 |
Михаил Прихожан, юрист, направление «Налоги и право» Группы компаний SRG
11 августа вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ), который существенно затронул правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков.
Согласно действующему законодательству кадастровая стоимость применяется для расчета налога на недвижимость, земельного налога, а также для расчета арендных платежей, например при выкупе земли у государства. Федеральный закон от 3 июля 2016 г.
№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют порядок оспаривания кадастровой стоимости и позволяют владельцам и арендаторам приравнять ее к рыночной.
Имеющиеся правила допускали обращаться с соответствующими требованиями напрямую в суд или в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. В целом правоприменительная практика по этой теме давно сформировалась.
Однако закон вносит в нее весьма существенные изменения, которые неизбежно отразятся на ситуации в целом. Разберемся в том, как теперь будет проводиться процедура оспаривания кадастровой стоимости.
Что изменилось?
Одно из ключевых изменений – введение досудебного порядка. Теперь заинтересованные лица не смогут направлять требования об оспаривании кадастровой стоимости напрямую в суд. Перед этим им необходимо обратиться с заявлением и отчетом об оценке в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило кадастровую оценку.
В первоначальном виде законопроект № 814739-7, на основе которого был принят Закон № 269-ФЗ, предполагал, что при обращении в суд можно заявить только об оспаривании решения ГБУ, тогда как требовать непосредственно установления кадастровой стоимости равной рыночной было невозможно.
В таком случае сложившаяся судебная практика, ориентированная именно на рассмотрение споров об оспаривании кадастровой стоимости, стала бы неприменимой. Судам пришлось бы адаптироваться к новым правилам, менять подходы к рассмотрению подобных дел, что редко происходит безболезненно.
Все это могло создать сложности для владельцев недвижимости и земли.
Однако изменения, внесенные в законопроект во втором и третьем чтениях, исправили этот недостаток. В финальной редакции возвращена возможность заявлять исковые требования об оспаривании кадастровой стоимости вместе с требованием об оспаривании решения ГБУ.
При этом неоднозначной новацией закона является то, что в рамках досудебного порядка бюджетное учреждение будет рассматривать заявление о пересмотре стоимости без участия заявителя.
Авторы законопроекта в пояснительной записке к нему указывали, что изменение порядка внесудебного определения кадастровой стоимости позволит уйти от формального подхода комиссий в сторону содержательного рассмотрения заявлений в бюджетных учреждениях.
При этом важно помнить, что расширение полномочий ГБУ повлечет увеличение штата, а следовательно – дополнительных денежных затрат. Кроме того, передача ГБУ функции по установлению кадастровой стоимости приведет к противоречию.
Учреждение вынуждено защищать результат собственной оценки и не заинтересовано в установлении кадастровой стоимости равной рыночной, если она существенно отличается от определенной им ранее.
Также законом отменяется требование, при котором отчет об оценке рыночной стоимости должен быть составлен на дату определения кадастровой стоимости. Теперь заявление об установлении кадастровой стоимости теперь можно подать в течение шести месяцев с даты проведения оценки.
Закон определяет, что оспоренная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление в ГБУ, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.
Эта норма усложнит жизнь плательщикам налога на имущество и землю, так как в рамках действующего законодательства можно применять оспоренную стоимость с даты начала ее действия, независимо от того, когда было подано заявление в комиссию или суд.
Оспоренная стоимость будет действовать до момента вступления в силу результатов новой кадастровой оценки, изменения характеристик объекта или исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН.
Еще одно нововведение, описанное в законе, гласит, что государственная кадастровая оценка должна быть проведена для всех земельных участков в 2022 году, а для всех зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства – в 2023 году. При этом ограничения по периодичности ее проведения не учитываются.
Учитывая эти положения закона, становится очевидно, что несмотря на решение мэра столицы не проводить кадастровую оценку жилых и коммерческих объектов (касается ли новое правило земельных участков, в заявлении не сообщается) в 2020 году, она все равно будет переоценена в 2022-2023 годах. Хотя это решение и выгодно тем, кто еще не оспорил кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2018 года, в сложившейся ситуации это можно сделать уже за период 2018-2021 годы включительно, в том числе ретроспективно.
Помимо прочего, закон ввел такое понятие как индекс рынка недвижимости. В случае его уменьшения более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом, кадастровая стоимость недвижимости также снизится. Предполагается, что бюджетные учреждения будут ежегодно вести расчет таких индексов.
Данное положение не касается объектов, кадастровая стоимость которых установлена равной рыночной стоимости. Стоимость в измененном виде будет действовать с 1 января года, на который рассчитан соответствующий индекс рынка недвижимости.
Когда начнут действовать новые правила?
Для вступления в силу новых правил оспаривания кадастровой стоимости закон определил переходный период до 1 января 2023 года. Срок его может сократиться по решению субъектов Российской Федерации.
В настоящее время сведений о принятии субъектами таких решений не имеется. Пока же этого не http://adm.garant.ru/images/adm/fckeditor/editor/images/spacer.gifе произошло, кадастровая стоимость и порядок ее оспаривания будет прежним.
Таким образом, вопрос о том, когда начнут действовать новые правила, зависит от того, примут ли органы власти соответствующие решения или нет.
Предполагается, что целью данных изменений станет улучшение порядка регулирования вопросов споров о кадастровой стоимости и порядка ее определения. Однако нельзя однозначно ответить, удастся ли ее достичь.
Начиная с 2014 года, порядок оспаривания стоимости многократно изменялся, что лишь вносило неопределенность в правоприменительную практику на время адаптации к новым правилам.
Принимая во внимание масштабность предполагаемых изменений, очевидно, что и в этот раз к системе придется долго приспосабливаться. Всем участникам процесса понадобится время, чтобы привыкнуть к новой реальности.
В этот период заинтересованным лицам придется обращаться к профессиональным юристам, которые имеют опыт работы в нестандартных ситуациях. В итоге то, насколько эффективными будут принятые решения, покажет время.
Вернуться в раздел
Кадастровую оценку недвижимости сделают более справедливой
31 июля 2020 года Президентом подписан Федеральный закон № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
С какой целью приняли новый закон?
Новый закон разработан в соответствии с поручениями Президента РФ. Он призван усовершенствовать порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта, превышающей величину его рыночной стоимости.
Для этого предусмотрен целый комплекс мер. Так, государственную кадастровую оценку будут проводить с другой периодичностью. По-новому начнут исчисляться сроки применения кадастровой стоимости. Скорректируют правила исправления ошибок, допущенных при её определении.
Как изменится периодичность государственной кадастровой оценки?
Очередную государственную кадастровую оценку будут проводить через 4 года с года последней оценки. Города федерального значения смогут сократить этот срок вдвое.
Сейчас очередную оценку по общему правилу проводят не чаще одного раза в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет. В городах федерального значения нельзя переоценивать недвижимость чаще одного раза в 2 года.
- Новые правила начнут применяться:
- — с 1 января 2022 года — в отношении земельных участков;
- — с 1 января 2023 года — в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест.
Какой будет периодичность оценки в переходный период?
До начала применения новых правил очередную оценку будут проводить не ранее чем через 3 года (в городах федерального значения — не ранее чем через 2 года) и не позднее чем через 5 лет. Срок исчисляется с года последней государственной кадастровой оценки.
Оценки не будет, если решение о её проведении приняли менее чем за 6 месяцев до 1 января года, когда она должна состояться.
Стоит отметить, что в 2022 году во всех субъектах РФ оценку земельных участков проведут без учёта ограничений её периодичности. В 2023 году то же самое коснётся зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.
Как будут применять сведения о кадастровой стоимости?
- Сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в ЕГРН, будут применяться, в частности, с 1 января года:
- — следующего за годом, когда вступил в силу акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;
- — следующего за годом, когда вступил в силу акт о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Речь идёт о случае, если кадастровая стоимость увеличилась;
— в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, но не ранее даты постановки объекта на государственный кадастровый учёт. Это положение будет применяться, если заявление удовлетворено.
Сейчас сведения о кадастровой стоимости по общему правилу применяются со дня, когда вступил в силу акт об утверждении результатов ГКО.
Как можно будет исправлять «кадастровые» ошибки?
Для исправления «кадастровых» ошибок нужно будет подать соответствующее заявление в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости.
По действующим правилам обратиться за исправлением ошибок можно, пока кадастровая стоимость актуальна. Заявление рассмотрят, как и сейчас, в течение 30 календарных дней со дня его поступления.
Продлить срок рассмотрения заявления не получится.
Эти и некоторые другие изменения в правилах исправления ошибок начнут действовать с 1 января 2021 года.
Повышена ли ответственность руководителей бюджетных учреждений за «работу над ошибками»?
Да, повышена.
Дополнительно к общеустановленным основаниям для расторжения трудового договора предусмотрено, что трудовой договор с лицом, который руководит бюджетным учреждением в течение календарного года, подлежит расторжению по инициативе работодателя в случае принятия судом в соответствующем календарном году ста и более решений, которыми были удовлетворены заявления об оспаривании решений этого учреждения об отказе в пересчёте кадастровой стоимости.
При этом должно соблюдаться условие, что доля таких решений бюджетного учреждения превышает двадцать процентов от общего количества решений, принятых в указанном календарном году.
Каким будет порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной?
Устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц будет бюджетное учреждение. Сейчас это делает специальная комиссия или суд. Причём соблюдение досудебного порядка не обязательно.
Заявление можно будет подать в бюджетное учреждение или МФЦ в период с даты постановки объекта на государственный кадастровый учёт до даты снятия с учёта.
При этом потребуется уложиться в 6-месячный срок с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта. Решение бюджетного учреждения можно будет оспорить в суде по КАС РФ.
Одновременно с этим заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной можно будет подать в суд.
Когда заработают новые правила оспаривания кадастровой оценки?
Действующие правила рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости утратят силу с 1 января 2023 года. Соответственно, с этой даты начнёт действовать новый порядок. В то же время субъект РФ имеет право перейти на работу по новым правилам и раньше.
Обзор изменений порядка определения и изменения кадастровой стоимости недвижимости
11 августа 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон № 269-ФЗ»), который существенно изменил правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.
1. По новым правилам для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости нужно будет обратиться в бюджетное учреждение, определенное субъектом РФ, а в случае несогласия с решением этого учреждения нужно будет подать иск о признании незаконным решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости равной рыночной.
В настоящее время действует следующий порядок: в случае несогласия с кадастровой стоимостью можно обратиться в специальную комиссию, если она сформирована в регионе, или сразу в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
С 2023 года будет действовать обязательный «досудебный» порядок. Субъекты РФ могут ввести его даже раньше (ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).
Чтобы снизить кадастровую стоимость, придется обратиться сначала в бюджетное учреждение, установившее кадастровую стоимость, с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
К нему нужно будет приложить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
2. Требование, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости должен быть составлен на дату определения кадастровой стоимости, отменяется. Теперь заявление об установлении кадастровой стоимости теперь можно подать в течение 6 месяцев с даты проведения оценки независимым специалистом.
Действующий порядок предусматривает процедуру оспаривания кадастровой стоимости, то есть кадастровая стоимость пересматривается при наличии неточностей, несоответствия рыночной цене и т.д. Поэтому для оспаривания кадастровой стоимости предоставляется отчет об оценке рыночной стоимости на дату кадастровой оценки.
Новый же порядок предусматривает не оспаривание, а установление кадастровой стоимости равной рыночной. То есть собственник может заказать отчет об оценке рыночной стоимости. Если она окажется меньше кадастровой, то он вправе в течение 6 месяцев с даты оценки подать заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной и приложить данный отчет.
3. Заявление об установлении рыночной стоимости по новым правилам рассмотрят в течение 30 календарных дней.
Далее бюджетное учреждение примет одно из следующих решений:
- об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке
- об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
Основаниями для отказа могут быть неполные или недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушение законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. То есть все основания отказа сводятся к наличию «дефектов» представленного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, изменения Закона о кадастровой стоимости предполагают упразднение такого института как «оспаривание результатов определения кадастровой стоимости». Статья 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке утратит силу с 01.01.2023 года (или ранее при переходе субъекта РФ к новому порядку).
Как отмечалось выше, по новым правилам придется оспаривать в суде не кадастровую оценку, а решение бюджетного учреждения. То есть заявлять нужно будет требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.
Одновременно можно будет заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Иск будет рассматриваться по правилам административного судопроизводства (ч. 15 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).
Если суд признает решение бюджетного учреждения незаконным, то в течение 3 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда бюджетное учреждение должно будет принять решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.
При этом если в суд одновременно было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанное решение бюджетного учреждения требоваться не будет, и данные о кадастровой стоимости могут быть внесены в ЕГРН на основании решения суда.
4. Новый механизм пересмотра кадастровой стоимости при изменении индекса рынка недвижимости
Ещё одной новеллой Закона является новый механизм пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости (Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» дополнен статьей 19.1 «Индексы рынка недвижимости»).
Бюджетное учреждение ежегодно по состоянию на 1 января будет рассчитывать индекс рынка недвижимости на основе сопоставления кадастровой и рыночной стоимости.
В случае его снижения более чем на 30% по сравнению с величиной индекса рынка недвижимости года, следующего за годом проведения последней государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением будет изменяться актуальная кадастровая стоимость объектов недвижимости, за исключением случаев, если кадастровая стоимость установлена в размере рыночной, путем ее умножения на индекс рынка недвижимости.
Для этого не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.
5. НОВЫЕ ПРАВИЛА ИСПРАВЛЕНИЯ ОШИБОК, ДОПУЩЕННЫХ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица (раньше только лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права или обязанности), а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Заявление об исправлении ошибок можно подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (ранее – пока кадастровая оценка действует, то есть до дня принятия акта об утверждении результатов очередного определения кадастровой стоимости, либо до дня включения в ЕГРН кадастровой стоимости, определенной по итогам оспаривания кадастровой стоимости).
Скорректированы сроки: как и ранее, заявление рассматривается в течение 30 дней, при этом исключена возможность увеличения сроков. Бюджетное учреждение будет исправлять ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, в течение 45 календарных дней со дня поступления заявления (ранее – 60 дней).
Если бюджетное учреждение решит, что была ошибка, и нужно пересчитать кадастровую стоимость, то оно будет обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. Если да, то кадастровую стоимость этих объектов тоже пересчитают.
Также необходимо отметить, что исключена ч. 16 ст. 21 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» (об изменении кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения), что говорит о том, что кадастровая стоимость может быть пересмотрена не только в сторону понижения, но и в сторону повышения.
Об исправлении ошибки при определении кадастровой стоимости можно говорить, если:
- при определении кадастровой стоимости были нарушены методические указания о государственной кадастровой оценке
- была выявлена описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка (п. 2 ст. 21 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»)
- при определении кадастровой стоимости было допущено искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость: местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование, характеристики (п. 13 ст. 21 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»)
- Если допущена одна из указанных ошибок, то необходимо обращаться с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
- Если указанных нарушений нет, но кадастровая стоимость не отражает реальную рыночную стоимость объекта (например, часто встречается в отношении домов в деревне, иной недвижимости в «непривлекательных» с точки зрения местоположения местах), то необходимо обращаться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
6. Установлены СРОКИ ПРОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
В 2022 г. во всех субъектах РФ должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 г. — государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (п. 5 и 6 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).
До этого очередная государственная кадастровая оценка осуществляется не ранее чем через три года (в городах федерального значения — не ранее чем через два года) и не позднее чем через пять лет с года последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости, категорий земель (подп. 1 п. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).
Решение о государственной кадастровой оценке должно быть принято не менее чем за шесть месяцев до 1 января года ее проведения. В противном случае оценка не проводится (подп. 3 п. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).
Нет времени самостоятельно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости? Закажите комплексные услуги юриста и оценщика с гарантией результата. Мы обеспечим проведение качественной оценки у квалифицированного опытного специалиста, представим интересы в комиссии и суде, добьемся снижения кадастровой стоимости недвижимости. Наша квалификация подтверждается многочисленными выигранными спорами (смотрите истории успеха наших клиентов по ссылке). Подробная информация о стоимости услуг по снижению кадастровой стоимости. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!
Бесплатная консультация юриста
Как изменится государственная кадастровая оценка недвижимости: обзор закона
Государственную кадастровую оценку будут проводить с другой периодичностью. По-новому станут исчислять сроки применения кадастровой стоимости. Скорректируют правила исправления ошибок, допущенных при ее определении. Введут обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.
Как изменится периодичность государственной кадастровой оценки
Очередную государственную кадастровую оценку (далее — ГКО, оценка) будут проводить через 4 года с года последней оценки. Города федерального значения смогут сократить этот срок вдвое.
Сейчас очередную ГКО по общему правилу проводят не чаще одного раза в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет. В городах федерального значения нельзя переоценивать недвижимость чаще одного раза в 2 года.
- Новые правила начнут применяться:
- • с 1 января 2022 года — в отношении земельных участков;
- • с 1 января 2023 года — в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.
Напомним, в 2020 году в Москве из-за коронавируса не будут проводить запланированную кадастровую оценку. Подробнее об этом в нашей новости.
Какой будет периодичность оценки до того, как заработают новые правила
До начала применения новых правил очередную ГКО будут проводить не ранее чем через 3 года (в городах федерального значения — не ранее чем через 2 года) и не позднее чем через 5 лет. Срок исчисляется с года последней ГКО.
Оценки не будет, если решение о ее проведении приняли менее чем за 6 месяцев до 1 января года, когда она должна состояться.
Отметим, что в 2022 году во всех субъектах РФ оценку земельных участков проведут без учета ограничений ее периодичности. В 2023 году то же самое коснется зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.
- Как будут исчисляться сроки применения кадастровой стоимости
- Сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в ЕГРН, будут применяться, в частности, с 1 января года:
- • следующего за годом, когда вступил в силу акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Кстати, данный акт будет вступать в силу по истечении месяца после дня его обнародования;
- • следующего за годом, когда вступил в силу акт о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Речь идет о случае, если кадастровая стоимость увеличилась;
• в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, но не ранее даты постановки объекта на государственный кадастровый учет. Это положение будет применяться, если заявление удовлетворено.
- Сейчас сведения о кадастровой стоимости по общему правилу применяются со дня, когда вступил в силу акт об утверждении результатов ГКО.
- Как можно будет исправить ошибки в определении кадастровой стоимости
- Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно будет подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости.
- Сейчас обратиться за исправлением ошибок можно, пока кадастровая стоимость актуальна.
Рассматривать заявление об исправлении ошибок будут, как и сейчас, в течение 30 календарных дней со дня его поступления. Однако новый закон не предусматривает возможности продлить срок рассмотрения.
Есть и другие новшества в правилах исправления ошибок. Изменения начнут действовать с 1 января 2021 года.
Как можно будет установить кадастровую стоимость в размере рыночной
Устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц будет бюджетное учреждение. Сейчас это делает специальная комиссия (если она создана в субъекте РФ) или суд. Причем соблюдение досудебного порядка не обязательно.
Заявление можно будет подать в бюджетное учреждение или МФЦ в период с даты постановки объекта на государственный кадастровый учет до даты снятия с этого учета. При этом потребуется уложиться в 6-месячный срок с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта. Эта дата должна быть указана в приложенном к заявлению отчете об оценке рыночной стоимости.
Решение бюджетного учреждения можно будет оспорить в суде по КАС РФ. Одновременно с этим заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной можно будет подать в суд.
Действующие правила рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости утратят силу с 1 января 2023 года. Однако перейти на работу по новым правилам субъект РФ сможет и раньше.
Кадастровая оценка по новым правилам
С 2017 г. начнет действовать отдельный закон, регулирующий проведение государственной кадастровой оценки. Выясним, для чего понадобился этот закон, кто и как будет определять стоимость недвижимости, в каких случаях будет проводиться внеочередная оценка, а главное – как можно оспорить кадастровую стоимость.
Не секрет, что проведение кадастровой оценки на практике приводит к существенному увеличению расходов бизнеса. Это происходит из-за завышения кадастровой стоимости, которую владельцы недвижимости нередко пытаются оспаривать. Вступающий в силу с 1 января 2017 г.
Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) призван исправить эту ситуацию и сделать данную процедуру более открытой, прозрачной и понятной.
Рассмотрим, чего следует ждать от обновленной процедуры кадастровой оценки.
Зачем понадобился новый закон?
В настоящее время заказчиками работ по определению кадастровой стоимости являются органы субъектов РФ или муниципальных образований, исполнителями – отобранные по конкурсу юридические лица, а субъектами оценочной деятельности – физические лица (оценщики).
Кроме того, в процессе определения кадастровой стоимости принимают участие и саморегулируемые организации оценщиков. Они проводят экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости. Очевидно, что такая сложная организация оценки позволяет «размывать» ответственность.
На практике зачастую просто невозможно установить, кто виноват в завышении кадастровой стоимости: заказчик, исполнитель, оценщик или саморегулируемая организация.
Новый закон призван изменить эту ситуацию. Полномочия по определению кадастровой стоимости передаются специализированным бюджетным учреждениям, которые будут заниматься определением кадастровой стоимости на постоянной основе. Такой подход, по задумке авторов закона, позволит сконцентрировать ответственность и повысить прозрачность процедуры.
Кто будет проводить кадастровую оценку
Итак, полномочиями по проведению кадастровой оценки наделяются бюджетные учреждения, которые также дают необходимые разъяснения и рассматривают обращения (в частности, по поводу допущенных ошибок). Именно они несут всю полноту ответственности за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 7 Закона № 237-ФЗ).
К репутации и опыту работников бюджетного учреждения предъявляются определенные требования: высшее образование и профессиональная переподготовка в определенных областях, отсутствие судимости (ст. 9 Закона № 237-ФЗ). На бюджетное учреждение и его работников всегда можно будет пожаловаться в Росреестр (ст. 9 Закона № 237-ФЗ), а также в иные правоохранительные органы (например, в прокуратуру).
Единичные и системные ошибки
Иногда неправильная кадастровая стоимость в реестре указывается из-за допущенных ошибок.
Для их исправления можно будет воспользоваться упрощенной процедурой: подать соответствующее обращение в бюджетное учреждение (ст. 21 Закона № 237-ФЗ).
Однако следует учитывать, что по смыслу Закона № 237-ФЗ исправление ошибок – это корректировка ошибочных сведений, включенных в реестр из-за описок, опечаток, неправильной информации и т.п.
Пересмотр самой кадастровой стоимости – это принципиально другая процедура. Для пересмотра нужно подавать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд.
Основание для такого вывода дает содержание ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Там сказано, что ошибки бывают единичными (при определении кадастровой стоимости одного объекта) и системными (при определении кадастровой стоимости нескольких объектов); техническими (описки, опечатки, арифметические) и методологическими (неправильное применение методики при расчете кадастровой стоимости). Бюджетное учреждение исправляет такие ошибки в срок не более 60 дней с даты поступления…
Новые правила кадастровой оценки недвижимости — Новости про недвижимость, строительство, инвестиции
В 2015 году в России вступил в силу закон, который устанавливал новые правила расчета налога на имущество – с учетом кадастровой оценки объекта недвижимости. Ранее для этих целей применялась инвентаризационная стоимость.
Соответствующие данные хранились в БТИ. И уже с 2016 года пилотные регионы начали платить налог, рассчитанный по новым правилам. Суммы налогов за конкретные квартиры и дома в большинстве своем выросли.
Хотя были и обратные случаи, когда налог стал меньше.
От инвентаризационной стоимости – к кадастровой оценке
Дело в том, что кадастровая оценка по сути своей – это рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная на конкретный момент времени. Например, на 1 января того или иного года. Следующая кадастровая оценка должна быть проведена в регионе не менее чем через 3 года и более чем через 5.
Весь период между кадастровыми оценками для налогообложения применялась существующая оценка вне зависимости от изменения реальной рыночной стоимости недвижимости. Это особенно ярко проявилось во время кризиса, когда цена недвижимости упала, а кадастровая оценка сохранилась на прежнем уровне.
Более того, в соответствии с законом ежегодно налог повышался на 20 %, поскольку применялись так называемые повышающие коэффициенты, которые должны были облегчить для россиян переход от инвентаризационной стоимости к кадастровой оценке. В итоге стоимость недвижимости падала. А налог рос. Парадокс.
Кроме того, в кадастровой оценке объектов недвижимости допускались многочисленные ошибки.
Так, в июле 2018 года Росреестр обнародовал статистику оспаривания кадастровой стоимости. По подсчетам ведомства за 6 месяцев 2018 года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости приняли 61 % решений в пользу граждан.
Если быть совсем точным, то комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрели 12 882 заявления граждан, и касались они 20 256 объектов.
Напомним, в случае несогласия с оценкой оспорить ее результаты можно в суде или в специальных комиссиях по оспариванию, созданных при управлениях Росреестра во всех регионах России. А заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца.
Дело в том, что ранее кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики. Итоги их деятельности утверждали региональные и местные органы власти.
Но многочисленные обращения граждан за пересмотром кадастровой стоимости показали, что система работает далеко не безупречно и ее надо менять. Кроме того, применение такого порядка исчисления налога на имущество физлиц привело к существенному увеличению налоговой нагрузки на граждан.
На ситуацию обратил внимание президент Владимир Путин в ежегодном послании президента Федеральному Собранию.
«Когда некоторые коллеги убеждали нас, и меня в том числе, использовать рыночную стоимость недвижимости при расчете этого налога, они говорили, что старые, устаревшие оценки БТИ – это анахронизм.
Однако в реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает.
Мы так не договаривались, и люди от нас этого не ожидали», – указал Владимир Путин.
Глава государства поручил уточнить механизм расчета налога и определения кадастровой стоимости недвижимости – в любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость.
Кадастровая оценка по-новому
В новой редакции федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусматривается применение на всей территории страны единой методики кадастровой оценки, основанной на принципах единообразия и обоснованности. Этот механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.
В настоящее время Росреестр не проводит государственную кадастровую оценку.
Новая система государственной кадастровой оценки предусматривает передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут заниматься этой деятельностью на постоянной основе.
Ими могут быть как вновь созданные, так и уже существующие учреждения, наделенные соответствующими полномочиями. Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.
Одним из ключевых изменений проведения работ по определению кадастровой стоимости стало появление нового понятия «подготовка к проведению государственной кадастровой оценки». Считается, что это самое главное, так как в рамках подготовительных работ проводится уточнение сведений об объектах оценки, а также сбор полной рыночной информации и сведений о ценообразующих факторах.
Также бюджетные учреждения уполномочены предоставлять разъяснения в части определения кадастровой стоимости, рассматривать обращения об исправлении ошибок.
Закон о кадастровой оценке вводит новое понятие «федеральный государственный надзор за проведением государственной кадастровой оценки».
Росреестр будет осуществлять надзор за деятельностью бюджетных учреждений. При этом в задачи Росреестра входит проведение мероприятий, направленных на недопущение ошибок в деятельности таких учреждений, а не на их выявление.
В частности, ведомство планирует установить постоянное наблюдение за порядком действий бюджетных учреждений и органов власти в части проведения кадастровой оценки, и при наличии возможных недопустимых отклонений оперативно указывать на их наличие.
Такие надзорные полномочия ведомства предусмотрены новым законом наравне с внутренним контролем качества оценки на региональном уровне. Таким образом, в законе предусмотрены механизмы для предупреждения возникновения ошибок, а также устранения их последствий максимально безболезненно для граждан.
Росреестр, как и сейчас, будет вносить в Единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость объектов, полученную в результате государственной кадастровой оценки.
Также новым законом сохранен механизм оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде либо в комиссиях по рассмотрению споров, которые будут создаваться уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.
У нас
В Новосибирской области определять кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с законом о кадастровой оценке будет государственное бюджетное учреждение Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», созданное распоряжением правительства Новосибирской области от 04.05.2018 № 163-рп «О реорганизации областного государственного унитарного предприятия «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области»».
Ответственность за работу государственного бюджетного учреждения возложена на региональные органы власти, в Новосибирской области – на департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.
В Новосибирской области государственная кадастровая оценка по новым правилам будет проводиться с 2019 года.
В числе первоочередных работ на территории Новосибирской области планируется проведение государственной кадастровой оценки земельных участков категорий земель особо охраняемых территорий и объектов и земель водного фонда.
Обзор изменений Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ внесенных Федеральным законом № 269-ФЗ от 31.07.2020г
За сравнительно непродолжительный период применения кадастровой стоимости было выявлено множество пробелов и противоречий в первоначально предложенном механизме ее регулирования. Как правило, пробелы и коллизии восполнялись решениями судов либо на законодательном уровне.
И таких изменений в законодательство об оценке было внесено свыше 20 только с момента начала применения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество (начиная с 2013 г.). А в многострадальную ст. 378.
2 НК РФ (регламентирующую применение кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество организаций) за последние 7 лет вносили изменения 12 раз.
Федеральный закон № 267-ФЗ от 31.07.2020 года очередная попытка законодателя восполнить существующие пробелы, но на деле он может породить еще большее количество споров связанных с кадастровой стоимостью.
1. Новые правила оспаривания результатов определения кадастровой стоимости
До 2018 года организации правообладатели недвижимого имущества могли оспорить кадастровую стоимость своих объектов в суде только при условии обязательного досудебного обращения с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Это порождало некоторые сложности для владельцев недвижимости, т.к. процесс оспаривания кадастровой стоимости (если комиссия отказала) удлинялся на срок рассмотрения заявления этой комиссией.
- С 2018 года такой обязательный досудебный порядок был исключен, и организации могли обращаться напрямую в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.
- На данный момент законодатель не просто возвращает обязательный досудебный порядок обращения, но и:
- а) теперь заявления будут рассматривать не формально независимые комиссии, а ГБУ, которое и считало оспариваемую кадастровую стоимость,
б) изменяется правовая природа оснований установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.
Ранее владелец недвижимости мог после отказа Комиссии в удовлетворении заявления обратиться в суд с 2-мя самостоятельными требованиями: оспорить решение Комиссии по существу, и/или установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Как правило, все правообладатели недвижимости шли по второму пути.
Теперь же, владелец недвижимости может обратиться в суд с требованием признать решение ГБУ незаконным, а в дополнение просить установить кадастровую стоимость в размере рыночной. На первый взгляд существенно ничего не изменилось, но это не так.
Во-первых, теперь правообладатель вправе оспаривать кадастровую стоимость только в ГБУ, а в суде впоследствии предметом рассмотрения будет законность отказа ГБУ в удовлетворении заявления.
Соответственно, в суде в первую очередь нужно будет доказать, что решение ГБУ было незаконным, и если это получится, просить суд установить рыночную стоимость или обязать ГБУ принять положительное решение и утвердить рыночную стоимость согласно отчету об оценке.
Но! Если при составлении отчета об оценке оценщик совершит хотя бы 1 ошибку, суд откажет в признании решения незаконным, и в таком случае не удовлетворит и требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Приведем пример: при оспаривании кадастровой стоимости в Московском городском суде, 99,9% отчетов об оценке с которыми владельцы недвижимости обращаются в суд, по мнению судебных экспертов, составлены с ошибками. Мнения экспертов очень субъективное и нельзя сказать, что все 99,9% отчетов действительно подготовлены с ошибками, но этот пример наглядно отражает шансы оспорить кадастровую стоимость по новым правилам.
Кроме того, приведенные нововведения процедуры оспаривания входят в противоречие с действующим процессуальным законодательством (гл. 25 КАС РФ), что потребует внесения корреспондирующих новому порядку изменений, а в перспективе, возможно, дополнительных разъяснений по аналогии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28.
- 2. Новый порядок предъявления требования об установлении рыночной стоимости
- Так, законом предусмотрено, что «заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости».
- Из приведенного механизма не совсем понятно, что имел ввиду законодатель: