Правительство, ЦБ и Агентство ипотечного жилищного кредитования к 15 декабря должны подготовить свои предложения по изменению схемы финансирования строительства жилья. Главная цель — отказ от долевого строительства. Покупатели смогут приобретать готовые квартиры, а не воздушные замки на стадии котлована.
«Предполагается, что на смену долевому строительству придет модель, когда люди будут покупать готовое жилье в новостройках», — сообщил ранее ТАСС министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Он отметил, что механизм полного отказа от долевого строительства может начать работать в России не ранее чем через три-пять лет.
Дольщик не просит проценты
При строительстве дома у застройщика есть три источника капитала: собственные деньги, банковское (проектное) финансирование и средства будущих собственников жилья, то есть дольщиков.
Девелоперы очень активно пользуются деньгами граждан хотя бы потому, что за них не нужно платить проценты.
На эту тему
На первичном рынке жилья в старых границах Москвы сделки с договорами долевого участия (ДДУ) в строительстве занимают порядка 80–85%, тогда как договора купли-продажи — оставшиеся 15–20%, рассказала ТАСС управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
В других регионах примерно такая же ситуация.
Напомним, что ДДУ застройщик заключает с покупателем, когда дом еще не построен. Будущий жилец приобретает не конкретную квартиру, а право требования жилого объекта в будущем. А вот договор купли-продажи можно заключать только на конкретную квартиру в построенном доме.
Цивилизованные продажи
То, что выгодно застройщику, не всегда выгодно покупателю. Прежде всего потому, что он вместе с застройщиком делит все риски: дом могут не достроить, и покупатель остается и без денег, и без квартиры.
Эксперты отмечают, что финансирование новостроек без участия денег дольщиков — это переход к более цивилизованной модели рынка недвижимости, поскольку все риски по недострою будут лежать на застройщике и банке, который финансирует строительство, а не на покупателях.
«Отказ от долевого строительства приведет в первую очередь к защите дольщиков, я бы даже сказал, к полному решению проблемы обманутых дольщиков», — говорит президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Сейчас, по данным Минстроя, их количество составляет 36,6 тыс. человек.
«Но для того, чтобы переход на проектное финансирование прошел наименее болезненно, необходимо внедрять этот процесс плавно, чтобы у застройщиков и банков было время перестроить свою деятельность», — отметил в беседе с ТАСС директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
По словам Брызгалова, здесь может возникнуть другая проблема: при нестабильной экономической ситуации, если банки по каким-то причинам откажут застройщикам в финансировании, возможно появление новых недостроенных объектов. Но в этой ситуации пострадавшей будет другая сторона — застройщики, а не простые граждане.
Подорожают ли квартиры
Запрет на использование средств дольщиков может сказаться на стоимости жилья, отмечают эксперты.
На эту тему
Рост составит как минимум 10%, а возможно и больше, говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Все будет зависеть от стоимости кредитных ресурсов. «Сегодня процентные ставки по кредитам для девелоперов начинаются от 13%», — рассказала она ТАСС.
Павел Брызгалов оценивает возможный рост стоимости жилья в 15–25% — именно такая разница сейчас в цене квартиры на стадии котлована и в уже построенном доме. А управляющий партнер «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский считает, что рост цен может составить 30–40%.
При переходе на банковское кредитование девелоперы будут нести дополнительные расходы на обслуживание дорогостоящих кредитов. И если лишить девелоперов возможности продавать квартиры на этапе строительства, нечем будет возвращать долг банку, пояснил ТАСС Колочинский.
В 2016 году в массовом сегменте себестоимость строительства одного кв. м в Москве и Подмосковье составляла 28–35 тыс. рублей. При этом средняя стоимость того же метра на стадии продажи равнялась уже 156,5 тыс. рублей
«Сегодня застройщики имеют возможность досрочно погашать кредит, а после перехода на банковское проектное финансирование срок кредитования может увеличиться до шести лет, — рассказал он.
— Три года будет строиться дом, еще три года потребуется, чтобы распродать квартиры и полностью вернуть долг банку».
Высокие банковские проценты в течение длительного периода кредитования — это дополнительные издержки, которые девелоперы будут вынуждены включить в конечную стоимость своего продукта, отметил эксперт.
Кроме того, сегодня получить кредит достаточно сложно, рассказывает Колочинский: «Не все застройщики проходят андеррайтинг (анализ платежеспособности — прим. ТАСС), особенно тяжело приходится маленьким компаниям без опыта».
Росту цен может препятствовать недостаточный спрос. Ведь если цены существенно вырастут, продажи резко сократятся и застройщикам придется «двигаться» по цене. И двигаться есть куда.
В 2016 году, как подсчитали аналитики RD Construction, в массовом сегменте себестоимость строительства одного кв. м в Москве и Подмосковье составляла 28–35 тыс. рублей.
Эта сумма включала стоимость материалов и строительно-монтажных работ, но не включала расходы девелопера на подключение к сетям, социальную инфраструктуру, траты на управление проектом и рекламу.
При этом, по данным компании ИРН-Консалтинг, в январе 2017 года средняя стоимость 1 кв. м в столичных новостройках экономкласса составляла 156,5 тыс. рублей. Таким образом, у застройщиков есть резервы для того, чтобы не повышать цены даже при росте стоимости заемных денег.
Мелким застройщикам придется непросто
Неизбежным следствием отказа от долевого строительства станет процесс укрупнения девелоперов. «Схема проектного финансирования будет доступна в основном крупным компаниям, состоящим с банками в партнерских отношениях», — пояснил Павел Брызгалов. Маленькие компании постепенно будут вынуждены этот рынок покинуть.
На эту тему
Эта тенденция заметна уже сейчас. Например, в Московском регионе, более половины всех сделок с новостройками приходится на проекты всего пяти застройщиков, рассказала Ирина Доброхотова.
Впрочем, уход с рынка застройщиков возможен уже сегодня — после начала работы компенсационного фонда дольщиков и ужесточения правил работы с привлечением средств граждан, говорит Ильшат Нигматуллин. Поэтому к моменту перехода на проектное финансирование на рынке в любом случае останутся только крупные компании, которые могут строить за счет собственных средств.
Между тем уменьшение числа девелоперов может привести к сокращению общего объема строительства, отметил Брызгалов.
Хотя в ближайшие три года, наоборот, объемы строительства могут возрасти. «До вступления в силу новых схем банковского финансирования девелоперы постараются выпустить на рынок уже согласованные проекты», — полагает Ирина Доброхотова.
Россия — не Европа и не Арабские Эмираты
Родоначальниками схемы долевого строительства считаются англичане, рассказал Ильшат Нигматуллин. Они начали продавать «воздушные замки», то есть не построенные еще объекты, желая гарантировать их сбыт.
На эту тему
Но, во-первых, деньги инвесторов привлекались на возведение недвижимости не столько в Великобритании, сколько в бурно застраивающихся Арабских Эмиратах, Кувейте, Египте, Катаре.
Во-вторых, они строили по-настоящему элитное жилье или офисы класса ААА+.
«Сначала долевое строительство вызывало недоверие, но многолетняя безупречная репутация солидных британских девелоперов сделала свое дело, и богатые покупатели отхватывали «воздух» метр за метром, зная, что все равно продадут готовый объект в будущем по более высокой цене», — говорит эксперт. Ведь строительный бум в странах Арабского Востока совпал с бумом нефтяным, а цены на недвижимость находились в прямой зависимости от цен на нефть.
Финансовое участие граждан в строительстве домов широко распространено также в странах Южной Америки, говорит Ильшат Нигматуллин.
А вот в Европе долевого строительства практически не существует, поскольку ни покупать, ни строить таким образом невыгодно.
«Кредиты дают под низкий процент и ради готового жилья, а долевое строительство сопряжено с рисками, на которые там идти не готовы», — рассказал он.
В России инфляция выше, чем в Европе, сильнее и конъюнктурные риски, отмечает Андрей Колочинский. Поэтому и долевое строительство в РФ так широко распространено.
Однако инфляция в России поступательно снижается, кредиты становятся дешевле, и это позволяет говорить о том, что переход к другим формам финансирования строительства жилья вполне возможен.
Мария Селиванова
Новостройки от застройщика по договору долевого участия (ДДУ) в Москве
от 4 156 020 руб.
Срок сдачи: 4 кв. 2020г. — 1 кв. 2023г.
ЖК Белая Дача парк
1к от 19.8 м2 от 4 156 020 руб.
2к от 35.8 м2 от 5 574 060 руб.
3к от 56.1 м2 от 7 533 570 руб.
В продаже 323 квартиры
от 6 000 000 руб.
Срок сдачи: 4 кв. 2020г. — 1 кв. 2022г.
ЖК Люблинский парк
Депо 30 мин.
1к от 19.8 м2 от 6 000 000 руб.
2к от 55.6 м2 от 12 754 640 руб.
3к от 72.3 м2 от 15 211 920 руб.
В продаже 7 квартир
от 4 200 000 руб.
Срок сдачи: 1 кв. 2020г. — 4 кв. 2022г.
ЖК Ярославский
1к от 19.9 м2 от 4 200 000 руб.
2к от 53.5 м2 от 9 373 350 руб.
3к от 67.6 м2 от 9 490 000 руб.
В продаже 13 квартир
Рядом медучреждения и аптеки
от 5 987 340 руб.
Срок сдачи: 4 кв. 2020г. — 2 кв. 2023г.
ЖК Ильинские луга
1к от 27.9 м2 от 5 987 340 руб.
2к от 84.6 м2 от 12 315 900 руб.
4к от 139 м2 от 16 958 000 руб.
В продаже 7 квартир
от 6 780 310 руб.
Срок сдачи: 4 кв. 2017г. — 3 кв. 2019г., есть сданные
ЖК Путилково
1к от 37.9 м2 от 6 780 310 руб.
2к от 57.5 м2 от 8 573 250 руб.
3к от 83.7 м2 от 11 048 400 руб.
В продаже 15 квартир
от 5 075 280 руб.
Срок сдачи: 1 кв. 2022г.
ЖК Измайловский лес
1к от 25.2 м2 от 5 075 280 руб.
2к от 59.2 м2 от 8 144 760 руб.
3к от 68.3 м2 от 9 589 320 руб.
В продаже 14 квартир
от 10 067 640 руб.
Срок сдачи: 3 кв. 2019г. — 3 кв. 2020г.
ЖК Ясеневая 14
Домодедовская 25 мин.
1к от 31.9 м2 от 10 067 640 руб.
2к от 51.7 м2 от 13 652 800 руб.
3к от 67 м2 от 15 964 920 руб.
В продаже 39 квартир
от 10 705 820 руб.
Срок сдачи: 4 кв. 2020г.
ЖК Лефортово парк
Авиамоторная 22 мин.
1к от 20.6 м2 от 10 705 820 руб.
2к от 58.1 м2 от 18 946 410 руб.
3к от 86.1 м2 от 23 100 630 руб.
4к от 93.3 м2 от 23 334 330 руб.
В продаже 28 квартир
от 5 498 460 руб.
Срок сдачи: 2 кв. 2019г. — 3 кв. 2021г.
ЖК Одинцово-1
1к от 19.8 м2 от 5 498 460 руб.
2к от 47.5 м2 от 7 101 250 руб.
3к от 78.5 м2 от 10 770 200 руб.
В продаже 11 квартир
от 5 575 110 руб.
Срок сдачи: 3 кв. 2020г. — 1 кв. 2022г.
ЖК Люберецкий
Некрасовка 23 мин.
1к от 19.8 м2 от 5 575 110 руб.
2к от 39.3 м2 от 7 150 000 руб.
3к от 63.6 м2 от 9 868 120 руб.
В продаже 69 квартир
от 4 598 670 руб.
Срок сдачи: 2 кв. 2019г. — 2 кв. 2021г.
ЖК Столичные поляны
Улица Скобелевская 16 мин.
1к от 20.1 м2 от 4 598 670 руб.
2к от 51.3 м2 от 8 732 130 руб.
3к от 88.9 м2 от 12 165 860 руб.
В продаже 382 квартиры
от 6 218 130 руб.
Срок сдачи: 1 кв. 2017г. — 4 кв. 2018г., есть сданные
Маяк
Химки 15 мин.
1к от 41.9 м2 от 6 218 130 руб.
2к от 65.2 м2 от 9 217 560 руб.
3к от 87.3 м2 от 11 721 240 руб.
4к от 132.1 м2 от 13 874 330 руб.
В продаже 222 квартиры
от 11 794 460 руб.
Срок сдачи: Дом сдан
Царская площадь
ул. Ленинградский проспект
Динамо 10 мин.
1к от 38.55 м2 от 11 794 460 руб.
2к от 57.2 м2 от 15 259 620 руб.
3к от 84.8 м2 от 23 086 770 руб.
4к от 107.1 м2 от 28 381 500 руб.
В продаже 190 квартир
от 14 517 240 руб.
Срок сдачи: Дом сдан
ЖК Лица
ул. Авиаконструктора Сухого улица
1к от 51.3 м2 от 14 517 240 руб.
2к от 81 м2 от 23 020 200 руб.
3к от 122.5 м2 от 34 356 610 руб.
4к от 181.2 м2 от 51 253 690 руб.
В продаже 160 квартир
от 5 622 494 руб.
Срок сдачи: 1 кв. 2020г. — 4 кв. 2021г.
- Остафьево
- 1к от 23 м2 от 5 622 494 руб.
- 2к от 44 м2 от 7 294 947 руб.
- 3к от 62 м2 от 9 744 548 руб.
4к от 90.4 м2 от 16 100 000 руб.
В продаже 158 квартир
от 9 361 340 руб.
Срок сдачи: 2 кв. 2020г. — 3 кв. 2020г.
LIFE-Кутузовский
Рабочий поселок 37 мин.
1к от 44.3 м2 от 9 361 340 руб.
2к от 73.6 м2 от 15 010 903 руб.
3к от 79.8 м2 от 17 142 316 руб.
4к от 157.7 м2 от 40 817 150 руб.
В продаже 128 квартир
от 18 646 890 руб.
Срок сдачи: 4 кв. 2019г.
ЖК HEADLINER
Шелепиха 11 мин.
2к от 58.09 м2 от 18 646 890 руб.
3к от 73.14 м2 от 19 747 800 руб.
4к от 113.4 м2 от 34 789 140 руб.
В продаже 95 квартир
от 6 850 000 руб.
Срок сдачи: 4 кв. 2020г. — 1 кв. 2022г.
- Квартал Некрасовка
- Некрасовка 25 мин.
- 1к от 23 м2 от 6 850 000 руб.
- 2к от 45 м2 от 9 900 000 руб.
- 3к от 59 м2 от 10 500 000 руб.
- 4к от 106 м2 от 18 189 028 руб.
- В продаже 82 квартиры
от 6 608 110 руб.
Срок сдачи: 3 кв. 2021г.
Discovery Park
Ховрино 2 мин.
1к от 29.83 м2 от 6 608 110 руб.
2к от 42.9 м2 от 11 257 770 руб.
3к от 70 м2 от 20 500 000 руб.
В продаже 68 квартир
Отмена долевого строительства подтолкнет вверх цены на жильё
По оценкам застройщиков, за три года московские новостройки прибавят в цене 40%. В качестве причины называется отмена долевого строительства…
Процесс отказа от прежней схемы начался с 1 июня и продлится еще год. В ответ власти Москвы заявили, что стоимость первичного жилья возрастет, но не настолько. Как в реальности изменятся цены на новостройки?
Высокопоставленные чиновники редко говорят о подорожании в результате внесенных государством изменений. По словам главы столичного департамента новых территорий Владимира Жидкина, речь идет о московских квартирах, которые подорожают на 15% за полтора года.
Однако тенденция, обрисованная чиновником, выглядит не так уж и печально: на встрече бизнеса и власти, где прозвучало это заявление, девелоперы прогнозировали подорожание на 30-40%.
Как говорит директор по стратегическому развитию одного из крупнейших московских застройщиков — ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, который не присутствовал на встрече, можно согласиться как с Жидкиным, так и с коллегами-застройщиками. Он поясняет, что прогноз девелоперов дан на два-три года, в то время как Жидкин говорит о периоде в один-полтора года. И в ФСК «Лидер» предрекли рост в 30-40%..
Сейчас на рынке есть множество объектов, не подпадающих под новые требования закона.
Задел застройщиков на эту тему очень велик, его хватит примерно на два-три года работы.
Причины нам известны. В 2019 году отменят долевое строительство, и финансирование новостроек будет иным. Покупатели будут вносить деньги на специальный счет эскроу в банке, с которого и будут частями в виде кредита выдавать застройщику деньги, тщательно контролируя, как они расходуются.
Девелоперы сразу предупреждали, что в этом случае роста стоимости жилья не избежать. Но, по словам директора департамента жилой недвижимости проекта «Нескучный Home&SPA» Марии Котовой, рост не будет настолько резким. Кроме введения спецсчетов ожидается и повышение НДС.
Эксперт говорит, что девелоперы хотят переложить на покупателя несвойственные для себя затраты, которые все же не являются рыночными.
Однако существуют механизмы рынка, соотношение предложения и спроса, поэтому стоит ожидать корректирующего роста цен на 10-15%, добавляет Котова.
Обрадоваться новости о предстоящем подорожании должны москвичи, инвестирующие в жилье: цены на квартиры стоят на месте уже порядка четырех лет.
Последние серьезные проблемы с дольщиками в Московском регионе появились весной, когда в СМИ сообщалось о финансовых трудностях одного из крупнейших девелоперов Подмосковья – Urban Group. Обязательства застройщика перед 20 тысячами дольщиков суммарно составляют около 80 миллиардов рублей.
Квартиры в новостройках в 2019 году подорожают на 15% — Территория инвестирования
Инвестиции в новостройки, Недвижимость, Новости 
В третьем квартале 2018 года средняя цена за квадратный метр в новостройке составила 60,9 тысяч рублей, на вторичном рынке – 53,9 тысяч рублей. По сравнению с 3-м кварталом 2017 года цены выросли на 7,7% и 2,5% (по данным Росстата).
Участники рынка недвижимости окажутся в трудном положении, поскольку доходы россиян падают, а введение новых правил и требований вынуждает их поднять цены. Не исключено, что многие застройщики будут вынуждены прекратить свою деятельность. Ожидается, что цены в новостройках вырастут примерно на 15%.
Всплеск покупательской активности ожидается в начале этого года. Большинство покупателей будут стараться успеть приобрести жильё по старым правилам, чтобы избежать повышения цен.
На их рост повлияет большое количество факторов: повышение НДС до 20%, переход на эскроу-счета, повышение базовой ставки Центробанком, изменения в законах по долевому строительство.
Больше всего на повышение цен повлияет переход на эксроу-счета, работа с которыми станет обязательной с 1 июля этого года. Компании будут строить дома за счет кредитов, а деньги от дольщиков они получат только после того, как владельцы квартир получат ключи от них. Выдавать кредиты застройщикам будут только 54 банка, получивших лицензию от ЦБ. Ставка по ним для компаний составляет 13-20%.
Финансовый директор «Сити-XXI век» Дмитрий Соболев считает, что принятые поправки не станут панацеей от обманутых дольщиков. Если перевести строящиеся дома на эксроу-счета, то себестоимость новостроек поднимется на 20%.
Новый способ регулирования рынка недвижимости влечет дополнительные расходы. При этом о повышении показателей ввода жилья не может быть и речи.
Эксперты в сфере недвижимости уверены, что с нововведениями сохранить существующие показатели будет невозможно.
Подорожает и элитное жильё. Из-за высокой конкуренции между застройщиками квартиры вырастут в цене на 5-7% за год.
Также подорожает и ипотека. Как считают эксперты, ставка по ипотеке будет больше 10%. Это связано с повышением Центробанком ключевой ставки до 7,75%. На 1 ноября 2018 года средняя ставка составила 9,42%, в 2017 году – 9,94%. По последним данным в 2018 году выдали 2,3 триллиона рублей займов на жильё.
Подорожание ипотеки приведет к падению спроса при покупке новостроек. Ипотечные кредиты являются основным драйвером рынка первичного жилья.
Напомним, министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев сообщил, что по итогам года в России введут в эксплуатацию 75-76 миллионов квадратных метров жилья. В ближайшие 2 года из-за изменений в законодательстве эта цифра сократиться.
Ранее президент России Владимир Путин поручил к 2024 году достичь показателей ввода жилья в 120 миллионов квадратных метров в год.
Эксперты считают, что приблизиться к нему можно только в том случае, если ставка по ипотеке будет в пределах 5-7%.
Ускорение инфляции и повышение НДС до 20% только повысят стоимость кредитов в обслуживании. Ожидать падения цен на недвижимость не стоит.
Все новостройки подорожают на треть : Экономика и бизнес Newsland
Согласно поручению Владимира Путина, в течение месяца должен быть проработан детальный план-график перехода от привлечения средств граждан на строительство жилых домов в рамках договора долевого участия либо к проектному финансированию, либо к банковскому сопровождению. Об этом заявил в ходе круглого стола при Комитете Госдумы по природным ресурсам замглавы Минстроя Никита Стасишин. В ходе этой работы, уточнил он, помимо прочего экспертам предстоит выяснить, как это все в итоге повлияет на конечную стоимость жилья для человека
- Однако пока чиновники только собираются выяснять, как повлияет переход к проектному финансированию на стоимость квартир, некоторые крупные риелторы уже проводят сравнительные анализы и приходят к неутешительным для рядовых покупателей выводам.
- Подобную работу, в частности, провели аналитики компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», приняв в качестве расчетной базы одну из самых востребованных для возведения как малоэтажных, так и высотных жилых комплексов локаций среди застройщиков — территорию Новой Москвы в зоне удаления от 5 до 20 километров от МКАДа.
- С учетом действующей «старой» модели долевого строительства они получили следующие данные по себестоимости квадратного метра жилой площади:
- *) строительная себестоимость объекта — 61 400 рублей;
- *) общая себестоимость проекта — 66 800 рублей;
- *) «продажная» цена без учета вознаграждения риелтора — 77 600 рублей;
- *) повышение себестоимости жилой площади за счет процентов по кредиту при ставке 14% годовых — 1 484 рубля;
- При этом «миэлевцы» уточнили, что полученные средневзвешенные значения действительны на условиях приобретения застройщиком земли и запуска начального этапа планирования за собственный счет, а все остальные затраты осуществляются за счет привлечения кредитных средств, а на получение градостроительной и разрешительной документации, непосредственное возведение объекта, его сдачу в эксплуатацию и оформление прав собственности потребуется не более трех лет.
В предполагаемую же «новую» модель проектного финансирования аналитики заложили несколько иные параметры.
Так, они предположили, что приобретать земельный участок и первые стадии проектирования девелопер будет осуществлять также за свой счет, а привлекать кредитные средства будет для всех остальных работ до получения разрешения на строительство (на это вместе с процессом строительства и ввода объекта в строй потребуются все те же 3 года).
Поступление же денег от покупателей будет происходить в течение года после приемки дома, если на эскроу-счетах имеются денежные средства, и часть квартир уже реализована, при этом погашение выданного кредита будет осуществлено в течение 6 месяцев.
В этом случае средневзвешенные данные по цене квадратного метра жилья получились несколько иными. Если размеры строительной и общей себестоимости остались прежними (61,4 и 66,8 тысячи рублей соответственно), равно как и цена реализации за минусом риелторского вознаграждения (77,6 тысячи рублей), то удорожание за счет процентов по кредиту оказалось в разы выше.
При той же годовой ставке (14%) рост составит минимум 15%, что в денежном эквиваленте превышает 10,5 тысячи рублей.
Таким образом, констатируют «миэлевцы», при внедрении проектного финансирования каждый квадратный метр жилой площади в столичном регионе будет обходиться покупателю самое малое в 89 895 рублей (против «минималки» в 79 327 рублей по действующей схеме долевого строительства).
Авторы расчета обращают внимание на тот факт, что на конечную рыночную стоимость квадратного метра жилья в России оказывает серьезное влияние фактор владения землей.
Иными словами, если в приведенных выше расчетах учесть, что у застройщика по каким-либо причинам не имеется собственных средств для приобретения участка и обустройство инженерной инфраструктуры (или стоимость земли изначально слишком высока), то риски затягивания сроков строительства возрастают.
А это в случае реализации схемы проектного финансирования может привести к тому, что удорожание квадратного метра в проекте достигнет отметки уже в 30%.
К тому же, в российских реалиях доступность банковских кредитов для реализации собственных проектов для разных девелоперов разная. Следовательно, в обновленных условиях шансы сохранить конкурентоспособность останутся исключительно у крупных игроков первичного рынка, «заточенных» под массовую комплексную застройку.
Небольшие же компании, специализирующиеся на мелких точечных проектах (как следствие, гораздо менее затратных), скорее всего, свою долю рынка утратят.
Это означает, что даже самое недорогое жилье комфорт- и эконом-классов превратится при введении системы проектного финансирования в недосягаемую для массового покупателя недвижимость.
Однако помимо столь очевидного и отнюдь не приятного для большинства россиян минуса переход на проектное финансирование имеет также и некоторые плюсы по сравнению с действующей ныне системой.
Конечный покупатель, подчеркивает исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова, будет приобретать уже полностью готовую и сданную квартиру. И если при этом у него возникнет необходимость в ипотечном кредите, то в глазах банк подобный залог будет выглядеть менее рисковым.
В теории это должно повлиять на размер годовой ставки по такому займу и понизить ее до наиболее оптимального, приемлемого и для потребителей, и для государства уровня.
Плюс к этому, отмечают эксперты, застройщики прекрасно осознают, что риски, повышающие стоимость объекта жилищного строительства, могут возникнуть на любом этапе его реализации.
Например, задержка может случиться при получении градостроительного плана застройки участка (ГПЗУ) или на этапе ввода жилья в эксплуатацию.
И то, и другое будет означать, что срок получения девелопером денег от покупателей, за счет которых он может расплатиться с банком-кредитором, может также откладываться.
Прекрасно понимая это, застройщики, полагают специалисты, будут стараться минимизировать свои затраты за счет сокращения времени выхода на стройплощадку и сроков самого строительства, что также благоприятно отразится на сдаче жилья в эксплуатацию. А если еще у них появится возможность использовать эскроу-счета с начислением процентов в течение периода накопления, то и расходы на обслуживание кредита также могут быть частично нивелированы.
С отказом от долевого строительства жилье подорожает на 15-30%
Аналитики компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» показали реальные последствия для рынка при отказе от долевого строительства и переходе к проектному финансированию. Расчеты финансистов показывают: для покупателя квадратные метры подорожают на 15-30%.
Расчеты производились на примере себестоимости строительства существующих проектов в Новой Москве в зоне от 5 до 20 км от МКАД. Данная локация является востребованной среди девелоперов как малоэтажного, так и многоэтажного жилья.
В результате расчетов аналитики компании обосновали объективный и ожидаемый рост себестоимости строительства. Так, в связи с переходом к проектному финансированию, ощутимо возрастает кредитная нагрузка девелоперов.
Если при долевом строительстве величина процентной нагрузки в общей себестоимости строительства составляла 2-3%, достигая максимум 6% для проектов, земля под которые приобреталась с максимальным кредитным финансированием, то при внедрении проектного финансирования доля процентов по кредиту в себестоимости строительства составит от 15-17% минимум до 30%. Подробные расчеты представлены в таблице.
Сравнение минимального роста стоимости жилья при двух схемах финансирования*
| Строительная себестоимость, руб./кв. м | 61 400 руб. | 61 400 руб. |
| Общая себестоимость, руб./кв. м | 66 800 руб. | 66 800 руб. |
| Цена продажи за минусом вознаграждения риэлтора, руб./кв. м | 77 600 руб. | 77 600 руб. |
| Удорожание себестоимости жилья за счет процентов по кредиту на 1 кв. м (при ставке кредита 14%), в рублях | 1 484 руб. | 10 565 руб. |
| Удорожание себестоимости жилья за счет процентов по кредиту на 1 кв. м (при ставке кредита 14%), в % | 2,23% | 15,84% |
| Цена продажи с удорожанием, руб. | 79 327 руб. | 89 895 руб. |
Кредитная нагрузка «Удорожание себестоимости» логичным образом приведет к росту стоимости квадратного метра для конечного покупателя. Разница в 15-30% рискует сделать даже доступное жилье в комфорт и эконом-классах буквально недоступным для рядового покупателя.
Увеличение конечной стоимости квартир будет ощутимым, прежде всего, для этих сегментов: так, к примеру, в ЖК «Андерсен» двухкомнатная квартира при использовании схемы проектного финансирования стоила бы на 580 тыс. руб. дороже, а однокомнатная квартира в ЖК «Остров Эрин» в Новой Москве подорожала бы на 420 тыс. руб.
», – отмечает исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова.Однако при переходе к проектному финансированию присутствует и выгода конечного пользователя площадей: «Конечно, проектное финансирование позволит покупателям приобретать уже готовое жилье, а банку, выдающему ипотеку, кредитовать клиентов с меньшими рисками.
Эта схема позволит потенциально снизить процентную ставку по ипотеке до оптимального для граждан и государства уровня. Однако нагрузку застройщика в данном случае снизить вряд ли удастся», – поясняет Людмила Цветкова.
Разброс потенциального роста стоимости квадратного метра в расчетах связан с фактором владения землей: если участок под застройку приобретался девелопером на собственные средства, а строительство осуществлялось на кредитные, то при проектном финансировании есть шанс снизить рост стоимости жилья до 15%, минимального показателя. В случае высокой стоимости земельного участка или отсутствия у застройщика собственных средств на покупку земли и обустройство инженерных сооружений, а также с учетом рисков увеличения сроков реализации проекта, квадратный метр в проекте может подорожать на 30%.«С учетом того, что доступность кредитов под реализацию девелоперских проектов для различных застройщиков не одинакова, конкурентоспособными на рынке будут оставаться лишь очень крупные игроки. Небольшие девелоперы, специализирующиеся не на массовой комплексной застройке, а на точечных проектах, потеряют свою долю рынка», – заключает эксперт.
Эксперты отмечают: строительная сфера считается высокорисковым бизнесом и в России, и за рубежом. Основные риски для покупателей проектов – временные: они влияют на рост стоимости объекта и могут возникнуть на любом этапе его реализации.
«Застройщики сталкиваются и с задержками в получении ГПЗУ, и с задержками ввода в эксплуатацию ввиду самых разных факторов, что при проектном финансировании оттянет для девелопера срок получения денег покупателей», – поясняет Цветкова.
Поэтому застройщики, конечно, будут стараться минимизировать свои расходы за счет сокращения сроков выхода на строительную площадку и сокращения сроков строительства, что означает более быстрый процесс проектирования и получения ИРД и более быстрый ввод объектов в эксплуатацию.
Кроме того, если у застройщиков появится реальная возможность использования эскроу-счетов с начислениями на них процентов (они станут аналогами депозитов, на которые будут начисляться проценты в течение периода накопления), то за счет этого девелоперам, возможно, удастся частично нивелировать затраты на обслуживание кредита.
* В новой модели проектного финансирования учитывались следующие условия:
- приобретение земли и начало проектирования осуществляется за собственные средства застройщика; расходы до получения разрешения на строительство – за счет кредитных средств;
- на получение градостроительной и разрешительной документации отводится 1,5 года;
- на строительство и сдачу в эксплуатацию, а также оформление права собственности — еще 1,5 года;
- после сдачи проекта в течение года (при условии, что часть квартир уже продана и есть деньги на эскроу-счетах) происходит поступление денег от покупателей. В течение 6 месяцев гасится кредит.
В старой модели долевого строительства учитывались следующие условия:
- приобретение земли и начало проектирования осуществляется за собственные средства застройщика; все последующие расходы – за счет кредитных средств;
- на получение градостроительной и разрешительной документации отводится 1,5 года;
- на строительство и сдачу в эксплуатацию, а также оформление права собственности — еще 1,5 года.
- Марта Савенко: «Эта история очевидно пролоббирована банковским сообществом»
- Сергей Первиков: «До конца года мы еще увидим новости о слиянии крупных застройщиков»
- Блиц-опрос: как изменится рынок новостроек с отменой долевого строительства жилья
Дата публикации 24 ноября 2017
Домом выйдут: к концу года новостройки в РФ подорожают на 15%
С начала года новостройки в России подорожали примерно на 8%, по итогам 2020-го рост цен составит 12–15%. Такой прогноз «Известиям» дали участники рынка недвижимости. Несмотря на коронакризис, девелоперы повышают стоимость жилья.
Это связано с высоким спросом на новостройки из-за действия льготной ипотеки под 6,5%. Спрос обеспечивают не только люди, покупающие квартиры, но и инвесторы, вкладывающие деньги в квадратные метры, отметили эксперты.
Стоимость вторичного жилья, по прогнозам участников рынка, к концу года может вырасти на 7% — вслед за новостройками.
Продолжая рост
Существенный рост цен на российском рынке жилья продолжается уже больше двух лет. Он обусловлен переходом отрасли на новые правила проектного финансирования стройки и продажи квартир через эскроу-счета.
Именно эти изменения стали первопричиной сокращения объемов жилья на рынке, снижения количества выданных разрешений на строительство и, как следствие, роста стоимости «квадрата», сказал акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
Например, за прошлый год в столичном регионе первичка подорожала примерно на 15%, а наиболее ликвидные проекты — на 20% и более.
Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости в городах-миллионниках России сейчас составляет 80,4 тыс. рублей — это на 3% выше, чем месяц назад, рассказал «Известиям» руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. С начала года цены в регионах выросли на 5–8%, добавил генеральный директор риелторской компании We know Александр Галицын.
— Мы ожидаем дальнейшего роста цен — до 12% по итогам года. В числе причин — высокий спрос из-за программы льготной ипотеки под 6,5% и выход на рынок инвесторов — граждан, которые решили снять накопления с депозитов и вложить в квадратные метры, — спрогнозировал Алексей Попов.
Вложение денег в жилье — надежная инвестиция, отметил руководитель направления новостроек в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.Если делать это на старте продаж новостройки, деньги можно не только сохранить, но и приумножить, отметил Александр Галицын.
В некоторых регионах России к концу года стоимость 1 кв. м новостроек может увеличиться более чем на 15%, спрогнозировал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Действительно, до конца 2020-го цены на недвижимость по всей стране, скорее всего, вырастут, согласен Дмитрий Алексеев. Например, уже на 28,2% — по сравнению с аналогичным периодом 2019-го — подорожали новостройки в Петербурге, на 15,3% — в Краснодаре, на 12,1% — в Новосибирске, на 12,7% — в Казани, добавил он.
Основная причина столь стремительного роста — повышенный спрос на фоне ограниченного объема предложения. С рынка вымываются прежде всего наиболее недорогие варианты, что в целом сказывается на размере средней стоимости 1 кв. м, объяснил Ильдар Хусаинов.
Во время ограничительных мер из-за пандемии коронавируса девелоперы сдерживали рост цен на новостройки — стагнация продолжалась с апреля по июнь, напомнила генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
При этом в Москве стоимость постепенно увеличивалась даже во время самоизоляции, указал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Пока покупателям доступна льготная ипотечная ставка, объемы продаж квартир в новостройках будут велики, считает он.
Значительное влияние на стоимость жилья оказал и отложенный спрос, который формировался во время самоизоляции. Самым активным временем по ценовой динамике стало именно лето, когда были сняты ограничения, подчеркнула заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Рынок жилищного строительства в России — конкурентный, ФАС не проводила мониторинг цен на жилье. В случае поступления заявлений, указывающих на нарушения антимонопольного законодательства, служба рассмотрит их в установленном порядке, заявили «Известиям» в ФАС. В Минстрое на момент публикации на запрос «Известий» не ответили.
И вторичка тоже
В Москве средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья сейчас составляет 216,5 тыс. рублей. Это на 1,1% больше, чем месяц назад, и на 5,3% — чем в аналогичный период прошлого года. В Санкт-Петербурге цена «квадрата» достигла 126,8 тыс. рублей.
Это на 0,7% больше, чем в августе, и на 3,8% — по сравнению с прошлым годом. Правда, в других городах-миллионниках средняя стоимость 1 кв. м составляет 65,1 тыс.
рублей, что на 1,4% меньше, чем в прошлом месяце, и на 2,7%, чем в 2019-м, рассказал Алексей Попов.
— Мы ожидаем умеренный рост цен на вторичное жилье — на 6–7% по итогам года. Ключевая причина увеличения стоимости — дорожающие новостройки, — отметил аналитик.
Спрос на вторичном рынке начал активно расти во второй половине июля, и сейчас он на 40–42% выше аналогичных показателей прошлого года, сказал Ильдар Хусаинов. По большей части интерес к вторичке связан с ограниченностью предложения на первичном рынке, а также со снижением средних ипотечных ставок, отметил он.
Повышенный спрос постепенно приводит к тому, что собственники квартир повышают цены на них. По итогам 2020-го вторичное жилье в России может подорожать на 7–8%, считает Ильдар Хусаинов.
Льготная программа ипотеки под 6,5% для новостроек была запущена в мае 2020 года в рамках поддержки стройотрасли во время кризиса. Она действует до 1 ноября 2020-го.
В начале сентября глава Минстроя Владимир Якушев заявил СМИ, что программа может быть продлена в 2021 году.
После ее завершения правительство оценит результаты и эффективность и после этого примет окончательное решение, сказал министр.
Все новостройки подорожают на треть
Сoглaснo пoручeнию Влaдимирa Путинa, в течение месяца должен быть проработан детализированный план-график перехода от вербования средств людей на строительство жилых домов в рамках контракта долевого роли либо к проектному финансированию, либо к банковскому сопровождению. Об этом сообщил в ходе круглого стола при Комитете Госдумы по природным ресурсам замглавы Минстроя Никита Стасишин. В ходе данной работы, уточнил он, кроме прочего профессионалам предстоит узнать, как это вообще все в итоге воздействует на конечную цена жилья для человека
Но пока бюрократы только собираются выяснять, как воздействует переход к проектному финансированию на цена квартир, некие крупные риелторы конечно уже проводят сравнительные тесты и приходят к неутешительным для рядовых покупателей выводам.
Схожую работу, в частности, провели специалисты компании «МИЭЛЬ-Пригородная недвижимость», приняв в качестве расчетной базы одну из самых нужных для возведения как низкоэтажных, так и высотных жилых спец.комплексов локаций посреди застройщиков — местность Новой Москвы в зоне удаления от 5 до 20 км от Кольцевой автодороги.
- С учетом действующей «старой» модели долевого строительства они получили последующие данные по себестоимости квадратного метра жилой площади:
- *) строительная себестоимость объекта — 61 400 рублей;
- *) общая себестоимость спецпроекта — 66 800 рублей;
- *) «продажная» стоимость без учета вознаграждения риелтора — 77 600 рублей;
- *) увеличение себестоимости жилой площади за счет процентов по банковскому-кредиту при ставке 14% годичных — 1 484 рубля;
- При этом «миэлевцы» уточнили, что приобретенные средневзвешенные значения действительны на критериях приобретения застройщиком земли и пуска начального шага планирования за свой счет, а вообще все остальные издержки осуществляются за счет вербования кредитных средств, а на получение градостроительной и разрешительной документации, конкретное возведение объекта, его сдачу в эксплуатацию и оформление прав принадлежности потребуется не поболее трех годов.
В предполагаемую же «новую» модель проектного финансирования специалисты заложили несколько другие параметры.
Так, они представили, что получать земельный участок и 1-ые стадии проектирования девелопер станет осуществлять также за собственный счет, а завлекать кредитные средства станет для всех других работ до получения разрешения на строительство (на это коллективно с процессом строительства и ввода объекта в строй потребуются вообще все те же 3 года).
Поступление же денежных средств от покупателей станет происходить в течение года после приемки дома, если на эскроу-счетах имеются валютные средства, и часть квартир конечно уже реализована, при этом погашение выданного кредита станет осуществлено в течение 6 месяцев.
В этом случае средневзвешенные данные по стоимости квадратного метра жилища получились несколько другими. Если размеры строительной и общей себестоимости остались прежними (61,4 и 66,8 тыс. рублей соответственно), равно как и стоимость реализации за минусом риелторского вознаграждения (77,6 тыс. рублей), то удорожание за счет процентов по банковскому-кредиту оказалось в разы выше.
При той же годичный ставке (14%) рост составит минимум 15%, что в валютном эквиваленте превосходит 10,5 тыс. рублей.
Таким образом, констатируют «миэлевцы», при внедрении проектного финансирования всякий квадратный метр жилой площади в столичном регионе станет обходиться покупателю самое маленькое в 89 895 рублей (против «минималки» в 79 327 рублей по действующей схеме долевого строительства).
Авторы расчета обращают внимание на тот факт, что на конечную рыночную цена квадратного метра жилища в России оказывает суровое влияние момент владения землей.
Другими словами, если в приведенных выше расчетах учитывать, что у застройщика по каким-либо причинам не имеется собственных средств для приобретения участка и облагораживание инженерной инфраструктуры (либо стоимость земли вначале слишком высока), то опасности затягивания сроков строительства растут.
А это в случае реализации схемы проектного финансирования может привести к тому, что удорожание квадратного метра в спецпроекте достигнет отметки конечно уже в 30%.
К тому же, в русских реалиях доступность банковских кредитов для реализации собственных проектов для различных девелоперов различная. Следовательно, в освеженных условиях шансы сохранить конкурентоспособность останутся только у крупных геймеров первичного рынка, «заточенных» под массовую всеохватывающую застройку.
Маленькие же компании, специализирующиеся на маленьких точечных проектах (как следствие, еще менее накладных), скорее вообще всего, свою долю рынка утратят.
Это значит, что даже самое дешевое жилье комфорт- и эконом-классов перевоплотится при внедрении системы проектного финансирования в недосягаемую для массового покупателя недвижимость.
Но помимо настолько очевидного и никак не приятного для большинства россиян минуса переход на проектное финансирование имеет также и некие плюсы по сопоставлению с действующей сейчас системой. Конечный клиент, подчеркивает исполнительный ген.
директор компании «МИЭЛЬ-Пригородная недвижимость» Людмила Цветкова, станет приобретать конечно уже полностью готовую и сданную квартиру. И если при этом у него возникнет необходимость в ипотечном кредите, то в очах банк схожий залог станет выглядеть мение рисковым.
В теории это должно воздействовать на размер годичный ставки по такому займу и снизить ее до более оптимального, применимого и для потребителей, и для страны уровня.
Плюс к этому, отмечают специалисты, застройщики отлично осознают, что опасности, повышающие цена объекта жилищного строительства, смогут возникнуть на любом шаге его реализации.
К примеру, задержка может случиться при получении градостроительного плана застройки участка (ГПЗУ) либо на шаге ввода жилища в эксплуатацию.
И то, и другое станет означать, что срок получения девелопером денежных средств от покупателей, за счет коих он может расплатиться с банком-кредитором, может также откладываться.
Отлично понимая это, застройщики, считают специалисты, будут стремиться минимизировать собственные затраты за счет сокращения времени выхода на стройплощадку и сроков самого строительства, что также благоприятно отразится на сдаче жилища в эксплуатацию. А если конечно еще у них появится вероятность использовать эскроу-счета с начислением процентов в течение периода скопления, то и расходы на проф.обслуживание кредита также смогут быть отчасти нивелированы.