Эксперимент по внедрению модной технологии блокчейн в долевом строительстве и ипотеке стартует осенью на древней новгородской земле, славной своими купеческими традициями
www.bel.biz
- В июле портал ЕРЗ сообщал о том, что Росреестр совместно с Внешэкономбанком и АИЖК отрабатывают технологию блокчейн, которая позволит практически мгновенно регистрировать ДДУ, включая автоматизированное взаимодействие с Фондом защиты прав дольщиков.
- Напомним, что минувшей весной премьер-министр России Дмитрий Медведев поручил Минэкономразвития и Минкомсвязи рассмотреть потенциал применения блокчейна для избавления от бюрократизации, что станет отдельной частью программы «Цифровая экономика», которая войдет в комплексный план действий правительства в 2017—2025 годах.
- Новгородцам не привыкать быть первыми
Продолжением дискуссии «Блокчейн — рождение новой экономики», прошедшей на ПМЭФ-2017, стало заседание рабочей группы по применению технологии блокчейн в государственном и корпоративном управлении под председательством первого вице-премьера Правительства России Игоря Шувалова (на фото ниже). По его итогам принято решение реализовать нынешней осенью пилотный проект по внедрению технологии блокчейн в Великом Новгороде.
www.govermentpolit.ru
«Сейчас в лучшем случае при применении электронного взаимодействия Росреестра с банками до 15 дней занимает оформление сделки.
Мы говорим о том, что сделка может в итоге совершаться одним днем, что радикально снижает временные затраты и ускоряет все процессы в экономике», — заявил министр экономического развития Максим Орешкин (на фото ниже).
Он пояснил, что в настоящее время в проведении каждой сделки задействованы как минимум по четыре сотрудника Росреестра. «В перспективе это меньше одного человека, потому что будут только люди, которые обслуживают работу системы. Фактически чиновников в данном случае требоваться не будет», — пообещал глава МЭР.
По словам замминистра экономического развития РФ, руководителя Росреестра Виктории Абрамченко (на фото), пилотный проект позволит начать формирование единого стандарта применения технологии блокчейн в государственном управлении и при оказании государственных услуг.
«В нашем случае преимущества для населения очевидны: мгновенное оформление документов; исключение необходимости обращаться повторно, поскольку документы не могут быть потеряны или повреждены; возможность быстрой проверки состояния взносов застройщика и статуса своих документов», — пояснила Виктория Абрамченко.
www.rosreestr.ru
Внедрение технологии блокчейн — чрезвычайно актуальное направление развития системы регистрации прав на недвижимость. Однако для этого очень важно постоянно обеспечивать высокую достоверности базы данных Росреестра.
А как с этим в мире?
Тем не менее, работа над пилотным проектом продолжается. Как рассказал на Всероссийской конференции «Блокчейн: новая нефть России» советник руководителя Росреестра Парвиз Тухтасунов, прежде чем приступить к внедрению блокчейн, ведомство глубоко изучило мировую практику в этой области. В частности, рассматривался опыт Швеции, Грузии, и других стран.
К слову, в ряде странах мира уже ведутся эксперименты по переводу государственных реестров недвижимости на блокчейн, что позволяет гарантировать надежное хранение данных и снизить сроки регистрации. В настоящее время известны проекты по переводу реестров на новый способ ведения в Швеции, Украине, Греции, ОАЭ, России, Грузии, Японии, Гане.
В последней стране произошел ставшим уже классическим пример с утратой реестра: во время землетрясения одним из первых рухнуло здание, в котором хранились архивы записей прав на недвижимость. В итоге восстановление реестра заняло несколько лет, но до конца все данные восстановить не удалось. Технология блокчейн, по мнению руководства Ганы, позволит исключить подобные случаи в принципе.
www.witget.com
А на Украине на днях впервые в мире проведена электронная трансатлантическая сделка по договору мены недвижимости с использованием смарт-контракта на блокчейне Etherеum. Квартиру в Киеве приобрел американский покупатель через децентрализованный маркетплейс недвижимости Propy (США), при этом продавец жилья территориально находился в Нью-Йорке. Оплата сделки проводилась в Etherеum.
По мнению экспертов, это настоящая революция на рынке мировой недвижимости.
«В будущем каждый человек сможет покупать недвижимость в любой другой стране мира в электронной форме в режиме 24/7, и при этом все данные по сделке будут записаны в блокчейн, — сообщил советник главы Агентства электронного управления Украины Константин Ярмоленко. — Покупатель получит электронный сертификат права собственности, который будет надежно защищен технологией блокчейн. Весь процесс сделки будет автоматизирован смарт-контрактом».
Впрочем, учитывая, что блокчейн не позволяет отменять или изменять уже внесенные записи, по мнению экспертов, могут возникнуть сложности с применением последствий недействительности сделок, а именно: возврат всего полученного по сделке.
К сожалению, общедоступная информация на предмет того, как в блокчейне планируется реализовать эти положения гражданского законодательства, отсутствует.
Но есть предположение, что вместо отмены записи о сделке в реестр вносится новая запись о переходе прав прежнему владельцу.
Дорогое удовольствие
Внедрение блокчейна в сфере регистрации недвижимости в России начнется поэтапно без изменения нормативно-правовой базы, а по мере освоения технологии и отработки возникающих на практике вопросов будет совершенствоваться и методическая база применения блокчейна, пояснил советник главы Росреестра Парвиз Тухтасунов.
«Мы планируем начать внедрение технологии с цепочки АИЖК — Росреестр — Фонд защиты прав участников долевого строительства, — рассказал он и продолжил: — Потом подключим банки и застройщиков, а те, в свою очередь, своих контрагентов. То есть будем идти опытным путем, а не нырять в бездну», — заключил он.
По его мнению, здесь следует учесть все нюансы, в том числе связанные с хранением данных. «Также необходимо обеспечить надежную защиту данных, поэтому мы активно сотрудничаем с органами госбезопасности по проблемам внедрения блокчейна», — подчеркнул он.
Председатель ВЭБа (этот банк, как уже отмечалось, участвует в эксперименте наряду с Росреестром и АИЖК) Сергей Горьков добавил, что на текущий год главная задача — понимание принципов работы блокчейна. Между тем ВЭБ и Росреестр уже проводят конкурс блокчейн-решений в области учета и регистрации недвижимости.
www.iphones.ru
При этом следует напомнить что блокчейн — технология не из дешевых.
Выступая на недавнем расширенном заседании совета по законодательному обеспечению развития цифровой экономики при председателе Госдумы советник президента России по вопросам развития интернета Германа Клименко (на фото) отметил, что в силу своей немалой стоимости технология блокчейн не может быть широко распространена и внедрена в различные отрасли, однако внедрение блокчейн в Росреестре возможно и приветствуется.
Максим Орешкин www.ria.ru
В свою очередь глава Минэкономразивтия Максим Орешкин уверен, что эксперимент в Великом Новгороде позволит внедрить дорогую технологию блокчейн в работу с договорами долевого участия и оформления ипотеки.
А по мнению наблюдателей, сам факт того, что в России практика применения технологии блокчейн в долевом строительстве и ипотеке начнется с одного из древнейших русских городов, славного своими демократическими и торговыми традициями, глубоко символичен.
«Основа» основательно взялась за блокчейн
Если говорить о коммерческих российских компаниях, работающих на строительном рынке, то здесь одним из пионеров по внедрению технологии блокчейн является ГК «Основа» созданная бывшей командой ГК «Мортон».
В августе компания сообщила, что президент «Основы» Александр Ручьев (на фото) станет соучредителем ICO Lab Ecosystem — мультиплатформенной системы, которая помогает перспективным блокчейн-стартапам со всего мира найти инвесторов.
www.np-npes.ru
А на днях стало известно, что экс-владелец «Мортона» создаст платформу для инвестиций в криптовалюте.
Запуск платформы для ICO (размещения и привлечения инвестиций в различные проекты с помощью криптовалюты) позволит начинающим проектам выпускать токены — цифровые аналоги акций, а инвесторы, соответственно, смогут покупать эти токены за криптовалюту, вкладывая таким образом средства в проекты.
«У нас уже есть первые блокчейн-стартапы, готовые провести ICO в кратчайшее время. На сегодняшний день у нас объем только текущих заявок составляет более 200», — сообщил Александр Ручьев.
Другие публикации по теме:
Росреестр: договор участия в долевом строительстве будет регистрироваться за 1 день
Электронная регистрация ДДУ: подписание договора долевого участия электронной подписью
Договор долевого участия оформляется при покупке объектов незавершенного строительства. Документ является официальным подтверждением заключения сделки. Он призван защищать покупателей квартир от незаконных действий со стороны застройщика. Договор ДДУ подлежит государственной регистрации.
Инновационное решение должно упрощать процессы. Одним из лидеров разработок является Сбербанк, первый внедривший подписание договоров долевого участия при помощи ЭЦП. Благодаря этому новшеству обе стороны затрачивают минимальное количество времени на завершающий этап сделки.
Правила долевого строительства регламентируются Федеральным Законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года. Также применяются нормы, указанные в ЖК РФ.
Плюсы и минусы
| Положительные стороны | Отрицательные стороны |
| Ускорение процесса до 5-7 дней | Сомнения и страхи покупателей, основанные на непонимание инновационного процесса |
| Отсутствие необходимости оплаты государственной пошлины заемщикам Сбербанка | Ограничение в количестве дольщиков (один / совместная доля супругов) |
| Отсутствие необходимости оформлять доверенность на подписание и сдачу в Росреестр ДДУ | Регистрация права собственности через Сбербанк доступна только с ипотекой банка |
| Снижение количества ошибок при проверке из-за некомпетентности сотрудников, занимающихся приемом документов | Необходимость в наличии ЭЦП которая оформляется на платной основе |
Отзывы участников сделок с использованием ЭП неоднозначны. Основной проблемой является отсутствие документов в стандартной письменной форме, заверенной живыми подписями. При возникновении спора и обращении в суд будет сложно использовать электронный формат доказательств.
Необходимые документы
ЭЦП дает возможность подписать все бланки и формы, связанные с совершением сделки. Вот перечень обязательных документов для подписания ДДУ электронной подписью:
- соглашение, подписанное с застройщиком;
- копия паспорта заявителя с отметкой о семейном положении;
- нотариальное согласие супруга / супруги;
- заявление о госрегистрации в Росреестр.
Это лишь незначительный перечень бланков, для подписания которых используется электронная подпись. Оформить ЭЦП помогут сотрудники банка, либо вы можете ее заказать сами через удостоверяющие центры.
Государственная пошлина
Заемщики Сбербанка, воспользовавшиеся электронной подписью договоров долевого участия, освобождаются от уплаты госпошлины. Россрестр предоставляет скидку 30% при выборе такого способа подачи документов по сделке сделки, поэтому оплатить придется 1400 руб. вместо 2000 руб.
Штрафные санкции против алиментщика
Что нельзя делать до регистрации?
Многие застройщики просят покупателей вносить денежные средства по ДДУ до сдачи документа в Росреестр.
Пока договор не зарегистрирован, он не имеет юридической силы, а значит, не может быть предъявлен в суде как доказательство наличия правовых взаимоотношений между покупателем и застройщиком.
Отсюда следует вывод, что до принятия ДДУ Росреестром документов в электронной форме никакие денежные операции проводить с застройщиком не нужно.
Как проходит электронная регистрация?
Регистрация ДДУ заключается во внесении сведений о заключенном договоре в базу Росреестра. Эта процедура помогает избежать незаконных действий со стороны застройщика. Например, строительная организация не сможет продать одну и ту же квартиру разным покупателям.
Процесс подписания при помощи электронной подписи состоит из нескольких этапов:
- собирается пакет справок, бланков, переводится в цифровой формат;
- оформляется ЭЦП (разовая через банк, либо постоянная через удостоверяющий центр);
- представитель организации (застройщика, банка) заходит на сайт Росреестра, выбирает раздел, позволяющий зарегистрировать договор долевого участия удаленно и в электронной форме.
- потенциальный дольщик заполняет представленный на экране запрос, для чего заносит данные (сведения о кадастровом номере недвижимости, информацию о застройщике и покупателе).
- стороны обязательно указывают вариант, с помощью которого будет получен готовый результат (например, сообщение на электронную почту или через МФЦ);
- к заявлению прикрепляется отсканированный пакет справок;
- при помощи ЭЦП подтверждается сделка.
Впоследствии ЭЦП, полученную через удостоверяющий центр, можно использоваться в других правоотношениях. Разовая электронная подпись утратит силу после регистрации.
Росреестр
Сотрудники Росреестра проверяют документы, подтверждают корректность ДДУ в своих базах данных. Используют регистрацию при помощи ЭЦП, как правило, банки и застройщики, потому что этот процесс требует наличие цифровой подписи, которая стоит несколько тысяч рублей. Электронная регистрация договора долевого участия в строительстве завершается направлением сторонам выписки ЕГРН.
Могут ли забрать квартиру за долги?
Сбербанк
Банк предоставляет дополнительные преимущества заемщикам, которые выбирают подписание электронного ДДУ:
- отмена госпошлины.
- пониженная процентная ставка.
По отзывам участников сделок с недвижимостью, положительным моментом электронной регистрации ДДУ является законное, быстрое и простое проведение сделки. При отсутствии последующих споров с застройщиком, проблем с использованием документов не возникнет.
Сроки регистрации
Инновационная система подписания договоров сокращает процесс во времени. Сейчас он занимает от пяти до семи дней. Электронный договор можно получить ДДУ после регистрации на почту. Заверенный письменный бланк можно всегда заказать в Росреестре.
Как проверить регистрацию?
Приобретение недвижимости – ответственный шаг в жизни человека. Этим объясняется желание людей поэтапно контролировать процесс и иметь возможность перепроверить имеющиеся данные. Сделать это можно двумя способами – в электронном виде или стандартной письменной форме.
При использовании ЭЦП, покупатель после завершения процесса получает на почту ссылку на сайт государственных услуг, где в личном кабинете пользователя можно отследить статус оформления сделки. Бумажный вариант документа можно получить на руки у застройщика в офисе.
Инновационная система электронной подписи признается участниками, успевшими ею воспользоваться, удобным инструментом упрощения оформления документов. Эта система должна начать применяться повсеместно. То, что документ может подписываться электронно, облегчит столь ответственный процесс в жизни людей, как покупка квартиры по ДДУ.
Блокчейн обезопасит долевое строительство — опыт Ленинградской области. ФАН-ТВ
Информационная экономика, это не будущее – она работает уже сегодня. К примеру, технология блокчейн уже внедрена в сферу недвижимости и реализуется в области долевого строительства. Пилотной площадкой для ее внедрения в России стала Ленинградская область. В Петербурге ходе пресс-конференции рассказали о первых результатах.
Ключевое отличие технологии блокчейн от традиционного процесса регистрации документов в Росреествре заключается в том, что данные, первично внесенные в протокол нельзя изменить. Таким образом, участник долевого строительства, заключая договор, может быть уверен, что государство об этом знает, а значит, деньги не пропадут.
АНДРЕЙ ПРИДАНКИН, заместитель руководителя Росреестра:
«Сами изменения в сфере долевого строительства призваны защитить права граждан в случае банкротства или исчезновения строительной компании. Осуществляется это тем, что на счетах фонда Защиты граждан – участников долевого строительства – Публичной компании аккумулируется сумма в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия.
Сам блокчейн говорит о том, что когда гражданин заключает договор долевого участия, он часто привлекает либо кредитные средства, которые потом надо выплачивать, либо собирает со всех знакомых и родственников в долг. Зачастую отдает последние деньги. Хочется, чтобы эти деньги были с умом потрачены.
Поэтому когда государство признает и регистрирует договор долевого участия, оно таким образом защищает дольщика».
И чем быстрее договор будет зарегистрирован, тем, понятное дело, лучше.
Представители Росреестра отмечают, что даже при использовании автоматизированных онлайн-сервисов, нагрузка на учреждение сегодня такова, что Росреестр оказывает порядка 86 миллионов государственных услуг в год. С внедрением технологии блокчейн, время на регистрацию договоров участия в долевом строительстве сократилось с семи до пяти дней.
АЛЕКСАНДР ВАСИЛЬЕВ, руководитель направления «Внедрение и развитие информационных систем» АИЖК:
«Технологию блокчейн мы здесь использовали как раз для оптимизации процессов и потоков между двумя системами: системой Росреестра и системой Фонда.
Причем, используя логику смарт-контрактов, мы добились сокращения потоков и процессов между нашими системами более чем в три раза.
Понятно, что мы дальше будем эту систему развивать, она будет единой площадкой, в которой в рамках одного окна клиент, уже в дальнейшем, сможет осуществлять полный цикл ипотечной сделки в цифровом виде».
ИГОРЬ ШЕЛЯКОВ, руководитель Управления Росреестра по Ленинградской области:
«26 января мы провели первые такие сделки – регистрация договоров долевого участия по технологии блокчейн. По согласованию с коллегами был выбран один застройщик. И по конкретному застройщику эта технология отрабатывалась».
Результат эксперимента в Ленинградской области – 42 договора долевого строительства успешно зарегистрированных по блокчейну за 10 дней.
При этом внедрение технологии оказалось несложным и, по сути, не требующим инвестиций, отметили участники встречи.
Логично предположить, что в ближайшем будущем технология войдет и в другие сферы жизни и государственные структуры. Быть может, блокчейн положит конец бюрократии.
Все видеосюжеты ФАН-ТВ смотрите здесь.
Ипотека по договору долевого участия под залог прав | Ипотека онлайн
При оформлении ипотеки по договору долевого участия под залог прав, необходимо учитывать некоторые нюансы. К примеру, данный вид кредитования возможен только при покупке жилья в строящемся доме.
Права собственности, в форме соответствующего свидетельства, будут получены дольщиком после сдачи дома в эксплуатацию. Эти и другие особенности подобной сделки регулируются федеральным законом №214-ФЗ.
Допускается также приобретение имущества по соглашению о переуступке прав или с ЖСК. Но именно договор долевого участия с ипотекой является наиболее распространенным вариантом оформления сделки.
Недвижимость при этом должна отвечать конкретным требованиям, а застройщик должен иметь аккредитацию у кредитора, к которому вы обратились за ссудой.
При долевом участии ипотека для банков сопряжена с рисками, поэтому они серьезно подходят к процедуре допуска строителей. Предусмотрен также и свой порядок заключения сделки.
6 этапов оформления ссуды на новостройку по ДДУ
Необходимо сделать следующее:
- Найти подходящего застройщика и жильё. Строительную компанию нужно проверять тщательно, чтобы впоследствии не возникло трудностей с получением квартиры. Также эксперты не советуют выбирать недвижимость на стадии котлована.
- Определиться с финансовой организацией. У застройщика должен быть список банков, где он аккредитован и возможно оформление ипотеки по ДДУ.
- Подготовить соглашение. Когда кредитор одобрил сделку, составляется и подписывается договор.
- Получить дату заключения сделки. В этот день происходит оформление ДДУ в новостройке по ипотеке. Необходимо прийти в банк с документами, оплатить страховку и подписать соглашение по ссуде.
- Зарегистрировать договор в Росреестре. В данное ведомство подают все подписанные бумаги. В Росреестр отправляется заемщик и представитель застройщика.
- Перевести деньги строительной компании. Средства переводит кредитор после ознакомления с зарегистрированным на прошлой стадии соглашением. На этом этапы сделки по ипотеке ДДУ закончены. Остается дождаться окончания строительства, и получить подтверждение собственности. Подробнее о том, что делать после приемки квартиры по ипотеке в новостройке — читайте в другой статье.
Какие документы потребуются для оформления сделки
Перечисленные выше этапы ипотеки по ДДУ не включают пункт подготовки бумаг, потому что многие документы собираются по ходу проведения процедуры. Однако перед заключением договора и регистрацией в Росреестре на руках должны быть все бумаги. Заемщику потребуются следующие документы для ипотеки по ДДУ:
- удостоверение личности;
- копия трудовой и справка о доходах (2-НДФЛ (скачать));
- бумаги на супруга или ребенка;
- подтверждение наличия первого взноса;
- свидетельство о браке;
- соглашение с застройщиком.
Точный перечень документации зависит от ситуации. Пенсионерам, к примеру, потребуется представить выписку с пенсионного счёта.
Молодая семья, рассчитывающая на сниженную ставку, должна подтвердить право на льготы (свидетельство о мат. капитале, многодетной семьи и т.д.). Также порядок оформления ипотеки по ДДУ включает регистрацию соглашения.
Однако подготовкой к этой процедуре (сбором бумаг) занимаются представители строительной компании.
Особенности кредита на жилплощадь в новостройке по 214-ФЗ
Согласно законодательству, покупатель должен заключить со строительной компанией или ее представителем соглашение. Оно защищает от негативных последствий несоблюдения договоренностей между сторонами. Однако нужно учитывать и другие особенности ипотеки на участие в долевом строительстве.
- В тексте соглашения указывается подробная информация о приобретаемой недвижимости (этажность, площадь и прочее), а также сроках и стоимости квартиры (214-ФЗ от 30.12.2004, ст 4, п.4 (скачать)). В итоге приобретаются не абстрактные квадратные метры, а жильё с конкретными характеристиками.
- Если совершается покупка квартиры по ДДУ в ипотеку, закон предусматривает возникновение у дольщика прав залогодержателя (214-ФЗ, ст. 13 (скачать)). Предметом залога становится участок, где расположено строящееся здание.
- Согласно положениям 214-ФЗ, ст. 7, п. 5 (скачать) на объект дается гарантия пять лет. В течение этого срока строительная компания обязана покрывать любые проблемы с жильём, возникшие по ее вине.
- Застройщик отвечает рублем за несоблюдение сроков строительства (214-ФЗ, ст. 6 (скачать)). А они четко прописаны в соглашении.
Хотя есть и минусы у 214-ФЗ. Обычно по ипотеке в силу закона по ДДУ требуется больше времени для оформления бумаг. Это связано с регистрацией договора в Росреестре.
Можно ли использовать материнский капитал по ДДУ
В данном случае нужно учитывать положение другого федерального закона (№256 от 29.12.2006 ст. 7 (скачать)). В нем говорится, что данный вид господдержки можно использовать для приобретения жилья:
- по соглашению купли-продажи;
- либо в ходе долевого участия.
Чтобы потратить материнский капитал на ипотеку по ДДУ, необходимо обратиться в ПФР с бумагами и заявлением (скачать образец). Подобная льгота используется:
- в качестве первого взноса;
- в целях уплаты основного долга;
- для погашения процентов.
Перед получением ипотеки по ДДУ необходимо представить в банк доказательства наличия на льготном счёте определенной суммы.
Что является залогом по ДДУ и до какого момента
Если в обычной ситуации обеспечением по ссуде служит приобретаемый объект, то в данном случае такого объекта еще не существует.
А потому, договор участия в долевом строительстве при ипотеке предусматривает иной вид залога. Он обозначен в федеральном законодательстве, и это право требования, возникшие в момент регистрации залога в ЕГРН.
Условие возникновения прав требования указывается в соглашении об участии в строительстве.
В договоре необходимо отразить следующую информацию:
- из чего формируются закладываемые права требования;
- характеристики объекта и его оценка;
- срок передачи недвижимости;
- размер обязательств, которые покрывает ссуда.
Если эти сведения не указаны в соглашении, невозможно идентифицировать предмет кредитования.
Прекращение залога прав требования происходит одновременно со сдачей жилья в эксплуатацию. В этот момент у заемщика появляется право собственности и нужно регистрировать залог самой квартиры на основании закладной.
Когда оформляется закладная
Следует различать момент оформления такого документа и ее регистрации. Составить закладную можно в процессе получения ссуды под залог права требования. Но она обретает силу, когда происходит регистрация права собственности.
По завершении строительства, если кредит еще выплачивается, необходимо составить закладную. Такую бумагу оформляют после получения акта от застройщика о передаче недвижимости.
При ее наличии заемщик не сможет продать объект без согласия банка.
Составляется и регистрируется закладная по ипотеке на ДДУ только после регистрации права собственности в Росреестре. В закладной необходимо указать реквизиты залогового счёта.
Важно знать: Что такое Электронная закладная по ипотеке
Банк продал закладную — чем это грозит заемщику
Как оформить закладную по ипотеке если ДДУ уже заключен, уточняйте у представителей строительной компании. Главное, чтобы и в ней были отражены все характеристики предмета залога, позволяющие со 100% вероятностью его определить.
Что нужно застраховать в процессе
Согласно 214-ФЗ, ст. 15.6 (скачать) застройщик может страховать имущественную ответственность перед дольщиками. Объектом страхования является данный вид ответственности, а страховой случай возникает, когда строительная компания не выполняет свои обязательства по соглашению с дольщиком.
Обратите внимание, что пока дом не сдан в эксплуатацию и квартира не в собственности заемщика, необходимо застраховать только жизнь и здоровье, если это предусмотрено условиями кредитного договора. Сам же объект недвижимости нужно будет страховать после подписания акта приемки.
Когда приобретается квартира по ДДУ в ипотеку, застройщик также вправе получить страховку на каждую жилплощадь отдельно, либо застраховать весь дом. Но зачастую строители предпочитают первый вариант. Он дешевле и проще. Договор страхования получает законную силу с момента регистрации основного соглашения (ДДУ).
При оформлении ссуды предусмотрено три различных способа получения страховки:
- Через страховщика с необходимыми допусками и лицензией.
- Путем получения банковской гарантии (ее проверяют при регистрации в Росреестре).
- Посредством общества страхования строительных компаний, имеющего лицензию.
Когда договор ипотеки по ДДУ готов, застройщик должен направить в регистрирующие органы гарантию кредитора или свидетельство о страховании. Тогда допускается заключение соглашения с дольщиками.
Срок регистрации соглашения о долевом участии
В 2017 году срок регистрации ДДУ с ипотекой изменили, сократив до пяти дней (218-ФЗ от 13.07.2015, ст. 48 (скачать)). Однако документы можно подать и через Многофункциональный центр.
В данном случае добавится еще четыре дня. Хотя точный период зависит от разновидности самого соглашения. Когда в Росреестр подается первичный договор, то придется проверить и занести сведения о строительной компании в реестр.
На это потребуется до 18 дней.
Если регистрация ДДУ в Росреестре с ипотекой не прошла, ведомство должно представить причины отказа. Чтобы понять, что процедура прошла успешно, можно:
- обратиться в госорганы, отвечающие за регистрацию;
- либо сделать запрос в строительную компанию.
Обратите внимание, что в самом соглашении и в заявлении на регистрацию будет написан строительный номер квартиры и кадастровый номер земельного участка на котором осуществляется строительство.
На самом соглашении будет стоять отметка ведомства, подпись и печать регистратора, и номер, по которому договор можно найти в базе данных. Проводили регистрацию онлайн – подобные отметки все-равно должны появиться на бумажном соглашении. Чтобы сократить срок регистрации ДДУ в Росреестре с ипотекой, желательно обращаться за услугой, когда застройщик уже имеется в базах данных ведомства.
Как происходит расторжение ДДУ при наличии жилищной ссуды
Данная мера допускается если одна из сторон не выполняет условия соглашения, строители нарушают сроки возведения объекта или нарушены требования к качеству исполнения обязательств (214-ФЗ, ст. 9 (скачать)). Зачастую расторжение договора долевого участия с ипотекой происходит по решению судебных органов. Если же есть основания для одностороннего отказа от сделки, нужно:
- Направить письменное оповещение второй стороне о необходимости устранить нарушения (задолженность дольщика, несоблюдение сроков и т.д.).
- Подать уведомление о расторжении ДДУ при ипотеке в финансовую организацию, выдавшую кредит.
- Выставить требование о возврате средств или уплате пени за нарушение сроков строительства.
- По истечении 20 дней обратиться в судебные органы с аналогичным требованием.
На практике же расторгать ДДУ с ипотекой нужно руководствуясь положениями самого соглашения. В нем должна быть указана ответственность сторон за несоблюдение условий. При обращении в суд важно правильно сформировать требования и провести точные расчеты сумм, необходимых к выплате.
Подписание дополнительного соглашения к ДДУ
В одностороннем порядке, если получена ипотека после регистрации ДДУ, изменить договор нельзя. В этих целях составляется дополнительное соглашение (ДС). После получения ипотеки и ДС к ДДУ, его подписывают обе стороны, если условия такого документа их устраивают. В соглашении допускается:
- изменение характеристик объекта;
- установка новых сроков сдачи квартиры;
- корректировка цены и прочих условий.
Инициировать заключение соглашения может любая сторона сделки. Но после его составления такой документ нужно зарегистрировать тем же путем, что и основной договор.
Регистрация права собственности по ДДУ в ипотеке происходит после исполнения сторонами своих обязательств. Но момент этого исполнения может быть установлен доп. соглашением. Поэтому перед подписанием такового, необходимо детально изучить его содержание.
Образец этого документа можно найти в интернете или запросить в юридической фирме. Либо возьмите его там же, где по договору ДДУ с ипотекой образец брали. Вы можете отказаться от подписания соглашения, если его содержание вас не устраивает. Зачастую инициатором является застройщик, желающий продлить сроки сдачи объекта. Возникшие споры разрешаются в судебном порядке.
Оцените автора (1
Ипотека по ДДУ: сначала деньги, потом стулья — пресс-релиз агентства недвижимости Ипотекарь
Сегодня ответ на вопрос, можно ли выгодно взять ипотеку на долевое строительство, положительный.Но так было не всегда.
Законодательная база для выдачи ипотечных кредитов под залог права на еще не существующую в физическом смысле квартиру появилась в 2004 году и начала работать в 2005.
Принятие закона «Об участии в долевом строительстве» и появление типового договора участия в долевом строительстве пресекло следующие возможности махинаций со строящейся недвижимостью:
застройщик не может начать строительство без разрешения;благодаря обязательной регистрации сделок по ДДУ отпала возможность продавать одну квартиру нескольким дольщикам;срок сдачи объекта недвижимости оговаривается в договоре. При его несоблюдении застройщику придется платить штраф государству.
- Ипотека на долевое строительство является одним из наиболее востребованных кредитных продуктов.
- По сравнению с уже построенным и вторичным жильем, покупка квартиры по ДДУ в ипотеку имеет следующие плюсы:
- с помощью ДДУ вы можете купить жилье еще на стадии котлована, когда экономия составляет до 30%;рынок строящегося жилья более привлекателен для инвестирования;среди новостроек много вариантов с улучшенной планировкой.
Чтобы обойти законодательство, недобросовестные застройщики используют предварительный договор купли-продажи (он не регистрируется в Росреестре) и вексельную схему. По сравнению с ДДУ, оба этих метода являются изначально проигрышными для дольщика и не гарантируют того, что в итоге он станет собственником нового жилья.
- Банки выдают кредиты именно под квартиры, приобретаемые по ДДУ.
- Если вы рассматриваете ипотеку при участии в долевом строительстве, помните, что кредит может быть оформлен как под залог прав на строящееся жилье, так и под залог имеющегося у вас в собственности вторичного жилья.
- Первое, второе и компот
- При оформлении ипотеки по ДДУ порядок действий выглядит примерно следующим образом:
- выбираем квартиру в строящемся доме;оформляем договор бронирования у застройщика;вычисляем сумму ипотеки (с первоначальным взносом или без него);собираем необходимые для банка документы;подаем заявку в банк;после одобрения банком вашей заявки заключаем договор ДДУ на конкретную квартиру;регистрируем договор долевого участия на объект ипотеки в Росреестре;вносим первоначальный взнос за квартиру (если есть такая возможность);предъявляем ДДУ в банке;заключаем договор с банком о залоге имущественного права на строящуюся недвижимость;оплачиваем все необходимые виды страхования;кредитный договор о залоге имущественного права регистрируем в Росреестре;банк перечисляет на ваш счет стоимость квартиры за вычетом первоначального взноса;вы перечисляете средства застройщику.
В этом алгоритме отражены основные этапы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку. Как видите, регистрация ДДУ с привлечением ипотеки идет параллельно с регистрацией кредитного договора с банком.
То есть приобретаемая вами недвижимость будет находиться под обременением все то время, пока вы будете выплачивать вашу задолженность перед банком.
На практике обычно получение ипотеки происходит после заключения ДДУ, но в зависимости от отношений банка и застройщика возможны и другие варианты.
После сдачи дома в эксплуатацию необходимо получить документы о праве собственности. Порядок оформления на этом этапе включает в себя следующие процедуры:
подписание акта приема-передачи новой квартиры;экспертная оценка стоимости и ликвидности;получение техпаспорт в БТИ;составление закладной с банком на готовую квартиру;регистрация закладной в Росреестре;получение дольщиком от застройщика документа о праве собственности, в котором будет указано, что квартира находится под обременением.
Тем, кто планирует покупать по договору долевого участия квартиру в ипотеку, предстоит кропотливая и непростая работа. На каждом этапе могут возникать непредвиденные ситуации, поэтому юридическая подкованность может стать вашим козырем и значительно сэкономит деньги и время.
- Его величество ДДУ: разбор по составу
- Договор долевого участия считается имеющим юридическую силу и заключенным, если в нем четко обозначена следующая информация:
- какой именно объект подлежит передаче дольщику после того, как застройщик введет жилье в эксплуатацию;в какие сроки застройщик обязуется передать дольщику объект;фактическая цена договора, порядок оплаты, сроки оплаты;гарантийный срок ДДУ.
- Перед оформлением ДДУ стоит изучить образец типового договора и проконсультироваться с юристом.
Договор не может быть изменен застройщиком в одностороннем порядке, что важно для покупателя. Однако в одностороннем порядке может быть изменена проектная документация по объекту.
Недобросовестный застройщик может по окончанию строительства предложить вам не совсем то, за что вы заплатили.
Возможно появление дополнительных квадратных метров, которые вам могут предложить оплатить по рыночной цене, или другие неприятные нюансы.
- Важно проверять репутацию застройщика.
- Учтите, хотя сам по себе ДДУ и защищает дольщиков от многих неприятностей, но лазейки все равно есть. Чтобы дополнительно обезопасить свои вложения, не лишним будет выполнить следующие шаги:
- лично убедитесь в том, что у застройщика все в порядке с разрешением на строительство;посетите стройку, ознакомьтесь с ходом строительных работ;почитайте отзывы дольщиков и новоселов о данном застройщике, ознакомьтесь с историей сданных им объектов;изучите информацию о застройщике в Едином реестре застройщиков.
- Несмотря на то, что банки проверяют застройщиков, самостоятельная проверка не будет лишней, хотя бы для собственного спокойствия.
Не удивляйтесь, если строительством недвижимости занимается одна фирма, а продает квартиры другая. Инвесторы постоянно привлекают разных подрядчиков, и ничего криминального в этом нет. Но необходимо тщательно проверять всю документацию, требовать копии, сличать адреса и реквизиты юридических лиц.
Страхование и ипотека по ДДУ
В Росреестре договор ДДУ не будет принят к регистрации при отсутствии договора о страховании ответственности с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования. К страховщику предъявляются жесткие требования.
Организация должна быть достаточно надежной, иметь уставной капитал не меньше определенной суммы, обладать безупречной репутацией. Это касается как ОВС, так и страховых компаний и банков.
Стоимость полиса страхования долевого участия в строительстве в среднем составляет 1,3-1,7% от стоимости самой квартиры.
Кроме страхования долевого участия, ипотека подразумевает страхование титула (утраты права собственности) и трудоспособности (потери работы и так далее). Данные виды страхования не являются обязательными по закону, но часто банки предоставляют клиентам, которые соглашаются на расширенную страховку, особые условия по кредиту.
Поэтому перед тем, как отказываться от такой страховки или соглашаться на нее, стоит все хорошенько просчитать.
Налоговый вычет и возврат процентов: важные моменты
Налоговый вычет при долевом строительстве можно получить как с самой стоимости жилья, так и с процентов, которые вы выплачиваете банку по ипотеке. Что касается вычета по ДДУ на стоимость квартиры, то по закону вы не можете вернуть налог с суммы, превышающей 2 млн. рублей.
Сумма возврата по ДДУ не может превышать 2 млн. рублей.
При ипотеке на долевое строительство налоговый вычет на стоимость квартиры по ДДУ выплачивается после оформления права собственности. Обязательным документом для налоговой инспекции в этом случае является акт приема-передачи квартиры, который подтверждает, что клиент фактически получил свою собственность.
- Возврат процентов, уплаченных по ипотеке, не имеет ограничения по сумме и осуществляется также после наступления права собственности на квартиру за все годы, в течение которых налогоплательщик выплачивал кредит банку.
- Например, если вы выплачивали ипотеку в 2015, 2016 и 2017 годах, акт приема-передачи получили в 2017 году, в 2018 вам нужно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ для получения налогового вычета. Вот полный список документов для получения налоговой скидки:
- заявление на вычет;договор ДДУ;акт приема-передачи;свидетельство о собственности;все платежные документы.Ипотечный компромисс: только бизнес, ничего личного
Нередко встречаются ситуации, когда банк отказывает в выдаче ипотечного кредита. Для того, чтобы избежать такого поворота событий, нужно трезво оценивать свои возможности и учитывать требования банка, в который вы обращаетесь.
Такие крупные игроки рынка, как Сбербанк и ВТБ, часто отказывают вполне платежеспособным клиентам даже без объяснения причины.
Принятие решения об одобрении или отказе в ипотечном займе на строящееся жилье производится на основании следующих данных:
- надежность застройщика;ликвидность объекта недвижимости на рынке жилья;надежность заемщика.
- Если первые два пункта касаются исключительно самого объекта кредитования, и заемщик не может на них повлиять, то последний пункт имеет самое прямое отношение лично к клиенту. Банки склонны отказывать в ипотеке, если:
- у вас плохая КИ, имеются просроченные платежи, или вы были поручителем по невыплаченному кредиту;у вас совсем нет КИ (тоже подозрительно);ваш официальный доход оставляет желать лучшего;ваша профессия не относится к числу благонадежных с точки зрения кредитных аналитиков (менеджер по продажам и другие специальности с «плавающей» зарплатой).
Что касается кредитной истории, если у вас ее нет, можно ее создать. Для этого попробуйте взять пару потребительских кредитов и выплатите их точно по графику. С просрочками сложнее. Банки с подозрением относятся к тем, кто задерживал выплаты, поэтому возможно придется обратиться в несколько банков, или смириться с высокой процентной ставкой.
Если вы не уверены в своих силах на все 100%, воспользуйтесь помощью профессионалов. В Санкт-Петербурге качественную помощь в получении ипотечных кредитов с хорошей ставкой оказывает компания «Ипотекарь».
Один из основных плюсов этой фирмы — оплата услуг производится по факту заключения кредитного договора с банком, а экономия на процентах намного превышает комиссию ипотечного брокера.