Покупка недвижимости – один из самых древнейших видов инвестиционной деятельности и вложения средств. Дополнительная жилплощадь всегда приносит дополнительный доход – аксиома незыблемая как для владельцев доходных домов 18-19 века, так и для нынешних собственников квартир. Однако кризис последних лет значительно снизил прибыльность вложений в недвижимость, особенно в регионах со средними и низкими показателям экономического развития. Не секрет, что с 2015 года Омская область плавно снижается в рейтинге социально-экономического развития, перекочевав к 2018 году с 28-го на 39-е место из 85. Кроме того, в 2017-2018 годах Омск стал аутсайдером по объемам введенного в эксплуатацию жилья – 0,21 кв. м на 1 жителя, меньше новостроек лишь в Мурманской и Магаданской областях. Сложившаяся в данный момент ситуация на омском рынке недвижимости практически свела на нет доходность вложения средств в новостройки на ранних этапах строительства с целью последующей перепродажи, одного из самых прибыльных методов заработка на первичном жилье в докризисное время. Покупательская способность населения снизилась, цены на новостройки упали, поэтому разница в их стоимости на этапе «котлована» и после введения в эксплуатацию перестала представлять интерес для инвесторов, привыкших получать в этой нише 40-50 % дохода.
Но есть и хорошие новости: заработать на недвижимости сегодня можно и нужно. Просто самое время расширить свои инвестиционные горизонты и взглянуть на другие города России, уверены эксперты.
Новые возможности и горизонты
На самом деле поводы для оптимизма есть: нынешняя экономическая ситуация благоприятна не только для инвесторов с капиталом, но и для тех, кто собирается инвестировать в будущее на заемные средства и для тех, кто давно планирует переезд в другой регион.
Ведь цены на недвижимость снизились и пока находятся на достаточно комфортном уровне. Условия ипотечных займов также остаются рекордно выгодными за все время существования ипотеки в России.
Кроме того, расширились технические возможности риелторов, например, на сегодняшний день не только забронировать, но и купить квартиру в московской новостройке можно, не выезжая из Омска, с помощью электронной регистрации сделки.
Чтобы узнать, где и с какими целями лучше покупать квартиру, мы обратились к руководителям агентств недвижимости, специализирующихся на жилье в других городах.
Самое главное – определиться с целями покупки, уверена генеральный директор АН «Держава» Елена Татаринова. Нужно четко видеть цель: купить квартиру и перепродать или купить и сдавать.
По наблюдениям риелторов, инвесторов в чистом виде среди омичей не так много, в основном недвижимость в других городах покупают «для себя», чтобы переехать в более перспективные регионы. Магистральный критерий подбора в данной ситуации – активно развивающиеся города с большим выбором вакансий и более весомыми зарплатами.
«В какие города у нас сейчас в основном идет миграция: Санкт-Петербург, Москва, Краснодар, Тюмень, – замечает Елена Татаринова. – Но нужно учитывать, что, например, в Тюмени ценник на квартиры почти такой же, как в Санкт-Петербурге, так что лучше подумать, куда лично вам выгоднее вкладываться.
Цены на недвижимость в Краснодаре чуть повыше, чем в Омске, за исключением исторического центра города, а если брать квартиры в новостройках, ну, может быть, на 100-200 тыс. руб. подороже, чем у нас.
В Краснодар омичи также любят переезжать – там более мягкий климат, активно развивается бизнес и много работы».
Аренда на расстоянии
Сдавать квартиру в Москве или Санкт-Петербурге, конечно, более прибыльно, чем в Омске, по большей части осуществлению иногородних инвестиционных планов мешает психологический фактор, констатируют риелторы.
«Людям психологически тяжело сдавать квартиру в другом городе, это же момент наблюдения, – подтверждает Елена Татаринова. – Даже те, кто покупают квартиры для сдачи в Омске, ищут их поближе к месту жительства, чтобы было легче контролировать. Такой вариант подходит не всем, тут нужно перестать бояться.
У нас есть люди и не один десяток, которые систематически инвестируют в недвижимость в других городах, основная цель – сохранение денег и получение пассивного дохода, чтобы потом на пенсии сдавать эти квартиры и жить достойно.
Инвестируют люди от 40 лет и выше, у нас есть и клиенты, которым под 60 лет, и они смело покупают квартиры в других городах».
Специфика и риски дистанционной аренды в целом не опаснее сдачи жилья «под боком», дисциплинировать квартиросъемщиков поможет официальный договор.
Решившись на покупку, важно выбрать, что вы будете приобретать в другом городе: новостройку или вторичное жилье. Из плюсов новостроек: выгодные цены на этапе строительства, возможность дистанционного оформления сделки и рост цены после сдачи дома.
Сложности – выбор застройщика и проведение сделки лучше поручить профессионалам, которые хорошо знают рынок недвижимости незнакомого города и репутацию застройщиков, так же как и в Омске, среди них выделяют ответственных и проблемных.
Вторичное жилье тоже обладает рядом преимуществ – вы можете рассматривать разные районы, а также исторический центр, еще из бонусов – его сразу же можно будет начать сдавать.
Однако выбрать и приобрести вторичное жилье «на расстоянии» невозможно, для этого в выбранном городе придется на некоторое время поселиться, кроме того, цены на «вторичку», особенно в столицах, на порядок выше, чем в новостройках.
По словам экспертов, вкладываться в арендную недвижимость стоит там, где она будет пользоваться спросом, в городах с высокой инвестиционной привлекательностью. Не стоит также пренебрегать личными предпочтениями, подумайте, в какой город вам будет хотя бы приятнее приезжать в отпуск.
Традиционно самые доходные направления – это Москва и Санкт-Петербург. Достаточно сравнить стоимость аренды: 2-комнатную квартиру в Омске в среднем можно сдать за 15 тыс. рублей в месяц, «двушку» в Санкт-Петербурге за 30-40 тыс. рублей.
«Питер и Москва это разные ценовые и культурные категории, – говорит Елена Татаринова. – Москва дороже, если в Санкт-Петербурге можно взять квартиру в новостройке за 100-120 тыс. руб. за кв. м, то в Москве – 150-170 тыс. руб. за кв. м и выше. 1-комнатная квартира-студия в Питере 25-27 кв. м обойдется примерно в 2 млн 900 тыс. руб.
, а та, которая будет хорошо сдаваться, в центре, там, где интереснее, для туристов или студентов – от 3-4 млн руб. За 8 млн руб. вы можете взять «двушку» в центре Санкт-Петербурга, которая будет просто «улетать» в аренду, хоть длительную, хоть посуточную, и на ней можно сделать хороший бизнес.
В Москве за эти деньги можно купить лишь 1-комнатную».
На 3-м месте инвестиций в арендную недвижимость находится быстро развивающийся Краснодар с умеренными ценами на жилье.
По-прежнему беспроигрышный вариант – жилье в курортной зоне на побережье Черного моря (Сочи и Геленджик). Несмотря на гостиничный «бум», аренда квартир по-прежнему процветает.
Однако, по словам Елены Татариновой, чтобы получать приличный доход с курортной недвижимости, вяло выставлять объект на «Авито» недостаточно, так как максимальный доход у моря приносит именно посуточная аренда.
Если нет возможности заниматься этим бизнесом лично, лучше найти надежного посредника.
«Разница в ценах на недвижимость, например, в Геленджике и в Омске, некатастрофична, – замечает Елена Татаринова. – 1-2-комнатную «хрущевку» можно купить примерно за 2 млн 500 тыс. рублей. 1-комнатная 40-50 кв. м в новостройке с ремонтом, меблировкой и видом на море обойдется примерно в 4 млн рублей».
- Риелторы сегодня не советуют вкладываться в жилье на полуострове Крым, так как ситуация с недвижимостью на новоиспеченной российской территории непрозрачна, а цены непомерно завышены.
- Еще одно интересное направление для вложений в жилье на сегодняшний день – Калининградская область, где начали развиваться неплохие курорты, а цены на недвижимость в новостройках не слишком отличаются от омских.
- Прибыльные новостройки
- Специалисты по недвижимости отмечают: покупка квартир в столичных новостройках остается прибыльным инвестиционным инструментом и в кризис.
«Есть возможность точно получить доход, приобретая квартиры на начальном этапе строительства, новостройки после сдачи возрастают и в среднем перепродажа такой недвижимости в Москве или Питере приносит больше 20 % годовых, мы регулярно видим эту разницу и цифры дохода, – рассказывает директор АН «Бюро недвижимости 55» Ольга Лисина. – В Омске ситуация с новостройками совсем другая и выбор меньше. Мы общаемся со специалистами отделов продаж новостроек Санкт-Петербурга, в этом году они превысили показатели 2017 года, квартиры разбирают быстро».
Подбирать первичное жилье в столицах лучше через агентства недвижимости, которые официально являются партнерами московских застройщиков, у них есть онлайн-доступ к программам строителей, поэтому можно «поймать» квартиру по максимально выгодной цене. Кроме того, по словам Елены Татариновой, клиенты получают региональные скидки на покупку – 1 %, иногда для иногородних покупателей проходят интересные акции, такие, например, как бесплатные поездки для экскурсии по объектам.
«Мы работаем только с ведущими надежными застройщиками, – поясняет Ольга Лисина. – В принципе, все от подбора квартиры, особенно если покупатель знает город, район или жилой комплекс, где он хочет приобрести квартиру, до сделки можно провести дистанционно. Из Омска можно взять жилье и в ипотеку.
Выбираем, бронируем квартиру, заключаем кредитный договор с банком, полностью все оплачиваем отсюда, регистрируем право собственности. То есть клиент может выехать в другой город только на подписание акта приема передачи квартиры, когда его пригласят.
Покупка с помощью электронной регистрации сделки абсолютно безопасна, клиенты защищены по условиям договора и гарантированно становятся собственниками квартиры».
На сегодняшний день, по словам риелторов, много современных жилых комплексов строится в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре и Калининграде.
Застройщики в центральной части России уже давно работают по европейским стандартам, с ними спокойно можно договориться о ремонте квартиры (жилье во многих комплексах сдается сразу же с евроремонтом и необходимой мебелью).
Поэтому, приехав подписывать акт приема квартиры, можно увидеть полностью готовое жилье.
В принципе, во всех городах, кроме Москвы, можно найти интересные и бюджетные варианты по цене лишь чуть выше, чем в Омске, утверждают специалисты по недвижимости.
Мировая тенденция к глобализации коснулась и рынка недвижимости, теперь у многих россиян есть все возможности стать собственниками жилья в других городах, не тратя на это много времени и денег. Для омичей наступило время расширить свои представления о вложениях в недвижимость и претворить в жизнь ранее казавшиеся несбыточными жилищные планы.
Почему в 2021 году лучше не вкладываться в жилую недвижимость — советы аналитика | BanksToday
Приобретение жилой недвижимости с целью ее перепродажи или сдачи в аренду в ближайшее время не выглядит хорошим вариантом для вложения денег. В 2021 году рост цен на квартиры, скорее всего, прекратится, ждать высокой доходности от вложений в квартиры или апартаменты не стоит. Для частных инвесторов, предпочитающих инвестиции в недвижимость, есть намного более выгодные альтернативы.
В жилой недвижимости, как и в любых других активах, есть две стратегии – спекулятивная и долгосрочная, арендная. Либо люди покупают квартиры или апартаменты на этапе котлована, чтобы потом выгодно ее продать, либо объект приобретают для последующей сдачи в аренду на долгий срок.
Спекулятивная стратегия в среднем может принести около 10% годовых, но результат зависит от множества факторов – от этапа строительства, на котором инвестор входит в объект, его локации, текущей рыночной конъюнктуры, да и просто удачи.
На московском рынке только за последний год цены выросли в среднем на 12,4% до 200 тыс. руб. за метр. Но при сегодняшнем уровне цен покупка квартиры с целью ее скорой перепродажи не выглядит интересной инвестиционной идеей. На российском рынке недвижимости наблюдается парадоксальная ситуация: на фоне снижающихся доходов и кризиса в экономике цены на квартиры растут.
С одной стороны, доходов, чтобы покупать недвижимость или арендовать ее, становится всё меньше.
С другой, спрос поддерживает стремление людей сохранить сбережения, спасая их от возможной инфляции и курсовых колебаний – недвижимость по-прежнему многим видится как эффективный защитный актив.
Дополнительными факторами в поддержку цен являются политика низких ставок и стимулирующие меры правительства: ставки по ипотечным кредитам в России с учетом всех льгот находятся сегодня на рекордно низком уровне.
Прошлый опыт показывает, что после периода бурного роста неминуемо следуют 2-3 года плавного снижения цен на жилую недвижимость. Текущая ситуация вряд ли станет исключением, вероятность падения цен на рынке жилой недвижимости в 2021 году довольно высокая.
По завершении программы льготной ипотеки высокий спрос на квартиры на фоне снижающихся доходов населения неминуемо упадет. И это окажет существенное давление как на рынок новых объектов, так и на ставки аренды.
Аренда дает небольшую доходность
Доходность арендной стратегии в сегменте жилой недвижимости в последние годы оставалась невысокой. В целом по рынку от сдачи квартиры в аренду можно получить около 4-5% годовых с учетом текущих расходов на ее содержание.
И вряд ли в ближайшее время этот показатель вырастет в условиях возросшей цены входа и стагнации арендных ставок.
В начале 2020 года на фоне кризиса мы уже наблюдали сильное снижение цен на аренду квартир в России, с тех пор ситуация не восстановилась, и перспективы ее улучшения не просматриваются.
Конечно, можно получить 7-8% и даже 10% годовых, если удачно инвестировать в успешный проект или покупать апартаменты большой площади для последующего деления на студии.
Однако определить какой проект окажется наиболее удачным зачастую не получается даже у опытных аналитиков, а деление на студии подразумевает необходимость тратить достаточно много времени и сил, а также сопряжено с повышенными рисками.
Если рассматривать в качестве объекта для покупки коммерческую недвижимость, например помещение на первом этаже жилого дома площадью 50-100 кв. метров под сдачу ее в аренду для размещения объекта стрит-ритейла, то перспективы уже намного лучше.
Классическая арендная модель здесь приносит уже в среднем 7-9% годовых, хотя год назад можно было рассчитывать на 10-12%. Но даже текущая доходность – это уже существенно выгоднее депозитов.
Более высокую доходность, например 12-13% годовых, можно получить при покупке менее качественного или даже проблемного объекта с высокими рисками, которые в долгосрочной перспективе всё равно сведут доходность к среднерыночной.
Крупные вложения тоже непопулярны
Ещё относительно недавно была популярна стратегия покупки коммерческого помещение еще на этапе котлована, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию найти арендатора и продать объект новому хозяину с договором аренды как «готовый арендный бизнес» Но подобрать выгодный объект для этих целей становится всё сложнее.
Сейчас застройщики видят высокий спрос на жилую недвижимость, который плавно перетекает в коммерческий сегмент, и держат цены на высоком уровне.
Многие девелоперы в последнее время либо продают коммерческую недвижимость даже на этапе котлована уже по цене близкой к готовому объекту, либо самостоятельно договариваются с арендаторами и продают коммерцию уже после сдачи дома как арендный бизнес исключая спекулянтов из данной цепочки.
В целом доходность вложений в жилую и коммерческую недвижимость в России с относительно небольшими чеками, до 20-30 млн рублей, серьезно снизилась в последнее время. Конкуренция со стороны инвесторов за хорошие объекты в данном сегменте очень высока.
Но если рассматривать более крупные объекты, например от 100 млн рублей и выше – норма доходности вырастает в среднем до 10% годовых.
И это при покупке стандартного, ничем не выдающегося торгового объекта, например под сдачу его в аренду федеральной продуктовой сети.
Однако для инвестора, обладающего небольшой суммой, такая покупка доступна только с использованием инструментов коллективных инвестиций в недвижимость.
К сожалению, на сегодняшний день данный продукт является малопопулярным среди частных инвесторов из-за низкой финансовой грамотности.
Большинство инвесторов по-прежнему предпочитают самостоятельно владеть и распоряжаться помещениями, в которые они вложили деньги.
Но в этом случае им придется смириться с той невысокой доходностью, которую они получат от своих вложений, в сравнении с более дорогими и доходными объектами, доступными только крупным инвесторам или платформам коллективных инвестиций.
Ну и конечно же не стоит забывать, что прямая покупка недвижимости требует от инвестора времени, знаний и сил. В то время как при коллективных инвестициях, поиском и управлением объектами занимается профессиональная управляющая компания. Именно поэтому в последнее время наблюдается резкий рост интереса со стороны частных инвесторов на подобные продукты.
В каких регионах выгодно покупать недвижимость для инвестиций
Инвестиции в объекты недвижимости. vigortrade.ru
Спикер «БЕСТ-Недвижимость» Марина Некрасова предлагает три варианта для инвестиций в недвижимость и объясняет, чем продиктован ее выбор.
Кроме того, она обращает внимание на два основных риска, которые должны учитывать потенциальные инвесторы, покупающие недвижимость с целью дальнейшей ее продажи.
Где выгодно покупать недвижимость
Если человек хочет приобрести недвижимость, чтобы в дальнейшем получить доход от реализации этого актива, но имеющихся у него денег недостаточно для покупки квартиры в Москве, я бы посоветовала три перспективных с точки зрения инвестиций города:
- Санкт-Петербург;
- Сочи;
- Казань.
Во всех трех случаях цены на недвижимость ниже, чем в российской столице, а выбор квартир достаточно широк и в ценовом диапазоне и по другим критериям.
Санкт-Петербург — динамично развивающийся город, в котором рынок недвижимости за последние годы вырос с точки зрения нового строительства. В городе много ликвидных предложений как в сегменте строящегося жилья, так и на вторичном рынке.
При этом линейка очень обширная: различный ценовой диапазон, районы, метраж, тип жилья (студии, квартиры и т.д.).
Цены в Санкт-Петербурге ниже московских, поэтому, если бюджета не хватает на покупку инвестиционного жилья в столице, то в северной это вполне возможно.
Сочи — этот город преобразился после Олимпиады, которая дала импульс к его дальнейшему развитию: появилась качественная инфраструктура, современное жилье, ведется строительство новых комплексов и домов.
Помимо этого за себя говорят привлекательная локация и климат.
Это протяженный вдоль моря город и ликвидными можно смело считать объекты, расположенные вдоль моря — не только центральный Сочи, но и Лазаревский район, Адлер, Дагомыс.
Казань — еще один привлекательный и перспективный город с точки зрения покупки инвестиционного жилья. За последние 20 лет город серьезно преобразился и продолжает развиваться, здесь также есть большой выбор жилых объектов с различными характеристиками.
Интересно: В какую недвижимость инвестировать? Как выгодно вложить деньги.
Риски инвестиций в недвижимость
Потенциальным инвесторам, покупая квартиру с целью дальнейшей перепродажи, нужно понимать и брать в расчет два основных риска.
- Во-первых, это недострой объекта. Когда покупаешь квартиру на начальной стадии строительства, стоит быть готовыми к тому, что сроки ввода жилья перенесутся на более поздний срок или строительство будет заморожено. Причины могут быть связаны как с финансовыми проблемами застройщика, так и с документами, необходимыми для ввода объекта в эксплуатацию.
- Во-вторых, это несоответствие ожиданий инвестора по стоимости продажи квартиры. Потенциальному инвестору нужно учитывать, что на стоимость жилья, покупательскую активность и платежеспособность граждан может повлиять множество факторов. Один из которых изменение ставок по ипотечным кредитам. Кроме того, спрос и предложение на рынке жилья могут в какой-то момент достичь такого соотношения, что покупательская активность приблизится к своей критической точке.
Спикер — Марина Некрасова, генеральный директор «БЕСТ-Недвижимость на проспекте Мира».
Аналитики назвали самые перспективные для инвестиций в недвижимость районы Москвы
Наиболее перспективными с точки зрения вложений в жилую недвижимость являются спальные районы крупных российских городов. Эксперты полагают, что в ближайшие десять лет там заметнее, чем в центральных локациях, вырастут цены на жилье.
Согласно результатам исследования Realiste, проведенного с помощью искусственного интеллекта, в определенных районах на окраине Москвы в следующие десять лет жилая недвижимость подорожает в общей сумме на 50 миллиардов рублей и более.
Алгоритм учитывает текущую рыночную цену объектов и влияющие на нее факторы, в том числе месторасположение, степень развитости инфраструктуры, удаленность от центра. По этим параметрам были выбраны «горячие» районы, где сделки совершаются быстро, а цены достигли или вскоре достигнут пика.
В числе наиболее перспективных районов для инвестирования в жилую недвижимость авторы исследования назвали Люблино, Марьино, Медведково, Лосиный остров, Отрадное, дома у станции Окружная (Тимирязевский район и Марфино), Ростокино, Свиблово, Бибирево, Алтуфьево.
В Санкт-Петербурге среди наиболее перспективных были перечислены районы возле станций метро «Академическая», «Гражданский проспект» и «Нарвская», муниципальные округа Ржевка и Московская застава, деревня Занево и город Кудрово на границе с мегаполисом. Аналитики ожидают, что совокупная стоимость недвижимости в этих районах за десять лет может возрасти на 133 миллиарда рублей.
В Сочи в числе перспективных назвали улицу Яна Фабрициуса, Сочинский национальный парк, Новый Сочи. Предположительно, там жилая недвижимость суммарно подорожает на 36 миллиардов рублей в ближайшее десятилетие.
В Красноярске жилье в перспективных районах подорожает, по прогнозам, на 28 миллиардов рублей. Это касается домов на улицах Павлова, Грунтовой, Волжской, Тамбовской.
В Казани квартиры в отдаленных от центра районах подорожают почти на 24 миллиарда рублей. Например, на улице Михаила Миля, проспекте Хусаина Ямашева, улице Универсиады.
Как поясняют эксперты, рост востребованности жилья на окраинах крупных городов закономерен. Он объясняется ростом популярности дистанционной работы, а также развитием технического прогресса и цифровизацией. Кроме того, новостройки на окраинах будут дорожать быстрее за счет более низкой стоимости жилья. Подогревать спрос будет и развитие транспортной инфраструктуры, пишут «Известия».
Ранее власти Москвы рассказали, какое жилье пользуется спросом в ТиНАО.
Названы российские регионы с самой доступной ипотекой
Лучшие города в России для инвестиции в недвижимость
Вложение денежных средств в недвижимое имущество – самый надежный способ инвестирования в мире. Конечно, региональные показатели тоже стоит учитывать. Инвестирование в городах и регионах, которые подвержены стихийным бедствиям и частым войнам, конечно же, невыгодно. Рассмотрим наиболее привлекательные города России для инвестирования в недвижимость.
Самыми востребованными в инвестиционном плане являются города с населением более миллиона. Там всегда будет спрос на покупку жилья, на его аренду. К ним относятся Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Омск, Самара, Челябинск, Казань, Уфа и Нижний Новгород.
Конечно, среди них выделяются Москва и Санкт-Петербург. В этих городах проживает больше всего людей, много приезжающих на заработки. Здесь всегда будет спрос на аренду. Столица ежедневно расширяется, появляются новые жилые комплексы, коммерческая недвижимость.
Также растет население, очень много желающих жить именно здесь. Недвижимость в Москве на порядок выше по стоимости, чем в других городах России, однако и прибыльность от инвестирования будет выше. Санкт-Петербург не сильно уступает столице России по ценам на новостройки.
Выбор объектов инвестирования в этих двух городах очень широк.
В Новосибирске вложения в недвижимость приобретают популярность. Приоритет имеет жилая недвижимость, но и в коммерческую вкладывают довольно охотно. Компаний-застройщиков на рынке довольно много, в том числе и московских, поэтому у инвесторов есть огромный выбор кому доверить свои деньги.
Инвестирование в Омске тоже только начинает приобретать популярность. Это связано с выгодным географическим положением и развитием промышленности.
Развитие промышленности – это возникновение новых рабочих мест, и, соответственно растет потребность в жилье.
На данный момент самый высокий процент вкладов имеют земельные участки под частное строительство с последующей постройкой дома и продажей.
Инвестиции в Самаре развиты, так как город экономически развит. В Самаре производится много различных видов продукции, город растет и динамично развивается. Вклады в коммерческую недвижимость становятся более выгодными, так как она востребована. Покупают ее для сдачи в аренду или для перепродажи.
Челябинск является одним из лидирующих городов по объемам постройки нового жилья и при этом низкой его стоимости. Застройщики делают упор на жилье эконом-класса.
Выгодные вложения в этом городе можно сделать именно в жилую недвижимость. Возведение новых многоэтажек позволяет людям переселяться из старого жилья далеких годов постройки в новое.
Вложения в жилье на этапе строительства позволяют выгодно продать квартиры после его окончания.
Нижний Новгород привлекает инвесторов своим географическим положением и приятным климатом. Спрос на жилье здесь уже несколько лет превышает предложение. Цены на готовое жилье продолжают расти, поэтому инвесторы стремятся вложить деньги на этапе строительства. Коммерческая недвижимость не имеет такого спроса, этот сегмент рынка развивается спокойными темпами.
В Казани пользуются спросом однокомнатные квартиры. Это стоит учесть при вложении денег. Такую квартиру легче сдать в аренду и продать. Рост стоимости квадратного метра в Казани идет довольно медленно, но стабильно. Коммерческая недвижимость пользуется спросом. В основном это офисные помещения.
Уфа занимает одно из первых мест по стоимости квадратного метра жилой площади. При этом цены на нее постоянно растут, что привлекает инвесторов вложить деньги на этапе строительства. Жилье строится быстрыми темпами, есть огромный выбор объектов инвестиций по различным критериям.
Спрос на квартиры растет довольно медленно, однако является стабильным. Сейчас из-за нестабильности рубля и доллара люди стараются вложить деньги в недвижимость. Жилая недвижимость кажется более выгодным и безопасным вложением для обычных людей, однако коммерческая принесет больше прибыли, ее можно также сдавать в аренду. Стоимость коммерческой будет значительно выше.
При покупке недвижимости внимательно изучайте все документы, разрешения на строительство и репутацию застройщика, чтобы не стать жертвой мошенников. На рынке недвижимости сотни видов обмана, поэтому если вы не уверены в своих знаниях, лучше обратиться за помощью к проверенным профессионалам.
Эксперты назвали лучшие города России для инвестиций в недвижимость
Аналитики портала Domofond проанализировали рынок недвижимости в городах России и выяснили, какой город лучше всего подходит для инвестиций денег в квартиры.
Окупаемость жилья рассчитывалась как отношение средней цены однокомнатной квартиры на вторичном рынке в городах России к средней годовой арендной ставке.
Сообщается, что при расчетах специалисты использовали данные о ценах предложений, предоставленных на Domofond.ru, по состоянию на сентябрь текущего года.
Выяснилось, что Север России — самый выгодный район для покупки недвижимости. Лидер по окупаемости квартиры — Воркута. Здесь однокомнатную квартиру можно купить чуть более чем за 350 тыс. рублей. Средняя стоимость аренды — 9 тыс. 300 рублей. Срок окупаемости — 3 года. На втором месте — город Норильск. Здесь «однушку» предлагают за 879 тыс. 973 рубля.
Аренда — 15 тыс. рублей в месяц. Срок окупаемости квартиры — 5 лет. На третьем месте находится город Североморск Мурманской области. Понадобится 6 лет сдавать однокомнатную квартиру в аренду, чтобы окупить стоимость ее покупки. В Североморске однокомнатную квартиру можно купить за 991 тыс. 891 рубль. Аренда здесь обойдется в 13 тыс. 500 рублей в месяц.
В первую десятку самых доходных для инвестиций в недвижимость городов попали также Тобольск, Усть-Илимск, Усинск, Магадан, Комсомольск-на-Амуре, Кингисепп и Петропавловск-Камчатский.
Киров занимает в этом рейтинге 210 место. По данным аналитиков Domofond.ru, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Кирове составляет 1 млн 510 тыс. 207 рублей. При средней аренде в 8 тыс. 900 рублей потребуется 14 лет сдавать квартиру в аренду, чтобы окупить ее приобретение.
Отметим, что последние три места в рейтинге занимают Москва, Ялта и Владивосток. В Москве и Ялте 18 лет сдачи квартиры в аренду смогут окупить ее приобретение. Причем, средняя арендная плата «однушки» в столице России выше, чем в Крыму — 34 тыс. 495 рублей в месяц. Выше и стоимость квартиры — 7 млн 532 тыс. 494 рубля. В Ялте окупить покупку квартиры стоимостью 4 млн 670 тыс.
697 рублей можно также за 18 лет при средней арендной плате в 21 тыс. 306 рублей в месяц. Самым невыгодным для инвестиций в недвижимость городом стал Владивосток: здесь средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет 3 млн 189 тыс. 127 рублей. Арендная плата — 12 тыс. 729 рублей в месяц.
Чтобы окупить приобретение «однушки» во Владивостоке потребуется 21 год сдавать ее в аренду.
Стоит ли покупать недвижимость – 10 причин инвестировать в жилье, преимущества вложения денег в недвижимое имущество
В 2018 году банки выдали ипотечных кредитов на сумму более трёх триллионов рублей. Застройщики рапортуют о росте цен.
Покупатели, опасаясь дальнейшего удорожания, стремятся запрыгнуть, как им кажется, в последний вагон уходящего поезда под названием «долевое строительство», и ими постоянно превозносятся исключительные качества недвижимости как беспроигрышного варианта вложения денег. Может, они правы?
Давайте разберём, где истина, а где — вымысел. Начнём с преимуществ вложения денег в недвижимость по сравнению с другими активами. Они, безусловно, есть, и их немало.
- Двойственная сущность недвижимости Первый, самый важный, плюс недвижимости в том, что она является одновременно и товарным, и финансовым активом. Причём в обоих качествах смотрится достойно. Можно использовать инвестиционные преимущества недвижимости, а можно — её потребительскую ценность. Проще говоря, не только извлекать прибыль из владения недвижимостью, но и непосредственно жить в ней или задействовать в бизнесе (если недвижимость коммерческая). Практически никакие другие активы такими свойствами не обладают. Например, автомобили быстро амортизируются и в качестве средства сбережения и накопления не годятся. А те активы, что не амортизируются (например, ценные бумаги), невозможно употребить. Несколько похожими свойствами обладают ещё произведения искусства, драгоценности и золото, но в отличие от недвижимости все эти активы весьма специфичны.
- Извлечение пассивного стабильного дохода Не так много активов могут похвастать тем, что гарантируют своему обладателю пассивный доход, а тем более стабильный пассивный доход. Например, золото — отличный инвестиционный инструмент, но, к сожалению, оно не приносит никакого пассивного дохода, и инвестору приходится рассчитывать только на рост его стоимости. Размер дивидендов от акций сложно спрогнозировать на длительную перспективу. Пожалуй, только депозиты в банках и ОФЗ могут составить конкуренцию недвижимости. «Если моё финансовое положение ухудшится, я всегда могу сдать свою квартиру», — такой аргумент покупателей недвижимости вполне имеет право на жизнь. Доход с арендной недвижимости — весомая причина остановить свой выбор именно на ней. Кстати, именно за счёт наличия собственной внутренней доходности от недвижимости реальная ставка по ипотечным кредитам намного ниже, чем по другим видам кредитов. Например, оформляя ипотечный кредит под 10% годовых и получая при этом арендный доход в 6%, можно учитывать реальную ставку по кредиту 4% (без учёта первоначального взноса).
- Понятная инвестиция на долгий срок Купленная квартира не только медленно амортизируется, но и практически не меняет своих потребительских свойств. Да и как финансовый актив она очень стабильна во времени. Кризисы сменяют друг друга. Государства распадаются. Компании процветают и банкротятся. Люди рождаются и умирают. А недвижимость остаётся в собственности. С большой долей вероятности можно предположить, что и через десять, и через двадцать лет квартира будет обладать примерно такой же ценностью, как и сегодня. Короче говоря, недвижимость может рассматриваться как инвестиция на очень длительный срок, а значит, вполне годится в качестве пенсионного плана. Потому что нельзя отрицать, что на длинных дистанциях конкурентов у неё немного.
- Уникальность Когда вы покупаете недвижимость, вы приобретаете во владение не только стены, но отчасти и землю, на которой она стоит. А земля — ограниченный ресурс. Там, где стоит дом, другой уже не построишь, а значит, вы покупаете уникальный продукт, который нельзя в точности повторить. А если построить такой же дом рядом? Можно, но это будет уже иное здание, стоящее на другом участке земли. И чем дальше от первоначального места, тем больше отличий. Для маленьких посёлков такие рассуждения не имеют большого резона, но на плотно урбанизированных территориях, где сложно возвести новые здания, покупка объекта недвижимости может иметь инвестиционный смысл. По этой причине так дорого стоит недвижимость в центрах крупных городов — не из-за конкретных потребительских преимуществ, а из-за того, что количество и площадь земельных участков в таких местах жёстко ограничены.
- Защита от инфляции Недвижимость хорошо сопротивляется обесценению валюты. Строго говоря, не всякую инфляцию она отыграет, но если министерство финансов увлекается чрезмерной эмиссией, то стоимость недвижимости имеет все шансы особенно от этого не пострадать. Возможный рост цен также прельщает инвесторов и заставляет их вкладывать в реальный актив.
- Удобство хранения/парковка крупных денежных сумм Достаточно один раз купить недвижимость — и больше особых усилий по хранению денег прилагать не придётся: куда поставить или спрятать (если речь про товарную сущность), на что менять (если речь про деньги). Физически украсть недвижимость невозможно. Кроме того, недвижимость очень денежноёмкая, что является весомым плюсом. Например, известно, что страховая сумма в банке составляет только 1,4 млн рублей. А если у вас имеется 15 миллионов? Вам не хватит и десяти банков, чтобы разложить всю сумму. Но достаточно купить квартиру в Москве — и проблема сохранности денег решена.
- Относительно низкие риски владения Риски владения можно условно разделить на две группы. А) Риски полной или частичной утраты актива (например, в результате экспроприации, раздела имущества и т.д.). Б) Риски потери покупательской стоимости. Кто-то считает, что недвижимость — совершенно безрисковый актив, но это мнение далеко от реальности. Вариантов потерять её достаточно много. Но если сравнивать с другими финансовыми активами, то рисков действительно меньше, особенно в том, что касается рыночных колебаний.
- Защита со стороны государства Государство поощряет вложения в недвижимость (вспомним материнский капитал, льготы по ипотечным ставкам, субсидии и т.д.) и защищает её владельцев (например, на квартиру не может быть наложен арест, если это единственное жильё, другие активы такой привилегией не обладают). Обманутых дольщиков могут расселить, а вот об обманутых вкладчиках, которым вернули деньги, что-то не слышно. Недвижимость едва ли не единственный вид ценного имущества, который пережил 1991 год. Поэтому недвижимость в России — больше, чем просто актив. Покупатель недвижимости, вступая в ряды собственников, подспудно ощущает свою защищённость.
- Покупка престижа Мало кто в этом признаётся, но недвижимость покупают не только, чтобы в ней жить. И даже не для того, чтобы с её помощью заработать. Для чего ещё? Чтобы всем рассказать, что купил! Человеку свойственно приобретать вещи ради репутации. Есть даже такой термин — показное потребление. Проблема в том, что возможностей для показного потребления в современной экономике осталось не так много из-за доступности кредитов. Остаётся недвижимость как одно из последних благ, которое в силу стоимости ещё относительно недоступно для широких масс. Один из примеров такого поведения: «У меня есть три квартиры, а что сделал ты?». Эту мотивацию не стоит недооценивать. Для тех, кому важно пустить пыль в глаза, покупка недвижимости становится особенно важным достижением. Это, кстати, далеко не последняя причина, почему недвижимость, особенно уникальная, не падает в цене.
- Дополнительные бонусы
Постоянная регистрация даёт преимущества в медицинском обслуживании, социальных гарантиях, получении образования. Мне известно немало случаев, когда люди решились на покупку квартиры только ради того, чтобы устроить ребёнка в детский сад или школу.
Мы рассмотрели десять аргументов в пользу инвестиций в недвижимость. Это не агитация за покупку, скорее поиск реальных, а не надуманных плюсов такой идеи. Разумеется, картина будет неполной, если не озвучить позицию противоположной стороны. Поэтому в следующей статье я рассмотрю доводы «против».
Квартиры для инвестиций, лучшее вложение средств на сегодняшний день
Несмотря на кризис, многие люди предпочитают не держать средства «под подушкой» или в банках, а делать выгодные инвестиционные вложения в недвижимое имущество. Для того чтобы правильно выбрать квартиры для инвестиций в Спб следует знать какими критериями следует руководствоваться для верного вложения средств.
Основные факторы при выборе
Необходимо понимать, что инвестиции в квартиры будут выгодны всегда. Тем более во времена кризиса, в текущий 2020 год.
Это реальный, осязаемый актив, который может принести средства как для постоянного пользования (аренда), таки при необходимости в единовременной крупной сумме (продажа).
При покупке как на первичном, так и на вторичном рынке жилья есть несколько общих правил, придерживаясь которых вы сделаете наиболее удачный выбор:
- Ценовая политика,
- Расположение,
- Инфраструктура,
- Качество постройки,
- Планировка приобретаемого жилья
Новостройки, как лучший выбор
Основным выбором для того, чтобы сделать инвестиции в недвижимость, для многих являются новостройки. Проанализировав рыночные предложения можно купить квартиру,рассматривая выгодные программы от застройщика.
Когда инвестор решил вложить средства в строящееся жилье, он должен учитывать и некоторые риски (временные изменения при сдаче объекта, замораживание строительства), связанные с такой инвестицией. Для избегания таких ситуаций стоит вкладываться или в готовые объекты, или в недвижимость с высокой степенью готовности.
При этом необходимо ориентироваться на показатели рейтинга заслуживающих доверия застройщиков. В этом году первые места заняли:
Это только тройка лидеров, основываясь на статистических данных, которым доверяют потребители. Более полный анализ данного рынка без труда можно найти в сети. Приобретение квартиры в новостройках, безусловно, выгодная инвестиционная политика, тем более многие объекты предлагаются с очень выгодными условиями по ипотечным договорам.
Вторичный рынок жилья
По-прежнему высоким спросом пользуется вторичная недвижимость. Квартира в уже обжитом доме, при наличии хорошо развитой инфраструктуры всегда будет пользоваться спросом, как у арендаторов, так и для покупателей. Такие инвестиции хороши как будущие арендные помещения.
Вы сможете значительно повысить ликвидность жилья, сделав ремонт и оборудовав квартиру необходимой техникой, при этом доход можно начать получать с такого вложения практически сразу. Отличным вариантом будет покупка некондиционного жилья на вторичном рынке, купив запущенную квартиру за небольшие средства и отремонтировав, можно продать ее в разы дороже.
Главное, правильно рассчитать будущую доходность такой покупки, при всех сделанных вложениях.
Нет никаких сомнений, что недвижимость — это всегда выгодное вложение финансовых накоплений. Это и гарантированная сохранность ваших денег, стабильный в любые времена доход и ценный актив для семейного бюджета.