Пансионаты для пожилых стали новой нишей для инвесторов

Еще 8–10 лет назад словосочетание «дом престарелых» вызывало однозначно негативную реакцию. «Дом престарелых» равнялся одиночеству, социальному дну и мошенничеству.

Сейчас частные пансионаты для престарелых становятся цивилизованным и выгодным бизнесом: стариков в мире становятся все больше, и поколение детей готово платить за качественный уход за поколением родителей.

Пансионаты для пожилых стали новой нишей для инвесторов

Федеральная сеть пансионатов для пожилых «Социальные системы» начиналась 7 лет назад с небольшого пансионата на 15 человек. Очень быстро стало понятно, что спрос на качественный уход за пожилыми людьми значительно превышает предложение на рынке.

Поэтому собственник решил инвестировать в пансионат на 150 человек, который открылся уже в 2015-м. Вложения составили в общей сложности около 13 млн и окупились через 2 года. Успех первого крупного пансионата привел к логичной идее делать сеть.

Сеть УКСС насчитывает 17 заведений в разных регионах России, в числе которых есть и пансионаты, и центр активного долголетия.

Перспективная старость

Срок продолжительности человеческой жизни растет, и эта тенденция сохранится. Ученые говорят о том, что в обозримом будущем жизнь длиной в 120–150 лет станет нормой. Сейчас уже возраст 60 лет не считается старостью, а 80 и 90 — необычайным долголетием. Проблема в том, что медицина научилась более или менее сохранять физическое здоровье, но вот ментальное — гораздо хуже.

Перед миром стоят две глобальные задачи: научиться активному долголетию с сохранением всех когнитивных функций и позаботиться о тех, кто сам уже не в состоянии это сделать. Эти задачи и формируют рынок услуг для пожилых людей. Первую решают центры активного долголетия и реабилитационно-восстановительные центры.

В этих учреждениях геронтологи, психологи и другие специалисты помогают остановить развитие старческой деменции, укрепляют здоровье, занимаются восстановлением после операций и т.д.

Вторую задачу — уход за стариками со второй-третьей стадией деменции, с болезнью Альцгеймера, лежачими больными — решают в пансионатах для пожилых.

Пансионаты для пожилых стали новой нишей для инвесторов

Предложения на рынке

Оценить объем рынка частных учреждений для пожилых сейчас довольно сложно: есть очень разные предложения, цены на сайтах не всегда соответствуют реальным, кроме того, есть игроки, которые вообще не стремятся афишировать свою деятельность. К таким иногда относятся частные коттеджи, в которых под присмотром пары сиделок живут 5–6 стариков.

По данным Росстата, на конец 2018 года численность лиц старше трудоспособного возраста составляла 37 млн. При этом из них количество граждан, испытывающих сильные ограничения в самообслуживании или же частично или полностью прикованных к постели, — около 2,8 млн. Из них получали социальное обслуживание только 240 тыс.

Объем частного сектора подсчитать очень сложно. Приблизительно он составляет около 20 тыс. мест. По данным НАСА (Национальная ассоциация участников социального обслуживания), в 2040 году количество пожилых людей старше 70 лет вырастет в 3,5 раза, а потребность в профессиональном постоянном уходе увеличится на 28%.

И мы считаем, этот показатель можно считать зоной роста для российского рынка.

Пока учреждения, оказывающие помощь гражданам старшего возраста, можно поделить на несколько сегментов.

Пансионаты для престарелых, реабилитационно-восстановительные центры с медицинской лицензией и входящие в государственный реестр поставщиков социальных услуг и учреждения с медицинской лицензией, не входящие в государственный реестр. Это игроки рынка, формирующие стандарты качества и относящиеся к легальному бизнесу.

В серой зоне рынка располагаются коттеджи с небольшим — до пары десятков — количеством постояльцев. Чаще всего такие заведения не обладают медицинской лицензией, но предлагают самые низкие цены.

Если говорить о ценовой политике, то на рынке есть предложения от полутора тысяч рублей в сутки до 20–30 тысяч рублей. В среднем сегменте содержание родственника обойдется в среднем от 2,5 до 5 тысяч. По нашим расчетам, это один из самых перспективных сегментов, несмотря на падение рубля и грядущее снижение платежеспособности населения.

Пансионаты для пожилых стали новой нишей для инвесторов

Факторы, влияющие на рост рынка

Первый фактор, который позитивно влияет на рост рынка услуг для престарелых, — усиление государственного контроля за отраслью.

Получить статус поставщика социальных услуг Росреестра с каждым годом становится все сложнее, но он обеспечивает большее доверие со стороны потенциальных клиентов: компании, входящие в реестр, постоянно проверяются государственными организациями, то есть качество услуг гарантируется не только бизнесом, но и государством. Таким образом на рынке формируются стандарты качества.

Второй фактор — набирающая популярность программа активного долголетия. Впервые на уровне страны чиновники задумались об интересах и потребностях людей старшего возраста. И это привело к появлению третьего фактора, влияющего на рост рынка, — внимание к проблеме ухода за пожилыми людьми со стороны СМИ.

Кстати, надо отметить, что не в последнюю очередь отрасль обязана новому коронавирусу. Эпидемия, особенно опасная для лиц старшего возраста, заставила людей внимательнее относиться к этой части населения.

Во многих семьях задумались, как уберечь престарелых родственников от опасности, ведь не всегда есть возможность самоизоляции.

Хочется думать, что после эпидемии в обществе сохранится интерес к проблемам пожилых людей. Старость — естественное явление, и нет нужды табуировать эту тему.

Четвертый фактор — запрос инвесторов на новые возможности. Вложения капитала в новые рынки всегда связаны с высокими рисками, но и прибыль может быть значительная. Последние годы инвестиции чаще всего получали IT-технологии, но интерес к социальным проектам растет.

Мы видим, что во всех отраслях бюджеты получают социально значимые инициативы.

То есть рынок услуг для престарелых, решающий понятные и близкие многим проблемы, может быть интересен и самостоятельным инвесторам, и компаниям, рассматривающим социальный маркетинг как инструмент продвижения.

Пансионаты для пожилых стали новой нишей для инвесторов

Развитие рынка

Если посмотреть на зарубежный опыт, то, например, во Флориде (США) есть поселки, в которых в собственных домах живут граждане «золотого возраста»: инфраструктура таких населенных пунктов отвечает потребностям аудитории.

В Европе в заведениях класса люкс дееспособные старики могут самостоятельно обставить свою квартиру, расположенную в здании пансионата, и пользоваться всеми его преимуществами, например медицинским обслуживанием.

В Голландии существует проект деревни, в которой для пожилых людей с ментальными расстройствами создан отдельный микромир: там своя валюта, терпеливый к проявлениям деменции персонал играет роль продавцов в магазине и т.д. 

Но в России мы если и придем к такому, то очень нескоро.

Уровень жизни населения не предполагает, что подобная деревня, инвестиции в которую, по самым предварительным расчетам, измеряются миллионами долларов, сможет стать рентабельным бизнесом.

Наш вектор развития — регионы и работа на сегмент среднего класса, который достаточно сознателен, чтобы обеспечивать престарелым родителям достойный уход.

  • Алена Афонина, исполнительный директор УК «Социальные системы»
  • Фотографии предоставлены сетью частных домов престарелых УКСС
  • Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»

Пансионаты для пожилых — это риски и рентабельность до 30%

В 2017-м в Петербурге не откроют ни одного качественного пансионата для пожилых людей, построенного на частные инвестиции. Но за счет приспособления баз отдыха, санаториев и коттеджей предложение вырастет на 10%.

О перспективах и рисках инвестиций в недвижимость для пожилых рассуждает заместитель исполнительного директора НПФ «Благосостояние» Наталья Курачева.

– Вы одни из первых взялись за изучение этого рынка.

Можете оценить его в цифрах?

– По данным нашего исследования, в каждой третьей российской семье есть пожилые родственники, требующие ухода. В 94% случаев семья ухаживает за близкими самостоятельно. При этом каждая десятая уже сейчас готова воспользоваться услугами частного пансионата. Это дает нам представление о спросе.

При этом стоит учесть, что доля пожилого населения увеличивается во всех странах Европы. Россия — не исключение. И например, в Петербурге и Ленобласти к 2030 году пожилых будет на 500 000 человек больше, чем сейчас. Теперь о предложении.

В государственных стационарах Петербурга и Ленинградской области насчитывается 8000 мест (для пожилых и инвалидов вместе). Частный сектор — это около 100 объектов общей вместимостью 3100 мест.

Сейчас, когда введены в эксплуатацию пансионат «Спутник» в Комарово, рассчитанный на 60 человек, и пансионат «Курортный» в Песочном на 180 мест, доля качественных вариантов составляет 37%. Оставшиеся 63% — это неформатное предложение.

– Что это означает применительно к недвижимости для пожилых?

– Качественное предложение — это специализированные объекты и уровень ухода, который превосходит государственные стандарты. Неформатные варианты появляются, когда предприниматель, увидев незанятую нишу, находит пустующие коттеджи где-нибудь в Ленинградской области.

Неликвидной загородной недвижимости, которую владельцы строили, рассчитывая когда-нибудь продать, на рынке не так уж мало. Собственники готовы отдавать ее в аренду, добавляя к коммунальным платежам символическую ставку. Вот такие дома и оборудуют под мини-пансионаты для престарелых.

И если предприниматель научился это делать, он ищет другие подобные объекты, расширяя бизнес.

– Вы оцениваете среднюю заполняемость пансионатов в Петербурге и Ленобласти на уровне 72–75%. Этого достаточно для окупаемости инвестиций?

– Понятно, что экономика у качественного и неформатного проектов разная. Приспособление коттеджа не требует больших капитальных затрат, а аренда занимает минимальную долю в текущих расходах оператора. И заполняемость на 70% позволяет работать с рентабельностью на уровне 30%.

Читайте также:  Правительство хочет отменить льготы для владельцев электроплит

Если удалось построить сеть из объектов в разных районах и диверсифицировать услуги, можно добиться и более высокой загрузки. Кому-то требуется постоянный уход за лежачим родственником по 2000 рублей в сутки, а кому-то нужна интенсивная медицинская реабилитация после инсульта. Это значительно дороже, но и продолжается намного меньше.

Если же вы построили качественный объект с нуля и вам не удалось получить от города участок с подключениями на льготных условиях, вам придется окупать значительно большие затраты. Один из способов — войти в государственный реестр поставщиков социальных услуг согласно закону 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан в РФ».

Закон гарантирует частичную компенсацию стоимости пребывания в стационаре. Тем самым государство увеличивает платежеспособный спрос, расширяет вашу потенциальную клиентскую базу и дает возможность работать по относительно высокому тарифу: 60 000–70 000 рублей за пребывание одного человека в месяц. Это соответствует средним ценам на рынке качественного ухода.

В среднем, потому что цена сильно зависит от качества размещения, класса ухода (за лежачих и дементных постояльцев платят больше) и его продолжительности. Сейчас в реестр поставщиков входит не более 16% всех операторов, работающих в Петербурге и области.

– А сколько их всего? И каков объем этого рынка?

– По нашим подсчетам, в двух регионах работают 64 оператора. Их совокупную выручку в 2016 году мы бы оценили в 1,05–1,25 млрд рублей. Это мелкий или средний бизнес. Примерно 70% компаний управляют всего одним объектом, а сети включают 5–9 домов для пожилых. Средняя выручка одной фирмы составляет 10–12 млн рублей в год.

– Если государство поддерживает спрос и у бизнеса высокая рентабельность, что мешает укрупнению игроков и приходу на этот рынок более серьезных инвестиций?

– Риски. Мелкие операторы работают по договорам аренды на 11 месяцев. Делая ремонт, привозя людей, они рискуют тем, что на следующий год у собственника коттеджа изменятся планы. Операторов, готовых строить качественные специализированные объекты, волнуют риски спроса.

Каким он окажется, если государство перестанет его поддерживать? Кроме того, выплата компенсаций за содержание пожилых людей в частных пансионатах идет из регионального бюджета, который планируется на три года вперед, но утверждается на год. И никто не может гарантировать, что в следующем году эту статью не урежут.

А если человек решился на трудный шаг и перешел в стационар, он должен иметь возможность прожить в нем и три года, и двадцать лет. Инвесторы хотят понимать объем финансирования, доходность объекта, размер арендной ставки на несколько лет вперед и кто будет оператором, который сможет обеспечить возврат вложений.

Игроков, которые работали бы на рынке достаточно долго, имели прочное финансовое состояние, сейчас нет, рынок совсем новый. Ориентироваться на то, что происходит с коттеджами, крупный институциональный инвестор не может, это неприменимая в его случае модель бизнеса. Такой рынок сегодня существует, а завтра — неизвестно.

При этом инвесторам не хватает маркетинговых исследований: частных мало, а государство их не проводит.

– Концессия или ГЧП могли бы тут помочь?

– Закон о концессионных соглашениях раньше не распространялся на социальную инфраструктуру, сейчас его можно использовать. С прошлого года ГЧП (в разных вариантах, вплоть до контракта жизненного цикла) тоже можно использовать.

Безусловно, такая схема может дать инвестору надежду на получение хотя бы минимальной доходности, на будущий выкуп объекта. Кроме того, для таких проектов государство может выделить землю и обеспечить сопровождение. Однако пока власти в лучшем случае просят показать готовый проект и обещают подумать о ГЧП.

Но проект, во‑первых, требует затрат, во‑вторых, должен быть привязан к конкретному участку.

В транспортной сфере проектную документацию заказывает государство. Может быть, ему стоит заказать проект пансионата для пожилых. Потому что с выделением участков оно не спешит.

В 2014 году проблемам пожилых было посвящено заседание президиума Госсовета.

В списке поручений, выданных президентом, было и такое: правительству совместно с Фондом РЖС проработать вопрос о безвозмездном выделении участков под строительство стационаров для пожилых. Но формальная работа не дала практического результата.

– А негосударственным пенсионным фондам такие инвестиции не интересны? Во всем мире НПФ — основной институциональный инвестор. А здесь речь о недвижимости для пожилых.

– Да, в Голландии, например, есть нормы, обязывающие пенсионные фонды инвестировать в недвижимость, связанную с медициной и социальными услугами. У нас такого нет.

Мы связаны, во‑первых, нормативами, которые позволяют вкладывать в объекты недвижимости или в ЗПИФы только пенсионные резервы, но не накопления по обязательному пенсионному страхованию. А во‑вторых, настороженным отношением ЦБ к форме ЗПИФа недвижимости.

Хотя, на мой взгляд, паевые фонды контролируются лучше, чем акционерные общества: есть управляющая компания, есть собрание пайщиков, спецдепозитарий. В-третьих, у нас тоже нет гарантии платежеспособного спроса.

В странах, сопоставимых с нашей по численности населения: в Германии, Японии, — проблему оплаченного ухода в старости решают через обязательное страхование на случай долгосрочного ухода. У нас есть пенсионное страхование, социальное и система ОМС.

Небольшие отчисления на уход, которые работодатель и работник разделили бы пополам, решили бы проблему. Необходимость долгосрочного ухода в старости, как и возникновение деменции, никто не прогнозирует, это вполне страховой случай. Стоило бы на государственном уровне поощрять хотя бы добровольное страхование, а страховщикам — разрабатывать и продвигать такие продукты.

– Получается, что мы все время обсуждаем финансовую модель пансионата или стационара. Но недвижимость для пожилых ведь более разнообразна.

– Это может быть жилье, куда человек переезжает в поисках близкого по возрасту и образу жизни окружения, продав или сдав в аренду прежнюю квартиру. С доходными домами у нас пока дело не пошло. Но речь может идти об обычной жилой недвижимости, которая, с точки зрения бизнеса, работает, как любая другая.

Спрос на нее труднее измерить, но любой девелопер может посчитать, сколько у него клиентов с пожилыми родителями, которые рано или поздно захотят переехать поближе к детям. Такой прогноз стоит сделать в любом большом проекте. И для начала спроектировать один подъезд, добавив дополнительные помещения общего пользования, соответствующие планировки и пр.

В Европе, кстати, не пытаются изолировать пожилых людей от общества. Дома для них строят внутри обычной жилой застройки, они вписаны в среду, их не обносят заборами, при них вполне может открыться ресторан или каток. Пожилых включают в местное сообщество, то, что называется community.

Они могут вести разнообразную жизнь: посещать кино, клубы, заниматься волонтерством. В наших девелоперских проектах социальная составляющая ориентирована чаще на детей и молодежь. Другой полюс — пансионаты для страдающих деменцией, которые должны быть под наблюдением 24 часа в сутки. Они не могут проживать в домах для престарелых общего типа.

Государство направляет таких людей в психоневрологические интернаты. Но лучшим выходом были бы специально спроектированные частные дома. С планировочными решениями, которые позволяют много двигаться, не упираясь в тупики, с возможностями для разнообразных занятий и общения, со специалистами по социализации людей с деменцией.

Ведь ее развитие очень сильно зависит от условий, в которых человек живет. А у нас все время говорят только о предоставлении услуг (койка, питание, лекарства по графику), а не о сохранении качества жизни.

Будущее же — за мультиформатными центрами для пожилых, где сочетаются разные схемы проживания и ухода, разные способы оплаты.

Для них нужны более современные стандарты, широкий рынок операторов, саморегулирование в этой отрасли, определенная стратегия государства, поддержанная согласованной позицией экспертов и общества.

Но строить правильные объекты и обеспечивать уход, ориентированный на качество жизни, уже выгоднее, чем то, что делается сейчас и в государственном, и в частном секторе.

Источник: nsp.ru

Возврат к списку

ОБРАТНАЯ СВЯЗЬ +7 (812) 334-65-95 +7 (495) 234-04-00 12+ Пансионаты для пожилых стали новой нишей для инвесторов

Пансионаты для пожилых – новый формат для инвестиций — CRE

Экспертный анализ

В условиях стагнации девелоперы ищут новые форматы коммерческой недвижимости, которые не испытывают проблем, характерных для более развитых и насыщенных сегментов.

Одной из неосвоенных ниш остается сектор домов для престарелых.

В условиях стагнации девелоперы ищут новые форматы коммерческой недвижимости, которые не испытывают проблем, характерных для более развитых и насыщенных сегментов.

Одной из неосвоенных ниш остается сектор домов для престарелых, в том числе пансионатов, где пожилым клиентам будет организован ежедневный досуг и оказан необходимый медицинский уход.

Согласно результатам исследования, проведенного московским департаментом консалтинга NAI Becar, сегмент домов для пожилых людей набирает обороты.

До последнего момента этот сегмент оставался «terraincognita», как в силу особенностей менталитета, так и отсутствия достаточного количества потенциальных клиентов, готовых оплачивать проживание престарелых родственников.

Читайте также:  7 новостроек Москвы рядом с катками и лыжными трассами

По мере роста возрастной аудитории и расширения прослойки людей с уровнем дохода выше среднего данный сегмент стал более интересен профессиональным игрокам рынка недвижимости.

«Сегодня на этом рынке действует около 10 сетей с предложением размещения более чем в 50 объектах, преимущественно в Московской области, — отмечает директор департамента консалтинга NAI BecarАнна Данченок. — Общая численность номерного фонда — 2,5 тыс. мест».

Стандартный вариант проживания предполагает полный пансион в 1-4-х местном номере с 5-ти разовым питанием, ежедневным медицинским наблюдением и анимацией. В оснащение стандартного номера входит душ, санузел, холодильник, телевизор. Дополнительно может оплачиваться лечение. Стоимость проживания варьируется от количества проживающих в номере, пола и возраста постояльца, а также его состояния и составляет порядка 1 500 руб./сутки при долгосрочном контракте. 

В последнее время также было заявлено о реализации проектов совокупным объемом более 30 млрд руб. В число инвесторов входят как частные компании, так и квазигосударственные компании и ГЧП. 

Экономика вопроса

В среднем для организации одного объекта требуется земельный участок порядка 2-3 га. Средняя площадь объекта составит от 5 000 до 8 000 кв. м.  Размер инвестиций в новое строительство начинается от 100 000 руб./кв. м, однако реконструкция существующего объекта, в зависимости от его состояния, может оказаться дешевле.

Для организации дома престарелых подходят, например, соц. объекты советской постройки — пансионаты и лагеря. Многие из них «камнем» осели на балансе госкорпораций, требуя постоянных расходов на поддержание.

Поэтому пансионаты все чаще фигурируют в составе продаваемого имущества таких компаний, как, например, Мосэнерго, ВТБ Северо-Запад,  фонд РЖС и многих других.

Однако стоит отметить, что не все объекты могут быть приведены в соответствие с требованиями сетевого оператора.

По словам Анны Данченок, основным источником дохода является оплата размещения, которая для Московской области составляет около 45 000 руб. или 1 500 руб./сутки.

Средняя площадь комнаты составит порядка 20-25 кв. м. При номерном фонде на уровне 120 юнитов выручка составит, по консервативным оценкам, около 50 млн в год.

Окупаемость объекта может составить от 7-8 лет в зависимости от размера первоначальных инвестиций.

Зарубежный опыт

Сегодня только в США действует более 50 крупных сетей, специализирующихся на предоставлении  услуг проживания и ухода для лиц пожилого возраста. На долю этих сетей приходится около 400 тыс. мест.

Основные требования к расположению центра для престарелых — крупный город или города-спутники с хорошо развитой инфраструктурой (транспортная доступность, медицинские центры, поликлиники в непосредственной близости).

Основную долю номерного фонда составляют одноместные номера (около 80%) с площадью номера в диапазоне от 18 до 30 кв. м. Стоимость проживания в среднем начинается от 3 000 долл./мес.

и существенно зависит от типа и состава необходимых услуг. В эту стоимость входят уборка, питание, оплата коммунальных услуг.

Доходность домов для престарелых в Европе и США, где этот вид бизнеса существует уже несколько десятилетий,  составляет от 7% до 15%, при средней загрузке около 90%. 

Выводы

В текущих условиях сегмент домов для пожилых людей набирает обороты, однако в первую очередь в формате недвижимости гостиничного типа. В то же время на западе данный тип инвестиций доступен и для частных инвесторов, которые приобретают юниты в розницу.

В подавляющем числе проектов в России государство является одним из участников, в то время как частный сегмент только начинает развиваться.

В ближайшие годы ожидается как увеличение числа сетей и объемов номерного фонда, так и роста объемов частных инвестиций со стороны крупных компаний (а в долгосрочной перспективе и индивидуальных инвесторов).

Дом престарелых как бизнес-проект: как заработать на уходе за пожилыми с помощью государства

Население Земли стареет. В 2018-м впервые в истории число людей на планете в возрасте 65 лет и старше превысило число детей в возрасте до пяти лет.

Согласно отчету ООН «Мировые демографические перспективы: пересмотренное издание 2019 года», к 2050 году каждый шестой человек в мире будет старше 65 (16% населения), в то время как в 2019-м в этом возрасте — лишь каждый 11-й (9%).

Даже более стремительно стареть будет Европа — там к 2050-му на категорию «от 65 и старше» придется четверть населения. Более узкая демографическая группа «от 80 и старше» в ближайшие три десятилетия расширится втрое по всему миру — со 143 млн в 2019-м до 426 млн в 2050-м.

Количество россиян старше трудоспособного возраста (женщины старше 55, мужчины старше 60 лет) уже сегодня вплотную приблизилось к 25% и, согласно среднему демографическому прогнозу Росстата, достигнет 27% к 2025-му — речь идет более чем о 40 млн человек.

Помимо сухой статистики важно, как рост числа пожилых влияет на жизни людей.

Многие даже не представляют, как часто среднестатистическая семья в России сталкивается с выбором — кто будет ухаживать за пожилым родственником и кого нанять, чтобы присматривать за родным человеком, который не может сам себя обслуживать и нуждается в постоянной медицинской поддержке без стационарного размещения. Постепенно растет востребованность социальных учреждений и частных помощников, которые готовы ухаживать за пожилыми.

Однако заработать на рынке помощи старшему поколению непросто — не все потенциальные потребители услуги могут себе это позволить. Людям обычно проще и иногда дешевле найти сиделку.

Мне на практике повезло участвовать в структурировании трех разных проектов по строительству и эксплуатации пансионов для пожилых людей.

В 2012-м в составе компании Senior Group мы рассматривали концессию с Московской областью на пансион для пожилых с объемом инвестиций 365 млн рублей (в 2017-м проект в Малаховке был запущен через механизм инвестиционного договора). В 2015-м в составе ГК «Глубина» разрабатывалось типовое решение по пансионам для пожилых и велись переговоры с регионами.

Наконец, в 2017-м было подготовлено концессионное соглашение сети гериатрических центров «Опека» о строительстве центра в Репино (Санкт-Петербург) на 275 мест площадью 7000 кв. м — сумма инвестиций в проект составит 900 млн рублей.

В каждом проекте команда сталкивалась с одной и той же проблемой — маркетинговые исследования по потребностям рынка России неточны или их просто нет. Причина — в особенностях менталитета: потребность в помощи есть, но признаться в этом многим стыдно.

Сегодня в России действует основной пакет законов, которые регулируют сферу заботы о пожилых людях. В него входят:

  1. Федеральный закон от 28.12.13 № 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан в РФ»;

Пенсионная реформа: Кто и как строит в России частные дома престарелых

В основном жители домов престарелых — пожилые люди, которые не могут сами за собой ухаживать. Они либо не способны самостоятельно передвигаться, либо страдают от психических заболеваний. В пансионатах им обеспечивают круглосуточный уход, моют, кормят, следят за приёмом таблеток, выводят на прогулку, развлекают.

Первый частный дом престарелых появился в Москве ещё в 1992 году, но до конца нулевых особенного спроса на услуги таких заведений не было. Он появился к началу 10-х, когда состарились родители тех, кто успел заработать неплохие деньги в новой России.

Новые игроки на этом рынке сразу предложили уровень сервиса, несравнимый с государственными учреждениями (коттеджные дома, специальные кровати, круглосуточные сиделки).

У «Близких людей» 40 сотрудников, почти все — медсёстры из регионов, которые 50 дней работают, а потом 10 отдыхают. Постояльцы в основном заняты прогулками и медицинскими процедурами. Всего у «Близких людей» около 120 мест.

Стоимость проживания — от 45 000 до 50 000 рублей в месяц в зависимости от состояния постояльца. Это средний или эконом-класс пансионатов. В прошлом году выручка компании составила 20 млн рублей, прибыль — 5 млн рублей.

В этом году ожидается почти двукратный рост за счёт большего заполнения второго и третьего пансионатов.

Через пять месяцев после открытия первая территория пансионата была заполнена на 90%. Вскоре Ильина отошла от оперативного контроля за работой Sky-Fish и арендовала второй участок с тремя домами в Воронове и третий с одним домом в Лучинском. Вторая и третья территории заполнялись дольше.

В какой-то момент Ильина даже хотела отказаться от третьего участка, но тут к ней приехала пара на новой машине Mazda, хорошо одетые, женщина — в дорогих украшениях. Они привезли бабушку, которая не мылась целый год. Жила она одна, дети раз в неделю закидывали ей еду и не особо заботились о её состоянии.

На вопрос, почему не отдали её в пансионат раньше, ответили: «А мы не могли её здесь содержать».

Читайте также:  Прогноз: в петербурге в 2021 году на 7% подорожает аренда в тц

Ильина сильно разозлилась. Она заставила пару два часа наблюдать, как она сама и сотрудники пансионата отмывали их родственницу. Бабушка счастливо прожила в доме ещё полтора года, а Ильина решила не отказываться от новой территории, чтобы помочь большему количеству людей.

За пять лет у «Близких людей», по словам Ильиной, было всего четыре конфликта с клиентами. Одной женщине показалось, что её маму выводили гулять одетой не по погоде.

К постояльцу из южной республики регулярно приезжали гости после отбоя. Когда Ильина это запретила, его забрали. Третья бабушка за полгода дважды упала.

А четвёртые обвинили пансионат в ухудшении состояния проживающей 89-летней женщины.

Ильина сама контролирует работу всех трёх домов, знает всех своих постояльцев по имени-отчеству, устраивает еженедельную проверку персонала, оценивая всё, включая состояние пальцев на ногах.

Она сама принимает новых постояльцев и регулярно встречается с их родственниками.

Ильина хотела бы расширять свою сеть, но не может найти менеджера, которому готова доверить управление пансионатами, поэтому пока рост «Близких людей» приостановлен.

Массивные ворота, кирпичный забор, вдоль него — ёлки, кустики, чуть поодаль — автобусная остановка с лавочкой для двоих. В 9 утра сюда часто выходят постояльцы пансионата для пожилых сети Senior Group.

Больным Альцгеймером или деменцией иногда кажется, что они всё ещё работают, а потому необходимо дождаться автобуса, который доставит их на рабочее место. Естественно, никакой автобус не приходит.

Но минут через 20 ожидания пожилые уже забывают, что куда-то торопились, и спокойно возвращаются в корпусы пансионата.

Алексей Сиднев, владелец сети Senior Group, подсмотрел эту фишку в Великобритании. Он задумал перенести в Россию европейский опыт пансионатов для пожилых чуть ли не в детстве. Ему с классом устроили экскурсию в дом престарелых на 15-й Парковой улице в Москве. Ту поездку Сиднев запомнил на всю жизнь. «Было ощущение, что это последний путь, там нет жизни», — вспоминает предприниматель.

«Одна из главных сложностей — это недоверие рынка». Что учесть, открывая пансионат для престарелых | Rusbase

По данным ООН, к 2050 году 16% населения земли будет старше 65 лет. И это ставит перед обществом два важных вопроса: как создать условия для активного долголетия и что делать с той частью стариков, которые уже не могут позаботиться о себе.

  • Следовательно, заведения можно условно поделить на две большие группы: те, которые работают с ментально сохранными пожилыми людьми и помогают им поддерживать здоровье (центры активного долголетия и восстановительно-реабилитационные центры) и пансионаты для престарелых.
  • По нашим данным, 80% аудитории в пансионатах — это люди со второй-третьей стадии деменции, болезнью Альцгеймера или с таким состоянием физического здоровья, которое требует постоянного медицинского обслуживания.
  • В зависимости от выбранной целевой аудитории, подыскивается помещение, продумывается комплекс услуг, набирается персонал.

Есть и третья группа, которая постепенно теряет свою актуальность с появлением на рынке первых двух. Это пансионаты коттеджного типа, которые направлены только на уход и наблюдение за постояльцами, без оказания какой-либо медицинской помощи.

Размер инвестиций придется рассчитывать под конкретный проект — готовых рецептов тут нет. В зависимости от региона, величины арендной ставки, состояния помещения, наличия или отсутствия в нем доступной среды необходимое количество средств будет варьироваться. 

В среднем для открытия центра вместимостью 120 человек нужно около 4,5 млн рублей. Окупаемость составит примерно 14 месяцев.

Спектр услуг

Второй вопрос, который должен задать себе предприниматель: какой спектр услуг он хочет оказывать. Реабилитационно-восстановительные центры и центры активного долголетия предполагают комплекс медицинских услуг.

  1. Но и они могут быть представлены по-разному: от консультаций врачей-геронтологов, работы психологов и минимальной поддержки сестринского персонала (сделать уколы по назначению) до комплексной диагностики и разработки индивидуального плана оздоровительных мер.
  2. Shutterstock / Rido

В пансионатах коттеджного типа обязательно есть сиделки, иногда — медсестры, которые выполняют назначения врача, но не всегда есть доктора. В таком случае в критической ситуации вызывается скорая, а за состоянием здоровья пациентов следят приглашенные родственниками специалисты. 

Пансионаты без оказания медицинских услуг стоят дешевле, на них есть определенный спрос. Но заведения с включенным в спектр услуг медицинским обслуживанием ценятся выше и доверия к ним со стороны потребителей больше.

Оформление документов

Рынок услуг для пожилых людей в России находится на стадии формирования. Он еще «дикий», ему не хватает урегулированности и общих стандартов. Поэтому пока предприниматели оформляют дома престарелых кто во что горазд. 

Есть такие, кто регистрирует ИП, снимает коттедж в поселке и селит там 5–6 постояльцев, находящихся под присмотром пары сиделок и администратора. Но времена такой кустарщины уходят в прошлое.

На рынке появляются конкурентоспособные по цене предложения от пансионатов и центров, которые оформили не только медицинскую лицензию, но и встали в реестр поставщиков социальных услуг.

И то, и другое требует времени (чтобы попасть в реестр может потребоваться до полугода) и расходов, но для клиентов это — гарантия качества, надежности и прозрачности с точки зрения юридических отношений. 

Размещая родственника в заведении, которое курирует государство, можно не опасаться ни за качество обслуживания (все стандартизировано), ни за имущество пожилого человека. 

Территория, здание, интерьер

Можно искать инвесторов и строить помещение под свои запросы, можно арендовать недвижимость. В любом случае, существует ряд требований к расположению реабилитационно-восстановительных центров, центров активного долголетия и пансионатов для престарелых.

Наиболее важные из них — это размещение на территории жилой застройки за пределами санитарно-защитных зон организаций и на расстояниях, обеспечивающих нормативные уровни физических факторов и загрязнения атмосферного воздуха, а также обеспечение нормативов по естественному освещению, уровню шума и т.д.

  • На территории организации социального обслуживания обязательно выделяются и благоустраиваются зоны для отдыха и хозяйственно-бытовой деятельности, физкультурно-оздоровительных занятий.
  • В прогулочной зоне размещаются скамейки в достаточном количестве, урны; покрытие на дорожках должно быть безопасным — никакого асфальта с ямами.
  • Shutterstock / fongbeerredhot

В здании обязательны лестницы с пандусами, перила, хорошее освещение — все составляющие доступной среды.По нормативам, в палатах на каждого человека должно приходиться не менее пяти квадратных метров. 

Отдельное внимание придется уделить кухне. Как правило, в пансионатах и центрах предпочитают не готовить самостоятельно, а только разогревать то, что готовят на промышленных кулинарных производствах.

Однако если концепция предполагает наличие своей кухни, то нужно учесть все требования Роспотребнадзора, включая определенный набор помещений, требования к выбору поставщика продуктов, хранению, маркировке, бракеражу.  

Есть требования и непосредственно к самому меню, которое должно быть разработано специалистом по диетпитанию непосредственно для пожилых людей и учитывать особенности состояния их здоровья (например, для постояльцев с диабетом меню разрабатывается отдельно).

Персонал

При кажущемся обилии резюме медсестер, сиделок и врачей, найти подходящий персонал для пансионатов очень сложно. Из десяти кандидатов, прошедших первоначальный отбор, остается только один сотрудник. И то не всегда.

Проблема в том, что работа с пожилыми людьми довольно специфична: кроме профессиональных навыков нужны высокая стрессоустойчивость, врожденная доброжелательность, терпимость к возрастным изменениям в поведении и умение сохранять ровное хорошее настроение в достаточно тяжелой атмосфере, если мы говорим о пансионатах, которые специализируется на пожилых с ментальными и физическими болезнями.

Соискатели, прошедшие отбор, обязательно отправляются на обучение. В нашей компании за год на дополнительное образование сотрудников тратится порядка 400 тысяч рублей, и это при условии, что внутри компании есть своя школа управляющих, медсестер и сиделок. Все эти расходы тоже нужно учитывать, обдумывая размер инвестиций. 

Пожалуй, одна из главных сложностей, с которой придется столкнуться предпринимателю, задумавшему открыть пансионат для престарелых, — это недоверие рынка. Да, восприятие таких заведений у людей меняется, но медленнее, чем хотелось бы. На это нужно время.

Как получить максимум

  • Определитесь с тем спектром услуг, которые будет оказывать ваше заведение. Чем больше услуг — тем больше документов и средств для старта. И помните, что самое дешевое предложение не обязательно будет самым востребованным.
  • Изучите всю необходимую документацию. Рынок услуг для пожилых людей с каждым годом будет регулироваться все сильнее, поэтому у проекта с огрехами по нормативам больше шансов прогореть. 
  • Подберите правильное помещение и создайте доступную среду. Больше половины успеха зависит от быта заведения. Комфорт для пожилых клиентов — ключевое понятие.
  • Работайте с персоналом: от ваших сотрудников зависит атмосфера в пансионате или центре. Постоянное обучение для медсестер и сиделок поможет удержать высокое качество обслуживания. А психологическая поддержка не даст им «перегореть» на работе.

Фото на обложке: Shutterstock / oneinchpunch

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *