Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы за полугодие возросла на 11%, а спрос при этом сократился на 42%, подсчитали эксперты «Метриум». Кризисные явления в экономике пока не повлияли на жесткую ценовую политику местных застройщиков. Однако конкурентность новомосковских цен по сравнению со старомосковскими сохраняется, а разница между ними стабильна последние два года.
По подсчетам экспертов «Метриум», в I полугодии средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составила 141,5 тыс. рублей, увеличившись на 11% с конца 2019 года. Причем в Новомосковском административном округе показатель достиг 143 тыс. рублей за кв. м (11% за полгода), а в Троицком административном округе – 79,9 тыс. рублей за кв. м, (18% за полгода).
Примечательно, что в период столь быстрого роста цен продолжал сокращаться спрос на новостройки Новой Москвы. В I полугодии 2020 года было заключено немногим более 8 тыс.
договоров долевого участия, тогда как в аналогичный период 2019 года – 13,8 тыс. Таким образом, активность клиентов упала на 42%.
Причем снижение числа сделок наблюдалось не только в явно кризисном II квартале (–60%), но и в I квартале (–22%).
«Новая Москва в целом представляет собой более динамичный рынок жилья, чем «старая» Москва, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Даже несмотря на тенденцию к сокращению активности клиентов, общее число сделок здесь остаётся большим.
Местный рынок насчитывает 33 проекта новостроек, но на его долю приходится 38% от общего числа сделок, заключенных в Большой Москве. Поэтому колебания спроса не оказывают сильного влияния на тренд повышения цен.
Помимо этого, действительно в последние два года в Новой Москве был сделан большой шаг вперед в плане развития транспорта и социальной инфраструктуры, что также повлияло на растущую привлекательность локации».
«На средний уровень цен в локации влияет сохранившийся высокий спрос на самые ликвидные проекты с точки зрения планировок, близости к метро, качества парковой и социально-бытовой инфраструктуры, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»).
– В результате в качественных проектах уровень цен и объемы продаж выше, чем в целом по рынку. Вместе с тем, даже в таких проектах правильнее говорить не о росте цен, а об их фиксации на уровне марта 2020 года с поправкой на возможные колебания в пределах 1%. Это результат резкого снижения спроса в период самоизоляции и медленного восстановления рынка после него.
Уже осенью, при усилении позитивных трендов, жилье может вновь начать расти в цене».
Эксперты «Метриум» отмечают, что повышение цен на новостройки в Новой Москве пока не подрывает конкурентные позиции местных девелоперов относительно их ближайших соперников в «старой» Москве. Разница в стоимости квадратного метра составила 45,7 тыс. рублей – именно настолько дороже обходится «квадрат» в «старой» Москве относительно Новой.
В I квартале старомосковские новостройки были дороже новомосковских в среднем на 50 тыс. рублей за «квадрат», а полгода назад – на 47 тыс. рублей. Но с этой точки зрения разницы нет лишь для тех клиентов, которые готовы рассматривать рынки и «старой» и Новой Москвы (в силу имеющегося бюджета).
Но для аудитории конкретно Новой Москвы (с более ограниченным бюджетом) новостройки все-таки выросли в цене сильнее, чем для покупателей первичного жилья в старых границах. За полугодие средняя стоимость квадратного метра в новостройках, расположенных в «старых» границах, повысилась на 7% и достигла 187,9 тыс. рублей[1].
Этим и объясняется тот факт, что спрос в Новой Москве «просел» сильнее, чем в «старой».
При этом ситуация со спросом в «старой» Москве всё-таки более благоприятная, хотя и сложная, считают аналитики «Метриум». В I полугодии спрос здесь сократился на 26%. Причем в I квартале количество заключенных в «старой» Москве ДДУ снизилось на 4%, а во II квартале – на 44%.
«Снижение спроса в Новой Москве – явление временное, – уверена Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District). – Как только нормализуется эпидемиологическая обстановка и стабилизируется экономика, спрос здесь вновь повысится.
Появятся и другие факторы роста активности, скажем, миграция удаленных работников из пределов МКАД, а также приток в столичный регион жителей других уголков России.
Поэтому мы не ожидаем снижения цен, но возможно станут более распространенными и большими скидки, хотя также на короткий период времени».
«Динамика цен на новостройки на локальных рынках Большой Москвы показывает, что у повышения цен общая природа, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– Продолжающаяся реформа долевого строительства, повышение себестоимости строительства, снижение ипотечных ставок и достаточно высокий спрос даже несмотря на весеннюю турбулентность дают основу для увеличения расценок девелоперам.
Вместе с тем, такую динамику мы ни раз наблюдали в Москве в кризисный период, поэтому до конца года темпы прироста цен вполне могут снизиться, но радикального обвала стоимости «квадрата» мы пока не ожидаем. Факторы повышения цен всё еще сильнее факторов снижения».
В подмосковье цены на квартиры растут вместе с объемами предложения
По данным департамента аналитики компании «Синица», в январе в ближнем поясе Московской области[1] (примерно до 7 км от МКАД) наблюдался рост не только цен, но и объемов предложения.
По сравнению с декабрем 2020 года средневзвешенная цена на первичном рынке ближайшего Подмосковья прибавила 1,5%, достигнув 134,7 тыс. рублей/кв.
м (за год +26,1%), а объем предложения увеличился на 7,3% по количеству квартир и на 5,1% в квадратных метрах (около 13,95 тыс. квартир или 746,3 тыс. кв. м).
Новостройки Московской области
В подмосковье цены на квартиры растут вместе с объемами предложения
Источник: https://prazdnik-v-zolushke.ru
Основной объем предложения – порядка 20,8% – в январе был сконцентрирован в юго-восточной части Подмосковья в районе Люберец, на втором месте – Видное (17,9%), на третьем – Балашиха (11,5%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (2,2%) и в Долгопрудном (2,2%).
Динамика средневзвешенной цены в разных локациях Подмосковья была разнонаправленной. В январе больше всего цены поднялись в районе Красногорска (+4,2%), Химок (+3,3%) и Балашихи (+3,3%), чуть меньше – в Одинцове (+2,1%) и Котельниках (+1,9%). В Долгопрудном стартовали продажи квартир в новых корпусах ЖК «Бригантина», средняя цена по городу при этом составила 133,5 тыс. рублей/кв. м.
Что касается абсолютных значений, то самыми дорогими локациями в январе были Красногорск (163,0 тыс. рублей/за кв. м), Одинцово (156,9 тыс. рублей/кв. м) и Мытищи (152,7 тыс. рублей/кв. м). Наиболее доступные средние цены в Балашихе (102,8 тыс. рублей/кв. м) и Котельниках (125,1 тыс. рублей/кв. м).
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Второй месяц подряд мы фиксируем прирост объемов предложения в ближнем поясе Московской области. В январе на рынок вышел один новый проект «Облака 2.
0», а также 14 новых корпусов в уже реализуемых проектах, вернув показатели на уровень конца лета 2020 года, однако по сравнению с январем 2020 года объемы снизились на 36,1%.
В целом, вымывание объемов предложения фиксировалось на протяжении всего 2020 года и в большинстве локаций Московской области: сильнее всего предложение уменьшилось в Красногорске (–66,2%) и в Мытищах (–64,2%), прирост объемов отмечен в Реутове (+108,3%), в Долгопрудном (+68,3%).
В январе доля квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов, достигла почти 40% (+8,4%), тогда как в декабре составляла 31,5%, а также на рынок вышло новое предложение квартир без отделки, из-за чего доля квартир, готовых к проживанию, в январе снизилась – на них приходилось 47,2%, что на 3,8% меньше, чем в декабре».
Если говорить о средней стоимости «квадрата» по классам жилья, то в экономклассе цены выросли на 1,2% по сравнению показателями декабря и составили 131,4 тыс. рублей/кв. м, в комфортклассе – на 2,1% до 137,3 тыс. рублей/кв. м, бизнес-класс подорожал до уровня 188,1 тыс. рублей/кв. м (+0,8%).
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
Эксперт по недвижимости предположил, что цены на жилье в новостройках будут расти
Эксперт в сфере ипотечной недвижимости Александр Мельников заявил ФАН, что в дальнейшем следует ждать роста цен на жилье в новостройках.
Генеральный директор Бюро кредитных решений в эксклюзивном интервью прокомментировал предложение президента России Владимира Путина о продлении еще на год льготной ипотеки. Он сразу же отметил, что данное предложение будет закреплено позднее на официальном уровне.
«Я думаю, так и случится, — сказал Мельников. — Тенденция продолжится, учитывая, что сейчас не так уж и много доступных для покупки объектов. Цены на первичном рынке будут, согласно тренду, потихоньку расти».
По словам собеседника ФАН, такого серьезного ажиотажа, какой был, например, в октябре прошлого года, ждать не придется.
«Он уже прошел тогда, — пояснил Мельников. — Но все равно спрос [на первичное жилье], который еще остался, будет поддерживаться льготной ставкой. На мой взгляд, лучше покупать сейчас, потому что через год цены могут быть еще более высокими».
Учитывая, что осенью прошлого года был достаточно большой спрос на квартиры в новостройках, на данный момент есть не так уж много вариантов для выбора, считает эксперт. Поэтому дело точно не в пандемии коронавирусной инфекции.
«Больше повлиял, конечно, значительный рост [продаж] — когда люди побеждали приобретать первичку по льготным ставкам, они достаточно большой объем выкупили, — свидетельствует собеседник ФАН. — И застройщики, соответственно, не успевают выставлять на рынок новые предложения. Это в целом по России, а не только в Москве».
Ранее президент страны Владимир Путин, выступая на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ-2021), предложил еще на год продлить действие программы по льготной ипотеке (заканчивается 1 июля 2021 года) — для всех регионов, правда, немного с другими условиями. Ставка будет повышена с 6,5% до 7%.
Предельный размер кредита для всех субъектов составит 3 млн рублей (сейчас жилье можно купить в Москве и Санкт-Петербурге до 12 млн, а в остальных регионах страны до 6 млн).
При этом первоначальный взнос по льготной ипотеке должен остаться без изменений — 15%, как сказал чуть позже заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин.
Почти четверть покупательского спроса в Подмосковье приходится на семь новостроек
Для строительной индустрии Московской области характерна высокая концентрация потребительского спроса на отдельных микрорайонах. В частности, каждая семнадцатая сделка по купле-продаже нового жилья связана с ЖК «Столичный» в Балашихе (застройщик – «Главстрой»). По итогам трех кварталов это самый востребованный адрес в регионе. Здесь было реализовано 2,2 тыс.
квартир на общую сумму в 8,70 млрд рублей. Помимо «Столичного» в «клуб тысячников» вошли еще шесть крупных жилых комплексов. Три из них – «Новое Пушкино», «Одинград» и «Новое Медведково» – реализуются под брендом «Инград». «Новое Пушкино» занимает второе место по объему спроса – около 1,3 тыс. квартир с общим бюджетом 5,29 млрд рублей.
На третьем месте – с небольшим отставанием – идет ЖК «Южная Битца». Застройщик «ДСК-1» заработал на продажах жилья нем 7,36 млрд рублей. Также отметку в тысячу проданных квартир преодолели флагманы ГК «Самолет» («Пригород Лесное») и ГК «Гранель» («Государев дом»).
В совокупности семь самых успешных проектов Московской области привлекли свыше 43 млрд рублей – во столько, например, по официальной версии обошлось строительство гигантского стадиона «Газпром Арена» в Санкт-Петербурге.
Проекты-«тысячники» на территории Московской области
| Жилой комплекс | Застройщик | Городской округ | Количество реализованных лотов в январе-сентябре 2020 г. | Совокупная площадь реализованных лотов в январе-сентябре 2020 г., тыс. кв. м | Совокупная стоимость реализованных лотов в январе-сентябре 2020 г., млрд рублей |
| Столичный | Главстрой | Балашиха | 2243 | 92,85 | 8,70 |
| Новое Пушкино | Инград | Пушкино | 1289 | 59,77 | 5,29 |
| Южная Битца | ДСК-1 | Ленинский | 1239 | 59,97 | 7,36 |
| Пригород Лесное | ГК Самолет | Ленинский | 1190 | 52,03 | 5,41 |
| Государев дом | ГК Гранель | Ленинский | 1059 | 44,62 | 4,38 |
| Одинград | Инград | Одинцовский | 1058 | 49,93 | 5,90 |
| Новое Медведково | Инград | Мытищи | 1044 | 53,73 | 6,03 |
Отметим также, что «большая семерка» охватывает 23,39% розничного спроса на первичном рынке Подмосковья. Кроме того, в области насчитывается еще 13 проектов, которые завершили третий квартал с результатом 700+ реализованных лотов.
По количеству сделок среди них лидирует ЖК «Новая Рига» (912 лотов на сумму 3,29 млрд рублей). Всего в рамках этого пула выбыло 10,3 тыс. квартир – 26,36% от общерегионального объема. Таким образом, без малого половина покупателей выбрала для проживания один из 20 ведущих жилых комплексов.
Вторая половина покупательской аудитории распределена между остальными 148 новостройками.
Напомним, что по состоянию на сентябрь прошлого года статусом «тысячника» обладали восемь подмосковных микрорайонов (включая ЖК «Большое Путилково», ЖК «Томилино Парк», ЖК «Бригантина», ЖК «Инновация», ЖК «Ярославский»). Их удельный вес в структуре спроса составлял 22,78%.
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только розничные продажи в рынок (без договоров переуступки). При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.
Стоимость новостроек в России растет несмотря на падающий спрос
user67902.clients-cdnnow.ru архив 66.RU По оценкам компании «Этажи», средняя цена первичного жилья в России составляет 79,5 тысяч рублей за один квадратный метр. За месяц этот показатель увеличился на 1,1%, а за год — на 17,3%.
Несмотря на существенное ограничение программы льготной ипотеки и снижение покупательской активности средняя стоимость первичной недвижимости в 16-ти крупнейших городах России увеличилась за год на 26,4% и в июне составила 97,4 тысяч рублей за один квадратный метр. Такие данные приводит ЦИАН.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов уточнил, что выраженную положительную динамику средняя стоимость первичного жилья показала впервые за несколько месяцев. При этом в 9 из 16 городов подборки значение выросло на 2% и более, в 2 — отмечается падение.
Наиболее заметным , по информации газеты «КоммерсантЪ» , за минувший месяц оказался рост цен на первичную недвижимость в следующих городах:
- Омске — средняя стоимость там выросла на 7% (до 69,8 тысяч рублей за квадратный метр);
- Ростове-на-Дону и Краснодаре квартиры в новостройках подорожали на 5% (до 76,3 тысяч рублей и 82 тысяч рублей за квадратный соответственно);
- Самаре — цена увеличилась на 3,7% (до 54,1 тысяч рублей за квадратный метр).
В Москве новостройки сейчас стоят в среднем 258,3 тысяч рублей за «квадрат» (за месяц это значение выросло на 1%), в Санкт-Петербурге увеличение составило 4% (до 178 тысяч рублей за один квадратный метр).
При этом покупательская активность на рынке новостроек снижается — в Москве и Подмосковье число зарегистрированных договоров долевого участия по итогам мая оказалось на 20% меньше, чем в апреле.
Согласно расчетам ЦИАН, по сравнению со среднемесячным показателем за последние полгода падение оценивается в 15%, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области аналогичный спад составил 26% и 36% соответственно.
Руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев на этом фоне с 1 июля ждет на рынке новостроек затишья на один-полтора месяца.
Этот период потребуется потенциальным покупателям, чтобы адаптироваться к новым условиям приобретения недвижимости.
Одновременно он сомневается, что застройщики будут готовы снизить цены: многие из них за период ажиотажного спроса выполнили свои планы продаж.
К этому, по словам Зайцева, добавляется увеличение стоимости строительства на фоне подорожания строительных материалов. «Но при снижающемся спросе цены уже не будут расти, как в прошлом году», — цитирует его «КоммерсантЪ».
Дарья Александрович
Новости соседних регионов по теме:
Активность покупателей жилья в России снизилась из-за ограничения программы льготной ипотеки, но новостройки не упали в цене.08:31 15.06.2021 ProKazan.Ru — Казань
Отложенное бремя
По кому «ударит» новый единый налог на недвижимость.
В «зажиточных» регионах России этот налог планируют ввести уже в 2015 году. Обитатели крошечных хрущевок, хозяева элитных квартир и загородных домов, держатели офисных площадей и собственники огромных торговых павильонов — как отразятся налоговые новшества на столь разных категориях россиян?
Суть новой политики Федеральной налоговой службы (ФНС) довольно проста.
Раньше налог в каждом случае рассчитывался с учетом инвентаризационной или балансовой стоимости любой недвижимости, основанной на подсчетах советских служб Бюро технической инвентаризации (БТИ). А алгоритм этой оценки сложился аж полвека назад.
Законодатели считают, что это неправильно, и намерены пополнить бюджет, взимая налог с кадастровой стоимости недвижимости. Она, в свою очередь, максимально приблизится к рыночной.
Все по-новому
По расчетам ФНС, сборы от нового налога вырастут в 5,63 раза — до 137 млрд рублей.
Нововведение должно было войти в нашу жизнь еще несколько лет назад или даже с 1 января этого года, но из-за отсутствия эффективной единой системы кадастра недвижимости и массы нарушений при ее составлении процесс застопорился. Вызывал беспокойство чиновников и возможный последующий рост социальной напряженности.
В финальной редакции законопроекта предусмотрена ставка, равная 0,1% от кадастровой стоимости в год для жилья и 0,5% для нежилых помещений.
«Изначально в России налог на недвижимость был сравнительно невысоким — ниже, чем во многих странах Европы, — считает директор отдела аналитики Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько.
— Увеличение налоговых выплат, даже существенно отличающихся от тех, что перечислялись в бюджет в предыдущие годы, нельзя назвать «непосильным».
По прогнозам специалистов, стоимость содержания недвижимости увеличится в среднем в два раза.
К радости владельцев малогабаритных квартир и небольших дачных домиков, создатели закона предусмотрели так называемый налоговый вычет с каждого зарегистрированного в квартире человека.
Размер кадастровой стоимости 20 кв. м не будет засчитан владельцам жилого помещения, дачи или загородного дома — если, конечно, это не апартаменты.
Есть и еще одна хорошая новость — налог на недвижимость не должен распространиться на будущих владельцев недостроенного жилья, о чем ходили слухи. Квартиры оформляются в собственность только после сдачи дома, а налогом облагается только та недвижимость, которая вам принадлежит.
По данным агентства «МИЭЛЬ-Новостройки», на 1 января 2014 года рыночная стоимость одного квадратного метра жилой площади в Москве составила 190-200 тыс. рублей. Принимая во внимание положения Налогового кодекса РФ, оценочная стоимость квадратного метра будет колебаться от 152 тыс. до 160 тыс. рублей.
Итак, если процентная ставка налога не изменится, за квартиру площадью 50 кв. м (не забываем про 20 кв. м вычета) и стоимостью 9,5 млн рублей одинокому зарегистрированному жильцу придется заплатить 13 680 рублей. Однако если же в квартире будут официально зарегистрированы три человека — по 20 кв. м вычета с каждого, — то в этом случае налог будет равен нулю!
В то же время, если пока еще актуальный закон о налоге на имущество физических лиц предполагает полное освобождение от его уплаты для ряда категорий граждан, включая пенсионеров, то вскоре многим из них, вероятно, придется «раскошелиться».
В марте замминистра финансов России Сергей Шаталов заявил, что установленные до сих пор льготы должны плавно сократиться к 2018-2020 годам.
Министерство финансов РФ также предлагает «сократить» их до одного объекта: за второй и более объект в собственности налог будет рассчитываться без послаблений.
Действительно ли новый налог «ударит» по малообеспеченным слоям населения? «Если мы обратимся к мировой практике, то, к примеру, во Франции после введения налога на богатство малообеспеченные собственники элитного жилья стоимостью более 1 млн были вынуждены продать его и переехать в более экономичные квартиры и дома. Не исключено, что небогатые обитатели «дорогих» квартир в центре Москвы пойдут по аналогичному пути и разменяют их», — полагает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.
Суд или дело?
Больше всего вопросов у экспертов вызывает не само нововведение, а то, каким образом оно было сделано. Определение кадастровой стоимости недвижимости завершено почти во всех регионах РФ.
Однако об этом знали немногие: все прошло довольно незаметно для общественности, без пристального внимания прессы.
«Но теперь, когда к кадастровой стоимости привязан размер налога, который должен будет платить каждый, величина такой стоимости не останется незамеченной», — уверена старший юрист юридической компании «Приоритет» Анна Лаврухина.
«Пытаться определить кадастровую стоимость квартиры заранее не имеет большого смысла, так как эта цифра будет меняться.
Что касается земельных участков, то методика расчета их кадастровой стоимости существует в Московской области уже более пяти лет и отличается в зависимости от района: где-то она меньше рыночной в два раза, где-то — больше.
Говорить о корректности расчетов в этом случае не приходится», — рассуждает Владимир Яхонтов.
Методика кадастровой оценки плохо привязана к рынку, поэтому с введением налога не исключено возникновение конфликтных ситуаций. Такое положение дел уже привело к многочисленным судебным процессам, в которых истец оспаривает кадастровую стоимость своего участка.
Как показывает практика, пока суды чаще принимают сторону физических лиц. «Избежать социальной напряженности в ситуации с новым налогом можно, искусственно занизив кадастровую оценку объектов недвижимости примерно на 30%», — полагает Яхонтов.
Помимо судебного закон предусматривает досудебный порядок оспаривания результатов оценки — путем обращения в специальную комиссию по рассмотрению споров. Однако срок обращения в такую комиссию сравнительно невелик — 6 месяцев с даты внесения сведений о результатах оценки в государственный кадастр.
«Получается, что большинство налогоплательщиков уже пропустили срок обращения в комиссию и смогут оспорить цифры только в судебном порядке. Безусловно, это требует больших усилий и времени», — подчеркивает юрист Анна Лаврухина.
Кроме этого для обращения в комиссию или в суд в любом случае заявителю придется понести существенные расходы на отчеты экспертов и положительные заключения о таких отчетах.
Других законных способов существенно снизить налоговое бремя у налогоплательщиков не будет
Бизнес в копеечку
Увеличение налогооблагаемой базы закономерно приведет к повышению налоговой нагрузки владельцев офисной недвижимости. Эти расходы могут быть частично переложены на арендаторов.
Изменение налоговой нагрузки отразится и на компаниях, которые владеют собственными офисами и не сдают их в аренду. Налоговые платежи, естественно, увеличатся.
Владение такими объектами даже может стать невыгодным по сравнению с арендой!
Зато в плюсе окажутся собственники торговых помещений и зданий, которые предусмотрительно отразили в договорах аренды пункт о том, что повышение любого налога будет уплачиваться арендатором в размерах, пропорциональных занимаемой площади.
«Как правило, налогообложение включено не в ставку аренды, а в сумму OPEX.
Таким образом, повышения ставок аренды не ожидается, но повышение налога отразится на размерах операционных и эксплуатационных расходов, уплачиваемых арендатором», — подчеркивает Ольга Ясько.
В большей степени изменение налоговой нагрузки отразится на тех компаниях, которые владеют собственными офисами или торговыми площадями, но не сдают их в аренду. Прежде всего это крупные операторы профиля DIY (Do it yourself), то есть компании, реализующие товары для дома, сада, строительства и ремонта. Новый механизм налогообложения не коснется сегмента складской недвижимости.
Богатые тоже платят
Новый налог поспешили объявить «налогом на роскошь», ведь формируется он по прогрессивной шкале. Для недвижимого имущества от 300 млн рублей сумма выплат будет составлять 0,5-1% в зависимости от решения региональных властей. Получается, что владелец такой квартиры должен направлять в бюджет несколько миллионов рублей в год.
Большая часть элитного жилья в нашей стране сосредоточена в Москве и ее окрестностях. По словам управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, в столице примерно 1,5-2 тыс. квартир с такой оценочной стоимостью. Кроме того, ежегодно вводится в эксплуатацию несколько десятков новых проектов. Под категорию «роскошных» попадут и загородные дома.
С одной стороны, это особняки, расположенные на Рублевке, вдоль Минского и Новорижского шоссе, а с другой — объекты с большой площадью, от 1000 кв. м и с обширными участками земли, от 0,5 га, находящиеся в менее престижных районах.
Таких загородных объектов, безусловно, больше, чем квартир в городе, но точное их количество оценить сложно — приблизительно 2-3 тыс.
Владельцы роскошных хором, которые предпочитают постоянно проживать в них сами, скорее всего попытаются оптимизировать кадастровую стоимость своего жилья и снизить ее — поэтому обращения в суд должны участиться.
Если же подобные квартиры пока используются как временное жилье для приездов из-за города или из-за рубежа, то они скорее всего будут активно вовлекаться в оборот, то есть сдаваться в аренду или выставляться на продажу. «Доходность от сдачи в аренду самых дорогих объектов составляет приблизительно 2,5-3%.
Этого должно хватить на то, чтобы покрыть ставку налога и получить существенный дополнительный доход», — считает Дмитрий Халин.
Такие квартиры редко покупают как инвестицию. Объекты, которые сейчас стоят 300 млн рублей, приобретались некоторое время назад по цене существенно ниже, чем сейчас. Их цена выросла вместе с рынком.
«В целом, можно сказать, что вряд ли введение нового налога остановит тех, кто собирается пользоваться недвижимостью. А инвесторов, вкладывающих деньги в подобные объекты, и сейчас крайне мало.
Поэтому в этом сегменте рынка никаких радикальных изменений не должно произойти», — заключает эксперт.
Из-за запуска МЦД выросли цены на новостройки Подмосковья — Аналитика — Журнал Недвижимости
Что такое Московские центральные диаметры, кто выиграет от их открытия в первую очередь
21 ноября в Москве запустились первые маршруты Московских центральных диаметров (МЦД). Они должны значительно улучшить транспортную ситуацию в регионе.
Это сквозные железнодорожные линии, которые связывают районы Подмосковья, проходят через вокзалы разных направлений столицы и центр Москвы. На каждом маршруте сделали удобные пересадки на несколько станций метро и МЦК.
Поезда будут ходить с интервалом до 5–6 минут в час пик, каждый день с 5:30 утра до 1:00 ночи. За счёт этого специалисты прогнозируют экономию до 50% времени на поездках: пассажирам не нужно будет долго ждать электричку и ехать до вокзала, чтобы пересесть на метро.
А ещё появление новых сквозных линий позволит разгрузить действующие маршруты.
Пока запустились две линии: МЦД-1 «Одинцово — Лобня» (Белорусско-Савёловский диаметр) и МЦД-2 «Нахабино — Подольск» (Курско-Рижский диаметр). Поезда по ним будут курсировать вместе с действующими электричками, а со временем маршрутам выделят другие линии.
Уже проектируются ещё три сквозных маршрута, которые заработают до конца 2024 года: «Зеленоград — Раменское» (Ленинградско-Казанский диаметр), «Железнодорожный — Апрелевка» (Киевско-Горьковский диаметр) и «Пушкино — Домодедово» (Ярославско-Павелецкий диаметр).
На каждой линии три тарифные зоны — «Дальняя», «Пригород» и «Центральная». Чем дальше ехать, тем выше стоимость поездки. Оплачивать проезд можно картой «Тройка» (после того, как закончится бесплатный период работы диаметров, связанный с отладкой). Некоторые пассажиры смогут сэкономить до 75% от стоимости поездки.
От появления МЦД выиграют в первую очередь жители Подмосковья, которые сейчас добираются до Москвы на электричках.
В Департаменте транспорта Москвы прогнозируют, что с запуском первых двух маршрутов МЦД улучшится ситуация с общественным транспортом более чем в 45 районах Москвы и 6 подмосковных городах.
Больше всего выиграют районы за МКАДом, где расположены конечные станции МЦД, а метро до сих пор нет, — Одинцово, Нахабино, Лобня и Подольск. Ежедневно поезда смогут дополнительно перевозить 900 000 человек.
Как меняются цены на квартиры вокруг станций МЦД
Аналитики Яндекс.Недвижимости посмотрели, как сказывается открытие первых двух линий МЦД на ценах на недвижимость в районах, через которые пройдут маршруты.
Вокруг каждой станции МЦД определили «сферу влияния» — зону, в которую попали дома, расположенные в 20 минутах ходьбы пешком от станции.
На фоне роста цен на вторичном рынке Москвы — 8,5% в октябре год к году — жильё рядом с новыми узлами транспорта внутри МКАДа не дорожает по какому-то особому сценарию. Самое заметное повышение аналитики отмечают в радиусе влияния МЦД-2 — 10% год к году.
А вот в Подмосковье на фоне среднего роста цен на 7% рядом с МЦД квартиры дорожают быстрее — до плюс 12% за тот же период.
| Район рядом с МЦД | Цена, ₽ | Динамика цен за год, % |
| Одинцово | 128 713 | +11 |
| Лобня | 119 403 | +11 |
| Нахабино | 138 175 | +12 |
| Подольск | 113 186 | +12 |
Это логично, так как доступность именно этих районов значительно улучшается: где-то рядом вообще не было ж/д станций, где-то они были, но МЦД должны значительно улучшить ситуацию с трафиком.
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est—a—Tet:
После запуска линий МЦД жильё вблизи станций станет более ликвидным. Это касается в первую очередь Московской области — для столицы изменения будут не существенны.
Предполагаю, что сначала произойдёт резкий скачок стоимости — примерно на 10–15%, но после коррекции баланс между ценой и спросом восстановится.
Антропов Вячеслав, руководитель департамента развития, аналитики и консалтинга VSN Realty
В ближайшие два года цены на квартиры в зонах МЦД, расположенных в Подмосковье, будут расти. Например, в Одинцово на вторичном рынке уже зафиксировано повышение цен. Это так называемые «хотелки» собственников, которые стремятся заложить в стоимость открытие МЦД. Нужно время, чтобы понять, будут ли востребованы эти предложения. Но тренд уже намечен.
Денис Гаджиев, заместитель руководитель Департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
Цены на новостройки вблизи станций МЦД растут опережающими темпами по сравнению с остальным рынком. Например, в микрорайоне «Красногорский» с июля по ноябрь 2019 года цена на различные корпуса поднялась до 15%.
В ближайшие 3–5 месяцев мы ожидаем дальнейшего увеличения стоимости жилья в среднем на 5–7%. На это будет влиять не только оптимизация логистики МЦД, но и постепенный переход застройщиков на эскроу-счета, инфляция и другие факторы.
Как меняются цены на новостройки рядом с МЦД
За год новостройки в Подмосковье вне зон «влияния» МЦД подорожали в среднем на 7,6%.
На столько же выросли цены на севере и юге рядом с МЦД, но в этих районах практически нет новостроек рядом со станциями, поэтому цены тут поднимались так же, как и везде. Аналитики Яндекс.
Недвижимости предполагают, что теперь земля в этих районах станет намного привлекательнее для застройщиков и тут появятся новые ЖК.
А вот запад Подмосковья застраивается активнее, рост цен на жильё там заметнее.
Рядом с Нахабино в четырёх новых ЖК — «Красногорский», «Серебрица», «Изумрудные холмы», Grand Hills — цена квадратного метра увеличилась с 89 тысяч до 109 тысяч, это плюс 20% год к году.
А в девяти новостройках на западе, где МЦД-1 прошёл среди нескольких районов с новостройками, квадратный метр жилья подорожал на 12% — с 97 до 109 тысяч рублей. Цены выросли в пяти ЖК в районе Одинцово и в четырёх чуть ближе к МКАДу: «Одинград», «Одинбург», «Одинград. Квартал «Семейный», «Одинцово-1», «Союзный», «Сколковский», «Инновация», «М1 Сколково» и «Дом на Барвихинской».
Денис Гаджиев, заместитель руководитель Департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
Согласно данным нашей компании, в III квартале 2019 года средняя стоимость квадратного метра на западе от Москвы увеличилась на 12,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Что касается Лобни и Подольска, то там почти не строятся новые объекты, причём, на наш взгляд, по разным причинам.
Если во многих районах вокруг Лобни строительство затруднено из-за близости к аэропорту Шереметьево, то объекты в Подольске будут испытывать жёсткую конкуренцию со стороны ЖК Новой Москвы и севера города (Щербинки, Остафьево, Бутово).
Но вероятно, что в среднесрочной перспективе запуск МЦД повысит их транспортную и инвестиционную привлекательность.
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est—a—Tet:
Для застройщиков открытие МЦД также является драйвером продаж, стимулом к повышению цен и вводу новых объёмов, поэтому в скором времени можно ожидать запуск новых проектов в Лобне и Подольске. При этом стоит учитывать, что такие проекты будут выходить в реализацию с уже заложенным повышением цены на старте.
Иннокентий Ярыгин, эксперт по недвижимости компании «Этажи»:
В зону влияния первого МЦД попали районы Одинцово и Нахабино. Это прекрасно для покупателей, так как районы стремительно развиваются и проживание там будет комфортным.
Но для инвестирования это не лучший вариант: жилых комплексов тут будет становиться больше, конкуренция на рынке недвижимости возрастёт, поэтому выгодно продать квартиру, в которую были вложены деньги, вряд ли получится.
Есть большая вероятность появления новых жилых комплексов в зоне влияния МЦД, особенно после запуска первой станции.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.
В москве зафиксировано снижение спроса на новостройки
В секторе недвижимости Москвы начали активно развиваться негативные процессы, связанные с падением спроса на жилье. Так, пишет РБК со ссылкой на данные риелторской компании «Метриум», в июле 2019 года в столице было зарегистрировано 5,7 тыс. сделок с новостройками, что на 52% меньше, чем в июне (11,7 тыс. сделок). По сравнению с июлем 2018 года спрос снизился на 11%.
Снижение спроса на новостройки в годовом выражении аналитики компании фиксируют впервые с 2017 года. При этом падение спроса на ипотеку в годовом выражении наблюдается третий месяц подряд: в июле — 8%, в июне — 9%, в мае — 5%.
Это, в том числе, связано с реформой долевого строительства, из-за которой застройщики массово выкупали собственные квартиры, чтобы достичь требований соответствия Минстроя. Теперь эти квартиры и апартаменты продаются по переуступке.
При этом число сделок со стороны обычных покупателей в компании оценивают на уровне 5,2 тыс. Таким образом, реальный спрос фактически остался на уровне прошлого месяца.
При этом на вторичном рынке жилья, по данным «Метриума», в июле отмечено повышение активности покупателей по сравнению с предыдущим месяцем, но снижение в годовом выражении — рост в июле на 14% относительно прошлого месяца и падение на 5% в годовом выражении.
Если детально углубиться в изучение ситуации, то можно прийти к выводам, что снижение спроса на новостройки в столице явление временное, комментирует ситуацию управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский.
Тут влияет достаточно много факторов: переходный период вступления в силу новых поправок к закону о ДДУ, охлаждение интереса к ипотеке за счет не самых низких ставок, а также падение уровня сделок именно по новой Москве. Если смотреть на старые границы, то здесь рост зарегистрированных договоров за обозначенный период даже вырос на 3%.
Важно отметить, что падение спроса на новостройки в июле по сравнению с июнем связано с эффектом так называемого самовыкупа.
Застройщики, признает эксперт, действительно выкупали сами свои квартиры чтобы не продавать их с начала июля по новым условиям с эскроу-счетами, поэтому такое резкое падение спроса нельзя считать реальным, оно вызвано сложившимся обстоятельствами на рынке.
Можно также ожидать, полагает Илья Жарский, что до конца года застройщики пойдут на шаги для создания более комфортных условий для продажи выкупленных квартир, учитывая, что основной драйвер продаж – ипотека пока не дает привлекательных условий для сделки в силу не совсем привлекательного процента, можно ожидать от продавцов акций и скидок.
Если говорить о географии интереса покупателей новостроек, то, указывает эксперт, несмотря на сезонное снижение уровня сделок – «новая Москва» продолжает пользоваться высоким спросом в силу более выгодной цены, а также транспортной доступности до центра столицы.
По итогам первого полугодия лидерами по количеству сделок по ДДУ стали Троицкий и Новомосковский округа на них пришлось 38,4% от общего объема сделок по Москве.
Второе место по уровню продаж в Северо-Восточном округе – 12,3%, третье место стабильно за Западным АО – 10,6%.
В общем и целом, спрос растет, констатирует Илья Жарский. За пять месяцев этого года продажи по ДДУ в новостройках росли на 23%, только за май, который является традиционно не активным месяцем было зарегистрировано 7,5 тыс.
договоров, что на 1,5% больше, чем за апрель, и на 21% больше, чем в мае прошлого года.
Если смотреть по каждому месяцу – в новости за основу взят июль, то, конечно, ситуация будет иная, но это, как мы уже отметили, скорее явление временное.
Разумеется, считает Илья Жарский, поправки к закону о ДДУ внесут свои коррективы на рынке новостроек, застройщики будут в дальнейшем поднимать стоимость квадратных метров не только в столице но и других округах.
Но к тому моменту должен пройти так называемый «инкубационный период» и ситуация с ипотечными ставками должна претерпеть улучшение, тем более что согласно нацпроекту «Жилье и городская среда» продажи и строительство за пять лет должны в России существенно вырасти, а ставка по ипотеке снизится.
Но вообще, уверен, в свою очередь, аналитик ГК «Алор» Алексей Антонов, наиболее логичным объяснением нисходящей динамики изменения спроса на новостройки в столичном регионе является изменение требований к банкам-кредиторам со стороны ЦБ.
С 1 января 2019 года были существенно повышены коэффициенты риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом , со 150% до 200%.
Таким образом выдача кредитов с первоначальным взносом менее 20% стоимости приобретаемого жилья для большинства банков сейчас попросту невыгодна.
По словам аналитика, в первом полугодии 2018 на долю таких ипотечных договоров приходилось порядка 45%. Таким образом на сегодняшний день существенная доля потенциальных приобретателей квартир в московских новостройках оказалась попросту отрезана от возможности привлечения заемного капитала для совершения сделки.
Критика в адрес ЦБ в конкретном случае, считает Алексей Антонов, неуместна, поскольку регулятор предпринимает меры, направленные на сокращение риска формирования пузыря на рынке ипотечного кредитования и возможного ипотечного кризиса, который, по аналогии с ситуацией, сложившейся в США в 2009-2010 годах, может существенно нарушить устойчивость уже российской банковской системы, а как следствие, финансового рынка и всей экономики страны.
И, добавляет Алексей Антонов, ЦБ вполне справедливо указывает, что риски дефолта по обязательствам с первоначальным взносом до 20% стоимости жилья в полтора раза выше, чем при преодолении этого рубежа.
Кроме того, стоит особо отметить, что действия ЦБ, которые в общем-то идут вразрез с указанием президента о снижении ставок по ипотеке ниже 8,5%, можно оправдать уже хотя бы тем, что по состоянию на конец первого полугодия за 12 месяцев портфель просроченной задолженности по ипотеке вырос на 35%.