Россияне предпочитают покупать не новостройки, а вторичное жилье. Цены на него за месяц в некоторых регионах поднялись более чем на три процента. А где-то и вовсе спрос значительно превышает предложение. Почему люди предпочитают брать квартиры у собственников, а не у застройщиков, и выгодно ли сейчас это делать, узнал корреспондент «МИР 24» Игорь Мосунов.
В семье Евгении и Никиты Поповых прибавление. Обеспечить наследника собственным жильем родители считают своим долгом. Квартиру однозначно решили брать готовую, на вторичном рынке.
«Очень много плюсов во «вторичке». Первое то, что мы вселяемся уже в готовую квартиру, тут уже сделан ремонт, нам уже делать ничего не нужно и вкладываться не нужно. Мы знаем соседей, мы знаем район, мы походили, посмотрели, есть детские сады, школы, магазины, аптеки – все находится близко», – сказал покупатель Никита Попов.
Брать квартиры не у застройщиков, а у владельцев россияне активно начали еще в прошлом году. Первым покупателям, конечно, повезло больше – было из чего выбирать, да и цены еще не успели подскочить.
«Покупал я ее до нового года. В силу того, что активно росли цены на вторичном рынке, у меня была возможность приобрести по довольно привлекательной цене – 66 тысяч за квадрат. Здесь 93 квадрата, это трехкомнатная квартира», – отметил житель Казани Илгиз Насыров.
Спрос на жилье в прошлом году начал резко расти после появления льготной ипотеки. Но на фоне низкой ставки застройщики взвинтили цены. В итоге брать вторичное жилье даже без льготного кредита оказалось намного выгоднее.
«Вторичное жилье все же является более доступным, чем первичное. И не нужно ждать, когда построится ваш дом, нет рисков того, что дом будет не построен», – добавила риэлтор Ксения Донских.
Вслед за квартирами в новостройках дорожать начало жилье и на вторичном рынке. Так, за последний месяц в Воронеже, Казани и Уфе цена на квадратные метры выросла более чем на три процента. Для сравнения, в Москве за этот же период квартиры подорожали менее чем на полпроцента. Эксперты это объясняют тем, что в столице цены на жилье увеличились раньше. А теперь и регионы подтягиваются.
«Если вы найдете интересный дешевый вариант, который в будущем может подорожать, то его стоит купить для дальнейшей продажи, а как для сдачи в аренду я смысла не вижу», – сказал руководитель агентства недвижимости Олег Козлов.
«Я думаю, что такого роста, как мы видели в 2020 году, в этом году мы не увидим просто по той причине, что доходы у населения не растут, что все-таки достаточное количество сделок было совершено уже в 2020-м, и цены подросли, уже не так просто найти оптимальный вариант», – добавил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Впрочем, ждать падения цен в нынешних условиях не стоит. Пока предпосылок к этому нет. Некоторые застройщики с опозданием сдают дома. «Вторичка» все больше привлекает потенциальных покупателей.
На всё готовое: почему в России резко вырос спрос на вторичное жильё
В августе 2020 года спрос на вторичное жильё в России вырос более чем на 52% по сравнению с прошлогодним показателем. Как отмечают эксперты, повышенный интерес к приобретению готового жилья был зафиксирован среди жителей Москвы и Санкт-Петербурга.
При этом большинство покупателей предпочитают двухкомнатные квартиры. По словам аналитиков, в условиях пандемии растущая популярность вторички связана с разнообразием жилого фонда, резким снижением ипотечных ставок и возможностью сразу въехать в квартиру.
Как в этих условиях может измениться стоимость квадратного метра в России — в материале RT.
В августе 2020 года спрос на покупку вторичного жилья в России вырос на 52,3% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. Об этом RT рассказали представители «Авито Недвижимость».
«По темпам роста интереса потребителей среди мегаполисов лидирует Москва: в столице показатель за год вырос на 71,5%. В тройку лидеров вошли также Санкт-Петербург (прирост составил 56,5%) и Нижний Новгород (53,4%)», — отметили в пресс-службе компании.
По оценке риелторов, наибольшим спросом на вторичном рынке жилья пользуются двухкомнатные квартиры. Как рассказал RT руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, на долю «двушек» приходится почти 40% от общего объёма сделок. 35% покупателей предпочитают приобретать однокомнатные квартиры.
«В целом вторичный рынок оказался более устойчив к кризису 2020 года по сравнению с сегментом новостроек, спрос на которые с января по август упал на 30% в крупнейших городах России», — подчеркнул Попов.
Также по теме
Полная самоизоляция: почему в России резко вырос спрос на загородную недвижимость
В начале июля 2020 года спрос на покупку загородного жилья в России вырос более чем на 77% по сравнению с прошлогодним показателем, а…
Подобную ситуацию эксперт объясняет резким увеличением стоимости новостроек. По его словам, только в Москве строящееся жильё за три года подорожало почти на треть, тогда как цены на вторичном рынке прибавляли не более 4—5% в год.
Также позитивную динамику на российском рынке вторичной недвижимости аналитики объясняют растущей доступностью жилищных кредитов. По подсчётам компании «ДОМ.РФ» и агентства Frank RG, с января по август 2020 года в России было выдано 895 тыс. ипотечных займов на сумму 2,2 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2019-го показатель вырос на 26% в денежном выражении.
«За первые семь месяцев 2020 года на приобретение квартиры на вторичном рынке выдано 525 тыс. кредитов на 650 млрд рублей (прирост составил 34%). Позитивный результат стал возможен за счёт снижения ставок.
Так, ещё в июле 2019 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на вторичном рынке достигала 10,5% годовых, а в июле этого года упала ниже 8,2%», — отметил в беседе с RT руководитель аналитического центра «ДОМ.
РФ» Михаил Гольдберг.
Помимо этого, высокий интерес россиян к покупке готовых квартир эксперты объясняют широким предложением на вторичном рынке. Граждане могут подобрать жильё в любом районе города с необходимой для них инфраструктурой, объяснила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Более того, при покупке вторички снижаются риски того, что застройщик может не сдать проект в срок. При этом покупателям не надо ждать, когда новый дом будет построен, и тратиться на аренду съёмного жилья.
Одновременно рост спроса связан со снижением ставок по банковским вкладам: клиенты всё чаще предпочитают переводить деньги на покупку квартиры, чем продолжать держать средства на депозитах», — считает Радченко.
Примечательно, что в течение лета на российском рынке элитной недвижимости также наблюдался рост спроса на вторичное жильё. Как рассказали RT представители агентства Knight Frank, после отмены режима самоизоляции объём соответствующих сделок вырос на 30—40%.
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Андрея Соловьёва, наблюдаемый тренд связан с тем, что в результате пандемии некоторые застройщики отложили ввод своих объектов. Таким образом, покупатели стали переходить на вторичный рынок, чтобы успеть инвестировать средства в выгодные проекты.
Отметим, что ажиотажный спрос привёл к небольшому удорожанию вторичного жилья в России. По данным «Авито Недвижимость», за год средняя стоимость квадратного метра в стране увеличилась на 6,2% и составила 56,5 тыс. рублей. При этом в Москве показатель вырос на 5,3% (до 216,5 тыс. рублей), а в Санкт-Петербурге на 3,8% (до 126,8 тыс. рублей), подсчитали в ЦИАН.
«После отмены карантина застройщики подняли цены на готовое жильё в крупных городах России, причём по некоторым объектам стоимость квадратного метра подскочила на 20%. Сделали они это в попытках заработать за растущем спросе на фоне выхода россиян из режима самоизоляции», — полагает Ирина Радченко.
Вместе с тем к концу года ажиотаж несколько спадёт за счёт реализации отложенного спроса, и цены на вторичное жильё могут вернуться к показателям января, уверена Радченко. По её прогнозу, дальнейшая динамика во многом будет зависеть от изменения уровня доходов граждан и стоимости ипотечных кредитов.
Стоит ли покупать жилье в пандемию и при слабом рубле
Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила у аналитиков, почему в кризисы люди всегда покупают недвижимость и стоит ли покупать квартиру прямо сейчас
Syda Productions/shutterstock
2020 год, пожалуй, побил все рекорды по непредсказуемым событиям и форс-мажорам. Сначала — январская отставка правительства, затем — мартовское падение цен на нефть и курса рубля, которое сразу же сменилось первой волной пандемии и полным локдауном.
К концу лета, едва бизнес и общество стали немного оправляться от всех потрясений, заговорили о второй волне пандемии. Число заболевших COVID-19 стало расти, уже введены новые ограничения.
На валютном рынке ситуация в конце сентября тоже стала накаляться. Накануне курс евро преодолел отметку в 93 руб. Все эти события неминуемо оказывают влияние на рынок жилья.
Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила у аналитиков, почему в кризисы люди всегда покупают недвижимость и стоит ли покупать квартиру прямо сейчас.
Эксперты в этой статье:
- Алексей Попов, руководитель Аналитического центра ЦИАН
- Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»
- Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи»
- Анастасия Гребенюк, руководитель исследовательских проектов в сфере недвижимости НАФИ
Что было в предыдущие кризисы
Предыдущие экономические кризисы и валютные колебания сопровождались всплеском спроса на жилье. Одни покупали квартиры, пытаясь сберечь свои накопления от обесценивания. Для других потрясения в экономике стали ускоряющим фактором — те, кто и так был в поиске, быстрее приняли решение о сделке.
«Любые кризисы повышают интерес к недвижимости, поскольку квадратные метры, как показывает опыт, были и остаются наиболее твердой «валютой».
Если даже в пик кризиса и наблюдается снижение покупательской активности, а вместе с этим и средней стоимости, то в долгосрочной перспективе цены на жилье все равно отыгрывают позиции и демонстрируют рост», — пояснил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Так, в кризисном 2014 году на фоне обвального снижения курса рубля число сделок на рынке жилья резко выросло. Тогда россияне стали активно скупать жилье для сохранения своих сбережений.
По оценкам ЦИАН, в декабре 2014 года на рынке новостроек было заключено на 43% больше ДДУ, чем в ноябре, а число договоров купли-продажи вторичного жилья превысило показатели предыдущего месяца на 73%. «Однако это была временная тенденция, после которой наступило понижение спроса и темпов строительства.
Поскольку поначалу активность покупателей носит ажиотажный характер, а затем сокращение доходов населения ведет к стагнации рынка недвижимости», — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ситуация начала выправляться в 2015 году, когда была запущена ипотека с господдержкой на новостройки. Тогда рынок постепенно оживал, количество сделок снова стало расти. Хотя не обошлось без банкротств застройщиков и появления проблемных объектов.
Похожая ситуация с всплеском спроса на жилье наблюдалась осенью 2018 года, когда начались обсуждения жестких санкционных ограничений, которые впоследствии так и не были приняты, добавил руководитель аналитического центра ЦИАН Алескей Попов. В октябре 2018 года активность покупателей на первичном рынке выросла на 27%, на вторичном рынке — на 40% (в месячном выражении).
«В марте 2020 года (после девальвации рубля из-за развала сделки ОПЕК+) ажиотажный спрос не был в полной мере реализован, так как с середины месяца начались вводиться ограничительные меры.
В итоге не все сделки были завершены и зарегистрированы», — сказал аналитик.
По оценкам ЦИАН, спрос на новостройки тогда вырос лишь на 1%, на вторичном рынке число сделок увеличилось на 30% по отношению к февралю 2020 года.
Что будет со стоимостью жилья в Москве из-за падения цен на нефть
Рынок жилья накрыла волна ажиотажа
Однако после выхода с карантина на рынке жилья начался подъем, в том числе благодаря запуску ипотеки под 6,5% годовых.
По данным компании «Этажи», только за три летних месяца число сделок на рынке новостроек выросло на 50%, на вторичном рынке — на 40–42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
«Из-за рекордно низких ставок на ипотеку в этом году мы наблюдаем ажиотажный спрос на рынке жилой недвижимости, в том числе в 2,5 раза выросла доля частных инвесторов, тех, кто покупает жилую недвижимость для сохранения и приумножения своих сбережений», — отметил Ильдар Хусаинов.
По словам Алексея Попова из ЦИАН, волна ажиотажного спроса продолжается последние несколько месяцев. Природа этого ажиотажа у всех разная.
Кто-то стремился успеть до завершения программы льготной ипотеки, кто-то пытался сохранить рублевые накопления, поскольку национальная валюта стабильно дешевеет с июня.
Кроме того, низкие ставки по банковским депозитам и введение НДФЛ сделали недвижимость более привлекательной с точки зрения инвестирования.
Период высокого спроса продлится как минимум до 1 ноября, срока окончания ипотеки с господдержкой на новостройки, если ее не решат продлить, считают эксперты.
А ослабление рубля увеличит долю тех, кто инвестирует свои или заемные средства в жилье.
«Мы ожидаем, что доля таких покупателей этой осень может вырасти до 20%, сейчас она составляет порядка 16%, а в обычные периоды находится на уровне 5–7%», — прогнозирует глава компании «Этажи».
Однако состояние рынка недвижимости будет зависеть от дальнейшего развития пандемии и введения новых ограничительных мер. «По опыту зарубежных стран, жесткий карантин, как этой весной, маловероятен.
Тем не менее некоторые потенциальные покупатели могут отложить сделку, чтобы снизить неизбежные при этом дополнительные посещения общественных мест», — не исключает руководитель аналитического центра ЦИАН.
Согласна с ним и руководитель исследовательских проектов в сфере недвижимости НАФИ Анастасия Гребенюк: «Повторное введение карантина, режима самоизоляции может в краткосрочной перспективе привести к падению спроса на жилье. Но в долгосрочной перспективе снижение будет менее существенным: сгладить ситуацию могут меры государственной поддержки».
Мария Литинецкая, наоборот, считает, что введение карантина и особенно рост валютного курса вызовут краткосрочный ажиотаж на недвижимость. «Такое поведение покупателей является стандартным при нестабильной экономической обстановке — возникает необходимость подстраховаться и сохранить свои деньги в недвижимости», — пояснила она.
Упадут или вырастут: что будет с ценами на жилье в Москве при ₽92 за евро
Покупать или не покупать
Сейчас оптимальное время для покупки недвижимости, поскольку наблюдается устойчивый рост цен и действует льготная ипотека (пока не принято решение о ее продлении), считают аналитики. По данным «Метриума», цены на новостройки массового сегмента Москвы за год выросли на 8%.
Согласно прогнозам экспертов, по итогам года рост цен может составить 12–15%. «Поскольку недвижимость пока дорожает, покупка жилья сейчас будет являться удачным вложением средств. В случае нового карантина рост цен приостановится на текущем уровне», — считает Мария Литинецкая.
Кроме того, сейчас на рынке жилья наблюдается увеличение объемов предложения, что позитивно влияет на возможность выбора подходящих вариантов, добавила аналитик НАФИ.
«Хотя такие серьезные решения, как покупка квартиры, принимаются каждой семьей индивидуально, можно предположить, что сейчас наступил достаточно благоприятный момент для покупки недвижимости, особенно учитывая действие льготной ипотеки», — считает эксперт.
По мнению главного аналитика ЦИАН, на вторичном рынке стоит смотреть варианты прямой продажи, искать среди них объекты с привлекательными соотношениями цены и качества. «Входить в заключение альтернативных сделок сейчас рискованно, так как на фоне общей неопределенности высока вероятность разрыва сформированных цепочек, удлинения продолжительности сделки и т. д.», — предупредил он.
В целом перед покупкой жилья необходимо понимать цель сделки, для чего вы покупаете недвижимость — для собственного проживания, для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду и получения пассивного дохода, отметил Ильдар Хусаинова.
«Для каждой цели при любой конъюнктуре рынка можно подобрать выгодный вариант как с покупкой за счет собственных средств, так и с привлечением заемных.
Но невыгодны спонтанные покупки недвижимости без определения дальнейших целей использования и покупки изначально неликвидных объектов», — сказал он.
Страх неизвестности: что делать с жильем на фоне скачка курса валют
Рост во время кризиса: почему россияне скупают квартиры
pexels.com
pexels.com
Этот год выдался богатым на нестандартные ситуации. Неожиданно для многих отреагировал на пандемию коронавируса и вызванный ею экономический кризис и рынок недвижимости. Вопреки ожиданиям его активность не только не снизилась, но пережила всплеск. С чем это связано и какие еще изменения произошли на рынке жилья — в этих вопросах мы попытались разобраться вместе с экспертами.
Ставки — вниз, спрос — вверх
Главное, с чем эксперты связывают беспрецедентный для кризиса всплеск активности на рынке недвижимости, — дешевая ипотека.
— Большую роль в растущем спросе сыграли программы господдержки строительной сферы.
В случае с Томском помогла и сельская ипотека — под нее попали два крупных жилых района — Северный парк и Южные ворота, которые формально относятся к Томскому району.
На те квартиры, которые здесь еще не раскуплены, уже есть бронь, — отмечает менеджер по недвижимости агентства «Терем» Роман Конов.
И хотя сейчас «сельская ипотека» уже неактуальна (банки практически закончили прием заявок), осталась интересная ставка по так называемой семейной ипотеке.
— Есть интересные ставки и на приобретение новостроек, и на вторичное жилье. Предложений много, они все довольно привлекательные, и это всколыхнуло спрос, — уверена Наталия Быкова из агентства недвижимости «Лагуна».
Как отмечают специалисты, из-за возросшего спроса на рынке недвижимости Томска сложился ощутимый дефицит по некоторым предложениям. Например, повышенным спросом пользуются 1-2-комнатные квартиры в Кировском и Советском районах — в центре, в новых кирпичных домах, которым 5-20 лет. Выбор тут очень небольшой.
Влияет и то, что строительство подобных домов в центре Томска практически не ведется, а если что-то и строится, то изначально по высоким ценам. Также осталось несколько строек, которые застройщики не могут ввести в эксплуатацию, что отнюдь не помогает удовлетворению спроса в этом сегменте.
Цифра63 384 рубля составила в конце июня средняя стоимость квадратного метра жилья в Томске. При этом еще в конце марта она была равна 58 197 рублям.
Инвестиционные покупки
Еще одной особенностью рынка недвижимости во время пандемии стал инвестиционный интерес. Снижение ключевой ставки привело к тому, что держать сбережения на банковских депозитах стало невыгодно. Люди начали искать альтернативные способы инвестирования средств. А так повелось, что в России одним из ликвидных вложений граждане традиционно считают недвижимость.
Об этом говорит и тот факт, что высоким спросом пользуются небольшие квартиры, которые проще всего сдавать в аренду. По данным Бюро оценки «ТОККО», в первом полугодии на однокомнатные квартиры пришлось 42 % сделок. Доля двухкомнатных и трехкомнатных — 36 и 22 % соответственно.
— Возврат спроса на однокомнатные квартиры свидетельствует о преобладании инвестиционной составляющей, так как ранее спрос был больше на двухкомнатные квартиры. Отрыв однокомнатного метра говорит о том, что покупатели вложились в наиболее доступный с точки зрения стоимости объектов сегмент, то есть в однокомнатные или малогабаритные квартиры, — отметили в «ТОККО».
Подтверждают это и застройщики. Как рассказал Борис Черников, руководитель группы маркетинга ТДСК, в первую очередь покупателей интересуют квартиры небольшой площади: 1-2-комнатные, а также 3-комнатные с совмещенными залом и кухней.
— В непростые времена рынок недвижимости становится тихой гаванью для тех, кто хочет инвестировать средства. Депозиты сейчас обеспечивают очень низкую доходность, и многие обратили взгляд на квартиры.
В последние месяцы на рынке недвижимости наблюдается инвестиционный всплеск, который сказывается положительно и на объемах продаж, — говорит Черников. — Отмечу, что инвестиционная цель — это необязательно сдача в аренду.
В условиях низких ставок по депозитам и беспрецедентно низких по ипотеке (включая льготные ее виды, в числе которых и «сельская») вложение в недвижимость многим кажется очень выгодным.
В качестве примера Борис Черников приводит ситуацию с районом Южные ворота. Сейчас там идет бурное инфраструктурное развитие. В этом году откроет свои двери новая школа. Завершается строительство развязки с проколом под железной дорогой на 76-м километре.
— Люди понимают, что цены на недвижимость там скоро пойдут вверх, и стараются приобрести квартиры уже сейчас. Причем мы продаем только готовое жилье. Это гарантирует надежность и безопасность сделки, что в период нестабильной ситуации на рынке становится определяющим моментом в выборе квартиры, — отметил представитель ТДСК.
Приземлились
Если на покупку квартир многих людей мотивируют низкие ставки по ипотечным кредитам и невыгодность банковских депозитов, то резко выросший интерес к загородной недвижимости — заслуга исключительно пандемии и режима повышенной готовности.
Самоизоляция и невозможность выехать на отдых наглядно показал людям все преимущества дома с собственным земельным участком.
Как отмечают специалисты в сфере недвижимости, «уходят» даже коттеджи, предложения по которым стояли невостребованными годами.
— Прежде всего интерес у покупателей вызывает загородная недвижимость в радиусе 30-50 километров от Томска, — уточняет Наталия Быкова.
— Покупают как недорогие мичуринские участки и землю под строительство, так и современные дачи и коттеджи.
Некоторые дома, предложения по которым стояли годами, сегодня выходят на продажи, хоть и с определенным торгом. Загородная недвижимость сейчас однозначно в тренде.
В Томской области за январь-июнь 2020 года построено
Как менялись цены на жилье в регионе
Новостройки стали драйвером роста ипотекиПосле ухудшения в апреле ситуация на ипотечном рынке в мае начала восстанавливаться. В июне, по данным Бюро оценки «ТОККО», выдача ипотеки выросла на 23 % в количественном выражении и на 29 % — в денежном по сравнению с июнем 2019-го.
По итогам первого полугодия ипотечный рынок стал одним из немногих, кто показал рост. Это стало результатом мер господдержки, в первую очередь — новой льготной ипотечной программы на жилье в новостройках по ставке не выше 6,5 %. В ее рамках в мае выдано примерно две трети от общего числа кредитов на строящееся жилье. Разница между ставками на первичном и вторичном рынках стала рекордно высокой — 2,7 процентных пункта.
Куда качнется маятник?
Предсказать развитие ситуации на рынке недвижимости сегодня не берется никто. В сложившейся ситуации делать обоснованные выводы, а тем более строить прогнозы затруднительно.
— Мы можем лишь поделиться некоторыми своими заметками и ми, — отмечают в «ТОККО». — В условиях ограничительных мероприятий немалая часть населения потеряла источники дохода. Таким образом, оснований для надежного повышения платежеспособного спроса на рынке недвижимости нет, а вот повышение предложения на вторичном рынке весьма возможно.
Однако специалисты в сфере недвижимости не уверены, что рост предложений будет существенным, как и падение цен в ближайшее время.
— Есть категория потенциальных покупателей, которые ждут понижения цены. Но их может ждать разочарование: в обозримом будущем понижения цен мы не ждем, а квартиры за это время раскупят. Покупать просто будет нечего. Мы уже сейчас работаем со значительно меньшим предложением, чем еще в прошлом году.
В 2019-м в среднем было около семи тысяч вариантов, сейчас — четыре тысячи, — отмечает Наталия Быкова. — Говорить о большом предложении среди новостроек тоже не приходится. Расположение новых домов очень ограничено по районам, застройщики столкнулись с таким же ажиотажным спросом, как и мы. За первое полугодие они продали много квартир.
Сейчас на некоторые ликвидные квартиры стоит очередь по семь человек.
Мнение
Наталия Быкова, директор агентства недвижимости «Лагуна»
Наталия Быкова, директор агентства недвижимости «Лагуна»
Рынок сейчас очень живой и активный
— Постепенное повышение стоимости квартир отмечалось еще в октябре-декабре прошлого года. А в феврале-марте, еще до объявления пандемии, был зафиксирован ажиотажный спрос на недвижимость в Томске. Это привело к дальнейшему росту цен.
Вопреки ожиданиям, с началом самоизоляции активность на рынке недвижимости не изменилась. Не произошло ни падения числа сделок, ни снижения цен. Все произошло с точностью до наоборот. Определенное снижение количества закрывающихся сделок отмечалось в апреле-мае.
Но это было связано с введенными ограничениями и сложностями в получении некоторых документов, необходимых для выхода на полный расчет.
Банки работали в ограниченном режиме, у семей с детьми возникали сложности в получении документов от органов опеки, в особом режиме работали и МФЦ.
Однако это не сказывалось на числе просмотров квартир и других видах активности со стороны продавцов и покупателей. А сейчас мы и вовсе переживаем второй в этом году пик интереса. В июле спрос на уровне февраля-марта этого года.
В целом хочу отметить, что рынок сейчас очень живой и активный. Цены в данный момент не снижаются. По некоторым особо востребованным позициям мы отмечаем рост цены в течение всего этого года.
Даже по непривлекательным для покупателей позициям (квартиры в деревянных и шлакоблочных домах, а также в кирпичных и панельных домах 50-70-х годов постройки в отдаленных районах) если и произошло снижение цены, то очень незначительное.
Роман Конов, менеджер по недвижимости, агентство недвижимости «Терем»
Роман Конов, менеджер по недвижимости, агентство недвижимости «Терем»
Люди ищут в недвижимости опору
— Обстановка на рынке недвижимости, которая сложилась на фоне пандемии и вызванного ею кризиса, кардинально отличается от классического сценария.
Во время предыдущих кризисов Центробанк обычно повышал ключевую ставку, в результате чего росла стоимость заемных средств и падал спрос. Сейчас ситуация совсем иная.
Ключевая ставка бьет рекорды — такой низкой еще не было. Это привело к небывалой доступности ипотеки.
Несмотря на кризис и то, что некоторые сферы экономики по-прежнему не работают, мы наблюдаем рост цен на недвижимость, устойчивый спрос и даже рост дефицита по некоторым классам недвижимости.
Есть еще один фактор, влияющий на рост спроса: в нынешней нестабильной ситуации люди ищут в недвижимости опору. С точки зрения многих людей, квартира — это более надежное вложение, даже если она не будет сдаваться в аренду.
Елена Реутова
Отодвинь мечту: почему россиянам придется забыть о покупке собственной квартиры
Срок накопления на собственную недвижимость в России по итогам 2020 года вырос. В среднем по стране он достиг девяти лет. Разброс по регионам при этом очень большой: от трех лет в Ненецком АО до 67 лет в Тыве. Почему мечты о своей квартире снова стали для большинства россиян несбыточными, разбирался «Профиль».
Льготное подорожание
Пандемия коронавируса, падение доходов, а также рост цен на жилье, который сопровождался программой льготной ипотеки – все это ударило по возможностям россиян самостоятельно купить квартиру.
Такой вывод содержится в исследовании Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). В агентстве отмечают, что с 2017 по 2019 годы условный россиянин со среднедушевым доходом мог бы накопить на квартиру за 8 лет. Уже в 2020-м доля его накоплений упала на 11,3 п. п.
Как следствие – копить на квартиру придется на год дольше. Это в среднем по стране.
Льготная ипотека скорее понизила доступность жилья, соглашается президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. «Был какой-то миг в июле–августе 2020-го, когда цены только начали рост, и купившие недвижимость в это время выиграли», – говорит он.
В конце 2020 года на ежемесячный платеж по ипотеке у средней московской семьи ушло бы 51% семейного дохода – самый низкий показатель с 2013 года, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Однако из-за резкого роста цен на фоне снижения предложения, ажиотажного спроса, увеличения себестоимости строительства доступность жилья вновь снизилась.
«Поэтому можно сказать, что в краткосрочной перспективе программа льготной ипотеки повысила доступность, а в долгосрочной – способствовала ее уменьшению», – комментирует эксперт.
33 квадрата
Здесь стоит отметить, что АКРА в своем исследовании приняло несколько допущений. Во-первых, авторы взяли жителя субъекта Федерации, который получает среднедушевой денежный доход в конкретном регионе проживания.
Во-вторых, этот житель потребляет фиксированный набор товаров и услуг (стоимость набора разная в зависимости от региона), а все оставшиеся средства откладывает на приобретение собственного жилья в будущем. В-третьих, в качестве объекта покупки АКРА рассматривало квартиру площадью 33 кв. м на вторичном рынке.
То есть в реальности проблема недоступности жилья в России стоит еще острее, чем представлено в исследовании, поскольку многим гражданам нужна жилплощадь больше.
Кредитные заморозки: ипотека подорожает вместе с ценами на жилье
Кроме того, в 2019 году как минимум 33,4% населения страны, или порядка 49 млн человек с низкими доходами не могли позволить себе откладывать на квартиру, полагаясь лишь на собственные силы – без кредитов, помощи со стороны государства или родственников.
Иными словами, треть россиян – наименее обеспеченные граждане – не принимались во внимание при составлении рейтинга регионов по возможности накопить на собственную квартиру.
В пандемийном 2020-м, осторожно добавляют аналитики АКРА, доля такого населения «скорее всего, не уменьшилась».
Наименьший срок накопления на свое жилье отмечается в регионах с низкой стоимостью квадратного метра на вторичном рынке и высокими среднедушевыми доходами.
«Зачастую эти субъекты расположены за Северным полярным кругом, что делает их менее привлекательными для постоянного проживания», – констатируют в АКРА.
Наибольший срок, в свою очередь, наблюдается в регионах с низкими среднедушевыми доходами, где существенную роль в жизни людей играет натуральное хозяйство.
Регионы-лидеры и аутсайдеры по возможности накопить на квартиру в 2020 году
- (в скобках указано изменение срока накопления из-за факторов, которые влияли на рынок недвижимости в 2020-м)
- Ненецкий автономный округ – 3 года (-0,3 года)Магаданская область – 3 года (+0,1 года)Югра – 5 лет (+0,3 года)Мурманская область – 6 лет (+0,1 года)Камчатский край – 7 лет (+0,1 года) Белгородская область – 7 лет (+0,3 года)Липецкая область – 7 лет (+0,7 года)…Калмыкия – 24 года (-5,6 года)Крым – 26 лет (+2,5 года)Ингушетия – 27 лет (+0,3 года)Республика Алтай – 32 года (+4,7 года)Карачаево-Черкесия – 38 лет (+9,9 года)Тыва – 67 лет (+1,6 года)
- Источник: АКРА.
Список пострадавших
В 2020-м из-за пандемии, падения уровня благосостояния и роста цен на недвижимость сильнее всего пострадали Кабардино-Балкария, Чувашия, Республика Алтай, Ленинградская область и Ставропольский край. В перечисленных регионах срок накопления на квартиру вырос на три и более года. В Карачаево-Черкесии показатель вообще увеличился на 10 лет.
«Были и обратные случаи, но они единичны. Так, в Калужской области рассматриваемый срок за 2020-й снизился почти на год, а в Калмыкии – более чем на пять лет», – указывают аналитики АКРА.
Центральный федеральный округ
Возможности жителей ЦФО накопить на жилье в 2020-м сократились меньше, чем в среднем по стране. Срок накопления увеличился в среднем лишь на полгода, говорится в исследовании рейтингового агентства.
Наиболее заметно ситуация изменилась в Московской области: срок накопления вырос сразу на 1,2 года, до 8 лет. Жителям столицы копить на однушку нужно 10 лет (+0,4 года по итогам 2020-го). Более 10 лет собирать деньги на жилье придется в Ивановской, Рязанской, Костромской, Тульской и Тверской областях. 13 лет – во Владимирской области.
Северо-Западный федеральный округ
Срок накопления в Ленинградской области вырос на 3,5 года, до 12,5 года. Аналогичные показатели для Санкт-Петербурга: +1,5 года, 11 лет.
Быстрее всего в СЗФО можно накопить на квартиру в Ненецком автономном округе – за 3 года (-0,3 года по итогам 2020-го), дольше всего – в Калининградской области. Здесь копить придется 13 лет, при этом срок вырос на 1,7 года.
Кроме того, еще в двух субъектах – Коми и Карелии – сроки накопления сократились на 0,3 года, до 8 и 9 лет соответственно.
Южный федеральный округ
В ЮФО отличились Адыгея и Калмыкия. В первом регионе срок накопления на квартиру по итогам 2020 года остался неизменным – 8 лет. Во втором он резко упал на 5,6 года. Правда, копить на квартиру в Калмыкии все равно придется очень долго – целых 24 года.
Доступность жилья в Крыму снизилась: здесь собирать деньги самостоятельно на однушку придется 26 лет (+2,5 года). В Севастополе чуть проще и быстрее – 15 лет (+1,1 года). В Краснодарском крае срок увеличился на полгода, до 9 лет.
Северо-Кавказский федеральный округ
В этом федеральном округе копить на квартиру с доходами 2020-го пришлось бы на 3,5 года дольше, чем с доходами 2019-го. Данный показатель значительно выше, чем в среднем по РФ.
Средний срок накопления в Кабардино-Балкарии вырос с 12,5 до 18 лет, а в Карачаево-Черкесии, как уже говорилось выше, сразу на 10 лет – до 38 лет. В Ингушетии срок составил 27 лет, но он увеличился незначительно, всего на 0,3 года.
- В АКРА поясняют, что на Северном Кавказе на потребление товаров и услуг уходит значительная (в среднем 69%) доля доходов, так что на накопление остается «очень мало средств».
- Быстрее всего в СКФО можно накопить на однушку в Дагестане (11 лет, +1 год), Северной Осетии (14 лет, +2,5 года) и Чечне (15 лет, +0,6 года).
- Приволжский федеральный округ
В среднем жителям Поволжья надо копить на квартиру около 13 лет. Наименьший срок накопления фиксируется в Самарской области и Татарстане – чуть меньше 10 лет. Наибольший срок отмечается в Чувашии – более 19 лет. При этом в Чувашской Республике показатель по итогам 2020-го вырос сразу на 3 года.
Уральский федеральный округ
Быстрее всего здесь можно накопить на квартиру в Ханты-Мансийском АО – всего за 5 лет. Срок в пандемийном 2020-м увеличился незначительно, лишь на 0,3 года.
В Челябинской области он, напротив, уменьшился. Также на 0,3 года, до 8 лет. Жителям Тюменской области придется копить на квартиру площадью 33 кв. м 10 лет (+2,1 года, самый большой показатель в УФО), Курганской области – 16 лет (+1,1 года).
Сибирский федеральный округ
Если верить рейтингу АКРА, хуже всего в России с доступностью недвижимости дела обстоят в Тыве. Жителям республики нужно 67 лет, чтобы самостоятельно накопить на квартиру. При этом срок вырос на 1,6 года.
В Республике Алтай потребуется 32 года (+4,7 года). По 16 лет – в Хакасии и Алтайском крае (+0,2 и +2,5 года соответственно). Самое доступное жилье – в Красноярском крае. Здесь копить на него придется всего 9 лет, а срок вырос на 0,6 года.
Дальневосточный федеральный округ
Наименьший срок накопления на квартиру на Дальнем Востоке – в Магаданской области. Он составляет 3 года (+0,1 года). Наибольший – 16 лет – зафиксирован в Бурятии и Забайкальском крае. По итогам 2020-го срок увеличился на 2 и 1,6 года соответственно. В Приморском крае копить на жилье придется 15 лет (+1 год).
Единственный регион ДФО, где срок накопления уменьшился, – это Еврейская автономная область. Он сократился на 0,2 года, до 13 лет.
Жителям Камчатки потребуется 7 лет (+0,1 года), Сахалина – 8 лет (+0,6 года), Якутии и Хабаровского края – по 10 лет (+1 и +1,2 года соответственно).
Без доходов никуда
Решить вопрос с недоступностью жилья в России невозможно временными стимулирующими мерами, считают эксперты. Нужен комплексный подход, направленный на общее повышение благосостояния населения. Правительству необходимо работать над ростом реальных располагаемых доходов населения, уверен аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов.
Продать нельзя купить: что будет с ценами на жилье в ближайшие два года
С другой стороны, дополняет он, чтобы на рынке росло предложение, требуется снижение издержек застройщиков – уменьшение административных барьеров, сокращение сроков реализации инвестпроектов. Кое-что из этого предусмотрено в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» или правительственной программы «Стимул».
«Очевидно, чтобы увеличить скорость накопления на жилье, нужно увеличить доходы примерно в два раза и сохранить расходы на прежнем уровне. Либо одновременно должны увеличиться доходы и снизиться цены на недвижимость», – отмечает Мария Литинецкая.
В России жилье остается менее доступным, чем в других странах, констатирует она. В самых дорогих городах США, например, в Лос-Анджелесе или Нью-Йорке, жителю надо откладывать на квартиру в среднем 8–9 лет.
«При этом в Штатах есть правило «30/30/3», которому покупателям жилья рекомендуют следовать все финансовые консультанты.
Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30% от семейного дохода, порядка 30% от стоимости дома должны быть сохранены в виде сбережений и в целом стоимость дома не должна превышать трех совокупных годовых доходов семьи. По всем этим параметрам, очевидно, наши покупатели выходят за пределы нормы», – заключает она.
Читать полностью (время чтения 6 минут )