Запретить использовать наличные средства при покупке квартир хотели еще с 2012 года, но данный законопроект несколько раз был отвергнут. В 2017 году опять решили поднять этот вопрос. К чему приведут подобные ограничения и как отреагирует рынок недвижимости на такие запреты?
Покупая недвижимость, многие частично рассчитываются с продавцом наличными средствами. При этом вся информация по сделке официально фиксируется соответствующими органами и передается в налоговую службу. Исходя из полученных данных, рассчитывается сумма налога. В идеале, разницы между наличным и безналичным расчетом не должно быть. Но на деле все обстоит немного иначе.
Предприимчивые граждане в договоре прописывают более низкую стоимость объекта, чтобы платить меньше налога. Понятно, что для покупателя такие манипуляции чреваты серьезными последствиями. К примеру, в случае чего, ему будет возвращена та сумма, которая указана в официальном документе. Таким образом, можно потерять и деньги, и недвижимость.
Но даже если примут закон об ограничении наличных расчетов, это ни к чему хорошему не приведет. Как и раньше, официально будет указываться меньшая сумма, остальное будет передаваться на руки.
Исходя из вышесказанного, цель, которую преследует государство, а именно – повышение собираемости налогов при покупке недвижимости, так и не будет достигнута.
В нашей стране ограничения действуют только на сделки между юрлицами.
«Обеление экономики»: безналичный расчет и рынок недвижимости
Многие специалисты утверждают, что количество теневых сделок после принятия законопроекта увеличится в разы. Ограничивать расчеты нужно постепенно, чтобы не возникло массовой истерии. При этом Игорь Шувалов, первый вице-премьер РФ, также против внедрения данного законопроекта, т.к.
считает его бессмысленным и бездейственным. Сегодня рынок недвижимости и так находится в нестабильном положении, резкие и серьезные перемены ему уж точно не нужны. А учитывая то, как жители России реагируют на всякие ограничения, подобные решения могут привести к краху экономики.
В общем и целом, обсуждение законопроекта перенесено на следующий год. Что самое интересное, если изначально хотели сделать ограничения на 600 тысяч рублей, со временем эту цифру понизили до 300 тысяч рублей. За все, что больше установленной нормы, пришлось бы платить штраф.
В пример приводят Азербайджан, где с августа текущего года будет действовать подобный закон. Там также предусматриваются ограничения на обналичивание денежных средств. С физлиц и юрлиц будет удерживаться налог (около одного процента).
К чему это приведет, можно судить исходя из опыта Индии, где в свое время решили вывести из оборота крупные купюры. В панике люди пытались обменять деньги, в результате чего возникали очереди и давки. Бунты и протесты привели к падению ВВП.
Самая крупная в истории Индии реформа была внедрена не случайно. Это страна, в которой довольно развита коррупция, теневая финансовая деятельность и мошеннические действия с налогами. После принятия закона более 75 % всех денежных средств перевели в безнал.
Правительство потребовало обменять банкноты на новые, но ввело ограничения – не более четырех тысяч рупий. Оставшуюся сумму можно было положить на счет, но если сумма превышала 250 тыс. рупий, нужно было указать, откуда получены средства.
Также ввели ограничения на снятие денег.
Но власти не унывают, так как надеются, что спустя два-три года ситуация в стране изменится в лучшую сторону. А пока нужно бороться с возникшими проблемами. Хуже всего после реформы было бедным слоям населения, туристам и тем, кто занимался сельскохозяйственными работами.
«На самом деле во всем мире уже давно пытаются ограничить оборот наличных. В некоторых европейских странах не принимают крупные купюры. С другой стороны, терминалы у них есть практически везде.
В России даже в крупных городах не во всех магазинах можно расплатиться картой. Если среди населения начнется паника, люди начнут массово снимать деньги со счетов и карт.
Количество наличных сделок возрастет в разы» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.
Чем выгодно ограничение наличных расчетов для государства? Во-первых, будет легче контролировать, на что, когда и как были потрачены деньги. Сейчас довольно сложно отслеживать денежные потоки. В нынешней обстановке, когда правительство старается бороться еще и с терроризмом, это все же актуально.
Всегда можно увидеть, от кого пришел платеж и, в случае чего, отследить цепочку событий. Во-вторых, это поможет решить проблему «зарплат в конвертах». Так как все приходы и расходы в банке будут видны, нужно будет объяснять, откуда взялись финансы. Как результат – придется декларировать свои доходы.
Люди, сдающие недвижимость, также будут работать открыто и платить налоги.
Как можно ограничить наличные расчеты? Можно ввести комиссию за снятие денег. В таком случае покупатели предпочтут расплачиваться базналом.
Почему граждане России покупают недвижимость с привлечением наличных средств? Причины могут быть разные. Кто-то не хочет платить процент за безналичный перевод. К примеру, квартира стоит 10 миллионов, банк за свои услуги берет 2 %. А это еще 200 тысяч рублей.
Есть те, кто не хочет, чтобы родственники знали о покупке недвижимости (когда квартира оформляется, скажем, на подставное лицо). Не стоит забывать, что многие не хотят показывать наличие денежных средств. Так, если финансы были заработаны не совсем честным путем, покупая за наличные, их легче легализовать.
Хотя у налоговой службы все равно могут возникнуть вопросы. И это лишь малый список того, когда люди не хотят действовать в открытую.
Пессимисты считают, что данный законопроект приведет к росту мошенничества на рынке вторичной недвижимости. Уже сейчас продавцы готовы сделать скидку, если недвижимость покупает за наличный расчет. В будущем, наоборот, за безнал могут делать наценку.
Плюсы и минусы наличного расчета
При покупке квартиры наличный расчет может осуществляться перед подачей документов в Регистрационную палату на оформление или после подачи.
Получив на руки деньги, продавец может воспользоваться ими сразу. Для тех, кому срочно нужны финансы, это огромнейший плюс.
Правда, если у покупателя деньги лежат на счете, он не сможет их все снять за один раз. Банки обычно устанавливают лимиты на снятие наличных.
Некоторые особы (к примеру, пожилые люди) не доверяют банкам и предпочитают сразу получить наличные. При этом покупатель может расплатиться, скажем, евро, долларами или любой другой иностранной валютой.
Но не стоит забывать и о минусах, о которых обычно почему-то забывают. Как проверить, расплачиваются ли настоящими или фальшивыми купюрами? Без специального банковского оборудования с этим будет сложно разобраться. Да и пересчитать все деньги довольно сложно. Если же после подписания договора обнаружится, что выплачена не вся сумма, доказать это будет довольно сложно.
Носить с собой такое количество денег – довольно опасно, так как можно стать жертвой грабителей. Рискует и покупатель, и продавец.
Невыгодно и государству разрешать проводить наличные расчеты, ведь сложно будет доказать, сколько денег в реальности было передано. Так, в договоре могут указать завышенную стоимость, чтобы получить большую сумму налогового вычета. Чтобы меньше платить налогов, цену могут на бумагах значительно занизить.
Безналичные расчеты: а стоит ли?
Некоторые россияне уже сейчас заявляют, что подобные действия незаконны. Это нарушение прав и свобод граждан. Что делать человеку, собиравшему лет 20-30 деньги на покупку квартир, после введения ограничений? Теоретически, достаточно будет представить документы, подтверждающие легальное получение прибыли.
Нужно будет обосновать, откуда появились эти деньги. Огромным плюсом является то, что нельзя будет легализовать средства, полученные незаконным образом. При совершении сделки вся информация будет передаваться в налоговую.
Если там возникнет вопрос, откуда появились средства у новоиспеченного владельца, который до этого лет 5-10 ни разу не платил налоги, к нему могут явиться с проверкой.
Это поможет улучшить экономику страны, так как люди начнут хранить сбережения не под матрасом, а в банках. А чем больше средств в обороте, тем лучше для государства. Если же денег слишком мало, ЦБ придется печатать новые, а это приводит к девальвации рубля.
Покупаем квартиру правильно
Чтобы не стать жертвой мошенников, покупателю изначально рекомендуется осуществить проверку квартиры. Кто является собственником и сколько человек прописано можно узнать в выписке из Единого государственного реестра налогоплательщиков. В идеале, конечно же, получить информацию и о самом продавце. И лишь после этого можно соглашаться на сделку.
Тем, кто решил произвести сделку за безналичный расчет, первым делом следует выбрать банк, с которым продавцу и покупателю выгоднее всего сотрудничать. Далее – открытие аккредитива покупателем.
После подписания договора купли-продажи покупатель должен внести всю сумму на аккредитивный счет. После регистрации права собственности в банк необходимо предоставить договор.
Нужно немного подождать, пока пройдет банковская проверка выписки из Росреестра, после чего можно переводить средства.
«Условия совершения сделки за наличный расчет не особо будут отличаться от безналичного договора, за исключением нескольких моментов. Речь, конечно же, ведется о физических лицах.
Итак, между покупателем и продавцом заключается договор, в котором указывается, что является предметом сделки (прописывается полная информация об объекте), цена, как будет производиться оплата и т.п.
моменты» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.
Самые популярные способы оплаты на сегодняшний день:
- банковская ячейка. Покупатель закладывает туда нужную сумму денег (обычно накануне совершения сделки) и после предоставления свидетельства из Регистрационной палаты отдает ключ продавцу. Правда, за аренду ячейки нужно будет заплатить;
- аккредитив. Покупатель кладет деньги на свой счет банке и подписывает договор, в котором указывается, что после получения свидетельства он обязуется перевести всю сумму продавцу;
- платежные поручения. Между банком и покупателем составляется договор, согласно которому последний до указанного срока вносит всю сумму на счет. В данном случае банк в течение полутора недель самостоятельно переводит все на счет продавца.
Передавая деньги продавцу, покупатель должен зафиксировать данное действие. Иначе доказать, что были проведены финансовые расчеты, будет сложно. Самым простым вариантом является расписка. Если документ оформлен надлежащим образом, в случае возникновения споров его можно будет предъявить для подтверждения финансовых операций.
В расписке указывается дата и место составления, подробная информация о продавце и покупателе (паспортные данные, фактическое место проживание и т.д.), целевое назначение финансов (покупка недвижимости), точная сумма, характер платежа (полная оплата, аванс, задаток и т.д.), подпись с расшифровкой.
Помимо всего прочего, там также необходимо прописать, что стороны не имеют претензий друг к другу.
Осторожно, мошенники!
Покупая и продавая недвижимость, следует помнить о том, что опасность поджидает на каждом ходу. Особенно, если в договоре купли-продажи указана одна сумма, а на самом деле недвижимость была приобретена дороже/дешевле. Согласно закону, цена в договоре должна быть не менее 70 процентов от кадастровой стоимости.
Представьте ситуацию, что спустя два-три месяца после совершения сделки, скажем, несовершеннолетние дети бывшего владельца подают в суд, утверждая, что при продаже не были учтены их интересы, и они остались без жилья.
Сделка признается недействительной и аннулируется, несостоявшемуся владельцу выплачивается та сумма, которая указана в договоре. В результате – ни денег, ни квартиры. Несмотря на то, что подобные схемы уже известны, все равно встречаются те, кто готов рискнуть финансами ради небольшой экономии.
Поэтому при передаче денег необходимо брать расписку, которая составляется в присутствии двух свидетелей.
Еще один, некогда довольно популярный вариант «развода» – замена банкнот на поддельные. Вначале владельцу дают настоящие деньги и ждут, пока он все пересчитает. Затем один из мошенников отвлекает продавца, а второй – подкладывает «куклу» из газетных бумаг (пустышку) или просто фальшивку. Поэтому всегда нужно быть внимательным и держать ухо востро.
Важную роль играет место передачи денег. Даже 300 тысяч рублей могут стать лакомым кусочком для грабителей.
Не стоит передавать деньги у себя дома, на территории продавца или покупателя, а также в нелюдных местах и местах с большой проходимостью народа. В идеале, конечно же, совершать сделку в банке, т.к.
там и охранная система довольно надежная, и банковские сотрудники могут проверить купюры.
Мошенников достаточно и среди риелторов. Узнав, что владелец квартиры продает недвижимость за наличные и с большой скидкой, агент предлагает свои услуги. Ведь этот значит, что продавцу срочно нужны деньги.
Но риелтор просит платить не по итогам сделки, а за каждого приведенного покупателя. За результат при этом он не отвечает. Зачастую в роли потенциальных покупателей выступают родственники и знакомые афериста.
Обналичивание 600 тысяч рублей или покупка квартиры за 3 миллиона привлечет внимание органов
С 10 января 2021 года вступают в силу поправки в «антиотмывочный» закон, которые закрепляют новые правила обращения с наличными деньгами. Суть всех изменений в законе «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» сводится к большему государственному контролю над оборотом денег и уклонением от налогов.
Контролю подлежат все операции, размер которых превышает 600 000 рублей, все сделки с недвижимостью дороже 3 миллионов рублей, вывод более 100 000 рублей с баланса мобильного телефона и некоторые другие операции.
Контроль не означает запрет снятия крупных сумм денег или покупки дорогой недвижимости — просто все данные по операции будут переданы Росфинмониторингу для изучения.
Если эти деньги получены нелегальным путем, то могут возникнуть проблемы с фискальными и правоохранительными органами.
Обналичивание и перевод денег
Под операциями в данном случае понимается снятие или внесение денег на счет. Банк передаст в Росфинмониторинг все детали операции, если сумма превысит 600 000 рублей. Данная норма призвана бороться с уклонением от налогов и пополнить госбюджет, который пострадал от пандемии.
Сделки с недвижимостью
Банки получили предписания, согласно которым они должны передавать в Росфинмониторинг данные о сделках с недвижимостью, стоимость которой превышает 3 миллиона рублей. Речь идет как о безналичных расчетах, так и о наличных деньгах, которые помещены в банковскую ячейку. Под это ограничение подпадает почти любая недвижимость в Москве.
Вывод с баланса телефона и ставки в азартных играх
Под пристальное внимание Росфинмониторинга попадут почтовые переводы и вывод денег с баланса телефона, если сумма превысит 100 000 рублей.
Данная мера будет препятствовать обналичиванию денег в обход налоговых органов.
Также будут контролироваться все ставки на азартные игры свыше 600 000 рублей, что еще больше усугубит положение участников рынка беттинга и гемблинга.
Какие действия могут привлечь внимание контролирующих органов?
В связи с грядущими изменениями возникает множество вопросов. Например, будет ли контролироваться операция, если деньги будут сняты частями или перевод разделен на несколько операций? Мы попросили разъяснить эту часть закона Михаила Шевцова, руководителя юридической компании Шевцов.ру.
Росфинмониторинг, контроль за договорами, отслеживание наличных 115 ФЗ
Росфинмониторинг, контроль за договорами, отслеживание наличных — с января 2021 года этими словами в Интернете пугают покупателей недвижимости. Причина этому — изменения в 115 ФЗ, которые усилили внимание к любым сделкам с жильем, а не только к покупке квартир дороже 3 миллионов рублей. Новые поправки призваны свести к нулю так называемые «отмывочные» договоры.
Если говорить доступно, то Росфинмониторинг контролирует:
- ВСЕ сделки с жильем, включая ипотеку и аренду;
- и наличные, и безналичные операции по оплате квадратных метров;
- соглашения как юридических, так и физических лиц.
К прозрачным среднестатистическим куплям-продажам у Росфинмониторинга (в народе его называют финансовой ФСБ) претензий нет. А вот в случае подозрений ведомство призвано уточнить источник происхождения средств на покупку.
Вопросы вызывают договоры, суммы которых не соотносятся с доходами будущих владельцев. За внушительные средства, взятые в долг у родственников или принятые в дар, в случае недоверия контролеров также придется отчитаться.
Как усиленный контроль отражается на сроках оформления купли-продажи
Надзорные органы и Центробанк заверяют, что контроль за сделками свыше трех миллионов рублей отработан давно. Поэтому дополнительная нагрузка и внимание к ипотеке никак не скажется на сроках оформления, особенно для физических лиц.
Не нужно пугаться, если Росфинмониторинг просит вас отчитаться
Спокойно соберите документы, подтверждающие происхождение денег, которые вы потратили на покупку. Это может быть справка о доходах с места работы, налоговая декларация индивидуального предпринимателя, выписка с банковского счета, на котором семья и родственники копили деньги и т.д.
О каких сделках знает Росфинмониторинг
Каждое соглашение проходит регистрацию в Росреестре, который обязан отчитываться перед контролирующими органами. Профессиональные риелторы также передают данные проверяющим.
Те, кто захочет избежать открытости сделки через договор дарения, должны оплатить дополнительный налог и понимать, что рискуют приобретенным имуществом, если продавца объявят банкротом.
Офис «Горьковский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а пл. Максима Горького, метро «Горьковская» 9:00-20:00 без выходных Бесплатная парковка для клиентов
nn@vladis.ru
Офис «Автозаводский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры» 9:00-21:00 без выходных
nn@vladis.ru
Как осуществляется продажа квартиры за наличный расчет
При осуществлении сделки купли-продажи расчет может производиться как в безналичной, так и наличной форме. Продажа квартиры за наличный расчет имеет как безусловные преимущества, так и некие недостатки.
Какие типы расчетов за приобретенную квартиру предусмотрены законодательством?
В 2018 году в законодательстве закреплены безналичный и наличный варианты выплаты цены по договору купли-продажи. Предпочтение тому или иному способу отдается в зависимости о того, на первичном или вторичном рынке жилья приобретается недвижимость.
При приобретении жилого помещения в только что возведенном многоквартирном доме, в абсолютном большинстве случаев, производиться расчет по безналичной форме, т.е. путем перевода средств. Как правило, сумма вносится целиком на счет компании, производившей застройку. Иной порядок может быть прописан в соглашении по купле-продаже недвижимости.
При заключении договора, предусматривающего долевое участие в постройке многоквартирного дома, денежная сумма резервируется на особом счете. И только при выполнении застройщиком своих обязательств, платеж поступит на его счет. В ином случае деньги просто будут возвращены участнику долевого строительства. Это сделано с целью минимизировать риски потери материальных средств дольщиками.
И наконец, при заключении сделок, объектами которых выступает жилье вторичного фонда, физические лица часто используют для выплат по договору наличность. Эта процедура достаточно проста, чего нельзя сказать о наличных расчетах между юридическим и физическим лицами, которые, как правило, в подобной форме не осуществляют, предпочитая «безнал».
За наличный расчет можно оформить и ипотеку, просто в договоре будет прописан первый взнос, а также порядок и сроки передачи оставшихся частей суммы.
Какие риски существуют для покупателя и продавца при осуществлении расчетов за квартиру наличными деньгами?
Основной риск для покупателя представляет само присутствие при нем столь крупной суммы, которая, как правило, не бывает меньше миллиона, а в крупных городах и выше. Даже то небольшое время, которое деньги будут находиться при покупателе, может стать роковым, особенно если о предстоящей сделке было осведомлено немало людей. Кроме того, ограбления бывают и случайные.
Беспечные покупатели, не потребовавшие расписку в получении денежных средств за квартиру, подвергаются риску быть обманутыми продавцом. Последний может заявить что денег он не получал, и доказать обратное будет очень сложно, почти невозможно.
- Если деньги передаются через третье лицо, то может иметь место банальное исчезновение такого лица вместе с доверенной ему суммой.
- Обе стороны договора также не застрахованы от банальных ошибок в подсчете столь крупной денежной суммы.
- Нюансы могут возникнуть и на этапе заключения соглашения, поэтому при подписании любого документа (самого договора, расписки, приемопередаточного акта) всегда стоит изучать его внимательно, предварительно ознакомившись с нормативными правовыми актами, регулирующими подобные сделки.
Существуют ли какие-либо риски для продавца при отчуждении квартиры за наличный расчет?
Для продавца велик риск столкнуться с такой разновидностью мошенничества, как оплата недвижимости с помощью фальшивых купюр.
Опасность ограбления для продавца нисколько не меньше, чем для покупателя. Да и третьи лица могут обмануть обоих участников соглашения.
Кроме того, сам продавец может ошибиться в цене недвижимости. Поэтому специалисты рекомендуют обратиться за помощью к профессиональным оценщикам, но, при этом, и самому провести мониторинг цен на аналогичные жилые объекты, представленные на рынке недвижимости.
ВНИМАНИЕ !!! Также продавцу необходимо следить, чтобы покупатель не подменил бумаги в процессе подписи документов, такие виды мошенничества тоже имеют место быть.
Еще опытные юристы советуют игнорировать требования риэлторов о предоставлении им оригиналов документов, есть риск в лучшем случае не получить их обратно, а худшем – лишиться и денег, и квартиры.
Нередки случаи, когда при осуществлении такой продажи продавец попадал под проверку налоговых органов. Как правило, продавец таким способом хочет скрыть проведенную сделку и уйти от налога с продажи.
Это возможно посредством уменьшения цены договора.
Однако, если налоговая служба все же запустила процедуру проверки, сделка приостанавливается, даже если новый собственник уже перешел к госрегистрации своего права.
Почему вообще стороны договора выбирают расчет наличными деньгами?
Таких обстоятельств несколько. Как уже указывалось выше, это сделано для возможности занижения суммы за продаваемое жилое помещение. Подозрительность граждан, особенно пожилых, нередко толкает их к порядку оплаты «по старинке», наличностью («Так надежнее!» — говорят они, аргументируя свою позицию).
Немаловажным является и отсутствие комиссии за безналичный перевод.
Каковы тонкости оформления расписки в получении денежных средств?
Чтобы покупатель был абсолютно уверен, что его обязательство по передаче денег продавцу выполнено, и продавец не заявит о том, что оплата квартиры не произведена, необходимо пошагово оформить расписку. Данный документ, даже составленный в простой письменной форме, будет иметь существенную доказательную силу при возникновении каких-либо претензий.
Большинство граждан полагают, что такое подтверждение передачи наличности нужно обязательно проводить через нотариуса. Это не совсем верно, доказательная сила у обоих документов будет абсолютно равной. Это лишь некий способ успокоить себя, что в процессе составления расписки участвовало еще и должностное лицо. Кроме того, необходимо будет заплатить взнос за услуги нотариуса.
Отсутствие кого-либо из сторон сделки недопустимо. Обязательно либо личное присутствие, либо оформление расписки через доверенное лицо. Но в таком случае потребуется представление доверенности, прошедшей заверение в нотариальной конторе.
Какие данные подлежат включению в расписку:
- место оформления, а также дата. Точное время указывать необязательно;
- имена, фамилии и отчества сторон соглашения по купле-продаже;
- точные паспортные данные участников сделки;
- целевая принадлежность данного платежа;
- сумма, подлежащая выплате продавцу. Причем расписывают подробно и цифрами, и прописью. Обязательно также определяют, полная эта сумма или ее часть, например, первоначальный взнос.
ВАЖНО !!! Оба участника договора должны расписаться в документе, и сделать расшифровку своих подписей.
Помимо подписей участников сделки по купле-продаже, требуются подписи, как минимум, двух свидетелей составления расписки.
Если сумма будет внесена единовременно, то обязательно необходимо включение оговорки об отсутствии взаимных претензий контрагентов.
Закон не содержит указание на то, должна ли быть расписка напечатана на компьютере или написана вручную. Однако большинство специалистов по сделкам с недвижимостью советуют покупателю заполнять бланк расписки вручную.
Это будет существенным подспорьем в случае какого-либо судебного разбирательства или же расследования уголовного дела (в случае мошенничества, например). В таких случаях всегда проводят почерковедческую экспертизу.
И не всегда для нее бывает достаточно только подписи, если документ составлен покупателем на компьютере.
Какие документы потребуются при купле-продаже квартиры за наличный расчет.
При рассмотрении порядка продажи квартиры за наличный расчет, нельзя обойти вниманием вопрос, какие документы нужны для этого.
Их список достаточно широк:
- Сам договор купли-продажи квартиры.
- Предварительный договор или договор о задатке (если подобные соглашения заключались).
- Документы, удостоверяющие личность контрагентов.
- Документ, подтверждающий право собственности продавца.
- Технический паспорт жилого помещения.
- Выписка из домовой книги о всех зарегистрированных жильцах. Желательно также потребовать у продавца документ о том, что все прописанные прежде в данном жилом помещении лица на данный момент сняты с регистрационного учета.
Покупатель должен обратить внимание, что выписка должна быть, так называемая, архивная, поскольку она содержит данные обо всех когда-либо зарегистрированных здесь лицах. Особенно это актуально в отношении лиц, находящихся в колониях, которые после отбытия срока вернутся по месту прежней прописки, став неприятным сюрпризом для нового владельца.
- Документ, подтверждающий оплату всех долгов за жилищно-коммунальные услуги. Также необходимо урегулировать дела с компаниями-поставщиками услуг телефонной связи и интернета. Все долги должны быть оплачены, а договоры – расторгнуты, о чем должен быть представлен соответствующий акт.
- В некоторых случаях квартира находится в совместной собственности супругов, т.е. нужно будет представить согласие второго супруга на отчуждение, иначе сделку признают недействительной.
- Для того, чтобы продать квартиру, где зарегистрирован гражданин, не достигший совершеннолетия, неизбежно потребуется согласие органов опеки и попечительства, которое, в этих случаях, получить непросто.
- Если сделку осуществляют через поверенного, то потребуется представление оформленной по все правилам доверенности.
11.Выписка из госреестра недвижимости, содержащая все необходимые сведения об объекте недвижимости.
Этот перечень неполный, в зависимости от конкретных жизненных обстоятельств могут потребоваться иные документы.
Какими же способами можно обезопасить себя при наличных расчетах за квартиру?
Во-первых, прибегать к наличному расчету лучше в том случае, если точно уверены в контрагенте.
Во-вторых, соблюдать максимальную осторожность при передвижении с крупной суммой денег. О сделке вообще распространяться не рекомендуется, чтобы не привлечь внимание преступников.
В-третьих, лучше производить передачу в присутствии двух и более свидетелей, а также нотариуса. Это очень повысит безопасность сделки. Кроме того, нотариусы принимают денежные суммы на хранение и передают их продавцу после подтвержденного выполнения им всех своих обязательств.
В-четвертых, иногда можно воспользоваться специальными охраняемыми помещениями банков или фирм-посредников. Риэлтерские фирмы также предоставляют помещения для совершения купли-продажи.
В-пятых, можно арендовать ячейку в банке, которую покупатель может открыть в любой момент, а продавец – только после исполнения своей части обязанностей.
Контроль за сделками по недвижимости ужесточается. Как купить квартиру и не налететь на проверку?
С 10 января вступили в силу изменения в 115-ФЗ, которые навели много страха. В частности, люди стали переживать за покупки квартиры стоимостью свыше 3 млн рублей, потому что они подлежат обязательному контролю Росфинмониторингом. По социальным сетям пошли слухи, что проблемы уже начались. Давайте разбираться, стоит ли бояться нового закона и придумывать махинации.
Для начала посмотрим на то, как ЦБ комментирует статью 115-ФЗ, в которую вносятся изменения.
Обязательному контролю подлежат любые операции с наличными и безналичными денежными средствами, осуществляемые в рамках сделки с недвижимым имуществом.
При отнесении операции к подлежащим обязательному контролю в соответствии с указанной нормой, кредитной организации следует принимать во внимание норму статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также учитывать, что операция с денежными средствами должна быть осуществлена во исполнение сделки, предметом которой является недвижимое имущество
Из сообщения Центробанка вынесем несколько важных вещей:
- Контролю подлежат и наличные, и безналичные операции с недвижимостью.
- Контролю будут подлежать все сделки с недвижимостью.
- Росфинмониторинг следит не только за юридическими лицами, но и за физическими.
Заметим, что п. 1.1 ст. 6 «антиотмывочного» закона давно уже предписывал Росфинмониторнгу отслеживать сделки купли-продажи недвижимости суммой более 3 млн. Изменения 2021 года расширили эту норму на все сделки с жильём, в том числе аренду и ипотеку.
Поэтому люди и волнуются — раньше за ипотечными квартирами Росфинмониторинг не присматривал. Если у ведомства возникнет подозрение, что деньги получены преступным путём, то Росфимониторинг попросит отчитаться относительно источника происхождения средств.
Типичный пример сделки с недвижимостью. У семьи есть небольшая квартира, они её продают за 2,5 млн рублей и покупают новую за 3,5 млн, воспользовавшись ипотекой. Ситуация предельно прозрачная, поэтому Росфинмониторинг не потребует отчёта.
Имейте в виду, что сделка, сумма по которой не соотносится с доходами может заинтересовать ещё и ФНС. О том, законны ли доначисления налога только на основании догвора купли-продажи, мы писали в статье «Не видите налог? А я вижу».
Процедура покупки затянется из-за проверки?
Контроль за сделками по недвижимости стоимостью более 3 млн ведётся уже давно. Поскольку процедура не меняется, эксперты успокаивают, что сроки не изменятся.
Центробанк тоже успокаивает покупателей и продавцов недвижимости, говоря, что ужесточение контроля направлено на юридических лиц.
За деньги, взятые в долг, тоже придётся отчитаться?
Отчитаться придётся по любой сделке, которая вызовет подозрение Росфинмониторинга. Но надо понимать, что количество проводимых сделок огромно и ресурсов ведомства на все не хватит.
В зону внимания в первую очередь попадут сделки, стоимость которых выходит за рамки привычных или у них есть явные признаки нарушения закона.
Впрорчем, об алгоритмах работы Росфинмониторинга можно только догадываться, посколько ведоомство как ФСБ, но в финансовом мире, поэтому секреты не раскрывает.
Квартира стоимостью 3,1 млн в Усть-Урюпинске, пусть даже за счёт подаренных или долговых средств, вероянее всего, не попадёт в зону контроля.
Что делать, если просят отчитаться?
Предоставлять документы. Это могут быть договоры займа, справки 2-НДФЛ о доходах, выписки по счетам, куда поступали деньги от родственников и т. д. Если криминала нет, то и вопросы отпадут.
Что будет, если сделку провести без риелтора?
Риелторы в обязательном порядке отправляют данные в Росфинмониторинг. Но любая сделка регистрируется в Росреестре, а он тоже отчитывается по операциям с недвижимостью. Получается, что каким бы способом квартира не была куплена, Росфинмониторинг о ней узнает.
Можно ли уйти от проверки через договор дарения?
Любая махинация несёт риск и возможные дополнительные расходы на её осуществление. Например, если вместо договора купли-продажи заключается договор дарения, то у покупателя увеличиваются расходы на уплату налога. К тому же, если продавца объявят банкротом, то договор аннулируют, а квартиру реализуют, чтобы расплатиться с кредиторами.
Одним словом, среднестатистическому продавцу и покупателю не стоит беспокоиться. Государство хоть и идёт к тотальному контролю за каждым человеком и всеми его сделками, но мощностей не хватает.
Кабмин предложил Раде ввести НДС на продажу жилья в новостройках
Кабинет министров зарегистрировал в парламенте законопроект № 5600 с поправками в Налоговый кодекс «Об обеспечении сбалансированности бюджетных поступлений, так называемый ресурсный законопроект».
epravda.com.ua
- Кабмин предлагает обложить налогом на добавленную стоимость (НДС) операции по продаже вновь построенного жилья.
- В документе отмечается, что первая поставка означает первую передачу готового нового жилья в собственность покупателя или поставку услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика.
- Также в законопроекте есть пункт, которым предлагается увеличить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи третьего и последующих объектов недвижимого имущества с 5% до 18%.
- Как выгодно купить квартиру в новостройке
- Законопроект предлагает проиндексировать ставки акцизного налога на алкоголь, экологического налога и ренты за пользование радиочастотным ресурсом с учетом инфляции в 2020 году и увеличить на 5%, а также на 14,5% поднять ставку ренты за недропользование.
- Кабмин предлагает предоставить право налоговым органам взыскать налоговый долг без обращения в суд, обеспечить налоговым залогом доначисленных по итогам проверок сумм на время административного или судебного обжалования.
- Законопроект содержит предложение ограничить в праве выезда руководителя компании за границу до полного погашения налогового долга, а также уполномочить Налоговую получать запрос на информацию от налогоплательщика не только по факту правонарушения, но и по другим вопросам, связанным с налогообложением и возможными нарушениями.
- Документ предлагает введение налогообложения НДС операций по реализации Национальным банком Украины драгоценных металлов (кроме инвестиционного золота) физическим и юридическим лицам.
Большинство положений законопроекта вступают в силу с 1 июля 2021 года.
Предыстория
Ранее премьер-министр Денис Шмыгаль заявил, что возможное повышение налогов будет касаться отдельных направлений.
12 мая Кабмин одобрил законопроект, который, по мнению правительства, позволит увеличить налоговые поступления на 60 млрд грн в год.
Как не получить штраф в размере стоимости квартиры при сделке с недвижимостью между резидентами и нерезидентами —
В далёком 2003 году был принят Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» (№173-ФЗ от 10.12.2003). Но мы же все покупаем квартиры и другую недвижимость за рубли, причём здесь этот закон, спросите вы? А вот причём…
Согласно данному закону, валютной операцией, считается и использование рублей, в качестве средства платежа для операций между резидентами и нерезидентами.
Под резидентами здесь (мы говорим про физических лиц) понимаются граждане РФ и постоянно проживающие на территории РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства. Все остальные — это нерезиденты.
Не путайте это с понятиями налоговых резидентов и нерезидентов. Тут это трактуется именно так, как написано выше.
Таким образом, если резидент купил у нерезидента квартиру или другую недвижимость, или наоборот, нерезидент совершил такую покупку у резидента, то это расчёт по сделке — это валютная операция.
Нюансы проведения валютных операций
Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчёта. И именно это очень важно.
Первое! Расчёты между резидентами и нерезидентами не могут проводится в наличной форме.
Второе! Расчеты между резидентами и нерезидентами проводятся исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках (пункт 3 статьи 14 вышеуказанного закона).
Если передача денег от покупателя к продавцу (где один из них резидент, а другой нерезидент) осуществляется в другой форме, то это нарушение валютного законодательства Российской Федерации.
И за это предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% от суммы незаконной валютной операции (т.е. стоимости недвижимости) (ст. 15.25 КоАП РФ).
Срок исковой давности по таким операциям — два года со дня совершения правонарушения, т.е. со дня передачи денег (ст. 4.5 КоАП РФ).
Как правильно делать сделку с нерезидентом
Таким образом, если вы гражданин РФ или имеете вид на жительство и делаете сделку с недвижимостью с негражданином РФ (не имеющим вида на жительство), то:
- Все расчёты по сделке вы обязаны проводить строго в безналичном порядке. Никаких наличных! Т.е. либо перевод на счёт, либо аккредитив, либо депозит нотариуса.
- Расчётный счёт для такой операции можно открывать только в тех банках, которые имеют лицензию на осуществление валютных операций. Это можно уточнить в самом банке, либо самостоятельно посмотреть лицензию банка (кстати, если лицензия генеральная, то валютные операции в неё включены).
- Счёт должен открываться специальный (для неграждан). Это тоже нетрудно узнать: для граждан РФ счёт начинается с цифр 40817, а для не граждан — 40820.
При этом обратите внимание на то, что неважно, продавец негражданин или покупатель. Вы гражданин, он негражданин — расчёт как указано выше. Иначе может быть штраф в размере стоимости квартиры.
Ну, и напоследок
Хочу, чтобы вы обратили внимание на важность соблюдения описанных норм. В силу своей узкой направленности закон о валютном регулировании не известен не только обычным людям, но часто и специалисты рынка недвижимости не знают о нём.
При этом государственные органы, с момента введения данного закона, сквозь пальцы смотрели на сделки с недвижимостью. Как минимум потому, что их было сложно контролировать. Что, конечно же, не повышало «популярность» закона в сфере рынка недвижимости.
Но всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства при сделках с недвижимостью.
Поэтому сейчас намного больше шансов на то, что несоблюдение указанных в статье норм будет обнаружено и соответствующая сторона будет оштрафована на стоимость квартиры.
www.relait.ru