За последние два года метраж покупаемых квартир-новостроек снизился на 10–15 кв. м
Вячеслав Прокофьев/ТАСС
Средний чек на покупку новой квартиры в Москве и области снизился на 25% по сравнению с 2014 годом, подсчитали в риелторском агентстве «Инком-Недвижимость». Если два года назад квартиры в Москве покупали за 7–9 млн руб., то теперь бюджет уменьшился до 5–7 млн руб.; в Подмосковье средняя цена новостройки упала с 4–5 млн руб. до 3–3,7 млн руб., утверждают риелторы.
Одновременно с сокращением среднего бюджета сделок в столичном регионе на 10–15 кв. м снизился метраж востребованных квартир, указывают в «Инком-Недвижимости». Так, в Москве трехкомнатные квартиры площадью от 80 до 110 кв.
м были вытеснены более компактными вариантами площадью 75–85 кв. м, в области популярными стали трехкомнатные лоты площадью 60–75 кв. м вместо 70–75 кв. м в 2014 году.
Аналогичную тенденцию риелторы зафиксировали и в сегменте однокомнатных квартир: средняя площадь таких объектов уменьшилась с 55 кв. м до 30 кв. м.
После наступления кризиса покупатели жилья в новостройках стали в два раза дольше раздумывать о своей покупке: если в 2014 году они размышляли над сделкой в среднем по полторы-две недели, то к настоящему времени срок увеличился до месяца, считают риелторы. «Количество предложений крайне велико.
Покупатели тщательно сравнивают акции, спецпредложения и условия покупки в разных проектах, — говорится в пресс-релизе «Инком-Недвижимости».
— Около 20% нынешних покупателей фактически охотятся за наиболее выгодными предложениями и, найдя подходящий вариант, подписывают договор о покупке в течение нескольких дней».
Структура спроса на первичном рынке в Московском регионе осталась неизменной по сравнению со второй половиной 2015 года: 80–87% покупателей интересуются предложениями комфорт- и экономкласса, уверены риелторы. В 2014 году соотношение было иным.
В столице доступным жильем в новостройках интересовались только 55% покупателей, а в Новой Москве и Подмосковье — 75%. Остальные покупатели рассматривали более дорогие варианты, относившиеся к бизнес-классу, указывают в «Инком-Недвижимости».
Антон Погорельский
Золотой котлован: квартиры на старте продаж стали дороже готовых
Покупка на котловане практически всегда выгодна. Застройщики постоянно повышают цену, подливая очередной куб бетона. Разница между стартовой ценой и ценой на последнем, предвводном этапе, может достигать приличных сумм. Если, конечно, котлован не порос травой, а покупатели не превратись в обманутых дольщиков.
Большинство покупателей несут свои кровно заработанные, пока новый жилой комплекс только строится. В хороших, беспроблемных проектах к завершению стройки обычно не остается квартир или остается только неликвид или большие-дорогие.
По уверениям аналитиков, 10% квартир приобретается на стадии котлована, когда цена должна быть минимальной, а риски – максимальными. 60% покупают строящуюся недвижимость на стадии монтажа конструкций.
«Группа ЛСР» (рейтинг А+) уверяет, что по итогам прошлого года на стадии котлована совершается треть всех сделок по проекту, мол, покупатели доверяют надежности компании. Оно все так, но…
Супервыгодное вложение: квартиры на котловане
В прошлом году застройщики так рьяно повышали цены на свои объекты, что стоимость котлована приблизилась к предложениям в готовых проектах или в тех, что сдаются в самое ближайшее время. Правда, сравнивать жилые комплексы довольно сложно. Они почти все, конечно, внешне похожи на коробки с окнами, но имеют свои особенности, нюансы, влияющие на цену и ликвидность.
Но вот несколько примеров. В самом начале июля Группа «Эталон» (ЛенСпецСМУ)» (рейтинг А+) запустила в продажу новый проект – ЖК Domino возле метро «Черная речка». 39-метровая однушка стоила на старте 7 млн рублей (179,5 тыс. рублей за «квадрат»). Сейчас, спустя всего полгода, на сайте указаны цены от 8,6 млн рублей (220,5 тыс.
рублей за «квадрат»). Срок ввода – конец 2022 года. В ЖК Riverside (рейтинг А-ВА), который построила компания Setl Group (рейтинг А+) на Ушаковской набережной, 43-метровая квартира продается за 10 млн рублей (232,5 тыс. рублей). Цены практически одинаковые.
Но в Riverside можно сразу же заселяться, а в ЖК Domino – только через два года.
Прошлый год, конечно, был богат на неожиданные события на рынке (да и в стране). Оценивать их и объяснять сложно. Так что такие игры с ценами почти не удивляют. Вот еще пример.
В феврале прошлого года компания «Арсенал-Недвижимость» (рейтинг А) запустила новый проект в Каменке – ЖК Modum. На старте цена была от 3,5 млн рублей (цена квадрата 134 тыс. рублей). Сейчас, год спустя, минимальный ценник вырос до 5,5 млн (211 тыс.
рублей за квадратный метр), хотя до сдачи еще два года! К сожалению, нельзя проследить рост цены в этом комплексе хотя бы помесячно, чтобы понять, когда произошел этот рывок. Известно, что на январь в этом комплексе, в корпусах №№1 и 2, реализовано около 25% квартир. Немного за год.
И уже квартиры в этом ЖК выходят на рынке по переуступке – очевидно, что инвесторы сливают активы, предполагая, что цена достигла определенной точки роста.
Группа «Аквилон» (рейтинг А) вывела в декабре на рынок ЖК «Аквилон ZALIVE» на намывных территориях Васильевского острова. На старте продаж минимальная цена 22-метровой студии – 4 млн рублей. После новогодних корпоративов, меньше чем за месяц, ценник подрос до 5 млн (227 тыс. рублей за «квадрат»).
Фантастика! Получается, что цена уже на котловане (который вряд ли еще залит) выросла на 25%. Первая очередь будет сдана только в конце 2023 года. По соседству можно приобрести дешевле готовую квартиру площадью 37 кв.
м в ЖК «Светлый мир «Тихая гавань» (рейтинг В-СВ) от Seven Suns Development (рейтинг А-) за 6,9 млн рублей (186,5 тыс. рублей за квадратный метр).
Вряд ли такие ценовые кульбиты будут возможны в этом году. Тем более застройщики, которые получают проектное финансирование, могут экспериментировать с динамичным ценообразованием, как это делают интернет-магазины. То есть они могут оперативно менять цены в любую сторону в зависимости от текущего спроса и собственной стратегии продаж.
«После введения проектного финансирования и эскроу-счетов покупка жилья на этапе котлована стала значительно менее выгодной.
Если раньше разница цен между начальным этапом стройки и готовым жильем могла составлять до 30%, то сейчас этот показатель существенно ниже, – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Тем не менее, подобную покупку нельзя назвать совсем невыгодной.
Цены на жилье неуклонно растут по ряду причин: удорожанию работ и материалов, растущему спросу и другим. Так, только за прошлый год стоимость квадратного метра в среднем выросла на 20%. И этот рост продолжается.
Кроме того, к моменту ввода дома в эксплуатацию наиболее востребованные и ликвидные квартиры оказываются проданными». «Так что заработать значительную сумму не удастся, но в любом случае инвестирование в жилье до сих пор остается наиболее надежным способом сохранить и приумножить накопления», – резюмирует она.
Когда подешевеют квартиры
На рынке недвижимости было несколько серьезных падений и взлетов. Так что исключать, что квартиры могут подешеветь, нельзя. Эксперты если и говорят, что после прошлогоднего ценового взрыва будет снижение, то называют такое снижение корректировкой цен.
Проблемы могут случиться с жилыми комплексами, которые реализуются по старой схеме и зависят от денег дольщиков. Но прогнозировать цены и спрос на рынке недвижимости и раньше было бесполезно, а после прошлогодних чудес любые прогнозы стыдно давать.
В любом случае уже очевидно, что разница в ценах от котлована до ввода неуклонно снижается. Даже больше – застройщики не стесняясь ставят чуть ли не максимальную цену, только запустив проект в продажу. На соседей особо не равняются, даже если те продают дешевле. Спешить некуда, за два-три года все равно купят.
Если не петербуржцы, то из других городов нашей необъятной родины. Как уверяют аналитики застройщика «Группа ЛСР», региональных сделок уже чуть ли не 40%. Есть куда расти.
На графике видно, как меняется разница в ценах на первичке (пунктир) и вторичке. В прошлом году они практически слились в рублевом экстазе.
Источник: БН
Новостройки в Москве и Подмосковье: бюджет покупки столичной квартиры за год сократился до 20% —
Ситуация спросом на первичном рынке в мае во многом повторяла таковую на вторичном. То есть продажи новостроек просели относительно апреля, однако выросли по сравнению с маем 2015 г., который был крайне неудачным для всех сегментов рынка недвижимости – см.
«Квартиры в Москве и Подмосковье: упавшие цены поддержали спрос».
Как и на вторичном рынке, интерес покупателей к недвижимости поддерживается за счет увеличения ее доступности: за год существенно снизилась и цена метра в московских новостройках, и бюджет покупки квартиры.
Спрос
Всего в мае было зарегистрировано 2 482 договора долевого участия в строительстве жилья в Москве – на 1,9% меньше, чем в апреле. Но, что примечательно, активность покупателей (количество звонков, внесенных авансов и т.п.
), учет которой ведут риелторские агентства, в помесячном разрезе упала более существенно, чем количество зарегистрированных московским Росреестром ДДУ. По информации Est-a-Tet, по сравнению с апрелем реализованный спрос в мае был ниже на 31,6%, потенциальный – на 31,5%.
В компании «ИНКОМ-Недвижимость» спрос на новостройки московского региона просел на 30%. Согласно подсчетам агентства «Азбука Жилья», интерес к новостройкам «старой» Москвы упал на 17,2%, Новой Москвы и Московской области – на 16,4%.
И лишь в агентстве «Бон Тон» в мае количество заключенных договоров по купле-продаже новостроек выросло — почти на 30% (на территории «старой» Москвы). Правда, количество звонков от потенциальных клиентов все же сократилось на 8%.
В падении интереса покупателей к недвижимости виноваты длительные праздники и начало сезона отпусков, уверены риелторы.
«В первой половине мая в основном закрывались сделки, начатые еще в апреле, новых клиентов было немного, даже запланированные встречи и показы объектов отменялись в связи с отъездом покупателей загород или на каникулы», — рассказывает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
Зато в годовом выражении число ДДУ в Москве увеличилось на 59,7%, согласно статистике Росреестра. «В данном случае тенденция отчасти объясняется выходом на рынок нового предложения (по низким стартовым ценам) и комфортными условиями приобретения (длительные рассрочки, акции, доступная ипотека)», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Помимо увеличения доступности жилья спрос поддерживает некоторая активизация вторичного рынка: по словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, порядка 10% сделок в мае пришлась на взаимозачет.
То есть покупателями в таких сделках выступили люди, которым удалось реализовать свою старую квартиру для приобретения новой.
Кроме того, среди покупателей есть доля «депозитчиков», положивших свои средства в банк осенью прошлого года (в сентябре-октябре) и сейчас получивших их с процентами, добавляет Кузнецова.
«Еще одна веская причина (сохранения покупательской активности – прим. ред.) заключается в осознании теми, кто откладывал покупку до лучших времен, того факта, что эти времена наступили», — подчеркивает Ирина Доброхотова.
Цены и бюджеты
Московские новостройки действительно стали более доступными. По данным «ИРН-Консалтинг», за год, с мая 2015 г. по май 2016 г. новостройки в зоне от ТТК до МКАД подешевели в среднем на 12,6%, с 231 100 руб. до 202 000 руб. за кв. м. (См. «Новостройки Москвы в мае 2016 года: больше корпусов в продаже было только в 2004 году».)
Средний бюджет покупки в комфортклассе в Москве за год сократился на 20,5% — с 11,2 до 8,9 млн рублей на фоне почти двукратного увеличения объема предложения проектов на низкой стадии строительной готовности, рассказал Владимир Богданюк.
Стоимость наиболее ликвидных двухкомнатных квартир упала на 16,2%, с 11,7 до 9,8 млн рублей. В бизнес-классе средний бюджет покупки сократился на 14,6%, с 17,2 до 15,2 млн рублей.
При этом сильнее всего в сегменте подешевели однокомнатные квартиры – на 41,4% в связи с оптимизацией площадей.
По данным «Азбуки Жилья», в прежних границах Москвы наиболее существенно сократился бюджет покупки квартиры экономкласса (-8,5%), а в целом на территории столичного региона больше всего просел бизнес-класс в Новой Москве (-25,4%).
Надо отметить, что риелторы единодушно отмечают снижение среднего бюджета покупки новостройки в «старой» Москве – в целом по рынку, а вот в том, что касается присоединенных территорий и Подмосковья, возможны вариации.
Например, согласно подсчетам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», средний бюджет покупки по стоимости метра за год на территории «старой» Москвы сократился на 16,7%, а в Новой Москве и Московской области вырос – на 3,4% и 6,9% соответственно.
По оценке Юлиана Гутмана, директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», в Подмосковье средний бюджет покупки жилья в новостройках эконом- и комфортклассов, в зависимости от удалённости и стадии готовности объектов, составляет сейчас 2,5-3 млн руб., в Москве новостройку экономкласса в среднем покупают за 6 млн руб., комфорткласса – примерно за 8 млн руб.
Скидки
Размер скидок на новостройки московского региона в целом остается на уровне предыдущих месяцев, рассказывают риелторы. В некоторых проектах дисконт чуть-чуть сократился, но при этом большинство застройщиков обновили акции, предлагая привлекательные условия покупки на бОльший пул квартир, дополнительные бонусы и подарки.
По словам Владимира Богданюка, скидки на новостройки московского региона колеблются в пределах от 3% до 10% в зависимости от стадии готовности объекта и пула предложений в реализации.
Юлиан Гутман оценивает средний размер дисконта в 8-10%.
«При этом застройщики стали в большем объеме предлагать квартиры по «специальным» ценам, то есть с уже включённой в стоимость скидкой, которая может варьироваться», — подчеркивает эксперт.
По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, в Москве наиболее распространены стандартные скидки – от 3 до 5% при 100% оплате и ипотеке. Впрочем, в некоторых проектах (например, в ЖК «Маяк») скидки на ограниченный объем квартир в мае предоставлялись при любой форме оплаты, включая даже беспроцентную рассрочку, добавляет Ирина Доброхотова.
В Московской области средний размер дисконта, как всегда, выше, чем в Москве, — 7-9%, так как столица сейчас испытывает меньше сложностей со спросом, чем Подмосковье, говорит Шаталина. При этом максимальный размер скидки может быть значительно выше.
Например, Urban Group предоставляет скидку до 20% при покупке квартиры в ЖК «Митино О2», ЖК «Солнечная система», ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Видный город». Встречаются в области и скидки до 25% и более, но крайне редко, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.
В целом, по ее словам, в мае в границах «старой» Москвы размер дисконта редко превышал 10%, а в Московской области — варьировался в пределах 10-20%.
«На протяжении последних нескольких месяцев наблюдается стабильный уровень дисконта на рынке новостроек. Резко увеличившись в 2014 -2015 гг., размер скидок на сегодняшний момент, по-видимому, достиг того размера, выше которого застройщику уже невыгодно продавать даже наименее ликвидные квартиры.
Кроме того, на протяжении последнего года фиксируется как рост уровня дисконта, так и замедление роста, а в некоторых случаях даже снижение, цен в ряде проектов. Все это позволяет предположить, что в ближайшее время уровень скидок останется на прежнем уровне», — резюмирует Екатерина Артемова.
Что касается доли проектов, в которых предлагается дисконт, то, по данным «ИНКОМа», в Подмосковье она составляет около 80%, в столичном регионе в целом — около 85%.
Но на территории «старой» Москвы, согласно подсчетам «Бон тона», застройщики в 63% новостроек скидки либо не предоставляют, либо не указывают их размер (обсуждая индивидуально с каждым клиентом). Напомним, именно в «старой» Москве больше всего снизился бюджет покупки квартиры.
Некоторые застройщики предлагают покупателям не только скидки, но другие способы экономии, продолжает Наталья Шаталина.
То есть клиент может выбрать скидку на квартиру, а может заплатить стоимость квартиры без скидки, но при этом получить машино-место всего за 50% стоимости или даже меньше или же кладовку в подарок.
Например, при покупке квартиры в ЖК «Пироговская Ривьера» новосел получает кладовку в подарок, а в жилом комплексе «Люберецкий» — кухню.
Объем предложения машино-мест в качестве бонуса увеличился, согласен Гутман. Так, в ЖК «Мкр. Немчиновка» при покупке квартиры и одновременной полной оплате предлагают бесплатную аренду машино-места в паркинге на четыре месяца в подарок, а в ЖК «Загорье» – на год. Кроме того, в ЖК «Загорье» при покупке двух квартир дарят машино-место.
Кроме того, девелоперы сейчас активно используются те акции, которые способны сразу привлечь внимание покупателей своими громкими лозунгами и посылами, добавляет Шаталина. Например, в ЖК «Одинбург» сейчас проходит акция «Двушка по цене однушки».
Летние ожидания
В прогнозах на июнь и на лето в целом риелторы разошлись.
В «Инкоме» в первую неделю июня спрос упал относительно показателей последних недель мая, «что, безусловно, связано с началом детских каникул, экзаменов и периода «полноценных» отпусков», говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании.
Однако вторая неделя июня, по его словам, продемонстрировала рост спроса выше пиковых показателей мая на 17%. И, таким образом, по итогам первой половины июня он прогнозирует, что уровень спроса в текущем месяце, возможно, будет максимально близок к значениям апреля 2016 г.
Наталия Кузнецова из агентства «Бон тон» также не ожидает сильного сезонного затишья на рынке первичной недвижимости: «Традиционное снижение активности будет, но незначительное».
Директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова, напротив, полагает, что лето текущего года будет похоже на прошлогоднее, но «с некоторым углублением кризиса». «Состояние платежеспособности населения не меняется, а другие обсуждения, такие как уменьшение ставки по ипотеке или изменения ФЗ-214, пока не имеют своей силы», — поясняет эксперт.
www.irn.ru
За год средний бюджет покупки в новостройках Москвы упал на 25% | Москва. Недвижимость
По данным отдела аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки», объем предложения в Москве в марте вырос еще на 8% и достиг рекордных 1,99 млн кв. м.
Только за текущий месяц предложение пополнилось сразу пятью проектами – три проекта относятся к сегменту «бизнес» и два к комфорт-классу.
Примечательно, что за последний год средний бюджет покупки в Москве снизился на 25% и составил 14,2 млн рублей.
Москва
По данным базы объектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», общее количество новостроек выросло на 8% и составило 365 корпусов в 135 проектах. Текущий объем предложения составляет 1,99 млн кв. м, что на 53,7% превышает показатель марта 2015 года.
Предложение пополнилось более чем 2 тыс. новых квартир, причем около 24% из них с чистовой отделкой. Помимо корпусов в уже реализуемых комплексах в реализацию вышло три новых проекта сегмента «бизнес» и два комфорт-класса.
В структуре объема предложения преобладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры с разницей в 2,1 процентных пункта.
Средневзвешенная цена предложения составила 207,8 тыс. руб. за кв. м (-0,5% в течение месяца), что соответствует 2 941 долл. за кв. м (+8,9%).
Стоит отметить, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года положительная динамика средней цены наблюдается в эконом- и комфорт-классах – 15% и 1,6% соответственно.
Что касается сегмента «бизнес», то цена упала на 20,1%. Средний бюджет покупки за год упал на 25% и составил 14,2 млн рублей.
Традиционно наиболее высокая средняя цена квадратного метра наблюдается в ЦАО – 573,6 тыс. руб. за кв. м, на втором месте ЗАО – 252 тыс. руб. за кв. м. Последние места в данном рейтинге занимают ЮВАО и ЗелАО.
Новая Москва
Общее количество новостроек увеличилось на 4% и составило 310 корпусов. На первичном рынке Новой Москвы продолжается отрицательная динамика объема предложения, которая началась с ноября 2015 года.
Количество реализуемых квартир за месяц снизилось на 6,6% и составило 8,6 тыс., это 509,6 тыс. кв. м. По сравнению с мартом 2015 года объём предложения вырос на 2,2%.
В марте девелоперы не выводили на рынок новые проекты, предложение пополнилось только новыми корпусами в уже реализуемых комплексах.
В структуре объёма предложения преобладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры с разницей в 1,3 процентных пункта.
В марте 2016 года средневзвешенная цена предложения на рынке Новой Москвы выросла на 0,8% и составила 104,9 тыс. руб. за кв. м (1 485 долл. за кв. м). Средний бюджет покупки за год несущественно уменьшился на 0,5% и составил 6,2 млн руб., что на 44% меньше, чем в «старых» границах Москвы.
В Новомосковском АО стоимость квадратного метра выросла на 2%, за счёт роста стадии строительства, и составила 114,1 тыс. руб. за кв. м, что в 1,5 раза больше, чем в соседнем Троицком АО.
«В «старых» границах Москвы наблюдается рост объема предложения. На рынок новостроек в основном вышли квартиры в проектах массового сегмента (68%), что обусловлено экономической обстановкой. При этом застройщикам по-прежнему интересны комплексы бизнес-класса, в марте вышло три новых проекта.
Уровень цен, как и в прошлом месяце, колеблется в рамках 1%, что вызвано двумя факторами: структурными изменениями (выход новых проектов, вымывание квартир) и ростом стадии строительства объектов», – комментируетруководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Георгий Новиков.
В марте 2016 года предложение в Москве и Новой Москве пополнилось следующим образом:
На данный момент наиболее бюджетное предложение на территории «старой» Москвы представлено в жилом комплексе экономкласса «Жемчужина Зеленограда», где студию площадью 19,8 кв. м можно приобрести за 1,7 млн рублей.
В границах Новой Москвы минимальный бюджет покупки представлен в жилом комплексе «Борисоглебское», где однокомнатная квартира площадью 33,6 кв. м предлагается за 1,9 млн рублей.
© Ссылка на источник
Как я купила квартиру в Подмосковье
Четыре года назад мне надоело платить за чужие квартиры и я решила начать платить за свою. По московским меркам денег у меня не было.
Светлана Данильченко
купила квартиру в ипотеку в Подмосковье
Если кратко, алгоритм был такой:
- Посчитать расходы и оценить свои финансовые возможности.
- Раздобыть стартовый капитал.
- Найти банк для кредита и риелтора для сделки.
- Тщательно выбрать квартиру.
- Получить скидку у продавца с помощью переговоров.
- Оформить сделку.
- Выдохнуть.
Я потратила на поиски и расчеты несколько месяцев и в результате стала собственницей недвижимости. Рассказываю свою историю.
У родителей была квартира в Пятигорске: пустая и без отделки. Денег на ремонт не было, а коммуналку приходилось платить каждый месяц. Так продолжалось несколько лет, пока у меня не родился план: если продать эту квартиру, можно купить недвижимость в ближайшем Подмосковье. Друзья посмеялись над моей идеей.
У меня всегда очень четко рассчитан бюджет: все траты я веду ровно так как закладывала и не отхожу от них. Но если у вас не так, то обязательно закладывайте деньги на непредвиденные расходы.
Коммунальные платежи
5500 Р
От зарплаты у меня оставалось 8720 рублей.
Я проанализировала свои траты и пришла к выводу: 50% зарплаты можно тратить на ипотеку. Остальное — еда, транспорт, коммунальные платежи — обязательные траты. Оставшиеся деньги можно тратить на одежду или отложить на путешествия. Но вместо этого я решила, что лучше буду гасить ими ипотеку.
Ежемесячный платеж
30 000 Р
Я могла купить только вторичное жилье, чтобы сразу переехать и не тратить деньги на аренду квартиры. Значит, нужно было искать квартиру c максимально приемлемым ремонтом и хотя бы какой-то мебелью, в идеале — с нормальной кухней.
В июле 2013 года я получила 1 050 000 Р за продажу квартиры в Пятигорске. К этой сумме добавила все свои сбережения — еще 50 000 Р. В итоге сумма первоначального взноса — 1 100 000 Р.
Деньги положила на накопительный счет. На тот момент у меня был счет под 4% годовых — это 0,33% в месяц. Получается, что во время поисков квартиры я получала дополнительно 3600 рублей ежемесячно.
Я начала искать риелтора. Хотела, чтобы это был опытный человек, отлично знающий рынок недвижимости. Нашла такого по совету знакомых, которые недавно покупали квартиру. Гонорар, на который мы договорились, — 80 000 или 100 000 Р в зависимости от финальной суммы сделки. В бюджет я заложила максимальную сумму — 100 000 Р.
Вот критерии, по которым я искала риелтора:
- Он должен работать в этой области уже не первый год, лучше — десятый.
- В послужном списке должны быть крупные профильные компании.
- Кто-то из близких знакомых совершал сделку с этим риелтором и остался доволен: идеально, если это тоже покупка квартиры в ипотеку.
- Мне должно быть комфортно общаться с этим человеком, иначе я буду с неохотой с ним встречаться и это затянет поиски квартиры.
Чтобы понимать, на какую сумму ориентироваться, можно подать документы в банк. Подавать лучше не в любое отделение банка, а именно в отделение ипотечного кредитования.
Почему важно время. Иногда банки дают две кредитные ставки: первая — твоя обычная ставка (у меня была 11,75%). Вторая — ставка, если ты купишь квартиру в первые 40 дней после расчета ипотеки, она на 0,25% меньше. В итоге это снизило бы мой ежемесячный платеж на 500 Р, а общую переплату по кредиту на 120 000 Р.
Я совершила ошибку: подала документы сразу в несколько банков задолго до того, как начала искать квартиру, и в результате не успела получить пониженную ставку.
Мои вводные для ипотечного консультанта. Первоначальный взнос — 1 000 000 Р. Месячный платеж не более 30 000 Р. Срок ипотеки не очень важен. Идеально — 15 лет, но можно рассмотреть и 20, и 25.
Чем меньше период ипотеки, тем меньше процентов вы отдадите банку, но ежемесячный платеж будет выше.
Например, если взять в ипотеку 2 000 000 Р на 15 лет, то переплата будет минимальной. Но месячный платеж будет чуть выше, чем если бы вы взяли ипотеку на 20 лет. Между 20 и 25 годами разница в платеже очень несущественная. Чем выше срок, тем больше переплата.
Моя логика была другой: «Я могу 20 лет платить за съемную квартиру 25 000 Р в месяц, но эта квартира никогда не станет моей. Я заплачу 6 000 000 Р в воздух. Если я буду платить 25 000 Р за ипотеку, то для меня ничего не изменится, но через 20 лет эта квартира станет моей». Поэтому мне не было важно, сколько я переплачу по кредиту. Мне было важно, чтобы в месяц я платила не более 30 000 Р.
Когда узнаешь ставку по ипотеке, можно понять, сколько денег ты реально готов потратить. В любом ипотечном калькуляторе можно проверить несколько цен на недвижимость со своими ипотечными параметрами. Соответственно, можно подобрать стоимость, чтобы месячный платеж не выходил за рамки бюджета. Я отталкивалась от суммы 30 000 Р в месяц, но понимала, что смогу платить до 32 000 Р.
Моя логика строилась на том, что в ипотеку можно отдавать 50% бюджета. Если вдруг я потеряю работу, я смогу переехать к родителям, а квартиру сдавать в наем. Тогда стоимость сдачи квартиры должна быть примерно равна платежу по ипотеке. Также я понимала, что найти работу на 60 000 Р в месяц я смогу всегда: пойду работать продавцом или официантом.
Банки одобрили мне кредиты на максимальную сумму 4 000 000 Р с процентной ставкой от 11,75 до 13%. Если не принимать во внимание размер ежемесячного платежа, в общей сложности я могла бы потратить на квартиру 5 000 000 Р: 4 000 000 Р кредитных средств и 1 000 000 Р первоначального взноса.
Квартира за 5 миллионов оказалась мне не по силам. Ежемесячный платеж — 44 тысячи в месяц, мне было бы нечего есть. Квартира за 4 миллиона тоже оказалась за рамками запланированного бюджета. Подошла квартира только за 3,7 млн — ежемесячный платеж был почти 30 тысяч. На эту сумму мы и договорились с риелтором. Я сказала, что больше платить не смогу.
Меньше 30 000 рублей — то, что нужно. Даже на платья будет хватать
Вот главные факторы, на которые я обращала внимание при выборе.
Это помогло мне определить оптимальный район — Красногорск и его окрестности. Я работала на станции метро «Аэропорт», поэтому Волоколамское шоссе было идеальным вариантом: там есть и электрички, и автобусы.
Удаленность от Москвы. Когда я искала квартиру, я видела варианты за 2 000 000 Р с ремонтом в Лыткарино. Но добираться до работы полтора часа для меня не вариант.
Ремонт. Нужна квартира, в которой можно будет жить сразу, не делая ремонт, так как денег на него не будет. Поэтому я искала светлую квартиру с минимумом шкафов, чистым туалетом и нормальной ванной комнатой. Идеально, если какая-то мебель останется в квартире, чтобы сразу переехать.
Адекватность продавца. На «Циане» и других сайтах цена на квартиры всегда завышена. Смело можно отнимать 100 000 Р. Но если продавец не очень адекватен, то торги могут затянуться.
Какие-то варианты мне присылал риелтор, еще я самостоятельно изучала «Циан». Около двух недель я просто смотрела объявления. Выбрала три квартиры в разных районах северо-западного направления: две в разных частях Красногорска и одну в районе Павшинской поймы. На их примере я еще раз проверила транспортную доступность района.
Красногорск мне не понравился. Квартира около железнодорожной станции в старом доме, вокруг много бездомных, постоянный шум электрички. А вот район Павшинской поймы мне понравился. Хотя он и застроен многоэтажными домами «окно в окно», но транспортная доступность лучше, а дома новые. К сожалению, квартиры в этом районе, подходящие под условия моей ипотеки, стоили от 4 800 000 Р.
В середине августа 2013 года на «Циане» я нашла квартиру в Павшинской пойме за 4 650 000 Р. Это была самая дешевая квартира в районе. Я отправила ссылку риелтору и в ответ узнала, что, скорее всего, в наш бюджет мы эту квартиру не уложим. Но мы все равно договорились о встрече с продавцом, который, как оказалось, и сам был риелтором.
Квартира мне понравилась. Я просигналила об этом риелтору: мы договорились о том, что если мне все нравится, то я незаметно ей кивну. На этом месте началась ее работа.
От работы риелтора зависит половина успеха сделки. Сначала она нашла все недочеты в квартире и указала на них хозяину. Я же старалась изображать не очень радостное лицо, чтобы хозяин не понял, что квартира понравилась.
От работы риелтора зависит половина успеха сделки
После осмотра мы с риелтором сели в кафе и посчитали деньги.
У меня был миллион, еще 110 000 Р сбережений, плюс 2 800 000 Р возможной ипотеки — это размер займа, который я могла себе позволить, исходя из ежемесячного платежа. Итого 3 910 000 Р.
Еще я могла добавить 30 000 Р, потому что как раз получила премию на работе. Пришло время принимать решение об увеличении бюджета, так как квартира стоила 4 650 000 Р.
Я решила, что могу увеличить первоначальный взнос до 1 160 000 Р и готова платить за ипотеку до 32 000 Р в месяц. С новыми вводными выходило, что максимальная стоимость моей квартиры — 4 100 000 Р. Это мой потолок.
После сделки мне еще нужно было рассчитаться с риелтором. Мы уже понимали, что сделка будет простой, поэтому оплата риелтору составит 80 000 Р. Я договорилась с коллегой о том, что она даст мне в долг 80 000 Р, и нашла вечернюю подработку до конца года, чтобы отдать долг за 2,5 месяца.
Мы заключили эту сделку со скидкой 550 000 Р от первоначальной стоимости квартиры.
Сначала еще один потенциальный покупатель отказался от квартиры, так как не был готов покупать ее немедленно. Потом на рынке недвижимости начался заметный застой — так мне сказала риелтор. Она отдельно встретилась с продавцом и провела переговоры: потрещали с ним о состоянии рынка, покручинились по поводу застоя. В итоге договорились о скидке 350 000 Р. Получалось 4 300 000 Р за квартиру.
В итоге мы договорились на 4 100 000 Р. И пожали друг другу руки.
Пришло время оформлять документы — но это тема отдельного разговора.
Вот что надо сделать, когда вы договоритесь с продавцом о цене.
Проверить квартиру — этим занимается риелтор. Он проверяет кадастровую стоимость квартиры, вовремя ли вносились коммунальные платежи, нет ли несогласованного ремонта, все ли собственники указаны в документах и так далее.
Сообщить банку, что вы нашли квартиру. После этого отдельную оценку квартиры организует банк через стороннюю оценочную компанию.
Внести аванс за квартиру, чтобы закрепить на нее свое право. С документами поможет риелтор.
Оформить страховку. После всех проверок банк скажет вам, что конкретно нужно застраховать, например квартиру, титул, жизнь и так далее.
У договора страхования есть нюансы, мы писали о них в статье «Как взять ипотеку и не остаться без штанов». Страховка может составлять от 5000 в год до десятков тысяч, но мне повезло.
В моем случае необходимо было застраховать только имущество (квартиру), сумма составила 5500 рублей.
Заключить ипотечный договор и подписать договор купли-продажи.
Заключить сделку. Передача денег в моем случае происходила так: после подписания договоров я получила всю сумму в кассе банка, внесла эти деньги в банковскую ячейку и взяла об этом документ.
Потом встретилась с продавцом, получила ключи от квартиры, подписала акт приемки квартиры, а в обмен отдала документ на банковскую ячейку. Продавец забирает всю сумму, а я пошла готовиться к переезду.
Все счастливы.
Порядок взаиморасчетов зависит от договоренностей с продавцами. Кроме ячейки можно использовать перечисление на накопительный счет, аккредитив (условное денежное обязательство), перечисление денег после регистрации.
Заплатить риелтору. На всех встречах с банком с вами также находится риелтор. Он проверяет ваш кредитный договор, он составляет договор купли-продажи, акты и все документы, сопровождающие сделку.
Именно за это вы ему и платите. Еще риелтор помогает получить свидетельство о собственности на квартиру.
Например, мы с риелтором договорились о том, что она сама заберет свидетельство о собственности, мне только пришлось подготовить доверенность.
Платеж по ипотеке составлял 31 895 рублей в месяц. Еще 3740 Р я платила за свет и ЖКХ.
Первые несколько месяцев я старалась экономить на всем, чтобы немного снизить платеж. При моей процентной ставке (11,75%) каждые внеочередные 100 000 Р уменьшают ежемесячный платеж чуть больше чем на 1000 Р.
Первый такой взнос я смогла сделать только в июне 2014 года. Второй — в феврале 2015 года, с годовой премии. За это время я поняла, сколько денег в месяц уходит на ипотеку, коммуналку, интернет.
Это постоянно держало меня в тонусе, но страшно уже не было.
По моему опыту, если тратить 50% зарплаты на ипотеку, то, в принципе, можно нормально питаться и даже бюджетно путешествовать.
Кухня в моей собственной квартире
Спальня
- Я боялась, что придется во всем себе отказывать. Меня спас расчет: я четко посчитала ежемесячный платеж, четко определила бюджет и не замахивалась на то, что мне не по карману.
- Риелтор мне очень помог. Но несмотря на его помощь, я много поездила по квартирам сама и лично проверяла все интересные мне районы.
- Торговаться можно и нужно. Везде люди, всё решают люди, и если с ними говорить, то можно снизить цену.
Спасибо бабушке, дедушке и родителям за то, что они дали мне этот первый миллион.
В москве раскупили новостройки в бюджете до 7 млн руб
В 2020 году был побит очередной рекорд продаж в Москве – 63 756 ДДУ за весь год, что больше на 18%, чем в 2019 году.
Причем 65% продаж пришлось на вторую половину года, когда на рынок влияли такие факторы, как льготная ипотека, подешевевший рубль и эффект отложенного спроса.
Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал наиболее популярные бюджеты покупки на первичном жилом рынке «старой» Москвы по итогам 2020 года и изменения по сравнению с предыдущим годом.
Наибольшее количество сделок в Москве в старых границах за прошедший год было заключено в диапазоне от 7 до 9 млн руб. – 11,3 тысяч ДДУ, как и в 2019 году.
На втором месте самым популярным бюджетом покупки оказался интервал от 9 до 11 млн руб. с 10,4 тыс. ДДУ, на третьем месте бюджет от 11 до 13 млн руб. руб. При этом в 2019 году на втором месте был бюджет от 5 до 7 млн руб.
, что говорит о том, что сделки в 2020 году сместились в диапазоны более высоких цен.
Подобрать квартиру в новостройке >>>
«Указанную динамику подтверждает также и изменение количества сделок по сравнению с 2019 годом в разрезе по каждому из выбранных диапазонов. Мы наблюдаем почти двукратное сокращение ДДУ в диапазонах цен до 7 млн руб.
Это связано, отчасти, с сокращением объема предложения в данном ценовом сегменте, вызванным ростом цен в целом по рынку и высокой скоростью вымывания дешевого предложения (лоты быстро распродавались). С другой стороны, количество сделок с бюджетами от 11 млн руб.
и выше увеличилось в 1,5-2 раза», — отмечает Дмитрий Косьмин, генеральный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Особенно изменения заметны в разрезе по классам. Наибольшее количество сделок в массовом сегменте в прошедшем году было совершено в диапазоне от 7 до 9 млн руб. – 8,6 тыс. ДДУ, в то время как в 2019 году наиболее популярным диапазоном цен был 5-7 млн руб.
В бизнес-классе при сравнении двух последних лет разница еще выше. В 2020 году диапазон цен в котором было заключено максимальное количество сделок – от 11 до 13 млн руб. (3,6 тыс. ДДУ). А в 2019 году больше всего ДДУ было зафиксировано у лотов стоимостью от 7 до 9 млн руб.
По сравнению с предыдущим годом даже при увеличении общего количества сделок по итогам 2020 года на 18%, произошло резкое снижение числа покупок квартир меньшего ценового диапазона. В массовом сегменте количество сделок стоимостью до 7 млн руб. сократилось на 46%, в бизнес-классе количество ДДУ стоимостью до 9 млн руб. стало меньше на 23%.
Во многом подобная динамика связана с резким увеличением цен на первичном жилом рынке. По итогам 2020 года в массовом сегменте средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 15%, в бизнес-классе – рост на 21%.
«Программа льготной ипотеки простимулировала спрос во второй половине 2020 года, и многие покупатели рассматривали имеющиеся на рынке недорогие квартиры, что, наоборот, должно было отразиться в росте количества сделок в более дешевых диапазонах.
Но в последние 3-4 года наблюдается устойчивая тенденция снижения количества лотов стоимостью до 7 млн руб. В начале 2019 года в продаже было 7 132 лотов стоимостью до 7 млн руб.
К середине 2020 года их количество составило уже 4 852 лотов, а на начало 2021 года – 2 965 лотов», — говорит Дмитрий Косьмин, генеральный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья».
ПО ВОПРОСАМ ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИР ЗВОНИТЕ ПО ТЕЛЕФОНУ: +7 (495) 795-05-33