Мега-стройка на ул. Куколкина. В «Галерее Чижова» не знали, что в котловане их проекта зарыты деньги обманутых людей
Мега-проект «Галереи Чижова» по Куколкина, 18 обещает высший класс всего, что здесь запланировано: элитного жилья, апартаментов, гостиничного комплекса, конгресс-холла, торговых площадок. Не говоря уже об инфраструктуре, положенной объекту класса «люкс».
На месте так и не сохраненного исторического памятника, дома купца Балашова, сделают ресторан. «Галерея Чижова» строит круто и помпезно. Это то, что на поверхности, что знают все. А вот история участка с адресом Куколкина, 18 известна немногим.
О непростой судьбе одного элитного участка
26 сентября 2008 года гражданка Я. И. Марахова заключила предварительный договор на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с неким ЗАО «Горизонт-инвест» и внесла предоплату в сумме 999 716 рублей.
Несколько позднее предварительный договор был расторгнут и заключен новый – на участие в строительстве и последующее получение двухкомнатной квартиры. Предполагаемым сроком сдачи дома указали второе полугодие 2012 года, котлован вырыли, но к строительству еще не приступали.
Гарантом «Горизонт-инвеста», по отдельному договору, выступала «Строительно-финансовая группа», которая обязалась в случае чего внесенные средства дольщику компенсировать вместе с процентами.
Квартиру Яна Марахова так и не дождалась. В 2010 году в фирме «Горизонт- инвест» было введено внешнее наблюдение, а 17. 02. 2012 года Арбитражный суд Воронежской области признал компанию несостоятельной.
В состав кредиторов Яне Мараховой попасть не пришлось: соответствующее уведомление о предстоящем банкротстве в установленный законом срок она не получила, следовательно, в конкурсную массу ее взнос не попал. Одним словом, дольщица Марахова оказалась и без квартиры, и без денег. Внесенную сумму ей никто не вернул.
Дальше началась юридическая волокита, которую взвалил на себя отец обманутой дольщицы Иван Васильевич. Он, как опытный юрист, посчитал, что без специальных знаний и навыков тягаться с бюрократической машиной будет нелегко. И не ошибся. В возбуждении уголовного дела ему было отказано сразу же.
В ответе следователя ОРП на территории Ленинского района лейтенанта юстиции Брянцева говорится: «Согласно определению арбитражного суда Воронежской области установлено, что в отношении данной организации завершено конкурсное производство.
В ходе конкурсного производства сведений о незаконном расходовании денежных средств руководством ЗАО «Горизонт-инвест» не получено. Следствием не получено достаточных данных, что руководством ЗАО «Горизонт-инвест» предпринимались попытки сокрытия имущества организации при проведении банкротства».
Но позвольте, следствия-то не было. Более того, 06.05.2015 года прокуратурой Ленинского района решение об отказе в возбуждении уголовного дела было отменено, а материал направлен для дополнительной проверки.
Кроме того, в ответе из прокуратуры говорится, что «учитывая, что по материалу не проведены все необходимые проверочные мероприятия, решить вопрос о возбуждении уголовного дела не представляется возможным». Понятно, что прокуратура уголовных дел не возбуждает. А тот орган, который наделен по закону таким правом, копаться в истории банкротства не захотел. Ну а на нет у нас, как говорится, и суда нет. Такой вот замкнутый круг.
Провести проверку вместо следователя полномочий у нас нет. Но сопоставить известные факты мы можем. 24 апреля 2009 года директор «Строительно-финансовой группы» Тимофей Солоневич дал интервью популярному интернет-порталу «Абирег», в котором, в частности сказал: «Другой перспективный проект – жилой высотный комплекс класса deluxe «Метрополь» (ул.
Куколкина, 18). Это будет 25-этажный небоскреб общей площадью 60 тыс. кв. метров с объемом инвестиций порядка 50 млн. долларов. На сегодня по этому проекту сформирован полный пакет разрешительной документации, в том числе получено разрешение на строительство. На стройплощадке объекта завершен нулевой цикл (котлован и шпунтовое ограждение), все работы идут по плану».
Оптимизм Тимофея Солоневича, впрочем, оказался преждевременным, из другого интервью, датированного июлем 2009 года, было понятно, что в компании не все гладко, однако ресурсы есть. Вот что он сказал газете «Коммерсант»:
«ОАО «Строительно-финансовая группа» (СФГ, Воронеж) получило возможность финансирования своих проектов. Агентство по страхованию вкладов (АСВ), контролирующее банк «Восточно-Европейская финкорпорация» (ВЕФК), предоставит компании средства на завершение проектов, находящихся в высокой степени готовности, а также 1 млрд рублей – на строительство с нуля элитного жилкомплекса «Метрополь».
А осенью 2010 года компания «Жилой квартал», в которую была преобразована «Строительно-финансовая группа», была благополучно обанкрочена.
Следующее упоминание в прессе об СФГ было связано с дальнейшей судьбой его активов. 20.02.
2012 газета «Коммерсант» писала: «выходцы из структур «Альфа-групп», получившие контроль над основными активами обанкротившейся Строительно-финансовой группы (СФГ), готовятся реализовать в Воронеже девелоперский проект.
На площадке рядом с бизнес-парком «Московский» они построят жилкомплекс на 300 квартир общей площадью 16 тыс. кв. м. Эксперты оценивают необходимый объем вложений в 500–550 млн руб.»
А уже в марте 2012 тот же «Коммерсант» сообщил: «Галерея Чижова» закрыла сделку по покупке 0,8 га на месте бывшего винзавода (улица Куколкина, 18).
Площадку ассоциация приобрела у выходцев из «Альфа-групп», контролирующих основные активы обанкротившейся Строительно-финансовой группы (СФГ), которой принадлежал участок. В самой «Галерее Чижова» подтвердили информацию о приобретении участка, уточнив, что его площадь 0,8 га.
Сумма сделки не раскрывается. По оценкам воронежских девелоперов и риелторов, с учетом расположения площадки в центре города ее цена могла быть на уровне 100–150 млн руб.»
Деньги? Нет, не слышали!
То есть, как бы печально ни сложилась судьба «Строительно-финансовой группы» и подконтрольных ей организаций (того же «Горизонт-инвеста»), нельзя сказать, что она бесследно растворилась в пространстве.
Участок Куколкина, 18 был успешно продан. Правда, мелкую сошку вроде какой-то там дольщицы никто даже не заметил.
И ее ли одну? Юридические лица, являвшиеся кредиторами предприятий-банкротов, удовлетворены оказались не все.
Считается, что в кризисные времена банкротство – это хороший способ выжить. Надо просто простить всем, кому должен. Не пожалеть репутацию и доброе имя.
Но это как раз не самое страшное, ведь можно придумать новый бренд, чистый от старых хвостов и обязательств, и работать дальше.
Была ли у строителей возможность рассчитаться с дольщиками? Почему мега-проекты рухнули так внезапно и раскрошились в такую пыль, что даже копейки (по тем масштабам) людям не вернули? Чтобы ответить на эти вопросы, нужно было разбираться.
Но разбираться не стали. Следствие удовлетворилось ответом Арбитражного суда, и на этом поставило точку. Но Арбитражный суд не ведет расследований, он констатирует финансовую несостоятельность предприятия. Просто переписать его решение – это не ответ заявителю.
Здесь трудно не вспомнить печальный опыт «Социальной инициативы», от деятельности которой несколько лет назад пострадало огромное число граждан. В итоге все закончилось судом, но хочется напомнить, что уголовное дело по факту обмана дольщиков было возбуждено далеко не сразу. Обманутые люди жаловались, но их методично отфутболивали.
И даже не раз, и не два. Понимая, что никто не хочет за них заступаться, дольщики сами, создав инициативную группу, искали спрятанные активы строительных аферистов. Правоохранители вообще крайне неохотно занимались делами обманутых дольщиков, пока последние не объединились и не вывели проблему на политический уровень.
Но Яне Мараховой организация, объединяющая обманутых дольщиков, помочь не может, в ее ряды принимают только тех, кто расплатился со строителями полностью, а Марахова внесла лишь часть стоимости квартиры. Подавать иск в гражданский суд ей не имеет смысла – компания обанкротилась, ее претензии признают законными, но никто их не удовлетворит.
— Только следственные органы могут докопаться до активов развалившейся компании и доказать, что их было достаточно для того, чтобы компенсировать людям понесенный ущерб, — настаивает Иван Васильевич Марахов, — и я дойду до самых высоких инстанций, чтобы заставить следственные органы выполнять свою работу.
Пожелаем ему добиться изменения существующей практики, при которой должники щедро прощают своим кредиторам. А государство, в свою очередь, благосклонно прощает их.
Автор : Алла Холденко
P.S. КАК СТАНОВЯТСЯ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКОМ
Первая и главная беда, с которой стопроцентно сталкиваются отечественные дольщики, – нарушение сроков строительства их домов. Причем не на месяцы, а на годы. И не на год-два, а на пять-шесть-восемь и … далее.
Ангажированные специалисты девелоперской сферы объясняют это тем, что сроки сдачи дома, указанные в договоре застройщика с дольщиками, и сроки, установленные в официальных документах, выданных застройщику в местной администрации (постановление о начале строительства, разрешение на строительство), – заведомо разные сроки. Застройщик, а тем более посредник, завлекая публику, ставят в договоре с дольщиками не реальные, а более ранние сроки: дескать, строим быстро и недорого – только для вас и только сегодня. И ни при каких обстоятельствах не показывают утвержденные властями документы дольщикам. Если сроки разнятся на год-два, это еще ничего, скажет вам девелопер, у любого застройщика существуют неформальные связи с чиновниками по месту стройки и администрация сроки окончания строительства официально продлит. А если на пять-шесть-восемь лет, то все – пиши пропало, «кинули». Как говорится, двое сбоку – ваших нет. Двое – это сборщик денег и его «крыша» (чиновничья либо милицейская).
Вспомним как все начиналось шесть лет назад в прошлый кризис
В воскресенье 13. 03. 09 гг. на Триумфальной площади прошел митинг обманутых дольщиков.Хмурый день, хмурые лица стоящих с плакатами. Плакаты: «В стране кризис – квартиры без доплат!», «Обманутые дольщики – беда России», «Администрация Химок плодит бомжей», «Щербинка (2-я Овражная) – это тоже Россия», «ЖСК Садовники – пирамида ЮАО»… Судя по всему, в ближайшие месяцы подобные митинги станут составной частью эпохи экономического кризиса начала XXI века.
Было на этом митинге и несколько адресных плакатов: «Громов и Троицкий! Достройте наше жилье в Долгопрудном», «Пантелеев! Где обещанные компенсационные площадки для Е39? Троицк-Е39», «Пантелеев, не лги! Наши дома не построены. Ждем уже 5 лет».
Алексей Пантелеев это вице-губернатор Московской области, «Троицк-Е39» – некоммерческое партнерство, образованное покупателями квартир монолитно-кирпичного дома «Фаворит» в подмосковном Троицке по улице Текстильщиков, строение Е39.
Начало строительства – 2002 год, остановка строительства – 2004 год, застройщик ЗАО «ПСФ НОРД».
Московская область вообще с большим отрывом лидирует среди регионов России по количеству обманутых дольщиков. По разным оценкам, их здесь от 50 до 70 тысяч.
Вот особенный плакат: «Г. Домодедово, микрорайон Дружба-2, 19 домов долгостроя!».
За два дня до митинга пятеро дольщиков заняли квартиру в одном из этих недостроенных домов микрорайона «Дружба-2». И объявили голодовку до тех пор, пока правительство области не даст гарантии на достройку. Реакция властей была неожиданно жесткой, граничащей с истерикой. Никто из областных чиновников даже и не подумал встретиться с голодающими.
А депутат Госдумы, руководитель Рабочей группы «Единой России» по защите прав вкладчиков и дольщиков Александр Хинштейн заявил, что «голодовка дольщиков в Домодедове абсурдна и цинична». После чего несколько нарядов милиции ворвались в помещение, скрутили голодающих и отвезли их в местный ОВД.
Теперь дольщикам инкриминируют «незаконное проникновение со взломом на чужую территорию и сопротивление милиции».
Квартира или деньги: Фонд защиты дольщиков предлагает варианты — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
Фонд защиты прав дольщиков активизировал усилия по достройке проблемных объектов по всей стране. Обманутым дольщикам предлагают альтернативу: подождать, пока дом всё же сдадут, и получить заветные ключи или сразу забрать денежную компенсацию. И тут есть над чем подумать.
Сегодня фонд курирует достройку 174 жилых комплексов по всей стране, но нас, конечно, интересуют те, что находятся в Петербурге и Ленобласти.
Сразу скажем, что Северная столица – один из немногих регионов (имеются в виду те, в которых ведется активное жилищное строительство), где фонд пока не работает: Смольный справляется самостоятельно. Хотя, к примеру, в Москве двумя проектами фонд занимается.
Но, конечно, это не означает, что таковые в перспективе не появятся и в Петербурге: на ум приходят объекты компании «Норманн» на Парнасе – первые претенденты на включение в список.
А вот в Ленобласти фонд занимается сразу 17 долгостроями (см. таблицу). Всего 68 корпусов – и ни по одному пока разрешение на ввод не получено; впрочем, работа только начинается.
При этом у дольщиков есть два варианта: можно подождать хеппи-энда, а можно подать заявление в АО «Банк ДОМ.РФ» на получение денежной компенсации вместо квартиры.
Выплату произведут в течение десяти рабочих дней с момента обращения.
Впрочем, тут есть пара нюансов. Окончательное решение о том, стоит ли вообще достраивать дом или проще выплатить деньги, решает наблюдательный совет фонда. Понятно, что во втором случае никакого выбора у дольщиков нет – в любом случае надо будет брать компенсацию.
Но вот в первом – можно выбирать. Правда, при условии, что в ходе банкротства девелопера, на чьем счету долгострой, не было создано ЖСК. Члены кооператива на выплаты претендовать не могут.
Таковых в Ленобласти два, и им придется потерпеть, пока их жилые комплексы (когда-нибудь) сдадут.
Источник: фонд214.рф
Теперь о принципах расчета компенсаций. Тут вроде бы всё честно: привлекают независимого оценщика, который делает отчет о цене квадратного метра в данной локации на момент подачи заявления о выплате компенсации.
Понятно, что для каждой конкретной квартиры эта цена будет разной, ведь она зависит от общей площади, этажа, наличия или отсутствия отделки и т. п. Полученная цифра умножается на метраж, и выходит искомая сумма.
И вот тут встает главный вопрос: что же выбрать – деньги сейчас или квартиру когда-то в обозримом будущем? Ответить на него однозначно невозможно – каждый случай индивидуален, но некоторые общие выводы сделать можно.
Скажем, по данным фонда, абсолютное большинство обманутых дольщиков в Ленобласти выбирают денежную компенсацию.
Понять их можно: некоторые ныне проблемные проекты закладывались еще в 2013 году, большинство – в 2015–2016 годах, когда ценник на недвижимость в Ленобласти был меньше (а в части случаев значительно меньше – разница доходит до 20%), то есть вложенные средства можно получить с процентами.
То есть если покупателем изначально ставились инвестиционные цели – выгоднее перепродать или сдавать жилье в аренду, то здесь выбор очевиден: конечно же, деньги. Другое дело, что большинство объектов из списка Фонда защиты прав дольщиков – это малоэтажные проекты, причем не на границе мегаполиса, а в «дальнем» закадье.
Это довольно специфическая часть рынка: здесь квартиры обычно покупают для собственного проживания и очень редко сдают (так как мало желающих). Готовых или беспроблемных малоэтажных проектов под Петербургом мало, и приобрести равнозначное жилье, получив компенсацию, сложно.
Вероятно, в этом случае разумнее будет дождаться квартиры, поверив властям, что последний долгострой сдадут не позднее 2023 года.
Правда, есть еще одна тонкость. В случае длительной заморозки строительства без консервации объекта (или при неправильно выполненной консервации) качество жилья непременно падает. Следует как минимум поинтересоваться этим в офисе нового девелопера, которому передали или передадут проблемный жилой комплекс.
Если есть хоть малейшие сомнения, лучше взять деньгами.
К тому же продать квартиру в готовом доме можно будет только через три года после получения права собственности; сдавать такую квартиру, как мы уже говорили, трудно, и не менее трудно потом будет найти покупателя: спрос уже давно качнулся в сторону Петербурга, и пока что не видно, что может поспособствовать «ренессансу» областных новостроек.
ЖК в Ленобласти, достройку которых курирует Фонд защиты прав дольщиков
| Девелопер | Название ЖК (прежнее название) | Локация | Количество корпусов |
| Главстройкомплекс | Радужный | Всеволожск | 4 |
| ЖСК «Поляны» | Поляны 3 Корпус (Кирккоярви) | Поляны | 1 |
| ЖСК «Улица Киргетова дом 25/5» | Улица Киргетова дом 25/5 | Гатчина | 1 |
| Строительное управление | Рябиновый сад | Янино-2 | 5 |
| УНИСТО-Петросталь | Тридевяткино царство | Мурино | 3 |
| МонтажСтрой | МонтажСтрой (Солнце) | Сосновый бор | 3 |
| Стайл-Строй | Вита | Горбунки | 1 |
| Гранд-Строй | Yollki Village | Скотное | 1 |
| Константа Девелопмент | Константа Девелопмент (Азбука) | Щеглово | 5 |
| ЛенСпецСтрой | Ленинградская перспектива | Мурино | 2 |
| Норманн | Морошкино | Порошкино | 2 |
| Десяткино 2.0 | Мурино | 3 | |
| СНВ Северо-Запад | Город детства | Коммунар | 8 |
| Созвездие | Итальянский квартал | Романовка | 6 |
| Навис | Шотландия | Скотное | 17 |
| Щегловская усадьба | Щеглово | 6 | |
| Итого | |||
| 14 компаний | 16 жилых комплексов | 12 населенных пунктов | 68 домов |
Источник: Фонд защиты прав дольщиков
Как не стать обманутым дольщиком?
Универсального рецепта, гарантирующего на 100% безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, не существует.
При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила:
- Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.
- Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.
Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию.
При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи.
В результате соинвестор не получает самого главного — защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.
| «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор» (Гражданский кодекс РФ). |
Проще говоря, если ни вы, ни застройщик не проявите инициативу заключить основной договор до окончания срока действия предварительного, вы потеряете и деньги, и квартиру.
В таком случае необходимо направить строительной компании письмо с требованием заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении).
Можно также лично вручить письмо застройщику, но убедитесь, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохраните у себя.
В случае вексельной схемы клиенту предлагают заключить два договора — предварительный и купли-продажи векселя. Именно этим векселем клиент и будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор.
При этом вексель и предварительный договор между собой никак не связаны, соответственно, вы опять же не застрахованы от потери вложенных средств, не защищены 214-ФЗ, не можете предъявлять претензии, связанные с неисполнением обязательств по строительству, качеством строительных работ и т.д.
| Когда дом будет достроен, строительная организация может передумать заключать с вами основной договор. В таком случае вы имеете право потребовать сумму, прописанную в векселе. Но к этому моменту, с учетом инфляции, она может быть значительно меньше той, которую вы изначально внесли. |
Это и есть так называемые «серые схемы» продажи квартир, к которым прибегают строительные организации, желающие избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед дольщиками, предусмотренной 214-ФЗ.
- Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. Напомним, что с 1 января 2014 года вступили в силу поправки в «Закон о долевом строительстве…», согласно которым продавать квартиры в строящихся объектах и заключать ДДУ застройщик может только при наличии страхового полиса. Страховым полисом может выступать либо поручительство банка, либо договор страхования гражданской ответственности, заключенный со страховой компанией или Обществом взаимного страхования (ОВС).
- Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) сети Интернет. Согласно ст. 19 214-ФЗ застройщик должен сделать это за 14 дней до подписания договора с первым участником долевого строительства. Стоит добавить, что застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно — по закону застройщик обязан представить ее любому заинтересованному лицу.
- Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере.
- Изучите отзывы о строительной организации, которая строит дом, где вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую деловую репутацию, опыт строительства и уже построенные в этом регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв.
- Изучите историю строительства конкретного объекта. Возможно, безупречную до этого репутацию застройщика подпортил финансовый кризис и денег не хватило на дострой именно того объекта, в котором вы собрались покупать квартиру. Конечно, в таком случае застройщик обязан прекратить продажи, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме.
- Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. Даже если все документы в порядке, ни вас, ни юриста ничего не смущает, в десятиэтажном здании достраивается девятый этаж, обязательно — «на всякий случай!» — съездите лично на стройплощадку и убедитесь, что это действительно так. На ограждении каждой стройки есть информационный щит, где будет написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Внимательно изучите его, убедитесь, что строится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой вам сообщил застройщик.
- На момент заключения договораеще раз внимательно прочитайте все документы, которые подписываете. ДДУ, согласно ст. 4 214-ФЗ, должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
- Если у вас есть конкретные вопросы, сомнения относительно репутации застройщика, качества строящегося объекта, в Комплексе градостроительной политики и строительства г. Москвы работают Горячие линии, где вы можете задать интересующие вас вопросы, в том числе и по долевому строительству.
| Законные схемы покупки жилья для участия в долевом строительстве, предусмотренные 214-ФЗ: 1. Заключение договора участия в долевом строительстве. 2. Строительство дома путем создания ЖСК или ЖНК. 3. Привлечение денежных средств соинвесторов путем выпуска жилищных сертификатов на покупку жилья, закрепляющих право их владельцев на получение эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах. |
Дольщики ЖК «Солнечный город» получили компенсации, превышающие размеры вложенных средств
В Пензенской области уже более 130 дольщиков получили компенсации за недостроенные квартиры обанкротившихся застройщиков. Среди них, в частности, — владельцы жилья в ЖК «Солнечный город».
«Решение о выплате компенсаций дольщикам трех домов в селе Богословка было принято на Наблюдательном совете Фонда защиты прав дольщиков в конце 2019 года. Их начали выплачивать в декабре 2019 года», — сообщает фонд «Дом.РФ», курирующий этот вопрос.
Выплаты осуществляются в течение 10 дней после поступления документов от дольщика в банк «Дом.РФ». Их размер рассчитывается индивидуально на основании отчета оценщика, который рассчитывается по цене жилья на момент возмещения, умноженной на площадь квартиры.
Компенсации по нежилым помещениям и машиноместам – по стоимости заключенного договора. Выплаты освобождены от уплаты подоходного налога.
«Таким образом, дольщики получили компенсации по текущей рыночной цене квадратных метров, что дает возможность оперативно вложить деньги в проекты добросовестных застройщиков и получить квартиры в максимально короткие сроки», — отмечают в фонде.
Так, кстати, и поступило большинство дольщиков «Солнечного города».
«Тем, что приняли решение выплатить компенсацию, довольны. Компенсация больше вложенных средств процентов на 20. Мы смогли закрыть старую ипотеку и взять новую», — рассказала Елена Ларина.
О покупке квартиры на вторичном рынке рассказала и другой дольщик ЖК «Солнечный город» Татьяна Бурлакова:
«Компенсацию выплатили по рыночной стоимости квартир, то есть немного больше, чем мы потратили. Еще немного своих денег добавили и купили квартиру на вторичном рынке».
«В нашем случае было невыгодно достраивать. Стройплощака находилась на удалении, не было ни канализации, ни других необходимых коммуникаций. Сколько времени ушло бы на достройку – неизвестно. А мы и так пять лет почти были в подвешенном состоянии и все это время платили ипотеку. Компенсация позволила закрыть долг перед банком, немного денег даже осталось», — отметила Дарья Филимонова.
Напомним, в Пензенской области решение проблемы обманутых дольщиков идет за счет реализации масштабных инвестиционных проектов и федерального финансирования (на компенсации или достройку).
В настоящее время уже сданы три объекта дольщиков: ЖК «Маяковский», ЖК «8 Марта», первая очередь «Райков».
«Это позволило порядка 900 дольщикам обрести свои долгожданные квадратные метры. Работали на местном законодательстве, на своих возможностях, будь то финансы или земельные участки. Разрабатывали нормативную базу.
Я считаю, что этот результат в целом для нашей области – это хороший задел.
Немногие субъекты смогли так сориентироваться, самостоятельно проделать такой путь и получить такой результат», — отметила ранее в «Теме дня» глава Госжилстройтехинспекции Инна Левченко.
По словам губернатора Ивана Белозерцева, все объекты дольщиков должны сдать к концу 2020 года. Вторые очереди «Райков» и «Лукоморья», а также дом на улице Рахманинова планируется завершить с участием средств Фонда защиты прав дольщиков. В рамках масштабных инвестпроектов — дома в районе улицы Ново-Казанской и первой очереди «Лукоморья».
Подробнее о решении проблемы — в специальном разделе «Обманутые дольщики».
Обманутых дольщиков обманули еще раз| Новости общества
- Проблема обманутых дольщиков является поистине бичом современной России: люди вынуждены платить ипотеку за несуществующее жилье с одной надеждой, что когда-нибудь его все-таки достроят
- Мы постоянно наблюдаем митинги и акции обманутых дольщиков, призывающих правительство обратить на них внимание и оказать помощь в достройке их квартир, но мало кто слышал о мошенниках, промышляющих на рынке обманутых дольщиков и предлагающих им свои услуги.
- Поматросили и бросили
Вот конкретный пример такого обмана. В редакцию обратилась дольщица одного из недостроев Юлия, которая рассказала, как она и еще порядка 1500 человек в Московском регионе оказались жертвами юристов-мошенников.
Не секрет, что к дольщикам долгостроев часто обращаются юристы, предлагая свою помощь по защите прав и законных интересов, истребованию неустойки и штрафов с застройщика. Так же было и у нашей героини.
Собеседница издания рассказала, что сразу после того, как застройщик объявил о банкротстве, в инициативных группах дольщиков появились неизвестные люди, которые представились юристами и предложили свои услуги. Как выяснилось позже, они уже представляли интересы нескольких дольщиков по доверенности, но самих этих дольщиков никто до этого на собраниях и встречах не видел.
По словам Юлии, юристы создали от имени дольщиков свою инициативную группу и начали тотальную агитацию за создание ЖСК (жилищно-строительного кооператива). Дольщикам этот вариант преподнесли как единственный возможный, при котором они смогут получить ключи от квартир. Люди были готовы на любые меры, лишь бы быстрее въехать в свое жилье.
Для ускорения этого процесса, как отметила Юлия, один из юристов предложил сменить конкурсного управляющего и назначить свое доверенное лицо, которое «не будет затягивать сроки».
В итоге комитет кредиторов, сформированный из дольщиков, чьи интересы представляли юристы, заменил конкурсного управляющего, после чего объявил, что процедура банкротства завершится через полгода, а также что кредиторы решили создать ЖСК.
Большинство дольщиков не обладают юридическим образованием, поэтому они полностью доверились юристам. За свои услуги юристы ежемесячно собирали платежи, которые были весьма значительными для многих семей: ведь дольщики, помимо ипотеки, вынуждены были еще и оплачивать арендную плату за текущее жилье.
Как только ЖСК был создан, дольщики узнали, что такое действительно большие проблемы. Председателем ЖСК стал дольщик, который и привел этих юристов в жилой комплекс. Как выяснилось позже, этот дольщик приобрел жилье незадолго до банкротства застройщика по договору уступки права требования.
Собеседница издания сообщила, что всем дольщикам были разосланы уведомления, в которых говорилось, что ЖСК принял решение заключить договоры подряда с организациями, которые будут производить работы по достройке жилого комплекса. Эти компании составили сметы и выставили счета, которые в целом были подъемны для всех дольщиков, хотя многим пришлось взять дополнительные кредиты. Но это оказалось только начало.
После оплаты первых счетов, появились новые, где суммы были уже на порядок выше. По словам Юлии, многие просто физически не могли заплатить такие деньги: среди дольщиков, которые к этому моменту уже стали пайщиками, началась грызня. Одни начали обвинять других, что стройка стоит из-за того, что те не платят по счетам.
Юлия рассказала, что на стройплощадке сначала появились рабочие, но через месяц они исчезли: даже оплаченные работы не были выполнены.
Как выяснилось позже, компании-подрядчики оказались фирмами-однодневками, зарегистрированными в Северо-Кавказском регионе.
А через несколько месяцев в адрес ЖСК поступили счета на оплату задолженности по коммунальным платежам на сумму в более чем 40 млн рублей, что и стало финальной точкой.
Дольщики, которые на тот момент уже были пайщиками, обратились в правоохранительные органы, но те не усмотрели в случившемся состава преступления. Все решения о создании ЖСК и заключении договоров подряда, оплата услуг юристов, производились в соответствии с законом, и пайщики должны были понимать свои риски уже как соинвесторы. Но, к сожалению, не понимали.
- Сразу после этого юристы также бесследно исчезли.
- Из обманутых дольщиков — к обманувшимся пайщикам
- Вот так легко любой дольщик недостроенного объекта может стать пайщиком, но так и остаться обманутым и уже не рассчитывать на защиту своих интересов законом о долевом строительстве и государством — инвестор принимает все риски на себя.
При внимательном изучении опыта по достройке проблемных объектов становится ясно, что никакие кооперативы и дополнительные деньги от дольщиков для этого не нужны. Современная редакция закона позволяет дольщикам стать новоселами после достройки объекта без каких-то дополнительных вложений.
А в тех случаях, когда дольщики переходили в статус пайщиков, достройка их объекта затягивалась на еще больший срок — и в ряде случаев остается нерешенной и сегодня.
Надо ли объяснять, что и достройка дома, и ввод его в эксплуатацию — это совершенно понятные и внушительные расходы на проект?
При итоговом подсчете после ввода таких новостроек выясняется, что дольщики-пайщики при прочих равных переплачивают за свою квартиру такую сумму, что могли бы позволить себе не одну, а сразу несколько квартир в уже готовых домах. Некоторые и вовсе остаются ни с чем: ЖСК не обязано считаться с теми, кто из-за трудной финансовой ситуации просто не может потянуть еще дополнительные расходы.
Что нам удалось выяснить на примерах конкретных ЖК.
Страна богата примерами работы жилищно-строительных кооперативов. Один из них – это проект жилищно-строительного кооператива «Согласие» (Саратовская обл., г. Энгельс, Красноказарменная ул.).
Дом на 14 этажей должен был построить застройщик ООО «Новострой 21 век» – скандально известная компания Артема Сергеева, сына депутата областной думы от партии «Единая Россия». Встала стройка еще осенью 2013 года – горе-застройщик остановился на кладке кирпича 6-го этажа. Артема Сергеева осудили на 2 года условно, компания обанкротилась.
И вот уже три года спустя права на достройку объекта были радостно переданы жилищно-строительному кооперативу «Согласие», который создали обманутые дольщики.
Начались самостоятельные мытарства людей: оказывается, пайщики ЖСК должны были не только вложить дополнительные средства в достройку, но и погасить все долги предыдущего застройщика на десятки миллионов рублей! А еще платить за аренду земельного участка под строительство.
Потратив год с лишним на решение этих проблем, в 2017 году дольщики договорились с «ЖБК-3» на достройку – но, как только деньги у ЖСК кончались, подрядчик строительство замораживал – дело дошло до нехватки кирпича на стройке.
Власти при этом уже успели отчитаться о «решении» проблемы обманутых дольщиков – еще бы, ведь теперь они вступили в статус пайщиков и самостоятельно должны решать свои проблемы и оценивать риски. Спустя год ЖСК уже не хватало денег даже на кирпич.
Вероятно, не станет сюрпризом то, что через два года остановившегося строительства пайщики опять попросили о помощи государство — сегодня вопросом достройки занимается уже ДОМ.РФ.
Другой пример уже из Саратова — пайщики дома ЖСК «Северный» на улице Уфимцева стали жертвами двойного и даже тройного обмана. Как выяснилось после ввода дома в эксплуатацию, квартиры людей продавались по два и даже три раза. Всего более 60 квартир, как оказалось, находились во владении нескольких разных собственников.
Открылся обман тогда, когда пришло время платить за коммунальные услуги. После разбирательств оказалось, что на каждую квартиру претендентами были от двух до пяти человек. Занимался «перепродажей» уже проданных квартир отнюдь не бывший застройщик, а председатель ЖСК, избранный сами пайщиками.
Вся мошенническая схема привела к тому, что сегодня дольщики обивают пороги прокуратуры и пытаются добиться компенсаций в затяжных судебных производствах.
Показательная история — с долгостроем обманутых дольщиков в Омске. После банкротства застройщика ООО «Регион» правопреемником стал жилищно-строительный кооператив пайщиков.
Дом-долгострой находился в удручающем состоянии с 2011 года: стройка заброшена, подвалы дома затоплены.
Все мы знаем, что законодательство строго к обеспечению безопасности строительства со стороны застройщиков – стройка обязана круглосуточно охраняться, доступ к ней строго ограничен. Застройщик несет за несчастные случаи на стройке полную ответственность.
А как быть с ЖСК? Если подвалы дома затоплены, стройка не огорожена и не охраняется, на ней могут пострадать любопытные дети. Если домом занимается ЖСК, то его председатель и несет личную ответственность за безопасность на площадке, а это – очередные расходы на охрану и видеонаблюдение.
То, что изначально кажется легким и быстрым способом — «взять и все достроить самостоятельно» — на поверку оказывается огромным грузом дополнительных расходов и реальной уголовной ответственности.
Случиться может все: от ареста счетов кооператива приставами до простого нежелания ЖСК вникать в жизненные проблемы и заниматься компенсациями конкретных пайщиков.
Пайщик – это инвестор, и от обмана мошенников, финансовых и строительных рисков его не застрахует никто, кроме него самого.