В москве вырос спрос на аренду комнат

Из-за кризиса больше всего просядет аренда дорогого жилья, считают эксперты Владимир Андреев © URA.RU

В Москве из-за кризиса, вызванного скачком доллара и эпидемией коронавируса, началось падение рынка аренды жилой недвижимости. Опрошенные URA.RU специалисты фиксируют массовые случаи расторжения договоров между квартирантами и собственниками площадей, а также волну заявок на снижение цен.

Сокращение спроса на московском рынке аренды жилья уже составило до 10%, сообщила URA.RU руководитель отдела продаж и аренды агентства недвижимости «На Петровке» Юлия Гасиловская.

«За неделю было расторгнуто очень много договоров, люди уезжают из Москвы. Мы ожидаем, что большое количество объектов будет простаивать. Больше всего пострадает бизнес-класс.

Поэтому адекватные собственники не готовы терять своих жильцов и идут на снижение стоимости», — сказала Гасиловская.

«Количество запросов по снижению арендной платы выросло в разы. Если раньше такие случаи были единичными, то сейчас идет поток запросов.

Столкнулись с большим числом заявок на переезд в жилье иного качества. Например, одна семья жила в трехкомнатной квартире, а теперь готова жить в однокомнатной.

Работавшие в Москве мигранты массово покинули свои жилплощади

Анна Майорова © URA.RU

Конечно, это связано с тем, что многие компании закрываются, либо отправляют своих сотрудников на карантин без содержания», — рассказала URA.RU исполнительный директор «Гильдии риелторов Москвы» Екатерина Векшина. Она добавила, что риелторы наблюдают волну расторжений договоров аренды из-за того, что страну покидают рабочие мигранты.

Гендиректор агентства недвижимости «Белый город» Михаил Чумалов прогнозирует, что падение спроса на аренду жилья в Москве вскоре может стать обвальным. После этого государству станет сложнее контролировать арендодателей, так как из-за снижающихся доходов они будут активнее уходить от налогов.

«Время от времени бывали кампании, когда участковые ходили по домам, выявляли сдающиеся квартиры и передавали данные в налоговую. Какой-то эффект от этого был, в последнее время люди стали действительно чаще сдавать квартиры официально и платить налоги. Но в большей степени рынок по-прежнему серый.

И процесс его легализации усложнится с ухудшением ситуации», — считает Чумалов.

Работадатели могут безнаказанно лишить сотрудников значительной части зарплат

Вадим Ахметов © URA.RU

Управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова сообщила URA.RU, что пока не фиксирует кризис на рынке аренды, но согласилась, что собственники оказались в крайне нестандартной ситуации.

«Аренда — это не самый реактивный рынок, обычно он реагирует на острые ситуации в среднем через два-три квартала, когда становится понятна жизненная ситуация после кризиса: увольнения, сокращения заработной платы… Однако сейчас возможны некоторые поправки, поскольку те, кого уволили с работы „одним днем“, решают жилищный вопрос уже сегодня. Такого в нашей современной истории еще не было».

Количество квартир в аренду в Москве выросло более чем в 1,5 раза

Евгений Разумный / Ведомости

Количество квартир, предлагаемых в долгосрочную аренду в Москве, к началу сентября увеличилось до 56 500 лотов, говорит главный аналитик группы компаний «Миэль» Екатерина Бережнова.

По ее словам, это самый высокий показатель за всю историю арендного жилья в столице. К примеру, в феврале, т. е.

до начала пандемии коронавируса, на московском рынке было представлено на 61% лотов меньше – около 35 000 квартир.

Примерно столько же квартир, по словам Бережновой, выставлялось в столице в последние годы.

Резкое увеличение предложения в этом сегменте заметили и другие опрошенные «Ведомостями» эксперты.

Основной рост количества лотов произошел с апреля по июль, отмечает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито недвижимости» Руслан Закирьянов.

По данным аналитического центра ЦИАН, более чем в 2 раза увеличилось количество объявлений об аренде жилья в Москве с начала года. В январе пользователи сервиса создали 6365 новых объявлений, а в августе уже 14 114.

Бережнова уточняет, что с момента начала пандемии количество предлагаемых в аренду однокомнатных квартир увеличилось на 70%, двухкомнатных – на 50%, трехкомнатных – на 40%.

Рост предложения квартир связан с введением в марте этого года режима самоизоляции, объясняют эксперты.

Количество арендаторов резко сократилось, во время пандемии многие потеряли работу и доход, поэтому они были вынуждены уехать из Москвы, объясняет Бережнова. По ее словам, после снятия ограничительных мер многие из них так и не вернулись, потому что часть работодателей сохранили удаленный режим работы.

Такой график позволил многим временно переехать в другой регион, кто-то вернулся домой, а часть жителей и вовсе решила сменить место жительства и переждать карантин за городом, соглашается с ней Закирьянов.

Кроме того, как говорит Бережнова, на ситуации сказалось и то, что многие арендодатели специально ждали окончания лета, чтобы выставить свои квартиры в аренду. Она напоминает, что именно осенью повышается активность на рынке в связи с возвращением потенциальных квартиросъемщиков в Москву.

Увеличение предложения квартир уже привело к незначительному снижению цен на аренду жилья, говорит Бережнова. По ее словам, в среднем падение с начала пандемии составило 6%. К примеру, однокомнатные квартиры подешевели на 2000–3000 руб.

Рынок восстанавливается, хотя он и находится в прямой зависимости от доходов арендаторов, уверяет гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.

Она напоминает, что весной стоимость аренды по отдельным лотам упала почти в 2 раза, так как многие владельцы квартир пытались удержать квартиросъемщиков, понимая, что пересдать ее в период самоизоляции они уже не смогут.

Но с начала августа цены за аренду квартир начали расти, хотя пока не достигли мартовских показателей, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Разница, по его словам, сейчас составляет 3–4%. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры на начало осени, по словам Закирьянова, составляла 32 000 руб. в месяц, двухкомнатной – 43 000 руб., а трехкомнатной – 75 000 руб.

Дальнейшая ситуация на рынке будет напрямую зависеть от эпидемиологической обстановки и возможных новых ограничительных мер, говорит Попов. По его словам, до недавнего времени сохранялась тенденция, что все большее количество сотрудников возвращаются с удаленного режима работы в офисы.

Если бы так и продолжилось, то это привело бы к росту стоимости аренды на 1–1,5%. Теперь этому могут помешать новые противоэпидемиологические меры, говорит Попов, отмечая, что пока они носят рекомендательный характер.

Тем не менее в случае повторения карантина спрос на аренду квартир опять снизится, что приведет к падению цен.

Московский рынок аренды может пострадать не только от карантина. В долгосрочной перспективе на рынок будут выставлены инвестиционные квартиры, которые были куплены по льготной ипотеке, считает Закирьянов.

Более того, льготная ипотека снизит количество потенциальных квартиросъемщиков, ведь люди, которые снимали жилье, теперь получили возможность его купить, отмечает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.

Есть арендаторы, которые задумались о покупке квартиры, подтверждает Глазунова.

Но, по ее словам, льготную ипотеку можно использовать лишь при покупке новостроек, поэтому на время их строительства они все равно 2–3 года будут арендовать жилье, хотя и могут для снижения расходов переехать в более дешевые квартиры в менее престижных районах.

Аренда жилья в Москве восстанавливается: кто влияет на цены и как на этом зарабатывают?

Ослабление карантинных мер привело к восстановлению рынка арендного жилья и увеличению размера ежемесячного платежа за недвижимость в I квартале 2021 года в сравнении с I кварталом 2020 года. К такому выводу пришли в ДОМ.РФ, проанализировав арендный рынок в Москве (копия исследования есть у ДОЛГ.РФ).

Сильнее всего подорожала сдача квартир-студий и однокомнатного жилья, поскольку этот вид недвижимости наиболее востребован у арендаторов. Сумма ежемесячного платежа выросла на 5,1%. Также подорожала и сдача двухкомнатных квартир: рост платежей составил 1,4%.

Аналитики также подсчитали, сколько в среднем стоит аренда жилья в Москве в I квартале 2021 года:

1. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры составила 37,6 тыс. руб. в месяц. Наибольший рост ставок отмечается в домах младше 2000 года (+7,4%). Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в новых домах составляет 44,7 тыс. руб. В I квартале 2020 году «однушки» можно было снять за 35,8 тыс. руб.
2. Самая дешевая аренда «однушек» доступна в домах, построенных в 60-70-е гг. прошлого века. Средняя цена аренды составляет 34 тыс. руб. Дороже обойдется аренда в домах, построенных в 80-90-е гг. — 34,9 тыс. руб.
3. Не считая домов младше 2000 года, аренда остается дорогой и в домах 40-50 гг. XX века: 38,7 тыс. руб. в месяц.
4. Средняя цена аренды двухкомнатной квартиры повысилась до 51,2 тыс. руб. В прошлом году в январе-марте размер ежемесячного платежа был равен 50,5 тыс. руб.

Аналитики ДОМ.РФ считают, что главной причиной подорожания арендных ставок на жилье стала отмена требования об обязательном переводе 30% штата в компаниях Москвы на удаленную работу. Теперь граждане вновь возвращаются с регионов в столицу.

Усредненные цены предложения на рынке арендного жилья, действительно, незначительно увеличились, указала заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова. Это явление, скорее всего, связано с «вымыванием» с рынка наиболее экономичных объектов.

У тех квартир, что остаются в экспозиции, арендные ставки несколько завышены. Чтобы эти лоты не простаивали и, наконец, нашли арендаторов, собственникам приходится снижать стоимость аренды. Поэтому можно говорить, что усредненные цены на рынке остаются примерно на одном уровне.

«Восстановления рынка до допандемийного уровня и активизации арендаторов мы пока не наблюдаем, но рассчитываем на это осенью, когда наступит традиционный высокий сезон. Весной рынок аренды малоактивен, и нынешний год не стал исключением», — пояснила Оксана Полякова.

Между тем директор подразделения «Арендное жилье» ДОМ.РФ Вероника Янушкевич напомнила, что после введения карантинных мер цена аренды квартир резко снизилась. Однако первые признаки восстановления рынка стали наблюдаться в III квартале 2020 года, когда спрос на аренду начал медленно повышаться.

В I квартале 2021 года оживление рынка продолжилось. Обращения новых арендаторов увеличились на 38% в сравнении с IV кварталом 2020 года. Свыше 50% арендаторов интересуются съемом однокомнатных квартир и студий.

Эксперт указала, что постепенная отмена карантинных ограничений и улучшение эпидемиологической ситуации сохранит тренд на восстановление рынка арендного жилья.

Арендаторы разошлись по комнатам

Вызванный пандемией COVID-19 кризис вынудил арендаторов в Москве серьезно экономить на съеме жилья. В итоге увеличился спрос на комнаты, стоимость которых в среднем вдвое ниже, чем квартир целиком.

Консультанты ждут, что уже осенью на комнаты будет приходиться треть сделок на столичном рынке аренды жилья.

Проблем с поиском предложений не будет: в городе одновременно начало расти предложение за счет собственников, готовых сдать часть квартиры, в которой живут.

На аренду комнат уже приходится 28% сделок, заключаемых на этом рынке в старых границах Москвы. Такие данные приводят аналитики «Инком-Недвижимости». По их расчетам, показатель вырос на 5 процентных пунктов относительно осени прошлого года.

«Это популярный вариант снижения арендного бюджета: стоимость комнат начинается от 10 тыс. руб. в месяц, в то время как минимальный ценовой порог для отдельной квартиры — 20 тыс. руб.»,— поясняет заместитель директора департамента аренды «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.

Она ждет, что к осени комнаты будут формировать 33% московского рынка аренды жилья.

Увеличение интереса к комнатам заметили и аналитики «Авито Недвижимости». По их расчетам, число таких поисковых запросов в июне увеличилось на 28,9% к маю. Глава аналитического центра ЦИАНа Алексей Попов подтверждает, что «многие арендаторы не могут позволить себе квартиру и вынуждены снимать комнату».

Руководитель проекта Dataflat.ru Александр Пыпин связывает тренд с массовым возвращением в Москву сотрудников предприятий, которые были закрыты во время режима самоизоляции. Эти работники располагают очень ограниченными бюджетами, отмечает он.

Господин Пыпин ожидает, что тренд будет сохраняться и набирать обороты, вплоть возвращения доходов жителей Москвы к докризисному уровню, что может занять около года. На фоне высокого спроса, по оценкам ЦИАНа, средняя стоимость аренды комнаты в Москве сократилась на 1,5%, до 17 тыс. руб.

в месяц, год к году на фоне падения цен на квартиры на 10%.

Роста цен на аренду комнат, несмотря на увеличение популярности формата, Александр Пыпин не ждет.

Дело в том, что одновременно с ростом спроса объем доступных в аренду комнат увеличился на 17%, говорят в «Инком-Недвижимости». Оксана Полякова уточняет, что три четверти предложения — в квартирах, где проживают сами собственники.

Еще часть арендодателей самостоятельно сдают квартиры покомнатно, заключая несколько договоров аренды.

Такая схема может быть выгодна: по оценкам госпожи Поляковой, арендодатели закладывают в цену более высокий износ, из-за чего общая стоимость квартиры может вырасти на 10%.

Александр Пыпин уточняет, что многие собственники предпочитают не заниматься самостоятельно покомнатной сдачей жилья. «Они выбирают некоего «старосту», который собирает деньги за аренду и ищет новых арендаторов, если текущие приняли решение съехать»,— рассказывает он.

Кризисы традиционно оказывают заметное влияние на московский рынок аренды жилья.

Так, ключевым трендом 2014 года стало желание многих владельцев расположенных в центре квартир сдать их самостоятельно, а самим переехать в более дешевые арендные квартиры в отдаленных районах. Александр Пыпин отмечает, что шесть лет назад ситуация была значительно мягче: на рынке не было огромного количества арендаторов, столкнувшихся с потерей доходов.

Сейчас, по словам Оксаны Поляковой, ситуация развивается по другому сценарию.

«Шесть лет назад мы видели массовый длительный отток арендаторов из Москвы, но теперь в регионах эпидемиологическая напряженность усиливается, ситуация с работой остается неясной»,— рассуждает она.

Такая ситуация, по словам эксперта, приводит к развитию такого тренда, когда наиболее востребованными оказываются комнаты.

Управляющий партнер «Миэля» Мария Жукова не замечает всплеска интереса к комнатам, но соглашается с тем, что арендаторы стараются экономить на жилье: заметно вырос спрос на жилье за 25–30 тыс. руб. в месяц. Люди считают, что цены должны были упасть, поясняет она, и в этом диапазоне теперь можно снять те варианты, которые раньше стоили 35–40 тыс. руб. в месяц.

Александра Мерцалова

В москве резко вырос спрос на аренду жилья

время публикации: 16 июня 2020 г., 11:13 | последнее обновление: 16 июня 2020 г., 11:13

Снятие карантинных ограничений, введенных в Москве из-за эпидемии коронавируса, оживило рынок арендного жилья. Так, в первые две недели июня спрос на аренду вырос на 17%, а предложение — на 10% по сравнению с первой половиной мая. Об этом пишет РБК со ссылкой на данные аналитиков из компании «Инком-Недвижимость».

В отчете отмечается, что сейчас 31% арендаторов интересуется однокомнатными квартирами, 33% — «двушками», а 8% — многокомнатными квартирами. Год назад эти показатели составляли 31%, 34% и 12%. При этом спрос на отдельные комнаты за год вырос с 23% до 28%, и эксперты прогнозируют, что к осени на комнаты будет приходиться уже 33% спроса.

«В связи со снижением платежеспособности клиенты ищут способы урезать арендный бюджет: некоторые объединяются и снимают однокомнатные или двухкомнатные квартиры совместно, кто-то переезжает в комнаты, есть и арендующие комнаты вскладчину.

Несмотря на неудобства коммунального быта, популярность жилья данного формата имеет перспективы роста — ценовой вопрос становится первостепенным для многих квартирантов», — отметила заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

Предложение комнат в аренду выросло вслед за ростом спроса с 10% до 12% в общем объеме предложения жилья в аренду.

Сейчас примерно три четверти предложения комнат занимают лоты в квартирах, где проживают владельцы жилплощади. Стоимость найма комнаты в Старой Москве составляет в среднем от 10 тыс. до 40 тыс. рублей в месяц.

Больше всего недорогих комнат сдается в районах Гольяново, Выхино, Бирюлево Восточное, Новогиреево и Южное Бутово.

Ранее сообщалось, что в апреле 2020 года спрос на аренду квартир в столичном регионе снизился на 76% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

При этом аналитики отмечали, что структура спроса на аренду квартир в апреле почти не изменилась: около 70% запросов приходилось на квартиры стоимостью до 30 тыс.

рублей в месяц, а около 5% — на квартиры стоимостью свыше 100 тыс. рублей в месяц. Остальной спрос приходился на промежуточные варианты.

Почему в Москве вырос спрос на комнаты в коммуналках?

фото из открытых источников. Можно тихонько готовить в шесть утра, пока соседи ещё не проснулись

фото из открытых источников. Можно тихонько готовить в шесть утра, пока соседи ещё не проснулись

Только за последний год продажи отдельных комнат в общих квартирах увеличились в столице в 1,5 раза, и тренд растёт по всей России – в крымских городах, Питере, других регионах.

Сейчас на АВИТО и Циане выставлены к показу суммарно несколько тысяч комнат в коммунальных квартирах.

Немало лотов в Центральном административном округе столицы с его традиционно активным расселением коммуналок. Есть интересные предложения в ЮАО и ЮВАО.

На сайтах недвижимости переход подобных объектов из рук в руки идёт гораздо живее смены собственников в изолированных квартирах. Разберём причины.

Инвестиция в комнату для последующей сдачи её в аренду

Купить комнату в инвестиционных целях гораздо дешевле, чем дотянуться номиналом до покупки целой квартиры. В отдалённых окраинах неблизких к столице регионов комнату можно приобрести всего за несколько сотен тысяч рублей. А в спальных районах, скажем, юга Москвы есть предложения за один-полтора миллиона, в зависимости от метража. Покопайтесь в интернете сами, увидите.

От «щедрого» банка вы получите за тот же миллион лишь три тысячи рублей в месяц, а сдать комнату студенту или паре супругов-гастарбайтеров вполне реально за ежемесячные 10-12 и даже 15 тысяч.

Иным клиентам, которым «Сделка» целенаправленно подбирала комнаты для последующей их сдачи, иногда приходилось косметически обновлять площадь, что-то подкрашивать, подклеивать, маскировать, завозить скромную мебель, благо, на том же АВИТО народ за копейки избавляется от вполне ещё приличных столиков, тумбочек, диванчиков. Ну так разве это можно было назвать расходом? Скорее, инвестицией, которую мы приветствовали, и которая возвращалась нашему клиенту в течение одного-двух месяцев после передачи ключа первому же арендатору.

Сбережение средств в ликвидном объекте для последующего рывка

Эту стратегию часто выбирают юные супружеские пары или одинокие молодые люди, которые уже заработали на комнату, но ещё не в силах замахнуться на отдельные метражи. Молодая пара может прекрасно жить в купленной комнате сама или сдавать её в наём.

В обоих случаях новые собственники продолжают активно трудиться и подкапливать капитал, мечтая вырасти из штанишек коммуналки.

В один прекрасный день так и происходит, комната через сайт или знакомого риэлтора быстро уходит в следующие руки да ещё и с неплохим приростом в цене.

Комната как стратегический этап с прицелом на всю квартиру

Это самая интересная задача с большим «призом» на финише. Удаётся она терпеливым, расчётливым и целеустремлённым инвесторам. «Сделка» знает удачные примеры таких стратегий.

Представьте огромную, с высокими потолками и 25-метровой кухней роскошную квартиру в историческом здании Питера на «Невском». Вы всего-то за каких-нибудь полтора миллиона рублей «ухватили» там целую комнату.

И всё бы хорошо, если бы не пара соседей, не дающих вам чувствовать себя полновластным королём всей квартиры, способным стартовать с эксклюзивным дизайнерским ремонтом.

На двух сравнительных фото ниже мы показываем, как содержат общее помещение трое владельцев, и как делает это один хозяин.

фото из открытых источников. Ванная комната, которую эксплуатировали вскладчину

фото из открытых источников. Ванная комната, которую эксплуатировали вскладчину

Фото из открытых источников. Помещение после ремонта, предназначенное для единственного владельца — с блестящей имитацией естественного света, современными отделкой и сантехникой

Фото из открытых источников. Помещение после ремонта, предназначенное для единственного владельца — с блестящей имитацией естественного света, современными отделкой и сантехникой

Так вот, есть и хорошая новость. Ни один из соседей по закону не имеет права продать свою комнату «на сторону», не предложив её сначала на тех же условиях вам. И тут ваши интересы неожиданно совпадают. ведь вы туда «зашли» с тайным «имперским» планом, а товарищи по коммуналке, наоборот, давно мечтают вырваться, пожить, наконец, «интимно», не на глазах у соседей.

Ну вот вам и поэтапный план. Готовьте деньги сначала за вторую комнату, ну а через пару-тройку лет (для истории это лишь миг!) выдюжите финансово и третью, счастливо высвобождающуюся. Не сами выдюжите, так с помощью небольшой ипотеки.

Сыграть на вашем интересе и задрать цену соседи в этом случае не смогут, поскольку закон предписывает им в случае вашего отказа продолжить предлагать объект сторонним лицам по той же стоимости.

И это будет обязательно зафиксировано письменно. Так что если соседу вашему реально нужны финансы для дальнейших личных планов, придётся продать комнату за адекватные деньги. Невзирая на весь ваш громадный покупательский интерес.

Умные инвесторы хорошо осведомлены об этом нюансе.

А теперь вообразите, какой величины профит можно получить, продав, пусть даже через 10 лет терпеливой стратегии, изолированную крупногабаритную трёшку на «Невском»!

В общем, удачи вам с комнатами и держитесь «Сделки», на канале будет много интересного.

Как не прогадать, приобретая квартиру под сдачу

Выгодно ли сдавать квартиру в Москве? Рассмотрим вариант такого инвестирования.

По некоторым подсчетам, в идеале доходность однокомнатной квартиры составляет 8-11%. Иначе говоря, такой объект стоимостью от 3 до 7 млн руб. (от новостройки на ранних этапах до вторичного жилья), сдаваемый в аренду за 25–35 тысяч, окупится за 5-7 лет. У двушки доходность поменьше – 5-9%. При стоимости 4-9 млн руб. и ставке найма в 35-40 тысяч квартира окупится за 6-9 лет.

Однако это чистая арифметика, не учитывающая ни реалий рынка аренды, ни многих дополнительных факторов. В этих подсчетах не отражены ни простои в найме, ни обычные расходы владельца: налог на имущество, оплата услуг ЖКХ, содержание, ремонт и т. д. Поговорим обо всем этом поподробнее. 

Как на самом деле

В любом случае купленная квартира для сдачи в аренду рано или поздно начнет приносить доход. Но как это бывает на практике?

Риелторы, работающие на рынке аренды, считают, что реальный срок окупаемости квартиры экономкласса составляет лет 15-20, а ее доходность – 4-7 % годовых (кстати, чем меньше вложения, тем выше доходность – это известная аксиома, и она работает во всех сферах).

Рассчитать доходность от покупки квартиры под аренду можно самостоятельно. Формула такова:

(месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100% (стоимость покупки + стоимость всех дополнительных вложений: и оформления сделки, и ремонта, и меблировки, и вознаграждения риелторам и т. д.)

Но это планируемый доход, а истинную доходность можно подсчитать только по факту – по итогам каждого года. Ведь в реальности сумма может быть другой:

• арендную ставку иногда приходится понижать;
• возможны перерывы в найме;
• почти всегда возникают дополнительные вложения;
• другие позиции, которые зависят от индивидуальной ситуации.

И, разумеется, надо учесть обязательные ежегодные и ежемесячные расходы – те из них, которые платит собственник.

Скажем, если арендаторы оплачивают лишь потребляемые ресурсы (оплата счетчиков), а остальные позиции в счете за ЖКХ – собственник (взносы на капитальный ремонт, отопление, домофон и т. д.

), то счетчики надо исключить из формулы доходности, остальное, наоборот, включить. Если же по договору аренды квартиранты полностью оплачивают коммунальные услуги, то эти платежи не учитываются.

А вот расходы владельца на замену оборудования, на новую мебель и мелкий ремонт включать необходимо. Кроме того, примерно раз в 5-7 лет придется делать полный ремонт всех помещений. 

Что купить для сдачи в аренду

Покупка квартиры под аренду – задача серьезная. Сначала надо выбрать, чему отдать предпочтение – первичному или вторичному рынку. 

Новостройка на первых этапах строительства обойдется дешевле всего и позволит сэкономить до 25 % готового жилья. Но квартира от владельца лучше с той точки зрения, что более старые дома расположены в местах с развитой инфраструктурой, А ведь стоимость аренды и спрос на квартиру зависят скорее от расположения, чем от новизны дома. 

Кроме того, надо определиться с классом и типом недвижимости. 

Лучше купить объект экономкласса, например расположенный в отдалении от центра города, но с косметическим ремонтом и необходимым набором мебели и техники. Варианты возможны, но такие, чтобы у них имелось главное конкурентное преимущество – невысокая стоимость найма. 

Высоким спросом у арендаторов пользуются достаточно просторные однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или, наоборот, небольшие двухкомнатные (около 55 кв. м), – они как раз и составляют до 80% предложений на рынке. Более просторные квартиры как вариант инвестирования для сдачи в аренду лучше не рассматривать, – это гораздо менее выгодно. 

Если говорить о конкретных цифрах, то в Москве аренда однушки экономкласса под ключ вдали от центра должна обойтись в сумму от 30 тыс. рублей, а такой же квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей. 

Что еще нужно учитывать

Вообще, выгодно купить квартиру в Москве под сдачу в аренду можно, если руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор. Для них важны следующие моменты. 

Район

Главным критерием выбора у съемщиков является местоположение квартиры. Наибольшим спросом пользуются такие места:

• около известных вузов, в которые стремится молодежь из регионов и, возможно, иностранцы;
• рядом со станцией метро и остановками наземного транспорта;
• в районах с развитой инфраструктурой;
• рядом с крупным бизнес-центром.

Расположение квартиры

Дополнительные факторы для стабильного спроса – расположение самой квартиры.

• Этаж: Первый этаж – самый невостребованный, последний арендаторы тоже недолюбливают. Лучше покупать квартиру на одном из средних этажей.
• Подъезд. Необязательно, чтоб в нем стояли цветы и пахло апельсинами, но опрятность и ухоженность добавляет сдаваемому объекту очков. Наличие консьержа приветствуется.
• Вид из окна. Мало кому нравится вид на магистраль или помойку. Зато ценятся виды на парк, воду. Или на озелененный двор.

Отделка

Квартира с ремонтом будет сдаваться быстрее. Правда, дорогостоящий ремонт не сильно отразится на арендной ставке, поэтому достаточно будет полного косметического ремонта, – не вычурного, без резких акцентов, но сдержанного, с нейтральной цветовой гаммой. В любом случае обновленные потолок, стены и пол – прекрасный аргумент для достаточно высокой стоимости аренды. 

Меблировка

Чтобы в найме не было длительных простоев, к услугам арендаторов лучше иметь полный комплект необходимой мебели, бытовой техники и желательно кухонной утвари, посуды и нового постельного белья. Наиболее популярные минимальные требования:

• двуспальная кровать;
• шкаф;
• письменный стол со стулом;
• открытые полки;
• кухонная мебель: разделочный и обеденный столы со стульями, навесная полка;
• холодильник с морозилкой;
• стиральная машина;
• кухонная плита с духовкой.

Чтобы повысить класс сдаваемого жилья, к перечисленному стоит приобрести:

• телевизор;
• утюг с гладильной доской;
• Wi-Fi-роутер;
• микроволновую печь;
• электрический чайник;
• фен.

Риски

Главный риск собственника, получающего доход от сдачи в наем инвестиционной квартиры, – порча имущества. Однако грамотно составленный договор аренды, по которому наниматель обязан оплатить нанесенный ущерб, почти нивелирует риски. Для этого в документе прописывается состояние самой квартиры, мебели и техники при заселении жильцов. 

Кроме того, владелец может с начала срока найма взять с нанимателя обеспечительный депозит (залог), например, в размере ежемесячного платежа. Еще есть возможность застраховать имущество (стоимость полиса составляет обычно 1-5 тыс. руб. в год). 

И, конечно, сдавать квартиру в аренду надо официально, с уплатой налогов: это серьезно понижает риски в случае конфликта с нанимателем и при судебных разбирательствах. 

Главные тренды на рынке аренды квартир в Москве

Арендаторы ищут варианты подешевле, качественные лоты быстро уходят с рынка, а ЦАО становится лидером по объему предложения. Таковы основные тенденции, зафиксированные специалистами ДОМ.РФ на столичном рынке найма жилья.

Аналитики изучили ситуацию на московском рынке аренды и выявили главные осенние тенденции в сегменте. Пандемия коронавируса повлияла и на него.

По словам экспертов, часть арендаторов из-за сокращения доходов и перевода работы на дистанционный формат, стремились снять квартиру в Москве подешевле и подальше от центральных локаций.

Некоторые вообще решили перебраться за город и снять коттедж на длительный срок. В итоге произошло заметное перераспределение предложения.

Лидером по количеству экспонируемых лотов, предлагаемых к найму, этой осенью стал Центральный округ столицы. На него, по подсчетам ДОМ.РФ, приходится каждый пятый сдаваемый в аренду объект (20,4%).

По объему спроса данный округ находится только на втором месте. Спрос отстает от предложения почти на 8 п.п. А вот по числу запросов от арендаторов лидером стал Запад, на который приходится около 14% обращений.

По количеству лотов ЗАО тоже на втором месте с показателем в 13,6%.

«Дисбаланс спроса и предложения в ЦАО связан, в том числе, с влиянием коронакризиса, — комментирует директор арендного жилья ДОМ.РФ Вероника Янушкевич. — Во II — III кварталах 2020-го в Москве высвободился большой объем арендных лотов, так как люди переходили на дистанционный режим работы, переезжали в районы с более благоприятной экологией или за город.

Низкий спрос в ЦАО обусловлен и высокой стоимостью аренды здесь. Люди выбирают менее престижное, но более экономное жилье в других районах, формируя для себя финансовую «подушку» безопасности».
На третьем месте по числу экспонируемых лотов оказался ЮАО, где находится почти 11% сдаваемого в столице жилья. С небольшим отрывом по этому показателю идут САО и ЮЗАО (по 10,1% лотов).

Меньше всего выбор арендных квартир в СЗАО (7,4%).

В ТОП-5 округов, наиболее интересных для тех, кто желает снять комнату в Москве или квартиру, вошли ЮЗАО (12% спроса), ЮАО (11,7%) и САО (чуть более 11% спроса).

Что касается структуры предложения, то по словам аналитиков, максимальный объем предложения сконцентрирован в многоэтажках 60-70-х годов постройки и относительно новыми домами, возведенными после 2000 года. На такие МКД приходится порядка 70% всех квартир и комнат, сдаваемых в Москве.

А вот по спросу старые дома заметно обгоняют недавние новостройки. По данным ДОМ.РФ, почти половина арендаторов хотели бы проживать в домах, построенных в 60-70-е.

«Такой выбор, как правило, объясняется двумя факторами: более низкой, по сравнению с современными жилыми комплексами, стоимостью аренды и расположением в уже сложившихся кварталах с развитой инфраструктурой», — поясняют в ДОМ.РФ.

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ