Строить школы, детские сады, дороги и отдельные здания под магазины выгодно для застройщика только тогда, когда расходы на строительство он включает в цену жилья. Сервис «Всем Подряд» разобрался, кто заставляет застройщиков возводить ДОУ и СОШ, как это влияет на цену новостроек и почему с 2021 года все будет по-другому.
Только парковки и ничего кроме
До этого года строить детские сады, школы, больницы застройщики были не обязаны. Единственный элемент благоустройства, который в принципе был обязательным — парковки. Причем, не по одной-две на семью, как многие думают, а по очень скромному коэффициенту. Сколько будет парковок у дома, зависит от региона.
Если повезет, это будет примерно 0,5-0,7 машиноместа на одну квартиру. Или 0,25 машиноместа на человека. Чаще — куда меньше: даже в СП 42.13330.2011 застройщику разрешено оставить во дворе или 330 на тысячу человек: то есть совсем мало.
Но какое-то количество парковочных мест, может даже в подземном паркинге, у дома точно будет.
Главный документ, которым руководствуется застройщик в вопросах, что и сколько строить вокруг жилого многоквартирного дома.
Детский сад, школа, больница, магазин — в чем проблема?
Больничное здание застройщик еще может включить в проект застройки, как и магазин. Оба объекта будут приносить деньги едва ли не с первых месяцев эксплуатации.
На площадку под платную клинику, которая будет обслуживать несколько тысяч человек, арендаторы находятся еще на этапе строительства.
То же с магазинами: покупать продукты у дома будут обязательно, а значит и стоимость быстро-сборной магазинной коробки отобьется очень быстро.
Со школами, больницами и, частично, с ФОК (физкультурно-оздоровительный комплекс, стадион, тренажерный зал) все не так. На школу или детский сад предъявит права муниципалитет — если у него есть деньги на содержание.
Если бюджет маленький, то коробка здания так и останется пустой: застройщику нужно будет искать оператора — организацию, у которой есть лицензия на ведение образовательной деятельности.
И будет в свежем микрорайоне платая школа, платный детский сад или спорткомплекс с кучей кружков и секций. Тоже платных.
Деньги на строительство социальных объектов были от инвесторов — тех, кто потом мог эксплуатировать эти объекты — и от государства. В той или иной форме муниципалитеты оплачивали и школы, и детские сады, и, пусть реже, больницы. С 2017 года появилась возможность брать деньги дольщиков:
С января 2017 года в Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» изменился: согласно статье 18.1 деньги участников ДДУ можно направить на постройку школы, больницы или детского сада.
С переходом на эскроу-счета взять деньги дольщиков стало невозможно: тем не менее, застройщики продолжают включать в проектные декларации социальные объекты. Само собой — не бесплатно. Школа на 1 тыс. участников стоит примерно столько же, сколько 17-этажный жилой дом, то есть порядка миллиарда рублей.
А значит: там, где стояло бы пять условных многоэтажек, будут построены четыре и школа. Стоимость потерянных квадратных метров, вероятно, распределяется равномерно по всем будущим собственникам: переплачивать им приходится 5-10% от реальной стоимости жилья.
Если только государство (муниципалитет) не заплатит за постройку социального объекта заранее или хотя бы в среднесрочной перспективе.
Добровольно-принудительные соглашения: застройщика могли заставить построить школу и детский сад
До января 2021 года муниципалитеты не могли заставить строителей включать в проекты застройки школы и детские сады. Дело это было добровольным. И кто-то действительно старался:
Это жилой комплекс «Династия» в Москве, на Хорошевском шоссе. В ноябре 2020 он был почти готов к сдаче. В проекте предусмотрено не только благоустройство территории, собственный внутренний двор, но и подземный паркинг, а также ДОУ, дошкольное образовательное учреждение. Детский сад, как видно в документах на «Карте Строек», изначально включен в строительный проект.
Новый закон о комплексном развитии территорий
С января 2021 года Федеральным законом 494-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс.
В нем появилось понятие комплексного развития территорий и их благоустройства: теперь строить жилые комплексы без социальных объектов, дорог и зеленых зон.
Согласно данным Правительства РФ строить по-новому будут в двух десятках регионов. Теперь вместо точечных сносов аварийного жилья и точечной же застройки «свечками» — застройка микрорайонами с инфраструктурой.
Чем быстрее построишь школу, тем ближе льготный кредит или строить социальные объекты станет выгодно
В новом году важно не только построить социальный объект, но и сделать это с опережением графика. Совсем недавно премьер-министр РФ пообещал тем застройщикам, которые смогут доказать, что строительство социальных объектов у них ведется с опережением графика, получат доступ к льготным кредитам: под 3%.
Кроме крупных застройщиков новых жилых комплексов школы и детские сады строят и отдельно: в рамках проектов «Демография» и «Образование». Заказчики в этом случае — муниципалы, а деньги — из городских, областных и федеральных бюджетов.
Например, в середине 2020-го департамент государственного заказа Ярославской области заключил контракт на строительство детской поликлиники при ГАУЗ ЯО «Клиническая больница №2. В Москве и Мособласти масштабы больше.
Но и они не столько строят, сколько пристраивают новые корпуса к старым зданиям ДОУ и СОШ.
Возводить школы застройщики все же не торопятся. А муниципалитеты, в связи с этим, занимаются привычным делом: размещают тендеры на капитальный ремонт СОШ и ДОУ, строят что-то сами, в рамках все тех же федеральных проектах.
В Подмосковье, например, 11 млн рублей отдаст за ремонт школ в Одинцове «Центр муниципальных закупок Одинцовского муниципального района Московской области».
Чуть больше 4 млн рублей дают за инженерно-проектировочные работы для строительства детского сада в городском округе Луховицы (Московская область). А в Реутове за проект детского сада муниципалы дают почти 10 млн рублей.
Ремонт — не значит «дешево». Самый крупный тендер на ремонт здания школы поставлен муниципалитетом города Губкин (ЯНАО): за капремонт в школе №4 заплатят почти 60 млн рублей.
Материал подготовлен с использованием данных сервиса «Всем Подряд» и «карты Строек».
«Всем Подряд»:
|
«Карта Строек»:
|
Подключение к инженерным сетям глазами застройщиков
Правилам игры на рынке технологического присоединения к инженерным сетям не хватает четкости, единодушны опрошенные «Ведомости&» эксперты и участники рынка.
Действующее законодательство регулирует общий порядок подключения к сетям ресурсоснабжающих организаций, но оставляет за скобками множество важных вопросов – от понятного определения размера платы за подключение до длительных сроков подключения.
Какие именно проблемы их волнуют, «Ведомости&» спросили у застройщиков и экспертов.
Затраты на присоединение могут доходить до 10% бюджета строительства, говорят опрошенные «Ведомости&» участники рынка.
Причем на Дальнем Востоке они в 2 раза выше, чем в европейской части России, рассказывает Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу застройщика «Талан» (работает в 13 городах – от Ярославля до Владивостока, по данным компании).
Но и эти затраты сложно прогнозировать – при принятии решения о вхождении в проект у застройщика нет информации о вариантах и стоимости присоединения.
«Затраты на присоединение жилых комплексов зависят от многих факторов: площади объекта строительства, близости городских сетей и питающих центров, наличия свободных от обременений коридоров для прокладки магистральных сетей, способа их прокладки, рельефа и т. д. и колеблются на объектах группы, как правило, в диапазоне от 4000 до 8000 руб. на 1 кв. м продаваемой площади – это несколько процентов от его цены», – говорит Александр Меркулов, директор по девелопменту Level Group.
Часто бывает так: дом построен, но не заселен, потому что пока в нем нет ни света, ни воды, ни тепла – т. е. он не присоединен к сетям. В чем причина?
Одна из основных причин – отсутствие синхронизации сроков при строительстве дома и обеспечивающих его инженерных сетей.
Сейчас договор о подключении к сетям заключается на стадии, когда объект уже спроектирован, а мероприятия по оформлению земельно-имущественных отношений, подготовке градостроительной документации и подготовке проектной документации уже пройдены.
Строительство инженерных сетей требует прохождения аналогичных процедур, но начинается значительно позже. Нужно учесть и сроки проведения конкурсных процедур.
По действующему законодательству ресурсоснабжающая организация должна осуществить все мероприятия по строительству инженерных сетей (проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы) максимум за 24 месяца. На практике нередки случаи, когда ресурсоснабжающие организации превышают максимальный срок.
Согласно исследованию ВЦИОМа, проведенному в 2020 г., подключение к инженерным сетям по-прежнему остается самым сложным этапом административных процедур в строительстве – об этом говорит почти половина участников исследования.
Особенно беспокоит их непрозрачность расчета стоимости подключения при заключении договоров.
Вторая по значимости проблема – оформление земельно-имущественных отношений – беспокоит 44% респондентов, еще 38% отмечают сложность подготовки градостроительной документации.
Источник: ВЦИОМ
«Сейчас на местах возникает проблема: отставание работ по подключению объекта к сетям от строительства самого объекта может составлять от шести месяцев до двух лет (средний срок строительства панельной многоэтажки – до года, монолитного дома – до двух лет. – «Ведомости&»). Безусловно, это тормозит общие темпы строительства», – рассказал «Ведомости&» эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.
Задачу усложняет и то, что ресурсоснабжающие организации фактически не несут ответственности за срыв сроков по вводу в эксплуатацию домов. Получается, если дом готов, но не подключен – это ответственность застройщика.
Решить проблему могло бы создание механизма, который стимулировал бы ресурсоснабжающие организации подключать объекты в срок, считает председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова.
Профессор Высшей школы экономики (ВШЭ) Сергей Сиваев предлагает ввести более жесткие санкции для ресурсных компаний за невыполнение в срок обязательств по договору технологического присоединения.
Действующая сейчас неустойка за несоблюдение сроков при присоединении к сетям газоснабжения ничтожно мала: за задержку на 90 дней газораспределительная организация должна выплатить заявителю менее 7% от стоимости договора технологического присоединения (в типовых договорах электроснабжения штрафные санкции значительно выше). Штрафные санкции, с одной стороны, недостаточно мотивируют газовиков своевременно выполнять работы по технологическому присоединению заявителей, с другой – задержки часто возникают и при выполнении работ со стороны заявителей, поэтому необходимо взвешенно подходить к вопросу ужесточения ответственности за срыв сроков реализации мероприятий, считает Сиваев.
Также среди его предложений – предусмотреть стандартизированные тарифы для типовых договоров технологического присоединения, обеспечить участие застройщика в процедуре согласования включенных в плату технических решений, а также отразить в схемах ресурсоснабжения информацию о свободных мощностях в возможных точках присоединения.
По мнению исполнительного директора Фонда «Институт экономики города» Татьяны Полиди, в условиях высокоплотной городской застройки сложно быстро размещать дополнительные сети, необходимые для подключения какого-либо объекта, а существующие сети сильно изношены (на 30–40%).
Вопрос инфраструктурного обеспечения, наращивания плотности застройки на застроенных территориях необходимо решать более комплексно – например, в рамках программ по обновлению систем водоснабжения, теплоснабжения в целых кварталах.
Никакими санкциями для сетевых компаний эту объективную проблему не решить – сроки подключения могут быть короткие, только если для этого созданы в первую очередь все технологические решения.
Полиди считает, что нужен прозрачный механизм распределения затрат на создание инфраструктуры между всеми ее будущими пользователями.
Тарифы на подключение этой роли не выполняют, поэтому целесообразно обратиться к опыту других стран, где для этих целей формируются городские внебюджетные фонды, пополняемые за счет уплаты всеми застройщиками градостроительного сбора (сбора за воздействие), размер которого устанавливается открыто и просто – как удельная сумма в расчете на 1 кв. м создаваемой площади.
/Андрей Гордеев / Ведомости
Сложности вызывают длительные сроки подключения и регулирование, особенно в части тарификации, рассказывает партнер адвокатского бюро Asterisk Сергей Демченко.
Федеральный закон устанавливает принцип и метод формирования платы за присоединение, но разрешает региональным властям снижать и увеличивать значение исходных данных, рассказывает он. Именно так возникают разные подходы, требующие от застройщиков разных бюджетов и трудозатрат.
Большинство судебных споров по тарифам с органами государственной власти сводятся к проверке соблюдения методики и правильности расчетов, экономической обоснованности включения в тариф отдельных видов расходов, делится наблюдениями Демченко.
Самые архаичные требования к приемке проведенных работ сохраняются при подключении к газу, говорят опрошенные «Ведомости&» застройщики. Например, они до сих пор собирают комиссию по приемке газовых сетей в составе более 20 человек, которые зачастую дублируют функции друг друга в связи с отсутствием четко установленных полномочий.
Отсутствие прозрачности подчас заставляет застройщиков уходить из тех регионов, где решение проблем особенно затруднено, рассказывает Гарифуллина, от этого в первую очередь страдают локальный рынок и потребитель.
Ресурсоснабжающие организации в договорах техприсоединения предусматривают большой аванс (на начальном этапе подключения до проведения проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ по технологическому присоединению), отмечает Сиваев в презентации работы, посвященной проблемам и предложениям по оптимизации услуги техприсоединения к инженерным сетям. С одной стороны, это необоснованная нагрузка на застройщика (особенно в условиях применения внедренной с 2019 г. новой схемы финансирования строительства с помощью эскроу-счетов), с другой – дестимулирует ресурсоснабжающие организации строго соблюдать сроки выполнения работ по договору.
Сиваев предлагает снизить долю авансовых платежей, которые застройщик платит за присоединение к сетям, это простимулирует ресурсоснабжающие организации соблюдать сроки выполнения мероприятий по договору.
До сих пор законодательством не урегулированы вопросы, связанные с перекладкой (выносом) сетей из зоны будущей застройки, а вопросы переуступки выделенных застройщику ресурсов решены лишь частично, рассказывает Кирилл Холопик, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), заместитель председателя комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства.
Зачастую застройщик принимает решение о приобретении прав на земельный участок, даже не зная, потребуется вынос сетей или нет, отмечает Сиваев.
Процедура выноса инженерных сетей из пятна застройки требует отдельного обсуждения, согласен Дмитрий Тимофеев, председатель комиссии НОЗА и вице-президент девелопера ГК «ПИК». Иногда застройщик получает участок для строительства с проложенными по нему инженерными сетями. Тогда их нужно демонтировать и перенести на новое место.
Но порядок работ определяет та организация, которая обслуживает сети. Еще недавно в Москве преобладала имущественная компенсация, когда застройщик сам переносил сети, а затем передавал их ресурсоснабжающим организациям, сейчас она денежная, пишет Сиваев.
Это приводит к тому, что сроки выполнения работ могут растягиваться на годы, сам застройщик мог бы справиться за 3–4 месяца, рассказывает Тимофеев.
А перенос бесхозных сетей в регионах – это практически нерешаемый вопрос в приемлемые для застройщика сроки, добавляет Гарифуллина из «Талана».
У сторон должна быть возможность договариваться по каждому объекту, кто будет выносить сети, и синхронизировать сроки выноса, полагает Тимофеев. Кроме того, важно определить условия и форму компенсации, порядок и модель ее расчета, отмечает он. Сиваев считает иначе: возможность выбора важна в переходный период, в целом же целесообразно перейти к денежной компенсации.
По мнению Полиди, неоптимальное размещение сетей, часто пересекающих вдоль и поперек земельные участки, предназначенные для застройки, – это наследие советского градостроительства, когда частное и публичное не было разграничено.
Плохо другое, отмечает Полиди: практика хаотичной прокладки сетей по территории земельных участков сохраняется, что создает ровно такие же проблемы по их выносу из пятна застройки в будущем.
Необходимо законодательно урегулировать вопросы размещения линейных объектов коммунальной инфраструктуры на территориях общего пользования (под улицами), а пересекать земельные участки застройки только в исключительных случаях.
/Евгений Разумный / Ведомости
Строительство сетей – обременение для застройщика многоквартирного дома. «Особенно дорого может обойтись подключение к сетям теплоснабжения, стоимость которого определяется исходя из величины подключаемой нагрузки, но не расстояния до точки подключения. То есть не важно, будут к вашему участку тянуть 1 км [теплотрассы] или всего 2 м, заплатите вы одинаково», – рассказывает Цветкова.
Для решения этой проблемы Минстрой предложил дать застройщику право продать ресурсоснабжающей организации созданные им сети, но по цене, которая не превышает фактически понесенных затрат.
Законопроект опубликован в мае на портале проектов нормативных правовых актов regulation.gov.ru. Если ресурсоснабжающая организация откажется покупать сети, то их выставят на торги.
Если и в этом случае желающих приобрести сети не найдется, то их выкупят муниципалитеты.
Цель – остановить рост числа бесхозяйных сетей в России, объясняет Минстрой в пояснительной записке к проекту закона.
«Например, протяженность бесхозяйных сетей газораспределения в зоне эксплуатационной ответственности газораспределительных организаций, подконтрольных группе «Газпром», на 1 ноября 2019 г. составила 8500 км.
Между тем распределительные газопроводы относятся к опасным производственным объектам», – говорится в документе. Если законопроект примут, то это будет прекрасной новостью для застройщиков, что принадлежащие им сети будут гарантированно выкуплены, считает Цветкова.
Но для муниципальных бюджетов это неуправляемые финансовые риски, потому что неясны объемы инфраструктуры, которые создадут, а затем потребуют выкупить застройщики и ресурсоснабжающие организации, говорит Полиди.
«Финансовые обязательства надо распределять «на берегу», для этого нужны программа развития инфраструктуры и источники ее финансирования (тариф для населения, тариф для застройщика, займы и бюджетные субсидии)», – считает Полиди. &
Минстрой вышел с оружием против застройщиков
Пакет поправок в главный документ на рынке жилищного строительства в корне меняет характер и объем требований к застройщикам, привлекающим средства граждан. Так, например, законопроектом отменяется возможность поручительства и складочного капитала для обеспечения необходимого объема уставного капитала застройщиков — обязательства накладываются на каждого застройщика в отдельности.
«Слова “или минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц” — исключить», — говорится в тексте закона.
Таким образом, провернуть пирамиду с целой запрудой «дочек» будет сложнее, когда под каждый проект заводится свое юрлицо с минимальным уставным капиталом, а в случае проблем — легко банкротится, оставляя после себя блестящее ничего.
Законопроектом отменяется возможность поручительства и складочного капитала для обеспечения необходимого объема уставного капитала застройщиков — обязательства накладываются на каждого застройщика в отдельности
Кроме того, проект поправок подразумевает, что для успешной работы у застройщика не должно быть задолженности по налоговым отчислениям большей, нежели 25% стоимости его активов, пишет «Единый портал застройщиков» (erzrf.ru). Также, по данным портала, все требования должны соблюдаться и в случае привлечения средств от юрлиц и вне зависимости от фактической подачи документов в контролирующий орган.
Застройщик, но это не новость, обязан предоставлять ежеквартальную (за первый квартал, полугодие и девять месяцев) промежуточную и годовую бухгалтерскую отчетность, итоги аудита.
Раскрытие промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности осуществляется застройщиком не позднее сорока пяти календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода.
Отчетность предоставляется также и в Компенсационный фонд долевого строительства.
Что касается целевого использования средств, то теперь «котловой» принцип аккумулирования средств граждан разрешен только по отношению к нескольким объектам в рамках одного разрешения на строительство, «переливать» деньги застройщик сможет только между домами, скажем, одной очереди жилого комплекса, то же относится и к проектной декларации. Деньги дольщиков с прошлого года, напомним, можно тратить на инфраструктурное обеспечение проекта (детсады, школы, дороги), но нельзя — на покупку новых земельных участков и на цикл изыскания — проектирование — экспертиза. В проектную декларацию должна быть добавлена информация о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений.
Еще один момент, известный и ранее — собственно создание Компенсационного фонда и отмена обязательного страхования. Фонд будет аккумулировать средства застройщиков (1,2% от стоимости ДДУ) и вести государственный единый центр застройщиков. Вообще Фонд получает дополнительный объем полномочий.
Например, он сможет инициировать внеплановые проверки застройщиков. Остальные механизмы остаются прежними — Фонд либо выплачивает деньги дольщикам в случае банкротства застройщика (но не более 100 кв. метров площади), либо достраивает объект на собранные деньги (застройщика выберут по конкурсу).
В проектную декларацию должна быть добавлена информация о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений
Временно свободные деньги Фонд может инвестировать, выпускать облигации или «осуществлять иную приносящую доход деятельность, направленную на достижение поставленных перед Фондом целей».
Деятельность Фонда подлежит актуарному оцениванию по итогам финансового года — тогда же правление организации смотрит, хватает ли денег в «копилке» или нет. Если нет — взносы некоторых застройщиков могут быть повышены с 1,2% с ДДУ до… неизвестно скольки.
Методики расчета дифференцированного взноса пока нет, но в кулуарах профессиональных форумов говорят о 6% или даже 10%.
«Методика должна предусматривать предельную величину обязательных отчислений (взносов), которая понижается в зависимости от определяемой в соответствии с такой методикой способности застройщика исполнять принятые на себя обязательства (кредитоспособность, финансовая устойчивость)», — как всегда витиевато говорится в законе.
Предельная величина взноса может изменяться властями не чаще одного раза в год. Отчисления становятся обязательными с даты государственной регистрации фонда. Правительство обязано создать фонд в течение 60 дней со дня вступления в силу этого закона.
Но до 1 июля 2018 года все застройщики будут платить именно 1,2%. Взнос застройщик обязан перечислить за три рабочих дня до направления ДДУ на государственную регистрацию. Далее в Росреестр подается пакет документов ДДУ на регистрацию. Сотрудники Росреестра запрашивают у Фонда факт оплаты по данному договору.
При наличии всех документов происходит регистрация сделки.
Предельная величина взноса может изменяться властями не чаще одного раза в год. Отчисления становятся обязательными с даты государственной регистрации фонда
Но больше всего застройщиков испугало досудебное приостановление деятельности регистрации сделок у застройщика. Деятельность застройщика приостанавливается путем направления предписания контролирующего органа без предварительных процедур.
«Особенно “радует” внесудебный порядок остановки деятельности застройщика. Но нет худа без добра. В 2018 году будет запущено в реализацию в разы меньше проектов. Причем крупными компаниями тоже. Вот и исчезнет навес предложения на рынке», — иронизирует в соцсетях глава ИСК «Петрополь» Марк Лернер.
С ним соглашается гендиректор консалтинговой компании «Терра инкогнита» Сергей Федоров: «Вообще, это странно, что гражданско-правовое отношение, каковым является ДДУ, выводится за рамки судебного урегулирования и передается в руки финансово заинтересованной структуры, каковой является фонд. Может, просто авторитетного “смотрящего” за рынком назначить? Я думаю, он потребует меньших “отчислений” за свои функции».
Виктор Владимирович Сеппенен, председатель совета директоров строительной компании «Норманн», придерживается следующей точки зрения: «Мы видим, что нынешние изменения в законодательстве призваны ужесточить для застройщиков выход на рынок. Теперь небольшим компаниям будет сложно, практически невозможно начать собирать средства дольщиков.
Но в целом есть ощущение, что изменений очень много, и часть можно было вводить последовательно. Слишком резко поворачивать — не всегда хорошо. В частности, настораживает момент, что слишком большую власть получают контролирующие органы, которые могут при желании сейчас похоронить любого девелопера.
А кто будет контролировать контролирующие органы?»
В окончательной редакции будет механизм уведомления Росреестра о приостановлении регистрации сделок, если застройщик не исполняет обязательства по строительству объекта
Удивление застройщиков можно оценивать по-разному. Ведь о досудебном порядке «блока» власти говорят еще с начала весны 2017 года, а сама идея появилась, скорее всего, еще в конце 2016-го.
Например, об этом публично говорила на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства в Москве 7 апреля директор Департамента жилищной политики Минстроя РФ Ольга Корниенко. По ее словам, чаще всего в критической ситуации дольщики говорят об ответственности власти.
«Но органы надзора, контролирующие органы говорят о том, что они готовы были остановить беспредел на стройплощадке, когда видели, что обманутые дольщики неизбежны, но с учетом судебных процедур и срока — от момента подачи заявления о приостановлении деятельности застройщика до вынесения судебного акта проходит не менее 6 месяцев, — рассказывала чиновник. — У нас руки были связаны».
Еще в апреле 2017 года она говорила, что в окончательной редакции будет механизм уведомления Росреестра о приостановлении регистрации сделок, если застройщик не исполняет обязательства по строительству объекта. И Росреестр обязан будет приостанавливать либо даже отказывать в регистрации ДДУ до момента устранения нарушений.
«Если строитель готов продолжать финансирование стройки, он может досрочно устранить выявленные нарушения, и контролирующий орган обязан в очень короткий, поверьте мне, срок рассмотреть представленные застройщиком документы и снять данные меры государственного принуждения», — говорит госпожа Корниенко.
По ее словам, Минстрой прекрасно понимает, что в итоге это будет очень серьезный инструмент «или даже оружие», но он позволит избежать произвола со стороны как контролирующих органов, так и со стороны строителей.
«Застройщик, в отношении которого были применены неправомерные действия по остановке его работы, может не только отменить ограничение в судебном порядке, но еще и взыскать с ИОГВ репутационный ущерб и упущенную выгоду», — пообещала тогда представитель министерства.
Взрывная волна: газ отключат автоматически
Газета.RuГазета.Ru
Речь идет о проектировании газоанализаторов в новых жилых домах, пояснили «Газете.Ru» в Минстрое России.
«Документ устанавливает правила проектирования систем газопотребления (внутренних сетей газопотребления) одноквартирных и блокированных жилых домов, а также жилых многоквартирных зданий, в которых в качестве топлива используется природный газ», — говорится в материалах ведомства.
Документ в том числе регламентирует установку систем контроля загазованности с автоматическим отключением подачи газа.
Они должны быть установлены в теплогенераторных, предназначенных для встроенных или пристроенных помещений общественного назначения, и в помещениях квартир при размещении в них газоиспользующего оборудования.
«Газовая плита должны быть оборудована системой «газ-контроль», прекращающей подачу газа на горелку при погасании пламени», — сказано в приказе.
Также перечислены требования к помещениям, в которых плиты устанавливаются отдельно или встраиваются в мебель.
Помимо прочих требований, приказ регламентирует установление в зданиях с таким оборудованием легких конструкций «для погашения давления взрыва и обеспечения устойчивости здания при взрыве газовоздушной смеси».
Иными словами, должны быть установлены окна, которые легко бы выбивались взрывной волной.
Приказ об ужесточении требований к строительству новых газифицированных домов принят на фоне взрывов бытового газа в жилых домах. Трагедии ранее произошли в Ижевске, Ярославле. Утром 14 января этого года взрыв произошел в девятиэтажном доме в городе Шахты Ростовской области. Также по одной из версий, взрыв бытового газа мог стать причиной взрыва в многоэтажке в Магнитогорске.
Как пояснили в Минстрое, через полгода, когда изменения вступят в силу, новые дома будут приниматься только в соответствии с новыми правилами к газовому оборудованию. Соответствующее оборудование будет устанавливаться за счет застройщиков.
Дальнейшее обслуживание может обеспечиваться управляющими компаниями. Сейчас в Госдуму внесен законопроект, который дает право управляющим компаниям право от лица собственников заключать договоры на установку обслуживание внутриквартирного оборудования.
Согласно поправкам ко второму чтению, которые имеются в распоряжении «Газеты.Ru», предлагается заключить не один договор между управляющей компанией и поставщиком услуги по обслуживанию газовой системы, а два: на внутриквартирное и общедомовое оборудование.
Возможность применения именно этих правил не исключают в Минстрое, рассказали «Газете.Ru» в ведомстве.
«Принципиально, что ко второму чтению будет два договора. Идея законопроекта — рассматривать газовое оборудование как единое целое, но в силу того, что это два разных собственника (общедомовое и внутриквартирное), это два договора», — уточнил автор инициативы депутат ГД Илья Осипов.
По его словам, договоры, которые были заключены на момент вступления в силу закона, продолжат действовать.
«Если вы заключили договор, и проверка оборудования не была сделана, а деньги уже заплачены, то до момента, когда проверка проводится, будет действовать этот договор. Потом управляющая организация будет обязана заключить новое соглашение или включить вас в общий договор», — сказал собеседник издания.
Внутриквартирное оборудование будет нуждаться в проверке раз в несколько лет или иной установленный срок.
Если управляющая компания получит подобные полномочия, то есть вероятность, что это будет включено в счет платежки собственникам, и оплачивать проверку будут сами владельцы квартир, предположил эксперт «Качество жизни» ОНФ Арсений Беленький.
Ранее депутаты внесли законопроект, который тоже предполагает установку в жилых домах автоматизированные системы контроля за обеспечением газовой безопасности за счет региональных фондов капитального ремонта.
Согласно нему, система должна не только оповестить о высокой концентрации бытового газа в квартире аварийно-диспетчерскую службу, но и автоматически перекрыть подачу газа к газовому оборудованию, открыть аварийные вентиляционные люки или включить дополнительную вентиляцию.
По данным Минстроя, в России газифицировано больше 60% жилого фонда.
Минстрой готовит меры поддержки застройщиков в переходный период
«Один из инструментов поддержки застройщиков, работающих не по схеме эскроу-счетов, который был предложен – это дополнительное фондирование Фонда защиты прав дольщиков и возможность привлечь оттуда ресурсы на возвратной основе для достройки домов.
Это должно происходить под непосредственным администрированием субъекта РФ. Те застройщики, за которых будет ходатайствовать субъект и возьмет проекты на «ручное» управление, мы этим застройщикам должны помочь», – рассказал В.
Якушев журналистам, передает «Интерфакс».
Он уточнил, что в течение недели выйдет перечень поручений, подписанный главой государства, с механизмом поддержки застройщиков, которые продолжат работу без схемы эскроу-счетов.
В. Якушев подчеркнул, что помощь будет оказана компаниям, которые имеют хорошую репутацию, сдали несколько объектов и не имеют ни одного обманутого дольщика.
«Таким компаниям должны помочь в этот переходный период», – уточнил В. Якушев.
В России реализуется план поэтапного отказа от долевого строительства. С 1 июля 2019 года застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан.
- Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки.
- При этом Минстрой подготовил критерии для определения застройщиков, которым разрешат достроить жилье без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов.
- В частности, количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений в проекте, проект должен быть готов не менее чем на 30%.
- Кроме того, субъекты РФ смогут заключить с федеральным правительством соглашение на установление индивидуальных критериев по готовности и количеству договоров долевого участия.
- Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что правительство РФ подготовит дополнительный финансовый продукт для застройщиков, которые не смогут получить проектное финансирование.
- «Для компаний, имеющих дольщиков и которые будут переходить на эскроу-счета, но не получат проектное финансирование, предусмотрен небанковский продукт, позволяющий достроить эти объекты», – пояснил он.
Ранее отмечалось, что застройщики, которые продолжат работу без привлечения эскроу-счетов, смогут получить финансирование за счет докапитализации Фонда защиты прав дольщиков. Объемы докапитализации обсуждаются.
Переход на эскроу-счета не создаст проблем для Москвы
Разъяснения Минстроя России по вопросу необходимости членства застройщика, не осуществляющего строительства, в саморегулируемой организации
Банк России в связи с поступающими вопросами о разъяснении необходимости членства застройщика, не осуществляющего строительства, в саморегулируемой организации сообщает о получении следующих разъяснений Минстроя России в соответствии с его компетенцией.
Как разъясняет Минстрой России, согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ), застройщик — хозяйственное общество:
- которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
- которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
- наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
- При этом на застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ, не распространяются.
- Кроме того, перечень обязательных требований к застройщику приведен в статье 3 Федерального закона № 214-ФЗ.
- Норма, изложенная в пункте 5 части 1 статьи 20 Федерального закона № 214-ФЗ, предусматривающая, что проектная декларация включает в себя информацию о членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, а также о членстве застройщика в иных некоммерческих организациях (в том числе обществах взаимного страхования, ассоциациях), если он является членом таких организаций и (или) имеет указанные свидетельства, носит диспозитивный характер.
- Таким образом, членство застройщика в саморегулируемых организациях не является обязательным требованием Федерального закона № 214-ФЗ.
Минстрой России также отметил, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
Таким образом, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
3 ноября 2020 года
Страница была полезной?
Последнее обновление страницы: 03.11.2020