Поправки в сентябре внесли члены Совета Федерации Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и депутат Госдумы Евгений Москвичев. Инициатива дает регионам право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учетом мнения жителей.
У властей субъектов РФ будут полномочия по определению технических характеристик многоквартирных домов, которые могут быть включены в эти программы.
При этом решение о комплексном развитии территории регион сможет принять в том случае, если земельные участки как минимум наполовину заняты аварийным или ветхим жильем либо же промзоной.
Госдума расширила права на досрочное оформление «дальневосточного гектара»
У местных властей появится возможность формировать комфортные общественные пространства вместо точечной застройки на месте сносимых домов, заявил депутатам Марат Хуснуллин. Он подчеркнул, что регионы будут сами определять территории для комплексного развития.
Важная часть законопроекта связана с учетом мнения жителей. Документ дает возможность сносить или реконструировать многоквартирный дом при согласии 2/3 собственников квартир.
Кроме того, после определения территории для комплексного развития пройдут публичные слушания. Так что решения вопреки мнению граждан приниматься не будут, заявил вице-премьер.
«Я уверен, что жители тут абсолютно защищены», — подчеркнул Хуснуллин.
Жилая площадь в новой квартире, согласно проекту, не должна быть меньше той, из которой переселяют граждан. Указывается, что люди также смогут получить денежную компенсацию вместо жилья по рыночной цене.
Зампред правительства полагает, что сначала крупные города начнут реализовать новый закон, ведь «во всех регионах — разная ситуация». И денег из разных источников понадобится немало.
Согласно расчетам кабмина, закон о КРТ в случае принятия потребует около 2 триллионов рублей — это только в первые десять лет реализации, уточнил Хуснуллин. «Чтобы эту программу реализовывать, придется собрать всех застройщиков и их средства, — заявил он.
— А также собрать все средства бюджетов — региональных, муниципальных, федерального. Придумать новые механизмы долгосрочных финансовых инструментов».
Госдума одобрила санкции за призывы к отчуждению территорий РФ
Новый закон станет важным механизмом достижения национальных целей развития. «Мы должны за 10 лет построить один миллиард квадратных метров жилья… И каждый пятый квадратный метр жилья в стране в течение этого срока должен стать новым», — напомнил Марат Хуснуллин.
И, конечно, все понимают, что одного законопроекта о КРТ для выполнения задач по строительству и обновления жилого фонда страны будет мало.
По словам Хуснуллина, понадобится провести большую комплексную работу, которая включает подготовку кадров, формирование спроса на жилье через повышение доступности ипотеки, переход на цифровые формы проектирования и пересмотр всей градостроительной политики. «Это все мы прописали в наших планах реализации нацпроекта», — напомнил вице-премьер.
По словам Хуснуллина, главы регионов ждут документ, необходимый для реализации масштабных планов. «Когда мы обсуждали этот проект, все губернаторы выступили «за», — рассказал вице-премьер.
Особое внимание к проекту — в регионах, которые досрочно завершают программу расселения аварийного жилья. Как уточнил Хуснуллин, это Карачаево-Черкесия, Чечня, Магаданская, Саратовская и Сахалинская области.
Для этих регионов уже сегодня необходимо предусмотреть механизм для дальнейшего обновления жилого фонда, объяснил зампред кабмина.
Местные власти смогут формировать общественные пространства вместо точечной застройки на месте сносимых домов, отметил Марат Хуснуллин. duma.gov.ru
Новый закон призван решить задачу по изменению облика районов в регионах РФ, создания комфортной среды для проживания в них, заявил один из авторов, сенатор Олег Мельниченко. По его словам, нынешние механизмы переселения несовершенны. Проекты обновления жилья серьезно ограничены по площади, в них невозможно включить ряд объектов.
Теперь это изменится, и проект даст регионам в распоряжение ускоренный механизм расселения ветхих и аварийных домов. Сейчас на этом пути немало препятствий, ведь из дома нельзя переселять, если хотя бы один собственник не согласен.
Такие граждане, по сути, держат заложниками всех остальных жильцов, которые в результате не могут улучшить свои условия, отметил сенатор.
Жилая площадь в новой квартире не должна быть меньше той, из которой переселяют граждан. Люди также смогут вместо жилья получить денежную компенсацию по рыночной стоимости
Законопроекту предстоит доработка ко второму чтению. Марат Хуснуллин обещал лично подключиться к этому процессу. «Готов со всеми фракциями провести встречи», — сказал он. Депутаты уже предложили ряд идей для доработки, чтобы дополнительно защитить жильцов, и они зафиксированы в принятом вместе с законопроектом постановлении.
Среди прочего планируется прописать, что собственникам квартир в сносимых домах должна быть предоставлена равноценная компенсация по выбору жильца — или путем выплаты в денежной форме, или путем предоставления жилья не дешевле освобождаемого помещения.
Стоимость будет определяться по правилам, установленным действующим жилищным законодательством.
Свои идеи смогут предложить и в регионах — законопроект будет обсуждаться с их представителями, рассказал спикер Госдумы Вячеслав Володин. А еще понадобится разъяснить на местах нюансы реализации нового закона.
«Мы сейчас договариваемся с аппаратом президента о том, что мы будем собирать губернаторов, замгубернаторов, чтобы учить, как этим заниматься, — сообщил Хуснуллин.
— Потому что это уметь надо — сделать комплексную территорию и ее развить».
Всероссийская реновация: за 10 лет каждый пятый дом в стране станет новым
9 июн. 2021 г. 09:10
- Градостроительная политика
- Жилье
- Реновация
В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» к 2030 году необходимо обеспечить улучшение жилищных условий не менее чем 5 млн семей ежегодно и увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. метров в год. Также стоит задача повысить индекс качества городской среды в полтора раза. Чтобы выйти на необходимые показатели, до 2030 года должно быть построено более 1 млрд кв. метров жилья, то есть 26% от общего объема всего жилищного фонда в России.
Учитывая, что общий объем жилья в РФ составляет порядка 3,8 млрд «квадратов», из которых 2,4 млрд – многоквартирные дома, каждый пятый метр в стране должен стать новым.
Вместе с тем около 44% многоквартирных домов – старше 50 лет.
Средства, которые сегодня собираются гражданами на капитальный ремонт домов, не позволят решить проблему аварийности, так как в большинстве случаев необходима полная реконструкция дома, а не его ремонт.
В этой связи был принят закон, предоставляющий регионам полномочия и инструменты, благодаря которым они смогут как самостоятельно, так и с привлечением внебюджетных источников обновить городскую застройку, обеспечив соблюдение жилищных и иных прав граждан.
Что такое комплексное развитие территорий
Закон о комплексном развитии территорий, подписанный Президентом России Владимиром Путиным, внес ряд изменений в Жилищный и Градостроительный кодексы, а также в другие федеральные законы, направленные на предоставление регионам возможностей для комплексного развития территорий и ускоренного переселения.
Теперь регионы могут принимать решения о зонах комплексного развития территорий и опережающими темпами решать проблему ветхого и аварийного жилья. Так, регионы вправе утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учетом мнения жителей.
Это значит, что россияне получат возможность поменять старое и некомфортное жилье без долгих лет ожидания признания его ветхим или аварийным. То есть если многоэтажка неаварийная, но есть веские причины для сноса (которые прописаны в законе), то региональные власти с согласия собственников могут демонтировать дом.
Всероссийский снос жилья или о чем новый законопроект о комплексном развитии территорий России
- 18 сентября 2020 года в Госдуму внесен большой законопроект №1023225-7 о комплексном развитии территорий в России.
- Пресса его называет законопроект о всероссийском сносе жилья.
- Мы попытались разобраться, что к чему.
Фото из открытых источников (www.unsplash.com)
Фото из открытых источников (www.unsplash.com)
Суть законопроекта.
- Новые поправки хотят внести в Градостроительный кодекс РФ и иные законодательные акты РФ.
- Они направлены на совершенствование института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного жилья и жилья, подлежащего сносу или реконструкции на основании адресных программ, утверждаемых в соответствии с жилищным законодательством.
- Законопроект закрепляет единый механизм комплексного развития территорий с разными основаниями принятия решений для аварийного жилья, жилья, подлежащего сносу, реконструкции по адресным программам и для промышленных территорий.
- Критерием определения границ территорий комплексного развития будет являться то, что земельные участки, занятые аварийным или иным жильем, подлежащим сносу, реконструкции, промышленной зоной, должны занимать не менее 50% территории, в отношении которой принимается решение о её комплексном развитии.
- При этом в случае принятия решения о комплексном развитии территории в отношении промышленных зон, в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома.
- Законопроектом разграничены полномочия по принятию решений о комплексном развитии территорий:
- Решение о комплексном развитии территории по предложениям органов государственной власти субъектов РФ вправе принять Правительство РФ. Для таких случаев Правительством РФ должен быть определен порядок принятия решений о комплексном развитии территории и порядок реализации такого решения.
- Правом принятия решений о комплексном развитии территорий также предлагается наделить высшие исполнительные органы государственной власти субъектов РФ. При этом законом или иным правовым актом субъекта РФ полномочиями по принятию решений о комплексном развитии территорий могут быть наделены органы местного самоуправления. Порядок принятия решений о комплексном развитии территории по инициативе регионов и порядок реализации такого решения будте устанавливаться законодательством субъектов РФ.
При этом, новый проект закона сохраняет действующую редакцию Градостроительного кодекса РФ, где закреплена возможность осуществления деятельности по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей земельных участков и/или объектов недвижимости, расположенных в границах такой территории. Исключение составляют аварийные дома или дома, подлежащие сносу, реконструкции на такой территории.
Предполагается, что решение о комплексном развитии территории осуществляется публично-правовым образованием самостоятельно либо путем передачи полномочий специально созданной организации.
Её организационно-правовая форма, цели и предмет деятельности, порядок и условия управления, финансирования будут определяться учредителем.
Деятельность по комплексному развитию территорий может осуществляться органами власти или местного самоуправления как самостоятельно, так и на основании договора о комплексном развитии территории, заключенного с победителем соответствующего аукциона.
В качестве обязательного условия для участия в аукционе на право заключить договор о комплексном развитии территории предусматривается наличие у участников аукциона опыта (не менее 3-х лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 5000 кв.м.
в в совокупности, который подтверждается наличием полученных разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов.
Адресные программы по сносу жилья
Проектом закона предусмотрено, что в целях обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства, а также в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда на территории субъекта РФ, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства предусматривается возможность утверждения адресных программ по сносу и реконструкции многоквартирных домов, на основании которых может быть принято решение о комплексном развитии соответствующей территории.
В адресной программе устанавливается очередность сноса или реконструкции многоквартирных домов. Причем очередность сноса указанных многоквартирных домов определяется с учетом их технического состояния.
- В целях реализации такой программы предлагается наделить широкими полномочиями субъекты РФ.
- Так, регионы будут вправе:
- 1) определить содержание программ по сносу и реконструкции;
- 2) утвердить порядок её формирования и утверждения;
- 3) определить источники финансирования программы;
- 4) утвердить порядок выявления и учета мнения граждан при её формировании и реализации;
- 5) определить технические характеристики многоквартирных домов, которые могут быть включены в указанные адресные программы.
В проект адресной программы по сносу и реконструкции могут быть включены только такие дома, в которых 2/3 собственников и нанимателей поддержали такое решение
Зачем в Москве возводятся миллионы квадратных метров невостребованного жилья?| Новости общества
Тенденция на снижение продаж отмечается уже несколько лет, однако новое жилье продолжают строить
В апреле 2017 года порядка 7 млн квадратных метров жилья в новостройках Москвы оказались невостребованными. Причем, как пишет РБК, за год объем продаж квартир упал на 15 процентов. Правда, по уточнению главы Москомстройинвеста, в указанный объем вошли не только квартиры, но и апартаменты.
В 2019 году число непроданных квартир в новостройках уже оценивалось примерно в 20 процентов, причем, по данным Lenta.ru, в некоторых новых столичных ЖК объем пустующих квартир доходил до 60 процентов.
По данным экспертов «ИНКОМ-Недвижимость» на март 2020 года, порядка 17 процентов квартир на рынке московских новостроек низколиквидны, причем 45 процентов из них находятся в границах «старой» Москвы, и 30 процентов – в ТиНАО. От 20 процентов таких квартир – предложения эконом-сегмента, и до 10 процентов – бизнес-сегмент.
Причины такого положения дел называются разные: одни эксперты считают, что неликвидность может быть вызвана неудачной локацией, плохой историей строительства или не вполне адекватной ценой. Также высказывалось мнение, что ЖК, введенные в эксплуатацию до 2014 года, могут не выдерживать конкуренции с более современными комплексами.
В мае 2020 года глава департамента развития новых территорий Владимир Жидкин сообщил, что объем продаж жилья в новостройках в новой Москве может снизиться на 15 процентов.
Преподаватель кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами Валерий Корнейчук считает, что снижение объемов продаж нового жилья обусловлено рядом причин объективного характера.
«Во-первых, к обвалу покупательской способности на рынке недвижимости привела пандемия коронавируса, последствия которой еще долго придется отыгрывать. Начавшаяся вторая волна коронавируса также может оказать негативное влияние и привести к снижению объема покупок.
В результате приостановки деятельности предприятий и организаций только в Москве во время первой волны пандемии потеряли работу и лишись значительной части дохода десятки тысяч горожан. В результате этого граждане меньше хотят брать на себя кредитные обязательства и стараются сократить стоимость покупаемого жилья.
Во-вторых, из-за резкого снижения курса рубля в марте (на фоне эпидемии) начали расти цены на товары первой необходимости, что также оказало негативное влияние на уровень спроса на рынке недвижимости.
В-третьих, существенное влияние на платежеспособность населения оказало предшествовавшее карантину обрушение цен на нефть и последующая девальвация рубля», – отметил эксперт.
Как рассказал «Московской газете» Валерий Корнейчук, согласно базовым прогнозам, реальные доходы жителей РФ снизятся в 2020 году на 8,2 процента с последующим небольшим отскоком в 2021-2022 годах. Согласно пессимистичному прогнозу, в текущем году падение составит 12,1 процента. В последующие годы динамика доходов населения останется отрицательной.
В этих условиях девелоперы, по мнению эксперта, начали поднимать цены на продаваемое жилье для снижения маржи продаж от недвижимости, что не приводит к ожидаемому росту продаж. Возникает необходимость снижения цен.
По нашему мнению, возможна корректировка цен только к концу года – за счет предоставления скидок.
Величина скидок не представляется значительной, поскольку сдерживающими факторами могут стать наличие в проекте финансирования за счет эскроу-счетов, которые ограничивают возможность снижения доходности проектного финансирования.
«В наиболее выигрышном положении в части продаж могут оказаться проекты эконом- и комфорт-класса – с квартирами не дороже 10 млн руб. – которые соответствуют условиям программы ипотеки с господдержкой (8 миллионов рублей плюс первоначальный взнос 20 процентов).
Если никаких форс-мажорных обстоятельств для рынка недвижимости в следующем году не случится, рынок новостроек сможет перейти к росту цен на уровне инфляции.
Определенный оптимизм внушает и апробирование дистанционных онлайн-продаж строительными компаниями, приводящий к формированию отложенного спроса», – отметил Валерий Корнейчук.
Как сообщал 360 ТВ в 2017 году, «безудержный девелопмент» в Новой Москве способствовал появлению сквоттерства: это когда незанятые квартиры в новостройках занимают самовольно люди, которым попросту негде жить. По данным издания, основная масса сквоттеров – приезжие из других регионов и бывших советских республик; причем эти люди создают нагрузку на коммунальную инфраструктуру, не оплачивая услуги комплекса ЖКХ.
Научный сотрудник Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Петр Иванов в числе причин явления отметил тот факт, что предложение на рынке жилья превысило возможности спроса. Также, по его мнению, селятся сквоттеры в основном в тех ЖК, которые строятся «в чистом поле», что делает весьма затруднительным контроль со стороны органов власти.
Тем не менее, строительство нового жилья в Москве (как в старой, так и в новой) ведется, провоцируя серьезные конфликты. И, как считает архитектор, почетный строитель Москвы Алексей Кротов, это строительство, скорей всего, не несет городу ничего хорошего.
Еще два года назад эксперт отмечал, что, по оценкам градостроителей, максимально допустимая численность населения Москвы – 7-8 млн человек, а максимальная площадь – существующие границы МКАД. В противном случае может создаваться избыточная нагрузка на городскую инфраструктуру – коммунальную, социальную, транспортную.
От этого, по мнению Кротова, ухудшатся условия для всех жителей столицы.
Уплотнительную застройку архитектор считает ошибочным решением: Москва основана в средние века и строилась по радиально-кольцевой схеме, явно не рассчитанной на нынешнюю численность населения и такое количество транспортных средств.
«Рвутся связи, транспорт работает все хуже и хуже, усугубляется ситуация с пробками. Люди тратят огромное количество времени на переезд из одного конца Москвы в другой. Город – очень сложная система, гораздо сложнее, чем космическая станция, а усложняя ее еще, мы делаем город неуправляемым», – считает Алексей Кротов.
В качестве примера не самого лучшего решения эксперт привет изменения, внесенные в СанПиН (СанПиН 2.2.1/2.1.1.
1076–01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий»), которые могут позволить строительство высоток в семнадцать и двадцать пять этажей значительно ближе друг к другу, школам, детским площадкам. Возможно, целые микрорайоны окажутся «в тени гигантов».
Между тем, как рассказал Алексей Кротов, инсоляция (проникновение прямых солнечных лучей в жилое помещение) принципиально важна для правильного функционирования организма.
Солнечный свет влияет на образование крайне важного витамина D, его нехватка провоцирует: вторичный гиперпаратиреоз, остеопению, остеопороз, мышечную слабость и боли, увеличивает риск переломов.
Для детей нехватка солнечного света может обернуться развитием рахита.
Вообще, по мнению архитектора, политика стягивания огромного количества людей в крупные мегаполисы (и в первую очередь в Москву) может угрожать государственной безопасности: оголенными оказываются огромные территории нашей страны.
«Раз есть огромная свободная территория, на которой никто не живет, будьте уверены: рано или поздно туда придут те, у кого этой территории нет. То есть, мы фактически без боя сдаем землю: наши предки перевернулись бы в гробах, узнав об этом», – считает Алексей Кротов.
Решением проблемы, по мнению эксперта, могла бы стать грамотная политика освоения территорий страны, строительство новых предприятий в малозаселенных регионах: люди поедут туда, где им предложат достойный заработок и хорошие условия жизни.
Также, как считает архитектор, властям следовало бы уделить внимание регулированию численности приезжающих в столицу.
Еще одна мера – перенос части столичных функций и государственных учреждений из Москвы в регионы: таким образом, и в субъектах РФ будут появляться «точки притяжения» для инфраструктурных проектов, бизнеса и, конечно, людей.
«Пока летела в Сочи, квартира подорожала на два миллиона». Как главный курорт страны превращается в «гетто для лохов»
Гетто для лохов
А Елена Антонова из Иркутска познала все прелести незаконного жилья, хорошо, что закончилось всё благополучно. Более 7 лет назад они с мужем решили вложить деньги в строительство квартиры в Сочи. Через интернет нашли застройщика, отправили ему необходимую сумму и стали ждать.
— Мы не знали город вообще, документы нам какие-то предоставили, заключили договор купли-продажи.
Выбрали Лысую Гору, мы тогда не знали, что там садовые товарищества и все дома строились без разрешений и сдавались по суду.
Когда об этом узнали, то стали переживать, просили сочинских знакомых посмотреть, строится там вообще что-то. На нас смотрели как на дураков, кто же так просто деньги отдает, — рассказала Елена.
Как ни странно, Антоновым повезло, дом достроили и выдали документы с их долей.
Когда они приехали в свою квартиру, ужаснулись — Лысая Гора оказалась действительно горой, залитой бетоном, куда не ходил общественный транспорт, а вместо садовых домов друг на друге стояли многоквартирники.
Утром с горы на работу добираться еще ничего, а вечером в гору да по проезжей части, тротуары в садоводстве не предусмотрены, вспоминает Елена.
— Машины слепят, куда наступаешь, не видишь. Ужасное место. Но мы были в эйфории, что квартира наша достроилась, что мы в Сочи, вложили-то всего 700 тысяч рублей. Лето жили нормально, но с наступлением зимы начался ад. У нас постоянно отключали электроэнергию, мы мерзли, потому что грелись электричеством, — рассказала Елена Антонова.
Так они прожили две зимы, на исходе последней приняли решение продать квартиру и вернуться домой. В это время в соседнем самострое случился пожар, весь квартал отключили от электричества и так больше и не включили, потому что подключение было незаконным. Жители купили генераторы, так они и тарахтели день и ночь.
— Мы быстро продали квартиру за 2 миллиона 500 тысяч рублей приезжим из Якутии, в принципе, ничего не скрывали, но они были в эйфории и им всё понравилось. За эти деньги мы купили хорошую квартиру на родине и теперь с ужасом вспоминаем Лысую Гору, гетто для таких лохов, как мы, — заключила Елена.
Строят прямо на оползне
Кроме Лысой Горы в Сочи масса мест, где на землях ИЖС и садоводства строятся многоквартирные дома. Одно из них — улица Бакинская в Адлерском районе. Канализации там не было никогда, зато всегда был оползень. В апреле 2011 года он сошел на Бакинскую, в результате было разрушено около десятка частных домов, уничтожены приусадебные участки и проезжая часть.
Оползень на улицах Бакинской, Миндальной и Ворошиловградской выявили в 60-х годах XX века, до начала олимпийского строительства он не давал о себе знать, рассказали жители Бакинской. Тогда выше их домов организовали свалку грунта и железобетонных конструкций, и тем самым оползень активизировался.
Сейчас выше их домов построен целый микрорайон, в законности этой стройки местные жители сомневаются.
Реновация МКД: сносить или реконструировать? Мнения экспертов ТПП РФ разделились
В Торгово-промышленной палате Российской Федерации состоялось совместное заседание Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства и Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства на тему: «Реновация многоквартирных домов с использованием современных технологий. Технические, юридические и экономические аспекты».
Модератором мероприятия выступил председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин.
Во вступительном слове он подчеркнул актуальность темы, т.к. она касается большой части населения страны. Москва в этом вопросе избрала путь сноса, но возможно другие города выберут иной путь – реновации с использованием новых энергоэффективных строительных технологий и способов финансирования.
Уже сегодня, отметил Ефим Басин, в России есть населенные пункты, в которых проведена реновация жилья.
В этом процессе, полагает он, полезен также опыт, накопленный Германией, где реновация осуществлялась путем увеличения жилой площади, утепления и замены окон, и, наконец, повышения энергоэффективности дома в целом.
Далее к собравшимся обратился председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков, констатировавший катастрофическое старение жилого фонда страны. Это, по его мнению, означает, что жилье год от года труднее содержать в том надлежащем состоянии, при котором безопасно и комфортно жить гражданам.
Нужно проводить капитальный ремонт в многоквартирных домах (МКД) посредством реновации. Жилье должно отвечать требованиям сегодняшнего дня, а не середины прошлого века, сказал Андрей Широков. Кроме этого, требуют решения проблемы аварийного жилья и его нехватка в некоторых регионах страны.
Реновация – это не только обновление жилья, но и увеличение жилой площади для комфортного проживания его собственников.
Тему продолжил заместитель председателя Комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Константин Пороцкий, обративший внимание участников заседания на необходимость учета интересов всех граждан в процессе реновации жилого фонда.
Ситуация с ветшающим жильем чрезвычайно актуальна – панельная застройка 50-х годов прошлого века устарела и подлежит сносу. Однако существует немало домов, рассчитанных на 100 и более лет службы. В стране насчитывается около 500 млн кв.
м жилья такого типа, требующего реконструкции и модернизации, При обновлении жилого фонда его собственники получат энергоэффективный дом и определенное увеличение жилой площади для комфортной жизни.
Благодаря реконструкции можно учесть интересы граждан, как за счет бюджета, так и за счет частных инвесторов, сказал Константин Пороцкий.
Как считает заместитель директора Экспертного центра Российской академии народного хозяйства и государственной службы Евгений Блех, нынешняя реновация жилья – это замена жилищного фонда путем его сноса и строительство новых зданий на высвободившихся площадях.
На сегодняшний день нет инструментального заключения на дома, подлежащие сносу. Только проведен визуальный осмотр, что явно недостаточно в такой ситуации, отметил Евгений Блех. Под снос идут дома в 9 этажей, которые никак нельзя отнести к ветхому или аварийному жилью.
По его мнению, основной недостаток программы реновации – отсутствие внятного социально-экономического обоснования.
Заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр Сидоренко посвятил выступление теме отношений собственности в МКД. В процессе реновации появляются новые площади, автопарковки, пандусы и т.п.
При этом сложно справедливо оценить долю в праве собственности на общее имущество (холлы, электрощитовые и т.д.).
В связи с этим, полагает Александр Сидоренко, требуется создать новую модель справедливой оценки доли с целью формирования ответственного имущественного поведения.
В свою очередь, индивидуальный предприниматель Александр Шестопалов представил вниманию аудитории проект, позволяющий выполнить капитальный ремонт МКД и дополнительно возвести на чердаках этих домов около 200 млн. кв.м комфортного жилья мансардного типа. Этой работы, по его расчетам, хватит всему строительному комплексу страны на ближайшие 5 лет.
Руководитель Компании ГРП – Городская реконструкция пятиэтажек Валерий Чернышов сообщил, что к ним в компанию обращается большое количество собственников квартир в домах, которые подпадают или могут подпасть под реновацию, с заявлениями о том, что готовы выдержать процесс реновации их домов с помощью современных технологий, но не готовы из домов выезжать. Он остановился на открытом письме, направленном в адрес Мэра Москвы Сергея Собянина, опубликованном в газете «Ведомости» от 23.05.2017, в котором предлагается проводить масштабную реконструкцию МКД индустриальной застройки с применением современных технологий, в том числе с надстройкой нескольких этажей, то есть с увеличением жилой площади.
Затем к собравшимся обратился заместитель координатора проекта партии «Единая Россия» по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству Валерий Казейкин, который кратко ознакомил участников заседания с возможностями московского строительного комплекса по реновации ветхого жилья. По его мнению, для успешной реализации проекта необходимо привлечь к процессу частных инвесторов, что позволит полностью загрузить строительный комплекс города и получить улучшенное комфортное жилье.
Член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Михаил Каменский – один из активных организаторов программы сноса пятиэтажек в ранние годы, поделился приобретенным опытом сноса и утилизации самого дома, работы с населением дома и экономики процесса. А план был – сносить ежегодно 1 млн кв.м.
Главное в том, что все, кто занимался сносом пятиэтажек, сделали в итоге заключение, что нужно не сносить старые дома, а их реконструировать. Это выгоднее, чем строить новое жилье.
«Это главный вывод, который мы вынесли из многих лет работы в Москве по замене пятиэтажек новыми домами – лучше реконструировать, чем ломать».
В выступлении Вероники Межецкой – члена Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, прозвучала озабоченность проблемами экологии, так как в предлагаемом к реновации жилом фонде за долгие годы образовались лесопарки, зеленые дворы, высаженные 20-30 лет назад, которые в результате сноса домов исчезнут, а обещанные новые появятся не скоро.
Члены Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Юрий Павленков и Александр Вербицкий затронули тему многоквартирного дома как единого имущественного объекта с юридической точки зрения, его государственной регистрации, стоимости, понятия восстановительной стоимости.
Татьяна Полиди – исполнительный директор Фонда «Институт экономики города», остановилась на том, что проблема реновации – всероссийская.
Институт предлагает модели и, конечно, обращается к опыту социалистического лагеря, в котором было построено много жилья по советским проектам, хотя родиной индустриального строительства является Франция.
Опыт Запада показывает, что выборочно можно сносить особенно аварийные дома, но чаще всего их можно реконструировать, тем самым увеличивая жилую площадь.
Председатель совета директоров Корпорации «S.HOLDING» Алексей Шепель отметил, что его анализ предлагаемой схемы реновации жилья в городе Москве крайне отрицательный.
Его позиция сегодня – не принимать предложенную московскую схему, взвесить все стороны данного предложения с позиции экономики, технологии, плотности территорий, внимательнее рассмотреть предложения инициаторов реконструкции через санацию МКД с элементами надстройки и расширения площадей. Это, по его мнению, сохранит индивидуальность Москвы.
- В заключение Андрей Широков отметил, что сегодня необходимо рассмотреть решение триединой задачи: как можно привлечь бизнес к процессу реновации; как взаимодействовать с собственником квартир и какова роль государства в этом процессе, например, в виде преференций бизнесу, таких как налоговые льготы, дешевые кредиты, доступность к документации.
- По итогам заседания принято решение подготовить предложения в адрес соответствующих органов государственной власти.
Принят закон о сносе и реконструкции жилья
- 23 декабря 2020 года на пленарном заседании Государственной Думы в третьем чтении был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».
- Федеральный закон направлен на совершенствование института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья.
- Законом вводится новый единый механизм комплексного развития территорий (КРТ), взамен ранее предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации отдельных механизмов развития застроенных территорий, комплексного развития территорий, комплексного освоения территорий.
На практике отдельное применение каждого из этих механизмов зачастую оказывалось невозможным, так как они распространялись на разные виды объектов и взаимно исключали друг друга.
Поскольку реальная городская застройка, как правило, является смешанной, становилось невозможно в чистом виде использовать тот или иной режим редевелопмента. Это, в свою очередь, приводило к дроблению территорий на несколько частей и снижению инвестиционной привлекательности строительных проектов.
- Создание единого механизма КРТ призвано решить указанную проблему.
- В рамках нового механизма выделяются следующие виды КРТ:
- · КРТ жилой застройки, в границы которого могут входить только многоквартирные дома;
- · КРТ нежилой застройки, в границы которого могут вовлекаться различные объекты, кроме многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов ИЖС, садовых домов;
- · КРТ незастроенной территории;
- · КРТ по инициативе правообладателей.
Важно, что в границы КРТ жилой и нежилой застройки помимо основных объектов, прямо названных в законе, могут включаться и иные объекты. Перечень таких объектов законом не ограничивается, но они должны располагаться в границах того же элемента планировочной структуры – квартала или микрорайона.
Данная новелла крайне важна, поскольку большинство развиваемых территорий имеют смешанную застройку, которую в целом сложно отнести к тому или иному типу развития. Во избежание дробления территорий новый закон предусмотрел возможность объединять объекты различного типа в границах одного проекта КРТ.
- Таким образом, создание единого механизма КРТ позволит более гибко подходить к развитию различных территорий, в том числе имеющих смешанную застройку.
- В границы КРТ жилой застройки принятый закон разрешил включать многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, а также иные многоквартирные дома, соответствующие критериям, определенным субъектами РФ.
- Эти критерии не будут определяться произвольно. Согласно принятому закону они должны учитывать следующие требования:
- · физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом РФ значение;
- · стоимость капитального ремонта многоквартирных домов в расчете на один квадратный метр общей площади превышает стоимость, определенную субъектом РФ;
- · многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом РФ, по типовым проектам;
- · многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
- · в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом РФ.
- Таким образом, в границы КРТ будут включаться только «проблемные» дома, требующие принятия мер по расселению жителей во избежание доведения таких домов до аварийного состояния в ближайшем будущем, в том числе дома, капитальный ремонт которых экономически нецелесообразен.
- Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс Российской Федерации, собственникам жилых помещений в таких многоквартирных домах, взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется возмещение, определяемое исходя из рыночной стоимости освобождаемого имущества и возникших убытков.
- По заявлению собственника жилого помещения ему предоставляется взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
- Нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а при наличии его письменного заявления другое жилое помещение может быть предоставлено ему на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность.
- Нормативным правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение так называемого равнозначного жилого помещения – то есть помещения:
- · жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь которого – превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
- · которое соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ;
- · которое находится в многоквартирном доме, расположенном в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей КРТ.
Согласно переходным положениям закона ранее заключенные договоры развития застроенных территорий, комплексного развития территорий, комплексного освоения территорий сохраняют свое действие. Их исполнение, изменение и расторжение будет происходить по «старым» правилам, без учета внесенных изменений.
Необходимо отметить, что Национальное объединение строителей принимало активное участие в обсуждении проекта принятого закона. Так, неоднократно высказывался в поддержку данного проекта Президент НОСТРОЙ Антон Глушков.
- Национальным объединением в адрес Государственной Думы и Минстроя России направлялись концептуальные предложения по совершенствованию текста проекта, многие из которых были учтены при его доработке ко второму чтению, в частности:
- · исключено правило, согласно которому объекты, разрешенные к включению в границы КРТ, должны занимать не менее 50% площади территории КРТ;
- · исключены положения, лишающие органы местного самоуправления полномочий по принятию решений о КРТ;
- · разрешено проводить для отбора инвестора как аукционы, так и конкурсы;
- · ограничен круг нарушений договора КРТ инвестором, которые дают уполномоченному органу право на односторонний отказ от договора.
- Принятый Федеральный закон вступит в силу с момента его официального опубликования.