Определены критерии для застройщиков, которые смогут не переходить на эскроу-счета с 1 июля 2019 года. Кроме проектов в высокой степени готовности исключение планируется сделать для системообразующих девелоперов, а также тех, кто реализует комплексные проекты и завершает проблемные объекты.
Системообразующим застройщик может быть признан, если реализует свои проекты не менее чем в четырех регионах и имеет объем строящегося жилья более 4 миллионов квадратных метров.
Он сможет продавать квартиры в объектах, которые построены не менее чем на шесть процентов. «Мы поддержали такой подход», — сообщил на коллегии минстроя вице-премьер Виталий Мутко.
Он пояснил, что речь идет о крупных компаниях, которых будет немного.
Ранее СМИ сообщили, что этим критериям в стране соответствуют только две компании: группа ПИК, которая строит 7,6 миллиона квадратных метров, и ЛСР с 4,2 миллиона квадратных метров.
«Значит, будет только ПИК и ЛСР», — прокомментировал эти сведения Виталий Мутко.
Он уточнил, что критерии к застройщикам, дающие им право завершить объекты по старым правилам, еще не утверждены, они были внесены в правительство 29 марта.
Эскроу-счета: Как купить квартиру по новым правилам
Послабления также планируется сделать для застройщиков, реализующих проекты комплексного освоения территорий. Для них достаточно иметь 15-процентную готовность для того, чтобы не переходить на эскроу-счета.
Минстрой также предлагал не переводить на новую схему финансирования проекты, которые возводятся в рамках реновации в столице. Однако Виталий Мутко не поддержал эту инициативу.
Право достраивать проекты по старым правилам предлагается дать всем застройщикам, если дом готов более чем на 30 процентов и в нем продано не менее 10 процентов квартир.
Названы регионы с самой доступной ипотекой в России
Компании, которые достраивают проблемные объекты по соглашению с регионами, также могут избежать перехода на эскроу-счета, при готовности объекта в шесть процентов.
Компании планируется поддержать и инфраструктурно. Государство намерено выделять под застройку площадки с уже подведенными коммуникациями. Виталий Мутко сообщил, что эти задачи заложены в программу «Стимул». «Сегодня инженерно подготовлены территории под 30-50 миллионов квадратных метров жилья», — сообщил вице-премьер. К 2022 году цифру планируется довести до 200 миллионов.
Переход на проектное финансирование также может оказать негативный кратковременный эффект на ввод жилья, поскольку потребует адаптации застройщиков к новым условиям, сообщил министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев.
По уточненным данным, объем ввода жилья в 2018 году составил 75,66 миллиона квадратных метров, сообщил он. Этот показатель почти на 5 процентов ниже, чем в 2017 году. На многоквартирные дома пришлось 43,24 миллиона квадратных метров, на индивидуальное жилищное строительство — 32,42 миллиона.
Между тем
Ключи от квартир первого в России дома, возведенного по новой долевой схеме, вручили новоселам в Воронеже. 17-этажную «свечку» на 144 квартиры в микрорайоне «Ласточкино» местный домостроительный комбинат вызвался возвести по новым правилам сам.
— Мы построили дом на собственные средства. Нам важно было отработать механизм, сделать его понятным и комфортным для покупателей, — рассказал директор ДСК Андрей Соболев.
Суть новых правил игры в долевом строительстве — во введении эскроу-счетов, на которых аккумулируются средства покупателей квартир. Пока они не получат ключи, деньги остаются в банке.
Застройщик их получает лишь после ввода жилья в эксплуатацию и регистрации прав собственности за новоселами.
Если что-то пошло не так: компания разорилась, дом не приняли — деньги в полном объеме возвращают покупателям.
Эксперты назвали ТОП-5 причин отказа в ипотеке
Пока открытие эскроу-счетов носит добровольный характер. Однако с 1 июля.оно станет обязательным.
Продажу квартир в «Ласточкино» открыли в сентябре. Покупателей предупреждали — дом экспериментальный.
— Нам объяснили, что сначала деньги переводятся в банк, а после сдачи дома отдаются застройщику, — рассказал новосел Константин Колокольников. — Ничем не рискуешь.
— Страшно не было. Наоборот, мы ощущали какую-то надежность, что наши деньги лежат, как в сейфе, — добавила Анастасия Толоконникова.
Сейчас в новостройке продано уже 103 квартиры. Опасения, что из-за электронного документооборота между застройщиком, банком и Росреестром у людей возникнут проблемы с оформлением бумаг, тоже не оправдались.
Подготовил Антон Валагин
Договор уступки вместо эскроу. Почему застройщики продают новостройки именно так
Начиная с 1 июля 2019 года некоторые застройщики уже не имеют права привлекать средства покупателей по вновь возводимым домам напрямую. Теперь деньги должны зачисляться на специальные эскроу-счета аккредитованного банка. Однако многие компании продолжают продавать свои новостройки по старым схемам без использования эскроу-счетов.
Почему это происходит?
Для того, чтобы переход на новую форму финансирования был плавным и не нанес вреда отрасли, правительство позволило девелоперам и после 1 июля 2019 года – даты принятия новых правил – вести продажи по прежней схеме при соблюдении нескольких условий:
- количество уже заключенных договоров долевого участия должно быть больше 10%;
- готовность строящегося объекта недвижимости составлять не менее 30%;
- готовность проекта комплексного развития территорий не меньше 15%, а у системообразующих организаций всего 6%.
Те застройщики, которые успели соблюсти эти требования к 1 июля 2019 года, смогли продолжать привлекать деньги населения напрямую.
Кроме того, многие из девелоперов к дате принятия поправок в 214 федеральный закон «О долевом строительстве» подготовились заранее. Они довели количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) до требуемого, продав свои квартиры дочерним компаниям.
А теперь дочерние компании реализуют их конечным потребителям. Вот почему примерно 10% квартир продаются через уступку прав требований (по договору цессии).
На сегодняшний день около 40% объектов в Москве и меньше одной десятой части в регионах продается по эскроу-счетам.
Схема продажи новостроек может быть разной. Мир Квартир
Схема продажи новостроек может быть разной. Мир Квартир
Чем рискует покупатель?
При покупке по старой схеме ДДУ или по договору уступки (цессии) дольщик лишается гарантий, ради которых и затевались поправки в законодательство.
По новой схеме вся сумма покупки застрахована и лежит в банке на эскроу-счету. Застройщик получает эти деньги после введения дома в эксплуатацию. Само строительство ведется за счет кредитных или собственных средств компании. В случае банкротства застройщика покупатель может получить свои деньги обратно или нанять нового генподрядчика для завершения строительства.
Покупая квартиру без использования эскроу-счета, дольщик, как и раньше, в случае разорения девелоперской компании рискует остаться ни с чем.
Кроме того, при покупке по договору уступки есть риск вернуть свои деньги не полностью. Для экономии дочерняя структура «покупала» у застройщика квартиру по одной цене, а продает уже дороже.
На эту разницу отдел продаж призывает покупателей не обращать внимания: мол, все равно, по сути, покупаете у застройщика.
Между тем, в случае его банкротства вы сможете вернуть через суд лишь первоначальную сумму требований. А разницу в сумме и судебные издержки получить от дочерней «фирмы-пустышки» будет вряд ли возможно.
Также застройщики наловчились разбивать сумму покупки на несколько разных частей. Цена квартиры указывается в одном договоре, а стоимость отделки и услуг отдела продаж – в других.
В этом случае получить всю сумму, потраченную на приобретение квартиры, тоже не получится. Ведь отдел продаж свою работу по факту выполнил. А если до отделки дело не дошло, то бегать за каждым подрядчиком по городу за своими кровными покупатель должен будет сам.
Отделочные компании ликвидируются так же быстро, как создаются. Мир Квартир
Отделочные компании ликвидируются так же быстро, как создаются. Мир Квартир
Так что же делать?
Конечно, ждать пока все стройки перейдут на использование эскроу-счетов, не обязательно. Жизнь не стоит на месте, и часто новая жилплощадь нужна срочно. Иногда покупку выгоднее сделать в определенный момент.
Для того, чтобы не потерять свои деньги, внимательно изучайте все документы. Покупайте новостройки с подведенными коммуникациями на стадии, близкой к завершению строительства. Обращайтесь только к зарекомендовавшим себя застройщикам, способным довести строительство даже в эти непростые кризисные времена.
- Сделка в три шага: как купить квартиру у застройщика онлайн?
- Первые последствия кризиса: стройки стали замирать
- Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Нужен ли счет эскроу при переуступке? — Спик
Нужен ли счет эскроу при переуступке права требования? Изменения в законодательстве, которые приняты в 2018 году, обязывают застройщиков применять при расчетах такие счета. Но дольщики могут переуступать право требования третьим лицам – цессионариям. Как быть в этом случае при расчетах?
Особенности эскроу-счетов
В России их начали применять с 2014 года. Однако в 2018 году были приняты изменения к Закону о долевом строительстве, застройщиков обязали применять эскроу-счета в обязательном порядке. Тем самым им запретили напрямую использовать средства участников долевого строительства.
Изменения вызвали недовольства среди застройщиков, но около 120 тысяч обманутых дольщиков, которых насчитали на 2017 год, требовали реагирования Законодателя. Принятые меры как раз направлены на то, чтобы обезопасить средства вкладчиков, сделать максимально невозможным попытки лишить их сбережений.
Нововведение выполняет и другую функцию – повышение доверия к строительным компаниям, участию в долевом строительстве. Как подсчитали эксперты, у населения на руках находится до 20 трлн р.
, а за время существования Закона о долевом строительстве ими было потрачено по договорам долевого участия (ДДУ) до 3,5 трлн р.
Потенциал для роста есть, он существенный, способен запустить экономический подъем в масштабах всей страны.
Принудительное введение эскроу-счетов в расчеты между застройщиком и дольщиком снимает опасения последних, делает для них сделку безопасной. Переходной период установлен до 1 июля 2019 года. С этой даты все застройщики обязаны перейти на эскроу при расчетах.
Особенности нововведения
По новым требованиям застройщик обязан завести специальный счет эскроу, владельцем которого является он. На этот счет участник долевого строительства перечисляет деньги по ДДУ. Снять их застройщик сможет только после выполнения условий договора, т.е. после передачи жилья во владение дольщику.
Контролирует счет банк, который выполняет следующие функции:
- Предоставляет заем застройщику с учетом находящихся на счету средств;
- Отслеживает их целевое использование;
- Проверяет выполнение условий ДДУ;
- Предоставляет доступ застройщику к средствам;
- Берет оплату за использование и обслуживание счета;
- Рассматривает причины, по которым средства с эскроу можно вернуть дольщику.
Недовольство застройщиков объясняется тем, что нередко они используют привлеченные на новое строительство средства в еще не завершенных ранее проектах. Тем самым создаются риски для начинающегося строительства, ведь не ясно, удастся привлечь на его завершение средства от последующих проектов.
По новым правилам деньги на проект выдает банк под небольшие проценты. Это позволяет не дожидаться, пока от дольщиков наберется необходимая сумма, а приступать к строительству в кратчайшие сроки. Тем самым снижаются сопутствующие издержки. Только банк не разрешит использовать заемные средства в других незавершенных проектах.
Таким образом, в долевом строительстве принимает участие не только компания и вкладчик, но и банк. Такая схема делает сделку безопасной и прозрачной, риск потери денег для граждан минимален.
Переуступка права
Дольщик, заключив ДДУ, не покупает квартиры, закон запрещает куплю-продажу несуществующих объектов, а приобретает право требования. Его он может уступить третьему лицу. Выполняется это через оформление соглашение о переуступке права требования (цессия).
В указанный выше треугольник, а это дольщик, застройщик, банк, вступает третье лицо – правоприобретатель, или цессионарий. Дольщик по отношению к нему выступает как цедент, или правообладатель.
Сам договор переуступки регулирует отношения между дольщиком и цессионарием. Застройщик в данном случае может оспорить сделку, если при ее заключении от него не получалось согласия. Но если у дольщика все финансовые обязательства по ДДУ выполнены, согласия и не нужно, даже если такое требование содержится в самом ДДУ.
Для справки! За согласие о переуступке права требования застройщик требует 1-5% от стоимости ДДУ.
Другая ситуация, если средства по ДДУ вносятся дольщиком частями. До тех пор, пока он остается должен, цедент обязан получать согласие на цессию.
Кроме того, сам договор переуступки нужно регистрировать, а регистратор потребует полный пакет документов, включая согласие застройщика даже если задолженности по ДДУ нет.
Нередко в таких ситуациях придется обращаться в суд, если Законодатель не внесет соответствующих поправок.
Обязательны ли эскроу-счета при переуступке?
Оформив соглашение о переуступке, цессионарий получает все права (и обязанности) цедента. Это означает, что в случае невыполнения застройщиком условий ДДУ, деньги с эскроу-счета возвращается новому дольщику. О факте переуступки права требования необходимо уведомить не только строительную компанию, но и банк.
Что касается расчетов между цедентом и цессионарием, то применение эскроу в этом случае возможно, но не обязательно. Стороны могут использовать и другие способы, как передать деньги по сделке. Это может быть банковская ячейка, поэтапное перечисление денег на банковский счет и т.п.
Один из вариантов – эскроу, который обезопасит обе стороны. В сделку между цедентом и цессионарием вводится банк, который следит за выполнением ее условий, после чего открывает доступ продавцу к деньгам. За небольшой процент обе стороны получают безопасность. Рекомендуется использовать эскроу-счета в расчетах с крупными суммами.
Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках
Источник: РБК Недвижимость
Что нужно знать покупателю, прежде чем приобрести квартиру в новостройке по переуступке прав, как заключается сделка и какие подводные камни существуют при данной схеме
Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).
Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена.
Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект.
Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.
Риелторы и юристы рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.
Зачем пользоваться переуступкой
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы.
Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.
Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7%) с января по октябрь, меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».
Сделки с новостройками в Москве за период январь — октябрь 2020 года
- Все ДДУ с физлицами, включая оптовые 41 224
- Переуступка от юрлица физлицу 2762 (6,7%)
- Переуступка от физлица физлицу 1766 (4,2%)
- Общее число договоров уступки с физлицами 4528 (10,9%)
В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новострой», реализация ведется только в 12 корпусах.
Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.
) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже.
Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.
При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.
Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.
Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.
В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.
Кто продает квартиры по переуступке
Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы.
К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.
«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых.
Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.
Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».
Договор переуступки квартиры: как оформить сделку
Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.
В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ).
Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома.
ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.
«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки».
В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.
Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена.
«Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию.
Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — говорит Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ.
В таком случае согласие застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг.
И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ.
Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН.
Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Нужно ли согласие застройщика
Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.
Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, с другой — выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам, им невыгоден.
Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку.
Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).
Документы, необходимые для переуступки квартиры:
- — документ, удостоверяющий личность (паспорт); — документ об уплате госпошлины;
- — зарегистрированный ДДУ;
- — договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
- — нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
- — согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
- — письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)
Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:
- — к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
- — квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
- — сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
- — кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.
Чем может быть опасна переуступка: риски
Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве.
«Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).
Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.
Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов.
— Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор.
Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».
«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов.
— Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.
В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».
Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору.
То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».
Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году
Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход.
Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру.
Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.
То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.
При покупке квартиры, доли в ней и приобретения жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз.
Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб.
— за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.
Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.
Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика
Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком.
Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования.
Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.
Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.
Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо).
Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру.
Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.
Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика).
Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании.
Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.
Два вида уступки
Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.
1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.
2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора.
В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку.
Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.
- Пакет документов для сделки
- Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.
- Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):
- 1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;
- 2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);
- 3) нотариально заверенное согласие супруга;
- 4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;
- 5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);
- 6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).
- Документы, которые требуются покупателю
- При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.
Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.
Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).
«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.
Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате.
Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров.
Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным.
Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».
Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.
«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек).
Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание.
Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».
В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.
Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:
— Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде.
Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.
Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:
— Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.
На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.
Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.
- В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.
- Татьяна Крупко
- Источник: Журнал «Сибирский Дом» 6(148) июнь 2016