Конечно, покупка «родового гнезда» — дело крайней важности, и в принятии окончательного решения участвуют, как правило, все члены семьи.
- Но осмотр объекта — это не развлечение и не досуговое времяпрепровождение.
- Большой толпой сложно понять подлинную атмосферу дома, его размеры, расположение, планировку.
- Любая комната покажется маленькой и шумной, если в ней толпится 7-8 человек (два агента, собственник дома, и целая семья потенциальных покупателей).
- Когда товарищи и родственники клиентов разбредаются по разным комнатам, собственнику и риэлтору невозможно контролировать безопасность имущества, да и объяснить каждому какие-то детали по домовладению, ответить на вопросы не представляется возможным.
мой совет: осматривайте все интересующие дома и участки максимум в составе 2-3 человек. В случае же, если какой-то объект серьезно заинтересует и вы задумаетесь о покупке, на повторный просмотр всегда можно привезти оставшихся, любимых и, безусловно, важных для принятия решения родственников.
2. Клиент работает параллельно с большим числом риэлторов
Такого покупателя можно понять: хочется обеспечить себе максимальный охват рынка и избежать ситуации, когда риэлтор показывает только «свои» объекты, где у него выгодная комиссия.
По факту же, обращение параллельно в 5-6 компаний выливается в то, что ни один агент серьезно с таким покупателем не работает.
- Почему так происходит?
- Слишком велик риск для риэлтора выполнить всю работу за других:
- — показать хороший дом, а клиент потом купит через другого агента, который сэкономит на комиссии;
- — предложить выгодный участок, а покупатель поедет смотреть с другим, забыв, кто и что ему предлагал;
- — подробно рассказать и «продать» по разговору или переписке коттеджный поселок, а покупатель поедет напрямую к застройщику и купит без участия агента.
Очень часто я наблюдаю, как покупатели бегают по всему рынку, звонят параллельно всем агентам подряд, и, как правило, результатом такого поведения является приобретение «кривого» объекта без правильно оформленных документов или коммуникаций. Потом возвращаются через год-два с просьбой дооформить это «чудо» или продать.
мой совет: найдите себе одного, максимум двух хороших профессионалов, специализирующихся именно на вашем сегменте и направлении, и радуйтесь искренней заботе и знанию рынка такого человека. Хороший брокер — это подлинный проводник и ангел-хранитель в перенасыщенном мошенниками, пустыми обертками и необоснованными ценами рынке Московской недвижимости.
3. Клиенты слишком восторженно осматривают дом, проводят на показе по нескольку часов
Кто-то смотрит дома по 5 минут: подъехал, зашел и вышел. Таких покупателей мало: они, как правило, точно знают, что ищут, располагают практически неограниченным бюджетом и лимитированным временем.
- В основном на показе одного объекта мы проводим в среднем 30-35 минут.
- Бывают и исключения с противоположным градусом: покупатели по полтора-два часа ходят по дому, расспрашивают про каждый плинтус, расставляют свою мебель по углам, расселяют всех членов семьи по комнатам, восторгаются планировочными и отделочными решениями и посылают море комплиментов собственнику дома.
- Конечно, когда хозяин видит такое отношение, переубедить его потом в том, что дом не так идеален, и есть все основания для торга, и вообще — «не надо зазнаваться» — очень сложно.
- мой совет: Быть сдержанными и, если дом ужасно понравился и является тем самым «домом мечты», делайте poker face и постарайтесь держать эмоции при себе.
- Тогда мы, агенты, сможем обеспечить в дальнейших переговорах лучшие условия по сделке: хороший дисконт, рассрочку, лояльность продавца.
4. Покупатели торгуются прямо на показе
Такое поведение, как правило, прямое следствие предыдущего пункта, еще более осложняющее нахождение компромисса между пожеланиями покупателя и продавца.
НЕ НАДО торговаться на показе: в большинстве случаев «торг на месте» означает несерьезность намерений покупателей (ну кто за 10 минут принимает решение о покупке дома, не взвесив как следует окружение, материалы, расположение, да вообще не «переспав» с этой идеей?). Собственник, понимая это, никогда не даст хороших условий.
Более того, если намерения покупателя серьезны и с первого взгляда он нашел «дом мечты», продавец тем более не даст хороших условий: если дом идеален, его и так купят, со скидкой или без.
Оставьте торги на потом, проводя их через своего агента: опытный брокер прекрасно знает, когда и с какими словами позвонить продавцу, чтобы получить самые выгодные условия по покупке для своего клиента. НЕ ТОРГУЙТЕСЬ НА МЕСТЕ!
5. Покупают дом без строительной экспертизы
Готовый особняк или таунхаус — всегда немного «кот в мешке»: кто его строил, как, насколько соблюдались строительные нормы и правила, неизвестно до конца даже самому собственнику. Неправильно сделанная гидроизоляция и трещина в фундаменте может никак не проявляться внешне, но сделает жизнь в доме невозможной без колоссальных вложений в переделки и перестройку.
Независимая строительная экспертиза зданий занимает несколько часов и стоит от 40 до 80 тысяч рублей за загородный особняк. При этом на выходе покупатель получает отчет с заключением, имеющим полную правовую силу и являющимся мощным документом в суде в случае проблем с домом в дальнейшем.
мой совет: Не экономьте на проверке: пока Ваш агент занимается экспертизой оснований прав собственности на объект, пригласите независимых экспертов, чтобы проверить качество строительства. Намного дороже в дальнейшем выйдет перестраивать дом, если в нем что-то не так.
6. Покупатели ждут, когда цена на и так «демпинговый» объект упадет еще ниже
Конечно, каждому хочется купить как можно дешевле и выгодней. Иногда, при поиске по рынку находятся совершенно удивительные объекты недвижимости по цене на 20-30 процентов ниже среднерыночной.
Как правило, собственникам срочно нужны деньги, и они сразу скидывают цену до «пола». Многие покупатели, найдя такой дом, полностью устраивающий и редкий по соотношению цена-качество, после ряда переговоров с продавцом занимают выжидательную позицию — «Пусть еще упадет, куплю дешевле через пару месяцев. На рынке сейчас все равно ничего не продается и не покупается».
мое мнение: это дурная стратегия. Очень часто мне приходится сильно расстраиваться, когда клиенты, занимающие такую выжидательную позицию, теряют действительно интересные объекты: дом, продающийся существенно ниже рынка, дольше 1-2 месяцев не задержится в рекламе.
Слушайте советы своего агента, если дом действительно понравится: желающих купить «выгодно и ниже рынка» — длинные-предлинные листы ожидания у каждого застройщика и риэлторского агентства. А объекты такие встречаются довольно редко. Если дом очень нравится и цена у него хороша — покупайте. Не ждите, когда его купит кто-то другой.
7. Перегружают сделку советами юристов, не специализирующихся в недвижимости
Наконец-то, дом найден, цена утверждена, строительная экспертиза ничего критичного не показала: настало время правового сопровождения сделки купли-продажи.
Как правило, у любой серьезной компании, занимающейся продажей недвижимости, есть профессиональные практикующие юристы, проверяющие документы, формирующие контур сделки и помогающие агенту обеспечить чистоту перехода права собственности.
Несмотря на это, покупатели часто не доверяют агентствам недвижимости и приглашают в сделку «своего» юриста (как правило, штатного сотрудника компании, в которой работают или которой владеют покупатели). В большинстве случаев такой юрист имеет мало общего со сделками купли-продажи недвижимости, специализируясь совершенно на другой области права.
В результате весь процесс выглядит, как если пригласить стоматолога лечить почечную недостаточность: а что, он ведь тоже врач! Врач-то врач, но совсем по другой области. Такой юрист начинает перегружать сделку ненужными деталями, требовать совершенно необоснованные документы, искать риски и проблемы там, где их в принципе быть не может.
Как часто разваливаются действительно «чистые» и правильные сделки от того, что представитель покупателя некомпетентен именно в вопросах недвижимости и придумывает проблемы на ровном месте.
мой совет: если вы по какой-то причине склонны не доверять агентству недвижимости правовое сопровождение сделки, наймите профессионала из независимых юридических бюро, специализирующихся на сделках купли-продажи жилых объектов. Как правило, такое сопровождение стоит 50-70 тыс. рублей, и оно будет намного эффективнее, нежели работа корпоративного юриста, специализирующегося на международном или уголовном праве.
8. Передают задаток без правильно оформленных документов
Если Вы работаете с проверенным риэлтором или с собственным юристом, то, скорее всего, эта ошибка вас не коснется. В противном случае, очень часто покупатели приезжают на переговоры с двумястами — пятьюстами тысячами рублей, а то и несколькими миллионами, и готовностью передать их продавцу «под расписку» в качестве задатка за дом.
Задаток — это всегда правильная форма фиксации намерений сторон, уберегающая покупателя от того, что в процессе подготовки сделки найдется другой покупатель, который предложит больше, или у продавца поменяются планы, и в последний день он передумает продавать. Но задаток обязательно должен вноситься не просто под расписку, а при подписании — как минимум — соглашения о задатке, а лучше — предварительного договора, детально описывающего последующую процедуру сделки и ответственность обеих сторон.
Не передавайте задаток под расписку: в лучшем случае вы вернете его себе в полном объеме, потеряв возможность купить дом, если придет более щедрый покупатель. В худшем случае — придется искать «продавца» — мошенника по дальним заграницам.
9. Не заказывают выписку из ЕГРП перед регистрацией сделки
При продаже объекта недвижимости старое свидетельство у продавца не изымается, а остается у него на руках.
А с 1 марта 2015 года вместо оригинальных фирменных защищенных бланков свидетельств, Росреестр выдает обычные белые бумажки А4 с синей печатью. Подделать — в два счета.
Любой агент перед подписанием договора купли-продажи в обязательном порядке заказывает выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость о фактическом собственнике земельного участка и дома, отсутствии обременений и проч. Если по какой-то причине этого не сделано — обязательно настаивайте на этом документе. Чем ближе к дате сделки заказана выписка, тем лучше.
P.S. Выписку заказать можно и по интернету.
10. Не делают подробной описи интерьера в доме
Если Вы покупаете дом или таунхаус с готовой внутренней отделкой и интерьером, в обязательном порядке нужно приложить к договору подробную опись имущества в доме в том состоянии, в котором дом будет передаваться покупателям после сделки.
Такая опись делается либо письменно, либо в виде подробной фотогалереи фактического состояния помещений.
В противном случае, если не зафиксировано нигде, что именно этот шкаф и этот телевизор входят в стоимость и должны остаться в доме, после перехода права собственности покупатель рискует обнаружить свою новую недвижимость в буквальном смысле раздетой, вплоть до вывезенной сантехники, зеркал и встроенных шкафов.
В идеале, проговаривать подробно, что остается, а что продавец забирает из дома, нужно на самом старте, еще на этапе переговоров по цене. Потому что даже когда дом стоит два или три миллиона долларов, на финальных аккордах между сторонами начинаются зачастую прения по холодильникам и этажеркам: кто, как не собственники элитной недвижимости знают, как сильно деньги любят счет.
Успехов и терпения в поиске дома мечты!
♦Только начали поиск дома на Новой Риге?
Предлагаем расширенную консультацию с экспертом по загородной недвижимости Новорижского направления.
Сэкономите самое ценное — ваше свободное время.
Согласовать день и время консультации — пишите на мэйл Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. или в ФБ Max Grushan.
Как правильно и быстро продать дом с земельным участком? — Центр информационной поддержки ДОМ.РФ | 8 (800) 700-56-77
По действующим правилам, загородный дом нельзя продать отдельно от участка. Поэтому потребуется собрать дополнительные документы и использовать несколько иную форму договора купли-продажи. Необходимо отдельно прописать характеристики дома и участка (цена дома, цена участка и общая сумма сделки). Без этих условий договор считается недействительным.
Прежде всего, следует убедиться, что границы вашего участка установлены и недвижимость стоит на кадастровом учете. Это можно сделать онлайн помощью публичной кадастровой карты на сайте Росреестра.
Если данных об объекте недвижимости нет в базе Росреестра, сначала придется провести межевание, поставить его на кадастровый учет, а потом уже оформлять сделку.
Подробную инструкцию о том, как определить границы участка можно прочитать здесь.
Проводить межевание не обязательно, если корректные данные о вашем доме и участке уже содержатся в базе Росреестра. Собственность на эти объекты недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН.
Есть два способа рассчитать рыночную цену дома с участком: обратиться к профессиональным оценщикам или провести эту работу самостоятельно. В первом случае для оценки стоимости недвижимости вас посетит специалист.
При поиске оценщика выбирайте специалистов, состоящих в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), и обращайте внимание, чтобы их деятельность была застрахована. В результате вы получите на руки документ, который можно будет показать покупателю, — это поможет развеять сомнения покупателя в справедливости оценки (если такие возникнут).
Услуги оценщика по оценке дома с земельным участком обойдутся в несколько тысяч рублей в зависимости от географического расположения дома и расценок конкретного оценщика или компании.
Чтобы определить цену на дом с земельным участком самостоятельно, проанализируйте похожие объявления на сайтах по продаже недвижимости. Обращайте внимание, за сколько в среднем продаются дома схожей площади из похожих материалов (например, летний дом из бруса в Подмосковье на участке размером 10 соток, с подведенным электричеством и газовым отоплением).
На цену дома влияют следующие факторы:
- географическое расположение дома и его удаленность от города или ближайшего населенного пункта;
- готовность дома для круглогодичного или только летнего проживания;
- этажность и общая площадь дома, его состояние (год постройки), подведенные коммуникации;
- инфраструктура (в том числе качество дороги и наличие продуктовых магазинов в пешей доступности);
- дополнительные постройки на участке, например, сарай или баня;
- экология и природа, например, есть ли поблизости река, озеро или лес, насколько живописны пейзажи и впечатляет ли вид из окна и другие факторы;
- площадь земельного участка.
Нанимать риелтора имеет смысл, если вы хотите максимально быстро продать дом, у вас нет времени самостоятельно заниматься поиском покупателей и подготовкой документов, а также если вы впервые проводите сделку по купле-продаже недвижимости и не хотите разбираться в деталях.
Однако стоит учитывать, что услуги риелтора не бесплатны. Чем дороже недвижимость, тем больше вы отдадите за сопровождение ее продажи: агенту положены как минимум 3% от суммы сделки, а если дом загородный — комиссия может возрасти до 6–10%.
Провести сделку по продаже дома с земельным участком можно и самостоятельно. Это потребует немного больше времени, зато сэкономит деньги. Такой вариант будет не менее надежным, если вы готовы лично изучить все подробности процесса.
Чтобы найти покупателя, используйте все возможные методы продвижения своего объявления о продаже дома. Разместите объявление о продаже на профильных сайтах.
Чтобы выделиться среди похожих объявлений, используйте качественные фотографии своего дома. Пишите подробно, но по делу.
Используйте дружелюбно-деловой стиль обращения к покупателю — это поможет вызвать доверие к себе на начальном этапе.
Также можно опубликовать объявление в соцсетях и попросить знакомых поделиться постом. Если вы найдете покупателя среди знакомых, возможно, вам будет проще договориться о сделке благодаря большему доверию, чем с незнакомцем.
Наконец, можно использовать «аналоговый» способ продвижения объявления о продаже: вывесить на воротах, в окне или на балконе плакат «Продаю» и указать свой номер телефона. Так у покупателя будет возможность сразу увидеть товар лицом.
В объявлении приведите подробную информацию о доме, документах, проекте, а также подведенных коммуникациях. Укажите, в каком году построен дом, из каких материалов и по какому проекту, какова его площадь, сколько в нем этажей, сколько лет он находился в вашей собственности.
Уделите отдельное внимание коммуникациям: распишите, чем отапливается дом, есть ли в нем канализация, в порядке ли документы на строительство и подведение коммуникаций. Есть ли в доме электричество и газ? Если нет, по каким причинам, электрифицирован и газифицирован ли район, какие есть альтернативы.
всё это даст будущему покупателю понимание трудностей, с которыми ему предстоит столкнуться.
Обозначьте кадастровый номер дома и участка, чтобы покупатель мог посмотреть исходные данные. Этот номер можно предоставлять по запросу, но, если у покупателя большой выбор, это даст вам преимущество.
Приложите к объявлению качественные фотографии дома и участка — желательно делать их в светлое время суток, в солнечную погоду. Перед съемкой наведите порядок в доме, сделайте так, чтобы он выглядел привлекательно для будущего покупателя.
Готовить дом с участком к продаже лучше начинать заранее. Иногда только сбор документов может растянуться на несколько месяцев. Чтобы оформить сделку, вам потребуется собрать следующий комплект документов:
- Договор купли-продажи не менее чем в двух экземплярах и один экземпляр для Росреестра;
- Оригиналы паспортов участников сделки (продавца и покупателя) или их представителей;
- Нотариально заверенная доверенность на проведение сделки, если сделку проводят представители сторон;
- Нотариально заверенное согласие супруга владельца недвижимости, если продавец состоит в браке, или документ, подтверждающий, что имущество не является совместной собственностью супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе имущества или решение суда о разделе имущества и определении долей супругов);
- Выписка из ЕГРН;
- Документ, подтверждающий право собственности владельца на имущество (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство);
- Письменное согласие банка, если объект находится в ипотечном залоге;
- Согласие органов опеки на отчуждение имущества, если сделка затрагивает права несовершеннолетних.
После того как покупатель найден, можно начинать составлять договор купли-продажи.
Шаг 1. Составьте договор купли-продажи дома с земельным участком.
Договор обязательно должен содержать следующие пункты:
Паспортные данные продавца и покупателя; Обязанность продавца передать покупателю права собственности на жилой дом и земельный участок и их технические характеристики: адрес, площадь, количество этажей, а также реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца на эти объекты; Сумму сделки, цену дома и участка и условия передачи денег от покупателя продавцу; Обязательства сторон, например, обязанность продавца нести расходы, связанные с продажей недвижимости и уплатой коммунальных услуг до подписания акта приема-передачи объектов; Ответственность сторон, например, размер неустойки в процентах от стоимости имущества, которую продавец будет за нарушение сроков передачи жилья; реквизиты и подписи сторон.
Шаг 2. Подпишите два экземпляра договора (по числу сторон сделки) и еще один экземпляр для Росреестра.
Заверять такой договор у нотариуса необязательно, если только сделка не затрагивает интересы несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан, а недвижимость не находится в долевой собственности.
Шаг 3. После проведения сделки составьте акт приема-передачи имущества, в котором будут описаны передаваемое имущество и сроки его передачи. Такой акт может иметь произвольную форму.
Шаг 4. Зарегистрируйте оформление собственности в Росреестре. Для этого вместе с документами можно обратиться в МФЦ или территориальное подразделение Росреестра.
Шаг 5. После рассмотрения документов (обычно занимает 10 дней) вы получите выписку из ЕГРН.
Если дом и участок находились в собственности менее 5 лет, при их продаже придется заплатить в налоговую службу 13% от дохода, который вы получили от продажи.
С 1 января 2021 года изменится ставка НДФЛ с 13% до 15% для тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год. По повышенной ставке будет облагаться только та часть доходов, которая превышает указанный предел.
Таким образом, если после 01.01.2021 гражданин продает имущество за 5 млн рублей или дешевле, то для него ничего не поменяется, он заплатит 13%. Если же он продаст квартиру дороже, то повышенный налог в 15% придется заплатить со сверхдохода. А с оставшихся 5 млн рублей — все те же 13%.
Декларацию об уплате налога следует подавать до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, а деньги перевести в Налоговую службу до 15 июля.
Продавец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже дома с участком, если:
- объекты недвижимости приобретались до 1 января 2016 года, а общий срок владения ими составляет минимум 3 года — в этом случае владельцу недвижимости достаточно подать заявление об освобождении от выплат вместе с сопровождающими документами на дом и участок в местное отделение ФНС;
- недвижимость приобретались после 1 января 2016 года и на момент продажи находится в собственности владельца более 5 лет;
- стоимость участка в собственности — менее 1 млн рублей (можно применить налоговый вычет на сумму до 1 млн рублей, поэтому сумма налога будет равна нулю);
- недвижимость продана за меньшую стоимость, чем приобретена, и тому есть подтверждающие документы.
Пошаговую инструкцию, как уплатить налог с продажи квартиры, читайте в инструкции спроси.дом.рф.
Покупка половины дома: чего ожидать потенциальному владельцу
Многие россияне стремятся иметь в собственности участок земли и жить в частном даме. Когда финансовое положение не позволяет купить дом, есть возможность приобрести его часть (долю). Такие предложения довольно часто встречаются на рынке.
Как возникают доли
Перед покупкой половины (или другой части) дома нужно узнать, почему продается именно часть, историю возникновения права. Частый случай, когда несколько человек получают дом в наследство, например, в равных долях, и кто-то из наследников продает свою долю.
Также долевая собственность может возникнуть в результате раздела имущества между бывшими супругами, строительства общего дома по договоренности на несколько семей и т. п. Собственник доли имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законодательством. То есть, часть дома можно продать, подарить или использовать для личного проживания.
Важно понимать: если доля в натуре не выделена, неизбежно возникнут споры и разногласия с соседями-сособственниками. В таких случаях, порядок пользования долей в общем имуществе возможно определить с привлечением судебных органов.
Лучше выделить долю физически, но это не всегда возможно: выделяемое помещение должно быть изолировано, иметь независимые коммуникации и отдельный вход. Обычно это влечет за собой перепланировку, которая подлежит официальному оформлению.
Без обращения в суд можно выделить долю в общем имуществе. Для этого:
- Договориться с сособственниками о выделе доли.
- Перестроить дом так, чтобы можно было поделить его с учетом требований всех жильцов.
- Получить новый техпаспорт, заказав его через Кадастровую палату.
Сделки с долями
На сделки купли-продажи части дома распространяются общие правила сделок с долями. Особенность таких сделок — первоочередное право покупки сособственником.
На практике это означает, что при продаже собственник доли должен сначала предложить выкупить ее соседям. Их отказ от покупки должен быть подтвержден документально.
Если в течение 30 дней от них не поступит заявления о готовности купить долю по предложенной стоимости, собственник вправе продавать свою недвижимость кому угодно.
Нужно учитывать, что продать долю собственник может только по цене, предложенной собственнику второй части дома. Если цена меняется, процедуру получения отказа от покупки придется пройти снова. В противном случае второй сособственник через суд сможет оспорить сделку.
Документы при покупке части дома
Поскольку при покупке загородной недвижимости речь идет о двух объектах права (дом, земля), то и документы должны быть предоставлены на оба объекта.
В пакет документов должны входить:
- Свидетельство о регистрации права собственности на дом (часть дома). Нужно досконально изучить причины возникновения права. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. п. Или это будет акт приемки жилья, если собственник строил этот дом. В акте обязательно должно быть указано, что строительство объекта завершено и дом полностью готов к эксплуатации, а также, что его построил именно продавец.
- Технический паспорт земельного участка и справка о проверке его границ. Для этого сначала собственники дома должны провести межевание, чтобы фактически установить границы. Можно продать участок и без межевания, но в этом случае цена участка будет ниже рыночной, а покупателям с ипотекой и маткапиталом такой объект не подойдет по условиям банка и Пенсионного фонда РФ(ПФР).
- Техпаспорт на дом. Он понадобится, если покупатель использует ипотечный кредит или средства материнского капитала. Паспорт оформляется в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или подобной организации.
- Технический план дома. По нему можно сравнить, соответствует ли планировка и реальное положение дома на земельном участке тому, что указано в документах.
- Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
- Согласие на сделку второго супруга, если дом был построен или приобретен в браке.
- Нелишней будет и выписка из ЕГРН на дом и на земельный участок. В ней указываются категория земель, год постройки дома, наличие обременений, план участка с привязкой на местности, все собственники и зарегистрированные в доме.
Для проверки точности границ существует специальная услуга специалистов по кадастровым работам — вынос точек в натуру. Она оказывается только с выездом геодезиста или инженера на участок при помощи специального оборудования.
Межевой план участка позволит узнать, правильно ли установлены границы с соседями, так как на акте межевания должны быть их подписи, чтобы не возникло проблем в будущем.
В любом случае лучше покупать долю, выделенную из общей долевой собственности или с определением порядка пользования частью дома и земли, постройками на участке и т. п.
Какие могут возникнуть проблемы
Кроме общих для продажи долей трудностей, например, оспаривание сделки, если не было предложено совладельцу выкупить долю, при покупке половины дома могут возникнуть и другие, которые условно можно разделить на юридические и «житейские».
К юридическим проблемам следует отнести все вопросы с документами. Даже если часть дома выделена в натуре и продается как отдельный объект, есть еще вопрос о разделе участка. Для этого сособственники заключают договор, заверяют его у нотариуса и ставят новые получившиеся участки на кадастровый учет. После этого получают новые свидетельства о собственности на землю.
Бывают случаи, когда собственники не оформили должным образом свои права на землю. Наиболее распространены ситуации, когда продавец владеет участком не по праву собственности, а по праву на пожизненно наследуемого владения.
Сделку с такой недвижимостью Росреестр не зарегистрирует, так как собственником надела является муниципалитет. Из этой ситуации есть выход: сначала участок оформляется в собственность, затем продается часть с половиной дома.
Может возникнуть ситуация, когда дом на участке есть, а никаких документов на него нет. Такой дом будет считаться самовольной постройкой, и оформить его официально будет затруднительно. От такой покупки лучше отказаться, какой бы привлекательной она не была.
Перед покупкой половины дома нужно поинтересоваться, как происходит оплата коммунальных услуг, ремонт и обслуживание общего имущества и инженерных сетей.
Эти вопросы можно отнести к «житейским». Лучше, если лицевые счета разделены, у каждого из владельцев установлены свои приборы учета, и каждый из них оплачивает свои квитанции, а по поводу ремонта общей крыши или системы канализации, к примеру, придется договариваться.
В любом случае, перед покупкой части дома нужно обязательно удостовериться в том, что именно продается: часть совместной долевой собственности или отдельный объект права. От этого зависит и содержание пакета документов для сделки, и дальнейшие действия покупателя.
Покупка недвижимости — непростой ответственный шаг. Лучше заручиться профессиональной поддержкой риелторов и юристов, чем пытаться самостоятельно разобраться в назначениях земель, правах продавцов, межевании, геодезических вопросах и т. д.
Особенно, когда дело касается купли-продажи долей. У нас — в агентстве НАМОС — есть большой опыт проведения различных сделок с недвижимостью, в том числе по купле-продаже долей.
Обращайтесь за консультацией и мы поможем подобрать подходящий вариант и грамотно оформить все документы.
Поделитесь материалом в социальных сетях
Как купить домик в деревне?
Сейчас многие горожане покупают дома в деревне под дачи, чтобы жить там в весенние и летние месяцы, пользоваться садом, работать на огороде, тем более, что в настоящее время много пустующих домов в пригородах, деревнях и поселках.
Как раз сейчас сделать это выгоднее всего, так как цены самые минимальные.Приобрести домик в деревне можно доверить риэлтору, а можно сделать это самостоятельно. Допустим, Вы решили не прибегать к услугам риэлтора.
Так как купить домик в деревне с минимальными потерями денег, нервных клеток и времени?
Итак, с чего начать?
Во-первых, нужно подать объявление в местную газету примерно такого содержания: «Куплю домик в деревне в таком-то районе, не далее стольких- то км от города Н, недорого. Посредников прошу не беспокоить».
и ждите звонка.
В объявлении четко укажите (если знаете) населенный пункт, где хотите купить дом или удаленность от города, чтобы вам не предлагали лишнее.
Слово «недорого» может отрезвляюще подействовать на продавца, и он снизит цену.
Во -вторых, можно самостоятельно поездить по деревням и поселкам, в которых Вы хотели бы приобрести недвижимость, расклеить объявление на местных магазинах и других местах, порасспрашивать местных жителей, но придется «раскошелиться» на бензин, а желаемый вариант покупки может быть и не найден.
В третьих, можно, конечно, разместить объявление в Интернете, но скорее всего, мало, кто из сельских жителей пользуются Интернетом, а предпочитают читать газетку, например, «Из рук в руки».
И, вот Вам позвонили и предложили купить домик в деревне…
И здесь, главное, не спешить и не суетиться. Старайтесь говорить спокойно и безразлично, так, как будто у вас огромный выбор, и предложенный домик погоды не сделает.
Но не переиграйте, разговаривайте вежливо. Задавайте как можно больше вопросов продавцу.
Лучше выяснить все вопросы по телефону, чем зря прокатиться десятки километров, чтобы увидеть покосившийся домишко на берегу заросшего болота! Необходимо узнать:
- из чего сделан дом? Самые долговечные дома – из кирпича, самые полезные для здоровья — из сруба. Худший вариант – так называемые шлаконаливные постройки (из угля с цементом).
- на каком участке земли находится дом в какой форме собственности эта земля;
- какой есть транспорт, есть ли газ, вода, расстояние до реки или озера, леса. Далеко ли расположена дорога (возможно будет много пыли или шума машин). Есть ли сад, какие-то хозяйственные постройки (банька, сарай, летняя кухня и т.п.), имеется ли колодец, есть ли в доме канализация;
- в каком году был построен дом, есть ли погреб, сухой ли он и многое другое.
- какое время дом пустует, т.е. как давно там никто не живет, а если проживают, то кто прописан;
- кто раньше был хозяином в этом доме;
- если у продавца есть супруга ( супруг), настоящий или бывший, а дом был куплен в браке, имеется ли нотариально заверенное согласие на продажу;
- нет ли выписанных несовершеннолетних детей или лиц, находящихся в данный момент в заключении, задайте и другие вопросы, которые придут вам на ум.
Если по рассказам продавца домик вам понравился, можно договариваться о встрече в удобное для него время и ехать смотреть.
И, вот Вы на месте…
Первым делом, обратите внимание на крышу. Если крыша худая, это грозит сгнившими балками и стропилами. Предварительно вы можете осмотреть покупаемый дом в любое время, а вот окончательное решения о цене примите после дождя, особенно крупного. Уж он-то выявит все изъяны крыши.
Залезьте на чердак и обратите внимание на стены, если все хорошо, то верхний венец (его еще называют холостым) будет сухим. Если он мокрый, осмотрите его внимательней, возможно, он сгнил, а значит, могли сгнить и нижние два-три бревна, причем снаружи это может быть незаметно.
Состояние бревен обычно проверяют с помощью шила: входит – бревна прогнившие. Так как на холостом венце крепятся стропила, а значит, вся крыша, а на следующем венце — потолок, сгнившие бревна могут быть очень опасными. Для замены сгнивших бревен нужно будет раскрывать крышу, а сделать это совсем не просто даже специалисту.
Затем спуститесь в подполье. Осмотрите бревна, прилегающие к земле, здесь также, как и на чердаке, после дождя недостатки виднее, можно заметить где капает на стену. Земля возле бревен должна быть сухой, а если мокрая, убедитесь в том, что бревна не сгнили.
Если бревна гнилые, то они оседают под тяжестью дома, и это сразу бросается в глаза.
После этого желательно обойти дом, отступив от него метров на 20-30, а то и более. Нужно определить, прямой ли конек крыши, прямо ли стоит сам дом. Если угол дома опущен, это может быть из-за гнилых бревен или просевшего фундамента.
Осмотрите внимательно, как покрыта крыша. Лучше всего, если крыша покрыта железом, пусть и не новым. Ее легче починить, в том числе и дыры подлатать.
Конечно, хочется, чтобы дом был теплым, поэтому если есть печка, осмотрите ее: нет ли трещин, есть ли фундамент, не развалилась ли труба. Можно сделать пробную протопку.
Возможно, во время первой топки появятся черные подтеки из места, где расположена вьюшка. Обычно, происходит это из-за того, что печка долго не использовалась, заросла сажей.
Этот дефект не страшен и его легко исправить.
Если и дом и место Вам понравились, и Вы намерены купить домик в деревне, посмотрите правильно ли оформлены документы на недвижимость. Очень часто бывает, что документы на деревенские дома и участки к ним не оформлялись законным образом.
Это значит, что сделка купли-продажи может затянуться на полгода, а то и на год. Если все документы в порядке и продавец – законный собственник недвижимости, сделку купли-продажи необходимо зарегистрировать в регистрирующих органах по месту нахождения покупки.
- Для регистрации сделки купли-продажи частного жилого дома необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающий документ, подтверждающий права продавца;
2) технический паспорт на дом;
3) справка БТИ;
4) документы на землю (постановление о выделении земельного участка, акт на землю, кадастровый план);
5) нотариально заверенное согласие на сделку супругов продавца и покупателя (или их личное присутствие);
6) договор купли-продажи; - 7) квитанция об уплате госпошлины;
- Свое право собственности на приобретенную недвижимость нужно также зарегистрировать в регистрирующих органах и получить свидетельство о собственности.
- Удачи Вам при покупке домика в деревне!
Как приватизировать земельный участок.
Что такое кадастровый паспорт?
Как купить землю?
Как купить дачу или домик в деревне? Несколько советов от агента по недвижимости
- Приобрести недвижимость можно:
- — при помощи агентств недвижимости (этих шарлатанов, риэлтеров — убийц, этих… ну, так по многим каналам ТВ о нас говорят…); — совершенно самостоятельно.
- Оба способа подлежат критике, оба так же надежны, как несовершенны.
- Но поскольку среди читателей вряд ли найдется много моих коллег, и никто мне аплодировать не собирается за рекламу тяжелого труда агента, я пойду навстречу большинству и подскажу то, что знаю сама, чтобы помочь вам пойти по второму пути с минимальными потерями денег, времени и нервных клеток.
- Итак, дорогой читатель-покупатель, если вы решили приобрести какой-то кусочек природы самостоятельно, вспоминайте мои советы и — в добрый путь!
С чего начать и как красиво закончить?
Подайте рекламу в местную газету: «Куплю домик в деревне не далее 50 (100, 200…) км от г. Н-ска недорого. Посредников прошу не беспокоить». И спокойно ждите звонка.
Можно и по деревням поездить в поисках участка с домом, но поверьте, тут есть много «но»: и расходы на бензин, и неподготовленность потенциальных продавцов, и многое другое. Телефон оставляйте обычный — сельским жителям дорого звонить на мобильный.
Можно, конечно, и в Интернете разместить, но вряд ли бабульки из глубинки торчат ночами на форумах недвижимости. Они читают газетки по старинке.
- Четко указывайте удаленность от города, чтобы вам не предлагали соседнее государство.
- Слово «недорого» сразу же поможет сбить спесь с продавца-мечтателя и, тем самым, уменьшит цену.
- Посредники и официальные агенты «отвалятся» после просьбы не беспокоить — они просто примут вас самого за агента.
Ну, вот — вам позвонили и предложили домик. Ура, и можно ехать на просмотр!
Вот только не нужно сразу узнавать адрес и отпрашиваться срочно с работы. Разговаривайте спокойно и безрадостно, будто вам таких дешевых домиков уже штук триста напредлагали. Не говорите «Wow!», если цена показалась до неприличия смешной. Но и «палку не перегибайте», будьте максимально вежливы.
Проявите свою заинтересованность, задав множество вопросов по сути объекта продавцу. Лучше полчаса поговорить по телефону, чем проехать сорок литров бензина и взглянуть на заброшенный сарайчик на берегу утиного болота!
Узнайте:
Сколько соток земли прилагается к дому; в какой форме собственности находится эта земля.
Какая инфраструктура: транспорт, газ, вода, сколько километров до реки, озера, как близко находится лес, пахотные земли не расположены ли сразу за забором (будет много пыли, шума техники по утрам), есть ли сад, банька, сарай, летняя кухня и т. п. Где находится колодец, есть ли в доме вода и канализация.
- Год постройки дома; материал стен и крыши, крепкий ли пол по углам и вдоль стен (если не крепкий, проваливается, подгнил — в доме, скорее всего, грибок); есть ли под домом погреб, сухо ли в нем; как давно меняли окна и прочее, прочее.
- Как давно в доме не проживают (если больше 2−3 лет, это не есть хорошо); если проживают, то кто и в каком количестве прописан.
- Кому раньше принадлежал дом; не умирал ли кто-то не своей смертью в этом доме; если у продавца есть супруга/ супруг, настоящий или бывший, и дом приобретался в браке, имеется ли нотариально заверенное согласие на продажу; нет ли выписанных несовершеннолетних или лиц, находящихся в данный момент в местах не столь отдаленных; другие каверзы, которые придумаете, тоже спросите.
- Если потенциальный продавец еще не положил трубку, а вам домик уже нравится, договаривайтесь о встрече в удобное для него время и срочно выезжайте!
Да! И возьмите с собой деньги. А вдруг вы приедете и ахнете — такой райский уголок! Только обязательно попросите продавца к встрече уже иметь на руках и оригиналы, и копии паспортов, техпаспорта на дом, земельного акта хотя бы. Понравится дом — немедленно дайте аванс под долговую расписку, самостоятельно составленный договор о намерениях. Да под что угодно, лишь бы не упустить дом!
Ну, и отправляйтесь уже к нотариусу. И не забудьте пригласить на новоселье, договорились?