье по старым правилам. За первое полугодие 2018 г. в Петербурге и Ленобласти было выдано 238 разрешений на строительство – в 1,5 раза больше, чем за тот же период 2017-го.
За январь – июнь 2019 г. Госстройнадзор подписал лишь 58 разрешений. Строители говорят, что созданного запаса им хватит года на два, а некоторые уверены, что и на пять. Когда он закончится, придется подстраиваться под новые требования, но на такую отдаленную перспективу участники рынка не загадывают, особенно учитывая нестабильность российского законодательства.
Даже после того, как продажи через эскроу станут массовыми, на рынке не произойдет резких перемен, уверены большинство игроков. Ожидаемого роста цен на 15–20% не случится, считают в «Петербургской недвижимости». В III квартале средняя цена 1 кв.
м в масс-маркете выросла на 1,4% в городской черте и на 0,7% в пригородах Петербурга. За девять месяцев стоимость жилья на этих территориях увеличилась на 5,8% (до 110 500 руб. за 1 кв. м) и на 5,9% (74 100 руб.) соответственно, отмечает Трошева. «Ожидаем, что по итогам 2019 г. объем спроса будет свыше 4 млн кв.
м, а рост средних цен в масс-маркете – до 8%», – резюмирует она.
Как заработать на покупке квартир в новостройках при переходе на эскроу?
Приобретение квартиры в новостройке – это не только решение жилищного вопроса. Инвестиционные сделки на первичном рынке стали нормой и позволяли неплохо заработать. Однако в будущем такой бизнес может стать менее прибыльным.
Суть в разнице между стоимостью квартиры на раннем этапе строительства и её ценой в практически готовом доме. Начиная продажи на этапе котлована, застройщики должны обеспечить привлекательность объекта, ведь ждать готовой квартиры дольщику придётся около двух лет, а то и больше.
В принципе, купив квартиру на старте проекта и продав под конец, можно было заработать около 20% годовых – такой доходности не предложит ни один банк. То есть за два года, пока идёт стройка, жильё дорожало на 40, а то и 50%.
Но схема срабатывала не всегда.
Например, до 2014 года рынок был «разогрет», а после кризиса, когда спрос упал, цены долгое время «стояли» или увеличивались на уровне инфляции. Некоторые квартиры даже подешевели. С 2018-го начался новый рост цен, на этот раз активность покупателей подстёгивали законодательные изменения.
Так, с 1 июля 2019-го застройщики должны привлекать кредиты банков для строительства (это называется проектное финансирование), а деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах до сдачи объекта. Получается, теперь компаниям нет смысла демпинговать на старте, ведь они всё равно берут кредит на стройку.
Правда, большинство уже начатых проектов завершат по старой схеме – деньги дольщиков девелоперы смогут получать сразу.
«Спекулянтов» не сосчитать
Директор по развитию, партнёр маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов полагает, что уйдут непрофессиональные инвесторы, которые «раздували» рынок, но место для квалифицированных останется: «Идентифицировать инвесторов и реальных покупателей на стадии котлована очень сложно.
Ведь в этот период жильё активно покупают и для личных нужд из-за привлекательных цен. По сути, объём продаж на нулевом цикле определяется количеством квартир, выведенных на рынок застройщиком».
Трудно анализировать и перепродажи на стадии строительства: кто-то передумал жить в конкретном районе или комплексе, потому что рядом появился лучше, кто-то переезжает в другой город, не может больше платить ипотеку или решил купить в этом же проекте квартиру большей площади…
«Конечно, на рынке присутствуют покупатели, которые приобретают недвижимость с целью перепродажи. Но наши клиенты в основном семейные люди, которые приобретают квартиры для себя. Доля инвестиционных покупок невелика. К тому же мы часто начинаем продажи на достаточно высокой стадии готовности, и стоимость «квадрата» практически соответствует ценам на вторичном рынке», – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
«Многое зависит от проекта. Если говорить об объектах «Мегалита», то основная доля наших покупателей приобретают недвижимость для собственного проживания. Но инвесторы, безусловно, тоже есть. В среднем по переуступке реализуется до 10-15% от всего объёма квартир», – подсчитал директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов.
От старта до финиша
«Разница в стоимости 1 кв.м на этапе котлована и перед вводом объекта в эксплуатацию в предыдущие годы достигала 50%, а в среднем составляла 20%. Многое зависит от ценовой политики застройщика, от того, сколько ему нужно денег на начальном этапе, и от раскрученности локации.
Несмотря на изменение схемы финансирования, инвесторам по-прежнему будет интересен рынок новостроек. Такая ситуация сохранится ещё порядка полутора лет. За это время застройщики выведут на рынок все имеющиеся в запасе проекты, которые смогут реализовать по старой схеме.
Новые будут появляться в продаже в основном по схеме эскроу, что существенно снизит их привлекательность для инвесторов. Ведь разница между начальной ценой и стоимостью готового жилья сократится», – рассуждает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
«Продажа с использованием эскроу-счетов также позволяет приобретать недвижимость на этапе котлована, и, конечно, покупка на ранней стадии обойдётся дешевле. Тем не менее разница со стоимостью на этапе после сдачи, скорее всего, не будет столь значительной. По крайней мере, не такой, к которой привыкли инвесторы.
Застройщику необходимо учитывать в финансовой модели стоимость проектного финансирования. В связи с этим средние цены станут больше, при этом амплитуда их роста в рамках строительного цикла будет меньше», – уверен Андрей Кириллов.
Генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева считает, что учитывать надо не только интерес инвесторов: «Покупка на старте продаж – хорошая возможность, уложившись в один и тот же бюджет, приобрести более комфортную квартиру в строящемся доме, нежели готовую, но с менее удачными качественными характеристиками.
Объекты ГК «КВС» ориентированы на собственное проживание, но инвестиционная составляющая важна не меньше. В жизни постоянно происходят изменения – появляются и подрастают дети и внуки, кто-то переезжает в другой город или район. Ликвидная квартира в хорошем доме и в удобном квартале – это вложение в будущее». По мнению г-жи Альшаевой, новые реалии рынка глобально не повлияли на ценовую политику. Покупать квартиру на старте всё равно выгоднее: «Рост цен, который мы закладываем по плану в проектах, реализуемых по новым правилам, аналогичен показателям по остальным: это минимум 20-25%. Квартира, которую нужно ждать два-три года, и готовая, куда можно заселиться сразу, получив ключи, не могут стоить одинаково».
Хлопотная цессия
С тем, что готовые квартиры будут дороже, согласна и директор департамента маркетинга и рекламы ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова: «Сегодня разница между стартом продаж и моментом ввода объекта составляет 20-30%. Но схема реализации жилья по эскроу-счетам ещё не проработана, поэтому рано говорить, каков будет порядок при цессии.
Будет ли открываться ещё один эскроу-счёт на одну и ту же квартиру или дольщик передаст его новому покупателю, кто оплатит перевод денег, какова будет стоимость квартиры по договору цессии и как дольщики решат вопрос с налогообложением, если продают квартиру дороже, чем покупали? Вероятно, переуступка уже не будет так удобна, как раньше».
«Возможность переуступки предусмотрена законом и при схеме с эскроу-счетами. Но сама процедура усложнится – процесс переоформления счетов и другие перипетии с банками могут занять больше времени. Маржа инвесторов, безусловно, сохранится, но уже не в таком объёме.
То, что девелоперам придётся брать кредиты, в целом скажется на цене квадратного метра.
Застройщики будут стремиться наполнять эскроу-счета, чтобы экономить на процентах: чем больше денег внесли граждане, тем меньше ставка за пользование кредитом. Но квартиры на завершающем этапе всё равно будут дороже.
А дальше всё зависит от проекта: комплекс в уникальной локации подорожает значительно больше, чем проект в районе, где разные компании строят несколько ЖК», – полагает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
Коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирина Соловьёва напоминает, что максимально выгодные предложения от застройщика будут до тех пор, пока он не наберёт определённую сумму на эскроу-счетах: «Компаниям больше нет резона продавать большие объёмы на ранних стадиях, поскольку они не смогут использовать вырученные средства до завершения стройки. Так что после продажи необходимого пула квартир компании с большой вероятностью будут выводить оставшееся жильё на рынок более сдержанно. Наибольшую выгоду компании получат от продажи готового жилья, наряду с покупателями-инвесторами, успевшими заключить сделку на котловане. Цены в течение строительного цикла по-прежнему будут расти до 15%, в зависимости от локации объекта и конкурентного окружения».
Генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков уверен, что эскроу ничего принципиально не изменит: «Да, цены на «котловане» вырастут, так как застройщики начнут закладывать в себестоимость затраты на проектное финансирование. Но после ввода объекта в эксплуатацию квартиры всё равно дорожать будут».
Компактные инвестиции
Застройщики уверены, что возможности для инвестирования сохранятся, но для этого подойдут не все объекты. «Выбирать нужно не столько жилой комплекс, сколько местоположение. Наибольшим потенциалом обладают ещё не раскрученные, развивающиеся локации. По мере роста их популярности будут расти и цены.
В своё время по такому сценарию развивалась северная часть Приморского района. Сейчас потенциалом обладают локации у станций метро «Чёрная речка», «Лесная», «Елизаровская». А после перехода на эскроу-счета в целом по рынку можно ожидать удорожания, но не очень значительного – в пределах 5-6%», – считает Пётр Буслов.
«В среднесрочной перспективе жильё подорожает, но пока значительным этот рост не назвать. Основная доля текущих проектов реализуется по старым правилам. Это сдерживающий фактор для тех, кто уже начал продажи по новой схеме. Тем не менее девелоперы будут вынуждены покрывать дополнительные расходы на кредиты», – рассуждает Андрей Кириллов.
Он уверен, что покупателям надо делать ставку на эксклюзивные (не значит элитные) объекты с редкими характеристиками. Например, комплексы в черте города в шаговой доступности от метро. В таких локациях свободных участков немного, и жильё будет цениться со временем только больше.
Всегда востребованы варианты с хорошими видовыми характеристиками – у воды, рядом с парками. И тогда разница в цене на старте и на финише проекта может превысить 15-20%. Что касается самих квартир, спросом пользуются компактные и функциональные. Многие предпочитают однокомнатные варианты и квартиры евроформата.
Эти объекты востребованы и на вторичном рынке.
«Продажи в наших проектах показывают, что с начала реализации до ввода в эксплуатацию жильё может подорожать на 20-40% в зависимости от типа квартиры и расположения дома.
Наибольший рост показывают студии, одно- и двухкомнатные квартиры в локациях с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой, как правило, рядом с метро», – говорит Анжелика Альшаева.
В том, что жильё в среднесрочной перспективе однозначно подорожает уверена и Ирина Соловьёва: «Наиболее привлекательные для инвестиций объекты – однокомнатные квартиры и студии в пешей доступности от метро, поближе к центру города. В таких новостройках цены растут даже тогда, когда в целом рынок «проседает». А когда в локации наблюдается недостаток «семейных» квартир, то и двухкомнатные, и трёхкомнатные варианты становятся привлекательными. В нашей компании наибольшая доля инвестиционных покупок приходится на квартал «Галактика».
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман прогнозирует, что в ближайшие годы цены на квартиры будут расти плавно, в среднем на 8-10% в год: «Выбирая объект для инвестиций, нужно изучить концепцию проекта, репутацию девелопера, историю уже построенных им домов. Это важно, чтобы понять: будут ли реализованы все обещанные на старте опции. В первую очередь, обращать внимание стоит на социальную и коммерческую инфраструктуру».
«Параметры наиболее рентабельных для инвестиций вариантов вряд ли сильно изменятся. Традиционно востребованы объекты с хорошей транспортной доступностью, вблизи метро или в активно развивающихся районах, в жилых комплексах не ниже комфорт-класса. Наиболее ликвидными в долгосрочной перспективе остаются новостройки бизнес-класса с детально проработанной концепцией, самодостаточной внутренней инфраструктурой, безопасной и благоустроенной территорией», – полагает Евгений Жуков. Он уверен, что независимо от стадии готовности объекта лучше всего продаются «двушки» с европланировками, компактные и функциональные однокомнатные квартиры. «В нашем ЖК «Георг Ландрин» таких квартир больше половины, спроектированы детские и спортивные площадки, детский сад. Достаточно коммерческих помещений, где разместятся магазины, пекарни, аптеки, салоны красоты, спортивные секции и пр. В долгосрочной перспективе квартиры в ЖК с развитой инфраструктурой имеют больший потенциал для роста цены», – считает Евгений Жуков.
Коммерческая альтернатива
Что касается инвестиций в коммерческие помещения, эти объекты и раньше нечасто покупали для перепродажи: «В большинстве случаев их приобретают для последующей сдачи в аренду либо конечные пользователи. Наибольшей популярностью традиционно пользуются варианты от 50 до 100 кв.
м, правильной формы, расположенные по внешнему контуру жилого комплекса, – рассуждает Пётр Буслов. – А вот машино-места в паркингах – наименее интересный объект для инвестирования. Их стоимость не растёт во времени, что связано с низким спросом на такую недвижимость».
«Мы предлагаем большой объём коммерческих помещений на первых этажах.
На них переключаются многие частные инвесторы, что связано в первую очередь с показателями доходности. В сегменте стрит-ритейла она достигает 12-15%. Но и такую недвижимость люди обычно покупают не для перепродажи, а чтобы сдавать в аренду либо развивать собственный бизнес», – говорит Сергей Степанов.
«Инвестиции в коммерческие помещения также останутся востребованы. Наиболее ликвидны небольшие встройки площадью 50-70 кв.м», – уточняет Ян Фельдман.
«Коммерческие помещения мы не продаём, а сдаём в аренду, чтобы контролировать их целевое использование. Кроме того, они могут использоваться как залог по кредитам. Что касается мест в паркингах, то даже в центре города доход от их сдачи в аренду будет небольшим, несмотря на сложности с парковкой. Они довольно дорогостоящие. Машино-место площадью 14 кв.м стоит в среднем 1 млн рублей.
Его можно сдать максимум за 8000 рублей в месяц, да ещё и за обслуживание платить. Такая инвестиция окупится лет за 16, не меньше. Чтобы накопить на безбедную старость, надо иметь несколько квартир, которые будут сдаваться в аренду. Но коммерческие помещения в правильных локациях гораздо интереснее.
Только инвестировать надо здраво, тщательно подходя к выбору объектов», – рекомендует Максим Жабин.
Цены на новостройки после введения эскроу-счета: динамика, прогнозы и перспектива
Многие задаются справедливым вопросом: повлияет ли на стоимость жилья открытие эскроу-счета? Ответ можно найти в законодательстве (ФЗ №175): если на 1 июля 2019 года уже построено 30% объекта и продано 10% квартир, то схема расчета останется прежней. Следовательно, и цена, теоретически, должна сохраниться либо меняться несущественно (как обычно происходит – увеличивается по мере строительства комплекса). Но реалии твердят об обратном.
Во всех остальных случаях фирмам придется переходить на новую схему взаиморасчетов. Это предполагает дополнительные затраты, которые в итоге отразятся на цене – будут заложены в продажную стоимость квартир. Только крупные игроки рынка, имеющие возможность строить дома за свой счет, смогут предоставить стабильные цены.
Но не все так однозначно: при монополизации рынка застройщики начнут диктовать правила игры по собственному усмотрению, поэтому делать выводы и предсказывать поведение «гигантов» весьма сложно.
Очевидно лишь то, что для покупателей это грозит существенным ограничением выбора вариантов. Более простыми словами: грядет дефицит на рынке недвижимости, который естественно повлечет повышение цен.
Эксперты прогнозируют сокращение объемов ввода жилья в эксплуатацию на 30-40% уже во втором полугодии 2020 г. Как говорится, «выживут только сильнейшие» игроки рынка.
Текущая ситуация на рынке
После перехода с 1.07.2019 г. на проектное финансирование многие застройщики уже начали повышать стоимость недвижимости, чтобы компенсировать свои потери.
Они связаны с обслуживанием новых счетов и процентами на банковские кредиты, которые с учетом объемов строительства оказываются солидными (справедливости ради отметим, что банки обещают застройщикам удешевить кредиты при открытии эскроу на треть от рыночных ставок – до 20-30%).
Сейчас же эксперты утверждают, что цены возрастут как минимум на 3-5%. Детально с одним из экспертных мнений можно ознакомиться в интервью.
Интересно и то, что лишь часть новостроек будут завершены с переходом на эскроу-счета. Остальные девелоперы умудрились обойти эту схему посредством самостоятельного выкупа нужного количества квартир (чтобы достичь 10%), с последующей перепродажей их по переуступке прав собственности.
Это подтвердили риэлторские агентства, которые уже в первой декаде июня, практически сразу после нововведений, стали получать от застройщиков письма с соответствующими указаниями. Таким образом эти компании получили возможность обойтись без привлечения банковских кредитов, не нарушая закон.
В дальнейшем они смогут реализовать объекты уже на деньги дольщиков.
В долгосрочной перспективе на рынке вряд ли появятся дешевые проекты. Те, которые в рамках старой программы относились к низкомаржинальным, в новых условиях не выдержат, и станут для девелоперов убыточными.
Избежать этого поможет только ускорение сроков ввода в эксплуатацию с одновременным повышением цен. А значит, – потребитель явно ощутит увеличение среднестатистической рыночной стоимости квадратного метра.
Насколько подорожают новостройки?
Мнения аналитиков относительно роста цен после ввода эскроу-счетов разделились. Часть из них прогнозирует незначительное повышение стоимости, другие предполагают весьма существенный рост.
Некоторые вообще утверждают, что шум вокруг новой модели расчетов преувеличен, и особых изменений, помимо естественной динамики, не последует.
Однако, как говорит вековая практика, любые нововведения, в любой сфере, всегда влекут за собой изменения.
И поскольку спада явно ожидать не стоит, нужно быть готовыми к очевидному развитию событий – планомерному повышению стоимости.
А вот насколько она изменится – это уже другой вопрос. Здесь учитывается практически все: спрос и предложение, надежность девелопера, геолокация (расположение новостройки), степень готовности, уникальность проекта, соотношение «цена/качество», уровень комфортабельности, внутренняя и внешняя инфраструктура, экология, транспортная доступность, инфляция и многие другие факторы.
Здесь следует добавить и спрос, который как правило, осенью растет. А учитывая, что Центробанк снизил ключевую ставку, ипотека станет для покупателей более интересной, что спровоцирует увеличение количества сделок, за которым последует и повышение цен на квартиры в новостройках Санкт-Петербурга.
Частично, это уже подтвердили факты: еще до принятия законодательных нововведений люди стали опасаться подорожания жилья, и старались побыстрее закрыть текущие сделки по покупке. На фоне повышенной покупательской активности девелоперы начали стремительно увеличивать цены за квадрат.
То есть – все происходит планомерно, и стоимость жилья постепенно растет.
К тому же, повышения цен требует увеличение себестоимости строительства в связи с удорожанием стройматериалов, увеличением НДС на 20%, инфляцией и т.д. Вслед за этим еще больше дорожает недвижимость.
Чтобы удержаться в рамках конкуренции, некоторым застройщикам придется уменьшить свою маржу. Ведь при повышении затрат/цен вряд ли будет расти спрос, учитывая, что динамика роста доходов населения оставляет желать лучшего.
И еще один фактор: после перехода на новую модель жилищного строительства, которая основывается на банковском кредитовании, будет сложно прогнозировать процентные ставки (кредитно-денежная политика меняется очень быстро), что вызовет увеличение рисков и потребует от застройщиков долгосрочного планирования деятельности. Чтобы хоть как-то сгладить ситуацию, цены неизбежно придется увеличить.
Согласно аналитическим данным, с начала 2019 г. средняя стоимость квадратного метра в жилищном масс-маркете Петербурга (эконом- и комфорт-класс) возросла на 4,1%.
Если в экономике и на рынке сохранится более-менее стабильная ситуация, то по итогам года средний прирост составит 6-10% (в зависимости от класса недвижимости).
Самая большая названная специалистами граница повышения цен в отдаленной перспективе – до 30%.
Однозначным остается лишь то, что из-за ввода эскроу-счета цена на первичку возрастет. Но рост цен касается всех сегментов рынка, без исключения. Однако он не будет катастрофичным.
Ключевым фактором в ценообразовании является уровень спроса, на который влияет предложение (скорость подготовки новых проектов) и факторы с противоположными векторами.
А как же обстоят дела со спросом? Попробуем разобраться.
Изменение спроса на новостройки
Потенциальное сокращение количества обманутых дольщиков, которое предполагается после перехода на эскроу-счета, спровоцировало ажиотажный спрос на первичном рынке.
Люди хотят улучшать свои жилищные условия, но их платежеспособность ограничена. Поскольку доходы населения остались прежними, реальная покупательская способность почти не возрастает.
Скорее даже наоборот, – снижается, и теоретически, должна потянуть за собой уровень спроса.
Но что же наблюдается на рынке в реальности? Покупатели нашли выход и все более охотно пользуются ипотекой! На фоне такого повышенного спроса отмечено массовое увеличение цен за квадрат (от 1-2% и выше), даже в новостройках организаций, которые все еще работают по старым правилам.
Но если сейчас, с привлечением ипотеки граждане еще соглашаются тратить половину семейного дохода, то что может случиться после того, как им предложат увеличить бюджетные затраты до 60-70%? Скорее всего, они откажутся от покупки квартиры.
И строительные компании понимают, что большинство покупателей не способны будут платить сумму, на которую могут вырасти издержки на счета эскроу и себестоимость строительства. Ведь согласно неумолимой статистике, при повышении стоимости жилья даже на 7%, спрос падает в среднем на 10%.
Готовы ли к такому развитию событий застройщики? Маловероятно…
Стоит ли ждать роста цен на жилую недвижимость?
В текущем году значительного «взлета» цен на квартиры не наблюдалось. Объясняется это рекордным объемом новостроек, который был выведен на рынок. В результате увеличилась конкуренция среди застройщиков, что и сдержало резкий рост стоимости жилплощади. Дальнейшие изменения будут, скорее всего, планомерными и постепенными.
На данный момент уровень цен в среднем составляет около 100 тыс.руб./м² в эконом- и комфорт-сегментах (разброс в этих категориях минимальный). С начала года стоимость жилья изменилась незначительно – примерно на 5%. По прогнозам специалистов, в дальнейшем цена будет возрастать соразмерно кредитной нагрузке на девелоперов, – примерно до 7-10% годовых.
Переходный период
Сейчас на первичном рынке переходный период. Большую часть объектов (около 75%) достраивают на старых условиях:
Несколько проектов попросту заморозили. А около 20% уже перевели на новую схему реализации. К примеру, в настоящее время есть новостройки, которые успешно реализуются с применением эскроу-счетов:
- ЖК NEWПИТЕР;
- ЖК Familia;
- ЖК «Новое Сертолово».
Поскольку компаниям нужно было заложить в себестоимость строительства дополнительные расходы на проектное финансирование, пришлось пересмотреть цены за квадрат в перечисленных комплексах.
С другой стороны, остается риск, что многие мелкие застройщики после завершения начатых проектов уйдут с рынка. Но еще худший вариант развития событий: недострои появятся по всей стране, вследствие чего в ближайшие 2 года число обманутых дольщиков вырастет в 1,5-2 раза.
Ключевые игроки строительного рынка уверены, что все неудобства, связанные с нововведениями, – временные. После адаптации застройщиков к новым правилам выиграют все, ведь ситуация на рынке новостроек станет более прогнозируемой. Скорее всего, уменьшится разница в цене за квартиру, приобретенную на этапе котлована и в готовом здании.
Однако застройщики обещают сохранить выгоду для покупателей жилья на ранней стадии строительства.
Как планируют сдерживать цены?
Эскроу-счета однозначно вызовут повышение цен, как мы уже выяснили. Основным сдерживающим фактором станет покупательская способность населения, которую всячески стремится поддержать Центробанк, улучшая условия ипотеки.
Еще один способ сдержать рост цен на недвижимость при переходе на новую схему – снизить ставку на кредит для застройщиков, и дать им возможность перекредитоваться в другом банке в любой момент.
Хотя уже, в рамках программы проектного финансирования предложены хорошие условия: чем больше денег поступает на эскроу-счета, тем ниже процентная ставка для застройщика.
Кроме того, снять напряжение и удержать себестоимость строительства на приемлемом уровне помогло бы поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
Это подразумевает, что банк или представитель стройнадзора будет контролировать и подтверждать каждый этап готовности объекта, что даст застройщикам возможность снимать заранее установленную часть денег со счета (пропорционально объему выполненных строительных работ), и постепенно расплачиваться за кредит, уменьшая тем самым долговую нагрузку.
Поскольку в этом случае тело кредита расти не будет и проценты за него не отразятся на себестоимости строительства, девелоперам не придется повышать цены по мере увеличения кредитной задолженности. Одна из возможных схем поэтапного раскрытия:
- завершение нулевого цикла (земляные работы и обустройство фундамента) – 20%;
- окончание этапа возведения наружных стен – 20%;
- монтаж инженерно-технических коммуникаций – 15%;
- выполнение внутренних работ – 25%;
- получение девелопером заключения о соответствии – 10%;
- этап госрегистрации права собственности на первую квартиру – 10%.
Подобные финансово-правовые схемы действуют в Германии, Франции, Великобритании, Испании. Именно на основе законодательства перечисленных стран сформулирована поправка к российскому ФЗ-214.
Но и здесь присутствуют риски: пока деньги на эскроу-счетах, у дольщиков есть гарантии, что они получат обратно 100% внесенных средств в случае несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию. Если же часть средств будет переведена застройщику, то покупатели при расторжении ДДУ вряд-ли смогут получить назад всю сумму.
То есть, при банкротстве застройщика им придется ждать, например, пока недостроенный объект будет перепродан или передан другой организации.
Напоследок отметим, что правительство РФ продлило сроки определения готовности объектов до 1 октября 2019 года, что дало застройщикам возможность ускорить темпы строительства и освободить текущие проекты от участия в новой схеме взаиморасчетов.
Благодаря такой отсрочке девелоперы успевают подготовить нужные документы, и спокойно перейти на оптимальный режим работы.
Это, в свою очередь, позволяет предположить, что в ближайшее время цены поменяются незначительно (по крайней мере на те объекты, степень готовности которых достиг более 30%).
Резюме
Многие потенциальные покупатели утверждают, что они готовы к росту цен, так как понимают, что за надежность нужно доплачивать. Но и тут мнения разделились на две противоположных крайности:
- согласно предварительным неофициальным опросам, около 80% дольщиков уже готовы платить больше;
- все еще остается часть людей, предпочитающих не торопиться с выводами, и воздержаться от покупки в режиме «сейчас».
А что получится на самом деле, и как в итоге отреагирует рынок, можно будет делать выводы не раньше, чем во второй половине 2020 года. Что-ж, как говорит известная народная пословица: «поживем-увидим»…