Треть застройщиков не заплатили в фонд помощи дольщикам

Дольщиков оставят без квартир?

Накануне Нового года была решена судьба 10% обманутых дольщиков — две трети из них так и не получат долгожданные квартиры.

На что рассчитывать остальным 90%?

Постановление Правительства РФ от 12.09.2019 №1192 «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»…

» внесло изменения в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков»: если до принятия постановления дольщики сами могли на общем собрании выбирать между жильем и денежной компенсацией, то теперь выбор за них будет делать публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».

Именно фонд будет принимать решение «о финансировании или о нецелесообразности финансирования» завершения строительства.

В декабре прошлого года фонд провел два первых наблюдательных совета, на которых обсудил судьбу 16 тысяч дольщиков (около 10% от всех, имеющихся в России), и преподнес им «подарок»: больше половины домов решено недостраивать, вместо квадратных метров пострадавшим выплатят денежные компенсации.

Судьбу остальных 90% обманутых дольщиков фонд планирует решить на аналогичных наблюдательных советах, которые состоятся в этом, следующем и 2022 годах.

Таким образом, к 2023 году обманутых дольщиков в стране не останется вовсе — все они или получат наконец жилье, или смогут приобрести его на выплаченные компенсации.

До конца 2020 года фонд намеревается решить судьбу еще 40 тысяч обманутых дольщиков и их семей, или 25% от всего количества. Таким образом, к концу года будет решена судьба трети всех обманутых дольщиков РФ.

Впрочем, многие «осчастливленные» дольщики оказались не рады новогоднему подарку — пессимисты вспомнили по этому поводу историю с питерским домом-недостроем, который власти города отказались достраивать этим летом еще до принятия постановления.

Вместо квартир обманутые дольщики (таковых оказалось 44 семьи) получили компенсации в размере 70 тысяч рублей за квадратный метр. При этом с полученных денег каждый еще и заплатил налог 13%, в итоге на руках осталась 61 тысяча за «квадрат», что весьма далеко от истинной рыночной цены.

Как показывают опросы, большинство дольщиков не хотят получать деньги вместо квартир. По их словам, на выплаченные суммы они все равно не смогут купить именно такое жилье и именно там, где они бы хотели. Поэтому подавляющее число дольщиков предпочли бы, чтобы их дома были наконец достроены.

Почему такой большой процент домов был признан негодным для завершения строительства? Как объяснил Фонд защиты прав дольщиков, он не принимает решения о выплате компенсации по собственному усмотрению.

Целесообразность достраивания дома рассчитывается на основании специальной методики, разработанной для фонда Министерством строительства ЖКХ РФ.

Объект подвергается экспертизе, которая решает, что дешевле: достраивать дом или выдать всем дольщикам компенсации? Многие строительные объекты были заморожены еще в первые годы кризиса, то есть в 2014-2015 гг., часть из них по-прежнему находится в стадии котлована.

Другая часть, доведенная до относительно высокой стадии готовности, все эти годы зимой не отапливалась, а потому многие коммуникации и материалы вышли из строя и подлежат дорогостоящей замене.

Размер компенсации взамен жилья будут определять специальные оценочные компании. Доверия к ним у людей, понятное дело, нет.

Все прекрасно помнят скандалы, которые разразились после того, как оценочные компании в несколько раз завышали стоимость домов, чтобы заставить людей платить большие налоги на недвижимость.

Что теперь помешает оценщикам пойти на поводу у местных властей и не завысить, а, наоборот, занизить рыночную цену строящегося жилья?

Новый закон вроде бы отчасти защищает дольщиков. Согласно документу, сумма компенсации пострадавшим не может быть меньше той, которую они заплатили застройщику по договору долевого участия.

Но цена квартиры на стадии котлована, да еще и уплаченная много лет назад, вряд ли сможет сравниться со стоимостью готового жилья, которое теперь обманутым дольщикам придется покупать, скорее всего, на вторичном рынке.

Аделаида Сигида.

ТАСС/А. Щербак.

Советы юриста: что делать дольщику, если застройщик – банкрот

Смогу ли я получить возмещение от страховой компании, если фирма, которая страховала ответственность застройщика, признана банкротом либо у нее отозвана лицензия?

Несмотря на то, что у страховой компании отозвана лицензия, это не освобождает ее от обязанностей перед страхователями. Кроме того, отзыв лицензии не всегда связан с финансовыми проблемами страховщика.

После наступления страхового случая – введение конкурсного производства в отношении ООО «СК “Реставрация”» – вам необходимо направить в страховую компанию требование об исполнении обязательств в части выплаты страхового возмещения. При получении официального отказа придется обращаться в суд.

В случае если страховая компания окажется банкротом, надеяться на то, что страховая выплата в ваш адрес будет осуществлена в полном объеме сложно, однако в любом случае будет правильным включиться в реестр требований кредиторов страховой компании и ждать, что конкурсный управляющий найдет какое-либо имущество у страховщика.

Кроме того, в соответствии со ст. 967 ГК РФ риск выплаты страхового возмещения или страховой суммы, принятый на себя страховщиком по договору страхования, может быть им застрахован полностью или частично у другого страховщика по заключенному с последним договору перестрахования.

Таким образом, если страховщик перестраховал свои риски и он оказался не в состоянии исполнить свои обязательства, вы можете рассчитывать на выплату от такого перестрахователя. Часто перестрахование осуществляется АО «Национальная перестраховочная компания».

Ответственность застройщика застрахована, однако в страховом полисе выгодоприобретателем является другое лицо (прежний дольщик). Влияет ли это как-то на возможность получения страховой выплаты?

Нет, никак не влияет.

В соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с настоящим ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Нужно ли менять полис или выгодоприобретателя, если в нем указан не я? Кто это должен делать?

В соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

При этом в законе не указано, кто именно должен уведомить об этом страховщика. В нашем случае сделать это проще дольщику, так как дозвониться в текущий момент до СК «Реставрация» представляется крайне затруднительным. Замена полиса в данном случае не требуется.

У нас полис страхования истек, был заключен до 01.06.2018 г. Могу ли я в этом случае рассчитывать на выплату от страховой компании?

В соответствии с законом «О долевом участии» договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение возмещения по страховому случаю, наступившему в течение 2 лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения. Следовательно, вы имеете право на получение возмещения от страховщика.

Я заключил договор ДДУ, по которому должны были быть взносы в фонд защиты прав дольщиков. Документы были поданы в Росреестр для регистрации, но ее мой договор не прошел в связи с приостановкой регистрации. Могу ли я претендовать на компенсацию от фонда защиты дольщиков или достройку дома, если взносы в этот фонд не были уплачены и договор не зарегистрирован?

В соответствии со ст.

13 «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков» выплата возмещения осуществляется в порядке, установленном Правительством РФ, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд по таким договорам.

Таким образом, если отчислений не было в фонд, претендовать на возмещение вы не можете. Касаемо того, что договор ДДУ не прошел регистрацию в Росреестре, этот факт не является основанием для не включения вас в реестр требований кредиторов ООО «СК “Реставрация”».

Могу ли я самостоятельно оплатить данный взнос за застройщика? Если да, тогда могу ли я рассчитывать на компенсацию от фонда?

В соответствии со ст.

313 ГК РФ, если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в частности если должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства.

В законе «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков» прямого запрета на оплату взносов дольщиком в фонд нет. Но в настоящее время в судебной практике ответа на вопрос о получении компенсации в случае, если взнос будет оплачен дольщиком, нет.

Как будет складываться судебная практика пока непонятно, но все же, как юрист, советую использовать этот шанс для защиты своих прав и получения компенсации. Да, придется отстаивать свое право в суде, но лучше иметь эту вероятность, чем сразу похоронить данную возможность. Взнос в фонд составляет 1,2% от цены ДДУ.

Мой договор ДДУ не прошел государственную регистрацию, но подписан мной и застройщиком. На что я могу надеяться в данном случае? Могу ли я включиться в реестр требований кредиторов как дольщик?

Несмотря на то, что по общим правилам незарегистрированный договор не считается заключенным, на практике такие требования о включении в реестр требований должника, основанные на договоре ДДУ не прошедшим регистрацию в Росреестре, тоже включаются в реестр с целью защиты прав дольщиков. На это указал Высший арбитражный суд.

Поэтому если вы уплатили деньги за квартиру, взятую в долевое, то вы можете рассчитывать на то, что вас включат в реестр требований кредиторов-дольщиков должника, однако свою позицию в заявлении о включении в реестр необходимо грамотно аргументировать.

У меня на руках есть зарегистрированный в Росреестре ДДУ, ответственность застройщика застрахована. По ДДУ оплата мной не производилась. С застройщиком я заключил договор займа на такую же сумму, что и договор ДДУ. Как мне быть в данной ситуации? На что я могу рассчитывать? Надо ли проводить зачет требований?

В данной ситуации необходимо провести зачет встречных однородных требований, пока не началась процедура банкротства, иначе, если зачет не произвести, ваш договор ДДУ будет считаться неоплаченным.

Все, на что вы сможете претендовать, это возврат займа.

Но когда вы включитесь с таким займом в реестр требований кредиторов, вы не будете иметь статуса кредитора-дольщика, следовательно, вам не положена выплата страховки (если ответственность страховалась) и выплата из фонда защиты прав дольщика.

В соответствии со ст.

410 ГК РФ, чтобы произвести такой зачет, вам достаточно написать заявление о зачете в адрес ООО «СК “Реставрация”». Для этого заявление о зачете надо отправить заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

У меня ДДУ зарегистрирован в Росреестре, взносы в фонд защиты прав дольщиков сделаны. Могу ли я претендовать на выплату компенсации, если большинство дольщиков-кредиторов проголосуют за достройку моего дома?

Итоги года работы фонда защиты прав дольщиков: куда уходят деньги обманутых дольщиков?

В середине июля Счетная палата РФ опубликовала доклад с анализом деятельности госструктур по решению проблем обманутых дольщиков, в частности Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Выводы аудиторов неутешительны.

Но это не сильно удивляет.

Удивляет, как вольготно и безнаказанно тратятся деньги россиян – особенно обидно тем, кто обманутым дольщиком не является, но не по своей воле должен финансировать кроме достройки «чужих» квартир еще и армию «эффективных менеджеров».

Государственные деньги не пахнут

Если кто-то наивно полагает, что Фонд занимается решением вопросов недостроев, то лучше не читать доклад Счетной палаты (здесь можно ознакомиться со всем текстом). «ДОМ.РФ (АИЖК)», в который входит этот Фонд, уже с возмущением отверг все нападки проверяющих, оно и понятно: эта структура также с большим удовольствием тратит госденьги с целью развития жилищного строительства.

Итак, читаем: «В 2019 году основную часть расходов 321 152 тыс. рублей, или 86,6%, составляли расходы, связанные с оплатой труда (включая начисления). Так, средняя ежемесячная заработная плата в Фонде составила: в 2017 году – 372,9 тыс. рублей; в 2018 году – 422,7 тыс. рублей; в 2019 году – 219,2 тыс. рублей (338,9 тыс.

рублей – у сотрудников структурных подразделений, расположенных в Москве)».

Наверное, не надо объяснять, что большинство сотрудников Фонда получает зарплату меньше 100 тыс. рублей, а руководство, небожители, – значительно больше 340 тыс. Впрочем, в этих госструктурах привыкли себе ни в чем не отказывать. Бывший гендиректор «ДОМ.РФ» и «АИЖК» (на базе которого был сформирован «ДОМ.

РФ») Александр Плутник зарабатывал на основной работе 255 млн рублей в год и при этом не чурался подработки за 2 тыс. рублей в месяц (сейчас эту должность занимает Виталий Мутко). Так что большие зарплаты в государственной конторе – никакой не криминал.

Даже несмотря на то, что АИЖК проворонил появление обманутых дольщиков в таком масштабе, что с этой проблемой никак не справятся.

Но вернемся к Фонду. Несмотря на титанические и хорошо оплаченные усилия сотрудников Фонда со средней зарплатой в 340 тыс. в месяц, Счетная палата отмечает, что до сих пор нет точных цифр о количестве обманутых дольщиков.

«Из-за изменений в законодательстве с середины 2019 года регионы не ведут реестр таких граждан. На июль прошлого года в нем числилось порядка 48 тыс. человек, – прокомментировала доклад аудитор Счетной палаты Светлана Орлова.

– Проблема усугубляется еще и тем, что до сих пор нет полной и достоверной информации о количестве граждан, права которых были нарушены. В то же время по различным экспертным оценкам, их общее количество сейчас составляет от 180 до 200 тыс. человек.

Поэтому Счетная палата рекомендует Правительству в первую очередь провести совместно с регионами полную инвентаризацию обманутых дольщиков».

Работа Фонда вообще выглядит профанацией. Фонд подозрительно экономно расходовал деньги, выделенные государством на достройку проблемных объектов. В 2018 году было израсходовано только 43,5 млн рублей, или 0,54% от предусмотренных на этот год 8 млрд рублей, а в 2019 году — 8,1 млрд рублей, то есть 18,6% от запланированных 43,56 млрд рублей.

«Результаты деятельности Фонда как института развития можно охарактеризовать как «весьма скромные, – отметила Светлана Орлова. – Так, за три года его работы (с 2017 по 2019 годы) завершено строительство чуть более 3 тысяч жилых помещений, а компенсации выплачены немногим более 1 300 обманутым дольщикам». То есть Фонд помог решить проблемы чуть более 4 тыс.

обманутых дольщиков из 200 тысяч. Так себе результат.

За чей счет банкет

По подсчетам Фонда, чтобы полностью решить проблему обманутых дольщиков потребуется порядка 700 млрд рублей.

Более того, аудиторы Счетной палаты, да и в самом Фонде заявляют, что количество обманутых дольщиков может вырасти, а значит, денег понадобится еще больше. Бездонная бочка. Государство финансирует деятельность Фонда из федерального бюджета.

Также свою лепту вносят и застройщики – в виде оброка в Компенсационный фонд. На текущий момент в нем аккумулировано почти 49,5 млрд рублей.

«Как и все застройщики, наша компания платит обязательные взносы в Компенсационный фонд, – рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Они составляют 1,2% от стоимости строительства дома.

Сегодня в среднем стоимость одного жилого проекта составляет около 5 млрд рублей. Таким образом, на взносы приходится порядка 60 миллионов. Естественно, эта сумма закладывается в смету и напрямую влияет на себестоимость строительства и конечную цену жилья.

При этом следить за использованием средств застройщики возможности не имеют и оценить эффективность расходования средств мы не можем».

Сумма, которая поступит от застройщиков, оценивается в 10 млрд рублей – капля в море. До появления Компенсационного фонда такой же процент застройщики отстегивали в качестве страховки. Система не сработала. Зато страховые компании смогли неплохо заработать, собрав 50 млрд рублей с застройщиков и дольщиков. Судьба большей части этих денег до конца неизвестна.

Региональный фонд

Кроме федерального Фонда в прошлом году местные власти получи право создавать региональные Фонды, часть средств в которые поступает из регионального бюджета.

Такой Фонд был создан в Ленинградской области (2 млрд рублей из регионального бюджета и столько же из федерального), которая входит в тройку лидеров по количеству проблемных объектов.

Наибольшее количество проблемных объектов числится в Московской области – 755 домов, или 24,7 %; в Краснодарском крае – 261 домов, или 8,5 %; в Ленобласти – 226 домов, или 7,4 %; в Нижегородской области – 190 домов, или 6,2 %.

В Петербурге не стали создавать такой фонд.

Как пояснили в Комитете по строительству, для нашего города создание такой финансовой структуры было нецелесообразно, так как проблемы обманутых дольщиков в 78 регионе решаются и без этого.

«Мы используем другие механизмы, и они эффективно работают. В реестре проблемных объектов города 30 объектов. Большинство из них будет достроено в 2020-2021 годах», – отметили в Комитете.

В Ленобласти Фонд уже работает. В списке 7 жилых объектов: ЖК «Щегловская усадьба», ЖК «Город Детства» (6, 7, 10 корпуса), ЖК «Шотландия», «Кирккоярви» и ЖК Yolkki Village. Более подробную информацию можно увидеть здесь  (еще один полезный ресуср для обмантуых дольщиков Ленобласти ).

Пока что Фонд сообщил о завершении строительства лишь первой очереди Yolkki Village. Novostroy.su посещал этот комплекс более двух лет назад – первая очередь была уже построена, и вот-вот был обещан ввод в эксплуатацию.

Так что насколько эффективно работает региональный Фонд, сказать пока что трудно.

• Справка:
• Во второй половине 2020 года в Ленобласти планируется ввести в эксплуатацию 14 проблемных многоквартирных жилых домов (Yolkki Village, 1 этап, уже ввели):
• — корпусы А2, А3 ЖК «Щегловская усадьба», расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Щеглово, земли ЗАО «Щеглово» (застройщик – Navis Development Group);
• — позиция 6, квартал 6 ЖК «Радужный», расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, Южный жилой район (застройщик — АО «ГлавСтройКомплекс»);

— дом 11, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Сосновское сельское поселение, п. Сосново, Типографский переулок (застройщик – ООО «АСП-ПРОЕКТ»). 02.06.2020 подписано соглашение о сотрудничестве при завершении строительства данного объекта;

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2019 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ (Часть 2)

Это вторая часть статьи по теме банкротства застройщика при долевом строительстве. Вы можете ознакомиться с первой частью статьи.

Передача жилья после банкротства

После того, как суд принял решение о банкротстве застройщика, он может принять несколько вариантов решений относительно права дольщиков на жилье.

Вариант первый

Утвердить своим решением права долевых инвесторов на жилье, строительство которого было ими оплачено.

Это непременно произойдет при условии, что разрешение на ввод многоэтажного здания в эксплуатацию получено до того, как девелопер или его кредиторы подали заявление о несостоятельности строительной компании.

Также подписан акт приемки, причем его дата более ранняя, чем та, что стоит на заявлении в арбитражный суд.

Вариант второй

Также передать долевым инвесторам построенное жилье, хотя акт приемки еще не подписан. При этом варианте важно, чтобы подписано было хотя бы разрешение на эксплуатацию дома. А также соблюдение следующих условий:

• Готовых квартир хватает на всех дольщиков, внесенных в реестр кредиторов
• Здание не заложено
• После того, как квартиры будут выделены из конкурсной массы, останется достаточно средств или имущества, чтобы закрыть обязательства перед первой и второй очередями
• Кредиторы четвертой очереди (или хотя бы большинство из них) не возражают против такого решения

Вариант третий

Передать здание кредиторам, чтобы они достроили его самостоятельно. Если строительство только начато, такой вариант никому невыгоден.

Передать здание другому застройщику, который возьмет на себя обязательство достроить его и погасить все долги застройщика-банкрота. Такой вариант применяется, если местная власть сумела договориться с крепкой строительной компанией и выделила ей дополнительные средства.

Признание права собственности

Банкротство застройщика чаще всего происходит до того, как право собственности долевых инвесторов на построенные квартиры оформлено. Что делать дольщику в таком случае?

Обращаться в арбитраж! А если процедура банкротства еще не начата, а только «стоит на пороге» — непосредственно к самому девелоперу.

Неустойка при банкротстве застройщика

По закону вы имеет право требовать ее уплаты, апеллируя к закону о защите прав потребителей (ФЗ №230-1). Размер неустойки – треть от ставки рефинансирования. Такой иск обязательно следует подать в арбитражный суд!

Удастся вам истребовать неустойку или нет – большой вопрос. На практике данный закон при банкротстве застройщиков нарушается чаще всего. Да и денег на это, скорее всего, просто не останется. Но потребовать вы имеете полное право.

Нежилые помещения при банкротстве стройфирмы

Для передачи жилых помещений долевым инвесторам седьмым параграфом ФЗ № 127 предусмотрен особый реестр. А вот для нежилых помещений такого реестра не предусмотрено. Граждане, инвестирующие в нежилые помещения, попадают в общий список кредиторов. То есть, могут рассчитывать лишь на денежное возмещение. И то в последнюю, четвертую очередь.

Но есть один нюанс. Если здание построено больше, чем на 75 %, можно подать суду ходатайство о признании вашего права собственности на нежилое помещение. Обычно суды удовлетворяют такие требования дольщиков.

Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера

Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.

Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье.

В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.

Банкротство застройщика в 2019 году: новое в законе

Основное законодательное новшество, касающееся долевого строительства, это появление нового субъекта, имеющего отношение к банкротству строительных компаний. Мы имеем в виду «Фонд защиты прав пострадавших граждан».

Данный фонд функционирует с октября 2017 года. По закону каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства строительной организации Фонд профинансирует завершение строительства.

Проверить, переводил ли ваш застройщик средства, можно на официальном сайте Фонда защиты прав пострадавших граждан. Если не перечислял – рассчитывать на его помощь вам не приходится.

Вообще же данный Фонд обладает значительными полномочиями. Если строительная компания, делавшая в него отчисления, обанкротилась, он:

• Аккредитует финансовых управляющих
• Оспаривает сделки
• Имеет право обратиться в арбитраж с заявление о банкротстве строительной компании
• Финансирует завершение строительства, либо возвращает дольщикам деньги за ДДУ

Второе новшество терминологическое. Термином «участник долевого строительства» теперь называют физических лиц, покупающих жилье для себя и своих семей, а также Фонд защиты прав пострадавших граждан. После того, как Фонд вернет пострадавшим дольщикам средства, уплаченные по ДДУ, он, как участник долевого строительства имеет право требовать возмещения затрат за счет банкрота.

Третью поправку мы уже упоминали. Из процедуры банкротства строительных организаций исключены этапы санации и наблюдения.

Принятие арбитражным судом иска о банкротстве (от самой компании или от ее кредиторов, неважно) автоматически означает старт завершающего этапа – конкурсного производства.

Конкурсное производство открывается на 12 месяцев с правом продления еще на полгода. Ходатайство о продлении вправе подать любая из заинтересованных сторон.

Четвертое нововведение касается ужесточения квалификационных требований к конкурсным (арбитражным, финансовым) управляющим. Для получения аккредитации, дающей право работать по делам о банкротстве строительных компаний управляющему необходимо:

• Иметь не менее трех лет стажа руководящей работы в строительной сфере, либо три успешно проведенных банкротства строительных организаций
• Обладать безупречной репутацией с точки зрения законодательства о банкротстве. То есть, не иметь ни одной процедуры отвода от процесса по ходатайству кредиторов и прочих инцидентов.

Пятого момента мы тоже уже касались. Речь идет о структурных изменениях реестра кредиторов. Появился специальный реестр для тех дольщиков, которые хотят получить недвижимость, а не деньги.

Раньше все требования вносились в единый реестр и адресовались непосредственно арбитражному суду. Теперь реестры составляет финансовый управляющий.

Он также уведомляет долевых инвесторов о том, какие требования может подать каждый из них.

Увеличен срок, в течение которого дольщик может заявить о своих требованиях и попасть в реестры кредиторов. На данный момент он составляет три месяца после того, как арбитражный управляющий уведомил дольщиков о начале процедуры банкротства. Раньше срок составлял два месяца. И «точкой отсчета» была дата публикации информации о банкротстве в газете «КоммерсантЪ».

Утверждены новые правила взаимоотношений финансового управляющего с дольщиками.

Управляющий обязан рассмотреть их требования в течение 30 дней (в отличие от прошлой нормы, банкротящийся застройщик не имеет права возражать против требований дольщиков).

Дольщик, при несогласии м действиями управляющего, имеет право подать ходатайство судье в срок 15 дней. Также судье может быть подана жалоба на бездействие финансового управляющего.

Изменилась очередность удовлетворения требований кредиторов. Третья очередь разделена на две подочереди:

• Дольщики, предъявляющие финансовые требования
• Фонда защиты прав пострадавших граждан, выплативший компенсацию дольщикам и теперь требующий возмещения от банкрота

Дольщики, претендующие, кроме возвращения денег, заплаченных по ДДУ, на возмещение ущерба, дополнительно вносятся в реестр четвертой очереди – всех прочих кредиторов банкрота.

Еще одно новшество касается передачи долевым инвесторам права на построенные, но еще не оформленные квартиры.

Если до банкротства более трети всех квартир многоэтажного здания оформлено в собственности, остальные дольщики имеют право подать суду ходатайство о признании их права собственности на жилье.

Суд также может самостоятельно признать право дольщиков на квартиры, которые уже построены, но еще не переданы долевым инвесторам.

Общее собрание дольщиков при банкротстве

Если обманул застройщик, требуйте с него больше, чем заплатили!

Дольщик по условиям договора заранее перевел оплату за однокомнатную квартиру в строящемся доме на счет застройщика. Общая сумма выплат составила 1 160 000 рублей. Оплата производилась следующим образом:

• 160 000 рублей покупатель должен был перевести в течение 5 дней с момента регистрации договора;
• 1000 000 рублей покупатель получал по кредитному договору (заключенному не ранее договора с застройщиком) и тоже переводил продавцу.

Первая часть суммы были выплачены, что подтверждается квитанцией. А вторую часть дольщик перевел на расчетный счет застройщика, и это подтверждается чеком-ордером.

В договоре была указана конкретная дата передачи квартиры покупателю. Ее один раз перенесли, но и второй срок тоже был нарушен, так как дом оставался недостроенным.

Поняв, что эта история может тянуться и дальше, дольщик заявил об одностороннем отказе от выполнения договора и обратился в суд, потребовав вернут ему и уже выплаченные деньги (включая кредитные), и проценты за пользование чужими денежными средствами, а также компенсацию морального вреда.

Суд установил, что истец действительно внес требуемую сумму в сроки, определенные договором.

Закон разрешает дольщику в одностороннем порядке разорвать договор, отказавшись от исполнения его условий — если застройщик не исполняет свои обязательства. Кажется совершенно логичным, что застройщик в этом случае возвращает деньги.

Но не все знают, что это должна быть не только сумма, обозначенная в договоре, но и проценты — за пользование средствами в свою пользу.

Проценты при этом выплачиваются в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

И произойти это должно в течение 20 рабочих дней с момента расторжения договора.Когда договор считается расторгнутым? С момента уведомления об отказе от исполнения его условий.

• А если застройщик не выполняет требования закона, он сверх еще платит неустойку и возместить иные убытки, если таковые имели место.
• Так как истец со своей стороны выполнил все требования закона, суд счел нужным встать на его сторону.

При вынесении решения суд руководствовался следующими нормами законодательства:

• В ст. 18 Закона «О защите прав потребителей» указывается, что потребитель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора и потребовать возврата уплаченной за товар службы. Квартира в данном случае считается товаром.
• Согласно ст. 15 Гражданского Кодекса РФ, лицо, право которого было нарушено, вправе требовать полного возмещения убытков, причиненных ему, и никак не в меньшем размере.
• В соответствии с ч.1 ст. 395 ГК РФ, неправомерное удержание чужих денежных средств и их невозврат в оговоренные законом сроки дает основание для требований уплатить проценты за пользование этими средствами в размере, установленном законодательством.
• В ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае расторжения договора застройщик должен вернуть средства в течение двадцати рабочих дней. Но не только их, а еще и проценты за неправомерное использование чужих средств
• В пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ указывается, что если в таких ситуациях идет речь о нарушении прав потребителей, то суд взыскивает в его пользу штраф вне зависимости от того, потребовал ли того потерпевший.
• Но при этом суд счел возможным уменьшить размер штрафа, исходя из принципа разумности.

ТОП-10 ошибок дольщиков в спорах с застройщиком

В данной статье мы собрали самые распространенные ошибки дольщиков при заключении, исполнении ДДУ и общении с застройщиком.

Если вы хотите выиграть суд у застройщика и отсудить неустойку за просрочку или иные компенсации, рекомендуем ознакомиться с этой статьей и не совершать подобных ошибок. Некоторые из этих ошибок могут дорого стоить.

В конце статьи вы найдете ссылки на пошаговые инструкции по взысканию неустойки за просрочку с застройщика, расторжению ДДУ, спорам о недостатках качества и метражу объекта недвижимости.

Мы собрали основные ошибки, которые совершают дольщики.  Рекомендуем всем дольщикам к прочтению!

Подписание дополнительного соглашения об изменении срока передачи объекта недвижимости

Желая сэкономить на выплате неустойки, застройщики, как правило, предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, используя при этом различные методы: 

• предлагают различные бонусы за подписание (скидки, купоны, незначительные компенсации и т.д.)
• применяют угрозы (угрожают уйти в банкротство по вине дольщика; приводят множество общих норм Гражданского кодекса и утверждают, что дольщик обязан подписать доп.соглашение и т.д.)

Еще раз напомним: Дольщик не обязан подписывать соглашение о переносе срока. Это его право, но не обязанность. Застройщик не может включить в договор пункты, прямо или косвенно вынуждающие дольщика подписать такое соглашение, они ничтожны. Мы не рекомендуем подписывать подобные соглашения, не получив достаточную компенсацию.

Как правило, редко застройщики предлагают компенсацию равную или больше той, которую вы взыщете в суде, так как в отличие от дольщиков для застройщика судебные тяжбы подобного рода не новость, они знают судебную практику и могут оценить свои риски.

Поэтому застройщики предлагают компенсацию меньше той, которую присуждают суды, иначе терялся бы смысл договариваться с дольщиками и платить раньше.

Несмотря на советы  юристов не подписывать соглашение о переносе срока, 17% дольщиков по различным причинам соглашаются подписать подобное соглашение, 80 % из подписавших обращаются к юристам с вопросом: как оспорить дополнительное соглашение. Как правило, оспорить такое соглашение нельзя (однако есть исключительный случай, когда несмотря на подписание доп.соглашения, можно взыскать неустойку).

Подписание соглашения об отступном

Второй документ, который предлагают подписать застройщики при просрочке, дабы сэкономить на выплате неустойки, — это соглашение об отступном, в соответствии с которым дольщику вместо начисленной по закону компенсации предлагается меньшая денежная компенсация или альтернативная компенсация (скидка на ремонт, машино-место, кладовая и т.д.).

Мы не будем убеждать дольщиков обратиться в суд за большей компенсацией, иногда получение отступного может быть выгоднее судебного взыскания (если дольщику действительно нужно машино-место или кладовая и застройщик отдает их “по себестоимости” либо с реальным взысканием денег с застройщика проблемы). Однако мы бы хотели рассказать о некоторые нюансах таких соглашениях, о которых застройщики не рассказывают.

• Во всех соглашениях, которые мы встречали, застройщики предусматривают определенный срок для исполнения обязательства по передаче отступного (например, выплата производится в течение 20 рабочих дней после подписания и т.д.). Имейте в виду, что недобросовестный застройщик, который обманул вас раз со сроком передачи в ДДУ, может обмануть вас и второй раз, нарушив срок, указанный в отступном. И в этом случае вы будете вынуждены обращаться также в суд, взыскивать деньги, нести судебные расходы, но только за суммой уже меньшей. Мы рекомендуем предусмотреть в соглашении об отступном дополнительный штраф за нарушение срока или возможность расторжения соглашения, это будет стимулировать застройщика исполнить свои обещания.
• На практике возникает ряд сложностей с отступным в виде выполнения ремонтных работ и передачи объекта недвижимости. Во-первых, сложности с понуждением застройщика к исполнению взятых на себя обязательств, если застройщик не исполняет их в указанный срок. В ряде случаев приходится в судебном порядке расторгать подобные соглашения. Во-вторых, если застройщик все-таки передал обещанное, а оно оказалось не того качества, на которое рассчитывал дольщик, дольщику сложно это оспорить. Практика разрешения подобных споров также различна. Поэтому рекомендуем подобные риски учитывать, подписывая соглашение об отступном.

Особо опытные застройщики нередко предлагают дольщикам заключить договор уступки неустойки с третьим лицом. Застройщикам это выгодно: они приобретают, условно говоря, за 10-30 рублей 100 рублей.

То есть выплачивают дольщику 10-30 % от неустойки, а затем новый “дольщик” взыскивает с застройщика 100 % (по своим искам застройщик “забывает” заявить о снижении неустойки), отличный способ вывести наличные деньги при необходимости или произвести зачет требований.

Заключая подобные договоры, также учитывайте риски нарушения срока выплаты стоимости уступаемых прав.

Подписание передаточного акта с открытой датой

Такую уловку любили использовать юристы ГК Мортон, однако подобная практика встречается и среди других застройщиков.

Суть уловки в следующем: застройщик даёт на подпись дольщику акт без указания в нём даты и без подписи застройщика (“у руководства застройщика много дел, нет времени подписывать по одному акту, после получения всех актов от дольщиков они будут подписаны скопом со стороны застройщика), акт уходит на подпись руководству, а возвращается уже датированным задним числом. В результате дольщик лишается своей неустойки, т.к. формально сроки не нарушены. Бывает и более хитрый вариант: дольщику передается акт с датой, но без подписи застройщика, распечатанный на 2 и более страницах. Далее застройщик также забирает подписанный дольщиком акт для “подписания директором”, а далее происходит следующее (“ловкость рук и никакого мошенничества!”): дольщику возвращают акт с его подписью и подписью руководителя, при этом на первом листе акта стоит совершенно иная дата (и просрочки, как не бывало), то есть первый лист без подписи сторон перепечатывается. 

Доказать фальсификацию в этих случаях сложно, если не было переписки с застройщиком относительно сроков передачи квартиры. Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.

Поспешное расторжение ДДУ

К вопросу расторжения договора с застройщиком нужно подходить максимально ответственно. Увы, многие дольщики расторгают договор, не задумываясь о последствиях. В ряде случаев их понуждают к этому недобросовестные юристы, которые хотят получить больше денег за свои услуги.

Дело в том, что в случае наличия у застройщика финансовых проблем застройщик может денег и не выплатить, и дольщик рискует остаться без квартиры и своих инвестиций. Поэтому при принятии решения о расторжении договора оцените финансовое состояние застройщика на текущий момент и ближайшее будущее.

Если вы обращаетесь к юристом, попросите их оценить перспективы реального взыскания денег с застройщика, предоставив объективные письменные данные, а не только устные обещания.

Обращение в суд для взыскания неустойки только после подписания передаточного акта

• Часто дольщики считают правильным начинать процесс взыскания неустойки только после передачи квартиры по передаточному акту и не задумываются о возможных негативных последствиях такого решения. 
• Какие риски влечет обращение в суд за неустойкой только после подписания акта?