Федеральные новости
01.04.2021
Роспотребнадзор подготовил поправки в 214-ФЗ об увеличении размера неустойки девелопера за задержку передачи квартиры дольщику. Согласно законопроекту, неустойка будет увеличена до 3% в день от цены ДДУ. Снизить в судебном порядке сумму неустойки будет нельзя, — соответствующие поправки ведомство предлагает внести в Гражданский кодекс РФ.
Федеральные новости
29.03.2021
Нет предела совершенству: группа депутатов-единороссов во главе с председателем Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николаем Николаевым внесла на рассмотрение Госдумы очередной законопроект, направленный на решение проблем в долевом строительстве. Парламентарии предлагают ещё раз подправить 214-ФЗ. Разумеется, «в целях совершенствования законодательства о долевом строительстве» и «повышения гарантии прав и законных интересов» дольщиков.
Федеральные новости
08.07.2020
Госдума приняла в третьем чтении очередной пакет поправок в законодательство о жилищном строительстве.
Принятый закон разрешает использовать средства компенсационного фонда, который формируется из взносов застройщиков, на достройку всех проблемных объектов вне зависимости от того, уплачивала ли компания взнос по конкретному объекту, устанавливает основания для исключения объектов строительства из реестра проблемных и допускает в случае банкротства девелопера возможность использования средств компенсационного фонда для выплат всем пострадавшим участникам долевого строительства, включая членов жилищно-строительных кооперативов.
Федеральные новости
21.11.2019
Депутаты Госдумы Николай Николаев и Александр Якубовский внесли в парламент очередные поправки в закон о долевом строительстве. Документ устанавливает основания для исключения объектов строительства из реестра проблемных и предусматривает возможность в случае банкротства девелопера осуществлять выплаты гражданам вне зависимости от уплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд.
Федеральные новости
18.06.2019
В понедельник, 17 июня, комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал нижней палате парламента принять во втором чтении законопроект с очередными поправками 214-ФЗ. Документ направлен на поддержку граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков, и реализацию поручений Президента РФ по совершенствованию регулирования долевого строительства.
Мнения
12.12.2018
Общественная организация «ОПОРА РОССИИ» подготовила экспертное заключение на законопроект № 581453-7, вносящий очередные поправки в законодательство о долевом строительстве. Проект уже прошёл первое чтение в Госдуме и в настоящее время готовится ко второму. Кстати, эксперты «ОПОРЫ…» имеют претензии не только к самим поправкам, но и к процедуре их принятия.
Новости отрасли
10.12.2018
Ведущие застройщики жилья настаивают на смягчении будущей схемы эскроу-счетов. От их имени Клуб инвесторов Москвы направил в Госдуму, Совет Федерации и Минстрой РФ свои поправки ко второму чтению законопроекта об усилении контроля за расходованием средств дольщиков. Об этом известил журналистов исполнительный директор клуба Владислав Преображенский.
Федеральные новости
08.11.2018
Внесённый правительством в Государственную Думу законопроект, разработанный Минстроем России в целях усиления контроля за расходованием средств участников долевого строительства, требует серьёзной доработки, заявил председатель думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Довести до ума представленный документ решено на площадке комитета.
Региональные новости
11.10.2018
В Ленобласти готовятся к совещанию, на котором Комитет по строительству совместно с региональным управлением Росреестра и прокуратурой будут искать возможность вернуть регистрацию ДДУ застройщикам, чьи объекты попали в «черный список» домов, где запрещено привлекать средства новых дольщиков, но их достройка запланирована на ближайшее время. Власти Ленобласти могли бы им дать послабление, чтобы позволить сдать эти объекты. Если бы позволяло законодательство…
«Метриум»
05.07.2018
С 1 июля вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые приведут к повышению себестоимости новых проектов и подготовят почву для отказа от участия граждан в этом процессе. Эксперты «Метриум» прогнозируют неминуемый рост цен на новостройки и уход с рынка значительного числа девелоперских компаний.
- Страница 1 из 5
- 1
- 2
- 3
- 4
- 5
- >
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Принятые после второго чтения поправки в ФЗ–214 во многом оказались неожиданностью как для региональных органов власти, так и для строителей. Они, разумеется, помогут защитить дольщиков, выстроить работу с проблемными объектами и предупредить их появление.
Мы идем в хорошем темпе: с начала года сдали 1,9 млн м2 жилья. Это 65% от плана на год, который составляет 3 млн м2. В работе находится 542 объекта, в том числе 503 — жилых. Из них 352 объекта на данный момент находятся в стадии строительства. В городе заключено 110,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), в том числе 87 тыс.
по пока не введенным объектам. Общая сумма обязательств строителей города по ДДУ составляет 341 млрд рублей. А объем привлеченных средств граждан по договорам долевого участия превышает 102 млрд рублей. К проблемным объектам (где граждане уже признаны пострадавшими) в Петербурге относится 21 объект, или 48 домов.
Но с начала текущего года мы ввели уже 16 домов из этого списка, а также и еще три дома, которые строились не по ФЗ–214. Так что всего с начала года удалось завершить стройку 19 проблемных домов площадью 419 тыс. м2 на 8,4 тыс. квартир. Граждане получают ключи. Но контролировать ситуацию и формировать график проверок строительных компаний непросто.
В городе по ФЗ–214 сдают отчетность 233 строительные фирмы. Среди них много субъектов малого предпринимательства с уставным капиталом 20–30 тыс. рублей. Так что нередко компании привлекают миллиарды рублей граждан на проекты, но остаются при этом микропредприятиями, которые по закону 3 года нельзя проверять. Но мы держим ситуацию на контроле.
Наша задача — обеспечить рост и развитие строительного комплекса города.
Вопрос из зала:
Как же так получилось, что поправки в ФЗ–214 были приняты без обсуждения с застройщиками?
Петербург активно участвовал в предварительных дискуссиях по поправкам и отправлял свои коррективы ко второму чтению документа в Госдуме. Они, в частности, касались норм по контролирующей деятельности. Сейчас есть пограничные положения закона, когда нам, чиновникам, сложно применять взыскания по итогам проверок застройщиков.
Также мы предлагали предусмотреть возможность создания региональных компенсационных фондов, куда строители могли бы делать отчисления для решения локальных проблем. Например, для компенсации внезапно возникших кассовых разрывов в проектах.
Причем мы предлагали создать и запустить такие региональные фонды уже сейчас, а не когда–то потом, когда по вновь создаваемым проектам возникнут какие–то критические ситуации. Но наше предложение принято не было. Видимо, на то были основания.
Принятые поправки нам, как органу исполнительной власти, остается только исполнять. Равно как и вам, застройщикам.
Но если вы видели комментарии федеральных руководителей строительной отрасли на уже принятые поправки, то, наверное, заметили, что даже глава Минстроя заявил, что, возможно, принятый документ еще будет изменен.
Вопрос из зала:
Какой у компенсационного фонда запас прочности?
Евгений Барановский:
Я убежден, что, прежде чем создавать подобные структуры и говорить об отчислении туда средств, коллеги–федералы просчитали все модели. Мы предоставляем в министерство много цифр и аналитических материалов. В том числе благодаря им федеральный центр держит руку на пульсе и в вопросах текущего состояния отрасли, и в планах ее дальнейшего развития.
Мы со своей стороны для Петербурга точно просчитали, сколько средств необходимо для завершения всех проблемных объектов. Мы знаем зону риска — видим, сколько компаний у нас уже неоднократно обращались за продлением разрешений на строительство. И сопоставляли уровень проблем с примерными отчислениями в компенсационный фонд. Я уверен, что и на федеральном уровне все это просчитали.
Вопрос из зала:
Почему размер отчислений в компенсационный фонд составляет 1,2% от общей стоимости проекта? Откуда эта сумма?
Евгений Барановский:
Брали среднее распределение нагрузки на каждый договор ДДУ. Причем так, чтобы отчисления в фонд были сопоставимы с прежними расходами строителей на страховку. Понятно, что отчисления должны зависеть от структуры себестоимости строительства.
Компании не готовы раскрыть свои затраты, поскольку речь идет о бизнес–процессах. Все утверждают, что себестоимость растет. Однако расчеты по себестоимости у органов власти и строителей часто не совпадают.
Призываю всех застройщиков переходить в разговоре к точным цифрам.
Виталий Правдухин, начальник юридического отдела группы компаний A&A Group:
Меня удивило то, что в новой редакции ФЗ–214 закреплен тезис о том, что строители — это компании, которые могут заниматься реализацией только одного проекта на одном участке: одна компания, одно разрешение на строительство, один расчетный счет в банке и абсолютный запрет на иные внешние обязательства застройщика. Но одновременно в законе появился тезис о том, что застройщик должен к моменту выхода на площадку обладать опытом реализации таких проектов. И тут, на мой взгляд, есть противоречие: откуда возьмется у строителя практика, если под проект создается одна фирма? Тем не менее закон эту мысль закрепил, и всем нам предстоит скоро столкнуться с новой реальностью. Другие нюансы, думаю, тоже со временем проявятся, и нам придется или подстраиваться под них, или как–то исправлять.
Николай Крутов, член совета директоров строительной компании «Норманн»:
У строителей сейчас есть два варианта развития бизнеса. Первый — взять деньги в банке под 15–20% годовых, построить жилье и продать его уже готовым. В этом случае не надо заморачиваться с дольщиками, вытаскивать деньги из оборота, но рыночная стоимость квартир для потребителя оказывается на 20% больше, чем при долевке, из–за банковской нагрузки.
Второй вариант — ДДУ, это схема, где много соинвесторов строительства и один оператор–застройщик. Почему люди делят риски с застройщиком? Да потому, что в этом случае жилье для них стоит дешевле. А новые поправки в ФЗ–214 нивелируют это преимущество, заколотив гвоздь в крышку гроба долевого строительства. Как только долевая схема потеряет финансовые плюсы, никто не будет по ней работать.
Никто не захочет навьючивать на себя неподъемные обязательства перед дольщиками, закрепленные в новом законодательстве. Гораздо проще пойти и взять в банке кредит на стройку. И больше не будет никаких дольщиков: ни счастливых, ни обманутых. Но это случится не завтра, а года через два, когда закончится запас проектов, который на данный момент сделан застройщиками.
Когда запас иссякнет, минимум половина строителей из долевки уйдет.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank SPb:
Новые поправки в ФЗ–214, безусловно, усложнят процедуру получения строителями денег дольщиков. И мне понятно, почему это происходит. Долевое строительство как схема возникло не от хорошей жизни, а из–за отсутствия у строителей денег и нормальных альтернативных механизмов их привлечения.
Долевка эту проблему решила, но создала новую под названием «обманутые дольщики». Это неудивительно. Ведь дольщики — это неквалифицированные инвесторы, которые не разбираются в законодательстве, не понимают экономики многих процессов, не могут анализировать документы. Закон призван защищать их интересы.
Но жизнь показывает, что не получается. Масштабы бизнеса строителей постоянно увеличиваются (если в 2003 году, сдав один дом, можно было войти в первую тройку застройщиков города, то сейчас для этого надо вводить не менее 300 тыс.
м2 жилья в год), и падение даже одной крупной компании становится проблемой федерального масштаба. Достаточно вспомнить печальную историю СУ–155. Решение проблем дольщиков ложится на плечи государства, и оно, разумеется, не в восторге. Отсюда — поправки в закон. Это не просто текущие коррективы.
Это путь к сворачиванию долевки в принципе и к работе на строительном рынке только с квалифицированными инвесторами.
Правда, почему–то вместо того, чтобы честно сказать: «Ребята, мы запретим привлекать деньги на строительство от частных лиц; вот вам переходный период 2–3 года, а дальше крутитесь как хотите» — власти пошли по иезуитскому пути прикручивания к закону новых требований и усложнений. Видимо, надеются, что жизнь строителей станет настолько невыносимой, что они сами перестанут заниматься бизнесом, осознав его тяготы.
Георгий Морковин, руководитель группы сопровождения сделок и оформления прав собственности ООО «Центр долевого строительства»:
Постоянно меняющиеся требования законодательства к застройщику вынуждают последнего проводить огромную работу, направленную на то, чтобы соответствовать неожиданным виражам законодательства.
Мы буквально переобуваемся на ходу! На пользу это не идет ни дольщикам, ни застройщикам. Требований становится все больше, а прав все меньше.
Спрогнозировать дальнейшее развитие рынка долевого строительства в условиях постоянно изменяющихся правил не представляется возможным. Ситуация тревожная.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
Все, что делалось законодателем последние 10 лет под лозунгом «давайте сделаем жилье доступным», приводило к обратному эффекту. Жилье дорожало, число банкротств среди застройщиков росло, число обманутых потребителей тоже. Закон их защитить не мог. Хотя за последние 7 лет ФЗ–214 редактировали 13 раз.
И только за текущий год — это вторая правка. Причем, мягко говоря, не на растущем рынке. Чего добились? Того, что сегодня горизонт планирования в строительной отрасли, в которой работают только длинные инвестиции, составляет «полчаса». Еще год назад это было удачной шуткой коллеги, а сейчас это уже не смешно.
Совершенно неясно, как по новому закону будет выстроена работа рынка в принципе. Например, у нас в работе восемь жилых комплексов. На каждый из них теперь нужно создавать отдельное юрлицо со своей историей, своими деньгами, которые должны лежать у какого–то уполномоченного банка, способного отозвать их в любой момент. Все мы оказываемся банковскими заложниками.
Темпы развития отрасли, о которых нам докладывают, к сожалению, не имеют под собой рыночных оснований. Многие строители сейчас пытаются получить как можно больше разрешений на строительство домов по старым регламентам, чтобы сдать как можно больше «квадратов» по старым правилам. Все чуют надвигающуюся катастрофу. Но, как говорится, перед смертью не надышишься.
Слово «катастрофа» не преувеличение. Потому что речь идет не только о завершении долевки, а в принципе о сворачивании всего рынка строительства жилья. Конечно, это произойдет не завтра. Но это реальные перспективы, если все будет продолжаться в таком темпе и с таким вектором. У нас уже каждый месяц число банкротов среди строителей увеличивается на 7%.
И не стоит обольщаться, что реформы почистят рынок от мелких и недобросовестных строителей, а крупным бояться нечего. Все идет к тому, что монопольное право решать квартирные вопросы россиян будет принадлежать какой–нибудь государственной корпорации.
И о каких правах дольщиков тогда можно говорить? Конечно, если гильотина — это лучшее средство от головной боли, то мы на верном пути. Нет дольщиков — нет проблем.
Ирина Топталова, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «Строительный трест»:
До сих пор ФЗ–214 давал строителям возможность жить и работать. А новые изменения долевку задушат. Нам придется переходить на другие схемы работы: кредитоваться и продавать только готовые дома. Что резко увеличит цены на жилье.
Конечно, у всех строителей города есть задел проектов, которые можно строить по старому законодательству. Разрешения на возведение этих домов будут выдавать до середины 2018 года. И лет на пять у строителей хватит запаса прочности. Далее число застройщиков резко сократится.
Сейчас в городе нет ни одного застройщика, который бы соответствовал всем требованиям измененного закона. И, чтобы ему соответствовать, в течение года надо произвести несколько трудоемких и довольно затратных действий. В частности, расплодить из себя несколько застройщиков. Да, это возможно. Но трудоемко.
И, если закон не смягчат, на рынке останутся не десятки компаний, а лишь единицы. Зато будет проще контролировать отрасль.
Нина Валяльщикова, ведущий юрисконсульт ГК «Еврострой»:
Мне непонятно, почему вновь принятые изменения в закон запрещают одной компании группы давать заем на стройку другой? Возникает вопрос: как быть холдингам и откуда ООО, вновь создаваемое под проект, возьмет 10% от его общей стоимости до начала строительства, чтобы заморозить эти деньги в качестве подстраховки? Совершенно очевидно, что застройщиков подталкивают к получению кредитов в банках, но проектное финансирование является одним из самых дорогих. Логичнее было бы разрешить внутригрупповые займы, точно также как законодатель разрешил учитывать опыт участия в строительстве для группы компаний. Мы занимаемся элитным строительством, где цены значительно больше, чем в других сегментах. Поэтому в результате корректировок ФЗ–214 в части создания компенсационного фонда мы оказываемся даже в более сложной ситуации, чем коллеги, которые занимаются масс–маркетом. Ранее при страховании гражданской ответственности девелопера страховщик учитывал опыт, общую кредитную нагрузку компании и применял индивидуальный подход. А теперь — всех под одну гребенку.
Екатерина Васильева, заместитель генерального директора ООО «Энергоальянс»:
Наша компания несколько отличается от других строителей, поскольку наша сфера — энергетика. Но я согласна, что последствия изменений ФЗ–214 для отрасли будут негативными. Будет уменьшаться число застройщиков. Это неутешительно. Ведь следом за застройщиками с рынка будут уходить и подрядчики.
Елена Демидюк, заместитель директора по развитию ООО «СОТЭКС»:
Строители последние годы живут в состоянии правовой нестабильности. Меняется и ужесточается не только ФЗ–214, но и другие нормативы, которые регулируют работу отрасли. К примеру Правила землепользования и застройки Санкт–Петербурга.
В июле вступила в силу новая редакция, а в августе принято решение о внесении поправок и принятии очередной редакции в начале 2018 года. Застройщикам снова придется соотносить свою деятельность с изменениями.
Ситуация с новыми требованиями в 214–ФЗ напоминает историю с ЕГЭ: вместо обучения школам приходится совершенствовать у детей навыки тестирования, а из–за увеличившейся отчетности педагоги лишены времени на улучшение качества образования.
Так и в строительной отрасли добавляется отчетность и появляются новые требования, условия работы. Застройщикам постоянно приходится изучать поправки и адаптировать свою деятельность к меняющемуся законодательству. Это финансовые и временные ресурсы.
Принятые поправки в ФЗ–214 также негативно отразятся на себестоимости строительства и на конечной стоимости квадратного метра жилья. А меньшая стоимость квартиры при долевом участии в строительстве по сравнению с приобретением готового жилья является ключевым критерием для дольщика.
Алексей Горланов, коммерческий директор ООО «Гарант Кадастр»:
Наша компания осуществляет работы по инвентаризации и кадастровому учету объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов.
Мы понимаем, что, если объем строительства уменьшится, это негативно повлияет на все смежные отрасли — объем заказов и работ уменьшится везде.
В итоге за все перемены в законодательстве из своего кошелька заплатит конечный покупатель жилья. Цена квадратного метра неизбежно возрастет.
Юлия Бровкина, юрист отдела долевого строительства компании «Дальпитерстрой»:
Изменения в ФЗ–214 вносятся законодателем с целью защиты дольщиков. Но, как всегда, решается это все однобоко — создавая новые и новые ограничения для застройщика. Многие видят в этом искоренение долевого строительства и переход к продаже уже готового жилья.
Пока рано говорить о том, что строительный рынок может рухнуть или существенно просесть. Ясно одно: новые требования, скорее всего, уберут с рынка мелких застройщиков, осуществлявших точечное строительство.
Нововведения направлены на то, чтобы лишить застройщиков возможности направлять привлеченные средства дольщиков на строительство следующих домов и тратить их на другие срочные нужды, что делали практически все.
На рынке останутся крупные и средние застройщики, участники банковских групп, крупных холдингов, одним словом, те, у кого есть финансовый ресурс для привыкания и адаптации к новым условиям.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Новости
В Госдуму внесены очередные поправки в 214-ФЗ. Они в основном касаются качества передаваемого дольщикам жилья, устранения недостатков и недопущения «потребительского экстремизма» при приемке квартир.
Автор законопроекта – депутат Госдумы Андрей Барышев. Он предлагает устранить правовую неопределенность в случаях, когда права дольщиков нарушаются в результате неисполнения застройщиком обязательств по качеству передаваемых квартир. В документе более четко прописан порядок приемки жилья гражданами, сроки устранения недостатков и разрешения споров по качеству.
По действующему порядку дольщик должен компании неустойку за каждый день просрочки платежа в размере одной трехсотой ставки рефинансирования. А застройщик за несвоевременную передачу квартиры выплачивает дольщику вдвое больше. Законопроект предлагает использовать для расчета неустоек одну трехсотую средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц в конкретном регионе.
Общий минимальный гарантийный срок остается прежним – пять лет. Для технологического и инженерного оборудования срок гарантии устанавливает производитель, но не менее трех лет. Гарантия на внутреннюю отделку квартиры – минимум два года (в действующем законе об отделке не упоминается).
При этом дольщик сможет предъявлять застройщику претензии в течение гарантийного срока, лишь если недостатки не могли быть выявлены в момент приемки.
Застройщика обязывают проверять качество квартиры (порядок устанавливают законы, стандарты СРО, самой компании или договор) и давать гражданину доказательства проведения такой проверки.
В законопроекте упор делается на то, чтобы дольщик в первую очередь требовал безвозмездного устранения недоделок, а не бежал в суд. При обнаружении недостатков гражданин должен направить претензию в компанию, а застройщик – устранить нарушения за 30 дней.
В спорных ситуациях компания должна будет за 10 дней организовать экспертизу, на которую отпущено еще 20 дней. Если строители этого не сделают, экспертизу вправе заказать покупатель, а затем требовать в суде соразмерного снижения цены либо возмещения расходов.
Кстати, о судах. В законопроекте устанавливаются и ограничения по штрафам и пеням. Если застройщик добровольно не устранил недоделки, он заплатит неустойку и штраф. Но общий размер неустойки (пени) и штрафа не может превышать половины стоимости работ по устранению недостатков.
Дольщика документ обязывает принять квартиру по акту в тридцатидневный срок с момента получения уведомления от компании. Отказаться он может только в одном случае – наличие недостатков, которые не позволяют использовать объект долевого строительства по назначению. И это должно быть подтверждено заключением технической экспертизы.
О «потребительском экстремизме» застройщики говорят все чаще, и уравнивание прав в этих вопросах вполне закономерно. Однако чиновники неоднократно подчеркивали, что 214-ФЗ направлен именно на защиту граждан.
Так что к предложениям об устранении «перекосов» Госдума, как правило, относится скептически. Хотя поправки в закон, вступившие в силу 1 января, все же содержат ряд норм, защищающих добропорядочных застройщиков.
В законопроекте есть еще одна любопытная новелла: правом привлекать деньги граждан помимо коммерческих застройщиков наделяются также некоммерческие организации, созданные субъектом РФ или муниципалами (для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан).
Источник: газета «Недвижимость и строительство»
Настало ли "смутное время" в долевом строительстве с 1 июля?
2 июля 2018, 10:42
Интерфакс
Очередная серия поправок, вступающих в силу с 1 июля, ужесточит требования к застройщикам, однако настоящие перемены начнутся только в следующем году
Москва. 2 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Проблемой обманутых дольщиков в России озаботились всерьез: в прошлом году сформировали компенсационный фонд, который должен защитить покупателей жилья, занесли долгострои в специальные дорожные карты и даже утвердили сроки завершения строительства.
Правда, это не уберегло от появления новых проблемных объектов. Поэтому на самом высшем уровне в России принято решение полностью отказаться от привлечения денег граждан для строительства. Но рынок не может перестроиться в один день. Поэтому с 1 июля вступает в силу очередной пакет поправок законодательства о долевом строительстве.
Эти изменения ознаменуют для застройщиков некий переходный период.
Правь поправленное
Правила работы застройщиков ужесточаются уже второй год подряд. И далеко не все нововведения застройщики принимают спокойно. Так девелоперы довольно резко высказывались против предложения использовать принцип «одно разрешение на строительство — один застройщик».
Участники рынка считают, что такой подход привел бы к росту сроков строительства, его удорожанию и снижению объемов. В итоге, в конце июня депутатам Госдумы пришлось «править» поправки, вступающие в силу с 1 июля. Спорный момент относительно одного разрешения на строительство удалось исключить.
Теперь один застройщик может получить разрешение на весь проект — например, если он строит квартал в несколько очередей, или если речь идет о комплексном освоении территории.
Девелопер также вправе осуществлять строительство по ДДУ при условии размещения денег дольщиков на счетах эскроу. При этом средства, находящиеся на счете-эскроу будут застрахованы на сумму до 10 млн рублей.
Еще одно нововведение — теперь закон обязывает девелоперов раскрывать информацию о составе и структуре учредителей, взаимосвязи между ними, о физлицах, которые прямо или косвенно вправе распоряжаться как минимум 5% голосующих акций. Вводится ответственность бенефициаров компаний за те убытки, которые застройщик может нанести дольщикам.
Также закон дополнил перечень запрещенных операций по расчетным счетам застройщика. К ним относятся, в том числе покупка ценных бумаг, операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ.
Изменяется и часть, касающаяся собственных средств застройщика. Чтобы начать строительство компания должна иметь на счете не менее 10% проектной стоимости объекта на дату подачи проектной декларации. Или же заключить кредитный договор с уполномоченным банком, предусматривающий предоставление целевого кредита на строительство в размере не менее 40% от проектной стоимости.
Изменились основания, по которым застройщику могут отказать в выдаче заключения о соответствии требованиям законодательства (ЗОС). В частности, в выдаче ЗОС откажут, если сам застройщик или компания из одной с ним группы нарушает срок ввода в эксплуатацию другого строящегося объекта на три месяца и более.
Рынок укрупнится
Чем изменения грозят участникам строительного рынка? Игроки полагают, что новым требованиям не смогут отвечать небольшие компании. А значит, рынок станет более концентрированным.
«Я полагаю, что поправки в текущем виде, конечно, ужесточают правила игры на рынке и далеко не все застройщики смогут удовлетворять новым требованиям. Тем не менее, для основной части наиболее ответственных девелоперов обновленные нормы 214-ФЗ не создадут глобальных проблем», — отметил генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.
При этом, считают эксперты, к уже существующим крупным компаниям могут добавиться новые, появившиеся из-за укрупнения средних и малых игроков.
«По новым правилам смогут работать только холдинговые компании с большим количеством подконтрольных дочерних застройщиков. Требования к опыту работы отсекут от рынка малые компании, либо заставят их укрупняться», — считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Рост цен и объема предложения
Указ президента Владимира Путина говорит о необходимости увеличить объем жилищного строительства до 120 млн кв.м в год в ближайшие шесть лет. Сейчас этот показатель едва приблизился к 80 млн кв.м.
Как росту объемов будет способствовать концентрирование рынка в руках крупных компаний? В то же время, учитывая требования к финансовой деятельности застройщиков, они могут изменить ценовую политику — попросту поднять цены.
А значит, под вопросом, не только то, что дома будут построены, но и то, что все эти «квадраты» будут проданы.
Так что же будет на практике? В компании «Главстрой» считают, что в ближайшее время рынок пополнится новыми предложениями. Увеличение объема будет связано с тем, что в ожидании поправок девелоперы набрали разрешений на новое строительство, и теперь им все это нужно будет реализовать.
«В 2017 году большая часть застройщиков выбрали модель поведения «сыграть на опережение» — получить разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. Таким образом, в ближайшее время рынок ожидает увеличение объема предложения во всех классах и сегментах. Особенно ярко данная ситуация отразится на комфорт-классе», — пояснил коммерческий директор «Главстрой» Владимир Богданюк.
Это мнение поддерживает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин и добавляет: желание построить как можно больше прямо сейчас у девелоперов сохранится.
«Теперь рынок будет ждать новую поворотную дату — 1 июля 2019. Впоследствии все эти разрешения будут использованы для запуска новых проектов, которые пополнят рынок в ближайшее время, поэтому в течение одного-двух лет сокращения объема ввода ожидать не следует», — отметил эксперт.
В то же время специалисты допускают, что из-за изменений в работе застройщиков могут вырасти цены. «Новые нормы 214-ФЗ неизбежно приведут к увеличению расходов застройщиков и, как следствие, отразятся на конечном ценнике реализуемых квартир. Если рост цен будет выше роста реальных доходов наших граждан, то строительный рынок ждет сокращение», — считает Н.Кузнецова из «Бон Тон».
Ситуация может значительно различаться в зависимости от региона. Ведь помимо законодательства на работу отрасли влияет множество других факторов: и доходы населения, и существующие объемы строительства, и степень контроля со стороны государственных органов.
«На больших и зрелых рынках жилья, где работают крупные и опытные компании (Москва, Санкт-Петербург, Московская, Ленинградская, Новосибирская области, Краснодарский край) значительного спада, скорее всего, не произойдет.
В более сложных регионах, где спрос на строящееся жилье невелик, как и платежеспособность покупателей, а значит, маржа девелоперов сильно ограничена, темпы строительства действительно могут сократиться», — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Дольщиков не защитить?
Именно защита прав дольщиков заявлена как главная цель всех законодательных изменений. Ведь все, что делалось до сих пор, пока что не предотвратило появления новых обманутых граждан.
«Что мы имели на 1 января: 836 проблемных объектов, 1 101 дом. Что мы имеем на 1 апреля: 842 проблемных объекта и 1 261 дом. То есть мы прирастаем на 150 домов», — говорил в июне новый министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.
Число обманутых дольщиков тоже варьируется примерно от 80 до 200 тыс. человек. И это серьезный показатель. Поправки, которые будут действовать с 1 июля, все же не смогут гарантировать на 100% защиту участников строительства, считают эксперты. Но риски снизятся существенно.
«Полностью исключить все риски очень сложно, потому что строительство — это отрасль экономики, которая до известной степени определяется стихийными процессами. Безусловно, новые требования помогут обезопасить рынок от проблемных застройщиков, однако многое зависит от бдительности покупателей и надзорных органов», — отметила М.Литинецкая.
В «НДВ Групп» отмечают, что значительную роль в минимизации рисков для дольщиков сыграют банки. Их участие в строительстве после принятия поправок становится более весомым.
«Вводимые поправки фактически могут исключить риски для покупателей жилья, потому что третьим игроком, который будет отвечать за достройку объектов и выполнять обязательства перед дольщиками, станет банк. Поскольку практически все банки, которые могут взять на себя эти обязательства, имеют госучастие, то гарантом защиты выступает фактически государство», — считает глава «НДВ Групп» Александр Хрусталев.
Как бы то ни было, с 1 июля все участники рынка и государство будут наблюдать, как поправки реализуются на практике. Ведь они должны обеспечить плавный переход к неизбежному в дальнейшем полному отказу от привлечения средств дольщиков.
«Отказ от долевой схемы финансирования строительства жилья – эффективный шаг к цивилизованному и безопасному для потребителя рынку жилья. Потому что, по сути, покупая квартиру в доме на ранних стадиях строительства, люди выступают не покупателями, а инвесторами.
И притом неквалифицированными: любые инвестиции требуют правильной оценки рисков, а их большинство покупателей не могут правильно оценить, хотя застройщики по закону раскрывают достаточно информации о своем опыте, финансовых показателях, устойчивости и т.д. В условиях проектного финансирования оценивать эти риски и принимать решение о предоставлении кредита на весь срок строительства будут банки.
Таким образом, покупатели жилья будут избавлены от рисков «недостроя», — считает финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников.
Ранее президент России Владимир Путин сообщил, что с 1 июля 2019 года договоры участия в долевом строительстве с гражданами больше заключаться не будут.
Сдвиг по 214-ФЗ. Госдума сделала «новогодний подарок» застройщикам
Многострадальный Закон № 214-ФЗ претерпел очередное преобразование. Поправки были внесены законодателями в спринтерском темпе: первое чтение – 4 декабря, второе – 18-го, третье – 19-го.Депутаты полагают, что новации не приведут к заметным изменениям на рынке, девелоперы уверены в обратном.
Двухходовочка
Оценивая принятие законопроекта в первом чтении, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов выражал мнение, что корректировки всего из трех пунктов были внесены в Госдуму исключительно с целью инициировать законодательный процесс. «Самое интересное будет в тех правках, которые предлагается вносить в него ко второму чтению», – отмечал эксперт.
И действительно, предложения о внесении различных изменений в 214-ФЗ посыпались со всех сторон: от самого Минстроя РФ (собственно, и инициировавшего законодательный процесс, но ко второму чтению внесшего дополнительные пункты изменений); от «Деловой России», от Клуба инвесторов Москвы, от отдельных депутатов; и т. д. Вносимые поправки носили разнонаправленный, в том числе и взаимоисключающий характер.
В итоге бóльшая часть предложений девелоперского сообщества не нашла отражения в принятом варианте корректировок.
Эксперты рынка считают, что депутаты в очередной раз не услышали строителей, и сетуют на предельно сжатые сроки обсуждения и рассмотрения поправок в канун Нового года, что совершенно не способствовало вдумчивому анализу текущей ситуации в отрасли и тех последствий, которые будут иметь новации. «Ко второму чтению законопроект разросся до внушительных ста страниц.
Если судить по росту объема и скорости принятия поправок – законодатели очень торопились сделать участникам рынка своеобразный «новогодний подарок»», – отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова.
Она отмечает, что «долевка» – очень чувствительная сфера для населения. «Поэтому вряд ли застройщики имели стойкое ожидание, что их пожелания учтут при дальнейшем регулировании этой сферы. Государство не изменило себе и в этот раз – и продолжило политику защиты дольщиков, поэтому принятые поправки вполне укладываются в общий тренд «закручивания гаек» в 214-ФЗ», – считает эксперт.
Категорические эскроу
Самой значимой принятой нормой стало требование о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование эскроу-счетов для всех проектов строительства многоквартирных домов, вне зависимости от даты начала их реализации.
Впрочем, из этого правила планируется допустить исключения для некоторых проектов, соответствующих установленным Минстроем РФ критериям. К числу таковых отнесены степень готовности объектов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия.
По словам председателя Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, конкретные показатели этих критериев должны быть определены Минстроем в ближайшее время.
«Лишь часть застройщиков сможет соблюсти данные требования закона, остальным же придется покинуть рынок», – прогнозирует Майя Петрова.
«Полагаю, для застройщиков это стало неожиданной новостью, поскольку они вряд ли закладывали в проекты, по которым было получено разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, риски, связанные с переходом к модели с использованием эскроу-счетов.
Таким образом, указанные поправки существенным образом повлияют на реализацию текущих проектов. Возможно, некоторые из них будут заморожены», – добавляет юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.
При этом предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу, с которым выходили в Госдуму представители профессионального сообщества, не нашло одобрения законодателей.
Между тем, как отмечал ранее вице-президент ГК «ПИК» по юридическим вопросам Дмитрий Тимофеев, «принимая во внимание, что на днях Банк России опубликовал свои предложения по изменению правил оценки банками уровня кредитоспособности застройщиков (и эти предложения оказались крайне консервативны по отношению к застройщикам), поэтапное раскрытие счетов эскроу становится критически важным».
Привет из Центробанка
«Новогодние сюрпризы» любят, видимо, не только в Госдуме, но и в Центробанке. 18 декабря, непосредственно в день принятия законопроекта во втором чтении, Банк России исключил из перечня страховых компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщика, СК «Респект», которая была самой крупной компанией в этой сфере, занимая больше 80% рынка.
«В итоге 70% строящихся объектов долевого строительства остановили свои продажи. Честно говоря, решение ЦБ стало в буквальном смысле шокирующим для всего рынка.
Как получилось, что на рынке осталась одна страховая компания, которая занимала почти 90% рынка, – это отдельный вопрос к регулятору и ФАС. По факту получилось, что огромный рынок жилищного строительства стал зависеть от одной страховой компании.
ЦБ «убрал» компанию – рынок жилищного строительства встал!» – подчеркнул Николай Николаев.
Прямо в ходе заседания Госдумы, буквально «на коленке», была составлена еще одна поправка.
«Как только закон будет подписан, застройщики смогут продолжить продажи, страхуя свои проекты в публично-правовой компании «Фонд защиты прав участников долевого строительства».
Ставка – 1,2%, – говорит Николай Николаев. – Очень надеюсь, что на следующей неделе застройщики смогут продолжить свою работу».
И др.
Законом вносится еще множество изменений меньшего масштаба. В частности, ужесточается контроль в области долевого строительства. Исключается механизм плановых проверок застройщиков. «Чтобы недобросовестные компании не подгоняли результаты работы к очередному визиту органов государственного надзора», – поясняет Николай Николаев. А основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются.
Также вводится норма о защите прав дольщиков на машино-места и нежилые подсобные помещения при банкротстве застройщика. Упрощается финансирование Фонда защиты дольщиков для достройки проблемных объектов.
Ему предоставляется возможность сформировать дочернюю компанию-застройщика для того, чтобы те средства, которые закладываются в бюджет для достройки, имели инструментарий для использования.
Эта компания, как и сам Фонд, будет подконтрольна Счетной палате.
Появляются и некоторые «послабления» для застройщиков в виде снижения порога по опыту участия в строительстве жилых домов с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв.
м, перехода с солидарной на субсидиарную модель ответственности бенефициаров по обязательствам застройщика перед дольщиками, а также устранения явных ошибок предыдущей редакции закона.
«Однако эти послабления существенно не повлияют на перспективу сокращения количества игроков на рынке долевого участия в строительстве», – считает Майя Петрова.
Николай Николаев, напротив, полагает, что закон учитывает большинство технических требований девелоперов. «Он не содержит новелл, предусматривающих повышения ставки отчислений в Фонд дольщиков – это был один из предметов споров.
На определенном этапе мы воспринимали повышение взносов как некий мотивационный механизм перехода на эскроу. Но время прошло, банковское сопровождение реально заработало, и ввод 6% вместо 1,2% только запутает ситуацию», – отмечает он.
Последствия
Депутатский корпус традиционно уверен, что новации никакого вреда рынку не нанесут, а напротив, поспособствуют его развитию при одновременной защите прав дольщиков.
«Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20–30%. Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются.
Когда мы добьемся, в конце концов, введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства», – считает Николай Николаев.
Как и предполагал депутат, эксперты его мнения не разделяют (справедливости ради, следует также отметить, что аналитики с самого начала давали прогноз по росту цен на 20–30% не сразу после принятия новых законов, а с 1 июля 2019 года, когда самые существенные новации по ликвидации долевой схемы вступят в силу).
Интересно, что о рисках для рынка говорят не только «притесняемые» новыми законами девелоперы, но и вполне нейтральные юристы. «Принятые поправки негативным образом отразятся на реализации существующих проектов», – убежден Максим Алексеев.
«В итоге принимаемые новации приведут к повышению стоимости квадратного метра жилой недвижимости и снижению покупательной способности населения», – говорит Майя Петрова.
Девелоперы пессимистично смотрят на перспективы рынка. «Думаю, что в будущем году отрасль ждет очень сильный стресс. Рост себестоимости строительства, неминуемый благодаря новациям, приведет к увеличению цен на жилье. Сохраняющаяся на низком уровне покупательная способность граждан усугубит ситуацию.
По совокупности эти факторы могут привести рынок к существенному падению. Речь идет уже не об отмене долевого строительства, а об отмене строительства как рыночной отрасли, причем бюджетообразующей отрасли.
Снижение объемов ввода по самым оптимистическим прогнозам составит 15–20%, рост цен – на том же уровне, а возможно, и выше», – говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
«Последствия принимаемых сейчас решений мы почувствуем только к середине 2019 года. Не ясна ситуация с теми, кому дадут доработать по старым правилам: сомнительно, чтобы можно было сформулировать объективные критерии отбора. Лихорадить рынок будет очень сильно, причем как девелоперов, так и покупателей.
Снижение объемов предложения может стать кратным.
Если покупательная способность граждан улучшится или хотя бы сохранится на нынешнем уровне, рост цен будет сильным и может дойти до 30%; если она рухнет – то увеличение будет не столь серьезным – 8–10%», – со своей стороны, отмечает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Кстати
Объемы строительства жилья продолжают снижаться, не дожидаясь вступления в силу новаций по переходу отрасли на проектное кредитование. «По паспорту нацпроекта, ввод в 2018 году должен был составить 86 млн кв. м жилья. Ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75–76 млн кв. м.
То есть на 10–11 млн мы выпадаем», – признал глава Минстроя РФ Владимир Якушев (напомним, в 2017 году в РФ было введено 78,7 млн кв. м; в 2016-м – 80,2 млн кв. м, в 2015-м – 85,3 млн кв. м).
В Минстрое считают, что в связи с этой тенденцией может понадобиться корректировка нацпроекта в сторону уменьшения заявленных ранее показателей и на следующие годы.
Михаил Кулыбин, asninfo.ru