Социальная ипотека в регионахРассчитать ипотечный кредит
02.06.2021 г. Федеральные новости
Решение продлить программу льготной ипотеки на год было принято на совещании президента с членами правительства в конце мая, сообщают источники в кабмине. Ставка по льготной ипотеке вырастет либо на 0,5, либо на один процентный пункт. Лимиты по программе будут сокращены — с нынешних 6-12 миллионов до трех миллионов рублей, извещает «РГ».
Повышение ставки на 0,5-1% — это логичный шаг, который стал следствием роста ключевой ставки ЦБ, считает директор по развитию платформы «Цифровая ипотека» Дмитрий Охрименко. «В целом для рынка это позитивная новость, поскольку такое повышение позволит выровнять сложившийся дисбаланс ипотечных ставок между новостройками и вторичным жильем и уравновесит спрос между двумя сегментами».
Снижение лимита до трех миллионов рублей — это и есть, пусть негласный, но тот самый прогнозируемый разворот господдержки в сторону регионов с низкой долей рынка новостроек и, следовательно, с низкой динамикой прироста цен на недвижимость за последний год, отмечает эксперт: «Лимит в три миллиона никак не вписывается в бюджет покупки в наиболее популярных в рамках господдержки-2020 регионах: Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Краснодарском крае и др.»
Если исходить из расчета, что будет использован первоначальный взнос в 20% (795 тысяч рублей), то предельный бюджет покупки может составить 3,795 миллиона руб. Если принять, что эффективное использование новых условий ипотеки — покупка квартиры не менее 50 кв.
м за эту сумму, то, судя по данным Росстата о ценах на жилье, выходит, что только в 70% регионах (в 61 из 87) можно будет купить квартиру на новых условиях, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В Москве при таком бюджете у покупателя почти нет выбора — в массовом сегменте в апреле средний бюджет предложения был 12,28 миллиона рублей, минимальный — 4,06 миллиона рублей.
«Можно сказать, что новые условия — это и есть плавный переход на старые условия ипотеки или попросту сворачивание программы и плавный выход к ставке 8-9%», — говорит Литинецкая.
- Минфин разработал новые условия программ льготной ипотекиПрограмму льготной ипотеки с изменением ставки до семи процентов продлят до июля 2022 года, а семейную ипотеку распространят на семьи с одним ребёнком. Это следует из проекта постановления Правительства, опубликованного на портале проектов нормативных правовых актов.
- Кто сможет получить 450 тыс. рублей на погашение ипотеки?27 млрд рублей выделили на ипотеку для многодетных семей. Соответствующее распоряжение подписал премьер-министр России Михаил Мишустин 11 июня.
- ВТБ в Марий Эл провел первую онлайн-выдачу ипотекиВТБ в Марий Эл оформил первый ипотечный кредит в цифровом формате. Клиент дистанционно приобрел квартиру в строящемся доме по программе господдержки по ставке 5,6%.
- В Тюменской области зарегистрировано 3,9 тысяч льготных ипотекВ Тюменской области рост ипотечного кредитования составил 47%. Большим спросом продолжает пользоваться льготная ипотека. Такие данные приводит Главное управление строительства Тюменской области.
- Хуснуллин рассказал, квартиры какой площади самые продаваемыеПлощадь самой продаваемой квартиры — 49 квадратных метров. Об этом 15 июня в эфире телеканала «Россия 24» рассказал заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин.
- Хуснуллин объяснил, почему жилье подорожало из-за пандемииРост цен на жилье в России спровоцировала пандемия, а не льготная ипотека, как считают некоторые, заявил заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин.
- Набиуллина оценила эффект от повышения ключевой ставки для ипотекиНачатое повышение ключевой ставки не приведет к заметному удорожанию ипотеки, считает глава Банка России.
- Минфин опубликовал проект новых условий льготной ипотекиМаксимальная ставка программы ипотеки на новостройки с господдержкой с 1 июля повышается с 6,5% до 7%, предельная сумма кредита для всех регионов снижается до 3 млн рублей. Программа будет действовать еще год.
- В каких банках можно получить льготную сельскую ипотеку под 3%Ряд банков после долгого перерыва возобновил выдачу льготной сельской ипотеки под 3%. Из-за ажиотажного спроса лимиты, предусмотренные на 2021 год, были быстро исчерпаны. Перерыв в приеме заявок по программе достигал пяти месяцев. Однако до сих пор ряд крупных банков не принимают заявки на сельскую ипотеку.
- «Тинькофф Банк» готовит к запуску в России свою ипотекуЗапустить собственную программу ипотечного кредитования в конце лета — начале осени собирается «Тинькофф Банк», сообщил председатель правления компании Станислав Близнюк.
Все новости по ипотекеСегодня в продаже:
Ажиотажный спрос на ипотеку сменяется проблемами с платежами по кредитам
Спрос на ипотеку в 2021 году начал падать относительно прошлого года. А вот доля кредитов, с которыми у заемщиков возникают проблемы, наоборот, растет.
Это связывают сразу с несколькими факторами: повышением долговой нагрузки среднего россиянина, кризисом, финансовыми проблемами — они начали возникать еще в 2020 году на фоне коронавируса и до сих пор не сгладились до конца.
Эксперты считают, что качество ипотечных кредитов будет падать на протяжении 2021 года, причем ближе к его концу объем просроченной задолженности начнет расти быстрее.
Ипотечный рекорд-2020
В 2020 году было зафиксировано рекордное количество выдач ипотеки. Это связывают сразу с несколькими факторами:
- особая программа позволяла получить жилье с очень низкими процентами на первый год — около 1 %;
- в апреле 2020-го стартовала еще одна льготная программа — до 1 июля 2021 можно взять ипотеку под фиксированный процент не выше 6,5 %;
- даже без учета льгот средняя процентная ставка по ипотечному кредитованию серьезно уменьшилась — это связано с тем, что Банк России снизил ключевую ставку до 4,25 % годовых, а это исторический минимум;
- люди, у которых были какие-либо сбережения, стремились выгодно вложить их в условиях кризиса. Недвижимость считается одним из вариантов вложений — впрочем, в 2020 году ее потеснил фондовый рынок.
При этом доля просроченной задолженности по ипотеке в 2020 году почти не росла, в отличие от потребительского кредитования.
Что происходит с ипотекой в 2021-м
Сейчас количество заявок на ипотечное кредитование падает: у людей остается меньше сбережений, и эксперты считают, что причина в этом. Еще одна причина — потребность: те, кто давно хотел взять ипотеку, сделали это, пока действовали выгодные условия. А в 2021-м срок действия льготных программ подходит к концу.
К тому же в России вырос интерес к инвестициям и фондовому рынку: те, кто раньше бы вложился в недвижимость, сейчас, скорее, заинтересуются ценными бумагами. Это также мнение эксперта. Ответом на уменьшение спроса станет рост доли просрочек. Когда новых кредитов было много, даже большое количество просрочек не было заметно — процент относительно общего объема ипотеки оставался маленьким.
Теперь ситуация изменилась, и доля просроченных задолженностей становится заметнее.
Замедление выдачи
В 2020 году объем выдач составил 4,3 трлн рублей. Это рекордное значение: на 50 % больше, чем в 2019 году, — в денежном эквиваленте. В количественном соотношении показатель вырос на 35 %. В 2021-м таких рекордов пока нет. Эксперты считают, что и не будет.
Они предполагают, что показатель к концу года будет составлять примерно 3,6–3,8 трлн, если правительство не будет продлевать программу льготной ипотеки. Если же программа продлится, значения останутся высокими: предположительно 4–4,1 трлн.
Рекорд, скорее всего, не повторится.
Проблемы с реструктуризированными кредитами
Эксперты полагают, что часть кредитов, реструктурированных в 2020 году, станет проблемным. Когда начался кризис, связанный с эпидемией, люди начали обращаться к реструктуризации как к средству уменьшить финансовую нагрузку. Но в 2021 году доходы россиян продолжают падать, и особенно это заметно для людей, которых уже коснулось падение платежеспособности.
Именно они в первую очередь подавали на реструктуризацию. Но эксперты говорят: волна реструктуризаций 2020-го как бы сдвинула на год будущие проблемы с кредитованием. Способность россиян обслуживать дорогостоящий долгосрочный кредит продолжает падать.
Предполагают, что проблемными станут 30–50 % от объема реструктурированных кредитов — они составляют 3 % от общего числа ипотечных ссуд.
Ухудшение качества
Так как доля просрочек будет расти, а новые кредиты ее не перекроют, ухудшится общее качество ипотечного портфеля.
Эксперты полагают, что в первой половине 2020 года это ухудшение будет не таким заметным, а во второй половине проявится сильнее — тогда закончит срок действие послабления от правительства.
Впрочем, они полагают, что это издержки стремительного скачка рынка в 2020 году, и со временем ситуация сгладится.
Просрочка по ипотеке в 2021-м
К сожалению, даже в текущий момент есть люди, которые испытывают сложности с ипотечными платежами. ЭОС напоминает, что в таких случаях целесообразнее всего обратиться к кредитору и договориться с ним об изменении условий платежа.
Не бойтесь: это не страшно. Банку выгоднее изменить условия по кредиту, чем сталкиваться с просрочками и связанными с ними рисками. Сейчас доля просрочки выглядит не очень большой — но есть предположения, что к концу года она вырастет.
На текущий момент
Данные Центробанка на начало марта показывают: общий объем ипотечной задолженности сейчас — 9,5 трлн рублей. Из них 71,65 млрд рублей просрочены. Объем просрочки постоянно возрастает: в прошлом году прирост составлял 8–10 %. Считается, что в первой половине 2021 года он будет держаться примерно на этом же уровне.
Прогнозы
Согласно м экспертов, объемы просроченной задолженности будут расти. К концу второго полугодия они могут вырасти до 12–15 %: это связано и с проблемами реструктуризированных кредитов, и с окончанием льготных программ — они обеспечивали постоянный приток новых ипотечных клиентов. Есть мнение, что к концу 2021 года общий объем просроченных платежей составит до 90 млрд рублей.
Что говорят эксперты
Банкиры надеются сохранить качество ипотечного портфеля и полагают, что ситуация сгладится. Это возможно за счет активных выдач новых ипотечных кредитов: вызревание по портфелю вновь выданных ссуд вполне может произойти.
Условия для этого — появление новых предложений по ипотеке, активное наращивание портфелей и снижение стандартов андеррайтинга.
Андеррайтингом называют оценку клиента перед взятием серьезной суммы у банка: если эта оценка станет менее строгой, кредиты сможет получить большее количество людей.
Что делать, если с ипотекой возникли сложности
2020 год запомнился еще и высоким спросом на реструктуризацию кредитов: это явление, когда заемщик обращается в банк, и тот пересматривает условия платежей. Обычно такое практикуют, когда человеку нечем платить: ежемесячный платеж уменьшается до посильного, соответственно, продлевается срок.
Если Вы испытываете сложности с ипотечным кредитом, не стоит игнорировать их и допускать просрочки: это может привести к штрафам, пеням и, в итоге, — к потере купленной квартиры. Ипотечная недвижимость находится в залоге у банка, и, если заемщик перестает платить, ее реализуют с аукциона по сниженной стоимости.
Чтобы такого не произошло, лучше решать проблемы, как только они возникают. Оптимальный способ — связаться с кредитором и договориться:
- о кредитных каникулах, если проблемы будут длиться недолго;
- реструктуризации, если Вы полагаете, что сложности затянутся.
Учтите, что при реструктуризации нужно разумно оценивать свои возможности относительно выплат.
Что советует ЭОС
Если Ваш кредит находится у нас, не беспокойтесь. Мы всегда стараемся идти навстречу своему клиенту: составить гибкий график выплат с индивидуальным размером платежей, простить часть задолженности или заморозить проценты.
ЭОС имеет на это право и пользуется им, чтобы облегчить жизнь своим клиентам. Не переживайте: мы понимаем, что ситуации бывают разными, и хотим помочь людям начать новую жизнь без задолженностей.
Позвоните нам и уточните, на какие условия Вы можете претендовать: мы постараемся придумать вариант выплат, выгодный для Вас.
Как продление льготной ипотеки повлияет на рынок жилья
2021-06-08T11:49:17+10:00 2021-06-08T11:49:17+10:00 2021-06-08T11:49:17+10:00
На прошлой неделе президент России Владимир Путин предложил продлить действие льготной ипотеки до 1 июля 2022 г., но внес корректировки: ставка выросла с 6,5% до 7%; лимит кредита снижен до 3 млн руб. для всей России, включая Москву и Санкт-Петербург.
До 30 июня будут действовать «старые» условия: ставка 6,5% годовых, лимит кредита для Москвы и Санкт-Петербурга – 12 млн руб., для остальных регионов – 6 млн руб. Предложенное повышение ставки не важно для рынка.
Однако снижение максимальной суммы кредита должно изменить направление программы льготной ипотеки, уверены опрошенные KONKURENT.RU эксперты.
Сергей Косиков, директор АН «Городской риелторский центр»: «На мой взгляд, инициированные Владимиром Путиным изменения внесены для того, чтобы сместить акцент поддержки платежеспособного спроса.
Во-первых, снижение предельной суммы ипотеки переместит основной спрос из крупных мегаполисов в небольшие города. А во-вторых, число потенциальных покупателей-заемщиков будет увеличено за счет семей с одним ребенком.
За последний год сильнее всего цены на новостройки росли именно в мегаполисах. И за ними потянулись цены и на вторичном рынке. А в небольших городах такого строительного бума не было. Так что, в силу сложившихся обстоятельств, увеличение ставок на 0,5–1 процентных пункта практически не будет заметно».
Сергей Федоренко, председатель совета АСО «Альянс строителей Приморья»: «Изменение параметров льготной ипотеки в таком виде равносильно ее отмене. Во всяком случае, для Владивостока.
Ведь за такие деньги жилье в крае можно купить только в городах второго уровня (Уссурийск, Находка, Артем). Но парадокс в том, что в этих городах объемы строительства сильно упали из-за системы эскроу-финансирования. Если у застройщика себестоимость 60 тыс.
, а он хочет продавать за 80 тыс., ему банк деньги не даст.
Тем не менее я оцениваю отмену позитивно, поскольку ипотека дает выгоду всем участникам только в краткосрочном периоде. А в долгосрочном от нее только вред: цены растут, доступность жилья падает, население возмущается, у застройщиков при высоких ценах уменьшаются продажи, строители вынуждены применять самые дешевые материалы и так далее».
Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система»: «Любое повышение ставок и снижение порога входа как в данном случае – с 6 млн до 3 млн – скажется на спросе пусть не критично, но негативно.
Я говорю о рынке первичной недвижимости нашего региона. Во Владивостоке, в частности, дисбаланс спроса и предложений, при котором второй опережает первый, сохраняется. Поэтому не думаю, что инициатива Владимира Путина дестабилизирует рынок.
Лишь бы эта «история» не распространилась на «Дальневосточную ипотеку».
Олег Пикалов, директор компании «Стройзаказ»: «Мое мнение однозначно: любые льготные субсидированные ипотечные продукты на сегодняшний день полезны. Не совсем понятно, чем мотивировано решение поднять ставку, но – плюс 1% – не критичная коррекция программы.
Инициатива президента направлена на продолжение стимулирования и дальнейшее развитие строительной отрасли. Любая льготная ипотека дает возможность людям улучшить свои жилищные условия.
При этом увеличение ставки на наш регион особого влияния не окажет.
На Дальнем Востоке продолжают работать собственные приоритетные продукты – «Дальневосточная ипотека», «Военная ипотека» и другие, ставка по которым – ниже 6%.
Что касается семейной ипотеки: в том, что акцент теперь будет сделан на семьях с одним ребенком, – верное решение. На рынке появится большое количество новых покупателей, в том числе тех семей, которые состоят из двух человек.
Я говорю о неполных семьях, у которых потребности, так сказать, минимальны. Как раз для них данная инициатива очень полезна. Потому что квартиры, на которые спрос у таких семей, – площадью 30-40 кв.
м – попадают в ценовую категорию 3 млн, заявленную предельной суммой кредита.
Кроме того, сейчас в секторе новостроек на подходе достаточно большой объем проектов, с ценовой категорией 85-100 тыс. руб. за кв. м. Такая недвижимость также попадает под скорректированные условия льготной ипотеки».
Владимир Закурко, директор АН «Метры»: «Владивостока коррекция программы льготной ипотеки вообще не коснется, так как у нас превалируют собственные уникальные кредитные продукты. Сегодня современные новостройки процентов на 50 раскуплены уже на этапе котлована. В большинстве своем это произошло благодаря «Дальневосточной ипотеке».
Кроме того, немногие знают, что «ДВ ипотека» доступна гражданам, возраст которых перевалил за 30: любой гражданин РФ до 36 лет, имеющий дальневосточную прописку, может взять льготную ипотеку под 1-2% под строительство жилья на собственном участке или на дальневосточном гектаре.
Люди старше 36 лет также могут воспользоваться данной программой, но под строительство жилого дома только на дальневосточном гектаре.
В Приморье очень востребована и «Сельская ипотека», под которую, в частности, попадает Надеждинский район и даже поселок Трудовое.
Например, существенное удорожание квартир в поселке Новом также стало следствием ажиотажного спроса населения, приобретавшего жилье под «Сельскую ипотеку». Одним словом, в Приморском крае достаточно возможностей для приобретения жилой недвижимости.
Поэтому продление льготной ипотеки и коррекция ключевых параметров на нашем регионе вряд ли как-то серьезно отразится».
Из-за льготной ипотеки цены на жилье выросли на 12% в 2020 году
Цены на жилье в 2020 году выросли на 12% по сравнению с 2019-м. На рост повлияла господдержка застройщиков и льготная ипотека, сообщила Счетная палата.
Об этом пишет «ТАСС» со ссылкой на отчет ведомства.
«Масштабная господдержка рынка ипотечного кредитования стимулировала рост спроса на жилье, что при недостаточном предложении в ряде регионов привело к росту цен. По итогам 2020 года цены на жилье на первичном рынке поднялись на 12% по отношению к 2019 году», — говорится в отчете.
При этом, меры господдержки предотвратили массовое банкротство застройщиков, сохранили темпы ввода жилья на уровне 2019 года (более 82 млн кв. метров) и простимулировали застройщиков к запуску новых проектов.
Объем выдачи ипотечных кредитов в России по итогам 2020 года установил рекорд за всю историю рынка ипотеки — выдано 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн рублей.
На «Клерке» недавно писали, что цены на жилье вырастут еще больше. Кроме того, люди хватали кредиты на льготных условиях, а через некоторое время поняли, что платить их не могут.
Кстати, недавно вице-премьер Хуснуллин сообщил, что в росте цен на жилье виновата не льготная ипотека, а пандемия.
Комментирует Алексей Головченко, член политсовета Свердловского областного отделения «Партии Роста», Управляющий партнер «Юридической компании «ЭНСО».
«С приходом в страну глобального экономического кризиса, российская экономика получила сокрушительный удар. Государство не придумало ничего лучше, чем поддержать экономический рост с помощью сумасшедшего льготирования в сфере жилого строительства.
Сейчас действуют беспрецедентные льготные условия как для застройщиков, так и для и покупателей. Введены рекордно низкие ставки, на рынок выводится колоссальный объем жилья.
Для борьбы с мошенничеством также было проведено качественное законодательное регулирование области жилищного строительства.
В результате такие меры привели к монополизации рынка недвижимости крупными компаниями-застройщиками.
На данный момент по всей России насчитывается всего около пяти крупных строительных корпораций. Им удалось построить огромное количество жилья. С учетом льготных условий ипотечного кредитования спрос на него взлетел с космической скоростью вместе с ценами на объекты.
С 2014 до 2017 г.г. цены российского рынка недвижимости упали, с 2017 по 2018 г. возросли, затем до 2020 г они замерли на одном уровне, а вот в 2020 г — взрывным образом снова увеличились. Так, в Москве в 2018 году стоимость квартир взлетела на 60%.
Драйверами развитых стран выступает стимулирование промышленного производства, сферы услуг. Главная проблема российской экономики — хватка драйверов роста. Государство не увидело других вариантов для ее разогрева, как раскачать сферу недвижимости».
Подписывайтесь на канал «Бухучет и налоги».
Минфин повысил прогноз выдачи ипотеки к 2024 году почти в полтора раза
Объем выдачи ипотеки в России за шесть лет должен удвоиться — с нынешних 3 трлн до 6,2 трлн руб. в 2024 году, а долг россиян по ипотечным кредитам вырасти в 2,6 раза — с 6,5 трлн руб. на конец 2018 года до 17 трлн руб. Такие прогнозы привел замминистра финансов Алексей Моисеев.
«У нас стоят очень амбициозные цели. Мы планируем в рамках нацпроекта довести размер этого рынка [ипотеки] до 17 трлн руб. по сравнению с 6,5 трлн руб. сейчас.
И ежегодный объем выдачи практически удвоить — с 1,5 млн до 2,2 млн [кредитов], а в рублях — с 3 трлн до 6,2 трлн [руб.] выдачи ежегодно», — сказал Моисеев в ходе парламентских слушаний в Госдуме (цитата по ТАСС).
Достичь таких целевых показателей планируется к 2024 году, уточнил РБК замминистра.
Рост числа выдаваемых кредитов до 2,2 млн единиц и снижение ставки ниже 8% в 2024 году заложены в паспорт национального проекта «Жилье и городская среда», пояснили РБК в корпорации «Дом.РФ». Это приведет к росту ипотечного портфеля до уровня более 17 трлн руб. — с 6% до более чем 15% ВВП, указали там.
Согласно действующему сейчас приоритетному проекту «Ипотека», цель на 2024 год по объему выдачи ипотеки установлена на уровне 4,5 трлн руб. в 2024 году.
Когда этот проект принимался, предполагалось, что в 2018 году будет выдано ипотечных кредитов на 1,9 трлн руб.
К настоящему времени понятно, что этот показатель перевыполнен в 1,5 раза — по предварительной оценке «Дом.РФ», за 2018 было выдано порядка 3 трлн руб. ипотеки.
Один из основных целевых показателей нацпроекта — увеличение к 2024 году ежегодного объема ввода жилья до 120 млн кв. м, что позволит улучшить жилищные условия более чем 5 млн российских семей. Добиться таких объемов предполагается во многом за счет развития ипотечного кредитования.
В конце 2018 года ситуация на рынке ипотеки, характеризовавшаяся в последние годы постоянным снижением ставок, начала меняться.
В ноябре 2018 года средневзвешенная ставка по ипотеке выросла с исторического минимума, зафиксированного в сентябре и октябре, — с 9,41 до 9,52% годовых.
Банки начали повышать ставки по ипотеке, после того как ЦБ в сентябре поднял ключевую ставку впервые с 2014 года — с 7,25 до 7,5%, а потом еще раз в декабре — до 7,75%.
Первая волна повышения ставок банками была осенью, в начале 2019 года началась вторая волна. Так, в январе ставки по ипотеке выросли у крупнейшего игрока рынка Сбербанка и банка ВТБ, другие банки тоже сообщили о планах поднимать ставки. В ЦБ заявили, что допускают снижение спроса на ипотеку в случае дальнейшего роста ставок по ипотечным кредитам.
Пока на объемах выдачи ипотеки рост ставок не отразился. Заемщики занимают пока по старым ставкам, действовавшим на момент подачи заявления об ипотеке. В ноябре банки выдали ипотечных кредитов на рекордные 301 млрд руб., в октябре было немногим меньше — 299,8 млрд руб.
Всего, по предварительным оценкам, в 2018 году будет выдано кредитов примерно на 3 трлн руб.
Потребность в жилье против снижения доходов
Существует большая накопленная потребность в жилье — улучшить свои жилищные условия хотят более 25 млн семей, а ипотека — основной рыночный механизм приобретения жилья. Около 60% жилья в новостройках и каждая вторая квартира на вторичном рынке приобретается в ипотеку, говорят в аналитическом центре «Дом.РФ».
Для того чтобы ипотечный портфель достиг 17 трлн руб., ежегодные темпы роста в ближайшие пять лет должны составлять 20% в год.
Основным препятствием для реализации данных планов будет оставаться достаточно высокая ставка, а также слабая динамика роста реальных доходов населения, которые ведут к росту долговой нагрузки населения, предостерегает главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.
«Хотя текущий рост ставок является временным, и по мере исчерпания эффекта повышения НДС в конце 2019 года и в 2020 году можно ожидать снижения ставок, даже 8% [заложенные в нацпроект] являются высокими», — отмечает он. Аренда квартиры по-прежнему остается существенно дешевле ипотеки (около 5% в год от стоимости квартиры), что будет сдерживать потенциальных заемщиков, указывает эксперт.
В показатели, озвученные замминистра финансов, можно поверить — гражданам нужны квартиры, всем хочется улучшать со временем свои жилищные условия, возражает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве Александр Цыганов.
Несмотря на то что доходы населения падают (реальные располагаемые доходы граждан в ноябре сократились на 2,9% в годовом выражении. — РБК), есть категории заемщиков, у которых доход может расти на 10–15% в год, отмечает эксперт. Для заемщика важно не то, что ставка выросла на 1 п.п.
, а адекватность платежа к текущему финансовому состоянию и уверенность, что и через три года он сможет этот платеж вносить, говорит Цыганов
.Рост ставок сейчас — явление не постоянное и в ближайшие шесть лет мы можем наблюдать также и снижение ставок на ипотечные кредиты, которое будет зависеть от общей ситуации в экономике, отмечает управляющий директор управления развития ипотечного бизнеса банка «ФК Открытие» Анна Юдина.
Для реализации такого сценария в экономике не должно происходить сильных внутренних или внешних шоков, утверждает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Экономика имеет цикличный характер, и на пятилетнем горизонте возможна просадка объемов, однако в целом существует положительный тренд объемов выдач ипотеки, поясняет эксперт.
Без рисков пузыря
Опрошенные РБК эксперты полагают, что при тех темпах роста, которых от рынка ипотеки ждет государство, рассчитывать на его перегрев все равно не стоит.
Обычно в мировой практике риск формирования «пузыря» на рынках ипотеки возникает, когда в условиях роста цен кредиторы выдают кредиты с пониженными требованиями к заемщикам с недостаточным уровнем платежеспособности, говорят в аналитическом центре «Дом.РФ».
На российском рынке нет роста цен, а ипотечный портфель банковского сектора характеризуется высоким качеством. Доля кредитов с просроченной задолженностью сроком свыше 90 дней снизилась до исторического минимума в 1,83% от всего портфеля в 6,5 трлн руб. по итогам 2018 года, подчеркнули в компании.
Несмотря на то что в цифрах рост планируется двойной, он, по крайней мере сейчас, выглядит органичным — просрочка по ипотеке составляет менее 2% от всего портфеля, а с учетом пристального внимания к рынку со стороны регулятора, ожидать повторения ипотечного пузыря, который был в США, точно не стоит, полагает Александр Цыганов.
Российский ипотечный рынок далек от перегрева, и даже при удвоении показателей ипотечного кредитования он не исчерпает свой потенциал из-за большого объема накопленного спроса, согласен управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов.
Для предупреждения рисков на рынке ипотеки принят целый комплекс превентивных мер — повышенное резервирование по кредитам с низким первоначальным взносом, запрет на секьюритизацию кредитов с низким первоначальным взносом, отсутствие кредитов с плавающими ставками, напоминает он.
Более того, регулятор следит за уровнем закредитованности граждан и кредитной нагрузки, поэтому при действующем консервативном подходе Центробанка уровень рисков не увеличится, резюмирует банкир.
Екатерина ЛИТОВА
«Цены еще вырастут»: как продление льготной ипотеки повлияет на рынок жилья
Во время выступления на ПМЭФ-2021 в пятницу, 4 июня, президент Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2022 года. При этом ставка по кредиту должна подняться до 7%, а кредитный лимит — уменьшиться до 3 млн, эта сумма будет одинаковой для всех регионов.
«На федеральном уровне принято своего рода компромиссное решение, которое, по первоначальной задумке, должно удовлетворить все заинтересованные стороны (как строительный блок, так и Центробанк) и при этом поддерживать региональные рынки. Насколько это удастся — покажет время», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
Опрошенные Forbes участники рынка единодушны в своих прогнозах по поводу роста цен. «Ослабление спроса, похоже, не будет, — говорит инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев. — Цены еще вырастут». Наиболее активно будут дорожать наиболее доступные лоты — те, что стоят около 3 млн рублей.
«Динамика роста цен на доступный формат жилья будет выше, чем на средний и высокий на фоне новых стимулирующих мер», — рассуждает директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
«Стоит ждать сокращения ценового разрыва между проектами массового сегмента, которые будут дорожать большими темпами, чем более дорогие новостройки бизнес-класса», — уточняет руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
«Цены, безусловно, продолжат расти. Увеличение прайса на 4-5% относительно текущего уровня вполне возможно», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». По ее словам, на это также будет влиять рост цен на материалы и топливо, дефицит рабочих рук.
Есть и другие тревожные новости. «Люди, которых привлекла низкая ипотечная ставка, под влиянием эмоций приобрели объекты в новостройках, а спустя полгода или год осознали, что не могут обслуживать кредит.
И сейчас на рынок выходит большое количество квартир по переуступке, но не с целью инвестиционного заработка, так как цены были очень высоки и прирост стоимости не такой существенный с точки зрения инвестиций, а именно в связи с невозможностью обслуживать ипотечный кредит, даже по низкой ставке.
И это проблема», — сетует директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК МИЭЛЬ Юлия Федулаева.
Какое жилье теперь можно будет приобрести по льготной ипотеке?
Для жителей столичных регионов вариантов не так много. По мнению вице-президента «Интеко» Евгения Семенова, под программу попадают небольшие студии до 25 кв. м в дальнем Подмосковье.
«Если у покупателя есть накопления, то он может приобрести квартиру в Московском регионе в пределах 4-5 млн рублей, это, скорее всего, студии и однокомнатные. В этот лимит попадет около 10-15% от текущего объема наших сделок», — замечает Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград».
По словам директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветова, у них в компании нет ни одного лота стоимостью до 3 млн рублей.
По словам Попова из Циан, только в 29 из всех регионов страны средняя сумма займа не превышает 3 млн рублей (год назад ипотечный кредит до 3 млн рублей привлекали жители 68 регионов).
Согласно данным «Авито Недвижимости», в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге эффект от продления программы будет практически равнозначным ее отмене — доля квартир стоимостью выше 4 млн рублей здесь составляет более 90% по состоянию на начало июня 2021 года.
«Чуть менее заметное воздействие озвученное решение окажет на первичный рынок Ленинградской области, Крыма, Татарстана и Краснодарского края (доля подобных объектов здесь составляет свыше 65% представленного фонда)», — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».
Крупные столичные застройщики с энтузиазмом отнеслись ко второй инициативе президента — расширение программы семейной ипотеки. Ранее льготная ипотека была доступна семьям с двумя и более детьми, родившимися после 1 января 2018 года.
Владимир Путин предложил применять программу и для семей с одним ребенком с датой рождения в соответствующий период. «Продление «семейной ипотеки» и распространение ее на семьи с одним ребенком выглядит для жителей [больших городов] хорошей «компенсационной» мерой.
Она позволяет купить квартиру на выгодных условиях без столь жестких ограничений по лимиту выдачи. Продление программы «семейной ипотеки» именно сейчас может кратно повысить ее востребованность, которая пока оставалась на низком уровне, не соответствующим ее эффективности», — говорит Дмитрий Цветов из «А101».
По словам Тюленева, на долю таких покупателей (с ребенком, родившимся в 2018 году и позднее) приходится порядка 25% от всех ипотечных клиентов в проектах компании.
По словам Цогоева из «Тринфико», главными выгодополучателями продлений и расширений могут выступать ПИК и «Самолет», у которых есть лоты, хоть и в небольшом объеме, попадающие под льготу. «Максимальное преимущество от продления льготной ипотеки и расширения семейной получат такие крупные застройщики столичного региона, как ПИК, ЛСР, Эталон.
Мы это видим уже сейчас, когда после заявления президента РФ их акции выросли в цене на несколько процентных пунктов на московской фондовой бирже», — говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. В ПИК отказались от комментариев.
По словам Тюленева, эти решения выгодны застройщикам с низким средним чеком и банкам, которые финансировали социальные проекты.
Квадратные меры: каким будет спрос на ипотеку после отмены госпрограммы
В 2021 году спрос на жилищные ссуды продолжит расти, несмотря на завершение реализации программы льготной ипотеки, уверены опрошенные «Известиями» аналитики крупнейших кредитных и финансовых институтов.
Сохранению динамики выдач будут способствовать пока еще низкие процентные ставки. Впрочем, отдельные участники рынка не видят перспектив того, что рекордный рост продолжится.
Опрошенные эксперты обращают внимание на главную проблему, которая нескоро решится, — высокие цены на недвижимость.
Рост по накатанной
Центробанк продолжает выступать за постепенное сворачивание программы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Вопрос о своевременном ее завершении регулятор поднимал не раз и в прошлом году.
В рамках реализации госпрограммы, действующей с апреля 2020-го до июля текущего года, ссуду на конец января получили 363 тыс. человек.
Общая сумма выдач составила 1,06 трлн рублей, следует из данных компании «Дом.РФ».
«Известия» спросили крупнейшие банки и финансовые организации о дальнейшем развитии рынка ипотечного кредитования в РФ после завершения льготной программы под 6,5% годовых.
По мнению зампредседателя правления Абсолют Банка Антона Павлова, высокий спрос на покупку жилья и, как следствие, оформление ипотеки сохранятся как минимум в течение одного года.
На фоне снижения доходности вкладов инвестиции в недвижимость остаются для многих единственной альтернативой, еще спрос дополнительно подогревается рекордно низкими ставками по ссуде, причем не только льготной, отметил он. В целом в течение 2020-го процентные ставки в среднем снизились более чем на 2–2,5% по большинству стандартных программ.
Господдержка позитивно повлияла на ипотечный спрос, но с учетом невысоких ставок резкого снижения интереса к этому продукту после завершения льготной программы не ожидается, считает и управляющий директор розничных кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Спиваков.
Солидарен с коллегами и глава дирекции по развитию бизнеса ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Антон Шайтуров. Он уверен, что изменения значительно не повлияют на объемы выдаваемых кредитов на первичном рынке, а общая тенденция развития ипотечного кредитования продолжит рост.
В Сбербанке считают, что дальнейшие результаты в этом сегменте в 2021-м зависят от потребительского спроса со стороны клиента.
— Завершение льготной программы будет заметным, но не критичным, так как 60% выданных кредитов приходится на вторичное жилье. Ипотечный портфель банков продолжит расти, но более медленными темпами, на уровне порядка 15%, — полагает директор по аналитическому маркетингу Ак Барс Банка Руслан Селиванов.
Тогда как, по мнению руководителя направления ипотеки УБРиР Елены Ботош, перспектив того, что рекордный рост ипотечного кредитования продолжится, пока не наблюдается.
Она подчеркнула: подорожание жилья, реализация отложенного спроса и снижение количества ликвидных объектов могут немного охладить рынок.
Глава департамента розничного бизнеса Новикомбанка Иван Беляев также добавил: после завершения программы спрос на приобретение недвижимости на первичном рынке снизится, но не в моменте, а с некоторым отложенным эффектом.
Главная проблема
На этот год главной задачей банков станет сохранение спроса, уверен начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев. Будет развиваться направление рефинансирования ипотечных кредитов — это лучший метод снижения долговой нагрузки заемщика, добавил он.
В 2021-м стоит ждать стабилизации рынка, постепенного возвращения на тот уровень, который был до запуска госпрограммы, считает Иван Беляев.
Вместе с тем Антон Павлов из Абсолют Банка полагает, что в нынешнем году темпы роста ипотеки останутся на уровне прошлогоднего, не исключив и увеличение в пределах 10%.
Касаясь размера ипотечных ставок в 2021-м, Елена Ботош из УБРиР отметила: предпосылок к их росту в ближайшие полгода нет, напротив, возможно их небольшое снижение из-за высокой конкуренции среди банков за клиента. Незначительное увеличение средних ставок на ипотеку к концу года допускает Руслан Селиванов. Он считает, что на новостройки они могут быть больше вследствие закрытия госпрограммы.
Вместе с тем опрошенные «Известиями» эксперты обращают внимание на главную проблему — сильный скачок цен на недвижимость в РФ.
По словам управляющего директора рейтингового агентства НКР Михаила Доронкина, в 2021-м не ожидается заметного увеличения предложений нового жилья, а значит, роста цен при сохраняющемся спросе не избежать.
Более высокая стоимость жилья требует больше заемных средств, следовательно, по мере увеличения ипотечного кредитования будет возрастать и долговая нагрузка населения, подчеркнул он.
По данным Центробанка, по итогам 2020-го долги физлиц по ипотеке превысили 9,07 трлн рублей против 7,47 трлн в начале года.
Социальную ориентированность льготная ипотека потеряла еще в конце лета – начале осени, отметил эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
По его оценкам, платежи за одну и ту же квартиру, но купленную год назад и в текущий момент при одинаковом первоначальном взносе, вырастут примерно на 5% из-за аномального скачка цен на рынке.
Программа озолотила застройщиков, и этот эффект продлится для них еще год-два.
По оценкам Алексея Кричевского, в ближайшие полгода коррекции цен ждать не стоит, поскольку низкие ставки и льготная ипотека удержат их на текущем уровне.
После завершения программы он допустил изменение в пределах 10% от текущих показателей, поскольку уже достаточно сильно проседает спрос. Например, за январь только по Москве количество сделок снизилось на 35% год к году.
По мнению эксперта, аргументация отсрочек или отказов от покупки проста — донельзя завышенные цены как на первичном, так и на вторичном рынках.
По итогам 2020 года в России выдано жилищных кредитов на 4,3 трлн рублей, что в 1,5 раза больше, чем в 2019-м, — это абсолютный рекорд ипотечного кредитования, напомнил исполнительный директор департамента рынка капиталов ИК «Универ Капитал» Артем Тузов. Более 60% займов было оформлено по госпрограмме, добавил он. Касаясь перспектив, он полагает, что в дальнейшем темпы выдачи кредитов несколько замедлятся, как и рост цен на жилье.