Центральный Банк России опубликовал список страховых компаний, которые соответствуют требованиям федерального закона о долевом строительстве и всем нормативным актам Центробанка РФ. Об этом сообщает «Интерфакс». В список попали 16 страховых компаний.
Допуск к страхованию дольщиков получили «Региональная страховая компания», «РЕСПЕКТ», «ВСК», «Ингосстрах», «АльфаСтрахование», страховая группа «Уралсиб», «Московская акционерная страховая компания» и ряд других компаний.
Агентство «Интерфакс» отмечает, что коммерческие страховые компании сейчас с большой осторожностью относятся к страхованию долевого строительства, потому что способы ведения бизнеса и финансовое состояние некоторых девелоперов не прозрачны.
Наталья Прыткова, директор компании «Талан» в Уфе, прокомментировала данную ситуацию. По её словам, в последнее время при принятии решения о заключении договора с застройщиками страховые компании очень взвешенно подходят к вопросу возможности страхования их гражданской ответственности.
«Проводится тщательная проверка и оценка деятельности по таким критериям как: работа застройщика в рамках действующего законодательства, финансовое состояние, раскрытие информации, динамика строительства. Учитывается все – от репутации девелопера до экономики проекта.
Положительное заключение по результатам проверки является дополнительной гарантией надежности и добросовестности застройщика для дольщиков», – отмечает Наталья Прыткова.
«Компания «Талан» успешно прошла аккредитацию.
На сегодняшний день гражданская ответственность компании по договорам долевого участия застрахована в «Региональной страховой компании» и в СК «РЕСПЕКТ», соответствующих определенному уровню надежности в соответствии с действующим законодательством и одобренных Центробанком России. Покупать квартиры в компании «Талан» не только выгодно, но и надежно», – рассказала представитель строительной фирмы.
В Башкирии строительные фирмы не хотят возводить жилье для бесплатной выдачи людям. Речь идет о квартирах для переселенцев из аварийных домов и детей-сирот. Оказалось, что все дело в том, что объявляемые администрациями районов и городов республики закупки одна за другой признаются несостоявшимися, пишет UfaTime.ru.
В Восемнадцатом арбитражном апелляционном суде в Челябинске прошло заседание по делу о долгострое на Пархоменко в Уфе (кварталы 290-292). Инстанция не поддержала его застройщика «Луч».
Радий Хабиров запретил оплачивать некачественный капитальный ремонт многоэтажек. С такой просьбой он обратился сегодня к Министерству ЖКХ РБ.
Глава Башкирии сегодня на оперативном совещании в правительстве высказался по поводу продления льготной жилищной ипотеки в России. Напомним, такое решение на Петербургском международном экономическом форуме озвучил президент Владимир Путин.
В Уфе муниципальная недвижимость уйдет с молотка. Торги организует «Российский аукционный дом».
Чиновники, депутаты и гослсужащие Башкирии отчитались о доходах за 2020 год. Из деклараций следует, в каких странах и какое имущество находится в их собственности или пользовании.
Курултай Башкирии принял в первом чтении законопроект в интересах обманутых дольщиков.
В Башкирии по состоянию на 1 мая 2021 года действуют три жилищно-накопительных кооператива (ЖНК). Количество пайщиков в них составляет около 1,5 тысячи человек, паевой фонд превышает 660 млн рублей, сообщают в Отделении Нацбанка по РБ.
В Уфе ветерану Великой Отечественной войны предоставили ключи от квартиры в недостроенном доме. Об этом стало известно на вчерашней встрече с жителями в приемной президента. Прием провел главный федеральный инспектор по РБ Алексей Касьянов.
Бюджет обновленного генплана Уфы оценен в 2 трлн рублей. Проект главного градостроительного документа вчера представили Радию Хабирову.
В Челябинске вынесли вердикт по вопросу смены застройщика «Миловского парка» (он находится под Уфой). Как мы рассказывали ранее, в прошлом году Арбитражный суд РБ передал права и обязанности «КилСтройИнвеста», который ранее строил этот ЖК, Фонду защиты прав дольщиков РБ. Однако заинтересованные лица («Башметалл», ООО «Сетевая компания “Миловский парк”», ПАО «Сбербанк», местный житель Шеин) подали апелляции. Их рассмотрение откладывали два раза. 19 мая заявления рассмотрел Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в Челябинске. Сегодня стало известно, какое решение он принял.
В Уфе построят первый в России многоэтажный дом на солнечных батареях. Его площадь составит 12 тысяч «квадратов».
Зачем страховаться застройщику – все о страховании ответственности при долевом строительстве
Одним из самых важных обязательств строительной компании перед инвесторами является своевременная передача объекта соглашения в их пользование. Выполнение этого обязательства регулируется страхованием ответственности застройщика. Сегодня мы узнаем, зачем оно необходимо, кто принимает участие в данном процессе, и какие страховые компании смогут застраховать застройщика в 2017 году.
1. О чем говорится в федеральном законе ФЗ 214 – изменения в 2016 году
Федеральный закон ФЗ 214 регулирует взаимоотношения, возникающие между участниками долевого строительства, а также защищает интересы всех участвующих в сделке сторон. В прошлом году Минстрой согласовал правки для данного законопроекта.
Некоторые поправки начнут действовать уже с марта 2016 года:
- Сумма собственного капитала застройщика должна будет составлять не меньше 5% от цены всех жилых и нежилых помещений строящегося дома. В противном случае застройщик обязан заключить с другими компаниями контракт на поручительство, с таким расчетом, чтобы минимальный размер их общего собственного капитала составлял не меньше 1 миллиарда рублей.
- Застройщик в обязательном порядке не должен был ранее привлекаться к процедурам ликвидации или банкротства. Кроме того, компания не может иметь задолженности за прошедший год, а у руководителя и главного бухгалтера фирмы должны отсутствовать судимости. При наличии любого из этих нарушений застройщик не имеет права использовать финансовые средства дольщиков.
- С марта месяца все застройщики обязаны загружать на свой официальный сайт определенные документы – заключение аудитора за прошедший период, разрешение на застройку земельного участка многоквартирным домом, всю документацию по проекту здания, экземпляр договора на долевое участие, и прочие.
- Застройщик обязан будет вносить в проектную декларацию более широкий перечень характеристик строящегося объекта и полную информацию о своей компании – контакты для обратной связи, ФИО руководителя. Форма данной декларации будет заполняться в электронном виде на определенном сайте, а не отправляться, как ранее, по почте.
2. Условия договора страхования ответственности застройщиков – на что обратить внимание?
Вся ответственность застройщика определяется положениями договора страхования. Наличие подобного документа обязательно, так как при его отсутствии любые строительные работы проводить запрещается.
Обычно договор заключается в пользу стороны, деньги которой были привлечены для возведения строительного объекта. Юридическую ценность контракт начинает нести с момента его регистрации и до момента сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома.
В процедуре страхования участвуют страховая компания и застройщик, дольщик только получает страховые выплаты, если не выполнены обязательства по строительству или объект сдан в эксплуатацию несвоевременно. Размер выплат устанавливается при заключении договора и фиксируется в соответствующем разделе.
Страхование ответственности застройщика не обходится без определенных убытков со стороны строительной компании, а именно:
- Возмещению подлежит нанесенный ущерб по причине несоответствующего выполнения своих обязательств перед дольщиками, например, несвоевременная сдача объекта, несоблюдение норм безопасности при строительстве, и прочее.
- Возмещению подлежит восстановление нарушенных прав дольщиков, например, услуги суда или юридических компаний.)
3. Перечень страховых компаний, занимающихся страхованием ответственности застройщика
Не все страховщики имеют право заниматься страхованием ответственности застройщиков. Перечень компаний постоянно обновляется Центральным Банком России. В последнее время количество подобных организаций значительно сократилось.
На сегодняшний день страховать ответственность застройщиков на законных основаниях могут 26 компаний.
Самыми популярными являются:
- АО «Страховая группа УралСиб»
- АО «Ингосстрах».
- ЗАО «Московская акционерная страховая компания».
- ОАО «МЕСКО».
- ОАО «АльфаСтрахование».
- ООО «Страховое общество «ВЕРНА».
- ООО «Страховая компания «ВТБ Страхование».
- ООО «Страховая компания «РЕСПЕКТ».
- ООО «Строительная Страховая Группа».
- ОАО «Страховая компания «Европа».
- ОАО «Региональная страховая компания «Стерх».
- ООО «Центральное страховое общество».
- ООО «Страховая инвестиционная компания».
- ЗАО «Страховая бизнес группа».
Стоит отметить, что в текущем году Министерство Строительства России ужесточает требования ко всем страховщикам, предоставляющим полис застройщикам. Это, в свою очередь, может еще больше сократить перечень действующих на рынке организаций.
Страховщики увеличивают мощности для работы с застройщиками
В октябре Центробанк опубликовал список компаний, аккредитованных для страхования гражданской ответственности застройщиков. В него вошли 12 организаций. Однако, эксперты утверждают, что из них, по сути, страхованием занимаются лишь три. Между тем из-за отсутствия у строительных компаний действующих полисов невозможна продажа объектов и дальнейшее финансирование строительства.
Страхование ответственности застройщика перед дольщиком стало обязательным 1 января 2014 года.
Тогда девелоперам предложили выбор: купить полис в страховой компании, вступить в «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (ПОВС) или оформить поручительство банка. Последний способ – самый дорогой и использовался редко.
Всего на тот момент насчитывалось около двух десятков аккредитованных страховых компаний. Но реально из них работали лишь пять организаций. Позднее власти учредили Фонд защиты прав дольщиков, куда застройщиков обязали отчислять 1,2% от каждого ДДУ, а страховщиков осталось всего двое: «Респект» и «Проминстрах».
Теперь в опубликованном ЦБ списке аккредитованных страховых компаний остался только «Респект».
А компания «Проминстрах», на которую приходилось около 40% рынка страхования ДДУ, лишилась права оформления новых страховых полисов. Это значит, что застройщики будут вынуждены по истечении срока страховки обращаться в другие организации.
«Проблема коснулась довольно большого числа проектов по всей России.
Фактически у застройщиков, которые начали объекты до 20 октября 2017-го, нет альтернативного способа обеспечения сделки, кроме страхования. Использовать компенсационный фонд они не могут.
Де-факто страхованием занимается только «Респект», – отметил директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит» Алексей Плюта.
В свою очередь, гендиректор «Респекта» Александр Артамонов сообщил, что компания открыла горячую линию для застройщиков и увеличила мощности для того, чтобы застройщики не остались без страхования.
По его словам, чтобы максимально снизить риски для дольщиков и самой компании, «Респект» постоянно мониторит объекты, проводит плановые и внеплановые проверки, а также анализирует информацию в интернете.
Такой подход позволяет на начальном этапе отсеивать недобросовестных застройщиков, а значит, по сути, защитить дольщиков.
По закону страховщик должен компенсировать ошибки застройщиков, которые могут привести к приостановке строительства.
Вторым вариантом для застройщиков остаётся вступление в (ПОВС).
Но проблема в том, что число его членов законодательно ограничено – не более 500 мест для компаний, 460 уже занято.
«Звонков очень много. Около десятка застройщиков из Петербурга и Ленобласти подали заявления о вступлении.
Но это не значит, что все они смогут стать членами – сначала проводится серьёзный андеррайтинг (оценка платёжеспособности заёмщика – прим. ред.
)», – говорит представитель ПОВС в Петербурге и Ленобласти, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
Кроме того, членство в объединении накладывает на девелопера ответственность за все проекты, реализуемые застройщиками, находящимися в этой организации. Не каждая компания готова взять на себя коллективную ответственность за чужие ошибки.
Отметим, что у застройщиков есть ещё один способ: завершить строительство дома на собственные деньги, не регистрируя новые ДДУ.
Но для этого необходимо обладать либо солидными средствами, либо брать кредит в банке. Последнее отразится на стоимости нереализованных квартир.
Больше всего, как считает генеральный директор «Объединения строителей СПб» Алексей Белоусов, не повезло проектам, запущенным около двух лет назад.
Сейчас возведение этажей на этих объектах уже завершено и квартиры в них продаются лучше всего.
Поэтому лишение возможности страховать в них новые договоры долевого участия, а следом – заключать новые ДДУ и привлекать средства дольщиков, способно превратить эти проекты в долгострои.
В настоящее время страхование гражданской ответственности защищает не менее миллиона дольщиков.
Главная задача всех участников рынка страхования гражданской ответственности, по мнению Александра Артамонова из «Респекта» – обеспечить защиту дольщиков и оставаться надежным партнером для тысяч застройщиков, чтобы они благополучно завершили свои проекты.
Новые правила страхования ДДУ не отменят, но страховые гиганты выйдут на этот рынок
22.10.2015
В Минстрое России под председательством Михаила Меня состоялось совещание, посвященное последствиям ввода новых требований при страховании гражданской ответственности застройщиков по договорам участия в долевом строительстве.
Итог совещания однозначен: новые правила никто отменять не собирается, но при этом крупнейшие компании страхового рынка России выразили готовность страховать риски граждан при долевом строительстве, хотя они до сих пор отсутствуют в списке Центробанка, который назвал пока только 20 страховых компаний, отвечающих новым повышенным требованиям.
«Для защиты прав участников долевого строительства с 1 октября были введены новые требования к страховым организациям, которые заключают договора страхования застройщика, в том числе, и к размеру собственных средств компании.
Одновременно вступили в силу требования со стороны Центрального Банка РФ», — напомнил Михаил Мень во время встречи с руководителями крупнейших страховых компаний страны. В результате в настоящее время новым требованиям ЦБ отвечают только 20 страховых организаций.
«Участники рынка заранее знали, что требования изменятся. Но, к сожалению, все равно не все застройщики оказались готовы к новым реалиям», — сказал министр.
При этом застройщики должны понять, что, если их страховая компания не попала в данный список, им необходимо заключить новый договор страхования.
На совещании прозвучала мысль, что со стороны крупнейших страховых компаний есть заметный интерес к рынку долевого строительства, поскольку емкость этого рынка составляет не менее 2 трлн руб.
Разработчик закона, столь усложнившего жизнь застройщикам депутат Госдумы Александр Хинштейн признал, что при разработке законопроекта было понимание возможных рисков, но главная цель работы над изменениями в законодательстве была достигнута – средства граждан, ставшие источником финансирования жилищного строительства, будут лучше защищены.
При этом с введением новых требований с рынка ушли недобросовестные страховые компании, а те, что остались, формируют здоровую конкурентную среду – уверен председатель правления Общества взаимного страхования (до недавнего времени единственной страховой компании, страхующей договоры долевого участия), президент компании «Мортон» Александр Ручьев.
Генеральный директор АО «АИЖК» Александр Плутник рассказал, что в настоящее время страховая компания Агентства обсуждает с другими участниками рынка возможные механизмы перестрахования.
Представители страховых компаний, в свою очередь, обратили внимание на проблему непрозрачности деятельности застройщиков, которая мешает в работе страховых и перестраховочных компаний. Развитие видов страхования без повышения прозрачности участников строительного рынка ограничено, признали страховщики.
В ответ на это статс-секретарь, замглавы Минстроя России Наталья Антипина напомнила, что в ведомстве был разработан законопроект, направленный на повышение информационной открытости застройщиков, который расширит и конкретизирует требования к раскрытию информации строительными компаниями о себе и своих проектах. Законопроект позволит повысить прозрачность привлечения застройщиком средств граждан.
По материалам Минстроя России
Страхование ответственности застройщика — договор, по 214 ФЗ, страховые компании, при долевом строительстве
Одно из основных обязательств застройщика – передать в срок долевым собственникам по договору объект соглашения. Объектом выступают жилые помещения, которые один из контрагентов берется построить.
Исполнение обязательств по передаче жилых помещений может гарантироваться страхованием ответственности застройщика.
В 2014 году в ФЗ №214 вступили изменения, которые сделали страхование ответственности застройщика обязательным. Страхованием данного вида ответственности застройщики занимаются самостоятельно.
Они могут выбрать следующий метод гарантийной защиты:
- страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;
- страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;
- страхование с участием компании, работающей на основании лицензии.
Вступление в общество обязательного страхования не является простым и безопасным в материальном плане процессом.
Все здесь несут солидарную ответственность в случае банкротства одного из участников и должны платить членские взносы. Существует также ряд других рисков.
Страхование с участием банка в роли поручителя невыгодно в первую очередь процедурой. Длительное время необходимо собирать документы, да и оформление происходит небыстро.
Обязательно уплачивается залог в размере 30% от рыночной стоимости объекта, который будет гарантией для финансового учреждения.
Объем денежных средств лимитирован, а ставка начинает отсчет с 1% годовых от суммы поручительства. Законодательство также устанавливает ограничения и для банка, который берет застройщика на поруки.
Финансовое учреждение должны работать не менее 5 лет, обладать уставным капиталом от 200 млн. рублей и собственное имущество в размере 1 млрд. рублей.
Таким требованиям соответствует очень мало банков в РФ. Все они отличаются закрытостью и консервативностью. Как правило, для застройщика намного выгоднее получить от банка кредит, чем оформить поручительство.
Банки и сами не делают поручительство для застройщиков выгодным ходовым продуктом. При наступлении страхового случая они во многом рискуют и обретают много проблем относительно взыскания задолженности.
Наиболее выгодным методом страхования можно считать оформление договора со страховой компанией. Благодаря существующей большой конкуренции между страховщиками, много программ выглядит поистине выгодными предложениями для страхователя.
Во-первых, страховые компании предлагают приемлемые тарифы и цены. Во-вторых, при заключении договора с таким страховщиком нет нужды в том, чтобы искать деньги на залог.
Ставка страхования остается неизменной на протяжении всего срока гарантийной защиты, независимо от изменений существенных условий договора.
По договору страхования услуги оплачиваются по факту выполненных работ. Еще одно большое преимущество страхования с участием страховых компаний – быстрота и удобство оформления гарантийного соглашения.
Страхователь может спрогнозировать риски и расходы и снизить их уровень при длительном сотрудничестве со страховой компанией.
Относительно сторон соглашения можно сказать то, что страхователем выступает всегда застройщик. Страховщик выбирается в зависимости от способа страхования. Оптимальным вариантом будет именно договор, заключенный со страховой компанией.
Страховое соглашение относительно ответственности застройщика выгодно для дольщиков. Они выступают выгодоприобретателями в результате наступления страхового случая.
Но преимущества от оформления страховки имеет и сам страхователь. Договор страхования ответственности застройщика позволяет продолжать деятельность в сфере долевого строительства и быть конкурентно способным на рынке.
Способ страхового обеспечения застройщик выбирает самостоятельно относительно каждого жилого помещения.
Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214
Согласно №214 застройщик за свой счет осуществляет страхование ответственности за неисполнение обязательств (ст. 15.2).
Страхователь по договору берет на себя обязательства относительно уведомления дольщиков об условиях страхования. Условия страхования определяются правилами страхования, которые утверждаются страховщиком.
Если застройщик выбирает методом страховой защиты участие в обществе взаимного страхования, то он должен оповестить дольщиков об условиях страхования и о специфических особенностях членства в обществе.
Страхование гражданской ответственности за неисполнение обязательств застройщиком осуществляется в пользу выгодоприобретателей.
Ими могут быть граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались для строительства. Выгодоприобретатели по договору могут быть изменяться, но об этом обязательно уведомляется страховщик.
Принимающий участие в рынке долевого строительства застройщик обязан:
- заключить страховое соглашение еще до начала поступления средств;
- предоставить необходимую информацию относительно условий защиты всем заинтересованным личностям;
- зарегистрировать составленный договор в Росреестре.
Именно Росреестр является контролирующим органом относительно оформления полисов в сфере защиты ответственности застройщика.
На каждую отдельную долю оформляется отдельный договор. Страховой суммой признается сумма реализуемой доли. Страховое соглашение оформляется в обязательном порядке до регистрации.
Информацию о страховании гражданской ответственности в компании Росгосстрах вы можете найти на этой странице.
Правила
Правила страхования ответственности застройщика устанавливаются страховой компаний или обществом, а также ФЗ №214.
Объектом страхования выступают материальные интересы застройщика и третьих лиц, которые подвергаются риску в процессе выполнения договорных положений.
Страховым случаем является неисполненное или исполненное неподобающим образом гарантийное обязательство относительно по сдаче жилого помещения.
Подтверждается это следующим набором документов:
- решением суда о взыскании на предмет залога, если банк был поручителем для застройщика;
- решением арбитражного суда о признании должника банкротом;
- выпиской из реестра требований кредиторов о размере, порядке и правилах удовлетворения кредиторских требований.
По законодательству застраховать можно как весь дом, созданный застройщиком, так и каждую квартиру отдельно. Весь дом страховать не выгодно, поэтому на практике это делается редко.
Во-первых, для этого застройщику нужно иметь большую сумму и не бояться риска того, что все квартиры не будут раскуплены.
Во-вторых, неясно кто вообще будет выгодоприобретателем по договору, если застрахован весь дом, а дольщиков еще нет.
Ну, и наконец, еще два весомых аргумента в пользу страхования отдельных квартир: только при наличии дольщиков можно зарегистрировать договор и большая часть квартир продается только после ввода дома в эксплуатацию.
Правила страхования ответсвенности застройщиков.
Условия договора
Минимальная страховая сумма по договору зависит от цены соглашения, тарифных ставок, но не может быть меньше рассчитанной суммы для общей площади жилого помещения, которое подлежит передаче по договору дольщику.
За страхователем остается право уплаты страховой суммы единовременно и в рассрочку. Моментом вступления договора в силу является момент зачисления первого страхового взноса.
В подобном страховом соглашении не устанавливается франшиза. Страховщик также обязуется отправлять дольщикам информацию относительно размеров произведенного страхового возмещения. Страховщик имеет право на обращение с регрессом к застройщику после проведения страховых выплат.
Досрочное прекращение и расторжение страхового договора не лишает страховщика обязательства относительно выплаты компенсации по страховому случаю, если он произошел во время действия договора.
При досрочном прекращении и расторжении соглашения страховщик в обязательном порядке уведомляет всех долевых собственников.
Срок действия страхового соглашения зависит от срока строительства. Он рассчитывается на основании проектной декларации и ДДУ.
Договор такого рода и полис являются равнозначными понятиями. Соглашение о страховании ответственности застройщика подлежит обязательной регистрации, без которой он недействителен.
Что является страховым случаем
Страховым риском выступает риск неисполнения обязательств застройщиком перед дольщиками относительно передачи жилого помещения.
Страховыми признаются следующие случаи:
- прерывание строительства;
- банкротство застройщика;
- неполучение дольщиками жилья;
- невозврат вложенных материальных ресурсов на строительство.
Объем рисков, которые может застраховать одна компания, не лимитирован. Законом ограничивается только максимальный размер премий.
В каких компаниях можно оформить
Страхование застройщиков является невероятно убыточным, множество компаний не торопятся делать упор на это направление. Тем не менее, ЦБ РФ составил список организаций, которые могут заниматься страхованием ответственности застройщиков. В него вошли 27 страховых компаний.
Ими являются:
- БАЛТ-Страхование;
- ВСК;
- ВТБ;
- Восхождение;
- ГУТА;
- Диамант;
- СК Екатеринбург;
- Инвестстрах;
- Интерполистраст;
- ИСК Евро-полис;
- Купеческое;
- Лексгарант;
- Мастер-гарант;
- МЕСКО;
- МСЦ;
- НАСКО Татарстан;
- Пари;
- Помощь;
- Приоритетное страхование;
- Проминстрах;
- Респект-полис;
- СБГ;
- Страховая инвестиционная компания;
- Строительная страховая группа;
- Универс-гарант;
- Факел.
В список также вошли более 200 кредитных организаций, которые могут выступать поручителями для застройщиков.
При долевом строительстве
Дольщики являются третьими лицами по договору, в чью пользу заключается само соглашение. Они выгодоприобретатели при наступлении страхового случая.
Застройщик берет на себя обязательство относительно своевременной сдачи жилых помещений долевым участникам. Страховщик обязуется уведомлять о смене условий и порядке выплаты денежных сумм страхователем.
Дольщики могут меняться, но об этом уведомляется страховщик в обязательном порядке. С каждым долевым участником договор составляется отдельно.
Застройщик будет отвечать в отдельности перед каждым участником за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязательств.
Тарифы
| Тарифы | Среднестатистические | Для крупных застройщиков |
| Текущие ставки в 2015 году. В результате крупномасштабного и длительного сотрудничества тарифы могут падать на 10-30% | 0,5-0,8% | 0,35-0,4% |
Правилами каждой страховой компании определяется базовый тариф, а также понижающие и повышающие коэффициенты.
Коэффициенты зависят от степени риска и в процессе действия договора могут меняться, если риски возрастут или понизятся.
Страховая премия определяется исходя из существующих тарифов и срока действия договора. Последний равен сроку строительства.
Тарифные ставки рассчитываются в процентах годовых, потому что существует риск полного неисполнения обязательств страховщиком.
Страховые компании всегда предлагают полисы, где тарифы связаны со сроком действия договора. Именно поэтому можно определить, не является ли страховщик мошенником.
Ни одна страховая компания с серьезными намереньями сегодня не будет страховать застройщика без привязки тарифов к сроку действия соглашения.
Проверить действительность страховки можно в основном контролирующем органе – Росреестре. Страховщик в рамках своих обязательств будет нести ответственность на протяжении всего срока действия договора и даже по окончании 2 лет после его завершения.
Страхование ответственности застройщика сегодня уже не является необходимостью. Это обязательное условие для каждого застройщика, который хочет быть конкурентоспособным на рынке предлагаемых им услуг.
Что говорится в договоре страхования гражданской ответственности перед третьими лицами, читайте здесь.
Что такое помощь на дорогах, рассказывается в этой статье.
Закон о долевом строительстве 2021 изменения
Под договором долевого участия подразумевают письменную договоренность, соглашение между участником долевого строительства (дольщиком) и самой компанией-застройщиком.
Строительная компания возводит объект недвижимости не за счет собственных средств, а привлекает финансы заинтересованных граждан или организаций. Сделка отображается в виде договора долевого участия, сокращенно ДДУ.
Законодательно утвержденной формы у документа нет, правовые аспекты ДДУ регулирует Федеральный закон №214. В статье 4 данного закона указаны пункты, обязательные для прописывания в договоре, и каждый застройщик, опираясь на законодательную базу, формирует свой ДДУ.
На практике, процесс проходит так: строительная компания выбирает и выкупает (либо арендует) земельный участок под застройку. Активно ищет дольщиков путем размещения рекламы и заключает с ними ДДУ.
По условиям договоренности, каждый дольщик вносит в процессе застройки свою часть, равную стоимости доли.
Когда завершается строительство, а новый дом вводится в эксплуатацию, участники-дольщики получают свою квартиру в новостройке в собственность.
Вас это может заинтересовать: Как правильно выбрать квартиру в новостройке.
Объект долевого строительства
Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.
Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.
Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.
Важные аспекты договора долевого участия
Как и любой документ, имеющий юридическую силу, ДДУ характеризуется определенными особенностями, которые должен знать каждый потенциальный дольщик. В таблице мы собрали основные и самые важные нюансы, касающиеся заключения договора.
| №п/п | Пункты ДДУ | Важно! |
| 1 | Информация о застройщике | Полное раскрытие (адрес, название, уполномоченные лица)! Проверить соответствие с проектной и разрешительной документацией |
| 2 | Регистрация договора | Если по инициативе застройщика, то должна быть доверенность от дольщиков, заверенная нотариусом! |
| 3 | Сведения об объекте недвижимости | Полное и подробное описание объекта |
| 4 | Гарантийный срок | Для жилых помещений 5 лет |
| 5 | Площадь | Должна быть конкретная цифра! В случае корректировок по факту в документе прописываются условия оплаты |
| 6 | Внесение девелопером поправок в документацию в одностороннем порядке | Такие пункты в договоре не допустимы! |
| 7 | Срок действия договора | До момента полного исполнения обязательств, взятых каждой стороной |
| 8 | Сроки сдачи в эксплуатацию | Должны быть прописано конкретно и четко |
| 9 | Форс-мажор | Допускаются следующие обстоятельства – теракт, война, природные катаклизмы |
| 10 | Признание объекта качественно построенным | Без ввода объекта в эксплуатацию – невозможно! |
| 11 | Стоимость возводимого объекта недвижимости | Просчитывается, исходя из цены 1 кв. м., обязательно по фиксированному курсу |
| 12 | Обязательства дольщиков | Считаются исполненными по факту полного расчета с застройщиком за квартиру |
| 13 | Расторжение договора | Обязательно прописываются условия расторжения, порядок действий и размер штрафных взысканий |
| 14 | Выявление дольщиком существенных недостатков объекта недвижимости | Договором должны быть предусмотрены условия возмещения покупателю подобных расходов |
| 15 | Использование инвестиций дольщиков по назначению | Целевые средства должны быть направлены исключительно на строительство конкретного объекта недвижимости |
| 16 | Соглашение с третьими лицами | В документе не должно упоминаться о дополнительных договоренностях со сторонними организациями (управляющая компания и другие) |
В случае тщательного изучения и соблюдения прописанных пунктов договора будущий покупатель-дольщик снижает риск признания сделки ничтожной, по причине недобросовестных поступков застройщика.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве
Договор должен оформляться исключительно в письменном виде. Подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только после регистрации.
Полномочиями по регистрации такого рода договоров наделена Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии (Росреестр).
Для того чтобы осуществить регистрацию соглашения долевого строительства как застройщик, так и дольщики должны предоставить заявления сторон, сам договор со всеми дополнениями и приложениями, а также пакет документации, предусмотренный законодательством.
Комплект документации должен быть направлен в находящийся по месту расположения строящегося объекта территориальный отдел Росреестра.
Документы могут направляться лично, через систему МФЦ, заказным почтовым отправлением, а также в электронном виде.
При подаче документов непосредственно в отдел Росреестра заявителю выдаётся специальная расписка об их получении, содержащая следующие обязательные реквизиты:
- дата подачи;
- перечень документации;
- ФИО и подпись сотрудника, принявшего документы;
- ФИО и контактный телефон сотрудника, обеспечивающего информирование заявителей о ходе рассмотрения документации и сроках его окончания.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве долевого строительства с первым участником осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Регистрация всех последующих договоров должна производиться в срок не превышающий пяти рабочих дней.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется посредством совершения непосредственно специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Если осуществляется регистрация соглашения, заключаемого застройщиком с первым из дольщиков, то помимо вышеперечисленных документов застройщик предоставляет:
- план возводимого объекта;
- разрешение на застройку;
- проектную декларацию;
- договор страхования застройщика;
- документ, удостоверяющий уплату страховой премии по упомянутому договору.
При регистрации всех последующих договоров по тому же объекту застройщик представляет договор страхования ответственности застройщика и документ, удостоверяющий выплату страховой премии по этому договору, если он заключался с каждым из дольщиков.
Расторжение договоров. Как признать сделку кабальной?
Дольщики, являющиеся физическими лицами должны предоставить такие документы, как:
- заявление застройщика и участника;
- договор долевого строительства (содержание которого включает приложения и дополнения);
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- нотариально заверенная доверенность (для представителя);
- согласие супруга на заключение сделки (заверенное нотариально);
- документы, оформленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с подробным описанием объекта, его точной дислокацией на плане строительства и запланированной площадью.
Предварительный ДДУ
Зачастую застройщик, желая ускорить процесс получения инвестиций, предлагает дольщику оформить так называемый предварительный договор долевого участия. Покупатели, не имеющие опыта покупки жилья в строящихся объектах, могут довериться застройщику и отдать свои сбережения без заключения основного ДДУ.
Сделка по предварительному ДДУ – рискованный шаг для покупателя!
Важно знать, что предварительный договор не имеет отношения к федеральному закону №214, не попадает под обязательную регистрацию и не гарантирует покупателю получение квартиры! Он оформляется только в качестве подтверждения намерений заключить в дальнейшем основной ДДУ.
Нельзя сказать, что ПДДУ – незаконен. Это понятие закреплено в статье 429 ГК, но по закону, предварительный договор не предполагает денежных расчетов между сторонами, оплата по нему осуществляться не может. Такой вид договора вполне возможно заключить до основного ДДУ, но основанием для взимания застройщиком платы за жилье не является.
Почему же застройщики так любят ПДДУ? Преследуя главную цель — привлечение финансов в свой проект – строительные компании используют предварительный договор в качестве «лазейки».
Данный договор возможно заключить еще на стадии согласования, в то время, как подписать ДДУ не представляется возможным из-за отсутствия разрешения на строительство.
А так как инвестиции нужны «здесь и сейчас», застройщики оформляют предварительный договор, и на его основе собирают деньги на застройку. К слову, эти действия незаконны, и могут грозить застройщику крупными штрафами.
Риски долевого строительства — на что обратить внимание
Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.
Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.
Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:
- Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
- Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
- Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
- Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.
Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.
Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.
Александр Марущенко Старший юрист
Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е.
по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться.
Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.
Изменения с 2021 года
Федеральный закон № 175, вступивший в силу в июле 2021 года, внес определенные коррективы и ужесточил требования к застройщикам.
Приняты следующие поправки:
- на балансе девелопера должно быть более 10% собственных средств от стоимости объекта по проекту.
- Фонд защиты дольщиков берет теперь полный контроль за ходом строительства на себя, выступая гарантом «достройки» жилого дома.
- Застройщики теперь должны на каждый объект оформлять отдельное разрешение на строительство, и к нему открывать обязательный банковский счет.
- Статус «идеального застройщика» теперь получить гораздо сложнее – в активах компании должно быть свыше трех лет в строительстве, более 10 тысяч кв. м. успешно сданных объектов, чистая кредитная история (без долгов).
- Расширился перечень данных, обязательных к раскрытию девелоперами в Единой информационной системе жилищного строительства.
- Контроль над застройщиками со стороны банков дополнился государственным контролем – контролирующие органы будут сформированы в каждом субъекте РФ.
- Добавился обязательный пункт – сопровождение сделок банковской организацией.
- Одним из наиболее важных изменений является привлечение средств граждан на строительство через банковские эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Застройщики, осуществляющие свою деятельность на основе ДДУ, не смогут получать финансирование от дольщиков напрямую, только через специальные условные эксроу-счета.
Законные обязанности застройщика перед дольщиком
По закону 214-ФЗ, определяющему порядок взаимоотношений девелопера и дольщика, застройщик обязан публиковать действительную информацию как по возводимому объекту, так и в отношении своей компании.
Потенциальный дольщик вправе (ст.20, ст.21 закона за № 214-ФЗ) ознакомиться со следующими действительными документами домостроителя:
- учредительная документация;
- свидетельство госрегистрации;
- свидетельство налогового учета;
- годовые отчеты, трехгодичную отчетность бухгалтерии или книгу доходов-расходов (при налогообложении по упрощенке);
- заключение аудитора по предпринимательской деятельности последнего года;
- разрешение строительства;
- проектное технико-экономическое обоснование по недвижимому объекту;
- заключение госэкспертизы по проектной документации;
- действующая проектная документация;
- право пользования участком земли на объекте строительства.
При недостаточности сведений о девелопере, либо возводимом им многоквартирном доме на сайте данного застройщика необходимую проектную информацию можно открыто получить в системе Единой информационной системы жилстроительства (сайт – наш.дом.рф), воспользовавшись поиском. Согласно закона 214-ФЗ (ст.19 ч.4) все девелоперы обязаны указывать требуемые данные в упомянутой выше системе жилстроительства не позже 10 числа месяца, идущего за отчетным.
Закон 214-ФЗ (ст.4) устанавливает особые условия к содержанию договора долевого строительства. В ДДУ должно указываться:
- точное определение объекта (в т.ч. графический план), подлежащего передаче дольщику по вводу многоквартирника в эксплуатацию;
- сроки, в которые застройщик передаст объект ДУ дольщику;
- цена договора, порядок и сроки оплаты;
- срок гарантии на переданный после сдачи-приемки объект ДУ.
По условиям 8 части статьи 7 закона за №214-ФЗ застройщик финансово ответственен за несвоевременное устранение существенных дефектов в недвижимости, переданной дольщику. Что особенно важно, неустойку при неустранении дефектов стройкомпания будет выплачивать по условиям закона «О защите прав потребителей» (ст.23 п.1) – 1% от стоимости затрат на устранение дефекта за каждый день просрочки.
Девелопер обязан обеспечить передачу недвижимости дольщикам в срок, отраженный договоре.
В случае просрочки применяется ежедневная процентная неустойка в одну трехсотую от текущей ставки рефинансирования ЦБ, применяемая к стоимости ДДУ.
Следует заметить, что с 2021 года дольщики не смогут неоправданно уклоняться от приемки квартиры, вытягивая из застройщика неустойку (ст.6 ч.2 закона 214-ФЗ).
Эскроу-счета – что это?
С 1 июля 2021 года запускается пилотная модель эскроу-счетов, как альтернатива долевому строительству. Для российской действительности понятие новое, надо разобраться.
Эскроу-счета – это специальный банковский счет, на который поступают деньги дольщика и надежно хранятся там в течении всего периода строительства дома. Застройщик получает их только после полного исполнения взятых обязательств перед покупателем. Внедрение данной системы счетов вызвано необходимостью дополнительной защиты финансов, вкладываемых дольщиками в застройку.
Все застройщики в обязательном порядке с 1 июля 2021 года будут продавать недвижимость только с применением эскроу-счетов!
В чем отличие новой системы от механизма ДДУ, и как будут работать эскроу-счета?
Согласно действующей системе ДДУ, финансы дольщиков, приобретающих жилье в новостройках, поступают прямиком на счета строительной компании. Новый механизм подразумевает следующую схему: дольщики вносят деньги на эскроу-счета в банках, получивших аккредитацию Центробанка, и только после сдачи объекта финансы поступают добросовестному застройщику.
Но на какие средства застройщик будет строить? Банк выдает девелоперу сумму, необходимую для возведения объекта, в кредит. Причем ставка устанавливается самим банком, на основе экономического анализа проекта застройки.
Только после того, как первая квартира из сданного дома будет оформлена в собственность, строительная компания получит свои деньги. Если стройка закончится банкротством девелопера, банк вернет деньги покупателям.