Государство намерено проводить кадастровую оценку самостоятельно – это следует из новой редакции текста законопроекта «О государственной кадастровой оценке», внесенного Минэкономразвития в правительство.
Налогоплательщикам новый подход вряд ли поможет, но государтво сможет защититься от занижения кадастровой стоимости объектов и пополнить бюджет. Риски от введения госмонополии в сфере оценки недвижимости оценили эксперты.
Привлекать независимых оценщиков для проведения кадастровой оценки нельзя – оценка должна находиться полностью в монополии государства, считает Минэкономразвития.
По мнению чиновников, при таком подходе оценивать, собирать и актуализировать зачастую противоречивую или ошибочную информацию об объектах недвижимости станет проще, а риски, связанные с недобросовестностью оценщика, вероятно, удастся снизить.
Проект закона, по словам Президента РФ Владимира Путина, должен снять проблемы с кадастровой оценкой земель – в частности, исключить ситуации, при которых кадастровая оценка земли оказывается выше рыночной.
«Подготовлен законопроект, согласно которому предлагается введение института государственных кадастровых оценщиков.
На уровне субъекта федерации будут создаваться государственные бюджетные учреждения, за которыми будут закреплены соответствующие функции не только определения кадастровой стоимости, но и осуществления постоянной работы с собственниками имущественных объектов, рассмотрение их жалоб», – цитирует ТАСС министра экономического развития РФ Алексея Улюкаева. Гражданам платить за услуги госоценщиков не придётся, отметил он: «Если будет проводиться внеплановая оценка или корректировка по требованию гражданина, то это будет бесплатно для заявителя».
Согласно новой версии законопроекта «О государственной кадастровой оценке», оказавшейся в распоряжении газеты «Ведомости» (в Минэкономразвития направленную на доработку версию закона предоставить отказались),проводить её смогут сотрудники государственных бюджетных учреждений (ГБУ) без участия подрядчиков. К ним же будут поступать и жалобы на ошибки, допущенные в ходе процедуры.
Законопроект, который, как сообщили в министерстве, в настоящий момент внесен в правительство и дорабатывается, уже критиковали и ранее: представители бизнеса уверены, что он нарушает принцип независимости оценки – ведь проводящие процедуру представители государства оказываются заинтересованы в более высокой оценке, поскольку налоговые поступления, рассчитываемые на основе кадастровой стоимости, направляются в региональный и муниципальный бюджет. По мнению экспертов, под защитой окажутся не налогоплательщики, а государство – в тех случаях, когда кадастровая стоимость искусственно занижается независимыми оценщиками. У них Право.ru поинтересовалось, чем грозит госмонополия на кадастровую оценку и как складывается судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости.
Что предложило Минэкономразвития
Законопроект, в рамках которого кадастровую оценку предлагается полностью передать государству, прошёл общественное обсуждение в августе 2015 года и был раскритикован бизнесом – против высказались представители РСПП и ТПП, указавшие на заинтересованность государства в более высокой оценке земли для пополнения бюджета.
В октябре того же года со своим вариантом закона выступили депутаты: в их версии оценка сохранялась за частниками, а ГБУ передавались контролирующие функции, а также выбор оценщика и систематизация и хранение данных. Однако в доработанной версии законопроекта Минэкономразвития всё же оставляет монополию на кадастровую оценку государству, предлагая в том числе унифицировать правила оценки объектов.
Унификация поможет решить проблему с кадастровой оценкой, полагает Сергей Литвиненко, адвокат компании «Деловой фарватер», специализирующейся в том числе на оспаривании кадастровой стоимости.
Сейчас нет единых правил для проведения оценки, отмечает он, и каждый нанимаемый государством оценщик использует свои методы для оценки. Это приводит к тому, что результаты оценки сильно отличаются даже для сходных объектов.
Унификация правил оценки поможет устранить большое количество различий в оценках, проводимых разными оценщиками, и поможет тем самым уменьшить количество случаев неадекватных оценок объектов недвижимости и противоречий в них, уверен Литвиненко.
В целом предложенная новация может дать положительные результаты в части устранения некоторых различий при проведении кадастровой оценки разными экспертами, думает адвокат.
Но все зависит от того, как она будет реализована на практике и насколько адекватной окажется оценка, проводимая по новым правилам.
«Если ошибок и завышений в ней будет меньше, чем сейчас, то по сути не важно, есть или нет госмонополия на кадастровую оценку», – замечает он.
Опасности нововведений
Однако эксперты видят ряд рисков, если законопроект будет принят в текущей версии: он по сути нарушает принцип независимости оценщика. Как отмечал ранее председатель РСПП Александр Шохин, государство оказывается заинтересовано в результатах оценки.
В том, что чиновники окажутся готовы снизить стоимость земли в ущерб интересам государства, сомнительно.
«При всем уважении к сотруднику государственного бюджетного учреждения трудно ожидать от него объективности в оценке», – соглашается Максим Попов, руководитель практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP.
Настоящий законопроект упразднит институт независимой кадастровой оценки недвижимости и приведет к созданию государственной монополии на ее кадастровую оценку, уверена Анастасия Рагулина, замдиректора по научной работе ЮГ «Яковлев и Партнеры».
Анастасия Рагулина: Если обсуждаемый законопроект будет принят, то может исчезнуть привлекательность коммерческой недвижимости и институт независимой оценки земли.
Фактически у собственников пропадет возможность адекватно оспаривать результаты государственной оценки, хотя этот процесс является своего рода фундаментом для формирования экономически обоснованной стоимости объектов недвижимости.
Об увеличении риска административного давления на госоценщиков со стороны «вышестоящих инстанций» с целью завысить кадастровую стоимость объектов недвижимости в фискальных целях говорит и Валентин Бородин, управляющий партнёр юридической фирмы VB&P.
«Плюсы будут только для государства с точки зрения контроля за размерами налоговых поступлений по налогам, исчисляемым на основании кадастровой стоимости», – отмечает он.
Впрочем, и сейчас сложно говорить о независимости оценщиков, поскольку зачастую им приходится подстраиваться под заказчика (государство в лице Росреестра) и выдавать требуемые им результаты, замечает Сергей Литвиненко: «Заказчик заказал работу, платит за неё и хочет увидеть определенный результат, а именно – более высокую кадастровую стоимость. Ведь чем выше кадастровая стоимость, тем выше налоги, поступающие в бюджет. В этом случае исполнителю – оценщику – нужно подстроиться, если он хочет получить деньги. Это не всегда так, но случается».
Максим Попов выявляет и следующую проблему: увеличенная кадастровая стоимость в еще большей степени будет отличаться от результата «индивидуализированной» рыночной оценки, что увеличит число обращений в суд.
Комиссии по оспариванию будут преимущественно состоять из чиновников, а значит, они редко будут снижать стоимость, чтобы не навредить бюджету регионов, считает и Сергей Литвиненко.
Впрочем, опасность роста обращений актуальна, замечает Попов, «если государство не пойдет дальше и попросту не запретит обжаловать результаты государственной кадастровой оценки».
Пока в новом варианте законопроекта Минэкономразвития уточняет состав комиссии, в которой можно будет оспорить результаты оценки: чиновников в ней должно быть не больше половины, а комиссии создаются по решению регионального правительства.
Валентин Бородин, управляющий партнёр юридической фирмы VB&P: Огосударствление кадастровой оценкой направлено не на защиту налогоплательщиков, а на защиту государства в тех случаях, когда кадастровая стоимость искусственно занижается на основании отчетов независимых оценщиков.
Никто не спорит с тем, что кадастровая оценка не должна быть искусственно занижена – впрочем, как и завышена. Но более верным путем решения этой проблемы было бы совершенствование рынка оценочной деятельности и улучшение качества работы судебной системы в случаях оспаривания кадастровой стоимости.
Кроме того, новелла создаст большое количество новых бюджетных учреждений, потребности которых будут обеспечиваться за счет казны, отмечает Алиса Аверина, юрист BGP Litigation.
Ещё один риск возникает при оценке технически сложных, нетиповых объектов – заводов АЭС или аэропортов.
Для таких случаев необходимо оставить возможность привлекать узких специалистов, приводят «Ведомости» мнение главы промышленного комитета Общероссийского народного фронта Виктора Журба.
Спасёт ли унификация?
Первый вице-премьер Игорь Шувалов дал указание унифицировать правила и внедрить единую методику оценки кадастровой стоимости участков – об унификации говорится и в тексте законопроекта.
Трудно судить, в чем именно заключается унификация правил оценки по сравнению с текущим регулированием, говорит Максим Попов.
Суть противоречий кроется в механизмах государственной «массовой» кадастровой и рыночной оценки, определяемой индивидуальными методами: «Публичная власть гласно или негласно ждет постоянного увеличения кадастровой стоимости и, соответственно, налоговой базы.
Однако такое увеличение чаще всего не имеет под собой факторов увеличения рыночной стоимости. Следовательно, разница между результатами кадастровой и рыночной стоимости как минимум сохранится».
Как граждане оспаривают кадастровую стоимость
Между тем, в 28 пилотных регионах, выбранных для того, чтобы проверить, как работают нововведения на практике, налог на имущество физлиц считается от кадастровой стоимости уже с 2015 года (для остальных пока установлен переходный период, который продлится до 2020 года).
Оспаривают, как правило, по двум основаниям – кадастровая стоимость участка превышает рыночную или сведения об объекте недвижимости указаны неверно.
В довольно большом количестве случаев – в среднем в 55–60% исков – удается добиться пересмотра кадастровой стоимости и её снижения, говорит Сергей Литвиненко: если истец или суд привлекают независимого оценщика и тот показывает, что рыночная стоимость объекта ниже оспариваемой кадастровой стоимости, то суд снижает её до размера рыночной стоимости.
Также кадастровую стоимость меняют, если при её расчетах были допущены технические или арифметические ошибки – пропустили цифру или указали не ту площадь, отмечает Литвиненко. Были случаи, когда кадастровая стоимость превышала рыночную в 5–10 раз и её удавалось снизить через суд, вспоминает он.
Физические лица по общему правилу несколько успешнее юридических в деле обжалования результатов кадастровой стоимости, обращает внимание Максим Попов.
«Это объясняется относительно невысокой для властей «ценой вопроса» недвижимости граждан.
Что же касается компаний, то здесь власти используют все возможные средства, чтобы по результатам судебного разбирательства кадастровая стоимость не сильно изменилась», – разъясняет он.
Практика по оспариванию кадастровой стоимости в Комиссии в целом складывается не в пользу организаций, подтверждает и Ольга Мищенко, руководитель практики строительства и ГЧП АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры».
«Статистика Росреестра говорит о том, что положительные решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной принимаются лишь в 20–25% дел в зависимости от региона.
В случае подтверждения полномочий муниципалов на оспаривание решений Комиссий шансы компаний на пересмотр результатов кадастровой стоимости могут еще больше сократиться», – говорит она.
При этом судебная практика нестабильна, отмечает Валентин Бородин. По его словам, в течение нескольких лет в большинстве случаев суды снижали кадастровую стоимость.
Однако в 2014 году в закон об оценочной деятельности были включены новые нормы, предусматривающие для юрлиц обязательный административный порядок оспаривания кадастровой стоимости путем обращения в специальную комиссию. Только после прохождения этой процедуры юрлица могут обращаться в суд.
«С введением этой административной процедуры оспорить кадастровую стоимость стало сложнее. Кроме того, возросла коррупциогенность всей процедуры», – заключает он.
Часто решения Комиссии по рассмотрению кадастровых споров оспаривают и администрации муниципальных образований. И здесь судебная практика может оказаться противоположной в разных регионах, замечает Ольга Мищенко.
«В Самарской области суды рассматривают подобные заявления Администраций по существу, а в Омской и Московской областях – напротив, суды приходят к выводу об отсутствии интереса у муниципалов в оспаривании, если земля не принадлежит им на праве собственности», – говорит Ольга Мищенко.
Окончательную точку в данной дискуссии в ближайшее время должен поставить Конституционный суд: определить, насколько муниципальные власти могут вторгаться в оценку земли, суду предстоит при рассмотрении жалобы администрации города Братска Иркутской области, которая оказалась недовольна кадастровой оценкой участка Братского лесопромышленного комплекса, который принадлежит группе «Илим» бизнесмена Захара Смушкина – одного из крупнейших в мире производств целлюлозы.
- Земельные споры, Недвижимость, Суды и судьи
- Минэкономразвития
Что изменит госмонополия на кадастровую оценку
В начале июля 2016 года был принят закон «О государственной кадастровой оценке», который устанавливает госмонополию в отрасли.
Ранее, в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», кадастровую стоимость недвижимого имущества определяли специалисты из саморегулирующих организаций оценщиков (СРО). Но с 2017 года их полномочия перейдут государственным бюджетным учреждениям.
Власти объясняют свой шаг желанием защитить собственников. Многие из них с удивлением обнаружили, что кадастровая стоимость принадлежащей им недвижимости оказалась куда выше рыночной.
В результате налоги, и без того заметно выросшие с тех пор, как стали начисляться на основе кадастровых расчетов, нередко достигают заоблачных высот. Виновными в этом, по сути, объявлены оценщики из СРО.
Но неужели дело именно в них? Давайте разберемся: должна ли вообще кадастровая стоимость при строгом следовании закону равняться рыночной?
Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации дает четкий ответ: да, должна, если рыночная стоимость участка уже определена. Но Земельный кодекс, разумеется, касается только земельных отношений. Кроме того, еще один вопрос: как эта норма Кодекса состыкуется с другими положениями законодательства?
Одну из причин завышения кадастровой стоимости часто видят в игнорировании особенностей каждого отдельного объекта.
Такой подход был заложен в принятом в 2007 году федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», на который как раз опирался упомянутый выше закон «Об оценочной деятельности».
Статья 10 Стандарта первоначально понимала под кадастровой стоимостью рыночную, полученную «методами массовой оценки». Но данная формулировка содержит противоречие.
Ведь что такое рыночная стоимость? Согласно статье 6 того же документа – наиболее вероятная цена, по которой можно продать, например, жилье. Но как ее установить, не приняв во внимание все детали? Квартира со свежим евроремонтом обойдется покупателю гораздо дороже, чем квартира такой же планировки на том же этаже того же дома, но с обшарпанными обоями и сантехникой 20-летней давности.
GLOBAL LOOK press
Более поздняя редакция статьи 10 Стандарта уже позволяла оценивать как в массовом порядке, так и индивидуально для каждого случая. Лишь тут можно говорить о рыночной стоимости в подлинном смысле. Однако год назад документ был отменен.
Зато по сей день действует введенный в 2010 году федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)».
И актуальная версия его статьи 3 предлагает исходить в кадастровых делах из рыночной «и иной информации», касающейся экономических характеристик недвижимого объекта. То есть рыночная цена – это только отправная точка.
А от нее и до финиша (до момента фиксации кадастровой стоимости) лежит долгий путь через массив загадочных «иных» сведений. И они могут в силу многочисленности и важности не оставить на выходе от рыночной цены вообще ничего. И попробуйте доказать, что не по закону.
Может ли кадастровая стоимость превышать рыночную
Словом, юридическая путаница налицо. Помогает ли новый закон №237-ФЗ ее преодолеть? Открываем статью 3 и убеждаемся, что фраза про «рыночную и иную информацию», на базе которой нужно определять кадастровую стоимость, никуда не делась. Стало быть, не исчез и простор для злоупотреблений.
Читаем дальше: статья 14 отсылает к недавно принятым Минэкономразвития методическим указаниям. По большей части они повторяют приведенные выше нормы из Стандартов, в том числе про сочетание методов массовой и индивидуальной оценки. Но две фразы бросаются в глаза. Статья 1.
2 дает кадастровой стоимости в точности такое определение, какое прежде присваивалось рыночной стоимости: «наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть приобретен». Иными словами, кадастровая стоимость в данном случае и есть рыночная (а не просто основана на ней). А статья 1.6 дополнительно уточняет, что рыночная стоимость служит верхней планкой для кадастровой.
Кажется, свершилось. Разве остаются после этого сомнения насчет принципов ведения кадастровых подсчетов?
Но вот от методических указаний, на которые опирается закон №237-ФЗ, мы вновь возвращаемся к его тексту. Статья 22 посвящена спорам о результатах оценки. Для этого при ГБУ создадут специальные комиссии. И они получат право, как указано в части 15 статьи 22, скорректировать кадастровую стоимость объекта в соответствии с рыночной или оставить прежнюю оценку без изменений.
Выходит, тот самый документ, который вроде бы категорически настаивает на тождестве двух видов стоимости, одновременно разрешает данное требование игнорировать, причем непонятно, на каких основаниях. И зачем тогда писать методические указания, если им все равно можно не следовать?
GLOBAL LOOK press
Помогут ли комиссии?
Одна из проблем при определении кадастровой стоимости заключается в сложности оспаривания ее оценки. Судебный путь предполагает волокиту и дорогие экспертизы.
Многие из тех, кто считает свое жилье или участок переоцененными, предпочитают смириться и платить по повышенной ставке.
Поэтому законодатели, как они сами подчеркивают, и предусмотрели специальные комиссии, которые могли бы помочь в решении споров без всякого суда.
Чиновники активно отмечают и иные преимущества закона. В соответствии с ним, ГБУ будет заниматься подготовкой к кадастровой оценке, собирать и уточнять сведения, исправлять ошибки в исходных данных и при подсчетах.
Все это было бы очень хорошо, если бы не сомнения в том, что подлинной задачей ГБУ и комиссий при них и впрямь станет определение настоящей, а не завышенной стоимости. Сохранение за комиссиями права не принимать оценку по рыночной цене заставляет подозревать второе.
А это значит, что недовольным придется все же действовать через суд со всеми вытекающими последствиями.
Помните эпизод из «Похождений бравого солдата Швейка»? Там воинов заставили скандировать: «Мы, мерзавцы, думали, что эта комиссия нам поможет. Ни хрена она нам не помогла!» Как бы ни пришлось вспоминать эту фразу в связи с нынешним законом.
Что можно изменить?
Между прочим, есть достаточно простой способ заставить оценщиков быть объективными.
Почему бы в законе не прописать обязанность государства выкупать объекты недвижимости по вновь посчитанной кадастровой стоимости? Разумеется, при наличии воли собственников.
Уже стало общепринятым, когда последние не могут продать свою недвижимость не то что по кадастровой стоимости, но даже существенно дешевле. Но если государство считает свою оценку справедливой, то логично будет для него выступить покупателем.
Конечно, такую норму в закон включить не могли. Давайте будем реалистами.
С какой целью государство перешло на налогообложение исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости? Из соображений справедливости или для того, чтобы получать в бюджет больше денег? Ответ слишком очевиден, чтобы его озвучивать.
Так же обстоит и с явными перекосами при кадастровых подсчетах. Государственные структуры вряд ли охотно будут соглашаться на перерасчет в меньшую сторону. Соответственно, нет им резона и принимать законы, способствующие такому перерасчету.
ЧИТАЙТЕ «ДНИ.РУ» В «ИНСТАГРАМЕ» – ПОДАРКИ И ЭКСКЛЮЗИВЫ
Крупный бизнес предостерегает от введения госмонополии на оценку кадастровой стоимости
Недавно мы писали, что пока остается открытым вопрос о том, кто будет заниматься оценкой кадастровой стоимости. Сейчас оценку проводят независимые оценщики по заказу кадастровой палаты.
Новый метод расчета стоимости начался недавно, с 2015 года, и должен окончательно войти в силу на территории всей России к 2020 году. Он пока не устоялся, происходит много ошибок.
Часто собственники недвижимости оспаривают кадастровую стоимость, и суды принимают их точку зрения.
В Государственную Думу уже поступил законопроект «О государственной кадастровой оценке», который предусматривает введение государственной монополии на оценку.
Будет ли это подразделение Росреестра, или отдельная организация, пока не важно.
Это может привести к тому, что стоимость будет завышаться, а суды будут больше доверять выводам государственных оценочных компаний, чем независимых оценщиков.
Несколько крупнейших промышленных объединений выступили против проекта закона. Например, «Опора России». Председатель Московского отделения Сергей Зеленов заявил:
− Получается, что государство, по собственному усмотрению, без какого бы то ни было экономического обоснования, будет устанавливать кадастровую стоимость, а значит и какой налог должен будет платить предприниматель – независимо ни от рыночных факторов, ни от реальной стоимости имущества, а просто по желанию государства. Это не соответствует принципам налогообложения, заложенным в Налоговом кодексе РФ.Источник
Сейчас система работает со сбоями, но проблемы можно решать постепенно настраивая механизм. Новый же порядок еще более сырой и отбрасывает накопленный опыт. Председатель отраслевого отделения «Деловой России» Елена Петровская:
Без решения проблем с описанием самого объекта налогообложения − земельного участка или помещения − получить адекватную кадастровую стоимость невозможно. Нужно ставить задачу формировать базы объектов. Каждый регион должен провести инвентаризацию. С этого надо начинать, а об этой проблеме вообще не говорится.Источник
Председатель комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Торгово-Промышленной палаты РФ Александр Каньшин:
Отдельную тревогу экспертного сообщества вызывают предлагаемые изменения порядка формирования комиссий по оспариванию установленной кадастровой стоимости. Законодатель предлагает полностью убрать из комиссии представителей предпринимательского сообщества и независимых оценщиков, которые в данный момент составляют до половины комиссии. Сложно представить себе, что комиссия, состоящая из местных чиновников, в ущерб интересам бюджета будет принимать положительные решения о пересмотре кадастровой стоимости. В результате мы получим массовый исход заявителей в суды, которые и без того перегружены.Источник
Глава РСПП Александр Шохин:
Учитывая, что доходы от земельного налога и налога на имущество организаций поступают в региональные и местные бюджеты, передача кадастровой оценки на уровень регионов в подконтрольные региональным администрациям организации приведет к прямому конфликту интересов.Источник
Остается надеяться, что власти прислушаются к доводам крупного бизнеса.
Прочитано 2628
Минэкономразвития попытается ввести госмонополию на кадастровую оценку
Министерство экономического развития России намеревается сделать кадастровую оценку исключительно государственной прерогативой. Ведомство уже готовится внести на рассмотрение в Государственную думу соответствующий законопроект. Об этом сообщила «Газета.Ru» со ссылкой на высокопоставленного федерального чиновника.
Вера, Родина, кадастр!
Закон предлагается ввести в силу с 1 января 2017 года в ряде пилотных регионов страны, а для остальных — установить переходный период до 2020 года.
Проект предполагает монополию властей на кадастровую оценку земельных участков и оценку объектов недвижимости для физических лиц (в настоящее время ее имеют право производить и частные компании). В законе предусмотрены кардинальные изменения методики оценки недвижимости и земли.
Источник также добавил, что в законопроекте будут описаны индикаторы рынка недвижимости, на основании которых станет возможной переоценка земли в случае изменения ситуации на рынке. «Это актуально как раз для нынешних условий, когда кадастровая оценка, проведенная в предыдущие годы, перестала отражать рыночные реалии», — пояснил источник, пишет Полит.ру.
Напомним, с 1 января земельный налог начисляют с использованием обновленных данных кадастровой стоимости участков. Часть собственников столкнулась с некорректной оценкой своего имущества — порой его стоимость в 10 раз выше рыночной. Законодательством предусмотрен механизм оспаривания кадастровой стоимости. Однако он стал дороже и сложнее, чем был раньше.
«Согласно закону, переоценка кадастровой стоимости недвижимости — земли или зданий — происходит периодически, но не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет. При этом каждый раз собственник рискует получить сообщение о том, что его недвижимость подорожала в разы.
Это связано с тем, что определение кадастровой стоимости производится методом массовой оценки. Данный метод на вполне законных основаниях позволяет „скопом“ оценивать разноплановые объекты. В некоторых случаях это ведет к результату, превышающему рыночную стоимость», — рассказала сайту Недвижимость.
altapress.ru эксперт.
В 2012—2013 годах в России практически повсеместно, в том числе и в Алтайском крае, сложилась благоприятная для бизнеса судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков. Однако в последующем этот механизм несколько усложнился, а расходы на процедуру значительно возросли.
В 2016 году предпринимателю придется предварительно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земли (создана при управлении Росреестра).
Пакет документов должен включать отчет о рыночной стоимости объекта (в среднем расходы на его получение составят 15−20 тысяч рублей), заключение саморегулируемой организации оценщиков (в среднем 25−35 тысяч рублей).
По времени этот этап в общем займет не меньше полутора месяцев.
В случае отказа комиссии в пересмотре кадастровой стоимости, предпринимателю придется обратиться в Алтайский краевой суд. И на этом этапе стоит заложить расходы для проведения судебной экспертизы (порядка 20−30 тысяч рублей), а также учесть, что это займет около 3−4 месяцев.
«И если ранее повышенная кадастровая стоимость касалась только земельных участков, то в настоящее время, в связи с изменением порядка расчета налога на имущество, аналогичные проблемы возникли также и у владельцев зданий (коммерческой недвижимости)», — отметила Анна Арехина, частный юрист.
Чем грозит госмонополия на кадастровую оценку
Государство намерено проводить кадастровую оценку самостоятельно – это следует из новой редакции текста законопроекта «О государственной кадастровой оценке», внесенного Минэкономразвития в правительство.
Налогоплательщикам новый подход вряд ли поможет, но государтво сможет защититься от занижения кадастровой стоимости объектов и пополнить бюджет. Риски от введения госмонополии в сфере оценки недвижимости оценили эксперты.
Привлекать независимых оценщиков для проведения кадастровой оценки нельзя – оценка должна находиться полностью в монополии государства, считает Минэкономразвития.
По мнению чиновников, при таком подходе оценивать, собирать и актуализировать зачастую противоречивую или ошибочную информацию об объектах недвижимости станет проще, а риски, связанные с недобросовестностью оценщика, вероятно, удастся снизить.
Проект закона, по словам Президента РФ Владимира Путина, должен снять проблемы с кадастровой оценкой земель – в частности, исключить ситуации, при которых кадастровая оценка земли оказывается выше рыночной.
«Подготовлен законопроект, согласно которому предлагается введение института государственных кадастровых оценщиков.
На уровне субъекта федерации будут создаваться государственные бюджетные учреждения, за которыми будут закреплены соответствующие функции не только определения кадастровой стоимости, но и осуществления постоянной работы с собственниками имущественных объектов, рассмотрение их жалоб», – цитирует ТАСС министра экономического развития РФ Алексея Улюкаева. Гражданам платить за услуги госоценщиков не придётся, отметил он: «Если будет проводиться внеплановая оценка или корректировка по требованию гражданина, то это будет бесплатно для заявителя».
Согласно новой версии законопроекта проводить её смогут сотрудники государственных бюджетных учреждений (ГБУ) без участия подрядчиков. К ним же будут поступать и жалобы на ошибки, допущенные в ходе процедуры.
Законопроект, который, как сообщили в министерстве, в настоящий момент внесен в правительство и дорабатывается, уже критиковали и ранее: представители бизнеса уверены, что он нарушает принцип независимости оценки – ведь проводящие процедуру представители государства оказываются заинтересованы в более высокой оценке, поскольку налоговые поступления, рассчитываемые на основе кадастровой стоимости, направляются в региональный и муниципальный бюджет. По мнению экспертов, под защитой окажутся не налогоплательщики, а государство – в тех случаях, когда кадастровая стоимость искусственно занижается независимыми оценщиками.
Законопроект, в рамках которого кадастровую оценку предлагается полностью передать государству, прошёл общественное обсуждение в августе 2015 года и был раскритикован бизнесом – против высказались представители РСПП и ТПП, указавшие на заинтересованность государства в более высокой оценке земли для пополнения бюджета.
В октябре того же года со своим вариантом закона выступили депутаты: в их версии оценка сохранялась за частниками, а ГБУ передавались контролирующие функции, а также выбор оценщика и систематизация и хранение данных. Однако в доработанной версии законопроекта Минэкономразвития всё же оставляет монополию на кадастровую оценку государству, предлагая в том числе унифицировать правила оценки объектов.
Унификация поможет решить проблему с кадастровой оценкой, полагает Сергей Литвиненко, адвокат компании «Деловой фарватер», специализирующейся в том числе на оспаривании кадастровой стоимости. Сейчас нет единых правил для проведения оценки, отмечает он, и каждый нанимаемый государством оценщик использует свои методы для оценки.
Это приводит к тому, что результаты оценки сильно отличаются даже для сходных объектов. Унификация правил оценки поможет устранить большое количество различий в оценках, проводимых разными оценщиками, и поможет тем самым уменьшить количество случаев неадекватных оценок объектов недвижимости и противоречий в них, уверен Литвиненко.
В целом предложенная новация может дать положительные результаты в части устранения некоторых различий при проведении кадастровой оценки разными экспертами, думает адвокат.
Но все зависит от того, как она будет реализована на практике и насколько адекватной окажется оценка, проводимая по новым правилам.
«Если ошибок и завышений в ней будет меньше, чем сейчас, то по сути не важно, есть или нет госмонополия на кадастровую оценку», – замечает он.
Однако эксперты видят ряд рисков, если законопроект будет принят в текущей версии: он по сути нарушает принцип независимости оценщика.
Источник: ПРАВО.ru
Бизнес предупредил о возможном появлении в России нового госмонополиста :: С.-Петербург :: РБК
Правительство РФ хочет предоставить Федеральной кадастровой палате (ФКП), структурному подразделению Росреестра, право заниматься кадастровым бизнесом на этом же рынке. В результате, уверены частные компании, будет создан государственный монополист, который уничтожит рынок, на котором сейчас работает около 10 тыс. компаний и почти 30 тыс. лицензированных кадастровых инженеров.
ФКП мотивирует решение низким качеством работы частников. Последние утверждают, что все обстоит как раз наоборот, а при монополизации рынка будет еще хуже, что нанесет огромный ущерб заказчикам кадастровых работ, в первую очередь строительной отрасли.
Коварный законопроект
Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект № 962484-7 «О внесении изменений в ФЗ » О государственной регистрации недвижимости» и другие законодательные акты РФ в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав». Дата первого чтения законопроекта еще не назначена. 10 июля состоится его обсуждение в Общественной палате РФ (так называемые «нулевые чтения»), а поправки к нему принимаются до 8 июля.
Согласно пояснительной записке к законопроекту, он «направлен на повышение качества и доступности государственной услуги по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав».
По мнению активно комментирующих законопроект кадастровых инженеров, он действительно вводит много полезных новшеств в порядке кадастрового учета, регистрации прав на недвижимость и предоставлении гражданам и бизнесу запрашиваемой информации.
В то же время, отмечают они, законопроект содержит новую статью 31, пункт 5 которой предусматривает право ФКП на платной основе «в случаях, установленных правительством РФ, осуществлять подготовку документов, необходимых для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений …». А в пункте 2.
15 уже без отсылки к правительству прямо говорится о праве ФКП (разумеется, за плату) «определять координаты характерных точек границ смежных и (или) несмежных земельных участков, устанавливать описания местоположения границ земельных участков и определять площади таких земельных участков при исправлении реестровых ошибок».
Всего эксперты насчитали 15 коммерческих услуг, открываемых для ФКП различными положениями законопроекта.
Это новшество, не имеющее прямого отношения к заявленной цели законопроекта и, что характерно, вообще не упомянутое в пояснительной записке, очевидно наделяет ФКП правом заниматься коммерческой деятельностью на рынке кадастровых услуг.
Угроза монополизации
Участники проходившего 23 июня вебинара петербургской «Деловой России» и регионального отделения «Клуба лидеров», посвященного состоянию конкурентной среды на рынке кадастровых услуг, считают, что это новшество приведет к созданию госмонополии на рынке, объем которого в Петербурге и Ленобласти оценивается в 4 млрд руб. (всего в РФ в 2019 году было размещено заказов примерно на 16 млрд руб.).
Одно дело — взимать плату за предоставление информации (выдачу всевозможных справок и выписок), и совсем другое — готовить на коммерческой основе документы для кадастрового учета и регистрации прав, то есть, выполнять кадастровые и землеустроительные работы, чем согласно законодательству занимаются компании на рынке кадастровых услуг, говорили участники вебинара.
Опасения бизнеса связаны с тем, что ФКП как подразделение Росреестра обладает доступом к базам данных, полномочиями по учету, проверке и выдаче документов, что дает государственной структуре преимущество перед другими игроками рынка, в результате чего сотни (а может и тысячи) мелких и средних частных компаний лишатся заказов и будут вытеснены с рынка. «Пройдет полгода-год и рынок кадастровых услуг будет попросту уничтожен», — высказал на вебинаре общее мнение председатель комитета по строительству петербургского отделения «Опоры России» Глеб Лукъянов.
Такое мнение поддержали 84% кадастровых инженеров, опрошенных «Деловой Россией», Торгово-промышленной палатой и «Опорой России» при поддержке Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) среди 4,67 тыс. респондентов в 85 регионах страны. При этом около 60% опрошенных высказались за необходимость дерегулирования рынка и снятия существующих барьеров.
«Кадастровый инженер или компания вынуждены запрашивать огромное количество документов у ФКП и через нее ставить объекты на учет.
Негосударственные кадастровики напрямую будут зависеть от государственного конкурента, который имеет не только рычаги, чтобы тормозить их работу, но и прямой интерес делать это, поскольку пойдет борьба за рынок», — говорил генеральный директор СРО «БОКИ» Леонид Желнин в 2017 году, когда ФКП предприняла первую попытку заняться кадастровым бизнесом через издание главой Росреестра соответствующего ведомственного акта.
Вторая попытка
Тогда ФАС, рассмотрев жалобу ассоциаций кадастровых инженеров, вынес предупреждение о недопустимости совмещения Кадастровой палатой функций госуправления и хозяйствующего субъекта, что прямо запрещено антимонопольным законодательством. ФАС по-сути согласился с угрозой монополизации рынка, признав, что «совмещение таких видов деятельности может повлечь ограничение конкуренции на рынке кадастровых и землеустроительных работ».
По мнению члена экспертного совета СРО «Кадастровые инженеры» и экспертного совета АСИ Татьяны Мартыновой, угроза особенно велика ввиду того обстоятельства, что около 90% всех заказов на рынке размещаются государственными и муниципальными структурами, готовящими земельные участки для выставления на торги, а также госкорпорациями. «Понятно, что эти госзаказчики добровольно или принудительно будут отдавать заказы подразделениям ФКП, которые априори гарантируют положительный результат», — уверена она.
«Фактически этот запрет [на совмещение Кадастровой палатой функций — ред.] призван предотвратить получение хозяйствующим субъектом преимуществ перед конкурентами, осуществляющими аналогичную деятельность», — прокомментировал решение заместитель руководителя ФАС России Рачик Петросян.
Сейчас ФКП предпринимает вторую попытку вторгнуться на рынок. Позиция ФАС в нынешней истории, практически повторяющей прошлую (формулировки по-сути совпадают), пока не известна — заключение ФАС в пакете документов к законопроекту отсутствует. РБК Петербург направил в ФАС соответствующий запрос.
Кто больше ошибается?
Сейчас, как и тогда, главным аргументом ФКП является претензия чиновников к большому количеству ошибок, допускаемых частниками при подготовке документов.
По данным ФКП, более 40% решений органа регистрации прав о приостановлении государственного кадастрового учета связано с наличием ошибок, допущенных кадастровыми инженерами при подготовке необходимых документов.
Граждане, уточняют в ФКП, как правило, жалуются на затягивание инженерами сроков выполнения работ, а также на нарушения порядка согласования границ участков.
Член генерального совета «Деловой России», сопредседатель рабочей группы «Земля и недвижимость» при правительстве РФ Николай Алексеенко считает эти претензии необоснованными: «С 2017 года в России было объявлено 42 тысячи тендеров на кадастровые работы.
В итоге в СРО потупило всего 54 жалобы, из которых только в 9 случаях по результатам рассмотрения были приняты дисциплинарные меры в отношении частных кадастровых инженеров. То есть, профессиональный уровень частных компаний, работающих сегодня на этом рынке, вопросов не вызывает».
При этом, около 60% всех заказов исполняли региональные подразделения ФКП, которая вопреки позиции ФАС продолжала заниматься коммерцией на рынке кадастровых услуг, отмечает Татьяна Мартынова.
В то же время, на сайте Национального объединения кадастровых инженеров содержится великое множество претензий к качеству работы ФКП.
В частности, затягивание сроков выполнения работ, как свидетельствуют участники рынка, связано с некачественной, к тому же несвоевременно предоставляемой, исходной информацией, необходимой для выполнения работ, которую кадастровые инженеры получают из Росреестра и от владельцев земельных участков.
«Например, с сентября по ноябрь 2019 года мы не могли получить более сотни кадастровых планов территорий из Росреестра, хотя заплатили порядка 200 тыс. рублей за их получение в установленные сроки», — говорит Татьяна Мартынова.
По аналогичной причине нарушается порядок согласования границ участков. Из-за этого, например, происходят наложения друг на друга земельных участков при их постановке на кадастровый учет. «В Ломоносовском районе лесные земли накладываются на 3,5 тыс.
участков, прошедших кадастровый учет, в Выборгском — на 7,5 тыс. участков, в Тосненском — на 5 тыс. участков», — сообщал «Деловому Петербургу» генеральный директор ООО «ПП «Радиант» Владислав Николаев.
«Электронный кадастр РФ, за который отвечает ФКП, неработоспособен в силу разных причин», — утверждает Татьяна Мартынова.
Претензии к работе Росреестра высказал на вебинаре и представитель заказчиков кадастровых услуг — генеральный директор АО «Северо-Западная строительная корпорация» Михаил Голубев.
«Сегодняшняя организация работы по межеванию, кадастровому учету, технической инвентаризации в рамках госструктуры абсолютно не отвечает запросам рынка.
Если мы хотим увеличивать ввод жилья в рамках нацпроекта, мы должны поддерживать конкуренцию на рынке кадастровых услуг. Обсуждаемый законопроект — это шаг в прошлое», — считает он.
Работой региональных подразделений Кадастровой палаты недовольны даже чиновники. В частности, летом 2017 года глава администрации Всеволожского района Ленобласти Андрей Низовский заявил: «Росреестр и Кадастровая палата работают очень плохо.
Постоянное нарушение сроков выполнения регистрационных и учетных действий может привести к срыву госпрограмм и невозможности объективного формирования налоговой базы, есть примеры незаконных сделок, появления земель сельхозпредприятий в центре Всеволожска.
Недобросовестные сотрудники создают искусственные препоны, бизнесмены и граждане постоянно жалуются на очереди и вымогательство, хотя последнее доказать сложно».
С тех пор, утверждали участники вебинара, ничего по-существу не изменилось. «Единой электронной картографической основы в приемлемом качестве мы до сих пор так и не видим», — привел пример Николай Алексеенко.
Частные кадастровые фирмы «выпрыгивают из штанов» чтобы качественно исполнять контракты, но если рынок будет захвачен госкомпанией, ее сотрудники вряд ли будут особенно напрягаться, уверены участники вебинара.
В результате качество работ опустится «ниже плинтуса», что самым негативным образом отразиться на заказчиках и их бизнесах, предупреждают кадастровые инженеры.
Пострадают строители и МСБ
«Принятие данного закона может негативно сказаться на одной из ключевых отраслей нашей страны — строительстве, — резюмирует председатель Санкт- Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов.
— Во-первых, качество выполненных кадастровых работ, достигаемое в благоприятных условиях конкурентной среды, непосредственно влияет на реализацию строительных проектов.
Во-вторых, если большая часть работ будет перераспределена в пользу государственного сектора, это потребует укомплектования Росреестра кадрами и техническим оборудованием, и вместе с дальнейшей настройкой работы всей системы займёт достаточно продолжительный период.
Как итог, это может повлиять на скорость запуска начальных этапов строительного цикла, и далее по цепочке — на скорость и качество строительных работ последующих этапов, а в масштабах страны — на реализацию национального проекта «Жилье и городская среда».
Кроме того, если в результате огосударствления рынка многие частные компании будут вынуждены прекратить свою деятельность, то бюджеты многих регионов страны недополучат значительные налоговые отчисления.
Это также негативно скажется на экономике, особенно в восстановительный период».
РБК Петербург направил запрос в Росреестр.