Материнский капитал можно будет использовать при сделках с эскроу

01.06.2021 Материнский капитал можно будет использовать при сделках с эскроу

Увеличение количества сделок с материнским капиталом, которые проводят без участия нотариуса, приводит к тому, что растет количество случаев, когда при таких сделках нарушаются права несовершеннолетних. А последствия таких нарушений могут коснуться последующих добросовестных приобретателей жилплощади, которая покупалась с использованием средств господдержки. И произойти это может даже спустя долгие годы после, казалось бы, «чистой» сделки.

Материнский (семейный) капитал — одна из форм государственной поддержки российских семей с детьми, которая действует в нашей стране с 2007 года. По данным статистики, за это время материнский капитал уже получили более 11, 1 млн семей.

Распорядиться средствами можно по-разному, но в большинстве случаев семьи направляют их на улучшение жилищных условий, часто — на погашение ипотечного кредита.

В прошлом году действие программы поддержки было продлено до 2026 года, а значит еще большее количество россиян смогут использовать финансовую помощь от государства для покупки жилья.

Но существующая практика позволяет не соблюдать все требования законодательства при последующей продаже таких квартир, и это вызывает серьезные отложенные проблемы. Дело в том, что, приобретая квартиру с использованием средств материнского (семейного) капитала, необходимо соблюсти ряд условий.

Так, обязательное требование — наделение детей и супругов долями в помещении, приобретенном с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Например, если квартира приобреталась в ипотеку и средства материнского капитала использовались для её частичного или полного погашения, после того, как кредит будет выплачен, родители или один из них (это зависит от того, как приобреталась изначально квартира — в собственность одного из родителей или в общую совместную собственность обоих супругов) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется), это необходимо сделать в течение 6-ти месяцев с момента выплаты кредита.

Именно такое обязательство дается Пенсионному фонду при получении средств маткапитала. Такие обязательства оформляются нотариально и подаются в Пенсионный фонд РФ перед получением средств.

И впоследствии квартиру можно будет продать только после выделения долей.

При этом необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы получить согласие на продажу «детских» долей, с условием одновременной покупки на имя детей другой недвижимости, стоимость которой не будет ниже стоимости предыдущей.

К сожалению, не все получатели семейного капитала добросовестно относятся к исполнению своих обязательств по выделению долей в объекте недвижимости и обоим родителям, и всем детям. Кто-то просто забывает это сделать, кто-то намеренно уклоняется от исполнения этой нормы закона.

Когда такие «забывчивые» собственники продают квартиру, купленную с использованием средств господдержки, под ударом оказывается покупатель — ведь нарушение прав детей при сделке с огромной долей вероятности приведет к ее оспариванию.

Причем выясниться такой факт может спустя много лет, за которые недвижимость может сменить несколько владельцев, и как будут развиваться события в таком случае — большой вопрос, но с очень большой долей вероятности пострадать может добросовестный приобретатель.

Одна из проблем здесь заключается в том, что на сегодняшний день в ЕГРН нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала. То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства.

Это вызывает вопросы и у нотариусов, когда они удостоверяют сделки с такими квартирами. Сергей Третьяков, президент Челябинской областной нотариальной палаты рассказывает: «Порой мы проводим серьёзное расследование, чтобы найти следы использования материнского капитала.

Потому что берётся ипотечный кредит, а потом мама идёт в Пенсионный Фонд и просит направить средства материнского капитала на его погашение. То есть, в самом договоре купли-продажи про использование материнского капитала нет ни слова, там обычная купля-продажа. Но на самом деле маткапитал отправляется на погашение кредита, а информации об этом нет.

И когда мы получаем договор, мы не видим, что эта квартира приобреталась с использованием маткапитала. Это большой пробел. Представители нотариата неоднократно поднимали вопрос, в том числе, в рамках слушаний в Общественной палате РФ, о необходимости государственного контроля за использованием материнского капитала.

Конечно, необходимо, чтобы в ЕГРН содержалась отметка о том, что для приобретения конкретного объекта недвижимости использовались средства господдержки».

Бывает, что доли детям не выделяются вовсе, а бывает — выделяются, но некорректно, что тоже является ущемлением прав ребенка и также может привести к оспариванию сделки.

Так происходит потому, что нередко семьи, использовавшие материнский капитал, оформляют соглашение о наделении детей долями в простой письменной форме, то есть без нотариуса.

На этом этапе часто привлекают сторонних консультантов или риелторов, которые не имеют соответствующей квалификации, как следствие — в таких сделках происходит огромное количество нарушений. Например, «теряются» некоторые участники этого семейного капитала.

Сергей Третьяков, президент Челябинской областной нотариальной палаты поясняет: «Это часто обнаруживается, причем не один, не два раза в год, а каждый месяц, и не по одной сделке.

Забывают кого-то из совершеннолетних детей включать, а это грубое нарушение закона, потому что семейный капитал выделялся на супругов и всех детей, не важно, совершеннолетние они, или нет. Еще один вид нарушений, которые происходят очень часто — выделение ребенку доли меньшего размера, чем было положено. Доля должна соответствовать использованию материнского капитала, но корректно ее рассчитать может только нотариус. В каждом случае это очень тонкая, скрупулезная индивидуальная работа».

Порой риелторы, к которым люди часто обращаются для составления соглашений о наделении долями, предлагают наделять детей минимальной долей, например — одной сотой.

Номинально они исполнили обязательство, а то, что эта доля не соответствует средствам маткапитала, то есть произошло прямое ущемление прав ребёнка, никто не контролирует.

Задача Росреестра заключается только в регистрации сделок, а риск оспоримости сделки не является препятствием для ее регистрации.

Еще одно «изобретение» сторонних посредников или юристов, которые берутся «помочь» гражданам с материнским капиталом, это практика, когда после использования материнского капитала супругам оформляют совместную собственность, а детям — долевую. Сергей Третьяков, президент Челябинской областной нотариальной палаты отмечает: «Это нонсенс.

Нельзя государственные деньги сделать совместной собственностью. В законе прямо сказано, что материнский капитал переходит в общую долевую собственность. И это подтверждает письмо Минюста РФ, где конкретно сказано: только в долевую собственность надо переводить квартиры, которые приобретаются с использованием материнского каптала.

Но все равно возникло такое явление, и личные доли папы, мамы Росреестр регистрирует как совместную собственность».

Еще одна непростая ситуация — если кто-то из членов семьи, которая использовала маткапитал, умирает до определения доли. В этом случае на долю материнского капитала необходимо открыть наследственное дело. Если этот момент упустить, также может возникнуть судебный спор.

Основная мотивация, заставляющая граждан избегать нотариусов при выделении долей — желание сэкономить. Однако и тут все не так просто. Кроме того, что такой подход чреват рисками, услуги посредников на практике оказываются намного дороже: «В Челябинске они в десятки раз дороже, чем у нотариуса.

У нас тариф на такие соглашения составляет до 6 тысяч. Если доли большие, то оно обходится еще дешевле, порядка 2 тысяч рублей. У риелторов — до 50-70 тысяч. При этом ответственности посредник никакой не несет, тогда как нотариус за каждую удостоверенную сделку несет полную имущественную ответственность.

Кроме того, у нотариусов есть льготы для несовершеннолетних», — рассказывает Сергей Третьяков.

Недобросовестное исполнение семьями, использовавшими материнский капитал, своих обязательств создает отложенные по времени последствия для добросовестных покупателей. С увеличением числа получателей государственной поддержки, которая очень важна для наших граждан, растет и число сделок, совершенных с нарушением требований закона. Такая ситуация требует усиления контроля в этой части.

Преимущества эскроу 2019 для дольщиков — Спик

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

С 01 июля 2019 года все застройщики обязаны перейти на применении эскроу-счетов при заключении договора долевого участия (ДДУ) с потребителями.

Введенный в 2018 году механизм предусматривает защиту дольщиков от финансовых потерь по разным причинам со стороны строительных компаний.

Читайте также:  Квартиру продали без ведома владельца. можно ли вернуть жилье?

Риски для них минимальные, а преимущества направлены на уменьшение количества обманутых участников долевого строительства, которых к 2018 году насчитывалось свыше 120 тысяч.

Основное преимущество эскроу-счетов

Главным положительным моментом нововведения можно считать устойчивую защиту дольщиков в сделках при покупке еще не построенной жилой и нежилой недвижимости. Используя эскроу-счета, участник может:

  1. Рассчитывать на сдачу строящегося объекта в срок, в противном случае требовать возврат денег;
  2. Контролировать расходы застройщика во время реализации проекта;
  3. Внесенные деньги на счета возвращаются, если застройщик не смог закончить строительство из-за банкротства или по другим причинам.

Несмотря на привлеченные деньги от участников долевого строительства, компания не имеет права их использовать. Вместо этого она получает банковский кредит. Сдача дома в срок в ее интересах, чтобы снизить переплату по кредиту и другие сопутствующие издержки. Одновременно защищаются интересы участников, которые получают жилье в оговоренный срок или раньше.

Контроль расходов осуществляется не лично дольщиками, а кредитором, у которого оформлены эскроу-счета. Именно он наблюдает за целевым использованием выделенных денег.

Это особенно актуально, когда прежние проекты строительства заканчивают за счет привлеченных денег на новые объекты, тем самым повышая риск не только просрочки введения их в эксплуатацию, но и недостроя.

Введение эскроу-счета исключает такую возможность для застройщиков.

Как правило, дольщики теряют деньги в результате финансовой несостоятельности компании. Причины разные, от объективных в результате кризисных явлений до мошенничества.

Результат – длительные судебные разбирательства, которые заканчиваются для участников ничем.

Применение эксроу-счета не допускает подобной ситуации, в случае банкротства застройщика или при существенных нарушениях условий ДДУ дольщики получают деньги обратно.

В результате все преимущества этих счетов для дольщиков можно обозначить следующим образом:

  1. Сведение финансовых рисков к минимуму;
  2. Контакт с мошенниками невозможен;
  3. Вложенные деньги идут на строительство, а не на другие цели.

Дополнительные преимущества

Выше указаны некоторые прямые достоинства для дольщиков после введения эскроу-счетов. Но в 2018 году намерение Законодателя ввести их для обязательного применения вызвал негодование и критику со стороны компаний-застройщиков, их представителей. Одна из главных причин – к ним предъявлялись жесткие требования.

Эскроу-счет можно оформить не в любом банке, а только в том, который есть в специальном списке ЦБ РФ. То есть, мошенники уже не могут использовать сомнительные финучереждения в преступных схемах. Кроме того, самому застройщику, который хочет оформить эскроу-счет, предъявляются следующие требования:

  1. Отсутствие у него текущих обязательств перед банками по ранее оформленным кредитам;
  2. Ему запрещено привлекать постороннее финансирование в виде выпуска ценных бумаг (облигации, векселя).

Компании, которые отвечают перечисленным требованиям, менее подвержены риску оказаться банкротами, финансовая нагрузка на их бюджет снижена по сравнению с другими застройщиками-должниками.

За счет введения эскроу-счетов дольщики защищены и от других неприятных случайностей, а именно:

  1. Нет необходимости переносить в рюкзаках и чемоданах крупную сумму наличных денег, становясь объектом атаки воров-злоумышленников;
  2. Обслуживание эскроу-счета обходится дешевле банковской ячейки или оформленного аккредитива. Речь идет о долях процента от общей суммы, а иногда платить за него не нужно, если в этом же банке оформляется ипотека;
  3. На деньги, которые размещаются на этих счетах, распространяется система страхования вкладов. При несостоятельности банка, лишении его лицензии дольщики гарантировано получат компенсацию потерянных вкладов в размере до 10 млн руб.

Для примера – по аккредитивным счетам максимально возвращаемая сумма не превышает 1,4 млн руб. А если деньги находились в банковской ячейке, на них не распространяется система страхования вкладов. Но в обоих случаях заплатить придется дороже, чем за обслуживание эксроу-счета.

Изменение на рынке

Введение эскроу-счетов отсекает от рынка строительства застройщиков, которые применяют в своей работе схемы-пирамиды.

Это не редкость, когда за счет привлечения денег на новые объекты достраиваются прежние или выполняются другие обязательства, не связанные со строительством.

Пузырь раздувается до какого-то размера, после чего компания банкротится, а тысячи дольщиков оказываются и без жилья, и без денег.

Для крупных застройщиков каких-то трудностей не возникнет. Остальным добросовестным компаниям придется заключать договора партнерства с более значимыми игроками рынка. Какого-то ухудшения, замедления роста строительства ожидать не стоит, несмотря на рисующиеся апокалиптические картины в этом секторе экономики. Причина – рост доверия населения к застройщикам.

По предварительным подсчетам у граждан на руках свыше 20 трлн руб., а за все время действия Закона о долевом строительстве компаниям удалось привлечь не более 3,5 трлн руб. Даже при экономическом росте граждане опасались вкладывать деньги в подобные проекты из-за высокого риска быть обманутыми. Эскроу-счета нивелируют этот риск, делают ДДУ прозрачным и безопасным.

  • Еще по теме эскроу:
  • Что такое эскроу>>
  • Счета эскроу в долевом строительстве>>
  • Для чего ввели эскроу>>
  • Риски эскроу для дольщиков>>

Читайте еще

Внимание!

«Подводные камни» при покупке жилья с использованием средств материнского капитала. Практика применения законодательства —

Главное о маткапитале

  • Программа поддержки семей с детьми за счёт материнского капитала действует в России с 2007 года.
  • В 2020 году госпрограмму материнского капитала продлили до 31 декабря 2026 года.
  • Теперь сертификат можно получить на первого ребёнка, рождённого или усыновленного с 1 января 2020 года.
  • Размер маткапитала за первого ребёнка составляет 466,6 тыс. руб.
  • Для семей, в которых появился второй ребёнок, материнский капитал дополнительно увеличивается на 150 тыс. руб.
  • Материнский капитал в 2021 году будет проиндексирован на 3,7%, его размер на первого ребёнка вырастет до 483 882 руб., на второго — до 639 432 руб. Маткапитал в 2021 году, по расчетам ведомства, смогут получить 1,2 млн семей. Такая норма содержится в проекте бюджета Пенсионного фонда России на 2021 год и на 2022–2023 годы.
  • Как можно использовать средства материнского (семейного) капитала?
  • Специфика материнского (семейного) капитала состоит в том, что средства возможно использовать только для достижения целей, установленных Федеральных законом от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее- Закон N 256-ФЗ), распорядившись ими по трём направлениям:
  • — улучшить жилищные условия, 
  • — увеличить пенсию,
  • — заплатить за образование детей.

Средства маткапитала можно направить на следующие улучшения жилищных условий (часть 1 статьи 10 Закон N 256-ФЗ):

  • приобретение жилого помещения;
  • уплата цены по договору участия в долевом строительстве (в том числе средства могут быть направлены на счёт-эскроу)
  • на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с привлечением /без привлечения строительной организации;
  • компенсацию затрат за построенный или реконструированный объект ИЖС;
  • уплата первоначального взноса (основного долга и процентов) по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья;
  • платёж в счёт уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса, если владелец сертификата либо его супруг (супруга) является участником жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива.
Читайте также:  В Москве вторичка может стать дешевле новостроек

О том, с какими вопросами чаще всего встречаются приобретали квартир, направившие средства маткапитала на улучшение жилищных условий, отвечают эксперты Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО).

Булахова Наталия Владиславовна, директор юридической компании «ЮНО» (г.Москва)

Наталия Булахова, директор юридической компании «ЮНО» (г.Москва), рассказывает о наиболее часто возникающих вопросах, связанных с приобретением жилья путём использования средств материнского капитала:

Купили квартиру по ипотеке с привлечением средств маткапитала. Квартиру оформили только на супругов-родителей. Доли детей не выделены. Как вернуть средства маткапитала назад в Пенсионный фонд?

Например, средства маткапитала направлены на улучшение жилищных условий семьи путём приобретения жилого помещения на вторичном рынке жилья. И выходит, что средства маткапитала были использованы на приобретение квартиры, а не на выплату ими по договору долевого участия в долевом строительстве путём внесения на счёт-эскроу за квартиру в доме-новостройке.

На законодательном уровне нормами действующего законодательства не предусмотрен возврат средств маткапитала в ПФР по уже исполненной сторонами сделки купли-продажи жилого помещения (продавец получил деньги в счёт полной оплаты квартиры, в т.ч. средства маткапитала, перечисленные ПФР).

  1. Действие по возврату в ПФР денежной суммы маткапитала, использованного для покупки жилого помещения, может осуществляться только в случае признания судом самой сделки по покупке квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки (в судебном порядке расторгается Договор купли-продажи квартиры).
  2. Как вариант, в случае согласия продавца можно без суда подписать с ним Соглашение о расторжении Договора купли-продажи квартиры, вернув стороны договора в исходное положение (то есть, продавцу возвращается квартира в собственность, а покупателю — деньги за неё), с обязательной выплатой в бюджет ПФР использованных ранее в сделке средств материнского (семейного) капитала.
  3. Кем (продавцом или покупателем) будет осуществляться возврат маткапитала на счёт ПФР в случае расторжения (признания недействительным) Договора купли-продажи квартиры?

Судебная практика пытается преодолеть этот пробел в законодательстве с помощью толкования гражданско-правовых норм, в т.ч. п. 2 ст.

167 ГК РФ, на основании которой «последствием недействительности сделки является возврат полученного по сделке тому лицу, от которого оно получено, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом».

Об этом было сказано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за 3-й квартал 2013 года, в котором рассматривался спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, оплата цены по которому производилась покупателем за счёт средств материнского капитала.

Верховный Суд РФ указал, что «при применении последствий недействительности сделки купли-продажи жилого помещения средства материнского капитала должны быть возвращены в Управление Пенсионного фонда, а не взысканы в пользу покупателя» (Определение Верховного Суда РФ от 24.09. 2013 г. N82-КГ13-4).

Квартиру покупали с привлечением ипотеки, поэтому оформили только на супругов, на детей не оформляли. Сейчас надо выделить доли и своим детям. Как это оформить? В какой срок после погашения ипотеки родители должны выполнить свои обязательства по наделению детей долями? Можно ли продать квартиру?

Возможность продажи квартиры, приобретённой со средствами маткапитала, законодательством не запрещена, требуется лишь предварительно оформить квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи.

В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г.

N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» N 35-ФЗ, далее- ФЗ N 256-ФЗ), лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретённое с использованием средств или части средств маткапитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Родители, приобретая жилое помещение за счёт средств материнского капитала, действуют как в своих интересах, так и в интересах несовершеннолетних детей.

Согласно тому же ФЗ- №256 доли в праве собственности на дом детям необходимо выделить в течение полугода после погашения кредита.

Чтобы оформить Договор о наделении детей долями в праве собственности в квартире, надо обратиться к нотариусу того нотариального округа или района, в котором расположена квартира.

Данным договором нотариус оформит в общую собственность родителей и детей квартиру с определением размера долей каждого.

Сторонами договора являются сособственники квартиры (родители детей), при этом один из родителей действует не только от своего имени, но и от имени своих несовершеннолетних детей.

Федеральная нотариальная палата направляла для использования нотариусами в работе примерные образцы договоров об оформлении жилых помещений в общую долевую собственность в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (Письмо ФНП N 3982/03-16-3 «О примерных образцах договоров»).

Нотариус также поможет сдать удостоверенный договор в Росреестр для проведения государственной регистрации права собственности на квартиру. После получения документов из Росреестра, когда в числе собственников будут указаны не только родители, но и дети, можно будет выставить квартиру на продажу.

Каким размером долей в праве собственности на квартиру надо наделить детей?

Ответ на этот вопрос был дан Верховным судом в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).

Поскольку квартира была приобретена супругами не только за счёт средств (части средств) материнского капитала, имеющих специальное целевое назначение, но и за счёт собственных и ипотечных средств, Верховный суд в  пункте 13 своего Обзора судебной практики указал, что «доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение».

Обязательна ли нотариальная форма Договора (соглашения) о наделении детей долями в праве собственности на квартиру?

Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала: как избежать отказа

В статье содержатся важные нюансы о том, как правильно составить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала (МК). В каких случаях использовать МК невозможно, как избежать отказа Пенсионного фонда и Росреестра в проведении сделки.

Содержание:

В каких случаях покупка с материнским капиталом невозможна

Неизвестно как долго продлится эта государственная программа поддержки рождаемости в стране, поэтому не стоит откладывать приобретение недвижимости и использование сертификата в долгий ящик. Тем более, что большая часть сделок на рынке недвижимости сейчас происходит либо с использованием ипотеки либо материнского капитала.

Вы можете сэкономить себе массу времени, если будете знать какие именно объекты недвижимости вы не сможете приобрести на материнский капитал:

  • Земельные участки
  • Жилье за пределами населенных пунктов
  • Квартира или дом, не соответствующие жилым и санитарным нормам (СанПиН)
  • Нежилое помещение, в том числе дачу, которая не имеет статуса жилого помещения, нежилое цокольное или подвальное помещение
  • Жилой объект свыше трех этажей
  • Вторичное жилье, износ которого превышает 50%;
  • Недвижимость, продавец которой не может подтвердить свое право собственности выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
Читайте также:  В августе россияне купили на треть меньше жилья, чем год назад

Кроме того, невозможно купить долю в квартире либо комнату в коммунальной квартире, если она не является отдельным самостоятельным объектом недвижимости. Комната в коммуналке должна быть обладать собственным правом собственности (в старом формате учета недвижимости) и быть отдельным обособленным объектом недвижимости.

Договор купли-продажи с использованием материнского капитала – образец

В данном случае купчая существенно отличается от обычного договора купли-продажи недвижимости наличием особого порядка оплаты и характером распределения долей среди членов семьи покупателя.

В соответствии с условиями представления материнского капитала его обладатель обязан предоставить доли в новом жилье всем членам своей семье. Однако, вы можете сделать это сразу на этапе оформления покупки либо после нее в течение полугода. Имеет смысл это делать сразу по двум причинам:

  • Выделение долей после покупки потребует очередного обращения в Росреестр, составления и подачу договора передачи долей и, соответственно, повторной оплаты госпошлины (2 тысячи рублей). Вы сэкономите время и деньги, если сделаете это сразу, включив необходимые условия в договор купли-продажи (образец договора ниже);
  • Можно легко забыть о необходимости выделить доли для детей и мужа в течение полугода. Ответственность за это правонарушение пока не имеет конкретного определения, но при этом уже имели случаи прокурорских проверок по фактам просрочки. Были вынесены предписания об их устранения. Наказанием это назвать сложно, но в то же время не очень приятно.

Бланк договора купли-продажи с использованием материнского капитала

Скачать образец договора с использованием материнского капитала

Закон в явном виде не предъявляет требований к размеру выделяемых долей, но в этом вопросе сложилась определенная практика, которая опирается, в том числе на положения семейного кодекса. Так, для выделения долей необходимо поровну распределить между членами семьи ту часть недвижимости, которая была оплачена средствами материнского капитала.

Пример:

Приобретается квартира стоимостью 900 тыс. руб. для семьи из 4-х человек.

50% ее стоимости оплачивается средствами материнского капитала (МК).

50% оплачивается за счет собственных средств.

Следовательно, распределению подлежит половина квартиры, оплачиваемая средствами МК – 450 тыс.руб. То есть, ½ квартиры.

Поделив ½ квартиры на четверых членов семьи, получим долю, которую необходимо выделить каждому члену семьи в размере 1/8:

1/8 = ½ : 4 чел.

Разрешение Пенсионного фонда

Без согласия Пенсионного фонда (ПФ) на проведение сделки покупка невозможна. Поэтому в первую очередь вам необходимо выполнить все требования ПФ в отношении приобретаемого жилья и наличия необходимых документов. А именно:

Список необходимых документов

  1. Разумеется, сам именной сертификат Материнского капитала. Его оригинал должен быть у вас на руках.
  2. Для покупки необходимо подобрать ту недвижимость, владелец которой согласен на схему продажи с использованием средств материнского капитала.

    Минусом для продавца является тот факт, что время зачисления средств МК на его счет составляет в среднем около двух месяцев. Но на рынке недвижимости давно царит затишье и поэтому для многих это не самая худшая перспектива.

  3. Выбранное жилье должно соответствовать требованиям, описанным во втором разделе и удовлетворять требованиям Пенсионного фонда для согласования сделки.

  4. Подать в ПФ заявление установленной формы об использовании средств МК на жилищные нужды, приложив к нему следующие документы:
    1. Копии паспортов супругов
    2. Копии свидетельств рождения всех детей
    3. Оригинал сертификата МК
    4. Копию страхового пенсионного свидетельства
    5. Копию договора о приобретения жилья с планом объекта и копиями
    6. Если квартира приобретается на маму, то требуется представить нотариально заверенное обязательство о выделении долей в квартире всем членам семьи в течение следующих шести месяцев. (Если ситуация позволяет выделить доли сразу при покупке, то вы сэкономите несколько тысяч рублей и несколько дней своего времени)
    7. Банковские реквизиты продавца для перечисления ему средств МК в счет оплаты недвижимости

Если объект приобретается в ипотеку, то дополнительно понадобится справка о сумме задолженности из банка. При оформлении банковской ипотеки потребуется оформление страховки жизни заемщика. Как сократить стоимость страхования или вообще отказаться от страховки описано здесь.

Кроме того, вам нужно иметь справку об остатке на счете МК не старше одного месяца, которую необходимо получить в Пенсионном фонде заблаговременно. В разное время законодатель предоставлял матерям право воспользоваться частично различными суммами в пределах средств сертификата, о чем вы могли и забыть. Поэтому реальный остаток счета может отличаться от первоначального.

Как избежать отказа в регистрации купли-продажи в Росреестре

В некоторых случаях возникает заминка с принятием документов в самом Росреестре. Как правило, если в договор закралась какая-то ошибка либо имеется непорядок в подаваемых документах, то сотрудник Росреестра должен об этом сообщить вам сразу, на месте. Но уровень компетенции этих специалистов последнее время сильно деградировал и проблему с документами могут заметить уже гораздо позже. Самые частые причины отказов обычно касаются формальностей, в которых допускают ошибки по невнимательности:

  • Нарушена нумерация пунктов в договоре
  • Не указан код подразделения, выдавшего паспорт
  • Написание мест рождения отличается от тех, что указаны в паспортах, хотя смысл сохранен. Например: г. Ковров и гор. Ковров. На такие разночтения могут обратить внимание и не пропустить документ в работу.
  • Не рекомендуется сразу указывать дату договора, ибо в ряде случаев это должен сделать инспектор Росреестра
  • Отсутствие согласия супруга продавца на продажу
  • Неверное наименование плательщика, его адреса регистрации либо другие ошибки в квитанции об оплате госпошлины за переоформлении недвижимости. Это легко может случиться, когда вы оплачиваете госпошлину в непривычном вам платежном терминале

Но даже в тех случаях, когда все вышеперечисленные формальности соблюдены сотрудники ПФ могут отказать в согласовании и одобрении сделки по своим собственным основаниям.

Чтобы этого избежать рекомендую заранее обратиться с проектом договора к ответственному работнику фонда и уточнить его содержание на предмет соответствия всем законодательным и местным требованиям, которые актуальны именно для вашего региона или города.

Несмотря на долгое описание этапов покупки жилья с использованием средств МК и многочисленные требования законов, вы можете не только самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала, но и полностью осуществить проведение всей сделки.

Во-первых, эта процедура не столь сложна, как кажется, а во-вторых, отчасти вас оберегает от ошибок и нечистых на руку продавцу те сотрудники государственных органов, которые выполняют свою работу, тщательно проверяя документы к сделке купли-продажи.

Хотя порою их требования кажутся чрезмерными, но в действительности это значительно снижает риски покупки и страхует вас от опасности глупо утратить и без того редкую помощь государства.

Желаю скорейшего улучшения жилищной ситуации!

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *