Запретительные мероприятия из-за пандемии коронавируса в России подходят к концу и теперь остро встает проблема пересмотра параметров заключенных (да и еще и незаключенных) договоров в строительстве.
Формально строить опять разрешили, хотя еще сохраняется большое количество иных ограничений, которые продолжают влиять на ход производственных процессов.
Кажется очевидным, что введенные ограничения относятся к форс-мажорным обстоятельствам и действие этих ограничений напрямую приводит к объективному увеличению сроков и стоимости строительства. Тема изменения стоимости работ по контрактам – это отдельная большая тема и рассмотрена она будет отдельно. Здесь же речь пойдет о сроках строительства.
Опять же кажется очевидным, что сроки по строительным контрактам нужно продлить без каких-либо санкций в сторону стороны, которая уже нарушила или нарушит в будущем свои обязательства по срокам из-за действия запретов и ограничений. Но, как показывают сейчас первые кейсы, это совсем не является очевидным. Ясно обозначились три подхода к оценке влияния произошедшего на сроки строительства:
- Никакого существенного влияния нет, и никто не имеет права на продление сроков исполнения своих обязательств. Обсуждение и решение только в суде.
- Возможно влияние имеется, но сторона, требующая увеличения сроков, должна убедительно доказать, что негативное влияние было, что есть причинно-следственная связь между негативным влиянием и задержкой сроков, что требуемые новые сроки являются объективно необходимыми и никак не связаны с проблемами, возникшими до наступления ограничительных мероприятий. Обсуждение идет путем переговоров, но решение в большей части случаев нужно получить в суде.
- Влияние имеется, совместными усилиями сторон необходимо спланировать продолжение работ, оценить объективные сроки завершения и предусмотреть соответствующие взаимные мероприятия. Совместность поисков решений не исключает подготовку объективных обоснований новых параметров проектов. Обсуждение идет путем переговоров, решение принимается на основе взаимного согласия.
При всей кажущейся нелепости первого подхода его сторонники имеют достаточно серьезные аргументы в защиту своей позиции, подтвержденные Верховным судом РФ в своем обзоре от 21 апреля 2020 г., а именно:
- При отсутствии иных оснований для освобождения от ответственности за неисполнение обязательства (статья 401 ГК РФ) установление нерабочих дней основанием для переноса срока исполнения обязательства исходя из положений ст. 193 ГК РФ не является.
- Невозможность поставщиков/субподрядчиков исполнить свои обязательства не относится к обстоятельствам форс-мажора в отношениях Заказчик-Подрядчик (ст. 401 ГК РФ). Даже, если эта невозможность возникла из-за обстоятельств форс-мажор на стороне поставщиков/субподрядчиков Заказчика/Подрядчика.
- Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, т.е. одной из характеристик обстоятельств непреодолимой силы (наряду с чрезвычайностью и непредотвратимостью) является ее относительный характер.
Плюс во многих договорах вообще отсутствуют условия форс-мажора или описаны они очень формально и в общих чертах. Ну и справку от ТПП о наличии форс-мажора, как показала нынешняя практика, получить совсем не просто – по значительному количеству договоров заявители уже получили отказы.
Также по государственным контрактам увеличение сроков, особенно большее, чем действовали ограничения, является особо сложной задачей.
В таких условиях придется идти в суд с требованием об изменении условий договора, но, помимо вышеприведенных оснований для отказа в таких требованиях, может возникнуть ситуация, когда суды будут подходить строго формально к оценке заявляемых требований и отказывать в них в связи с тем, что заявители будут ссылаться на ограничения, которые к ним формально не имели никакого отношения. Ведь уже немало сломано копий юристами всех уровней о то, что вводимые ограничительные меры не имели и не имеют под собой законных оснований.
И получится цугцванг: государство жестко требовало исполнения вводимых незаконных по некоторым мнениям ограничений и они, эти ограничения, реально были, а суды не будут принимать это во внимание, отказывая заявителям в требованиях об увеличении сроков исполнения обязательств, указывая, что заявители ссылаются на незаконные ограничения. Т.е. возникнет 2 плоскости правовой реальности, которые никак не будут пересекаться.
При и втором и третьем подходах предстоит определить следующее:
- Какие были препятствия, которые напрямую повлияли на срок завершения работ.
- Как долго действовали препятствия, которые напрямую повлияли на срок завершения работ.
- Какие работы нельзя было выполнять, а какие – можно.
- Существуют ли работы, просрочка по которым возникла до наступления препятствующих обстоятельств.
- На какой объективный срок необходимо продлить выполнение работ.
Последний вопрос вызывает самые большие сложности.
Как известно запрет на проведение строительных работ действовал 29 дней. Так вот большинство Заказчиков согласны на увеличение сроков строительства только на эти 29 дней. Подрядчики же в большинстве своем требуют не менее 3-х месяцев.
Здесь следует иметь в виду, что увеличение сроков выполнения строительных работ из-за возникающих препятствий практически никогда не равно срокам действия этих препятствий. При этом срок увеличения может быть и больше, и меньше.
Например, до окончания работ оставалось пять дней. Препятствия для исполнения действовали 29 дней. Вполне логично ожидать, что после окончания препятствий обязательство будет исполнено ранее, чем 29 дней. И наоборот. Если до окончания обязательств оставалось 100 дней, то при сроке действия препятствий в 29 дней, увеличение может составить и 150 и более дней.
По нашей оценке, увеличение реальных сроков будет очень существенным. В первую очередь потому, что препятствия снимаются постепенно плюс действуют их последствия, которые тоже следует принимать во внимание.
Также остаются значительные ограничения, которые будут вносить свой вклад в сроки завершения работ, потому что сегодняшние условия осуществления строительных работ нельзя признать обычными.
Ну и безусловно предстоит опять развернуть производственные мощности, восстановить все производственные связи с субподрядчиками и поставщиками, многие из которых могут просто разориться, что потребует реконструкции системы.
Что же сейчас необходимо предпринимать? Если одна из сторон планирует увеличить срок (а чаще всего это будет Подрядчик), то необходимо подготовить соответствующее юридическое и экспертное обоснование. Плюс в большинстве случаев придется идти и продлевать сроки исполнения через суд, да еще через все инстанции.
Потому что это такая отечественная специфика – никто не хочет принимать ответственность за такие решения на себя и решение оставляют суду, прикрывая себя от претензий и руководства, и собственников, и правоохранительных органов.
За это время по многим контрактам сроки просто давно закончатся и возникнут новые правовые условия.
Результатом должно быть Заключение содержащее:
- исследование объективных обстоятельств и их влияние на ход реализации контрактов, освобождающих сторону от ответственности за нарушение договорных сроков строительства и дающих право на увеличение сроков строительства;
- расчет и обоснование новых сроков строительства.
Необходимо будет определить и доказать:
- наличие и продолжительность действия обстоятельств непреодолимой силы;
- наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств;
- непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;
- добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков;
- объективность, разумность и обоснованность новых сроков строительства.
И нужно иметь в виду, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учётом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).
- Для оценки перспектив и параметров возможного увеличения сроков строительства, подготовки таких обоснований, в том числе для суда, обращайтесь на нашу горячую линию:
- 7 (916) 632-92-86
- Старший партнер ASN Int. Group Сергей Захаров
15,8% сдающегося застройщиками жилья имеет перенос срока ввода на 12 месяцев и более — Новости ЕРЗ.РФ
- Опубликован аналитический обзор «Перенос сроков ввода жилья профессиональными застройщиками», подготовленный Институтом развития строительной отрасли.
- Переносы по введенным домам
В процессе исследования проанализированы данные по 1024 домам с жилыми единицами совокупной площадью квартир 7 млн м2, которые введены в эксплуатацию в III квартале 2017 года. Из них 903 многоквартирных дома, 112 домов блокированной застройки, 9 домов с апартаментами.
Средний размер переноса срока ввода объектов в эксплуатацию по введенным объектам составил 5,03 месяца. По сравнению со вторым кварталом указанный показатель улучшился на 0,9 мес (во II квартале средний размер переноса срока ввода составлял 5,9 мес).
Всего в III квартале 2017 года исследованные дома ввели 585 юридических лиц, объединенных в 531 группу компаний. 100 крупнейших групп компаний России в III квартале ввели в эксплуатацию 2,3 млн м² жилья, или 33,7% от общего объема ввода жилья профессиональными застройщиками.
Без переносов срока в III квартале сдано 41,5% жилья. С переносами в пределах 6 месяцев сдано 25,3%. Переносы от 6 до 12 мес. выявлены у 17,4% введенного жилья. Перерос срока сдачи жилья более года допущен в отношении 15,8% введенного жилья.
Структура переносов ввода жилья по сданному жилью в III квартале 2017 года
| Все группы компаний | Группы компаний ТОП‑100 | Группы компаний, не входящие в ТОП‑100 | ||||
| м² | % | м² | % | м² | % | |
| нет переносов | 2 886 073 | 41,5% | 858 138 | 36,6% | 2 027 935 | 44,0% |
| есть переносы, но не более 6 мес. | 1 760 658 | 25,3% | 608 802 | 26,0% | 1 151 856 | 25,0% |
| есть переносы, но не более 12 мес. | 1 208 181 | 17,4% | 435 639 | 18,6% | 772 542 | 16,8% |
| есть переносы более 12 мес. | 1 098 626 | 15,8% | 443 297 | 18,9% | 655 329 | 14,2% |
| Всего | 6 953 538 | 100,0% | 2 345 876 | 100,0% | 4 607 662 | 100,0% |
Переносы по текущему строительству
Исследовано положение дел с переносами сроков ввода жилья в отношении 14 787 строящихся домов, совокупной площадью квартир 119 млн м2.
Исследование показало ежеквартальное увеличение размера среднего срока переноса ввода жилья застройщиками. Так, во втором квартале этот показатель составлял 3 мес., в третьем 3,4 мес., на начало четвертого квартала уже 3,96 мес.
Следует отметить, что в расчете учитывались только переносы сроков по наступившим датам. Например, не учтены переносы срока ввода с IV квартала 2017 года на более поздний срок, т.к. IV квартал еще не завершился. На момент составления обзора такие переносы зафиксированы в отношении более 5,7 млн м2 строящегося жилья.
Не имеет переносов сроков ввода 75,7% строящегося жилья. Причем у ТОП-100 крупнейших компаний этот показатель еще лучше – 83,5%. У мелких и средних застройщиков без переноса сроков ввода строится 70,7% жилья.
Структура переносов ввода жилья по строящемуся жилью на декабрь 2017 года
| Все группы компаний | Группы компаний ТОП‑100 | Группы компаний, не входящие в ТОП‑100 | ||||
| м² | % | м² | % | м² | % | |
| нет переносов | 90 207 179 | 75,7% | 38 826 854 | 83,5% | 51 380 325 | 70,7% |
| есть переносы, но не более 6 мес. | 4 443 259 | 3,7% | 1 860 202 | 4,0% | 2 583 057 | 3,6% |
| есть переносы, но не более 12 мес. | 9 465 799 | 7,9% | 2 040 454 | 4,4% | 7 425 345 | 10,2% |
| есть переносы более 12 мес. | 14 998 999 | 12,6% | 3 756 554 | 8,1% | 11 242 445 | 15,5% |
| Всего | 119 115 236 | 100,0% | 46 484 064 | 100,0% | 72 631 172 | 100,0% |
Ситуация в регионах (исследованы Краснодарский край, Московская область, Москва, Санкт-Петербург)
Недавно портал ЕРЗ опубликовал интервью с вице-мэром г. Воронежа по градостроительной деятельности Артуром Кулешовым, который отметил, что перенос сроков ввода жилья власти считают одной из главных сегодняшних проблем.
«Причина проста: квартиры не распродаются, если у застройщика сегодня в новостройке есть, допустим, 100 квартир, и 50 из них нужно отдать дольщикам, то на остальные 50 он не может найти покупателей, — пояснил чиновник. — Вот застройщик и думает, что ему делать, как выходить из положения.
Если он введет наполовину проданный дом, то, соответственно, другая половина этого дома автоматически ляжет на него: коммунальные услуги, содержание и пр. Поэтому девелоперы, всячески минимизируя свои убытки, сегодня стараются переносить ввод домов.
Если ДДУ, подписанные ими с дольщиками, это позволяют, они переносят ввод дома на полгода или даже на больший срок», — заключил Кулешов.
Отметим, что Воронежская область по итогам исследования имеет одни из лучших показателей по переносу срока ввода жилья среди регионов России с большим объемом жилищного строительства. Например, по текущему строительству средний срок переносов ввода в этом субъекте РФ составляет всего 1,8 месяцев при среднем показателе по стране 4,0 месяца.
В другом крупном регионе, Краснодарском крае, вопросы переносов срока ввода жилья обсуждались на совещании, которое провел заместитель генерального прокурора РФ Андрей Кикоть.
По мнению надзорного ведомства, третья часть строящихся на Кубани жилых домов имеет существенное отставание от заявленных сроков сдачи — более 6 месяцев. Такие цифры тревожат прокуратуру, поскольку они свидетельствуют о возможном увеличении числа проблемных строек.
На совещании отмечалось, что в настоящий момент в крае уже расследуется 47 уголовных дел против застройщиков, более двух десятков предпринимателей арестованы, потерпевшими признаны 4,7 тыс. человек, ущерб дольщикам достиг 7 млрд руб.
В «черный» список надзорного ведомства попали 234 объекта, в которые вложили деньги около 20 тыс. человек.
В опубликованном аналитическом обзоре «Перенос сроков ввода жилья профессиональными застройщиками» представлена подробная информация о состоянии дел в Краснодарском крае. По сданному в III квартале жилью перенос сроков ввода отмечен у 67% введенного жилья, из них у 28,9% срок ввода перенесен на 6 месяцев и более. Как видно, эта цифра почти совпала с данными прокуратуры.
Структура переносов ввода жилья по сданному жилью в III квартале 2017 года в Краснодарском крае
| Все группы компаний | Группы компаний ТОП‑20 | Группы компаний, не входящие в ТОП‑20 | ||||
| м² | % | % | м² | % | ||
| нет переносов | 157 689 | 32,9% | 117 430 | 60,0% | 40 259 | 14,2% |
| есть переносы, но не более 6 мес. | 182 529 | 38,1% | 60 265 | 30,8% | 122 264 | 43,2% |
| есть переносы, но не более 12 мес. | 88 946 | 18,6% | 13 953 | 7,1% | 74 993 | 26,5% |
| есть переносы более 12 мес. | 49 537 | 10,3% | 4 056 | 2,1% | 45 481 | 16,1% |
| Всего | 478 701 | 100,0% | 195 704 | 100,0% | 282 997 | 100,0% |
Справедливости ради следует констатировать, что на фоне других регионов-лидеров в сфере жилищного строительства (об этом ниже) ситуация с просрочкой ввода жилья на Кубани далеко не самая худшая. Средний перенос срока по вводу жилья в III квартале здесь составил 3,9 месяца (по России — 5,0), по текущему строительству — 3,6 месяца (по России — 4,0).
Застройщиков не будут штрафовать за срыв сроков на фоне коронавируса :: Общество :: РБК
Власти отменили до конца 2020 года штрафы для застройщиков за срыв сроков по договорам. Такая мера позволит снизить финансовую нагрузку как на застройщиков, так и на участников долевого строительства, отметили в Минстрое
Сергей Мальгавко / ТАСС
Правительство одобрило предложенные Минстроем антикризисные меры в сфере строительства жилья. Соответствующее постановление кабмина опубликовано на портале правовой информации.
До 1 января 2021 года застройщиков не будут штрафовать или наказывать иным образом за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Убытки же, которые возникли в указанный период, не будут учитываться при расчете, а начисление процентов, подлежащих уплате гражданину, в это время отменят.
Если же застройщик после 2 апреля, когда постановление вступило в силу, более чем на шесть месяцев сорвет сроки по завершению строительства или передаче жилья дольщику, то объект застройки будет включен в реестр проблемных уже после 1 января 2021 года — в том случае, если на этот момент причины для этого не будут устранены.
«Предлагаемые изменения учитывают ситуацию, в которой оказываются добросовестные застройщики в условиях пандемии. Они позволят снизить финансовую нагрузку в период до 1 января 2021 года как на застройщиков, так и на участников долевого строительства», — заявил глава Минстроя Владимир Якушев.
Ведомство ранее разработало программу развития строительства и индивидуального жилья. Согласно ней в 2020–2024 годах в России должно быть построено 180 млн кв. м частных жилых домов, а чтобы достичь таких объемов, на поддержку отрасли из федерального бюджета Минстрой предложил выделить 137,7 млрд руб. Помимо этого, к строительству частных домов могут привлечь и застройщиков.
В рамках борьбы с эпидемией коронавируса власти России до 1 мая запретили въезд в страну иностранцам, что создало риск дефицита строителей: доля нерезидентов в строительных компаниях может доходить до 80%.
Для поддержки отрасли президент Владимир Путин 17 марта поручил правительству и Центробанку разработать программу действий по развитию жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также рассмотреть вопрос о необходимости разработки краткосрочных программ профессиональной подготовки по рабочим профессиям.
Сроки ввода более 2 тысяч домов перенесены в России в 2020 году
МОСКВА, 2 фев – РИА Недвижимость. Сроки ввода в эксплуатацию почти 2,3 тысячи строящихся домов были перенесены в России по итогам 2020 года в связи с пандемией коронавируса и временным снижением активности продаж на рынке жилья, рассказал РИА Недвижимость заместитель руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Никита Белоусов.»Общее количество переносов срока ввода по сравнению с 2019 годом сократилось на 13%, что объясняется переходом на проектное финансирование, которое обеспечивает ритмичное поступление средств в соответствии с утвержденным графиком строительства», — отметил он.
При этом в «Дом.РФ» сообщили, что в ряде регионов ситуации с переносом срока участились.
Так, в Москве были перенесены сроки ввода 189 домов, что на 36% больше, чем годом ранее. В «Дом.РФ» это объяснили влиянием ограничительных мер по борьбе с пандемией коронавируса.
ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Плиты перекрытия: основные характеристики и применение
В Санкт-Петербурге было перенесено строительство 82 домов, что на 50% больше, чем в 2019 году.
Это связано с особенностями финансирования жилищного строительства в регионе: здесь выше, чем в среднем по стране, объем строительства по старым правилам, а именно такие проекты были наименее устойчивы в период временного снижения продаж весной 2020 года, пояснили в «Дом.РФ». В настоящий момент по новой схеме в регионе строится около 40% жилья, а в начале пандемии было всего 13%.
Кроме того, рост количества переносов срока вводов жилья показала и Московская область, они коснулись 410 домов — на 6% больше, чем в 2019 году.
В то же время, по данным «Дом.РФ», в отдельных регионах ситуация улучшилась. В частности, в Ленинградской области переносы сократились на 65% и коснулись 84 домов. В Краснодарском крае таких случаев стало на 19% меньше, там сдвинулись сроки сдачи 114 домов.
Всего, по данным «Дом.РФ» (на основании сведений из действующих проектных деклараций), в 2021 году к вводу запланировано около 4,4 тысячи домов общей площадью квартир 42,8 миллиона квадратных метров, из них в Москве — 369 домов, Санкт-Петербурге — 213 домов, Московской области — 519 домов, Ленинградской области — 166 домов, Краснодарском крае — 224 дома.
Пандемия не стала причиной массовых переносов сроков ввода жилья в России – эксперты
28 августа 2020, 11:32
Пресс-служба мэра и правительства Москвы, Денис Гришкин
Москва. 28 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Ограничительные меры по борьбе с пандемией коронавируса существенно не повлияли на сроки ввода и запуск новых проектов многоквартирного жилья в России, считают в Аналитическом центре ДОМ.РФ.
«Результаты исследования, проведенного нами, показывают, что строительная отрасль успешно справилась с негативными явлениями в экономике, вызванными пандемией коронавируса.
Переносы сроков ввода по текущим проектам не показывают значительного роста, а запуски новых проектов находятся в пределах обычных колебаний», — отметил заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.
РФ Никита Белоусов.
Эксперты отмечают, что во многом этому способствовали своевременные меры, принятые государством, в том числе поддержка спроса за счет программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, а также субсидирование ставок по кредитам застройщиков.
Аналитики подсчитали, что в период с июня 2019 года по август 2020 года российские девелоперы в среднем каждый месяц переносили предполагаемые сроки ввода в эксплуатацию по проектам площадью 3,3–3,7 млн кв. метров. Пик переносов за последний год наблюдался в июле 2019 года, что связано с с переходом отрасли на проектное финансирование.
«Существенных отклонений от исторических значений не зафиксировано и этой весной на фоне ухудшения макроэкономических условий, произошедшего под влиянием пандемии коронавируса», — подчеркнули аналитики.
По их мнению, последствия пандемии не привели и к изменению темпов запуска новых проектов застройщиками. В преддверии введения жестких ограничительных мер в марте многие из них поспешили опубликовать новые проектные декларации в системе наш.дом.рф (4,3 млн кв. метров в марте 2020 г.).
Схожий скачок наблюдался в июне 2019 года в преддверии реформы долевого строительства. Как и тогда, за всплеском последовало снижение объемов запускаемых проектов и их стабилизация. В среднем, за месяц застройщики публикуют проектные декларации по проектам строительства 2,2-2,3 млн кв.
метров жилья.
Ранее замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин заявил, что строительная отрасль в России вышла из кризиса. «Я считаю, что отрасль из кризиса вышла, особенно в центральных регионах «, — сказал он, отметив, что в настоящее время в стройке находится около 98 млн кв.м, что на 28% меньше показателя прошлого года.
Вице-премьер Марат Хуснуллин отмечал, что правительство РФ прикладывает все силы для ликвидации отставания по вводу жилья в этом году.
Вторая волна коронавируса может перенести сроки сдачи новостроек в России
МОСКВА, 2 октября. /Корр. ТАСС Анастасия Солдатова/.
Российские девелоперы выразили готовность организовать все необходимые профилактические меры на стройплощадках в случае возможной второй волны коронавируса, но предупредили, что темпы возведения будут зависеть от серьезности ограничений.
Так, если строительные работы и производство стройматериалов придется приостановить, это может привести к переносу сроков ввода домов в эксплуатацию, сообщили ТАСС представители застройщиков.
«Первая волна для нас не прошла бесследно, мы перестроили часть процессов как в строительстве, так и в продажах. Готовность к возможной второй волне коронавируса будет зависеть от ее серьезности.
Если в результате наступления второй волны закроются стройплощадки, это окажет сильное негативное влияние на строительный сектор в целом и сроки сдачи домов в эксплуатацию, в частности», — сказал директор компании Dars Development (Ульяновск) Дмитрий Софронов.
По его словам, сроки ввода в эксплуатацию части домов немного сдвинулись из-за задержки поставок стройматериалов из Москвы и от иностранных поставщиков. Дело в том, что во время самоизоляции многие производства строительных материалов были приостановлены, пояснила ведущий PR-менеджер ГК «Первый трест» (Башкирия) Наталья Всесвятская.
«Поэтому у некоторых девелоперов, даже из числа тех, кто продолжали строительство, произошли определенные задержки и отставания от графика. И если вторая волна распространения COVID-19 снова остановит производства и доставку материалов и комплектующих, то есть вероятность, что застройщикам придется сдвигать сроки ввода в эксплуатацию некоторых объектов», — подчеркнула она.
Поэтому застройщики сходятся во мнении, что повторная приостановка строек крайне нежелательна для отрасли. С меньшей вероятностью она скажется на сроках сдачи новых проектов или очередей, которые вышли в реализацию в последние месяцы и находятся в начале строительства, считает первый заместить генерального директора группы «Самолет» (Москва) Виталий Руденко.
Но сложнее, по его словам, будет компенсировать отставание по проектам, для которых это будет уже вторая остановка и на которых строителям пришлось наверстывать полтора месяца простоя.
«И совсем затруднительно будет соблюсти сроки ввода по тем проектам, которые находятся в высокой стадии готовности и близки или находятся в процессе получения разрешения на ввод», — уверен Руденко.
Нехватка строителей
Помимо проблем с задержками поставок, в этом году на строительных площадках наблюдается дефицит рабочей силы, основной состав которой — жители стран СНГ. Это обусловлено закрытием границ и невозможностью привлекать на стройки иностранных рабочих, констатировал президент ГК «Кортрос» (Москва) Вениамин Голубицкий.
Однако из-за ограничений на передвижения, которые наблюдались не только на границе России, но и на границах между регионами внутри страны, возникли проблемы и со строителями из других субъектов РФ. «Когда работы на всех площадках в Москве были остановлены, специалисты уехали домой.
Далеко не все смогли быстро вернуться, когда работы возобновились, а кто-то нашел себе другую работу.
До сих пор целый ряд подрядчиков по факту не может обеспечить стройки необходимым количеством рабочей силы, что несколько сужает возможности по регулированию темпов работ», — подчеркнул директор департамента девелопмента ГК «А101» (Москва) Олег Гурьев.
При условии если начнется вторая волна пандемии, строительные компании могут рассчитывать на то, что вместо трудовых мигрантов на стройки вернутся россияне, занятые ранее в менее устойчивых сегментах экономики, считает генеральный директор СК «Перспектива» (Москва) Михаил Иванов. «Работа в строительстве не самая легкая, она требует много усилий и полной отдачи. Но для многих людей — это может стать возможностью поддержки своей семьи», — сказал он.
Тем не менее строительная отрасль рассчитывает на участие государства в части открытия границ для отдельных категорий специалистов из стран СНГ, подчеркнул Руденко.
Востребованными и крайне необходимыми для отрасли окажутся и другие меры государственной поддержки, если ради безопасности людей придется закрывать строительные площадки, добавил директор компании Dars Development Дмитрий Софронов.
Меры профилактики
Для предотвращения распространения коронавирусной инфекции на стройплощадках, что могло бы привести к остановке строительства, девелоперы тщательно подходят к организации рабочего процесса с учетом новых санитарных требований.
«Все противоэпидемиологические мероприятия проходят в соответствии с распоряжениями местных властей.
На стройплощадках и производствах рабочие обеспечены масками и санитайзерами, ежедневно проводится измерение температуры», — сказали в пресс-службе ПИК (Москва).
В группе компаний «Инград» набрали новых сотрудников на должность контролера COVID-19, которые следят за соблюдением эпидемиологического регламента на всех объектах. Кроме того, раз в две недели выборочно тестируются около 10% от всех рабочих, сообщил вице-президент ГК «Инград» (Москва) Григорий Звенигородский.
Особым образом организованы места для приема пищи — рабочие питаются по расписанию маленькими группами, отметил генеральный директор Level Group (Москва) Кирилл Игнахин. По его словам, также предусмотрена разреженная посадка в штабах строительства, совещания не проводятся очно в переговорных: только видеоконференции и обходы на улице.
Кроме того, проводятся регулярные дезинфекции в штабах строительства, а также обязательная ежедневная обработка дезинфицирующими средствами мобильных бытовых помещений, дорожно-строительных машин и механизмов, добавил Голубицкий. Для минимизации рисков заражения на стройплощадках девелоперы совместно участвуют в разработке стандартов для безопасной работы в период пандемии, сообщил президент ГК ФСК (Москва) Владимир Воронин.
Дистанционные продажи
Подготовку к возможной второй волне застройщики ведут и в технологическом плане, чтобы продолжить совершать сделки несмотря на режим самоизоляции. Так, по данным девелопера Level Group (Москва), этой весной было зафиксировано серьезное снижение спроса до 40-45%.
«Однако сегодня, в отличие от «первой волны, все процессы дистанционной работы налажены: работает Росреестр, возможны продажи онлайн, работают банки. Кроме того, сейчас действует субсидированная ипотека, оказывающая существенную поддержку спроса. Поэтому повторного столь глобального снижения мы не ожидаем», — отметил генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
В группе «Эталон» налажен дистанционный показ квартир и консультация, запуск личного кабинета и выезд специалистов для оформления электронной подписи или ипотеки, сообщили в пресс-службе. Кроме того, многие девелоперы перевели своих сотрудников на удаленный режим работы. К примеру, в ПИК дистанционно трудится более 80% персонала.
По подсчетам консалтингового центра «Петербургская недвижимость», уже треть клиентов, приобретающих квартиры в объектах Setl Group, оформляет договоры с помощью электронной регистрации. В целом объем сделок, совершаемых дистанционным способом, составляет 80-90%, отметила руководитель консалтингового центра Ольга Трошева.
Таким образом, в то время как девелоперы обладают всеми необходимыми технологиями для удаленной продажи квартир в случае самоизоляции, все еще остаются вопросы по поводу сдачи домов в срок.
Президент ГК «Кортрос» признал, что пандемия и приостановка строек уже сказались на темпах строительства, однако их удалось восстановить.
«Надеемся на то, что ситуация с приостановкой строительства не повторится, а значит, все будет построено и сдано в срок», — заключил он.
Ранее глава Минстроя России Владимир Якушев сообщал, что 53 региона в той или иной мере приостанавливали работы на строительных площадках из-за пандемии коронавируса, а в Москве и Московской области стройки останавливались полностью.
Застройщик переносит срок сдачи ЖК: что делать? — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru
LIVING узнал, как дольщику реагировать на задержку сроков сдачи новостройки в эксплуатацию: в каких случаях стоит просто подождать, а когда нужно идти в суд и требовать неустойку.
По данным аналитиков портала Единый Реестр Застройщиков, в 2018 году в России более 60% компаний не сдали в изначально запланированный срок построенные ими многоквартирные дома. Несмотря на то, что с введением нового законодательства долевое строительство уходит в прошлое, в ближайшие несколько лет тема обманутых дольщиков будет оставаться открытой.
Разрешения на строительство по старым правилам игры получены на несколько лет вперед, а значит, покупатели будут продолжать вкладываться в строящиеся объекты и подвергать риску вложения.
Нарушение сроков строительства свидетельствует о наличии в компании определенных проблем, которые не всегда являются критическими. Надо признать объективно, что далеко не всегда перенос сдачи объекта связан с неумелым ведением застройщиком хозяйственной деятельности, а еще реже – с откровенным мошенничеством с его стороны.
- Причинами могут послужить:
- · резкое изменение экономической ситуации в стране, вызвавшее снижение покупательской способности населения, а значит и уменьшение объема поступлений денег дольщиков на стройку;
- · недостаточность собственных средств компании и временные сложности в получении кредитов банков;
- · невыполнение своих обязательств энерго-, теплоснабжающими организациями;
- · перебои в работе поставщиков, подрядчиков.
Как действовать, если срок сдачи дома переносится?
Согласно 214-ФЗ, нарушением сроков считается задержка ввода объекта в эксплуатацию больше, чем на 2 месяца. В этом случае дольщик имеет право требовать неустойку или расторгать договор в одностороннем порядке.
Минимум за 2 месяца до изначально заявленного срока ввода ЖК застройщик обязан уведомить дольщиков о задержке. Однако на деле свои обязательства строительные компании выполняют не всегда.
Как правило, застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение, где покупатель сообщает, что не имеет каких-либо претензий и требований, связанных с переносом сроков.
Если дольщик планирует получить в дальнейшем неустойку, то подписывать предложенное застройщиком дополнительное соглашение о переносе срока не нужно.
Дальновидные застройщики добровольно предлагают в такой ситуации дольщикам дополнительные услуги (отделку квартир, оборудование кухонь, поставку мебели от партнеров по льготным ценам и прочее). Покупатель в данном случае также может предъявить условия, которые его устроят, и после этого подписывать дополнительное соглашение.
Договориться о неустойке, которая рассчитывается по определенной формуле, в зависимости от количества дней просрочки и суммы договора, можно и в досудебном порядке, направив претензию застройщику. Если ответа от застройщика не поступает, необходимо обращаться в суд.
Также при срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию более чем на 2 месяца дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовав при этом полную компенсацию вложенных средств.
На что можно рассчитывать в суде?
Судебные дела по взысканию неустойки обычно длятся около полугода. Если сроки нарушены, то неустойка взыскана будет. Однако снизит ее суд или нет, и если снизит – то на сколько, сказать сложно. Чаще всего получить полную сумму, которая полагается по закону, в суде удается редко.
Стоит ли вообще идти в суд, требовать неустойку или расторгать договор?
Прежде чем принимать решение надо внимательно изучить финансовое состояние застройщика, фактическое положение дел на стройке, попытаться выяснить причины нарушения сроков строительства, возможности строительной компании по их устранению.
В этом могут помочь не только прямое общение с руководством строительной компании, которое не всегда бывает объективно, но и непосредственное личное обращение в органы исполнительной власти, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства в регионе. Желательно поинтересоваться наличием судебных споров с застройщиком.
Надо четко понимать – сами по себе положительные для дольщиков судебные решения о взыскании с застройщика определенных денежных средств не влекут за собой 100% получение ими денег, а иногда могут привести к полной остановке строительства и даже банкротству застройщика. Здесь лучше руководствоваться не гипотетической выгодой, а принципом «Не навреди».
Поэтому объективно понятно, что у застройщика есть желание и возможности объект достроить, лучшим вариантом будет дождаться завершения строительства, передачи квартиры, и только после этого обращаться в суд о взыскании неустойки.
В любом случае, мы не рекомендуем расторгать договор с застройщиком, т.к. при расторжении договора дольщик теряет право требования на жилое помещение, а получает только право требования денежных средств. Если у застройщика денег нет, то и реализовать свое право будет трудно, а иногда и невозможно.
Если у компании застройщика действительно возникли финансовые трудности, которые привели к переносу сроков, то подавать иски в суд на взыскание неустойки часто бывает не целесообразно.
В этом случае, дольщики будут забирать через исполнительные листы те денежные средства, которые могли бы пойти на строительство дома, в результате чего велик риск того, что строительство дома двигаться не будет.
За помощь в подготовке материала благодарим Олега Островского, зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО и Анну Горбенко, консультанта Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.