Доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом к концу первого квартала опустилась до пятилетнего минимума. Эксперты полагают, что это произошло из-за роста инвестиционного спроса на недвижимость на фоне снижения доходности банковских вкладов.
Кредиты с низкими первыми взносами доступны лишь ограниченному числу заемщиков и часто выдаются в партнерстве с отдельными застройщиками. Но нередко банки готовы идти на дополнительные издержки, связанные с повышенными требованиями ЦБ к капиталу, поскольку получают повышенные проценты.
Поэтому эксперты допускают разворот тренда.
Доля ипотеки с первым взносом от 0 до 15% от стоимости объекта недвижимости в марте составила 2,88% в общем объеме выданных кредитов — минимальное значение с начала 2016 года.
Такие данные следует из расчетов бюро кредитных историй «Эквифакс», сделанных по запросу “Ъ”. Максимальной доля была в сентябре 2019 года — 15,55%.
Доля ипотеки с нулевым первоначальным взносом также сократилась до минимального значения за всю историю наблюдений — 0,06%, тогда как достигала 1,13–2,2% в феврале—октябре 2016 года.
Сейчас банки подобные программы реализуют точечно, в том числе в партнерстве с отдельными застройщиками, и, как правило, подобные предложения могут быть ограничены во времени. Среди последних предложений ипотека с нулевым взносом была доступна в банках «ФК Открытие», «Россия», Абсолют-банке, СМП-банке и др.
Читать далее
«Снижение доли кредитов, выданных с низким первоначальным взносом, обусловлено тем, что на рынок пришли потребители, приобретающие недвижимость в инвестиционных целях»,— пояснил гендиректор «Эквифакса» Олег Лагуткин. Так как доходность банковских вкладов снизилась, средства с них «мигрировали на рынок недвижимости», поясняет эксперт.
По данным Банка России, на начало апреля 2021 года общий долг россиян по ипотеке составил почти 9,8 трлн руб. Объем просроченных долгов составляет 77,2 млрд руб.
В последнее время выдачи ипотек показывают стремительный рост. Только за 2020 год россияне взяли кредитов на сумму свыше 4 трлн руб. (+ 51% год к году).
На начало апреля средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам опустилась до 7,23% против 8,68% годом ранее.
Самые высокие шансы получить ипотеку с низким первоначальным взносом у благонадежных заемщиков, преимущественно зарплатных клиентов с высоким уровнем дохода и низкой долговой нагрузкой, говорит младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
При этом стоит учитывать, что по таким кредитам банки, как правило, применяют надбавку к процентной ставке, так как такая ипотека более рискованная. Кроме того, при прочих равных условиях ежемесячный платеж выше, чем по ипотеке с более высоким первым взносом.
У банков же такая ипотека оказывает более сильное влияние на нормативы достаточности капитала, поскольку по таким кредитам применяется повышенный коэффициент при расчете активов под риском.
«Соответственно она в большей степени уменьшает норматив достаточности капитала банка»,— заключает госпожа Щурихина.
По данным «Эквифакса», самым востребованной ипотекой были кредиты с первоначальным взносом от 15% до 50%. В марте их доля составляла почти 60%.
Такой уровень взносов комфортен как для клиентов, так и для кредиторов, отмечают участники рынка.
Для банка высокая доля первоначального взноса означает, во-первых, больший объем средств от заемщика, размещаемых на эскроу-счетах, что позволяет банку отвлекать меньше собственных средств под кредитование застройщиков, во-вторых — меньший риск по кредиту, отмечает старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева.
Вместе с тем эксперты допускают возможность разворота тренда. «Исторически для российского рынка характерна более высокая доля ипотечных сделок с низким уровнем первоначального взноса. При изменении условий госпрограмм, снижении числа инвестиционных сделок тренд может измениться»,— считает господин Лагуткин.
По словам госпожи Караваевой, это может произойти как в результате «реализации платежеспособного спроса граждан и исчерпания свободных средств, направляемых на покупку инвестиционного жилья, так и по причине существенного удорожания жилой недвижимости», что сокращает для заемщика возможность обеспечить большую часть первоначального взноса по кредиту.
Ольга Шерункова
Как начался и почему закончился взлет рынка ипотечного кредитования
Читать далее
Кому доступна ипотека с низким начальным взносом
Получить ключи от квартиры «за копейки» через ипотеку с низким взносом становится все сложнее /Евгений Разумный / Ведомости
С начала пандемии многие крупные ипотечные банки, снижая ставки ипотеки, ужесточили условия выдачи жилищных кредитов. В частности, изменения коснулись размера минимального первоначального взноса. Например, среди 10 крупнейших банков по величине ипотечного портфеля четыре увеличили минимальный взнос заемщика.
Так, Райффайзенбанк поднял его по кредитам на первичное и вторичное жилье на 5–10 процентных пунктов (п. п.) до 20% от стоимости жилья, ФК «Открытие» – с 10 до 20%, Альфа-банк – с 15 до 20% для кредитов на готовое жилье, а Промсвязьбанк – на 5 п. п. до 15% по кредитам на новостройки и вторичные квартиры.
Промсвязьбанк также отказался от ипотечной программы на столичные новостройки с нулевым первоначальным взносом, которая действовала еще в феврале. Об этом свидетельствуют данные мониторинга маркетингового агентства Маrcs, с ними ознакомились «Ведомости».
По данным агентства, Сбербанк еще в феврале также повышал минимальный первоначальный взнос для зарплатных клиентов с 10 до 15%, но позднее вернул его на прежний уровень.
Совкомбанк также повысил минимальный взнос по кредитам на первичном и вторичном рынке на 10 п. п. до 20% от стоимости жилья.
Впрочем, ужесточение не коснулось льготной ипотеки с господдержкой со ставкой до 6,5%.
Напротив, в июне Минфин предложил снизить размер первоначального взноса по ней с 20 до 15%, а председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что не видит в этой новации серьезных рисков для банковской системы.
Сейчас документ проходит согласование в аппарате правительства, сообщила «Ведомостям» пресс-служба Минфина. Но крупнейшие игроки, Сбербанк и ВТБ, заранее понизили первоначальные взносы по этой программе до 15%.
Отдельные банки начали подумывать о снижении минимального взноса для заемщика, но не ниже 10%, рассказали их представители. Так, Райффайзенбанк рассматривает снижение с нынешних 20 до 15% – для программы кредитования новостроек, а Промсвязьбанк – с текущих 15 до 10% – для готового и строящегося жилья.
Сейчас ипотеку с низким – не более10% от стоимости приобретаемого жилья – первоначальным взносом предлагают несколько крупных банков. Правда, выдадут ее не каждому. Часто послабления касаются «особых категорий» граждан.
Заемщики «с улицы», не накопившие достаточно средств на стандартный первоначальный взнос (от 20%), тоже могут получить кредит, но им придется пройти жесткий отсев и стоить такая ипотека будет дороже, признают банкиры.
Программы ипотеки с первоначальным взносом в 10% от стоимости приобретаемого жилья «Ведомости» обнаружили у 19 банков из тридцатки крупнейших.
Но выбор у потенциального заемщика «с улицы», располагающего лишь десятой частью необходимой для покупки жилья суммы, ограничен двумя банками – ВТБ и банком Дом.РФ, а также рядом региональных банков.
Например, такие программы есть у Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР), Азиатско-Тихоокеанского банка и т. д.
Гораздо чаще банки устанавливают 10%-ный первоначальный взнос лишь для части клиентов – зарплатникам или владельцам материнского капитала, если он будет пущен на ипотеку.
Например, Сбербанк и Газпромбанк могут выдать ипотеку на покупку готового жилья и квартиры в новостройке при 10%-ном первоначальном взносе только зарплатным клиентам. Для остальных заемщиков взнос – не менее 15%.
Иногда банки устанавливают по кредитам с минимальным первоначальным взносом ограничения на объекты недвижимости.
Например, клиенты МКБ и Альфа-банка со взносом 10% от стоимости будущего жилья могут получить кредит лишь на покупку на первичном рынке, для вторичного рынка в обоих банках минимальный взнос – 15%.
В «Уралсибе», «Возрождении», банке «Санкт-Петербург» и ряде других банков выбор еще уже: внести 10% от стоимости жилья могут лишь покупатели квартир в объектах аккредитованных застройщиков.
Также 10%-ный взнос доступен участникам программы сельской ипотеки и молодым семьям, например, в Россельхозбанке.
Предложений с первоначальным взносом ниже 10% осталось крайне мало, и все они содержат дополнительные требования. Например, Росбанк допускает, что клиент вносит 5% от стоимости жилья из собственных средств, если заплатит еще 10% материнским капиталом.
Банк «Россия», один из немногих, сохраняет ипотеку без первоначального взноса, но она рассчитана лишь на зарплатных клиентов банка, которые приобретают жилье у его партнеров и только в столице, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленобласти.
А ипотеку с первоначальным взносом от 5% в банке могут оформить сотрудники организаций, входящих в «Газпром», или получатели маткапитала.
Граждане с малыми сбережениями на жилье не самые желанные заемщики для банков. Значительная их часть отсеивается после подачи заявки.
Например, «Возрождение» в среднем одобряет 31% всех поступивших ипотечных заявок, из одобренных только 9% – кредиты с первоначальным взносом ниже 20%, поделилась зампред правления банка Наталья Шабунина.
УБРиР дает добро на кредиты со взносом ниже 20% лишь 43% заявок, сообщила его пресс-служба.
Банкиры уверяют, что особых требований к не накопившим большого первоначального взноса у них нет, но считают таких заемщиков рискованными. Они, как правило, менее ответственно относятся к ипотеке, уверен зампред правления «Абсолют банка» Николай Василевский.
«Лучше всего обслуживают кредиты те, кто накопил 30–40% от стоимости квартиры. У клиентов с меньшей суммой возрастают риски просрочек и невозврата. Роскошь кредитовать их могут позволить себе лишь крупные игроки ипотечного рынка», – соглашается независимый эксперт рынка ипотеки Сергей Гордейко.
Чтобы получить одобрение, таким заемщикам нужно показать стабильный высокий доход и безукоризненную кредитную историю, а также не иметь других непогашенных крупных кредитов, советуют банкиры.
Выдачу рискованных кредитов сдерживает и ЦБ, вводя для них повышенные коэффициенты рисков, напоминает гендиректор Frank RG Юрий Грибанов. «По каждому ипотечному кредиту банки должны закладывать резервы на случай невыплат с учетом коэффициентов риска и надбавок к ним.
Чем они выше, тем больше капитала отъест такой кредит у банка, которые должны соблюдать нормативы его достаточности, т. е. кредиты с низким первоначальным взносом для банка просто дороги», – объясняет он.
Коэффициенты риска зависят одновременно от нескольких условий: суммы кредита, соотношения годового дохода заемщика и годовых трат на обслуживание ипотеки, а также отношения размера его долга к стоимости залога, т. е. размера первоначального взноса. Например, для кредитов меньше 50 млн руб.
с первоначальным взносом 30% при годовом доходе заемщика, который в два раза превышает годовую сумму платежей по ипотеке, установлен коэффициент риска 70%.
Кредиты на большую сумму, с меньшей разницей доходов и ипотечных трат, первоначальным взносом ниже 30% ЦБ считает высокорискованными: им присвоен самый высокий коэффициент – 100%.
Кроме того, для ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (высоким показателем «кредит/залог») ЦБ ввел надбавки к коэффициентам риска. Например, для ипотеки с первоначальным взносом 10–15%, выданной после 1 апреля, сейчас действует надбавка еще в 100 п. п.
Банкиры подтверждают: число таких кредитов в общем количестве выдач мало. В ВТБ по итогам первого полугодия 2020 г. доля выданных кредитов с 10%-ным взносом по объему составила 0,5%, по числу – 0,4%, сообщил представитель банка. В банке Дом.
РФ за тот же период она достигла лишь 2% от общего объема выдач, поделился директор ипотечного бизнеса банка Игорь Ларин.
По подсчетам руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Антона Комарова, доля ипотек со взносом не более 10% составляет 2% от общего числа жилищных кредитов. Сбербанк и Газпромбанк эти показатели не раскрывают.
Низкий первоначальный взнос делает ипотеку доступнее, но дороже.
«Взнос в ипотеку в размере 20% для среднестатистического заемщика из региона означает необходимость вложить в покупку квартиры 500 000 руб. Накопить такую сумму многим потенциальным заемщикам и так было трудно, а с учетом текущих экономических реалий стало еще труднее», – говорит Гордейко.
Заемщики, которые не намерены долго копить на первоначальный взнос, должны помнить: ипотека обойдется им дороже, чем тем, кто располагает большей суммой. Во-первых, за счет самой суммы кредита, на которую будут начисляться проценты.
Во-вторых, за счет срока кредитования: чем крупнее сумма, тем охотнее банк растянет ее на большее количество лет, чтобы снизить ежемесячный платеж. Наконец, в некоторых банках за низкий первоначальный взнос действуют надбавки к процентным ставкам. Например, в Сбербанке – 0,4 п. п. к базовой ставке за первоначальный взнос ниже 20%, а ВТБ – 1 п.
п. Размер кредита и остаток долга также влияют на стоимость страховки и могут увеличить стоимость полиса.
«Прежде чем взять кредит с минимальным первоначальным взносом, нужно вычесть из своего дохода размер ежемесячного платежа и посмотреть, сколько останется. Если на такую сумму заемщик сможет прожить в течение, скажем, лет семи, тогда можно оформлять кредит», – заключает Гордейко.
Банки снижают первоначальный взнос по ипотеке
pxhere.com
С начала года несколько банков, включая Сбербанк, снизили минимальный первоначальный взнос по ипотеке. Frank Media выяснил, почему это происходит и какие возможны риски.
Детали. Сбербанк 3 марта снизил минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке с господдержкой с 50% до 30%, без подтверждения дохода и занятости. По данным Frank RG, в феврале первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой уменьшился до 15% у МТС Банка и Юникредит Банка. ВТБ в январе снизил минимальный взнос по программе «Победа над формальностями» — с 30% до 20%.
Что говорят банки. Зампред правления и руководитель блока «Розничный бизнес» Сбербанка Кирилл Царев объяснил снижение минимального первоначального взноса спросом со стороны рынка.
«Некоторые клиенты откладывали покупку жилья именно из-за необходимости накопления собственных средств при том, что остальные условия госпрограммы им подходили, поэтому мы снизили первоначальный взнос», — пояснил он Frank Media.
МТС банк также объяснил решение о снижении минимального взноса тенденциями рынка и стремлением привлечь новых заемщиков. «Программа ипотечного кредитования с господдержкой пользуется большой популярностью у граждан. Мы хотим, чтобы ипотека стала доступной для большего числа граждан», — отметил руководитель кластера розничного кредитования МТС Банка Иван Барсов.
Мнения экспертов. По мнению главы дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ Вадима Пахаленко, текущее снижение банками первоначальных взносов обусловлено недостаточным выполнением плана продаж. «Банки не видят рисков падения цен на рынке недвижимости», — говорит он.
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень объясняет снижение взноса стремлением банков поддержать спрос на кредиты, как в условиях растущей конкуренции, так и на фоне быстрого роста цен рынка недвижимости.
Статистика по теме
Средний платеж по ипотеке в России
Эксперт подчеркивает, что уменьшение первоначального взноса является фактором определенного риска для банков, поэтому они не всегда стремятся к этому. «Однако можно предположить, что сейчас это становится значимым способом поддерживать спрос: рост цен на жилье ведет к тому, что первоначальный взнос в денежном выражении также увеличивается и может стать неподъемным для отдельных категорий потенциальных заемщиков», — рассуждает Пивень.
ЦБ еще в 2018 году ввел повышенный коэффициент риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом, отмечает Пахаленко. Этот шаг должен был сдерживать аппетит банков к риску и наращиванию такой ипотеки.
«Но летом 2020 года правительство приняло решение о снижении взноса для льготной ипотеки: с одной стороны, подорожала недвижимость с введением новой льготной ипотечной программы в апреле 2020 года, а накоплений у людей больше не стало, с другой — сработало лобби застройщиков.
И сейчас регулятор вновь вернулся к риторике о росте рисков в ипотеке» — заключает эксперт.
Контекст. Изначально по антикризисной программе ипотечного кредитования минимальный взнос составлял 20%, однако прошлым летом правительство снизило его до 15%. Некоторые банки вслед за этим решением снизили первоначальный взнос по льготной ипотеке, а также по другим ипотечным программам.
ЦБ в конце января предупредил о рисках в ипотеке из-за роста доли кредитов с минимальным первоначальным взносом ниже 20%.
Регулятор сообщил, что в 2020 году доля ипотечных кредитов на покупку первичного жилья (именно на такое жилье распространяется льготная ипотека) с низким первоначальным взносом (менее 20%) выросла до 40% с 24% в 2019 году.
Доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом составила 35% от выдач в 3 квартале 2020 года по сравнению с 28% во 2 квартале, указывал регулятор. ЦБ также обращал внимание на рост стоимости жилья, превысивший инфляцию, и сокращение доходов россиян, которое нивелирует выгоду для заемщиков от более низких ставок.
Зачем вам об этом знать. Несмотря на опасения ЦБ, банки продолжают снижать первоначальный взнос по ипотеке. Это может повлиять на позицию регулятора относительно продления льготной ипотеки, которая должна завершится в июле 2021 года. ЦБ заявлял в феврале, что видит возможность ее продления в отдельных регионах, где цены на жилье выросли не так сильно.
Во времена финансовых кризисов банкирам важно оставаться в курсе текущих новостей. Подпишись на наш телеграм – канал Frank RG (https://t.me/frank_rg) чтобы оперативно получать данные о ситуации в банках и экономике. Не пропусти, когда начнется!
Цб решил ужесточить ограничения в ипотечном кредитовании :: финансы :: рбк
ЦБ снижал надбавки по ипотечным кредитам с низким первым взносом после начала пандемии для поддержки кредитования, но уже в апреле 2021 года председатель регулятора Эльвира Набиуллина говорила, что качество жилищных кредитов снижается.
«Мы в прошлом году, чтобы поддержать ипотеку, снизили надбавки для кредитов с первоначальным взносом от 15 до 20%, мы считаем необходимым вернуться к предпандемическим уровням, будем обсуждать в ближайшее время это с участниками рынка», — отмечала глава ЦБ.
Мотивируя свое решение, ЦБ сообщил, что с середины 2020 года значительно ускорился рост цен на жилую недвижимость, который существенно опережал увеличение доходов населения.
В первом квартале 2021 года цены на жилье выросли по стране на 17,6% (в годовом выражении) на первичном рынке и на 13,6% на вторичном.
Вместе с тем реальные располагаемые доходы населения упали в первом квартале 2021 года на 3,6% в сравнении с тем же периодом в докризисном 2020 году.
В этих условиях выросла значимость первоначального взноса, считают в ЦБ. Этот показатель коррелирует с частотой дефолтов по кредитам и характеризует платежеспособность заемщика. При этом банки увеличивают долю кредитов с низким первоначальным взносом.
«Особенно это характерно для первичного рынка ипотеки, что отчасти связано с условиями льготных государственных программ ипотечного кредитования, минимальный размер первоначального взноса по которым составляет 10–15%», — напомнили в ЦБ.
В результате доля кредитов с низким первоначальным взносом выросла с 24% во втором квартале 2020 года до 45% в первом квартале 2021-го (на вторичном рынке рост составил всего 3 п.п. — с 30 до 33%).
Темпы роста ипотечного рынка остаются высокими (23% в годовом выражении на 1 апреля 2021 года), что приводит к более быстрому накоплению кредитов с низким первым взносом и повышению уязвимости кредитных организаций.
Решение ЦБ о повышении надбавок для ипотечных кредитов совпадает с окончанием действия льготной ипотечной программы, в рамках которой банки выдают жилищные кредиты под 6,5% и ниже.
Программа действует до 1 июля 2021 года, и пока в правительстве не принято решение о том, будет ли она продлена, и если да, то в каком формате.
Представители ЦБ неоднократно заявляли, что продолжение действия программы в нынешнем виде может привести к перегреву ипотечного рынка.
Нужно ли охлаждать ипотечный рынок
Большой объем выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом объясняется опасениями банков из-за ожидаемого прекращения льготной программы.
«Уже с начала года, после объявления планов по сворачиванию льготной ипотеки, банки закладывали вариант ее прекращения в свои программы и стимулировали спрос со стороны потребителей другими способами, в том числе снижением первоначального взноса», — говорит директор по банковским рейтингам Национального рейтингового агентства Константин Бородулин.
Снижение ипотечного взноса чревато ростом просроченных платежей в дальнейшем, поэтому данное ужесточение своевременно: Банк России хочет сохранить текущее качество ипотечного портфеля, продолжает эксперт.
Новая мера ЦБ не будет иметь определяющего значения для рынка, который и так ждет замедление, полагает управляющий директор по рейтингам кредитных институтов «Эксперт РА» Александр Сараев. «Ключевые факторы замедления ипотечного рынка — это разворот ставок в экономике, сокращение объемов льготной программы и снижение спроса относительно прошлого года.
Наиболее платежеспособные заемщики ипотеку получили в прошлом году (в том числе и для инвестиционных целей)», — говорит он, отмечая, что «Эксперт РА» прогнозирует замедление темпов роста на 5 п.п. относительно прошлого года. По данным ЦБ, в 2020 году банки выдали 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн руб. В 2019 году — 1,3 млн кредитов на 2,8 трлн руб.
Окончание льготной программы приведет к спаду выдач на первичном рынке, даже если не повышать надбавки, поскольку стоимость ипотеки заметно вырастет для всех заемщиков, замечает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. В этом году ЦБ закончил цикл снижения ключевой ставки и приступил к ее повышению.
Ставки в сегменте ипотеки с первоначальным взносом от 15 до 20% могут дополнительно вырасти из-за новации регулятора, однако вряд ли это окажет решающее влияние на рынок, добавляет Доронкин.
«Все-таки основной прирост таких кредитов пришелся именно на льготную ипотеку, на вторичном рынке доля таких кредитов выросла незначительно, — рассуждает он.
— Одновременно с этим для недопущения заметного спада спроса на ипотеку банки, наоборот, могут постараться сдержать рост ставок, повышая их только для заемщиков с высокой долговой нагрузкой».
«Повышение коэффициентов по высокорискованной ипотеке прежде всего окажет влияние на рынок через повышение ставок, — считает и Сараев.
— Банки будут вынуждены закладывать повышенные риски в свои ставки, что может охладить интерес ряда заемщиков».
ЦБ видит риски в повторении прошлогодних темпов роста, указывает он: «Рынок платежеспособных заемщиков у нас достаточно ограниченный, доходы населения сокращаются, что создает риски излишней закредитованности».
Не знать это о первоначальном взносе по ипотеке – стыдно!
В жизни — кто слабее, того чаще бьют. С этой точки зрения, ипотека очень похожа на реальную жизнь. Чем меньше у человека денег на первоначальный взнос, тем дороже ему обойдется жилищный кредит. Казалось бы, ипотеку нужно выбирать так, чтобы потом не было мучительно больно за неоправданно высокую процентную ставку. Но есть очень веская причина, почему люди берут такую ипотеку.
Цифры, которые могут пригодиться
Для затравки немного профессионального занудства: специалист по ипотеке обязан говорить «первоначальный взнос», а не «первый взнос». Но многие риэлторы «чихать хотели» на правила русского языка.
Важнее знать другое: чем меньше первоначальный взнос, тем более интересный (и дорогой) вариант на рынке жилья можно взять в ипотеку за одни и те же деньги.
Как накопить на первоначальный взнос, чтобы не было мучительно больно? mvestnik.ru.
Не понятно? Рассказываем. Допустим, у семьи есть один миллион рублей на начальный ипотечный взнос и возможность безбедно гасить ежемесячные проценты.
Если банк начинает кредитовать при взносе в 20%, максимум, на что может рассчитывать эта семья – квартира за 5 млн. рублей. Если же банк начинает со взноса в 10%, семья может купить квартиру уже за 10 млн.
рублей. Понятно, что более просторную и в лучшей локации.
Поэтому размер первоначального взноса служит вторым по важности (после процентной ставки) аргументом при выборе, в каком из банков брать ипотеку. Однако жизнь диктует свои правила: у большинства граждан денег впритык, и поневоле выбирается ипотека именно с минимальным взносом.
Конечно, есть вариант сначала взять потребительский кредит, чтобы потом эти деньги внести как первоначальный взнос. Но хитрость сомнительная – по итоговой переплате выходит сильно дороже – проценты по «потребу» щадящими точно не будут. По подсчетам Банка России, на подобный кульбит решается не более 6% заемщиков.
Приходилось слышать и такую жалобу: «госпрограмма по ипотеке с субсидированием ставки до 6,5% закончится раньше, чем мы успеем накопить на взнос. А вот начинался бы взнос по «госипотеке−2020» с 10%, успели бы…». Но правила госсубсидирования строги. Сказал ЦБ, что взнос должен быть не меньше 15%, и банки взяли под козырек.
Другое дело – ипотека на «первичку» по собственным банковским продуктам. Среди таких программ найти ипотеку с первым взносом в 10% – не проблема. Правда, ставка будет «кусаться».
У Сбербанка супернизкий взнос не предусмотрен. Приведем ставки при взносе в 10% и 20% у его конкурентов: «Альфа-Банк» – 9,3% и 8,6%, «Ак Барс Банк» – 8,75% и 8%, ВТБ – 9,1% и 8,7%, Газпромбанк – 9,2% и 8,7%.
Некоторые клиенты берут кредит на первоначальный взнос. life.ru.
Самая низкая пара «для клиентов с улицы» (на 15 лет, подтверждение дохода ставкой 2НДФЛ, полноценная страховка, без платного снижения ставок) у ДОМ.РФ Банка – 8,4% и 7,7%.
Кстати, есть банк, дающий клиентам с улицы ипотеку вообще без первоначального взноса. Это Сургутнефтегазбанк. По такому кредиту ставка здесь будет 10,9%.
Так как меньший первоначальный взнос увеличивает риски невозврата кредита, он компенсируется повышенной процентной ставкой или иным ужесточением условий, — поясняют в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ)
Рассчитывать, что уже в следующем месяце рефинансируешь жилищный кредит, не стоит. Банки настаивают на том, чтобы сначала какое-то время долг исправно гасился. У одних банков минимум – три месяца, у других – полгода.
С точки зрения банков
Отдельно оговоримся – мы сейчас не обсуждаем варианты, когда гашение процентов или части взноса на какое-то время берет на себя застройщик. Так, например, весной-летом, целая когорта застройщиков (ПИК, ГК «А101», MR Group, УК «Развитие», Группа «Самолет», ГК «Инград», ГК ФСК…) продавали квартиры в ипотеку на особых, льготных условиях, иногда и «без первоначального взноса».
И вот ведь заковырка – мало того, что за ипотеку с низким взносом банки дерут повышенные проценты. Еще и вероятность, что откажут, в разы выше.
Как рассказывает директор дивизиона «Центр» Уральского банка реконструкции и развития Александр Казанский, если клиент выбирает ипотеку с минимальным первоначальным взносом, банк подходит к проверке такого клиента строже. И не важно, что риск уже заложен в повышенную процентную ставку.
Также ведут себя и все прочие кредитные организации.
Клиенту остается одна радость. Если он не допустит огрехов при гашении ипотеки, факт, что он выбрал минимальный взнос, в дальнейшем никак не «аукнется» на его кредитном рейтинге.
Правда и мифы о деньгах в Instagram
Ужесточение правил ипотеки с первым взносом до 20 %. Плюсы и минусы решения. Как купить жильё в новых реалиях
Банк России решил ужесточить регулирование ипотеки с первоначальным взносом до 20 %. С 1 августа 2021 года ипотека с низким первым платежом станет дороже для банков. При этом чем больше размер кредита, тем большая нагрузка ляжет на банк.
Решение было принято в связи с резким ростом займов с первоначальным взносом 15-20 %. На рынке новостроек в первом квартале 2021 года доля таких кредитов выросла с 24 до 45 %. В дальнейшем не исключается ограничение ипотеки с платежом от 20 %.
Предполагается, что ужесточение правил заставит банки менее охотно выдавать ипотеку с минимальным взносом: возможно, повысят требования к заёмщикам или увеличат ставки. Это поможет сдержать рост ипотечного рынка и повышение цен на недвижимость.
Изменение правил выдачи ипотеки несёт в себе как плюсы, так и минусы.
Положительные стороны:
Источник: pixabay.com
Источник: pixabay.com
Чем больше первоначальный взнос, тем меньше ежемесячный платеж
От этого каждый только выигрывает: после оплаты обязательных платежей будет оставаться больше денег, соответственно, будет возможность больше откладывать. Накопления можно тратить по своему усмотрению — на отпуск, хотелки или же досрочное погашение ипотеки.
Меньше размер кредита
Чем меньше ипотека, тем проще её погасить. Внося досрочные платежи в погашение небольшой суммы и наблюдая как долг тает на глазах, у многих включается азарт. Хочется как можно скорее прийти к цели. Тогда как большой займ чаще всего вводит в уныние. Не говоря уже о том, что тяготят морально.
Меньше переплата
Хоть и кажется, что переплата почти не скажется на бюджете, так как деньги быстро обесцениваются. Что главное — это новая квартира, а всё остальное мелочи. Однако в конце срока выплат, уверена, многим будет приятно увидеть, что сумма переплаты исчисляется в тысячах, а не в миллионах.
К плюсам можно также отнести то, что на фоне ужесточения правил по ипотеке и отмены льготных ставок возможно снижение цен на жильё. Однако это палка о двух концах. Квартиры станут дешевле, а ставка выше. Станет ли покупка жилья выгоднее? На вторичном рынке, определённо, что касается новостроек, спрогнозировать сложно.
Отрицательные:
Не все смогут накопить на первоначальный взнос
Если 15-20 % на первый взнос накопить достаточно проблематично, что уж тут говорить о большей сумме? Например, 15 % от 3 000 000 рублей — это 450 000 рублей, 30 % — 900 000. В 2 раза больше. Но квартиру за 3 миллиона можно купить далеко не в каждом городе. Каждый ли сможет накопить на первый платёж? У всех ли хватит дисциплины?
Придётся дольше копить
Даже если всё хорошо с финансами и дисциплиной, копить на первоначальный взнос придётся дольше. К примеру, если откладывать по 15 000 рублей в месяц, то 400 000 рублей удастся накопить через 26 месяцев, 900 000 — через 60. 2 года и 5 лет — разница очевидна. Не стоит также забывать, что часть суммы съест инфляция.
Рост цен на недвижимость
В ближайшее время рост цен на квартиры, думаю, не предвидится, но кто знает, что будет через 5 лет? А через 10? Каждый год жильё в крупных развивающихся городах становится дороже. Пока мы будем копить на взнос, недвижимость может сильно взлететь в цене. Тогда как, уплатив 15 %, мы могли давно бы купить квартиру и радоваться росту её стоимости.
Как же быть? Как обзавестись жильём в новых реалиях?
Идеальный, на мой взгляд, вариант — начать с малого — купить такую квартиру, на которую у вас есть 30 % для первого взноса. Например, однокомнатную вместо трехкомнатной. И продолжать копить на квартиру мечты, только откладывая деньги не в копилку, а в досрочное погашение ипотеки.
Когда долг будет закрыт, жильё можно будет продать, а вырученные средства использовать в качестве первоначального взноса по новой ипотеке на новую квартиру. Какой смысл следовать такой сложной схеме, если можно просто подождать?
- Во-первых, так вы раньше сможете обзавестись собственным жильём и сделать ремонт по своему вкусу.
- Во-вторых, зафиксируете стоимость недвижимости. И если квартиры начнут дорожать, вы будете только в плюсе.
- В-третьих, используя ипотеку как способ накопления, есть вероятность, что вы быстрее погасите ипотеку, нежели накопите нужную сумму самостоятельно. Всё-таки ипотека дисциплинирует, а сохраняя деньги своими силами, есть риск поддаться соблазнам.
Уже слышали о нововведении? Что думаете по этому поводу?
Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в ТОП 10 банках РФ
При оформлении ипотечного кредита заемщик всегда сталкивается с необходимостью внести хотя бы минимальный первоначальный взнос. Если раньше можно было найти банк, который выдает жилищные кредиты без вноса, то теперь на рынке таких вариантов нет. Наличие собственных средств требуется всегда.
Специалист портала Бробанк.ру разобрался в том, почему банки обязательно требуют наличие взноса, и какой минимальный первоначальный взнос по ипотеке нужен для оформления ссуды. Можно ли как-то обойти ситуацию, если собственных средств просто нет.
Зачем банки требуют первый взнос
На деле первоначальный взнос решает две задачи. Первая — уменьшение суммы займа относительно стоимости недвижимости. Это делается для того, чтобы в случае просрочки банк смог без проблем оперативно реализовать недвижимость с применением дисконта.
Например, заемщик купил квартиру в ипотеку за 5 млн. рублей и чуть ли не сразу перестал ее платить. Тогда банку придется забирать недвижимость и продавать ее с торгов. Такой проблемный объект продать за те же 5 млн.
рублей невозможно, поэтому банк снижает рыночную цену. Если первого взноса не было, кредитор понесет явный убыток. А если ПВ был, то сумма займа составит уже на 5 миллионов, а, допустим, 4.
И банк сможет без потерь применить дисконт и покрыть свои убытки.
Вторая задача первоначального взноса — составление положительного образа о заемщике. Если человек имеет собственные накопления, то это говорит о его финансовой грамотности, о наличии у него хорошего дохода. И чем больше клиент вносит своих средств в счет покупки, тем лояльнее к нему относится банк, тем ниже ставка, тем выше вероятность одобрения.
Какой первоначальный взнос на ипотеку требуют банки
Для рядового россиянина необходимость внесения первоначального взноса по ипотеке — серьезная трата. Даже если не брать в расчет Москву, Питер и Сочи с их огромными ценами на недвижимость, то все равно придется вложить прилично.
Допустим, если наш заемщик хочет купить небольшую двухкомнатную квартиру, допустим, в Перми, то такой объект будет стоить около 3000000 рублей.
Соответственно, если банк будет требовать первоначальный взнос на ипотеку в размере 20%, придется выложить 600000 своих личных рублей. Понятно, что для среднестатистической семьи это огромная сумма.
Вот и приходится искать банк, который устанавливает минимальный взнос по ипотеке.
Чтобы разобраться в том, сколько банки требуют внести личных средств, проведем исследование и изучим ипотечные программы российских банков, которые выдают стандартные ссуды на приобретение недвижимости. Вот что получается в итоге, если рассмотреть программы покупки готового жилья:
- Сбербанк — от 15%;
- ВТБ. Стандартный размер минимального первого взноса — 20%. Но допускается его понижение до 10%, в этом случае процентная ставка по продукту увеличивается на 0,5 пункта;
- Газпромбанк — от 10%, причем ставки при таком небольшом взносе не повышаются;
- Альфа Банк — от 15%;
- УБРиР — от 20%;
- Райффайзенбанк — от 15%;
- Металлинвестбанк — от 20%;
- Открытие — от 15%, если речь о зарплатном клиенте этого банка. От 30%, если заемщик или созаемщик — предприниматели или собственники бизнеса. Во всех остальных случаях — минимум 20%;
- Россельхозбанк — от 15%. Но если в кредит приобретается жилье стоимостью больше 7 млн. рублей (Москва и СПб — исключения), то минимум 20%;
- Зенит — от 20%;
- Уралсиб — от 15%
- Абсолют Банк — от 20%;
- Дельтакредит — от 15%.
Как видно, заемщику все же придется вложить приличную сумму в покупку. Минимальный первый взнос по ипотеке готов принять только Газпромбанк, ему достаточно 10%. То есть если вы планируете покупать квартиру за 3 млн. рублей, достаточно будет внести 300000 — это уже более подъемный вариант.
Если у вас есть материнский капитал
Некоторые банки применяют дополнительные льготы к гражданам, которые используют для оформления ипотечного кредита сертификат на материнский капитал. Льгота выражается в уменьшении размере минимального ПВ.
Это действует не во всех банках, но предложения найти можно. Например, банк Дельтакредит и Газпромбанк при наличии МК готовы снизить планку взноса до 5%. Соответственно, при цене объекта в 3 млн. рублей заемщику достаточно будет внести только 150000 рублей. Такую сумму семье накопить вполне по силам.
Сбербанк и Райффайзенбанк указывают на то, что материнский капитал можно направить на первоначальный взнос. Но вот какую именно его часть можно покрыть сертификатом — это не сообщается. Для уточнения информации вам нужно обратиться в отделы ипотечного кредитования этих банков. Скорее всего, полностью покрыть им первый взнос нельзя, только какую-то его часть.
Если денег нет вообще
Первый взнос на ипотеку есть не у каждого заемщика, поэтому граждане часто ищут альтернативные варианты. Если банки не выдают жилищные ссуды с ПВ в 0%, возникает мысль оформления потребительского целевого кредита. То есть заемщик сначала получает наличный кредит, а после эту сумму направляет на первоначальный взнос по ипотеке. Звучит просто, но на практике осуществить такое нелегко.
Если проворачивать такую схему самостоятельно, то нужно действовать так:
- Оформить кредит наличными на нужную сумму. Желательно заключать договор на как можно больший срок, на 5-7 лет, чтобы уровень платежеспособности позволил в дальнейшем оформить ипотеку. Учитывайте, что если взять в кредит 450000 рублей на 5 лет, то даже при самых лучших условиях ежемесячный платеж составит 11000 рублей.
- Получите эти деньги и положите на счет, желательно на депозитный. За ипотекой лучше обращаться как минимум через 6-12 месяцев после оформления наличного кредита. Если сделать это сразу, ипотека одобрена не будет: банк сразу поймет, что вы взяли кредит на ПВ, а это крайне нежелательно для него, негативный фактор.
- Примерно через год после оформления кредита наличными при условии его благополучного погашения обращайтесь в выбранный банк уже за ипотечным кредитом. Можно даже в тот, где была оформлена наличная ссуда. Пробуйте оформлять ипотеку.
Не факт, что жилищный кредит будет одобрен. При рассмотрении заявки банк будет анализировать вашу платежеспособность. Если учесть, что у вас уже будет действующий кредит, то после оформления ипотеки долговая нагрузка будет очень серьезной.
Например, если взять в Сбербанке ипотеку на квартиру ценой 3 млн. рублей с первым взносом в 450000 на 20 лет, ежемесячный платеж составит как минимум 26000-27000 рублей.
К этой сумме добавляем еще 11000 — ежемесячный платеж по кредиту, который был оформлен на первый взнос. Итого ежемесячная долговая нагрузка на заемщика — минимум 38000 рублей.
Для одобрения ипотечного кредита при таких обстоятельствах доход семьи должен составлять минимум 80000 рублей. И это без учета дополнительных расходов и без детей.
Если даже ипотека с маленьким первоначальным взносом вам не по силам, можете также рассмотреть предложение банка Дельтакредит. Он готов официально выдать кредит на первый взнос и после дать ипотеку, но при условии, что первая ссуда обеспечивается залогом недвижимости, которая уже есть у заемщика.
Об авторе
Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит».
Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности.
rusanova@brobank.ru
Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.