Рынок ипотеки в России является относительно молодым и быстрорастущим, однако постоянно сталкивается с рядом трудностей и ограничений. Связано это с особенностями экономического, социального, демографического развития и нюансами законодательного регулирования. Подробнее о том, какие на сегодняшний день существуют проблемы ипотечного кредитования – читайте далее.
Основные проблемы развития ипотеки в России
Ипотечный кредит предусматривает длительный период взаимоотношений заемщика и кредитора (банка). Одним из главных условий надлежащего исполнения оформленных обязательств является внешняя и внутренняя экономическая стабильность, чего на практике добиться крайне сложно.
В виду отсутствия такой стабильности и, напротив, в условиях периодичных взлетов и падений на фоне кризисов, рассматриваемый рынок кредитования, к сожалению, имеет целый ряд проблем. Рассмотрим их подробнее.
Инфляция
Несмотря на то, что власти делают постоянные заявления о снижении темпов инфляции в стране, уровень ее по-прежнему достаточно высок и имеет свойство к колебанию. Инфляционные процессы прямым образом негативно влияют на развитие системы ипотечного кредитования, так как подразумевают обесценивание денег. В результате, стоимость привлечения средств для банков не снижается.
В РФ темпы роста доходов населения всегда были ниже темпов роста инфляции. У банков на фоне таких процессов появляются свои проблемы, связанные с оттоком вкладчиков, не желающих держать свои средства на депозитах, процент по которым не покрывает текущий прирост цен.
Из-за инфляции развитие ипотеки осуществляется по пути отдельного предложения для избранных категорий граждан со стабильно высоким уровнем дохода и постоянной занятостью, а не как массовый продукт для всех.
Монополизация рынка строительства жилья и высокие риски
Рынок строительства жилья по сей день имеет массу проблем с прозрачностью и законодательного регулирования.
Из-за того, что рынке действует ограниченное количество строительных компаний-монополий, занимающихся возведением новостроек, между застройщиками попросту отсутствует настоящая конкуренция.
В результате потребители получают искусственно завышенные цены на объекты недвижимости и их постоянное удержание.
- Только когда на рынок войдут новые строительные компании, готовые предложить потенциальным покупателям интересные проекты по адекватным ценам, когда они начнут конкурировать между собой за объемы реализации и когда рынок долевого строительства перестанет быть таким непрозрачным, тогда цены на недвижимость в соответствии с этим снизятся и позволят приобретать квартиры за счет ипотеки с не такой кредитной нагрузкой, которая существует сегодня.
- Развитая система создания крупными девелоперами мелких компаний-дочек, являющихся по сути тем же субъектом, отсутствие прозрачности в финансовой и управленческой отчетности, вероятность банкротства компании и получения в итоге недостроенного дома, сомнительное качество строящегося жилья – все это является высокими рисками российского рынка новостроек.
- А при оформлении такой квартиры в ипотеку риск удваивается.
- Существующие изменения в 214 ФЗ проблемы ипотечного кредитования в новостройке не решат, а только взвинтят цены за счет ухода последних мелких игроков с рынка.
Низкая платежеспособность и серый доход
Одним из ключевых ограничений в развитии российского ипотечного рынка является низкая платежеспособность основной доли населения, которая делает жилищный займ и приобретение собственного жилья практически недоступным.
Средняя заработная плата по данным Росстата в Москве на начало 2021 г. составляет 80 тысяч рублей. По регионам эти цифры варьируются, но усредненное значение составляет около 34 тысяч рублей. Для человека с таким доходом кредитное бремя будет довольно тяжелым.
Так как получение ипотечного кредита невозможно сегодня без оплаты первоначального взноса, то накопить 15-20% от стоимости приобретаемой квартиры для рядового жителя нашего государства крайне сложно.
Некоторые клиенты для этой цели специально оформляют дополнительный потребительский кредит, продают иное имущество, занимают деньги в долг.
То есть наряду с высокими процентными ставками не последнюю роль играет невозможность накопить первоначальный взнос.
Подробно о том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы узнаете из прошлой статьи.
Усугубляющим фактором в рассмотрении данного вопроса является проблема «серых» доходов и зарплат российских граждан. Многие банки, особенно крупные, предлагающие по ипотеке наиболее выгодные условия кредитования, принимают в качестве подтверждения платежеспособности клиента только официальные документы (справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки).
Постепенно, кредиторы, понимая распространенность проблемы «зарплат в конверте», приняли решение учитывать и скрытые доходы заемщиков. Для этого потребуется подтвердить данные с помощью справки по форме банка, предоставить гражданско-правовой договор и т.д.
Важно! Но даже с учетом всех скрытых доходов уровень благосостояния населения РФ не позволяет оформлять ипотеку и обслуживать ее без ущерба текущему уровню жизни семьи.
Подробнее о том, как оформляется ипотека без подтверждения дохода, вы можете узнать в отдельном посте.
Проблема, связанная с альтернативными вариантами вложений банками
Любой банк функционирует, преследуя своей целью извлечение максимальной прибыли, получаемой, как многие думают, только путем составления кредитного портфеля. В кредитный портфель помимо ипотеки входят потребительские займы, автокредиты и т.д.
Однако помимо дохода, получаемого от клиентов за предоставление заемных средств, финансовые организации могут иметь альтернативные варианты вложений своих денег. К ним относятся инструменты фондового рынка и распространение государственных программ льготного ипотечного кредитования. Именно они подпитывают и финансируют текущий кредитный портфель российских банков.
Ипотечное кредитование предполагает длительный срок возврата заемных средств и долгий период окупаемости оформленной сделки (в среднем ипотека в РФ оформляется на 15-20 лет). И в этом смысле ипотека для банков менее выгодна.
Покупка и продажа ценных бумаг сегодня имеет массу сложностей, связанных с отсутствием должной законодательной базой и повышенными рисками, которые кредитные организации берут на себя в условиях колебаний экономики.
Когда рынок насытится другими продуктами, то очередь дойдет и до ипотеки.
Острая нехватка жилья
Статистика приводит удручающие цифры: не более 10% российских граждан имеют в собственности жилье, превышающее 18 кв. м. на одного человека. И это при том что жилой фонд имеет свойство устаревать, ветшать и требовать капитального ремонта.
В России сейчас наблюдается острая нехватка жилья – лишь 1% имеют собственные средства для покупки собственной жилплощади и около 20 миллионов человек испытывают крайнюю необходимость в решении жилищного вопроса.
Даже действующие госпрограммы поддержки социально-незащищенного населения в вопросах улучшения жилищных условиях не спасают ситуацию. Многие люди продолжают снимать жилье или проживать в непригодных квартирах и домах. Обычная ипотека по-прежнему остается для них недоступной.
Общеэкономическая ситуация вокруг России
Экономика России имеет критичную зависимость от цен на сырьевые продукты. Общеэкономическая ситуация вокруг нашей страны сегодня складывается не лучшим образом.
Постоянно вводимые другими государствами санкции, нестабильность курса рубля, участие в иностранных военных операциях, истощающих государственный бюджет – все это прямым образом влияет на экономически-социальные связи и жизнь даже рядового гражданина РФ.
Падение рубля является следствием обоснованного повышения ставки рефинансирования ЦБ РФ, что, в свою очередь, вынуждает банки повышать ставки по ипотеке. Эти взаимосвязи являются следствием торможения развития ипотечного рынка в России.
Миграционная составляющая
Вопрос миграции внутри страны сегодня стоит также достаточно остро. Население, переселяющееся из неблагополучных и отдаленных районов страны в крупные экономические центры, способствует повышению спроса на недвижимость в них и, соответственно, росту цен.
Поэтому итоговая стоимость ипотечных займов, связанная с миграционной политикой, может иметь существенную разницу в различных субъектах РФ. К примеру, ипотека в Москве и Пензенской области несравнимы по размеру заемных средств и итоговой переплате.
Общее повышение благосостояния народа и уровня его жизни, выделение целевых средств на жилье в регионах в этой ситуации могут стать фактором расширения географии повышенного спроса на ипотеку и покупку комфортного жилья.
Неразвитость рынка ипотечных ценных бумаг и рефинансирования
Рынок ипотечных ценных бумаг и рефинансирования – относительно новые явления в нашей экономике. Объем совершаемых на нем операций постоянно растет, но все равно рынок остается неразвитым.
В случае поступательного развития рынка секьюритизации ипотечных портфелей банки смогут получить доступ к источникам длительного финансирования. Однако в данной сфере отсутствует должный контроль со стороны ответственных органов и грамотное законодательное регулирование.
Процессы рефинансирования также сопровождаются массой сложностей, так как много отказов по подаваемым заявкам в виду незаинтересованности банков в текущих условиях кредитования.
Слабое участие государства в поддержке ипотеки
На уровне государства сейчас реализуется несколько крупнейших программ, связанных с получением льгот по ипотеке:
- семейная ипотека под 6% годовых;
- военная ипотека;
- ипотека молодым семьям;
- займы на строительство деревянного дома;
- материнский капитал.
Также отдельные категории граждан могут воспользоваться целевыми субсидиями из бюджета при оформлении ипотечного кредита или покупке недвижимости за свой счет.
Подобные программы позволяют оказать существенную поддержку и государственные гарантии по кредиту многим людям в решении жилищного вопроса. Однако большинство из них требуют внесения изменений и дополнений.
Вывод: На сегодняшний момент участие государства в получении ипотеки российскими гражданами недостаточно. Это показывает практика и статистика объемов ипотечного кредитования.
Варианты решения проблем
Обозначенные проблемы ипотечного кредитования в России серьезно сдерживают его развитие и проявляются в форме недоступности для большого числа людей и тяжелой кредитной нагрузке. Среди путей их решения можно обозначить:
- Постепенное понижение действующих процентных ставок.
- Увеличение среднего срока, на который кредитные организации выдают займы.
- Грамотная реализация мероприятий по улучшению инвестиционного климата в России.
- Развитие рынка инвестиционных ценных бумаг (в частности, упрощение структуры и требования по их выпуску).
- Разработка и реализация программ ипотеки с государственной поддержкой слоев населения, оказавшегося в сложном финансовом положении.
- Разработка системы дифференцированного подхода по каждому субъекту РФ в зависимости от уровня жизни и типа приобретаемого жилья.
- Прозрачность рынка новостроек и стимулирование его функционирования за счет ухода от коррупционных схем, вязанных с выделением земли, подключением к коммуникациям и т.д.
- Комплексная поддержка застройщиков государством при реализации социальной инфраструктуры в новых микрорайонах.
Важно! Решение ипотечных проблем – это взаимосвязанный комплекс мер и задач, касающихся многих сфер политики, экономики, миграционного, строительного и социального секторов. В любом случае достижение экономической стабильности – это длительный процесс, который будет длиться не один год.
Перспективы развития ипотеки в связи с новыми указами Президента
В Указе главы государства «О национальных целях и стратегических задачах развития на период до 2024 г.» одно из ключевых мест отводится проблемам обеспечения граждан жильем и развитию ипотеки в РФ. В частности, Президент поручил Правительству:
- довести существующую процентную ставку до уровня ниже 8% годовых и сделать жилье для семей со средним достатком доступным;
- увеличить объемы жилищного строительства до 120 млн. кв. м в год;
- выход на уровень, в соответствии с которым не меньше 5 миллионов людей сможет решить свои жилищные проблемы;
- сокращение объема жилищного фонда, непригодного для проживания.
Эксперты в области ипотечного кредитования отмечают, что ставка будет снижаться постепенно и к 2024 году достигнет значения около 6,25% годовых.
Реализация эффективных государственных программ и перспективы ипотеки будут зависеть от многих факторов: улучшения общей социально-экономической ситуации в стране, ускоренного развития технологической сферы, обеспечения финансовой поддержки семей с детьми и т.д.
Конкретными мерами по решению обеспечению граждан жильем являются:
- совершенствование способов и механизмов финансирования строительства жилья путем снижения рисков для покупателей долевого жилья и развития рынка ипотечных ценных бумаг, что приведет к снижению цен на жилье;
- повышение качества возводящихся домов и модернизация всей отрасли;
- поддержка семей с помощью государственных программ ипотеки;
- совершенствование законодательной базы в области строительства.
На сегодняшний день около 20 миллионов людей (более 13% от общей численности населения РФ) живет за чертой бедности и имеет доход, ниже прожиточного минимума. Естественно любая ипотека для них недоступна. И даже снижение ставок до 6% в год не решит существенно проблему.
При среднем уровне ежемесячного дохода в 40 тысяч рублей на одного человека ипотека для большинства российских граждан (около 38% от общей численности) даже с пониженными процентами будет сопровождаться тяжелой нагрузкой на семейный бюджет.
Например, при стоимости квартиры 2 миллиона рублей и сроке кредитования 20 лет под 8% в год ежемесячный платеж составит более 14 тысяч рублей. И это без учета необходимости внесения первого взноса в 300 тысяч рублей.
Обозначенные в указе цифры безусловно привлекательнее существующих, но достигнуть их удастся не за один год.
Главными проблемами ипотеки в РФ сейчас являются низкие доходы страны в целом и каждого человека в отдельности, существенная инфляция, монополизация рынка строительства жилья, особенности миграции, недостаточное участие государства в поддержке ипотеки и неразвитость рынка ипотечных бумаг. Решение обозначенных ограничений будет возможно только в результате общего, поступательного развития экономики страны во всех ее сферах: политики, социальном, строительном, банковском и иных секторах.
- Подробнее про ипотеку с государственной поддержкой в России вы можете узнать дальше.
- Также вам будет интересно узнать про риски ипотеки и какие она скрывает подводные камни.
- Ждем ваши вопросы и напоминаем про запись на консультацию к ипотечному специалисту прямо на сайте в специальной форме.
- Ждем ваших вопросов и оценку статьи.
Банк «Открытие»: в 2021 году ипотечный рынок ждет сокращение
Российский рынок ипотеки в 2021 году ждет замедление по сравнению с рекордным 2020-м, когда, по данным ЦБ, было выдано более 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн рублей.
Фактический объем ипотечных кредитов в 2021 году может оказаться примерно на 10% ниже и будет сильно зависеть от траектории повышения ключевой ставки, ужесточения требований ЦБ к выдаваемой ипотеке, а также параметров госпрограммы льготной ипотеки во втором полугодии.
Недвижимость.
Анна Зайкова, altapress.ru
По оценкам «Открытие Research», в этом году будет выдано примерно 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму 3,8−4 трлн рублей. При этом в 2022 году рынок может снова активизироваться — ожидаемое постепенное восстановление экономики после пандемии должно привести к росту доходов населения, который компенсирует текущий уровень цен на жилье.
Охлаждение рынка
В апреле 2021 года рынок жилья начал проявлять признаки равновесия — замедлился месячный прирост цен, ранее подогреваемый программой льготной ипотеки. По данным ЕИСЖС, в апреле средние цены реализации новостроек в России выросли всего на 0,6% к марту, тогда как в марте они выросли на 2,5% по сравнению с февралем.
Об охлаждении рынка говорит и уменьшение количества сделок на рынке недвижимости. При этом в годовом выражении ипотека пока растет: по данным Frank RG, в первом квартале выдано почти 420 тыс. ипотечных кредитов на первичное и вторичное жилье, что на 21% выше, чем за аналогичный период 2020 года. Общая сумма достигла 1,17 трлн руб., что на 40% выше, чем годом ранее.
Кредит, недвижимость.
maxxyustas/depositphotos
Тем не менее факторы роста ипотечного рынка постепенно сходят на нет. Ключевая ставка вновь была повышена и достигла 5%.
Это постепенно отразится на ставках по ипотечным кредитам — их снижение прекратится, а затем возможен переход к росту. Кроме того, ЦБ анонсировал возможное ужесточение требований к выдаче ипотеки, в т.ч.
увеличение уровня надбавок для заемщиков с первоначальным взносом от 15% до 20%. Что также может сократить объем выдачи.
Инвестиционный мотив приобретения квартир также можно считать исчерпанным. Основная масса клиентов, «перекладывающих» деньги в квадратные метры из-за снижения ставок по депозитам, уже закрыла сделки. Цикл быстрого подорожания жилья завершен, и покупка новостроек больше не является эффективным инвестиционным инструментом, особенно с учетом по-прежнему низких арендных ставок.
Льготную ипотеку ждет коррекция
Пока повышение ключевой ставки не отразилось на рынке жилья. На первичном рынке все еще действует льготная ипотека, ставка по которой зафиксирована и субсидируется государством.
Завершение этой программы, действующей до 1 июля 2021 года, или ограничение ее географии (Банк России предлагает ограничить программу 24 регионами) окажет на рынок большее влияние, чем рост ключевой ставки. В преддверии ее завершения, по аналогии с ситуацией в 2018—2019 гг.
, может произойти всплеск спроса из-за покупателей, стремящихся зафиксировать низкие ипотечные ставки.
Очевидно, наиболее вероятный сценарий продления госипотеки — ее трансформация в целевое субсидирование отдельных регионов или даже локаций. С одной стороны, это позволит рынку прийти к более сбалансированному состоянию. С другой, дает государству эффективный инструмент стимулирования конкретных местных рынков.
Деньги. Недвижимость.
Moscow-Live.ru/Flickr, CC BY-NC-SA
Ставки будут расти
До конца года, с учетом возможного роста ключевой ставки, ставки по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5−8,5%, а на «вторичку» подняться до 9−10%.
Повышение ипотечной ставки сделает неизбежным рост ежемесячного платежа, а это может привести к снижению спроса или цен. По примерным расчетам, повышение ставки на 1 п.п.
увеличивает размер ежемесячного платежа примерно на 8%.
Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» ПАО Банк «ФК Открытие»
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
В «Деловом Петербурге» прошёл круглый стол «Рынок ипотечного кредитования бьёт рекорды». Представители компаний-застройщиков и банков рассказали об итогах 2020 года и поделились своими планами на 2021 год. Определяющим событием для рынка недвижимости в прошлом году стал запуск программы господдержки ипотеки. Государство субсидирует процентную ставку по кредитам до 6,5%. Многие банки добавляли к этому собственные скидки, и ставки становились ещё ниже. Программа дважды продлевалась, и на данный момент она продлена до 1 июля 2021 года.
Запуск госпрограммы привёл к небывалому ажиотажу среди покупателей жилья. «На наш взгляд даже спонтанно покупали квартиру, когда имея на руках 300–400 тыс.
рублей и имея возможность воспользоваться материнским капиталом и льготной ипотекой, которая доходила до 4,5%, люди в ажиотаже бежали и сметали всё, что было на рынке», — рассказала директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
Компания КВС по итогам 2020 года продала в ипотеку 80% своих квартир. Генеральный директор «КВС. Агентство недвижимости»Анжелика Альшаева назвала эту цифру беспрецедентной — ранее в ипотеку продавалось не более 60% жилья.
«Люди, конечно, нацелены именно на ипотеку по госпрограмме-2020, тем более, что процесс получения сейчас стал достаточно простым, то есть не надо собирать кучу документов, всё можно подать в электронном виде.
Рассмотрение заявок очень быстрое.
Появилась электронная регистрация и у застройщиков, и у банков, позволяющая сократить время регистрации», — сообщила начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПСБ Светлана Четина.
Многие заёмщики рассматривали приобретение жилья в ипотеку как способ инвестировать средства на фоне снижения курса рубля. Банкиры зафиксировали отток средств с депозитов.
«Отток депозитов начался с того, что ключевая ставка начала снижаться, соответственно банки начали реагировать и снижать ставки по депозитам.
И из-за чего он начался — из-за того, что ставка начала уменьшаться или из-за того, что люди стали покупать квартиры — можно только гадать», — указал руководитель направления по ипотечному кредитованию Центра обслуживания клиентов АО «АБ «РОССИЯ» Владислав Шпенёв.
Этот год будет непохожим на предыдущий, уверены участники рынка. «Сократится спрос, сократится и предложение, потому что такой ажиотажный спрос, который был на рынке в 2020 году — это аномалия», — высказала свою точку зрения Ася Левнева.
«Спрос будет находиться на достаточно высоком уровне, — возразила Анжелика Альшаева. — Объём предложения на рынке Санкт-Петербурга очень маленький. И я не вижу, чтобы он в ближайшее время рос. Ни в Санкт-Петербурге, ни в Ленинградской области не стоит задача у нашего правительства, чтобы объём строящегося жилья рос».
При этом представители застройщиков сошлись в том, что рост цен на недвижимость, достигавший в Петербурге 25%, в этом году, скорее всего, не повторится. Правда, и предпосылок к снижению цен они не видят.
«Я думаю, что в глобальном плане на текущий момент ничего не будет снижаться. К сожалению, у застройщиков нет возможности снижаться в ценах», — сказала Анжелика Альшаева. Причина — в себестоимости строительства.
«Сейчас в связи с пандемией рабочую силу не пускают к нам работать, а местная рабочая сила стоит ощутимо дороже», — привела пример Ася Левнева.
С 1 июля закончится действие госпрограммы. Обсуждаются разные варианты, один из которых предусматривает окончание господдержки только в крупнейших регионах страны — Москве, Московской области, Петербурге и Краснодарском крае.
«У нас есть отличный аналог Краснодарскому краю — называется Крым. Наш банк там представлен, там активно идёт строительство новых объектов. Будем рады, если спрос сместится в другую часть материка», — заявил Владислав Шпенёв.
При этом участники рынка не ожидают резкого роста ставок по ипотеке после отмены государственной поддержки. «Если и дальше пойдёт Центральный банк снижать ключевую ставку, ставки и так будут снижаться. И ставка 6,5% будет и без господдержки», — считает Владислав Шпенёв.
«Банкам надо соблюдать баланс, чтобы у людей была возможность брать ипотеку и выплачивать ежемесячные платежи», — поддержала Светлана Четина. — Мы по госпрограмме выдаём ипотеку ниже, чем 6,5%, по другим программам с господдержкой — есть и ниже».
Комментарий заместителя председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Анатолия Локоткова:
«Выйти на рекордные показатели рынку ипотечного кредитования позволили не только условия момента, но и, в том числе, ориентированность на потребности клиентов.
С одной стороны, максимальная оперативность в решении вопросов в условиях ажиотажного спроса, с другой — вариативность доступных инструментов, с третьей — забота о здоровье людей, обеспечение безопасности.
На рынок повлияла вся совокупность предпринятых мер: помимо того, что запущено большое количество механизмов господдержки, совместно с застройщиками «Сбером» созданы партнёрские антикризисные программы — вплоть до оформления кредита под ставку от 0,1% годовых, разработаны спецпредложения, стимулирующие использование онлайн-сервисов и дистанционное оформление ипотеки. Например, банк даёт дисконт на ставку при выборе недвижимости на «ДомКлик» со значком «Скидка на ипотеку 0,3%», дополнительное снижение ставки (тоже на 0,3%) предусмотрено при электронной регистрации сделки и при страховании жизни и здоровья.
В нашей сфере цифровые каналы были востребованы и до событий с коронавирусом, но популярность их несомненно только растёт. Так, с помощью услуги «Электронная регистрация» оформлено почти 80% сделок по СЗФО в Петербурге, в частности, по итогам 4 квартала 2020 года.
Клиентам не приходится посещать МФЦ, документы приходят на почту всем участникам сделки. Ещё один дополнительный механизм, позволяющий обезопасить и упростить сделку, это безналичный взаиморасчёт за объект недвижимости между покупателем и продавцом.
Доля таких сделок, в том числе, не ипотечных, по Северо-Западу составила 88,4%, показав прирост на 31% год к году.
Также «Сбер» предлагает большое количество полезных сервисов экосистемы совершенно для разных сфер жизни, которые помогают клиентам экономить и деньги, и время. В части покупки и продажи недвижимости — это «ДомКлик», через него в Сбербанк приходит более половины всех заявок на ипотеку.
- Рынок создал выгодные условия для потребителя, помноженные на текущую ситуацию, они привели к обновлению исторического рекорда по объёму взятых кредитов».
- Видеозапись круглого стола доступна по ссылке .
- Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Средний чек по ипотеке в России в 2021 году достиг исторического максимума
На рынке ипотечного кредитования с наступлением весны взят очередной рекорд. Средняя сумма кредита за первый месяц весны преодолела трёхмиллионную планку и достигла 3 140 000 рублей. Это на 0,3% больше, чем в феврале, и на 12,8% больше, чем аналогичный показатель марта в предыдущем 2020 году. Информация об этом была предоставлена Национальным бюро кредитных историй.
Руководитель пресс-службы ведомства А.Викулин сообщил журналистам, что непрерывный рост среднего чека по ипотеке стабильно наблюдается в течение всего последнего года.
Единственным исключением стала весна-2020, когда из-за пандемии COVID-19 произошло снижение почти на 10%.
С тех пор размеры и темпы кредитования не только преодолели уровень, достигнутый перед падением, но и демонстрируют тенденцию стабильного роста.
Регионы-лидеры ипотечного кредитования
Наиболее внушительные суммы кредитования в марте традиционно зарегистрированы в столичных регионах:
- в Санкт-Петербурге средний размер ипотечного кредита составил 4 120 000 рублей;
- жители Московской области кредитовались, в среднем, на 4 710 000 рублей;
- в Москве размеры среднего чека по ипотеке достигли 6 230 000 рублей.
Наибольший рост среднего размера ипотеки, по сравнению с прошлогодними показателями, зафиксирован:
- в Саратовской области – на 19,9%;
- в Приморье – на 21,2%;
- в Санкт-Петербурге – на 29,8%.
Следует отметить, что на «доковидный» уровень вышли практически все регионы страны, а многим удалось его преодолеть.
Причины рекордного роста
По мнению экспертов, благотворное влияние на ипотечный рынок оказали продуманные и эффективные программы государственной поддержки.
Прежде всего, речь идёт о снижении кредитной ставки до 6,5%, что позволило привлечь новых покупателей недвижимости.
Программа гарантирует сохранение льготной ставки на весь период кредитования, однако ограничивает максимально возможную сумму кредита двенадцатью миллионами рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и шестью миллионами – для прочих регионов страны.
Процентные ставки по ипотеке
| Сбербанк России | от 4,1% |
| Газпромбанк | от 4,7% |
| Тинькофф | — |
| ВТБ | от 5% |
| Банк «Открытие» | от 4,7% |
| Абсолют Банк | от 4,1% |
| Альфа-Банк | от 5,99% |
| Московский Кредитный Банк | от 6% |
| Промсвязьбанк | от 3,99% |
| ДОМ.РФ (АИЖК) | от 4,7% |
| Райффайзенбанк | от 4,99% |
| Росбанк | от 3,2% |
| Банк «Санкт-Петербург» | от 4,69% |
| Банк Уралсиб | от 5,5% |
| Ак Барс | от 4.6% |
| Россельхозбанк | от 4,6% |
| Всероссийский Банк Развития Регионов | от 4,8% |
| УБРиР | от 5,9% |
| Совкомбанк | от 5,29% |
| Транскапиталбанк | от 4,84% |
Согласно последнему решению правительства, льготные условия будут действовать до начала июля 2021 года, а в регионах с невысокой покупательской активностью – до конца года. Операторы рынка недвижимости рассчитывают, что активность населения будет расти, и ожидают увеличения среднего чека ипотеки до 3 300 000 рублей уже в ближайшем будущем.
За февраль 2021 года в России выдали рекордный объем ипотечных кредитов
В феврале 2021 года в России выдано 147 тыс. кредитов на 410 млрд рублей, о чем свидетельствуют данные «Дом.РФ» и Frank RG. Это превышает показатели февраля прошлого года на 36% в количественном выражении и на 53% в денежном, заявил в среду, 10 марта, вице-премьер Марат Хуснуллин.
Отмечается, что в общей сложности за январь–февраль в стране выдано 242 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 669 млрд рублей.
«Мы наблюдаем небывалый рост ипотечного кредитования, который сохраняется уже девятый месяц подряд. Более 240 тыс. ипотечных кредитов с начала года ― это почти четверть миллиона семей, улучшивших свои жилищные условия», — сказал Хуснуллин.
По его словам, основная причина таких объемов ― рекордно низкие ставки по ипотеке. Вице-премьер подчеркнул, что огромный вклад в этот результат вносит программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, оператором которой является «Дом.РФ».
С помощью этого инструмента с апреля прошлого года купили жилье свыше 400 тыс. семей, сумма выдачи достигла 1,2 трлн рублей.
Он добавил, что у программы есть колоссальный положительный эффект как для решения жилищного вопроса граждан, так и для расширения объемов стройки.
«Институт развития в жилищной сфере в тесном взаимодействии с правительством и Банком России реализует целый комплекс системных мер по повышению доступности ипотеки.
В их числе ― цифровизация ипотечного кредитования: дальнейшее внедрение электронных закладных, перевод всего процесса выдачи и банковского сопровождения кредита в электронную форму.
Это снижает издержки банков и позволяет им уменьшать ставки», ― рассказал глава «Дом.РФ» Виталий Мутко.
Также он подчеркнул, что дополнительно снижению ставок способствует развитие рынка ипотечных облигаций, которые помогают привлекать в сектор долгосрочные финансовые ресурсы. Эти деньги идут в том числе на выдачу новых ипотечных кредитов, добавил он.
Согласно данным Центробанка РФ, в январе средневзвешенная ставка выдачи ипотеки в стране составила 7,23%. На первичном рынке, где действуют льготные программы с государственным участием, средняя ставка еще ниже ― 5,86%.
5 марта сообщалось, что Центробанк выявил регионы РФ с самой недоступной ипотекой. Ими по итогам января оказались Чечня, Тува и Ингушетия.
Так, в Республике Чечня средняя ставка составила 8,06% годовых, в Ингушетии чуть меньше (8,03% годовых), а в Туве она оказалась равна 7,99%.
Самыми доступными оказались ипотечные кредиты в Чукотском автономном округе (4,98%), Приморском крае (5,89%) и Якутии (5,94%).
В тот же день эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский в беседе с «Известиями» объяснил высокие ставки по ипотеке в этих регионах тем, что там строится мало жилья.
Ранее, 26 февраля, стало известно, что средний размер ипотечного кредита в России в январе этого года вырос на 1,7% и впервые составил 3,004 млн рублей.
Как отметил генеральный директор бюро кредитных историй «Эквифакс» Олег Лагуткин, рост среднего чека опасений на данный момент не вызывает.
Он также указал на то, что кредитное качество ипотеки в целом всё еще остается стабильным, а инвестиционный спрос на недвижимость продолжает оставаться уделом небольшой части населения. По его словам, для рынка это не несет негативного влияния.
Минфин повысил прогноз выдачи ипотеки к 2024 году почти в полтора раза
Объем выдачи ипотеки в России за шесть лет должен удвоиться — с нынешних 3 трлн до 6,2 трлн руб. в 2024 году, а долг россиян по ипотечным кредитам вырасти в 2,6 раза — с 6,5 трлн руб. на конец 2018 года до 17 трлн руб. Такие прогнозы привел замминистра финансов Алексей Моисеев.
«У нас стоят очень амбициозные цели. Мы планируем в рамках нацпроекта довести размер этого рынка [ипотеки] до 17 трлн руб. по сравнению с 6,5 трлн руб. сейчас.
И ежегодный объем выдачи практически удвоить — с 1,5 млн до 2,2 млн [кредитов], а в рублях — с 3 трлн до 6,2 трлн [руб.] выдачи ежегодно», — сказал Моисеев в ходе парламентских слушаний в Госдуме (цитата по ТАСС).
Достичь таких целевых показателей планируется к 2024 году, уточнил РБК замминистра.
Рост числа выдаваемых кредитов до 2,2 млн единиц и снижение ставки ниже 8% в 2024 году заложены в паспорт национального проекта «Жилье и городская среда», пояснили РБК в корпорации «Дом.РФ». Это приведет к росту ипотечного портфеля до уровня более 17 трлн руб. — с 6% до более чем 15% ВВП, указали там.
Согласно действующему сейчас приоритетному проекту «Ипотека», цель на 2024 год по объему выдачи ипотеки установлена на уровне 4,5 трлн руб. в 2024 году.
Когда этот проект принимался, предполагалось, что в 2018 году будет выдано ипотечных кредитов на 1,9 трлн руб.
К настоящему времени понятно, что этот показатель перевыполнен в 1,5 раза — по предварительной оценке «Дом.РФ», за 2018 было выдано порядка 3 трлн руб. ипотеки.
Один из основных целевых показателей нацпроекта — увеличение к 2024 году ежегодного объема ввода жилья до 120 млн кв. м, что позволит улучшить жилищные условия более чем 5 млн российских семей. Добиться таких объемов предполагается во многом за счет развития ипотечного кредитования.
В конце 2018 года ситуация на рынке ипотеки, характеризовавшаяся в последние годы постоянным снижением ставок, начала меняться.
В ноябре 2018 года средневзвешенная ставка по ипотеке выросла с исторического минимума, зафиксированного в сентябре и октябре, — с 9,41 до 9,52% годовых.
Банки начали повышать ставки по ипотеке, после того как ЦБ в сентябре поднял ключевую ставку впервые с 2014 года — с 7,25 до 7,5%, а потом еще раз в декабре — до 7,75%.
Первая волна повышения ставок банками была осенью, в начале 2019 года началась вторая волна. Так, в январе ставки по ипотеке выросли у крупнейшего игрока рынка Сбербанка и банка ВТБ, другие банки тоже сообщили о планах поднимать ставки. В ЦБ заявили, что допускают снижение спроса на ипотеку в случае дальнейшего роста ставок по ипотечным кредитам.
Пока на объемах выдачи ипотеки рост ставок не отразился. Заемщики занимают пока по старым ставкам, действовавшим на момент подачи заявления об ипотеке. В ноябре банки выдали ипотечных кредитов на рекордные 301 млрд руб., в октябре было немногим меньше — 299,8 млрд руб.
Всего, по предварительным оценкам, в 2018 году будет выдано кредитов примерно на 3 трлн руб.
Потребность в жилье против снижения доходов
Существует большая накопленная потребность в жилье — улучшить свои жилищные условия хотят более 25 млн семей, а ипотека — основной рыночный механизм приобретения жилья. Около 60% жилья в новостройках и каждая вторая квартира на вторичном рынке приобретается в ипотеку, говорят в аналитическом центре «Дом.РФ».
Для того чтобы ипотечный портфель достиг 17 трлн руб., ежегодные темпы роста в ближайшие пять лет должны составлять 20% в год.
Основным препятствием для реализации данных планов будет оставаться достаточно высокая ставка, а также слабая динамика роста реальных доходов населения, которые ведут к росту долговой нагрузки населения, предостерегает главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.
«Хотя текущий рост ставок является временным, и по мере исчерпания эффекта повышения НДС в конце 2019 года и в 2020 году можно ожидать снижения ставок, даже 8% [заложенные в нацпроект] являются высокими», — отмечает он. Аренда квартиры по-прежнему остается существенно дешевле ипотеки (около 5% в год от стоимости квартиры), что будет сдерживать потенциальных заемщиков, указывает эксперт.
В показатели, озвученные замминистра финансов, можно поверить — гражданам нужны квартиры, всем хочется улучшать со временем свои жилищные условия, возражает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве Александр Цыганов.
Несмотря на то что доходы населения падают (реальные располагаемые доходы граждан в ноябре сократились на 2,9% в годовом выражении. — РБК), есть категории заемщиков, у которых доход может расти на 10–15% в год, отмечает эксперт. Для заемщика важно не то, что ставка выросла на 1 п.п.
, а адекватность платежа к текущему финансовому состоянию и уверенность, что и через три года он сможет этот платеж вносить, говорит Цыганов
.Рост ставок сейчас — явление не постоянное и в ближайшие шесть лет мы можем наблюдать также и снижение ставок на ипотечные кредиты, которое будет зависеть от общей ситуации в экономике, отмечает управляющий директор управления развития ипотечного бизнеса банка «ФК Открытие» Анна Юдина.
Для реализации такого сценария в экономике не должно происходить сильных внутренних или внешних шоков, утверждает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Экономика имеет цикличный характер, и на пятилетнем горизонте возможна просадка объемов, однако в целом существует положительный тренд объемов выдач ипотеки, поясняет эксперт.
Без рисков пузыря
Опрошенные РБК эксперты полагают, что при тех темпах роста, которых от рынка ипотеки ждет государство, рассчитывать на его перегрев все равно не стоит.
Обычно в мировой практике риск формирования «пузыря» на рынках ипотеки возникает, когда в условиях роста цен кредиторы выдают кредиты с пониженными требованиями к заемщикам с недостаточным уровнем платежеспособности, говорят в аналитическом центре «Дом.РФ».
На российском рынке нет роста цен, а ипотечный портфель банковского сектора характеризуется высоким качеством. Доля кредитов с просроченной задолженностью сроком свыше 90 дней снизилась до исторического минимума в 1,83% от всего портфеля в 6,5 трлн руб. по итогам 2018 года, подчеркнули в компании.
Несмотря на то что в цифрах рост планируется двойной, он, по крайней мере сейчас, выглядит органичным — просрочка по ипотеке составляет менее 2% от всего портфеля, а с учетом пристального внимания к рынку со стороны регулятора, ожидать повторения ипотечного пузыря, который был в США, точно не стоит, полагает Александр Цыганов.
Российский ипотечный рынок далек от перегрева, и даже при удвоении показателей ипотечного кредитования он не исчерпает свой потенциал из-за большого объема накопленного спроса, согласен управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов.
Для предупреждения рисков на рынке ипотеки принят целый комплекс превентивных мер — повышенное резервирование по кредитам с низким первоначальным взносом, запрет на секьюритизацию кредитов с низким первоначальным взносом, отсутствие кредитов с плавающими ставками, напоминает он.
Более того, регулятор следит за уровнем закредитованности граждан и кредитной нагрузки, поэтому при действующем консервативном подходе Центробанка уровень рисков не увеличится, резюмирует банкир.
Екатерина ЛИТОВА