Новый закон о кадастровой оценке не спасет от роста налога на имущество

В 2019 г. изменяется и порядок определения кадастровой стоимости, и порядок ее оспаривания.

Мы попросили наших экспертов прокомментировать данные изменения и ответить, насколько они считают эти поправки значительными и своевременными, а также в чем видят положительный и отрицательный момент в указанных нововведениях.

Новый закон о кадастровой оценке не спасет от роста налога на имущество    

Михаил Прихожан, юрист, направление «Налоги и право» Группы компаний SRG:

— Новая редакция закона о государственной кадастровой оценке ввела с 2019 г. новые правила определения кадастровой стоимости, а также значительно изменила порядок ее оспаривания. Теперь кадастровая оценка проводится бюджетными учреждениями, которые работают на постоянной основе. Напомню, что ранее эту работу осуществляли оценщики, которых привлекали по конкурсу единоразово.

Кроме того, новый порядок дал заинтересованным лицам возможность представлять замечания к проекту отчета о государственной кадастровой оценке. По замыслу законодателя, эти изменения должны повысить качество кадастровой оценки и сделать ее более объективной.

Так, функционирующие на постоянной основе бюджетные учреждения смогут осуществлять сбор данных о характеристиках оцениваемых объектов, а возможность представлять замечания к проекту отчета об оценке исключит появление ошибок в ходе проведения оценки.

Вместе с вступлением в силу результатов государственной кадастровой оценки, проведенной по новым правилам, начал работать и новый порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Теперь для оспаривания кадастровой стоимости не надо обращаться в комиссию по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости. Заинтересованные лица могут подать заявление напрямую в суд.

Данное нововведение можно вполне считать позитивным, поскольку в комиссиях, как правило, не выносили положительные решения в пользу правообладателей объектов недвижимости.

Кроме того, новый порядок оспаривания позволит правообладателям сэкономить немалое количество времени.

Однако в рамках новой процедуры все же допускается возможность добровольного обращения в комиссии.

Теперь их будут создавать по новым правилам, и в полномочии комиссий останутся только вопросы пересмотра кадастровой стоимости при установлении ее равной рыночной.

Что касается вопросов пересмотра кадастровой стоимости, связанной с наличием ошибок при проведении кадастровой оценки, то их будут рассматривать исключительно бюджетные учреждения,

проводившие государственную кадастровую оценку.

Следует при этом отметить, что в настоящее время такие комиссии ни в Москве, ни в Московской области еще не созданы. Потому говорить о том, насколько эта новация успешна, пока преждевременно.

Помимо этого, Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (утв. приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226) предусмотрена возможность учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Тем самым ожидалось, что при оспаривании кадастровой стоимости правообладателям не придется заново ее оспаривать, так как результаты предыдущего оспаривания были учтены автоматически. Однако на практике все оказалось не так радужно.

В большинстве случаев бюджетные учреждения в Москве и Московской области на этапе обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости отказывали в изменении стоимости, ссылаясь на то, что ранее оспоренная кадастровая стоимость была установлена равной рыночной на дату, отличную о даты проведения очередной кадастровой оценки.

Изменение порядка оспаривания кадастровой стоимости

Ничто не стоит на месте, и в только начавший действовать порядок оспаривания кадастровой стоимости законодатель уже готовится внести изменения.

Минэкомразвития России подготовило и выложило для обсуждения законопроект, который полностью отменяет действующий порядок оспаривания кадастровой стоимости (ID: 02/04/07-18/00081912).

В настоящее время законопроект готовят к внесению в Правительство РФ, и, по мнению некоторых экспертов, инициатива может быть одобрена депутатами уже весной этого года.

Законопроект вводит новый порядок оспаривания кадастровой стоимости. Согласно новым правилам для оспаривания кадастровой стоимости заинтересованным лицам нельзя будет обращаться в суд напрямую. Предполагается, что им все же придется пройти обязательный досудебный порядок.

В частности, правообладателям объектов недвижимости нужно будет обратиться в федеральное бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку с заявлением и отчетом об оценке.

При этом заявление об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости должно быть подано в течение шести

месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости (дата должна быть указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению). Тем самым требование о том, чтобы отчет об оценке рыночной стоимости был составлен на дату определения кадастровой стоимости, будет отменено.

Таким образом, отчет об оценке можно будет составить на любую дату за шесть месяцев до подачи отчета и заявления (т.е. заявление можно подать в течение полугода с даты, на которую был составлен отчет).

После того, как досудебный порядок будет пройден, для заинтересованных лиц начнется новое испытание в виде нового судебного порядка оспаривания кадастровой стоимости.

Предполагается, что суды не будут рассматривать требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной. В судебном порядке можно будет оспорить только решение бюджетного учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости. При этом законопроект не предполагает

корректировку нормативных и судебных актов по данному вопросу в части регулирования порядка оспаривания указанных решений бюджетных учреждений.

Без внесения необходимых изменений Глава 25 КАС и Постановление Пленума ВС РФ № 28 от 30 июня 2015 г.

, которые в настоящее время устанавливают процессуальный порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде, будут противоречить предлагаемой редакции закона.

Указанные акты регулируют вопросы оспаривания решений комиссий, а не порядок оспаривания решений бюджетных учреждений. Следовательно, судебную практику оспаривания кадастровой

стоимости, по сути, предстоит формировать заново, а сама процедура оспаривания не будет такой же простой и понятной, как раньше.

С учетом этого нельзя исключать того, что в дальнейшем выявится необходимость по дальнейшей корректировке законодательства.

Новая кадастровая оценка. Почему растет налог на недвижимость?

Результаты кадастровой оценки недвижимости на Ставрополье продолжают удивлять многократными расхождениями с реальностью. Минимущества края уверено, что эволюция кадастровой оценки идет полным ходом, но так ли все радужно на самом деле, разбирался корреспондент NewsTracker. 

В последний раз масштабная кадастровая оценка недвижимости проводилась в Ставропольском крае в 2015 году и наделала много шума из-за многократного подорожания.

Тогда кадастровая стоимость фермерских земель по краю выросла в среднем до 12%. Земля в Георгиевском районе резко подорожала, потому что оценщики отнесли муниципалитет к курортной территории.

От 3 до 5 раз выросла кадастровая стоимость для некоторых автозаправок. Оказалось, что в Ставрополе разница кадастровой стоимости недвижимости достигает 78 раз.

Выяснилось также, что переплаты из-за неверной кадастровой оценки не возвращаются даже после успешного обжалования в судах.

«Изменения в закон о кадастровой оценке [разработаны] в 2016 году, а вступили в силу с 1 января 2017 года. Они были связаны с поручением президента изменить методику. Уточняется порядок оценки, детализируется. Она во многом изменена и подлежит изменению. Сейчас выходит новый проект, который вносит новые уточнения», — рассказал Борисов.

Несмотря на попытки совершенствования системы оценки, новая кампания тоже не прошла без ошибок. Хотя министерство уверяет, что пока не сталкивалось с похожими перекосами, которые случались в 2015 году.

«Конкретики не было, но мы по всем разночтениям, перекосам готовы работать и в кратчайшие сроки устранять без привлечения населения. Ошибки могут быть результатом предыдущего тура, объективный рост — есть много факторов, которые могут повлиять на увеличение стоимости», — отметил первый замминистра имущественных отношений Ставропольского края Борис Борисов.

Тем не менее, примеры серьезных ошибок уже найдены. Уже нашлось целое производственное предприятие в селе Винсады вблизи Пятигорска, где земельный участок подорожал 136 раз после новой оценки.

Союз садоводческих объединений Ставрополя тоже сообщил о случаях многократного завышения стоимости земельных участков на территории садовых товариществ, где обычно нет ни нормальных сетей коммуникации, ни дорог.

Министерство склонно списывать большинство ошибок на неточности в базах данных, на которые опираются оценщики.

«Это массовый метод оценки. Используется методика, которая определена законодателем. Рыночным оценщиком использовались те же самые методы, но только их федеральные стандарты позволяют применять понижающие коэффициенты, потому что там используются конкретные технико-экономические показатели конкретного объекта. Данная методика сейчас требует уточнения и уточняется», — объяснил Борисов.

«По поводу технических ошибок. Что это такое? Это неполные сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. Не секрет, что в ЕГРН содержатся неполные характеристики об объектах учета.

Это либо отсутствие года постройки, либо материалы стен, либо отсутствие такого параметра, как объем здания.

Такой параметр не предусмотрен в данных ЕГРН, но этот параметр существенно влияет на кадастровую стоимость объекта», — пояснил Борисов.

Однако сторонние наблюдатели считают, что природа ошибок куда более простая.

«Технические ошибки — это опечатка, арифметическая ошибка, описка, неполные или противоречивые сведения об объекте ЕГРН. А методологическая ошибка — это сегментация, несоответствие методическим рекомендациям», — пояснил зампред парламента Ставрополья Александр Кузьмин.

Основной вопрос, которым задавались многие участники заседания: почему кадастровая оценка меняется из года в год, если сама недвижимость зачастую остается в прежнем состоянии?

Ответ министерства такой: с каждым разом оценщики уточняют больше деталей о недвижимости, которая проходит проверку, и некоторые факторы (как материалы, коммуникации) могут увеличивать кадастровую стоимость.

Чтобы данные кадастровой оценки оставались актуальными, новый тур оценки необходимо проводить не реже одного раза в год.

Кадастровую оценку в минувшем году прошли около 2,8 миллиона объектов недвижимости. И мало кто пожаловался на результаты оценки. Всего 6,8 тысячи заявлений получило Минимущества края, это около 0,2% от всех проверенных объектов. Больше 60% жалоб от населения, остальное от юридических лиц.

Впечатляющая цифра, но только на первый взгляд, считают специалисты. Основная причина слабого потока жалоб — незаметность проведения оценки, многие владельцы еще не знают о результатах. Эти расчеты будут применять при начислении налога на имущество только через год, и многие узнают об изменениях только в 2021 году.

Прошлая кампания по кадастровой оценке тоже поначалу не вызывала особого сопротивления со стороны населения. Тогда после оценки примерно 3 миллионов объектов Минимущества в первые месяцы получило всего 470 жалоб от собственников. То есть доля замеченных ошибок всего около 0,01%.

Читайте также:  Банки смогут немедленно изымать земельные участки за невыплаченную ипотеку

Об обоснованности жалоб и тогда, и теперь министерство говорит одно и то же — примерно половина жалоб обоснованы.

«Пятьдесят на пятьдесят [жалоб] отработано. Большинство положительных решений по жалобам было связано с уточнением характеристик объектов от самих граждан — они присылали техническую документацию (сообщали, какой материал стен)», — пояснил Борисов.

С 2019 года оценкой занимаются не подрядные организации, а Ставкрайимущество. Министерство считает это существенным шагом в развитии процесса кадастровой оценки.

Оценщики, возможно, в скором времени будут еще больше замотивированы работать качественнее. Пока необходимые поправки только рассматривают в Госдуме РФ, отметил замминистра.

«Если в судебном порядке заявителем будет доказано, что он прав. То есть будет обжалован отказ бюджетного учреждения в установлении рыночной стоимости или в исправлении ошибки, и это будет неоднократно, то такой руководитель лишается рабочего места. То есть ответственность персональная на руководителе бюджетного учреждения», —

Он считает, что роль оценщиков будет возрастать вместе с уровнем их ответственности. И это должно повысить качество оценки.

«Примут ли закон в такой редакции, не знаю. Но серьезная ответственность возлагается на субъектовые бюджетные учреждения. Поэтому наша основная задача — не допустить до такого, а все возможности при наличии ошибок исправить их во внесудебном порядке и не допустить необоснованной уплаты повышенных налогов», — отметил Борисов.

Минимущества всерьез рассчитывает на технологические новинки.

На федеральном уровне, по словам Борисова, готовятся поправки, которые позволят оценщикам анализировать данные по поступающим ошибкам и мониторить похожие случаи еще до обращения граждан — то есть проверять спорные объекты вместе со всеми остальными, с похожими параметрами, и выполнять перерасчет одновременно для всей группы объектов. Это должно избавить владельцев недвижимости от необходимости самостоятельно обращаться за перерасчетом.

Обзор изменений порядка определения и изменения кадастровой стоимости недвижимости

11 августа 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон № 269-ФЗ»), который существенно изменил правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

1. По новым правилам для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости нужно будет обратиться в бюджетное учреждение, определенное субъектом РФ, а в случае несогласия с решением этого учреждения нужно будет подать иск о признании незаконным решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

В настоящее время действует следующий порядок: в случае несогласия с кадастровой стоимостью можно обратиться в специальную комиссию, если она сформирована в регионе, или сразу в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

С 2023 года будет действовать обязательный «досудебный» порядок. Субъекты РФ могут ввести его даже раньше (ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

Чтобы снизить кадастровую стоимость, придется обратиться сначала в бюджетное учреждение, установившее кадастровую стоимость, с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

К нему нужно будет приложить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

2. Требование, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости должен быть составлен на дату определения кадастровой стоимости, отменяется. Теперь заявление об установлении кадастровой стоимости теперь можно подать в течение 6 месяцев с даты проведения оценки независимым специалистом.

Действующий порядок предусматривает процедуру оспаривания кадастровой стоимости, то есть кадастровая стоимость пересматривается при наличии неточностей, несоответствия рыночной цене и т.д. Поэтому для оспаривания кадастровой стоимости предоставляется отчет об оценке рыночной стоимости на дату кадастровой оценки.

Новый же порядок предусматривает не оспаривание, а установление кадастровой стоимости равной рыночной. То есть собственник может заказать отчет об оценке рыночной стоимости. Если она окажется меньше кадастровой, то он вправе в течение 6 месяцев с даты оценки подать заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной и приложить данный отчет.

3. Заявление об установлении рыночной стоимости по новым правилам рассмотрят в течение 30 календарных дней.

Далее бюджетное учреждение примет одно из следующих решений:

  • об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке
  • об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

Основаниями для отказа могут быть неполные или недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушение законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. То есть все основания отказа сводятся к наличию «дефектов» представленного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, изменения Закона о кадастровой стоимости предполагают упразднение такого института как «оспаривание результатов определения кадастровой стоимости». Статья 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке утратит силу с 01.01.2023 года (или ранее при переходе субъекта РФ к новому порядку).

Как отмечалось выше, по новым правилам придется оспаривать в суде не кадастровую оценку, а решение бюджетного учреждения. То есть заявлять нужно будет требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Одновременно можно будет заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Иск будет рассматриваться по правилам административного судопроизводства (ч. 15 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

Если суд признает решение бюджетного учреждения незаконным, то в течение 3 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда бюджетное учреждение должно будет принять решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

При этом если в суд одновременно было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанное решение бюджетного учреждения требоваться не будет, и данные о кадастровой стоимости могут быть внесены в ЕГРН на основании решения суда.

4. Новый механизм пересмотра кадастровой стоимости при изменении индекса рынка недвижимости

Ещё одной новеллой Закона является новый механизм пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости (Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» дополнен статьей 19.1 «Индексы рынка недвижимости»).

Бюджетное учреждение ежегодно по состоянию на 1 января будет рассчитывать индекс рынка недвижимости на основе сопоставления кадастровой и рыночной стоимости.

В случае его снижения более чем на 30% по сравнению с величиной индекса рынка недвижимости года, следующего за годом проведения последней государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением будет изменяться актуальная кадастровая стоимость объектов недвижимости, за исключением случаев, если кадастровая стоимость установлена в размере рыночной, путем ее умножения на индекс рынка недвижимости.

Для этого не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.

5. НОВЫЕ ПРАВИЛА ИСПРАВЛЕНИЯ ОШИБОК, ДОПУЩЕННЫХ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица (раньше только лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права или обязанности), а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Заявление об исправлении ошибок можно подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (ранее – пока кадастровая оценка действует, то есть до дня принятия акта об утверждении результатов очередного определения кадастровой стоимости, либо до дня включения в ЕГРН кадастровой стоимости, определенной по итогам оспаривания кадастровой стоимости).

Скорректированы сроки: как и ранее, заявление рассматривается в течение 30 дней, при этом исключена возможность увеличения сроков. Бюджетное учреждение будет исправлять ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, в течение 45 календарных дней со дня поступления заявления (ранее – 60 дней).

Если бюджетное учреждение решит, что была ошибка, и нужно пересчитать кадастровую стоимость, то оно будет обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. Если да, то кадастровую стоимость этих объектов тоже пересчитают.

Также необходимо отметить, что исключена ч. 16 ст. 21 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» (об изменении кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения), что говорит о том, что кадастровая стоимость может быть пересмотрена не только в сторону понижения, но и в сторону повышения.

Об исправлении ошибки при определении кадастровой стоимости можно говорить, если:

  • при определении кадастровой стоимости были нарушены методические указания о государственной кадастровой оценке
  • была выявлена описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка (п. 2 ст. 21 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»)
  • при определении кадастровой стоимости было допущено искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость: местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование, характеристики (п. 13 ст. 21 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»)
  • Если допущена одна из указанных ошибок, то необходимо обращаться с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
  • Если указанных нарушений нет, но кадастровая стоимость не отражает реальную рыночную стоимость объекта (например, часто встречается в отношении домов в деревне, иной недвижимости в «непривлекательных» с точки зрения местоположения местах), то необходимо обращаться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Читайте также:  5 правил интерьера в стиле поп-арт

6. Установлены СРОКИ ПРОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

В 2022 г. во всех субъектах РФ должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 г. — государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (п. 5 и 6 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

До этого очередная государственная кадастровая оценка осуществляется не ранее чем через три года (в городах федерального значения — не ранее чем через два года) и не позднее чем через пять лет с года последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости, категорий земель (подп. 1 п. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

Решение о государственной кадастровой оценке должно быть принято не менее чем за шесть месяцев до 1 января года ее проведения. В противном случае оценка не проводится (подп. 3 п. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

Нет времени самостоятельно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости? Закажите комплексные услуги юриста и оценщика с гарантией результата. Мы обеспечим проведение качественной оценки у квалифицированного опытного специалиста, представим интересы в комиссии и суде, добьемся снижения кадастровой стоимости недвижимости. Наша квалификация подтверждается многочисленными выигранными спорами (смотрите истории успеха наших клиентов по ссылке). Подробная информация о стоимости услуг по снижению кадастровой стоимости. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная! 

Бесплатная консультация юриста

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.

Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.

Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.

Пионеры нового налога на недвижимость

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года.

С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области.

В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

  • жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
  • отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
  • гаражи, места для стоянки машин;
  • комплексы;
  • незавершенные объекты стройки;
  • другие помещения, сооружения, здания.

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта.

И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду.

Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

  • По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.
  • Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.
  • Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества

Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:

  • значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
  • серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на НДФЛ);
  • при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
  • пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
  • большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.

Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?

Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?

  1. Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
  2. Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
  3. Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.

Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода.

Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»).

То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.

Законные основания для признания оценки неправомерной

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

  1. Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
    • ошибки в перечне объектов для оценки;
    • неточность указания места расположения;
    • неверно указанное целевое назначение;
    • упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
    • не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
    • допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
    • другие моменты.

    Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.

  2. Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.

Куда и кому обращаться для оспаривания

И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

  • комиссия при Росреестре;
  • суд.

До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

  • владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
  • те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
  • любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
  • арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.
Читайте также:  В москве могут появиться теплые домики для кошек в подвалах многоэтажек

Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

С 2017 года Росреестр необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

  • справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
  • документ на право собственности, заверенный нотариально;
  • доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
  • отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
  • заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.

Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости

В настоящий момент многие собственники недвижимости сталкиваются с проблемой завышенной кадастровой стоимости своего имущества. В результате завышения кадастровой стоимости возрастают расходы по налогам и арендные платежи. Единственным выходом для собственников недвижимости снизить налоги в этом случае является оспаривание кадастровой стоимости в суде или в досудебном порядке.

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, которая рассчитана в процессе государственной оценки, проводимой региональным бюджетным учреждением, имеющим полномочия рассчитывать кадастровую стоимость.

ГБУ проводит оценку большими объёмами, методами массовой оценки, что влечет за собой игнорирование особенностей каждого отдельного объекта недвижимости и как следствие — допущение ошибок и отличие кадастровой стоимости от реальной рыночной.

Если Вы решили снизить налог на имущество по кадастровой стоимости, первое дело, необходимо – оценить целесообразность и потенциальную выгоду от этого процесса.

Для этого Вы можете обратиться в нашу компанию с запросом на предварительный анализ объекта оценки.

В результатах которого вы найдёте информацию о прогнозируемом объёме снижения кадастровой стоимости, а значит о соответствующем уменьшении объёма налоговых выплат. Дополнительно указывается стоимость наших услуг и необходимых список документов для оценки.

Имея на руках прогноз, построенный на наших собственных оценках аналогичных объектов, Вы можете принять взвешенное решение – начинать работу по снижению налога на недвижимость или нет .

Если Вами будет заказана услуга «Под ключ», то незадолго до выдачи отчёта Вам, наш юридический отдел займётся составлением документов для подачи в комиссию и/или суд.

1.Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

2.Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости.

3.1. Для земельных участков – кадастровый паспорт. 3.2. Для объектов недвижимости – технический паспорт.

Чтобы узнать кадастровую стоимость Вашего земельного участка, предлагаем воспользоваться публичной кадастровой картой или справочником информации по объектам недвижимости Росреестра.

Юридические лица
Объект оценки Отчёт об оценке, руб. Юридические услуги, руб.
Участок более 50 соток СНТ, ИЖС, ЛПХ 35 000 45 000
Участок коммерческий, незастроенный 40 000 45 000
Участок коммерческий + 1 здание 65 000 50 000
Участок коммерческий + несколько зданий от 85 000 от 65 000
Здание до 1000 кв. м. 40 000 40 000
Здание до 5000 кв. м. 50 000 55 000
Здание от 5000 кв. м. от 85 000 65 000
Помещение до 500 кв. м. 35 000 45 000
Помещение до 2500 кв. м. 45 000 45 000
Помещение от 2500 кв. м. 65 000 55 000
Для Физ. лиц , руб. Для Юр. лиц, руб.
Пакет документов из Росреестра 1 000 3 000

По вопросам переоценки кадастровой стоимости, просим обращаться по телефону: +7 (495) 739-54-41

Судебная оценочная экспертиза: нюансы применения в спорах о кадастровой стоимости недвижимости

Добрый день, коллеги!

В прошлой публикации рассказала о причинах, по которым «центр тяжести» в спорах о кадастровой стоимости сместился в сторону доказывания ее величины, какие действия предпринимают ответчики, чтобы снизить стоимость и как их действиям может противостоять истец.

В этом посте — о том, как оценить целесообразность назначения судебной экспертизы об определении стоимости по таким делам, какие вопросы ставить эксперту, а также о значимости правильного определения даты, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость.

Судебная оценочная экспертиза как инструмент доказывания величины кадастровой стоимости

Возможно ли доказать достоверность величины рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, при наличии возражений административных ответчиков на соответствующий отчет об оценке? Да возможно, соответствующая судебная практика имеется. При этом необходимо учитывать существенность отклонения рыночной стоимости объекта по отношению к его кадастровой стоимости.

[3]

Чем выше процент отличия рыночной стоимости объекта от его кадастровой стоимости, тем меньше вероятность доказывания рыночной стоимости без проведения судебной оценочной экспертизы. Следует также учитывать специфику объекта оценки, его уникальность и иные характеристики, а также наличие других доказательств по делу, которые оцениваются судом в комплексе.

Такими доказательствами, в частности, являются свидетельские показания оценщика, составившего отчет об оценке рыночной стоимости, а также эксперта/экспертов саморегулируемой организации, подготовивших экспертное заключение в порядке статьи 17.1. Закона об оценочной деятельности. В связи с этим административным истцам следует реализовывать свои процессуальные права и заявлять ходатайства о вызове в суд свидетелей.

Назначение судебной оценочной экспертизы связано с дополнительными расходами по оплате экспертных услуг, а также рисками существенного отклонения величины стоимости спорного объекта по результатам проведенного экспертного исследования.

Определяя экономическую целесообразность всей процедуры оспаривания кадастровой стоимости, административные истцы исходят из предполагаемой экономической выгоды по итогам завершения всей процедуры, учитывают досудебные расходы на проведение оценки и экспертизы, а также судебные расходы.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда по результатам судебной оценочной экспертизы величина рыночной стоимости объекта оказалась сопоставима с его кадастровой стоимости, а вся процедура оспаривания с учетом произведенных расходов экономически неоправданной, следует объективно и взвешенно оценивать ситуацию «на входе».

Предложения оценочных компаний о предполагаемом диапазоне величины стоимости объекта оценки могут быть различны, лучше сравнить предложения нескольких оценщиков.

Заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом наряду с другими доказательствами (ст. 82 КАС РФ). Однако практикующие специалисты понимают, что несмотря на общий принцип отсутствия приоритета тех или иных доказательств, именно заключение эксперта становится одним из важнейших, если ни самым важным, доказательством для данной категории дел.

Судебная экспертиза по кадастровым делам должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С учетом рекомендаций высшей судебной инстанции, на разрешение эксперта, как правило, ставятся вопросы:

  • соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;
  • если отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, то какова рыночная стоимость по состоянию на дату оценки кадастровой оценки

На практике на разрешение судебного эксперта может быть поставлен только вопрос об определении величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представленное в материалы дела заключение судебного эксперта анализируется судом на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 31.05.

2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», нормам статьи 82 КАС РФ.

Как правило, заключение эксперта также оценивается на соответствие Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Возражения сторон на заключение эксперта всегда связаны с итоговой величиной стоимости, определенной экспертом по результатам экспертного исследования. При необходимости в судебное заседание может быть вызван судебный эксперт для ответов на вопросы сторон и дачи пояснений по существу проведенного экспертного исследования.

Для отклонения заключения эксперта как доказательства по делу необходимы весомые аргументы, которые явно свидетельствуют о допущенных экспертом нарушениях (ошибки в расчетах и т.п.). Как показывает практика, удовлетворение ходатайств о назначении дополнительной или повторной оценочной экспертизы в спорах о кадастровой стоимости недвижимости — очень редкое явление.

В связи с этим административным истцам по таким делам целесообразно представлять в материалы дела документы, характеризующие объект оценки, и которые могут оказать влияние на величину его стоимости.

Существенным обстоятельством, на которое следует обратить внимание при подготовке комплекта документов об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата, по состоянию на которую определяется величина рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector