Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2018 года на российском рынке инвестиций в недвижимость и выяснили, что общий объем инвестиций остался на сопоставимом с 2017 годом уровне, однако изменился профиль инвестиционных объектов – спрос инвесторов сместился из торгового в офисный сегмент. Доля иностранных инвестиций в недвижимость России в общем объеме сделок увеличилась на 11 п.п. по сравнению с результатами 2017 году и достигла 24% от общего объема инвестиций.
Макроэкономические показатели РФ
Рост ВВП России по итогам 2018 года составил 1,5%, что совпадает со значением предыдущего 2017 года. Инфляция выросла по сравнению с показателями 2017 года на 1,7 п.п. до уровня 4,2%. В течение 2018 года ключевая ставка 4 раза претерпевала изменения, последовательно снижаясь с 7,75% годовых сначала до уровня 7,50%, а затем до 7,25% годовых.
В сентябре 2018 года ЦБ РФ принял решение повысить ключевую ставку до 7,50% годовых, затем в декабре до уровня 7,75%. Таким образом, ключевая ставка вернулась на уровень начала 2018 года. По оценкам ЦБ РФ, в 2018 году отток капитала превысил прогнозируемые ранее значения и достиг $67,5 млрд, что является крупнейшим показателем с 2014 года.
Инвестиции в недвижимость РФ
По итогам 2018 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил 248,1 млрд рублей, что сопоставимо с итогами 2017 года (249,6 млрд рублей). Как и в предшествующие годы, IV квартал 2018 года традиционно стал наиболее активным с точки зрения закрытых инвестиционных сделок: прирост общего объема инвестиций в недвижимость России за этот период составил 135,5 млрд рублей.
Динамика объема инвестиций в недвижимость РФ
Поквартальная динамика инвестиций в недвижимость РФ
Наиболее востребованным сегментом у инвесторов в 2018 году. стала офисная недвижимость, на долю которой пришлось 47% от общего объема инвестиций. На втором месте – торговая недвижимость с долей 30%. На долю сегмента земельных участков под девелопмент, а также индустриальной недвижимости пришлось 11% и 10% соответственно.
Оставшиеся 2% распределены между гостиничной и прочими сегментами недвижимости. В 2018 года весомый вклад в лидерство офисного сегмента внесла сделка по покупке Сбербанком офисного комплекса в составе Mirax Plaza и «Суворов плаза», стоимость которого оценивается в 50 млрд рублей.
В 2017 года распределение инвестиционного спроса было иным: лидировала торговая недвижимость с долей в размере 44%, на долю офисного сегмента приходилось 38% от общего объема инвестиций, складского – 6%, земельных участков под девелопмент – 6%.
В 2017 году лидерство торгового сегмента в значительной мере обеспечила крупная портфельная сделка по продаже портфеля торговых центров компании Immofinanz за 901 млн евро.
В структуре инвестиций в недвижимость по регионам России по-прежнему лидирует Московский регион с долей 74% от общего объема инвестиций.
На долю Санкт-Петербурга пришлось 21% от общего объема инвестиций, оставшиеся 5% приходятся на такие региональные города, как Мурманск, Нижний Новгород, Волгоград, Новосибирск и Калуга.
Увеличение доли Санкт-Петербурга в структуре инвестиций по регионам обусловлено закрытием ряда крупных сделок, в частности сделкой по покупке компанией PPF Real Estate торгового центра «Невский Центр».
Портрет инвестора
Доля иностранных инвестиций в недвижимость России в общем объеме сделок увеличилась на 11 п.п. по сравнению с результатами 2017 г. и достигла 24% от общего объема инвестиций. Стоит отметить, что это наибольшая доля иностранных инвестиций с 2014 года, когда она достигала 39%.
Крупнейшими сделками с участием иностранных инвесторов в 2018 году стали: покупка торгового центра «Ривьера» компанией KLS Eurasia Venture Fund за 20 млрд рублей, торгового центра «Невский Центр» чешской компанией PPF Real Estate за 171 млн.
евро, а также мультирегиональная сделка по покупке 12 магазинов К-Раута французским Leroy Merlin.
В 2018 году на российском рынке недвижимости были представлены иностранные инвесторы из следующих стран: Киргизия, Чехия, Франция, Великобритания, Германия, ОАЭ, Финляндия, США.
Наибольшая доля в общем объеме иностранных инвестиций в недвижимость России пришлась на инвесторов из Киргизии благодаря сделке по покупке торгового центра «Ривьера» инвестфондом KLS Eurasia Venture Fund.
Следом идут инвесторы из Чехии (PPF Real Estate) с долей 22% от общего объема иностранных инвестиций, которые приобрели ТЦ «Невский Центр».
На третьем месте инвесторы из Франции (Leroy Merlin), купившие 12 магазинов К-Раута, с долей 20%.
В целом можно отметить, что по сравнению с предыдущим годом на рынке наблюдается присутствие инвесторов из большего числа зарубежных стран. На российском рынке впервые появились инвесторы, представляющие Киргизию, китайские же инвесторы за прошедший год были не очень активны.
За год произошел ряд изменений и в портрете инвестора. Если по итогам 2017 года профильные инвесткомпании лидировали в структуре инвесторов с долей 32%, то в 2018 году лидерами стали банки с долей 33%.
Это объясняется рядом крупных сделок в офисном сегменте с участием таких банков как Сбербанк, «Открытие», ВЭБ. Стоит также отметить снижение активности частных инвесторов — их доля по сравнению с результатами 2017 года снизилась на 16 п.
п до уровня 2% от общего объема инвестиций.
Ключевые сделки с участием иностранных инвесторов
| Компания | Страна | Объект |
| KLS Eurasia Venture Fund | Киргизия | ТЦ «Ривьера» |
| PPF Real Estate | Чехия | ТЦ «Невский Центр» |
| Leroy Merlin | Франция | Магазины К-Раута |
| Raven Property Group | Великобритания | Индустриальный парк «Север», Волжский индустриальный парк |
| Globus | Германия | Логопром Медведково |
| Mubadala Investment Company | ОАЭ | Склад «Верный» |
| — | Финляндия | «Дом Финляндии» |
| Hines | США | Доля в БЦ «Ducat Place II» |
Ключевые сделки на рынке недвижимости России, 2018 г.
Ключевые сделки на рынке недвижимости России представлены сделками в офисном, торговом, индустриальном сегментах, а также сегменте земельных участков под девелопмент.
Стоит отметить, что все нижеперечисленные объекты расположены в Московском регионе.
Суммарный стоимость этих объектов составляет около 83 млрд рублей, таким образом на долю данных сделок приходится треть от общего объема инвестиций в недвижимость России.
| Название | Сегмент | Покупатель | Площадь | Стоимость |
| Mirax plaza, Суворов Плаза | Офисный | Сбербанк | 300 000 кв.м | 50 млрд руб. |
| ТЦ «Ривьера» | Торговый | KLS Eurasia Venture Fund | 298 000 кв.м | 20 млрд руб. |
| Склад в индустриальном парке «Внуково Логистик» | Индустриальный | Почта России | 49 962 кв.м | 3,2 млрд руб. |
| Территория гостиницы «Корстон» | Земельные участки под девелопмент | Яндекс | 4 га | $145 млн |
Игорь Роганович, директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank: «В 2019 году мы считаем возможным консервативный (в пределах 10%) рост объема инвестиций в недвижимость России — до уровня 260-280 млрд рублей, обусловленный положительной динамикой спроса в офисном и индустриальном сегментах.
Рост инвестиций в объекты офисного сегмента возможен благодаря устойчивому спросу со стороны компаний сферы ТМТ, а также сферы производства. В сегменте складской и индустриальной недвижимости драйвером станет спрос со стороны компаний сферы торговли и производства.
Помимо вышеперечисленных факторов, в 2019 году вероятны сделки M&A между девелоперами жилья, а также приобретение гостиничных активов азиатскими инвесторами. Интерес иностранных инвесторов к российскому рынку недвижимости, как и в предыдущем году, мы оцениваем как сдержанный.
Считаем, что даже на фоне привлекательных рублевых доходностей перспективы спроса со стороны иностранных инвесторов будут преимущественно определяться общей экономической конъюнктурой, а также ситуацией с санкциями и курсом рубля».
Доля иностранных инвестиций в российскую недвижимость выросла на 34%
По данным нового исследования CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, в 1 полугодии 2017 года в России доля иностранных инвестиций выросла до 34% по сравнению с 4,6% в 1 полугодии 2016 года. При этом, доля азиатских компаний составила 11% в структуре всего объема инвестиций, что стало максимальным показателем на рынке инвестиций в недвижимость России.
В 1 полугодии 2017 года в объекты недвижимости в России было инвестировано 1,6 млрд. долл, что на 36% ниже значения аналогичного периода прошлого года (2,5 млрд. долл) и на 15% превосходит объем инвестированных средств за первые шесть месяцев 2015 года (1,4 млрд. долл).
При этом, без учета крупнейшей сделки 2016 года по приобретению здания в ММДЦ «Москва-Сити» государственной компанией, которая прошла в 1 кв.
года и сформировала 40% объема инвестиций за первое полугодие, показатель первых 6 месяцев 2017 года превзошел бы на 6% значение этого же периода прошлого года.
Во II квартале 2017 года офисный и торговый сегменты недвижимости были наиболее популярными у инвесторов. На них пришлось 34% и 32% соответственно. Сегмент торговой недвижимости значительно увеличил долю в структуре инвестиций.
Ключевыми сделками этого периода стали продажи БЦ «Воздвиженка Центр» и «Легион II», а также торговых центров «Лето» и «Горбушкин Двор». Сегмент торговой недвижимости значительно увеличил долю в структуре инвестиций 1 полугодия 2017 года, увеличившись на 30 п.п.
по сравнению со значением первой половины прошлого года (2,5%) и на 15 п.п. по сравнению со значением за весь 2016 год.
Средний размер сделки снизился на 36% в 1 полугодии 2017 и составил 38 млн долл. против 60 млн долл. в 1 полугодии 2016.
Политика Банка России, направленная на снижение ключевой ставки (за 1 полугодие 2017 года ставка изменилась с 10% до 9%) уже оказала влияние на сокращение стоимости заемного финансирования.
На этом фоне компрессия ставок капитализации на рынке недвижимости до конца года стала более вероятной.
В 1 полугодии динамика ставок капитализации имела незначительную понижательную динамику, их уровень установились на следующих значениях: офисы – 9,75%, торговая недвижимость – 10%, складская недвижимость – 12,5%.
По итогам 2017 года на фоне стабильности уровня рубля и цен на нефть, а также выхода экономики из рецессии объем инвестиций может превзойти результат 2016 года и составить около 5 млрд долларов США.
Важнейшим событием 1 полугодия 2017 года стало снижение ставки капитализации во всех сегментах коммерческой недвижимости, которое мы отметили впервые с 2014 г.
Мы ожидаем, что данная компрессия станет позитивным сигналом для инвесторов и до конца года потенциальный интерес покупателей конвертируется в сделки.
Так, в первой половине этого года были закрыты крупные сделки с участием иностранного капитала, а дальнейшая стабилизация рынка позволит как минимум сохранить долю иностранных инвестиций в общем объеме сделок.
Иностранные инвестции в коммерческую недвижимость России
Иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость России являются одним из наиболее привлекательных инструментов для зарубежного капитала.
Именно поэтому они стабильно росли на протяжении 2000-х годов.
Исключением стал только кризисный 2009-й.
Тогда был зафиксирован исторический минимум иностранных вложений в данный сегмент рынка – всего 480 млн. долларов (или 13% от совокупного объема).
Однако уже к 2013г. зарубежные инвестиции выросли до 2,4 млрд. долларов (или 30%).
В целом, за последнее десятилетие (по данным агентства Knight Frank) совокупный объем иностранных инвестиций в российскую коммерческую недвижимость достиг 15,9 млрд. долларов.
При этом максимальными вложениями средств отличились компании из Соединенных Штатов – 5,8 млрд. долларов (или 36,5% от всех зарубежных инвестиций в указанный сегмент).
Далее следуют инвесторы:
– из Великобритании – 2 млрд. долларов (или 12,6% от общего объема);
– из Австрии – 1,7 млрд. долларов (10,7%);
– из Швейцарии – 1 млрд. долларов (6,3%);
– из Финляндии – 0,97 млрд. долларов (6,1%).
Самыми крупными зарубежными игроками на рынке коммерческой недвижимости в РФ, по оценке Knight Frank, стали:
– инвестиционный фонд Morgan Stanley (США) – 2,2 млрд. долларов;
– компания Hines (США) – 1,18 млрд. долларов;
– фонд Eastern Property Holdings (Швейцария) – 0,97 млрд. долларов;
– инвестиционная компания Immofinanz (Австрия) – 1,6 млрд. долларов;
– фонд Raven Russia, являющийся «дочкой» Raven Group (Великобритания) – 0,69 млрд. долларов.
Следует отметить, что иностранные инвесторы проявляют наибольший интерес к торговой и офисной недвижимости.
За последнее десятилетие доля совершенных ими сделок в этих сферах составила соответственно 43 и 27 процентов.
По прогнозам Knight Frank, в 2016г. иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость в России могут снизиться до 370 миллионов долларов – это 14% от предполагаемого совокупного объема в 2,6 млрд. долларов.
В 2015г. доля зарубежных вложений в данный сегмент рынка составила 20% при общем объеме в 2,7 млрд. долларов.
Стоимость недвижимости в мире
Привлекательность собственности на Коста-Брава
Инвестиции в золото
Иностранные инвестиции в недвижимость выросли в 2,5 раза
Объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в I полугодии 2018 года составил 890 млн долларов, сообщает компания Colliers International.
Как отмечают эксперты, по итогам первого полугодия нынешнего года, доля иностранных инвесторов составила 44%. По сравнению с 2017 годом, эта доля увеличилась в 2,4 раза. Объем сделок с участием иностранного капитала на российском рынке достиг 390 млн долларов.
По мнению аналитиков, иностранные инвесторы по-прежнему заинтересованы в приобретении крупных «понятных» активов, которые будут приносить стабильный доход. Более активное заключение сделок иностранными инвесторами, которое мы наблюдаем с прошлого года, говорит о сохраняющемся интересе к коммерческой недвижимости России со стороны иностранного капитала.
По данным Colliers International, суммарный объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в I полугодии 2018 г. составил $890 млн. Это почти вдвое меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Снижение активности на инвестиционном рынке в первых двух кварталах 2018 г. вызвано ослаблением курса рубля после введения нового пакета антироссийских санкций, а также ожидаемым ускорением инфляции и грядущего повышения НДС. В то же время ряд крупных сделок в настоящий момент находятся в процессе переговоров, отмечается в сообщении Colliers International.
Доминирующим по объему вложенных средств в первой половине года стал офисный сегмент, привлекший $392 млн, или 44% совокупного объема транзакций. В торговую недвижимость было инвестировано $324 млн, что составило 37% общего объема. Доля складской недвижимости за прошедший год увеличилась в два раза.
| Ключевые инвестиционные транзакции в первом полугодии 2018 г. | |||||
| Город | Название | Сегмент недвижимости | Стоимость, млн* | Продавец | Покупатель |
| Санкт-Петербург, Москва, Калуга | 12 гипермаркетов K-Rauta | Торговый | $212 | Kesko Corporation | Leroy Merlin |
| Москва | «Метрополис», здание 2 | Офисный | $127 | Heitman | Hines / PPF Real Estate |
| Москва | «Романов Двор», 3 очередь | Офисный | $55 | Duild Constructions Limited | А. Чубайс / Р. Варданян |
| Москва | Pallau-RB, здание А | Офисный | $53 | «Ферро-Строй» | Администрация Московской области |
| Санкт-Петербург | Lotos Tower | Офисный | $43 | «Стремберг» | JetBrains |
| Иркутск | «КомсоМОЛЛ» | Торговый | $32 | «Глобалинвест» | Альфа-Банк |
| Санкт-Петербург | «Кортъярд Санкт-Петербург Пушкин» | Гостиничный | $28 | «Стройпрогресс» | «Инрусинвест» |
| Москва | «Нидан-Соки» | Индустриаль-ный | $25 | Coca Cola | «Максидом» |
| Москва | Складской корпус в «PNK Внуково» | Складской | $19 | Сбербанк | «Вал» |
| Екатеринбург | «КомсоМОЛЛ» | Торговый | $18 | «Уралинвест» | Альфа-Банк |
*оценка Colliers International
По словам партнера компании Colliers International в России Станислава Бибика, в I полугодии 2018 г. наблюдалось замедление темпов развития инвестиционного рынка, что было вызвано экономическими причинами. При этом положительным индикатором на этом фоне является активность иностранных инвесторов, которые сформировали практически половину от общего объема инвестиций в этот период.
«Принимая во внимание усилившиеся риски ускорения инфляции, Центробанк взял паузу в снижении ключевой ставки во втором квартале, сохранив ее на уровне 7,25%.
По нашей оценке, пауза в снижении ключевой ставки, в свою очередь, сдержит снижение ставок капитализации и снизит инвестиционную активность на рынке.
Однако учитывая, что сейчас многие сделки находятся в продвинутой стадии переговоров, общий объем инвестиций по итогам года будет на уровне 2017 г. — $4 млрд», — подчеркнул Станислав Бибик.
ааНаОбббаАаНаНбаЕ аИаНаВаЕббаИбаИаИ аВ баОббаИаЙбаКбб аНаЕаДаВаИаЖаИаМаОббб аОаБаВаАаЛаИаЛаИбб аВ 7 баАаЗ | 18.08.20
аžаБбŠаЕаМ аЗаАб€бƒаБаЕаЖаНб‹б… аИаНаВаЕбб‚аИб†аИаЙ аВ аНаЕаДаВаИаЖаИаМаОбб‚бŒ а аОббаИаИ аВ аПаЕб€аВаОаЙ аПаОаЛаОаВаИаНаЕ 2020 аГаОаДаА баОаКб€аАб‚аИаЛбб аВ баЕаМбŒ б€аАаЗ аВ бб€аАаВаНаЕаНаИаИ б аАаНаАаЛаОаГаИб‡аНб‹аМ аПаЕб€аИаОаДаОаМ аПб€аОбˆаЛаОаГаО аГаОаДаА. аЂаАаКаИаЕ аДаАаНаНб‹аЕ баОаДаЕб€аЖаАб‚бб аВ аАаНаАаЛаИб‚аИб‡аЕбаКаИб… аМаАб‚аЕб€аИаАаЛаАб… аКаОаМаПаАаНаИаИ Knight Frank.
ТЋааАаБаЛбŽаДаАаЕб‚бб б€аЕаЗаКаОаЕ баНаИаЖаЕаНаИаЕ аОаБбŠаЕаМаОаВ аИаНаВаЕбб‚аИб€аОаВаАаНаНб‹б… бб€аЕаДбб‚аВ аИаНаОбб‚б€аАаНаНб‹б… аИаГб€аОаКаОаВ.
аŸаО бб€аАаВаНаЕаНаИбŽ б аАаНаАаЛаОаГаИб‡аНб‹аМ аПаЕб€аИаОаДаОаМ аПб€аОбˆаЛаОаГаО аГаОаДаА аОаБбŠаЕаМ аИб… аВаЛаОаЖаЕаНаИаЙ баНаИаЗаИаЛбб аВ баЕаМбŒ б€аАаЗ — аДаО 3,7 аМаЛб€аД б€бƒаБаЛаЕаЙТЛ, — аГаОаВаОб€аИб‚бб аВ аМаАб‚аЕб€аИаАаЛаАб….
аЁаНаИаЖаЕаНаИаЕ аАаКб‚аИаВаНаОбб‚аИ аМаЕаЖаДбƒаНаАб€аОаДаНб‹б… аИаНаВаЕбб‚аОб€аОаВ аВ а аОббаИаИ аОаЖаИаДаАаЕб‚бб аИ аВ аДаАаЛбŒаНаЕаЙбˆаЕаМ, б€аАббаКаАаЗаАаЛ аВаО аВб‚аОб€аНаИаК бƒаПб€аАаВаЛббŽб‰аИаЙ аПаАб€б‚аНаЕб€ Knight Frank ааЛаЕаКбаЕаЙ ааОаВаИаКаОаВ аНаА аКаОаНб„аЕб€аЕаНб†аИаИ а˜а” ТЋаšаОаМаМаЕб€баАаНб‚бŠТЛ ТЋаšаОаМаМаЕб€б‡аЕбаКаАб аНаЕаДаВаИаЖаИаМаОбб‚бŒ: 2020 аПаЕб€аЕаЗаАаГб€бƒаЗаКаАТЛ. ТЋаœаЕаЖаДбƒаНаАб€аОаДаНб‹аЕ аИаНаВаЕбб‚аОб€б‹ баМаОб‚б€бб‚ аНаА баВаОаИ аПаЛаАаНб‹, аВаОаЗаМаОаЖаНаО, аМб‹ бƒаВаИаДаИаМ аДаАаЛбŒаНаЕаЙбˆаЕаЕ баНаИаЖаЕаНаИаЕ аИб… аАаКб‚аИаВаНаОбб‚аИ аВ а аОббаИаИ. а˜баКаЛбŽб‡аАб б‚аЕб…, аКб‚аО аВ а аОббаИаИ аПаЛаОб‚аНаО б€аАаБаОб‚аАаЕб‚ аИ аПаОаГб€бƒаЖаЕаН аВ б€б‹аНаОаК аНаА 100%ТЛ, — баКаАаЗаАаЛ аОаН.
аŸаО аДаАаНаНб‹аМ Knight Frank, аОаБб‰аИаЙ аОаБбŠаЕаМ аИаНаВаЕбб‚аИб†аИаЙ аВ б€аОббаИаЙбаКбƒбŽ аНаЕаДаВаИаЖаИаМаОбб‚бŒ аВ I аПаОаЛбƒаГаОаДаИаИ 2020 аГаОаДаА аПаО бб€аАаВаНаЕаНаИбŽ б аАаНаАаЛаОаГаИб‡аНб‹аМ аПаЕб€аИаОаДаОаМ аПб€аОбˆаЛаОаГаО аГаОаДаА баНаИаЗаИаЛбб аНаА 24% — аДаО 88 аМаЛб€аД б€бƒаБаЛаЕаЙ. ааЕбаМаОб‚б€б аНаА аОаЖаИаДаАаЕаМаОаЕ аОаЖаИаВаЛаЕаНаИаЕ б€б‹аНаКаА аВ аКаОаНб†аЕ 2020 аГаОаДаА, баОаВаОаКбƒаПаНб‹аЙ б€аЕаЗбƒаЛбŒб‚аАб‚ аБбƒаДаЕб‚ аНаИаЖаЕ, б‡аЕаМ аВ 2019 аГаОаДбƒ, аПб€аОаГаНаОаЗаИб€бƒбŽб‚ аАаНаАаЛаИб‚аИаКаИ.
ТЋаЁаДаЕаЛаКаИ аПаО аОаБбŠаЕаКб‚аИаВаНб‹аМ аИ ббƒаБбŠаЕаКб‚аИаВаНб‹аМ аПб€аИб‡аИаНаАаМ аПб€аИб‚аОб€аМаОаЗаИаЛаИббŒ. аЁаКаЛаАаДб‹ — аНаАаИаБаОаЛаЕаЕ аГаОб€бб‡аИаЙ аПб€аОаДбƒаКб‚.
аб‚аО аНаЕ б‚аОаЛбŒаКаО б€аОббаИаЙбаКаИб… б„аЕаНаОаМаЕаН, б‚аАаК аПб€аОаИбб…аОаДаИб‚ аВаО аВбаЕаМ аМаИб€аЕ.
аЃаВаЕб€аЕаН б‚аАаКаЖаЕ, б‡б‚аО аВ аОб„аИбаНаОаМ баЕаГаМаЕаНб‚аЕ аМб‹ бƒаВаИаДаИаМ аИаНб‚аЕб€аЕбаНб‹аЕ баДаЕаЛаКаИ аВ аКаОаНб†аЕ аГаОаДаА аИ аВ баЛаЕаДбƒбŽб‰аЕаМ аГаОаДбƒТЛ, — аПб€аОаКаОаМаМаЕаНб‚аИб€аОаВаАаЛ ааОаВаИаКаОаВ.
аžаН аДаОаБаАаВаИаЛ, б‡б‚аО аВ баВбаЗаИ б аНаОаВб‹аМаИ аПб€аАаВаИаЛаАаМаИ аВб‹аВаОаДаА аНаАаЛаОаГаОаОаБаЛаОаЖаЕаНаИб аИаНаВаЕбб‚аИб€аОаВаАаНаИаЕ б‡аЕб€аЕаЗ аšаИаПб€ бб‚аАаНаОаВаИб‚бб аВбаЕ аБаОаЛаЕаЕ аДаОб€аОаГаОбб‚аОбб‰аИаМ.
ТЋа˜аНаВаЕбб‚аОб€б‹ баЕаЙб‡аАб аАаКб‚аИаВаНаО б€аАббаМаАб‚б€аИаВаАбŽб‚ аАаЛбŒб‚аЕб€аНаАб‚аИаВаНб‹аЙ аВаАб€аИаАаНб‚ бб‚б€бƒаКб‚бƒб€аИб€аОаВаАаНаИб аАаКб‚аИаВаОаВ — б‚аАаКаИаЕ аКаАаК а—аŸа˜аЄб‹ (аЗаАаКб€б‹б‚б‹аЕ аПаАаЕаВб‹аЕ аИаНаВаЕбб‚аИб†аИаОаНаНб‹аЕ б„аОаНаДб‹ — аПб€аИаМ.
аЂааЁаЁ)ТЛ, — баКаАаЗаАаЛ баКбаПаЕб€б‚.
а˜аНб„аОб€аМаАб†аИаОаНаНаОаЕ аАаГаЕаНб‚бб‚аВаО а аОббаИаИ аЂааЁаЁ
аœаАб‚аЕб€аИаАаЛб‹ аПаО б‚аЕаМаЕ
а˜аЗаОаБб€аАаЖаЕаНаИаЕ: Fotolia/PhotoXPress
Золотая середина: Россия в десятке лидеров по привлечению инвестиций
Как отмечается в сообщении EY, пандемия крайне негативно повлияла на прямые иностранные инвестиции (ПИИ) в Европе.
В 2020 году нестабильность, вызванная распространением коронавирусной инфекции, привела к снижению их притока на 13% по сравнению с 2019 годом (в абсолютных цифрах — почти 5,6 тыс. инвестиционных проектов).
Тем не менее, признают эксперты, иностранные компании продолжают рассматривать Европу как один из наиболее стабильных регионов с квалифицированными, высоко профессиональными трудовыми ресурсами, который хорошо подходит для долгосрочных инвестиций.
Статья по теме: Иностранные инвестиции в мире могут вернуться лишь к 1 трлн долларов
Россия заняла в списке 20 стран Европы, более других привлекательных для зарубежных инвестиций, 11 место.
Как сообщает EY, ее исследование показывает: наиболее интересны сегодня для инвестиций в Россию ее промышленность и агропродовольственный сектор.
В числе стран, лидирующих в области инвестиций в российскую экономику, — Германия, Китай и США, а самыми привлекательными для вложений регионами РФ стали Москва и Московская область.
Статья по теме:
Несмотря на это, объем ПИИ в Российскую экономику за 2020 год оказался сопоставимым с показателями 2014 года — пандемия коронавируса и санкционные риски повлияли на решения иностранных инвесторов.
Но несмотря на это показатели привлекательности РФ как объекта для инвестиций впечатляют. В частности, за последние два десятилетия германским бизнесом было реализовано на российском направлении 418 проектов.
Это лучший результат среди всех стран Европы, охваченных исследованием EY.
Второе место в 2020 году разделили между собой Китай и США, вложившие средства в 15 проектов каждая. Более половины американских компаний, как и немецкий бизнес, инвестировали в агропродовольственный сектор.
Работающие на этом рынке компании из США отмечают, что роль России в их бизнесе останется прежней: РФ — один из лидеров развивающихся рынков, и присутствовать здесь — стратегическое решение для любой международной компании.
Китай продолжил развивать высокотехнологичные направления сотрудничества: наибольшее количество китайских проектов в 2020 году осуществлялось в сфере электроники, а годом ранее лидером китайских инвестиций была отрасль программного обеспечения и ИТ-услуг.
На третье место с седьмого в 2019 году поднялась Италия, увеличив количество инвестиционных проектов в России вдвое. Кроме того, впервые за последние десять лет в топ-10 стран по количеству прямых инвестиций в российскую экономику вошли Индия и Швеция.
Что европейцу вирус, то русскому — инвестиции
Привлекательность России для зарубежных инвесторов в сравнении с другими европейскими государствами, как это ни парадоксально, на фоне пандемии даже выросла, указывает основатель TalkBank Михаил Попов.
Причина проста: слабые по сравнению с Европой ограничительные меры. В России это фактически только масочный режим. Предприятия всех типов работают, проводятся культурно-массовые мероприятия.
Остальные секторы экономики тоже никак не ограничены и тем более не останавливаются.
И это в то время, когда по всей Европе катятся волны жёстких локдаунов, отмечает банкир.
Предприятия останавливаются, потребительский спрос на товары, не входящие в перечень первой необходимости, из-за карантинных мер ограничивается.
Все это снижает инвестиционную привлекательность, потому что рынки проседают, спрос падает и нет задач, которые бы требовали инвестиций и позволяли эффективно их использовать.
А в России возможности для развития бизнеса с помощью инвестиций остаются, и не исключено, что они выглядят даже более привлекательными, чем раньше, считает Попов. Связано это с тем, что привлечения инвестиций требует решение задач на уровне как крупных национальных проектов, так и локальных бизнесов.
Тем не менее, остаются и негативные факторы, которые не позволяют серьезно наращивать объемы привлекаемых иностранных инвестиций, отмечает Попов. В первую очередь, это политический фактор и санкции.
Несмотря на то, что США являются третьим по величине вложений инвестором в российскую экономику, объем их вложений невелик по сравнению с тем, каким он мог бы быть в отсутствие политических ограничений.
Но политическая нестабильность и возможное усиление санкционного режима способны не то, чтобы улучшить, а, напротив, резко ухудшить ситуацию с иностранными инвестициями.
Многое, полагает Попов, зависит от программ поддержки и преференций, которые получают иностранные инвесторы.
Власть сегодня демонстрирует сильный тренд на ограничение иностранных инвестиций и контроль над ними, что тоже способствует снижению входящего денежного потока.
Но наряду с этим нельзя не учитывать, что инвестиции собственных средств, выведенных в иностранные юрисдикции, теперь возвращается в «родную гавань» в связи с изменяющимся политическим фоном.
В целом, несмотря на все перипетии, российская экономика за счет высокой доли инноваций и большого числа талантливых людей остается интересной для инвестиционного сектора, заключает эксперт.
Деньги любой вложит. Только дай
Сокращение объема прямых инвестиций как следствие воздействия неэкономического фактора на мировую экономику вполне естественно, поэтому оно не обошло и Россию, говорит преподаватель кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами Анатолий Гожий. Но то, что большая часть действующих в нашей стране иностранных проектов не была свернута, свидетельствует о сохранении заинтересованности иностранного капитала в присутствии на территории нашей страны.
Зарубежные предприниматели демонстрируют высокую мобильность, оперативно перемещая свои капиталы в наиболее доходные отрасли, говорит Гожий. Многолетнее лидерство Германии в этом процессе неоспоримо, причем за счет не столько крупного, сколько среднего капитала.
Вместе с тем география инвестиций продолжает оставаться крайне несбалансированной, что отражает неравномерность развития регионов РФ.
В частности, по-прежнему обделен вниманием иностранных инвесторов российский Дальний Восток, где низкая концентрация населения и сужение в условиях пандемии возможности использования труда мигрантов осложняют ситуацию с трудовыми ресурсами.
То, что инфраструктурная проблема продолжает сдерживать развитие богатого природными ресурсами Дальнего Востока, вполне осознается руководством России, уверен эксперт.
Активная реализация государственных программ развития транспортной сети региона (включая, наращивание ответвлений от БАМа) должна со временем облегчить доступ к наиболее перспективным месторождениям.
Их освоение выходит за пределы текущих возможностей бюджетного и частного отечественного финансирования и требует активного привлечения иностранного капитала.
Но заинтересованность Китая, Южной Кореи и Японии в вовлечении Дальневосточных областей нашей страны в свою экономическую орбиту в качестве сырьевой периферии вполне очевидна. И при условии предоставления режима максимального благоприятствования создает возможности для более активного привлечения азиатских инвесторов, полагает Гожий.
Не стоит, однако, забывать, что не только пандемия, но и осложнившаяся политическая обстановка, спровоцированная наиболее реакционными кругами Запада, затрудняют приход в Россию зарубежных инвесторов, напоминает он.
Сдерживаемый угрозой санкций и иными формами давления, зарубежный капитал мог бы в их отсутствие ускорить общеэкономическое развитие России, обеспечив доступ к современным технологиям и облегчив освоение природных богатств страны.
Впрочем, не все определяется внешними обстоятельствами. Многое зависит от реально проводимой государством политики регулирования взаимоотношений с иностранными партнерами, где просто необходим взвешенный и гибкий подход, констатирует Гожий.
В частности, ориентация на деофшоризацию и борьба с уводом денег из России в виде дивидендов не должны мешать притоку иностранных капиталов.
В качестве примера неудачи можно привести переговоры с Нидерландами относительно единых принципов налогообложения: неспособность достигнуть на этих переговорах компромисса, очевидно, окажет негативное влияние на инвестиционный климат в нашей стране.
Иностранные инвесторы уходят из России, но передела рынка не будет: последствия COVID-19 и падающей нефти
Российский рынок недвижимости показал снижение объемов инвестиций на 16% по сравнению с I кварталом 2019 года – таковы «промежуточные итоги» пандемии коронавируса и обвалившихся цен на нефть. По данным аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank, доля иностранного капитала на рынке в первые 3 месяца этого года составила лишь 2% против прошлогодних 28% .
Несмотря на высокую активность инвесторов в первые два месяца 2020 года, пандемия COVID-19 стала «черным лебедем», вызвавшим историческое падение рынков во всем мире. Ситуация для России осложнилась тем, что на фоне рекордного снижения спроса на нефть, РФ вышла из нефтяной сделки с ОПЕК, что привело к еще более существенному скачку курса валют и росту неопределенности.
Сложившаяся ситуация заставила многих инвесторов отложить принятие решения о покупке объектов. Мы ожидаем, что существенное количество сделок по продаже активов будет перенесено на III-IV квартал 2020 года или вовсе не случится.
Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank, отметил: «Рынок в этом году ждет снижение объемов инвестиций, переговоры по многим крупным сделкам были отложены, игроки ожидают дальнейших изменений, чтобы оценить возможные последствия. При этом в случае быстрого восстановления рынка и стабилизации экономической и социальной обстановки, в конце года мы ожидаем роста объемов инвестированных средств.
Существенную роль в стабилизации инвестиционной активности будет играть политика ЦБ в отношении ключевой ставки, а также политика правительства в отношении расходования средств из бюджета и Фонда национального благосостояния».
Источник: Knight Frank Research
Сложившаяся на рынке и в экономике ситуация повлияла в большей степени на сделки с готовыми объектами, доля которых существенно снизилась. В I квартале 2020 года наибольший объем инвестированных средств пришелся на сегмент площадок под девелопмент – 69%. В первую очередь это связано с улучшением ситуации с доступностью финансирования со стороны банков.
Крупнейшей сделкой сегмента была покупка Capital Group участков на Кольской улице и Кронштадтском бульваре (5,5-6,5 млрд руб.).
На втором месте расположился сегмент офисной недвижимости с долей в 20% и крупнейшей сделкой по покупке компанией «АльфаСтрахование» офисных площадей и машино-мест в рамках проекта «Парк Легенд» (5,3-5,5 млрд руб.).
Третье место – торговая недвижимость с долей в 9%. Крупнейшая сделка в сегменте – покупка инвестиционной компанией Accent Capital торгового центра «Сокольники» (2,6-2,8 млрд руб.).
Учитывая лидерство площадок под девелопмент в структуре инвестиций в недвижимость РФ, наиболее весомой группой инвесторов в I квартале 2020 года были девелоперы, на которых пришлось 73% инвестированных средств. Среди ключевых компаний в этой группе – Capital Group, INGRAD и «Самолет».
На втором месте с долей в 13% расположились федеральные и региональные компании, крупнейшей из которых стала «АльфаСтрахование». 9% пришлось на инвестиционные компании, среди которых высокую активность продемонстрировали Accent Capital и O1 Properties.
Источник: Knight Frank Research
Доля иностранных инвесторов в структуре инвестиций в недвижимость России снизилась до минимального значения за долгое время и составила по результатам I квартала текущего года всего 2% против 28% в I квартале 2019 года. Как уже отмечалось ранее, существенное влияние здесь оказал курс рубля – ряд сделок, ожидаемых к закрытию до конца квартала, перенеслись на более поздний период, когда ситуация начнет стабилизироваться.
- При этом на фоне потенциального введения налога на доходы, уходящие за пределы России, доля иностранного капитала может еще более резко снизиться по итогам года – иностранные физлица и компании, чей бизнес состоит из получения доходов от недвижимости, расположенной в РФ, столкнутся с увеличенной налоговой нагрузкой и удорожанием выведения доходов за границу, что сделает для них владение российской недвижимостью существенно менее рентабельным.
- После снижения доходности по результатам прошлого года в традиционных сегментах средние ставки капитализации остались неизменными и составляют 9,0-10,0% для премиальных объектов офисной недвижимости, 9,5-10,5% для торговой недвижимости и 11,0-12,0% для складской недвижимости.
- В 2020 году ожидается снижение инвестиционной активности и рост ставки капитализации, связанный с увеличением стоимости заемного финансирования и существенным увеличением неопределенности на финансовых и сырьевых рынках.
Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank, отметил: «Несмотря на сложившуюся экономическую и социальную ситуацию, влияющую на все сегменты недвижимости, мы не ожидаем значительного передела рынка недвижимости.
На мой взгляд, рынок существенно лучше подготовлен к последствиям кризиса: примерно вдвое снизилась доля валютных кредитов под залог коммерческой недвижимости, банки гораздо оперативнее и более гибко реагируют на рыночную ситуацию, ЦБ активно работает над мерами поддержки наиболее пострадавших отраслей.
При этом в ситуации кризиса всегда появляются возможности, которые позволяют сильным игрокам, накопившим запас ликвидности, найти уникальные инвестиционные возможности, недоступные на менее волатильном рынке».
Алексей добавил: «С учетом предложенного президентом РФ во время телеобращения к нации нового налога в размере 15% на доходы, выплачиваемые за рубеж, портрет инвестора в российскую недвижимость может существенно измениться – доля иностранных инвесторов продолжит активнее сокращаться.
Предложенный президентом новый налог на доход по депозитам выше 1 млн рублей в долгосрочной перспективе может поддержать рынок жилой и коммерческой недвижимости за счет перераспределения портфеля состоятельных вкладчиков банков в сторону недвижимости в виде как непосредственно квадратных метров, так и ЗПИФ недвижимости».
- «Сейчас самое время купить те активы, которые инвестор и хотел бы приобрести, но раньше не устраивала цена» — Феликс Блинов об инвестициях на падающем рынке
- Коронавирус, дешевая нефть, девальвация: выстоит ли рынок новостроек
- аналитики Knight Frank специально для Новострой-М
Дата публикации 04 апреля 2020
Инвестиции в Россию выросли в 5 раз, отток капитала — снизился на 17%
Чистый отток капитала из РФ в январе-сентябре 2019 г. сократился на 16,7% до $24,9 млрд, сообщается на сайте ЦБ. Прямые иностранные инвестиции выросли в 5 раз.
Прямые иностранные инвестиции (нерезидентов) в российские компании в январе-сентябре текущего года увеличились до $21,8 млрд с $4,4 млрд за аналогичный период прошлого года.
Только в третьем квартале был приток инвестиций в $6,6 млрд.
По оценке Банка России, положительное сальдо счета текущих операций платежного баланса Российской Федерации в январе-сентябре 2019 г. уменьшилось до $57,2 млрд с $75,1 млрд в январе-сентябре 2018 г.
Основную роль сыграло сжатие профицита внешней торговли товарами вследствие сокращения стоимостных показателей экспорта энергетических товаров на фоне ухудшения мировой ценовой конъюнктуры. Незначительный рост дефицита баланса услуг, связанный с увеличением их импорта, также повлиял на ослабление счета текущих операций, отметили в ЦБ РФ.
Сальдо финансовых операций частного сектора в январе-сентябре 2019 г., согласно оценке Банка России, составило $24,9 млрд ($29,9 млрд в январе-сентябре 2018 г.).
Определяющими в динамике показателя стали операции банков по увеличению внешних требований и сокращению обязательств перед нерезидентами. Финансовые потоки прочих секторов были в целом сбалансированы.
Международные резервы выросли на $51,1 млрд, или на $35,6 млрд в январе-сентябре 2018 г., за счет покупки валюты на внутреннем рынке в рамках бюджетного правила и поступления средств от размещения в начале года суверенных ценных бумаг за рубежом.
По прогнозу ЦБ, отток капитала из России составит в 2019 г. $50 млрд при среднегодовой цене нефти $65 за баррель (базовый сценарий).
Как сообщали «Вести. Экономика», чистый отток капитала частного сектора из России в 2018 г. вырос в 2,7 раза по сравнению с предыдущим годом до $67,5 млрд.
Прямые иностранные инвестиции в российские компании в 2018 г. уменьшились в 14 раз до $1,9 млрд с $27,1 млрд в 2017 г., подсчитал ЦБ РФ.
В I квартале приток инвестиций составлял $6,2 млрд, во II — $2 млрд, в III квартале уже был зафиксирован отток инвестиций в $5,4 млрд, в IV — отток в $900 млн.
Отток портфельных инвестиций в активы небанковского сектора по итогам года рухнул в 9 раз до $500 млн с $4,5 млрд в 2017 г.
Чистый отток средств иностранных компаний из российских ОФЗ и евробондов по итогам 2018 г. составил $5,2 млрд. Доля нерезидентов в ОФЗ снизилась с 33,1% до 24%.
По итогам 2017 г. был приток средств нерезидентов в ОФЗ и евробонды в размере $15,5 млрд и сохранялся все четыре квартала.
Источник: Вести Экономика