Как никогда низкие кредитные ставки и льготная ипотечная программа от государства вызвали небывалый спрос на жилье в конце прошлого и начале текущего года. Сферу недвижимости называли локомотивом российской экономики в это непростое для всего мира время.
Высокий спрос вызвал повышение цен на квартиры, но сегодня рынок перегрет. Поэтому и недвижимость в цене больше не растет такими темпами. Вопрос: стоит ли сейчас продавать свои квадратные метры или подождать лучших времен?
Что происходит на рынке вторичной недвижимости
В начале пандемии наблюдался явный спад экономической активности и снижение продаж жилья. Но ипотека с господдержкой резко изменила ситуацию: эксперты зафиксировали небывалый скачок сделок купли-продажи недвижимости.
2020 стал рекордным годом по выдаче ипотеки. Новостройки выросли в стоимости на 10-20 процентов, следом подорожала и вторичка, хотя на нее действие государственной программы не распространялось.
Рост цен на вторичное жилье произошел по нескольким причинам:
- ипотека на вторичку стала намного доступней (7,5-8% годовых);
- люди побоялись потерять деньги, лежащие на вкладах, и вложили средства в недвижимость;
- семьи, желающие купить новостройку без привлечения ипотеки, столкнулись с резким увеличением стоимости новой квартиры и вынуждены были рассмотреть вторичку.
Нижний Новгород по росту цен на вторичную недвижимость вошел в тройку лидеров (стоимость жилья выросла примерно на 22 %).
К концу 2020 года ажиотаж немного спал, люди «сбросили» лежащие на книжках деньги, застройщики из-за ограничений на въезд иностранных трудовых мигрантов снизили темпы возведения новых домов.
Вторичка в январе 2021 года выросла всего на 2%. Рынок жилья насытился и удорожание стало незначительным. Россияне больше не готовы покупать квадратные метры по таким высоким ценам. Поэтому эксперты говорят о текущем спаде спроса на жилье. При этом владельцы квартир не готовы уступать в цене, желая получить достойные деньги за свою недвижимость.
Такого резкого скачка цен на квадратные метры, какой произошел в 2020 году, уже не будет, — пишут эксперты. По прогнозам, рост за 2021 год составит 7-8%. Но все равно это больше показателя инфляции (скорость обесценивания денег — 4% в год). Вероятно, квартиры на протяжении всего 2021 года останутся примерно в той же цене, что и сейчас.
Придержать квадратные метры или продать
Чтобы ответить на этот вопрос, — говорят риелторы, — продавец должен понимать, с какой целью он продает жилье:
- Если вы хотите выступить в роли инвестора и вложить вырученные средства в другую недвижимость, чтобы заработать больше, — продажа оправдана.
- Если хотите продать квартиру, которую с самого начала рассматривали как инвестицию, — продавайте на пике цены, то есть в ближайшем месяце. Время до майских праздников эксперты называют хорошим моментом зафиксировать прибыль.
- Если цель — поменять один вариант на другой в одном городе — меняйте. В цене растет как ваша квартира, так и та, которую вы намерены купить.
- Если хотите продать и вырученные деньги хранить в банке до лучших времен, чтобы в будущем их вложить более выгодно — не вариант. Пока вы будете держать накопления в чулке или на книжке, часть сбережений съест инфляция.
- Если хотите продать старую квартиру, а вырученные деньги вложить первоначальным взносом по ипотечному кредиту — это разумно. Особенно, когда кредитные ставки такие низкие.
- Если продаваемая квартира — единственное ваше жилье, а новое, в которое вы вложили кредитные средства, только строится — будьте осторожны. Сроки сдачи дома могут сдвинуться, а вам придется платить и за ипотеку, и за съемную квартиру.
Что происходит на рынке загородной недвижимости
Цены на частные дома и коттеджи также резко выросли в период пандемии. Люди хотели пережить самоизоляцию за городом. Сегодня рынок загородной недвижимости стабилизируется, но интерес к коттеджным поселкам растет. Семьи хотят избежать скученности, обеспечить себя раздольем и свежим воздухом.
Загородная жизнь — новый тренд. При этом спрос растет на небольшие современные дома с ремонтом, но в поселках с магазином, фельдшерским пунктом и остановкой общественного транспорта.
Владельцы домов предложения о продаже придерживают, видя растущий интерес к их недвижимости. Эксперты опасаются давать четкие прогнозы по поводу цен на загородное жилье: рост однозначно будет, но взлета ждать не стоит.
Что касается дач, то даже летние варианты без газа за время пандемии поднялись в цене в 1,5 раза. Дачи будут дорожать и дальше. Тем более на пороге сезона.
Хоргуани Вахтанг Миронович
Партнер компании
Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород
Интересные статьи о недвижимости в Нижнем Новгороде:
Цены на новостройки будут расти вместе с инфляцией
Рост цен на новостройки в ближайшие месяцы замедлится, считают эксперты. «Уже сейчас темпы рост цен ниже, чем это было в августе и сентябре», — отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.
РФ Михаил Гольдберг на презентации нового исследования компании о ценах на первичном рынке жилья. По мнению эксперта, к концу года рост цен не остановится совсем, но будет несколько ниже, чем сейчас.
Григорий Сысоев/ РИА Новости
В следующем году цены продолжат рост, но он будет лишь незначительно превышать уровень инфляции, считает Гольдберг.
Это связано с планируемым завершения программы субсидирования ипотеки, исчерпанием отложенного спроса и тем, что, по макроэкономическим прогнозам, доходы населения восстановятся до уровня 2019 года не раньше 2022 года. «Предпосылок для очень существенного роста цен нет», — подчеркнул он.
Сроки оформления недвижимости сократили в несколько раз
В ближайшие два года рост цен на первичном рынке будет в пределах инфляции, 3-4%, считает гендиректор рейтингового агентства НКР Кирилл Лукашук. Из-за конкуренции между банками и снижения ставок на вторичное жилье, часть спроса может перейти на вторичный рынок, что будет сдерживающим фактором для цен на новостройки, добавил он.
При этом риска возникновения ипотечного пузыря в России не существует, считает Гольдберг. В США в середине «нулевых» были совсем другие условия, которые и привели к возникновению ипотечного пузыря, отметил он.
В частности, очень большая доля кредитов выдавалась с нулевым или очень низким первоначальным взносом, была распространена переменная ставка. В России все кредиты выдаются с фиксированной ставкой, риск роста ставки не распространяется на заемщиков. Инвесторы не принимают на себя риск дефолта.
По этим и ряду других причин предпосылок для формирования ипотечного пузыря на финансовом рынке в России сейчас не существует.
Будут ли цены на недвижимость расти в 2021
2020 год встряхнул всю планету. Коронавирус, появление льготной ипотеки, падение доходности банковских депозитов, все это вызвало повышение спроса на недвижимость. В результате спрос довольно быстро превысил предложение, как на вторичном рынке, так и от девелоперов.
Состояние рынка недвижимости на конец 2020 года
Покупка недвижимости в столице – прекрасное вложение денег и забота о будущем. Это очень актуально, учитывая экономический кризис и другие проблемы, обрушившиеся на россиян в 2020 году.
Разумеется, происходящее не могло не повлиять на состояние рынка недвижимости. Сервис ДомКлик поможет всем желающим приобрести квартиру или другую недвижимость в столице.
Первичный рынок
Застройщики отмечают стабилизацию спроса на квартиры в новостройках в связи с тем, что рынок насытился после ажиотажного спроса, возникшего в результате льготного ипотечного кредитования от правительства.
По прогнозам, к концу года увеличения спроса не ожидается, но снижение спроса на новостройки также маловероятно.
Более вероятен сценарий заморозки цен в ожидании увеличения спроса, в связи с продлением программы льготного кредитования.
Рынок вторичного жилья
Рынок вторичного жилья претерпел значительный урон в связи с периодом ограничений и программой льготного кредитования, не распространяющейся на «вторичку».
Возможно, что отсутствие спроса приведет к значительному снижению цен на квартиры из этого сегмента, тем более, что правительство собирается продлить льготную ипотеку.
Это значит, повышения спроса за счет прекращения оттока покупателей на первичный рынок не будет.
Причины изменения цен на недвижимость
Цены на недвижимость меняются по причинам экономического характера. Основным ценообразующим моментом можно считать соотношение спроса и предложения, которые в свою очередь регулируются:
- экономическими возможностями потребителей;
- стоимостью строительства;
- общей экономической обстановкой в стране и мире.
Именно эти причины регулируют цены на жилье, включая попытки регулирования цен «сверху» – оказание материальной помощи, запуск программ льготного кредитования и другие.
Прогнозы экспертов на 2021 год
На стоимость жилья может повлиять такой фактор, как решение правительства о продолжении или закрытии льготного ипотечного кредитования. Также на рынок недвижимости сильно влияет уровень дохода населения. Колебания рынка не могут не отражаться на благосостоянии граждан, поэтому все прогнозы в данной области имеют вероятностный характер.
Новостройки
Цены на квартиры в новостройках падать не будут, хотя спрос несколько ослабеет. Насыщение этого сегмента на рынке жилья поставит границы росту, наблюдавшемуся в сентябре-октябре этого года. Новые покупатели получили еще полгода на принятие решения.
Кроме того, ожидается запуск в работу новых проектов, замороженных из-за пандемии. Следовательно, проявится и отложенный спрос на жилье.
Нельзя сбрасывать со счетов и небольшой срок действия льготного ипотечного кредитования. Рекордно низкая ставка 6,5 % действует меньше года, а очень многим покупателям требуется достаточно много времени для накопления средств на первоначальный взнос. Исходя из этого, можно сделать вывод, что весна и лето будут отмечены поддержанием спроса на жилье на соответствующем уровне.
Разумеется, нельзя сбрасывать со счетов возможность перераспределения потоков покупателей с новостроек на вторичное жилье, как это случилось в сентябре. Это значит, что существенное повышение цен может значительно уменьшить спрос на первичном рынке, поэтому девелоперам придется уменьшить агрессивность ценовой политики.
- Мнения большинства экспертов сходятся в том, что цены в начале года будут на уровне ноября 2020, после чего начнут расти, составив к лету рост цен около 7 – 8 %.
- Завершение льготной ипотеки приведет к спаду интереса покупателей и за его счет произойдет незначительная корректировка цен, около 2 %, сообщили эксперты.
- Запуск новых проектов застройщиков, из числа отложенных ранее также повлияет на цены и остановит их рост, но вернуть их на прежний уровень до конца года все равно не смогут.
Вторичное жилье
Прогноз на вторичное жилье также предсказывает повышение цен на квадратные метры. В этом сегменте рынка увеличение стоимости связывается с переходом в эту категорию тех покупателей, для которых подорожавшие новостройки оказались не по карману. Некоторые из них смогут воспользоваться программой «сельской ипотеки», которая позволяет покупать жилплощадь на вторичном рынке.
Квартира от собственника может стать дороже, если резко вырос курс иностранных валют.
Падение рубля может отозваться стремлением увеличить вложение рублевых вкладов в недвижимость. В этом случае продавцы начнут поднимать цены за свои квартиры, такая ситуация может привести к появлению на рынке Москвы объектов с сильно завышенной стоимостью.
Смысл в откладывании покупки квартиры есть, только если в будущем цены на квартиры упадут, и можно будет купить квартиру дешевле или большей площади за те же деньги.
Откладывать покупку квартиры стоит только в случае потенциального падения цен, но сегодня предпосылок для данной ситуации не наблюдается. Поэтому, если есть необходимость в приобретении жилой недвижимости, покупать жилье нужно сейчас, уверены сотрудники аналитического центра.
Выгодные ставки, снижения цен – все это выгодно во времена стабильности. В условиях нестабильной экономики может рухнуть в любой момент.
Новогодние скидки – обычный маркетинговый инструмент, сэкономить на котором невозможно. Как бы ни складывалась обстановка, застройщики могут заморозить цены, но опускать их они не будут.
Не стоит ждать более подходящего момента несколько месяцев, если есть возможность, надо покупать квартиру.
Загородная недвижимость
Покупка загородной недвижимости в условиях самоизоляции, вызванной пандемией, стала невообразимо актуальной. Люди стали больше ценить уединение и свежий воздух. Остается вспомнить, что не все объекты одинаково интересуют покупателей. Ликвидность недвижимости зависит от состояния и стоимости объектов.
Самыми востребованными остаются недорогие частные домовладения, которые пригодны для проживания зимой, имеющие хорошие подъездные дороги и инфраструктуру. Такие строение в будущем году станут дороже, в процентном соотношении, скорее всего, они подорожают больше благоустроенных квартир в городе, новостроек и вторичного жилья.
Незначительный рост цен на дома хорошего качества, расположенные в удаленных местах, также будет вполне реален, даже кризис на него повлияет незначительно.
Скидки
К Новому году ожидаются скидки, которые помогут гражданам России приобрести квартиру.
Хотя повышение цен прогнозируется всеми экспертами, будут специальные акции на лоты, которые имеют небольшой шанс быть проданными по обычной цене.
Это касается предлагаемых к продаже квартир, расположенных в неудобных местах, имеющих слишком большую или слишком маленькую площадь, или другие недостатки.
Самыми ликвидными вариантами остаются квартиры с хорошей планировкой, видом из окна, поэтому на них скидки не делают. В данный момент покупатели могут поискать жилье в готовых, недавно сданных домах или готовящихся к сдаче.
Иногда можно найти предложение от застройщиков с программой дополнительного стимулирования, когда застройщик компенсирует выплаты по кредиту за первый год.
Заключение
Каждый покупатель сам решает, когда ему приобрести квартиру. Он может учесть растущий бизнес в строительстве, увеличение числа строительных компаний и ждать очень дешевых квартир, а может купить жилье сейчас.
При выборе недвижимости стоит помнить несколько правил – делая такое крупное вложение, надо учесть все детали. Выбрать надежное агентство, тщательно осмотреть покупаемую жилплощадь.
Тогда новый дом будет радовать хозяина долгие годы.
Прогноз цен на недвижимость в 2021 году: стоит ли ждать удешевления жилья
По прогнозам специалистов, цены на недвижимость в 2021 году будут снижаться в случае наступления второй волны коронавируса. При более благоприятных сценариях продавцы постараются сохранить или увеличить стоимость лотов. Снижение цен может наступить в долгосрочной перспективе, но будет незначительным.
Аналитики неоднократно меняли мнение о состоянии рынка жилья в следующем году. Еще в феврале специалисты прогнозировали подорожание лотов в пределах 25%.
Причиной такого скачка называли высокие кредитные ставки, действующие для застройщиков. Карантин, введенный из-за нового коронавируса, внес свои коррективы в прогнозы.
С ослаблением ограничений застройщики ожидают активизацию отложенного спроса.
Основные факторы, влияющие на рынок
Covid-19, безусловно, сильно ударил по рынку жилья. Помимо приостановления работ из-за карантина, застройщики столкнулись с падением спроса. Потеряв доход или опасаясь тратить деньги, люди не спешат совершать крупные покупки.
Существуют и положительные факторы, влияющие на сферу недвижимости. К ним относятся:
- Рекордное снижение ключевой ставки Центробанком – 19 июня она достигла. Это вызвало падение доходности депозитов и заставило граждан рассматривать альтернативные способы капиталовложения.
- Изменения программы материнского капитала.
- Введение подоходного налога на банковские вклады. С 2021 года они будут облагаться по ставке 13%.
Какие дополнительные факторы скажутся на прогнозе цен на недвижимость, покажет время. Так, наступление второй волны коронавируса осенью 2020-го заставит аналитиков говорить об удешевлении жилья в 2021-м.
Но, пока что, отмечается медленный рост цен. По данным IRN.RU, этому дополнительно способствует удешевление ипотеки. Недвижимость стала более доходной инвестицией, чем банковские вклады, отмечают в агентстве.
Прогнозы экспертов
Ожидания специалистов разнятся. Татьяна Полиди, руководитель фонда «Института экономики города», в мае прогнозировала снижение цен на 20-30%. Основываясь на прошлых кризисах, эксперт ожидает всплеска безработицы и сокращения реальных доходов граждан в 2021-м. Похожий сценарий произошел в США в 2007-2008 гг.
Дмитрий Таганов, руководитель компании «Инком-недвижимость», отметил некоторую стабильность на московском первичном рынке. Эксперт не ожидает сильного снижения цен в 2021-м. Такое решение приведет к потере доходов, которые, учитывая кризис, у застройщиков и так невысокие.
В целом, по мнению экспертов, прогноз цен на недвижимость в 2021-м будет зависеть от того, как Россия выходит из карантина.
При успешном течении процесса первичный рынок ожидает возвращение к стандартным показателям. Его поддерживает льготная (6,5%) ипотечная ставка и государственная поддержка.
Продавцам вторички будет сложнее возобновить работу и, вероятно, придется идти на уступки для привлечения покупателей.
Рынок новостроек вернется к докризисным показателям в 2025 году
Источник: Строительная газета
Полноценное восстановление рынка жилищного строительства в России до уровня благополучного 2019 года возможно не ранее 2025 года. К такому выводу пришли аналитики агентства «Национальные Кредитные Рейтинги» (НКР). По прогнозам экспертов, в ближайшие несколько лет темпы роста объемов нового строительства, спроса и выручки не превысят 3% в год.
Взлеты и падения
По расчетам НКР, с апреля по август 2020 года объемы продаж жилья в России сократились более чем на 900 млрд рублей, или на 40% в сравнении с аналогичным периодом 2019 года. Общая площадь проданных в январе–августе 2020 года новых квартир сократилась на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Причина такого положения достаточно очевидна: из-за ограничительных мер, связанных с пандемией, закрылись многие предприятия, соответственно сократились доходы населения и спрос на жилье. Кроме того, покупатели столкнулись с техническими ограничениями.
Перерывы в работе МФЦ и органов Росреестра в апрелемае 2020 года привели к тому, что оформление многих сделок купли-продажи было перенесено на более поздний срок.
Спрос на недвижимость начал возвращаться только летом. В июне совокупная стоимость приобретенного россиянами жилья подскочила на 42% по отношению к маю.
В июле и августе подъем продолжился, составив 15% и 21% к предыдущему месяцу соответственно.
Ключевую роль в восстановлении рынка, по мнению экспертов, сыграла льготная ипотека с господдержкой под 6,5% годовых, стартовавшая в разгар пандемии.
Если бы правительство в срочном порядке не запустило эту программу, падение продаж за апрель-август превысило бы 1,7 трлн рублей.
Вместе с тем, оживление спроса дало «побочный эффект» — повышение цен на жилье. Так, после запуска программы льготной ипотеки средняя цена сделки на первичном рынке увеличилась на 8%. Наиболее выраженным рост цен был как раз в июле-августе, что совпадает по времени с резким увеличением объемов льготной ипотеки.
Кому война…
Примечательно, что несмотря на все сложности, связанные с пандемией коронавируса, крупным игрокам рынка жилищного строительства удалось даже улучшить свои финансовые показатели — нарастить выручку и прибыль за счет увеличения продаж.
В качестве примера можно привести отчетность по МФСО двух ведущих российских застройщиков — Группы ПИК и Setl Group.
Их выручка по итогам первого полугодия 2020 года выросла на 34% и 37% (до 139 млрд рублей — у ПИКа и 48 млрд — у SG), а чистая прибыль составила соответственно 18 млрд и 7 млрд рублей (плюс 88% и 133% по сравнению с шестью месяцами 2019 года).
Однако похвастаться такими результатами могут далеко не все. В стране резко стало сокращаться количество небольших и средних застройщиков, вынужденных работать с низкой рентабельностью.
Так, на начало сентября, по данным НКР, банкротами были признаны более 70 девелоперов «второго и третьего эшелонов», а на горизонте трех-четырех лет, по прогнозам аналитиков, рынок могут покинуть до 80% таких компаний.
«Мы полагаем, что в дальнейшем количество банкротств в отрасли может существенно увеличиться, поскольку банки будут одобрять проектное финансирование в основном для проектов с приемлемым запасом прочности и прогнозируемым денежным потоком, — предупреждают исследователи рынка.
— В долгосрочной перспективе текущие тенденции в строительстве жилой недвижимости приведут к консолидации игроков. Часть средних и небольших застройщиков будут поглощены крупными компаниями, другие будут работать с ними в партнерстве (франшиза, субподряд), а кто-то покинет рынок.
В результате в отдельных регионах возможны монополизация сектора, дефицит предложения и рост цен». В правительстве и в Минстрое России это понимают и планируют поддержать застройщиков, реализующих проекты с низкой маржинальностью, через механизм субсидирования процентных ставок по кредитам. Однако пока не ясно, насколько масштабной будет эта программа и сколько компаний смогут получить помощь.
Нам пять лет простоять
Говоря о краткосрочных перспективах жилищного строительства в России — до конца 2020 года, аналитики НКР предлагают два сценария — консервативный, исходящий из предположения о замедлении роста спроса, и оптимистичный, основанный на сохранении летних темпов роста.
Если в октябре-декабре застройщики смогут сохранить достигнутые показатели по выручке, то их потери по итогам года будут минимальными — около 3% (до примерно 3,5 трлн рублей).
Однако такой оптимистичный сценарий выглядит менее вероятным в условиях продолжающегося падения доходов населения и общего торможения темпов восстановления российской экономики, отмеченного в августе текущего года. Так, по данным Минэкономразвития РФ, реальные располагаемые доходы населения сократились на 8% во II квартале 2020 года.
При этом потенциал отложенного спроса на первичном рынке недвижимости практически полностью исчерпал себя уже к началу сентября. Кроме того, часть покупателей может переключиться на вторичный рынок, где рост цен был не столь существенным.
Соответственно, лучше готовиться к консервативному сценарию, включающему в себя сокращение по итогам года выручки от продажи новостроек на 20% (до 2,9 трлн рублей). Торможение спроса в оставшиеся месяцы 2020 года отразится и на ценах. По прогнозам НКР, за год российские новостройки в среднем подорожают примерно на 12%.
Оба сценария предполагают, что по итогам года в эксплуатацию будет введено на 15% меньше новых площадей в многоквартирных домах, чем годом ранее, — около 37 млн кв. метров.
Такая динамика обусловлена не только предполагаемым снижением спроса, но и тем, что все меньше людей могут купить квартиру площадью больше 45 «квадратов».
В связи с этим доля однокомнатных квартир в структуре приобретаемой недвижимости увеличилась с 20% в начале 2000-х до рекордных 46% в середине текущего года.
Повышение цен на новостройки в сочетании с растущей востребованностью однокомнатных квартир приведет к снижению объемов продаж в натуральном выражении.
В случае сохранения летних темпов роста до конца года (оптимистичный сценарий) этот показатель снизится по сравнению с 2019 годом на 20%, до 38,8 млн кв. метров.
При консервативном варианте общая площадь проданных новостроек в 2020-м уменьшится на 33%, до 32 млн «квадратов».
За основу более долгосрочного прогноза для рынка жилищного строительства аналитики НКР взяли обновленные оценки Минэкономразвития РФ, согласно которым рост реальных доходов населения в период с 2021-го по 2023-й годы не превысит 3% ежегодно.
Поскольку реальные располагаемые доходы населения являются и основным драйвером, и одновременно основным ограничивающим фактором рынка жилья, эксперты ожидают, что рост выручки от продажи новостроек не превысит 2-3% в год.
Вместе с тем совокупная выручка девелоперов, прежде всего крупных, будет увеличиваться немного быстрее этих значений.
Что касается цен на жилье, то снижения их на горизонте 2021-2025 годов ждать особо не стоит. Аналитики рынка уверены, что застройщики будут пытаться удерживать цены на «квадрат» на текущем уровне даже в ущерб объемам продаж.
Ну а поскольку возможности дополнительного стимулирования спроса путем удешевления ипотечных кредитов ограничены отсутствием потенциала дальнейшего снижения процентных ставок и сокращением числа платежеспособных заемщиков, то и на рост продаж и увеличение объемов ввода нового жилья в ближайшем будущем рассчитывать сложно.
Стабилизации ситуации и возврата рынка жилищного строительства к докризисным показателям (уровню 2019 года) в НКР ожидают не ранее 2025 года.
60% может составить к 2025 году доля однокомнатных квартир в структуре продаж на российском рынке новостроек
Справочно:
Агентство «НКР» — дочерняя компания медиахолдинга РБК. Создано в начале 2019 года. Является одним из четырех аккредитованных Центробанком РФ рейтинговых агентств, наделенных правом присваивать российским компаниям кредитные рейтинги по национальной шкале.
Цены на жилье растут, но не имеют ничего общего с его стоимостью и ценностью
18.05.2021
Союз инженеров-сметчиков опубликовал Справку о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации на май 2021 года. Цифры показывают, что хорошо себя чувствовать могут застройщики не более, чем в 10 регионах России.
Динамика показателей, представленных в справке, наглядно показывает, что средняя полная стоимость строительства жилья в большинстве регионов почти аналогична средней продажной цене новостроек – то есть, региональные застройщики, утверждающие, что их рентабельность составляет 5-7%, абсолютно правы.
Однако в ряде городов и регионов продажная стоимость жилья существенно превышает полную стоимость его строительства. Очевидно, что здесь лидирует Москва (строительство 1 кв.м. – 110 тыс. руб.
, продажа – 192 тыс.руб), а с учетом того, что большинство новостроек продается по цене от 220 тысяч руб. за 1 кв.м.
, стенания московских застройщиков на трудности в ведении бизнеса кажутся чрезмерными.
Второе место занимает Санкт-Петербург (строительство – 102 тыс. руб. за 1 кв.м., продажа – почти 158 тыс.руб.), на третьем месте — Нижегородская область, где разрыв между стоимостью строительства и продажи составляет более 40 тысяч рублей га кв.м..
А вот сахалинские застройщики работают себе в убыток, видимо, на чистом энтузиазме: при средней полной цене строительства в 71 тыс.руб за кв.м. они продают его всего по 66 тысяч рублей.
Союз инженеров-сметчиков напоминает, что показатели полной стоимости строительства и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома.
- В показателях полной стоимости строительства для застройщиков учтены:
- — средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок (стоимость, зависит от местоположения и технико-экономических показателей объекта строительства) и составляет от 11,1% до 14%;
- — стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории строительства и составляет от 8% до 12%;
- — получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (с учетом инвестиционной составляющей монополистов, за исключением прямого строительства головных источников и магистральных сетей) и составляет в среднем размере 4,7%;
- — затраты по вводу дома в эксплуатацию.
Примечание: не путать с себестоимостью строительно-монтажных работ и подтвержденными учетной документацией составом затрат, относимых на себестоимость строительства. Показатель полной стоимости строительства, приводимый в Справке — это расчетная восстановительная стоимость строительства с учетом всех затрат застройщиков на удельную единицу расчета с началом строительства в текущем месяце.
Полностью справка доступна по ссылке: https://onedrive.live.com/view.aspx?resid=4AC94F35390494A2!163927&ithint=file%2cdocx&authkey=!AAGSv4p0qgxUn84
Ситуацию на рынке недвижимости, в том числе, рост цен на жилье, а также «ценовые парадоксы» на рынке жилья Агентству новостей «Строительный бизнес» прокомментировал аналитик, эксперт в области транспортной урбанистики, «зеленой» энергии, архитектуры и исторической застройки Дмитрий Нова:
— Цена на недвижимость складывается из многих факторов, начиная от цены материалов, сложностью проекта дома, доступностью кредитов, как для застройщиков, так и для покупателей (в виде ипотеки) и заканчивая спросом, местоположением, возрастом здания и даже видом из окна. Есть фундаментальная часть вопроса и есть, к сожалению, спекулятивная.
Вопрос ценности недвижимости в России носит исключительно спекулятивный характер, потому-то россияне все еще не мыслят категориями ценности и путают это слово с ценой.
Застройщики видя это, предлагают на рынок, как правило, 2 вида недвижимости — крайне дешевое, так называемые «человейники» и крайне дорогое и пафосное, так называемое «элитное» жилье. Ценность и того и другого вида жилья представляется крайне завышенной при очень высоких ценах.
Особенно это касается Москвы, где квадратный метр в рамках одного города имеет колоссальный разброс от 150000р до более 2 миллионов рублей. Это указывает на чрезвычайно высокий уровень спекулятивной составляющей.
А если смотреть на цены в регионах, где метр в новом доме может стоить 45000 р и ниже, то можно делать вывод о наличии экономического пузыря на рынке московской недвижимости и необоснованного обогащения строительных компаний, раз в другой части страны расходы на материалы, такие как сталь, цемент и тд, умещаются в кратно более низкую цену для конечного потребителя.
— Будет ли падать цена на жилье?
— Цены могут расти и могут падать, в этом нет ничего необычного. В России, однако, присутствует другая проблема — инфляция. Инфляция сейчас стала очень опасной составляющей мировой экономики после вливания в систему огромной денежной массы при очень низких ставках центральных банков мира, особенно США (ФРС) и ЕС (ЕЦБ).
Это привело к росту цен на металлы, а строительный сектор является лидером по их потреблению. Себестоимость строительства выросла.
При этом в кризисный 2020 год Россия не увидела экономического послабления от затрат на топливо, так как оно не только не дешевело, но даже дорожало, при том что цены на сырье (на нефть) падали на 60%.
Все эти и многие другие факторы, в том числе, кратковременное снижение ставок по кредитам Центрального банка РФ, стимулировали инфляцию. Сложилась далеко не идеальная антикризисная программа: деньги дешевеют, кредиты дешевеют, доходы населения падают, инфляция растет. Не удивительно, что мы наблюдаем рост долгов населения.
Проблема в том, что если существенная часть населения вдруг перестанет платить по кредитам, то кризис может войти в следующую часть спирали и банки будут вынуждены изымать недвижимость и выбрасывать ее на рынок по низким ценам, что в свою очередь приведет к каскаду падения цен на недвижимость. Примерно так случилось в США в 2008 году.
Также нельзя забывать об обвалившемся с 2014 года рубле, который подешевел по отношению к другим валютам в 2,5 раза. Не столько дорожает жилье в России, сколько дешевеет рубль.
— Будет ли появляться дешевое жилье и в каких регионах?
— В России в целом сложилась очень плохая ситуация с распределением населения и спроса на недвижимость. Граждане все чаще покидают свои регионы и едут в Москву. Это можно назвать бегством. Бегством от нищеты, от безработицы, от безысходности.
Население России распределено следующим образом: 80% живет по западную сторону Урала и 20% по восточную, т.е. вся Сибирь и Дальний Восток населяют всего 30 миллионов человек. По словам мэра Москвы Собянина, «агломерация Москвы составляет до 45 миллионов».
Вокруг одного города живет больше людей, чем на всей территории Зауралья. Это абсолютная катастрофа.
Но такое положение дел выгодно Москве, так как именно за счет бегства населения из регионов поддерживается спрос на московскую недвижимость, и именно так объясняются высокие цены на жилье в Москве и низкие цены в регионах, где спрос постоянно падает из-за оттока населения…
Упадут ли цены на жилье после отмены льготной ипотеки?
Самый частый вопрос, который задают подписчики «НовостройСити» в Инстаграм: «Упадут ли цены на жилье после отмены льготной ипотеки?». Более того, многие потенциальные покупатели квартир в новостройках уверены, что именно так и произойдет.
Ведь, по мнению обывателей, рынок недвижимости «раздут», а спрос есть лишь только потому, что пока еще существует дешёвая ипотека.
Так ли это? Или у цен нет оснований падать, и как вообще может развиваться ситуация после июля 2021 года, ведь именно эта дата пока что объявлена как окончание льготной ипотеки, мы спросили у экспертов рынка новостроек.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова:
— Мы не ожидаем падения, напротив, в течение 2021 года рост стоимости жилой недвижимости будет плавным, в пределах 8-10%. При удержании ЦБ ключевой ставки в пределах 5-6% будет сохраняться доступная ипотека.
В случае роста ипотечной ставки, каждые 0,5 п.п. будут забирать до 10% объема спроса.
Поэтому после окончания действия программы льготной ипотеки девелоперам придется поддержать покупателя программами рассрочки и специальными условиями при большем размере первоначального взноса, чем стандартный.
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:
— После отмены льготной ипотеки в Москве снижения стоимости жилья ожидать не стоит, и на это есть ряд существенных причин, включая рост себестоимости строительства как минимум из-за повышения цен на стройматериалы и другие расходы застройщиков, вымывание наиболее ликвидного предложения, а также уменьшение объемов строительства, который наблюдается на рынке с момента перевода девелоперов на эскроу-счета и проектное финансирование. По разным данным, стоимость квадратного метра в столице в феврале уже возросла на 5%. Опять же, нужно понимать, что программа ипотечного кредитования вводилась изначально как временный механизм поддержки рынка недвижимости, поэтому покупатели и старались приобрести квартиру в рамках этих условий. Прежде всего, эта программа выступила поддержкой для регионального рынка недвижимости, поскольку в Москве ее влияние не было существенным – большая часть предложения просто не попадала под условия программы.
Мы не прогнозируем снижения спроса на новостройки и каких-то существенных изменений. Средневзвешенные ставки по ипотеке даже без учета льготной программы сегодня одни из самых комфортных за всю историю рынка недвижимости.
По состоянию на 1 февраля средняя ставка составила 8,1%.
Опять-таки, стоит учитывать, что застройщики сегодня не сильно привязаны к темпам продаж за счет проектного финансирования банков, которое обеспечивает их на весь период строительства.
В преддверии завершения льготной ипотеки в среднесрочной перспективе спрос на первичном рынке недвижимости с большой долей вероятности возрастет, как это было осенью прошлого года на фоне слухов о завершении программы.
-Нужно ли сейчас срочно брать ипотеку или у потенциального клиента и после июля будет возможность приобрести квартиру на хороших условиях?
— Безусловно, те покупатели, которые рассчитывают приобрести жилье в ближайшее время – до отмены льготной ипотеки, окажутся в выигрыше, поскольку льготные ставки позволяют купить жилую недвижимость на рекордно выгодных условиях.
Однако тем, кто не сможет по каким-то причинам успеть воспользоваться этой программой, не стоит беспокоиться – даже без учета льготной программы ставки по ипотеке сегодня максимально выгодны.
Кроме того, девелоперы в настоящее время запускают совместные с банками ипотечные программы, программы по рассрочке, trade-in и проч., которые также могут принести определенные бонусы при покупке жилья.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»:
— Скорее всего за месяц-два до окончания программы мы увидим очередной всплеск интереса со стороны покупателей к покупке новостроек, после чего неизбежно наступит спад спроса.
Тем не менее, на падение цен рассчитывать не стоит, на фоне снижения спроса нас ожидает замедление темпов роста средних ценовых показателей, также возможна корректировка за счет скидок и спецпредложений, особенно в перегретых проектах.
-Нужно ли сейчас срочно брать ипотеку или у потенциального клиента и после июля будет возможность приобрести квартиру на хороших условиях?
Если у человека есть потребность в покупке квартиры, то лучшее реализовать ее сейчас, после отмены льготной ипотеки ставки поднимутся на 1-1,5 п.п., т.е. условия получения кредита станут менее выгодными, к тому же не стоит забывать и о росте цен, ко второму полугодию цены в Москве поднимутся и желаемая квартира будет стоить дороже, чем сейчас.
Генеральный директор ГК “Атлант” Иван Мотохов:
— Падения цен в Московском регионе не будет — спрос сохраняется на высоком уровне, объем предложения сократился за год на 16-18%, причем пик вымывания предложения пришелся на последний квартал. Новых проектов выводится меньше, чем год назад, при том что спрос сейчас куда активнее.
Все это создает потенциал для дальнейшего роста цен на новостройки в первом полугодии. После завершения госпрограммы ипотечный спрос снизится примерно на 12-15%, цены останутся стабильными. Думаю, по итогам года средняя стоимость новостроек в Москве и пригородах вырастет на 10-12%, в некоторых проектах — до 15%.
Для сравнения: в 2020-м прирост составил порядка 25%.
Многое зависит от политики ЦБ по ключевой ставке. Следующие заседания по ключевой ставке пройдут в апреле и июне — по их итогам будет понятно, как изменятся условия по кредитам и депозитам.
Это прямо сказывается на спросе: повышение ставки как по ипотеке, так и по депозитам снижает привлекательность новостроек (в первом случае — для конечных покупателей, во втором — для инвесторов). Но если ставка будет подниматься незначительно, у заемщиков и после отмены госпрограммы сохранится обширный выбор ипотечных программ со ставками на уровне 7-7,5%.
Для поддержания спроса застройщики, скорее всего, будут предлагать заемщикам партнерские программы с крупными банками по льготной ставке, частично субсидируя её.
Оценка российского рынка недвижимости, прогнозы, стоит ли инвестировать в недвижимость
Но даже если брать пессимистичный прогноз, который на самом деле оптимистичный, то получается, что количество родившихся будет устойчиво падать, а количество смертей расти. Соответственно, ежегодно будет увеличиваться отрицательный естественный прирост, который к 2030 году достигнет 750 тыс.
человек в год. Поскольку я считаю, что Росстат систематически приукрашивает демографическую статистику, по моим прогнозам, отрицательный естественный прирост к 2030 году будет больше и достигнет миллиона в год. То есть ежегодно из страны будет уходить население размером с город Пермь или Волгоград.
Несмотря на эти чудовищные цифры, для специалистов в них ничего удивительного нет. Известно, что в 90-е годы среднее количество родившихся было на уровне 1,3–1,4 млн человек.
Учитывая, что уровень рождаемости примерно на четверть ниже величины простого воспроизводства (2,1 ребёнка на одну женщину), следующее поколение (2020-е) будет примерно на 20–25% меньше, то есть количество родившихся упадёт до миллиона в год. В то же время смертность будет расти, т.к.
начнёт умирать поколение беби-бумеров (50-е), и в итоге мы опять выходим на цифру естественной убыли — миллион в год.
Никаких сюрпризов, как видим, нет. Демографические показатели это не цифры экономического роста, не валютные курсы и не цены на нефть. Прогнозировать демографические тренды легко, а изменить — практически невозможно.
Единственный фактор, который можно как-то контролировать, — миграция. Власти делают ставку на мигрантов, которые призваны закрыть возникающую брешь, но и этим надеждам не суждено сбыться. В 90-е годы основной поток миграции составляла репатриация русского населения из республик бывшего СССР, однако этот источник давно иссяк.
Ему на смену пришла миграция преимущественно из Средней Азии, но замену равноценной не назовёшь.
Во-первых, эти мигранты объективно некачественные (работающие на неквалифицированных работах), во-вторых, плохо интегрируются в российское общество, в-третьих, сами не слишком настроены на долговременное пребывание (их цель — заработать деньги и отправить домой).
И поскольку мы говорим о недвижимости, неквалифицированные мигранты не формируют платёжеспособный спрос на квартиры и живут, как правило, большими группами на ограниченной жилплощади.
Переходя к рынку жилой недвижимости, мы имеем два разнонаправленных тренда.
- Жилья с каждым годом становится всё больше. Ежегодно, согласно Росстату, вводится более миллиона жилых единиц (квартир и домов), на этом фоне выбытие старого аварийного фонда незначительно.
- Людей становится всё меньше, и тенденция ускоряется: от нескольких сотен тысяч до миллиона в год, в зависимости от темпов миграции.
Всё больше квартир начнёт освобождаться естественным образом. И если к этому добавить огромное количество строящегося жилья, то ясно, что квартиры перестанут быть дефицитным активом, и недвижимость с точки зрения инвестиций ждут тяжёлые времена.
Но и это ещё не всё. Спрос на рынке недвижимости зависит не только от количества населения, но и от его структуры.
Основными покупателями недвижимости являются молодые люди 25–35 лет. В этом возрасте люди создают семьи, заводят детей, им объективно нужно собственное жильё, либо появляются планы по расширению площади.
Желание купить недвижимость может быть как рассудочным, так и инстинктивным (например, замечено, что многие молодые незамужние женщины без детей тоже склонны к покупкам).
А самое главное — в этот период жизни людям сложнее откладывать приобретение недвижимости.
Что будет со структурой населения в ближайшие годы? Она резко ухудшится. Как раз в самых важных возрастах, поскольку рождённые в 80-е (а именно они сейчас в основном предъявляют спрос на квартиры) переместятся в следующую возрастную группу.