Жилье , 13 июл 2020, 09:18
0
Около 60% россиян оценили текущий момент как «скорее плохой» и «очень плохой» для покупки жилья или затруднились ответить
Ярослав Чингаев/ТАСС
Доля россиян, считающих текущий момент благоприятным для покупки жилья, составила 38%. Соответственно 62% россиян оценили текущий момент как «скорее плохой» и «очень плохой» для покупки жилья или затруднились ответить. Таковы результаты опроса (.pdf) ВЦИОМ, проведенного по заказу «Дом.РФ».
Ожидания россиян в жилищной сфере улучшаются второй месяц подряд — после ухудшения в апреле, вызванного экономическими последствиями эпидемии коронавируса, объяснили в «Дом.РФ».
В апреле 2020 года доля семей, рассматривавших текущий момент как благоприятный для покупки жилья, составляла 24%, а в мае достигала 29%.
Для сравнения: наилучшим моментом для покупки жилья россияне называли апрель 2018 года, тогда так считало 58% опрошенных.
Улучшению ожиданий населения в жилищной сфере способствует нормализация общей экономической ситуации и действие льготных ставок по ипотеке. «Ключевым фактором восстановления потребительских настроений стала программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5% . Май стал первым месяцем ее полномасштабной реализации», — объяснил руководитель Аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
Опрос ВЦИОМ проводится с 2017 года. Ежемесячно опрашивается не менее 1,6 тыс. человек, проживающих в 150 населенных пунктах страны из 42 субъектов Российской Федерации.
Программа льготного кредитования на покупку новостроек под 6,5% запущена по поручению президента. Она распространяется на покупку строящегося жилья или готового у застройщика. Взять ипотеку по ставке 6,5% можно до 1 ноября 2020 года. Низкая ставка действует в течение всего срока кредита.
Изначально в программе максимальная сумма ипотеки составляла 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге, 3 млн руб. — в других регионах России. Теперь лимиты увеличены почти вдвое — до 12 млн и 6 млн руб. соответственно. Минимальный первоначальный взнос составляет 15% стоимости будущего жилья.
Большинство россиян сегодня проживают в многоквартирных домах (65%), причем более половины (54%) опрошенных имеют собственную квартиру или комнату. При этом каждый десятый (11%) снимает жилье, показал опрос ВЦИОМ в январе 2020 года.
Кому в России жилье доступно: Чем беднее население, тем дороже квартиры
Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о том, что ставки по ипотеке в России должны снизиться до 4−5%, как в развитых странах. В то же время, программа льготной ипотеки на строящееся жилье под 6,5%, которая начала действовать в апреле в качестве меры поддержки населения и жилищного рынка, принесла неоднозначные результаты.
С одной стороны, спрос на недвижимость вырос на 149% по сравнению с осенью 2019 года. С другой, цены на жилье, причем не только строящееся, но и на вторичное, резко подскочили.
Как сообщают участники рынка, средняя стоимость первичного жилья к концу 2020-го увеличилась на 18%. За ней подтянулась и цена на «вторичку».
Например, в Москве, Санкт-Петербург и областях стоимость вторичного жилья выросла на 15%, в других субъектах — до 5%.
Многие эксперты убеждены, что рост цен на недвижимость продолжится и в следующем году, и дают прогнозы о динамике в 10−12%. При этом реальные доходы населения за ней явно не успевают. В 2020 они сократятся как минимум на 5%, а в следующем году их восстановление, по прогнозам, составит не более 2%. То есть на докризисный уровень они выйдут, в лучшем случае, в 2022.
Как пояснила «СП» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, получается, что даже несмотря на льготную ипотеку для среднего гражданина, а не инвестора, собственное жилье становится еще более недоступным.
— Чтобы понять, с чем связан такой рост цен на недвижимость, нужно посмотреть на портрет потребителя, который покупает квартиру в новостройке и готов ждать 3−4 года, а потом еще делать там ремонт. Это явно не люди, которые прямо сегодня остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Это инвесторы, которые просто взяли и вынесли 13 триллионов рублей с банковских счетов.
Почему они так сделали? Причин несколько. Во-первых, их не устраивают очень низкие ставки по банковским депозитам 4−4,5%, которые в лучшем случае соответствуют уровню инфляции.
Во-вторых, очередную порцию банков грозят лишить лицензии, что подрывает доверие к сектору. В-третьих, с 1 января 2021 вводят налог на доходы с депозитов, чего раньше никогда не было.
Наконец, когда национальная валюта валится на 25% в год, держать свои накопления в этих фантиках нет никакого смысла.
Наши граждане, наученные горьким опытом кризисов, берут и переводят свои деньги в более понятные и надежные квадратные метры.
Поэтому ажиотаж был вызван не только и не столько снижением ипотечных ставок, сколько недоверием людей к национальной валюте и экономике. Не случайно не только риэлторы и застройщики, но и брокерские компании в этом году пожинают богатый урожай.
Число частных клиентов на фондовом рынке выросло в два раза, так как люди каким-то образом пытаются сохранить свои сбережения.
«СП»: — Насколько справедливы прогнозы о том, что цены на жилье продолжат расти и в следующем году?
— Если обвал рубля сохранится в следующем году, цены на недвижимость продолжат давать рост.
Если же правительство все-таки озаботится тем, что оно должно делать, в частности, гарантировать стабильность национальной валюты, то даже если ипотека будет 3−4%, это вряд ли приведет к ажиотажу на рынке недвижимости.
Потому что в целом у населения доходы не выросли, напротив, они упали. Поэтому непонятно, с какой стати этот спрос будет поддерживаться дальше. Это был спекулятивный рост цен, основанный не на экономической ситуации, а на страхе людей за свои сбережения.
«СП»: — Можно ли считать удачной программу льготной ипотеки на новостройки?
— Льготная ипотека, прежде всего, помогла застройщикам и банкам получить дополнительный доход. Граждане даже не вселились в эти квартиры, многим необходимо ждать 3−4 года, и еще вопрос, достроят ли эти дома. Сегодня многие застройщики испытывают дефицит кадровой силы.
Из-за девальвации рубля 40% гастарбайтеров просто уехали домой, потому что даже в их странах не было такого сильного обвала валюты. На это наложились страхи из-за пандемии. Даже мэр Москвы Сергей Собянин говорил о том, что им не хватает плиточников и других рабочих.
Все это приведет к тому, что сроки у застройщиков будут сдвигаться. Тем более что в апреле им предоставили поблажку и разрешили не применять штрафные санкции за задержку сроков из-за пандемии. Поэтому они будут строить так, как получится, а клиенты будут сидеть и ждать у моря погоды.
Повторю, от льготной ипотеки выиграли застройщики и банки, собственно, на них все это и было рассчитано. Я не против того, чтобы поддерживать строительную отрасль. Это тоже важно. Просто не нужно иллюзий по поводу того, для кого это делается. А люди, которые взяли льготную ипотеку, три-четыре года где-нибудь и так проживут.
Кстати, по этой же причине у нас не будет никакого ипотечного пузыря, о котором некоторые сейчас говорят. Большинство людей не собирается жить в новых квартирах в ближайшие годы.
Поэтому даже если у них возникнут финансовые трудности, банк легко сможет сделать дисконт на 15% и найти более удачливого заемщика на эту недвижимость.
Не будет никаких проблем с выселением детей, судами и выпиской, как бывает в случае со «вторичкой». Это инвестиционные сделки, в которых риски несут граждане.
«СП»: — Доходы граждан за прошедший год упали, а цены на недвижимость выросли и продолжают расти. Получается, для простого обывателя, а не для инвестора, решение квартирного вопроса еще больше усложнилось?
— Да, совершенно верно. Как говорится, кому война, а кому мать родна. Кто-то сейчас совершает выгодные инвестиции, а кто-то, напротив, беднеет. Так бывает всегда во время войн и кризисов, так происходит и сейчас.
«СП»: — ФАС и другие регуляторы не контролируют цены на рынке недвижимости, но почему такая перспектива не обсуждается, хотя бы для категорий социального жилья?
— Мы уже 30 лет живем при капиталистическом строе. Кто будет контролировать рост цен на жилье? Это рынок. Что касается социального жилья, эта тема не обсуждалась и раньше, и тем более не будет обсуждаться сейчас, в кризис. Напротив, появляются новости о том, что правительств собирается отменить даже льготы для участников Великой отечественной войны, которых и так почти не осталось.
У нас не развивается даже арендное жилье, хотя во всем мире арендуют недвижимость гораздо больше граждан, чем владеют ею.
Потому что во многих странах законы защищают права арендаторов, и миграция трудовых ресурсов гораздо более развита.
У нас же люди берут ипотеку и потом 30 лет сидят в городке, в котором давным-давно нет работы. У нас на рынке жилья много болезненных историй, которые нужно комплексно лечить.
Генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков считает, что рост цен на недвижимость в следующем году не гарантирован, так как тесно связан с экономической ситуацией в стране.
— Давать прогнозы на длительный период сейчас — не самая хорошая идея. Цены на недвижимость в 2021 году могут вырасти, а могут и остаться на нынешнем уровне. Говорить об этом предметно можно будет в феврале-марте, когда станет ясно, что происходит с экономикой.
Рост цен во втором полугодии 2020-го был связан с психологическим фактором. После пандемии люди не понимали, что будет с рублем, с работой, все говорили, что цены будут расти, и на этом фоне застройщики действительно начли их поднимать. Все это сыграли свою роль в ажиотажном спросе, как и карантин, который заставил многих отложить покупки, а потом наверстывать упущенное.
Будет ли такой же спрос в 2021 году — большой вопрос. Если он останется активным, цены продолжат расти, тем более что предпосылки для этого есть. В 2015 году цены сильно упали, и только сейчас вышли на прежний уровень без учета инфляции. Однако экономические предпосылки для роста вызывают сомнения. Если у людей все так же не будет денег, ажиотажный спрос плавно затихнет.
А если в экономике страны начнется ухудшение, то, несмотря на низкие ставки по ипотеке мы увидим даже падение спроса и небольшое снижение цен на недвижимость. Если же начнется рост экономики доходов, он потянет за собой и рост цен. На сегодняшний день можно дать только такой неопределенный прогноз, так как совершенно не ясно, что будет с экономикой страны в 2021 году.
Жилье в России стало более доступным, но некомфортным
По уровню доступности жилья Россия сумела обогнать многие западные страны, однако появились районы, не комфортные для жизни. Эксперт отметил, что если ситуация с доходами населения и ростом экономики не будет улучшаться, то и качество жилья не будет расти.
По уровню доступности жилья Россия сумела обогнать многие западные страны — способствовали этому лояльное градостроительное регулирование и хаотичная застройка прилегающих к крупным городам территорий, что привело к появлению районов, которые нельзя назвать комфортными для жизни, пишет “Коммерсантъ”.
Средний коэффициент доступности квартир — т.е. период, который необходим среднему домохозяйству для накопления средств на приобретение базового жилья — по итогам 2019 года в 17 крупных российских агломерациях, имеющих население свыше 1 млн человек, составил 2,6 года.
То есть, такую покупку недвижимости можно определить как доступную, приводит издание данные исследования, сделанного в рамках международного обзора Demographia Housing Affordability Survey 2020 фондом “Института экономики города” (ИЭГ).
Среди девяти рассматриваемых государств Россия оказалась лидером с показателем 2,6. В США среднему домохозяйству понадобится 3,6 года, чтобы скопить денег на покупку базового жилья.
Наименее доступными оказались квартиры в Гонконге (Китай не учитывался), где на приобретение недвижимости придется копить 20,8 лет.
В России, как подсчитали аналитики ИЭГ, в прошлом году самым доступным было жилье в Краснодарской агломерации, где коэффициент равнялся 2, а недоступным — в Московской агломерации, где средняя стоимость лота равняется 6,85 млн рублей, и на накопление нужной суммы в среднем уходит 4,2 года.
Впрочем эксперты, опрошенные изданием, отмечают, что индексы доступности жилья не равноценны реальному сроку накоплений на него, цифры не стоит воспринимать однозначно. В частности, за последнее десятилетие доля направляемого на накопления дохода в среднем по стране упала с 15 до 8%.
В России основой семейного бюджета, идущего на покупку нового жилья, является помощь старшего поколения.
На данный момент, как посчитали в ИЭГ, позволить себе жилье с привлечением кредита сейчас могут 48% населения России. Уточняется, что, по данным 2006 года, позволить себе жилье могли только 18,6% россиян — так что прогресс есть.
Однако, как пояснили в фонде, выражать оптимизм все же рано, поскольку долгое время велось строительство многоэтажных типовых домов на удаленных территориях — т.н. зеленых полях — при этом на постоянное снижение покупательской способности девелоперы отвечали сокращением площади квартир.
Соответственно, речь идет о том, что в новых районах качество недвижимости и городской среды невысокое. Для сравнения приводится базовая жилая единица США: это таунхаус или частный дом площадью около 200 кв.м..
В России же это в среднем пятидесятиметровая квартира на окраине крупного города, где сопутствующая инфраструктура как правило не развита.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании “Метриум”, в комментарии “НИ” отметила, что качество жилья действительно ухудшается — становится меньше средняя площадь квартир, растет этажность домов, отмечается недостаточное оснащение строящихся комплексов объектами инфраструктуры:
“С одной стороны, по некоторым объективным показателям качество жилья в стране ухудшается. Прежде всего, это выражается в сокращении площади квартир.
К примеру, в 2012 году средняя площадь отдельного жилья в новостройке по полученным разрешениям на строительство составляла 61 кв.м.. Сейчас средняя площадь жилой единицы в новостройке – 49 кв.м..
То есть если восемь лет назад застройщики в среднем строили достаточно просторную двухкомнатную квартиру, то сейчас – очень маленький аналог, близкий к однокомнатной квартире.
Другой объективный показатель – повышение плотности застройки. Прежде всего он выражается в увеличении этажности новых домов. Порядка 40% строящихся в России домов – выше тринадцати этажей, что даже для эпохи массового жилищного строительства в СССР было много (тогда превалировали 5-9 этажные дома).
Что касается расположения, то появилась тенденция к освоению в прошлом нежилых районов крупных городов. В этом нет ничего плохого – непосредственно на качество жилья расположение, скажем, в бывшей промзоне не влияет.
Но появляется проблема обеспеченностью инфраструктурой жителей, и если застройщик возводит не многофункциональный комплекс (офисы, торговые помещение, социальные объекты плюс жилье), то новоселам придется тратить время на поездки в магазины, торговые центры, школы, детские сады, поликлиники и т.д.
С другой стороны, есть и позитивные сдвиги. К примеру, половина строящегося в стране жилья возводится по монолитной технологии. Это значит, что архитектурный облик домов перестал быть типовым, стал более индивидуальным. При этом разнообразие планировочных решений увеличилось, а их удобство – улучшилось.
При этом, качество продукта – это прямое отражение платежеспособности покупателей. Если ситуация с доходами населения и ростом экономики не будет улучшаться, то и качество жилья не будет расти. Ужесточение законодательства в сфере строительства, повышающие его себестоимость, только осложняет ситуацию”.
Размеры квартир в России уменьшаются: и в коммуналках рожали — МК
«В Советском Союзе и в коммуналках рожали»
В Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства России до 2035 года одной из основных проблем названо «значительное преобладание доли малых квартир в многоэтажных домах, препятствующих обеспечению роста рождаемости и численности населения».
Этот тезис в том или ином виде не раз повторяется в тексте документа.
Например: «Противодействовать задаче повышения рождаемости и роста численности населения страны стали такие проблемы, как: отвлечение средств населения на строительство домов с апартаментами без обеспечения жилищных прав граждан, их безопасности и комфорта проживания; уменьшение средних размеров строящихся квартир (до 51,6 кв. м в 2019 году) и количества комнат (до 1-2). При средней обеспеченности жильем 26,3 кв. м на человека для семей из 3-3,5 человек необходимо строить квартиры размером не менее 79-93 кв. м».
Пассаж про удивительное количество членов семьи — «3,5», равно как и причитающиеся этой «половинке» 14 квадратных метров, комментировать не станем. Есть вопрос поважнее. Авторы стратегии действительно считают, что девелоперы строят много квартир небольшой площади из вредности, а россияне предпочитают покупать именно их исключительно назло себе?
— Я помню, как в 2008 год москвичи входили со средней площадью квартиры около 80 кв. м, — рассказывает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Мировой финансовый кризис — это была первая мощная волна отказа от излишеств, когда комфорт-класс начал активно теснить дорогое жилье и в спросе, и в предложении.
Вторая мощная волна случилась в 2013-м. В итоге за последние 8 лет, по данным «Метриум», метраж экономжилья снизился на 21%; квартиры бизнес-класса потеряли 39% площади; «премиум» лишился 21% квадратуры. Исключение из правила — элитные квартиры, которые стали больше на 75%.
— Разумеется, у застройщиков нет никакого тайного умысла переселить россиян в маленькое жилье. Есть объективная рыночная ситуация — спрос на новостройки велик, но финансовое благосостояние населения низкое. Чтобы продавать на таком рынке, необходимо адаптироваться под возможности клиента, — говорит совладелец Группы Родина Владимир Щекин.
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин солидарен с коллегой: доходы населения не растут, поэтому и востребовано небольшое жилье. Девелоперы просто обеспечивают соответствующее предложение. Вот и получается, что доля однокомнатных квартир и студий (с площадями куда меньше средней) достигла на рынке 53%.
Заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба вспоминает, что пик популярности квартир-студий пришелся на 2015-2016 годы, когда кризис резко ослабил покупательские возможности населения. Затем доля студий постепенно снижалась, но в 2020-м опять выросла. Сейчас она составляет 12-15% первичного предложения в новостройках массового спроса.
— Но, как бы ни было, метраж жилья точно не влияет на рождаемость, — не соглашается с авторами Стратегии развития строительной отрасли Алексей Перлин.
— У нас подавляющее большинство россиян все еще живут в домах старой постройки с неудачными планировками. В Советском Союзе коммуналки вообще были нормой.
Одну комнату зачастую делили представители нескольких поколений, что, впрочем, не мешало им рожать и воспитывать детей.
Квартиры больше 100 «квадратов» покупателям не нужны
Есть и другие причины уменьшения площади жилья, не столь очевидные.
Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка делает упор на качественном скачке общественных пространств: «Современные жилые дома отличаются от застройки прошлых лет среди прочего наличием кладовых помещений, коворкингов, lounge-зон. Эти новшества освободили квартиры от выполнения части функций, что позволило безболезненно урезать метраж».
Генеральный директор риэлторской компании WE KNOW Александр Галицын рассказывает, что только за последние три года средняя площадь проданной квартиры в бизнес-классе снизилась на 15%, до 62 кв. м; в сегменте комфорт — на 10%, до 52 кв. м.
Но не стоит абсолютизировать площадь как качественную характеристику жилья. В годы типового строительства это было справедливо, а сейчас каждая планировка тщательно прорабатывается. Современная квартира площадью 35 кв.
м в монолитной новостройке может быть более функциональной, чем 40-45-метровая «однушка» в панельном доме брежневского периода,
— Более мелкая «нарезка» позволяет покупателю приобрести квартиру в тех комплексах, которые раньше он не рассматривал из-за недостаточного бюджета. С другой стороны, появление и распространение европланировок помогает идти в ногу с общемировыми тенденциями.
Современные покупатели все больше проникаются идеей нового формата, понимая, что пространство в квартирах организовано более эффективно — как минимум не приходится переплачивать за коридоры, холлы.
Многим удобна большая общая комната, совмещающая функции гостиной, столовой, кухни, — поясняет Александр Галицын.
По итогам 2020 года 65% спроса приходится на квартиры от 30 до 70 кв. м, в то время как на квартиры теснее 30 кв. м — только 8%, приводит статистику Ирина Доброхотова. Причем если в диапазоне 50-70 кв.
м застройщики и покупатели работают в удивительный унисон (на эти площади приходится 30% спроса и 30% предложения всего рынка), то за квартиры от 30 до 50 кв.
м люди голосуют рублем так активно, что застройщики за ними не успевают: на эту категорию приходится 35% спроса и только 27% предложения.
На заметку авторам вышеупомянутой стратегии: квартир от 70 до 90 кв. м столичные новостройки готовы предложить больше, чем нужно: у таких площадей на 19% предложения приходится 16% спроса. Ну а предложение квартир более 100 кв. м втрое превышает спрос: 9% против 3% соответственно.
При доходе меньше 100 тысяч жилье в Москве не светит
Эксперты утверждают: процесс сокращения средних площадей мы будем наблюдать еще долго, ведь себестоимость строительства растет, а доходы россиян падают. Однако какого размера будет типичная квартира в новостройке через 10 лет — 45 квадратных метров, 40, а может, всего лишь 35, — сказать не берется никто.
— Понятно, что маленькие квартиры — это чаще всего первое, стартовое жилье, чтобы съехать от родителей или переехать в другой город.
Молодым семьям могла бы помочь адресно низкая ипотечная ставка: приобретая первое жилье, очень сложно накопить на первый взнос, снимать квартиру и оплачивать большие кредиты.
Вот вам и косвенное влияние на улучшение демографической ситуации в стране, — говорит директор по продажам и маркетингу «Страна девелопмент» Александр Гуторов.
У молодых семей, впрочем, есть одно неоспоримое преимущество: они могут позволить себе растянуть ипотеку на 30 лет — а значит, свести ежемесячные выплаты к минимуму. Так, может, замахнуться не на экономкласс, а на жилой комплекс пошикарнее? И не в провинции, а в Москве или в Санкт-Петербурге?
Увы — придется раскошелиться даже при покупке квартиры небольшого метража. Вот какие расчеты приводит Александр Гуторов. Ставка — 5,85%, срок кредитования — 30 лет, первоначальный взнос — 15%. Квартиры расположены в жилых комплексах высокого класса. «Евродвушка» в Тюмени: 36 кв.
м, 4,4 млн рублей; ежемесячная плата по ипотеке составит 22 тыс. рублей. «Евродвушка» в Санкт-Петербурге: 42 кв. м, 7,9 млн рублей; ежемесячная плата — 40 тыс. рублей. «Евродвушка» в Москве: 32 кв. м, 11,7 млн рублей: ежемесячная плата — 59 тыс. рублей.
Без помощи родителей вряд ли обойдешься…
Но это, повторимся, отнюдь не массовое жилье. Нам бы с чем попроще разобраться. Если хорошенько подумать, семье из трех человек вполне достаточно обычной двухкомнатной квартиры с просторной кухней-гостиной, раздельным санузлом и небольшой кладовкой-гардеробной. Какими средствами надо располагать для успешной покупки такого жилья в Москве?
— Если семья предполагает купить двухкомнатную квартиру метражом около 60 кв. метров в комфорт-классе, рассчитывать стоит на 9-10 млн рублей. Чтобы получить льготную ипотеку для такого варианта, желательно показать доход семьи примерно 150 тысяч рублей, — говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
В зависимости от срока ипотеки ежемесячный платеж составит от 65 тысяч рублей — на 20 лет до 100 тысяч рублей — на 10 лет. Напомним, что ежемесячный ипотечный платеж не должен превышать 50% дохода семьи.
Поэтому даже при доходе 150 тысяч рублей его придется растягивать минимум до 15 лет — в этом случае платеж составит примерно половину этой суммы.
Но что делать семьям с невысоким уровнем достатка? Какие квартиры они могут себе позволить в московском регионе? Вместе с экспертами мы рассмотрели несколько примеров.
Допустим, жена — домохозяйка, муж получает 80 тысяч рублей в месяц. При оформлении ипотеки сроком на 20 лет покупателям доступен кредит в размере 8 млн рублей. Необходимо учитывать первоначальный 15-процентный взнос — 1,2 млн рублей, который еще нужно не без труда накопить. В итоге можно планировать покупку недвижимости стоимостью около 9 млн рублей.
«В Новой Москве или Подмосковье за такую сумму можно приобрести 1-, 2- и даже 3-комнатную квартиру. Если же рассматривать территорию внутри МКАД, хорошую «трешку» за такую сумму купить невозможно.
Реальный вариант — однокомнатная квартира с высокими качественными характеристиками», — говорит заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
Предположим, доход равен 50 тысячам рублей (например, у молодой семейной пары). Рассматриваем тот же срок выплаты ипотеки (20 лет), первоначальный взнос в размере 800 тысяч рублей, размер кредита — 5,4 млн рублей.
Общий бюджет покупки — около 6 млн рублей. В границах старой Москвы за такую сумму трудно приобрести даже «однушку». Если же семье нужна 2- или 3-комнатная квартира, искать ее нужно исключительно за пределами МКАД.
При еще более сложной финансовой ситуации, когда доходы составляют 35 тысяч рублей в месяц (например, у работающего студента), рассчитывать, положа руку на сердце, не на что. Чисто теоретически — банк может одобрить кредит.
Но при том же сроке оформления ипотеки, первоначальном взносе в 500 тысяч рублей и сумме кредита 3,5 млн рублей бюджет покупки ограничивается 4 млн рублей.
В этом случае можно найти студию или однокомнатную квартиру на расстоянии более 10 километров от МКАД.
А под силу ли простому россиянину не влезать в ипотеку, а накопить на квартиру, соответствующую социальным нормам? Ответить на этот вопрос нам помогает главный эксперт аналитического центра Циан Виктория Кирюхина.
— Социальная норма для семьи из трех и более человек — 18 кв. м на одного члена семьи. Значит, для семьи с двумя детьми — 72 кв. м. Умножаем на среднюю цену квадратного метра в городах от 100 тысяч человек (76 тыс. рублей) — получаем примерно 5,5 млн рублей.
При двух работающих родителях средний доход семьи в России — 86 тысяч рублей «на руки». По грубым подсчетам, чтобы накопить на квартиру, потребуется больше пяти лет — при условии, что семья не тратит ни копейки, а стоимость недвижимости остается на прежнем уровне.
Стало быть, если расходовать на жизнь половину заработка, копить придется около 11 лет. Но, сдается, к тому времени и инфляция часть денег съест, и цены на квартиры убегут вперед. Нет, такая стратегия нам не годится.
«Помогать надо людям без своего жилья, а не инвесторам»
Очевидно, что сейчас решить квартирную проблему могут только люди с хорошим доходом, которые, по большому счету, способны справиться и без помощи государства. Таких в стране — несколько процентов.
Но пока что действующие федеральные программы рассчитаны только на них. Большая же часть граждан как была за бортом комфортной жизни, так и продолжит там барахтаться.
Какие же действия должны предпринять власти, чтобы помочь улучшить жилищные условия всем нуждающимся россиянам?
Владимир Щекин считает, что директивными или запретительными мерами качество жизни россиян точно не улучшить. В этом случае цены вырастут еще больше, и доступность жилья снизится. «Необходима комплексная программа социально-экономического развития, которая ответит на вопросы о динамике доходов и качестве жилого пространства в стране, — рассуждает эксперт.
— Без модернизации коммунальной инфраструктуры комфортную жизнь россиянам даже в новом жилье вряд ли удастся обеспечить. Это признают и в Фонде содействия реформированию ЖКХ, и в Минстрое России, — говорит Алексей Перлин.
— Статистика по стране удручающая: износ теплосетей достигает 58%, ветхость водопроводных и канализационных сетей – в среднем около 65%. На некоторых территориях объекты водоснабжения и водоотведения и вовсе отсутствуют.
Минимальные меры должны быть направлены на повышение доступности новых участков под строительство, снижение издержек на подключение к коммунальным сетям, удержание ставок по кредитам для строительных проектов девелоперов на низком уровне. В этом случае, возможно, удастся замедлить рост цен.
«Пока что Центробанк, очевидно, не торопится сокращать ключевую ставку, а ставки по ипотеке, не могут быть ниже. Для реализации программ с льготным кредитованием необходима мягкая кредитно-денежная политика, которая нехарактерна для наших финансовых властей.
Большим завоеванием будет хотя бы продолжение действия текущих программ и сохранение ставок на уровне 5-6%», — полагает Владимир Щекин.
— Адресная помощь семьям в покупке квартиры может быть расширена. В поддержке нуждаются также супружеские пары, которые еще не успели обзавестись детьми. Эта мера, скорее всего, как повысит рождаемость, так и уменьшит количество разводов, — говорит Надежда Коркка. — Не секрет, что зачастую браки распадаются из-за того, что молодым семьям приходится жить под одной крышей с родителями.
— Доступная ипотека нужна — с господдержкой или нет, но переплата по кредиту — это траты не на сам продукт, а фактические потери, — уверена Ирина Доброхотова.
— Просто потери от инфляции за годы накопления денег на квартиру будут, скорее всего, еще тяжелее, поэтому люди предпочитают жилищный кредит.
Нужно отрегулировать ставки таким образом, чтобы нуждающиеся в улучшении жилищных условий покупали активнее, не боясь не справиться с обязательствами перед банком, а инвесторы, приобретающие третью-пятую квартиру, рассчитывали бы только на себя.
Эксперт предлагает отсекать меры поддержки не по регионам (в Москве тоже не все так уж хорошо живут) и не по стоимости недвижимости (12 миллионов рублей — не такая большая сумма не только для двух столиц).
«Нужно ввести реестр проектов по классу, что-то вроде минимального социального набора опций, где семьи могут покупать квартиры любой площади и стоимости по хорошим ипотечным ставкам. Никто не отменял понятие «единственное жилье»: если человек и его близкие родственники не имеют жилплощади вообще, ее приобретение стоит поддержать.
А если у человека десятки квартир, наверняка он сможет справиться и без государственных субсидий», — заключает Ирина Доброхотова.
С 1 июля изменится обстановка на рынке недвижимости: cколько будут стоить новостройки и квартиры на вторичке
Срок действия программы льготной ипотеки заканчивается 1 июля. Сейчас предлагается её продлить ещё на год. Правда, при этом условия будут скорректированы. Президент предложил повысить ставку с нынешних 6,5 до 7%. Предельную сумму кредита нужно будет сделать единой для всех регионов. Она составит 3 млн рублей.
Вопрос о перспективах льготной ипотеки обсуждался уже не раз. В том числе и в контексте роста цен на жильё. С одной стороны, кредиты стали доступнее, с другой — стоимость квартир за последний год резко выросла. Соответственно, для покупателей сейчас главный вопрос — как найти баланс между стоимостью кредита и ценой на жильё.
— Сейчас льготная ипотека является основным драйвером спроса на рынке первичного жилья столицы. Если действие программы продлят, текущие тенденции сохранятся, но в более умеренных масштабах. Квартиры в новостройках будут пользоваться хорошим спросом, а цены повышаться. Но какого-то ажиотажа уже не будет.
Если программа будет свёрнута, ничего критичного для рынка не произойдёт. До её введения ставка по ипотеке составляла менее 10%. Разница не так велика. Кроме того, после отмены льготы ставка ипотечного кредитования не увеличится серьёзно.
Она повысится примерно на 1%, — считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Независимо от продления льготной ипотеки и соответствующего повышения или понижения процентной ставки, после июля спрос временно остановится. Таково мнение коммерческого директора ГК «РКС Девелопмент» Александра Коваленко.
По его словам, рынок «перегрет», покупатели стремятся успеть воспользоваться льготными условиями. Застройщики также пытаются максимально использовать высокий спрос и даже предлагают акции и специальные условия.
Это, кстати, в принципе нетипично для растущего рынка.
Девелоперы, как и покупатели, обеспокоены и ожидают скорого выхода на плато по спросу, которое продлится от трёх месяцев до полугода. Кроме того, лето — традиционно низкий сезон для застройщиков, когда покупатели недвижимости отправляются в отпуск.
— Продление льготной программы и снижение ставки прежде всего простимулируют тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия (покупателей квартир большой площади), а также инвесторов (покупателей небольших квартир для последующей сдачи в аренду).
На тех людей, которые арендуют жильё, льготная программа не окажет существенного влияния. Чтобы стать собственниками квартир, этой категории населения необходимы условия по сниженному первоначальному взносу, — объясняет Александр Коваленко.
Продление льготной ипотеки в наибольшей степени поддержит массовый сегмент рынка новостроек. Сумма кредита остаётся значительной для всех регионов, даже для Москвы и Санкт-Петербурга, отметил заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
— В июне мы ожидаем пик спроса в связи с завершением льготной ипотеки на прежних условиях. Рост цен на новостройки продолжится, но более спокойными темпами. Покупатели понимают, что госпрограмма будет менее привлекательной.
Кроме того, увеличение Центробанком ключевой ставки неизбежно влечёт за собой повышение ипотечных ставок. Тем не менее активность на рынке новостроек сохранится.
Очевидно, что спрос на жильё в России далеко не удовлетворён, госпрограмма это доказала — люди стремятся улучшить свои жилищные условия при помощи надёжных и эффективных инструментов, — пояснил Сергей Нюхалов.
По его оценкам, во второй половине лета из-за изменения условий госпрограммы ожидается небольшое снижение спроса. Однако рынок новостроек не рухнет. Одно из возможных последствий — ускорение вымывания небольших или слабых застройщиков с неудачными проектами.
При этом снижение интереса к недвижимости будет неравномерным. Проекты с хорошей локацией и репутацией застройщика сохранят продажи. Компании не будут прибегать в массовом порядке к скидкам в этот период, поэтому ожидать сокращения цен или суперакций не стоит.
Небольшое снижение стоимости квадратного метра возможно в некоторых районах, где было построено очень много новых объектов. Проще говоря, там, где больше предложение жилья. При этом в массовом сегменте снижение спроса будет нивелировано сокращением предложения.
Как поясняет Сергей Нюхалов, за год оно уменьшилось в Москве более чем на 12%, в Подмосковье — чуть меньше, на 10%. Рост цен, хотя и меньшими темпами, продолжится. Качественного предложения по-прежнему не хватает.
Эксперт считает, что до конца года новостройки могут подорожать примерно ещё на 10%.
По большому счёту как-то критично повлиять на уровень цен программа уже не сможет. Независимо от того, в каком виде она будет принята или не принята.
Так считает эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский. По его мнению, переживать насчёт роста цен уже бессмысленно.
Дальше подниматься они не будут, а предельный рост на второе полугодие не превысит уровня инфляции.
Дмитрий Таганов считает, что в сегменте вторичного жилья цены остаются завышенными, но расти им уже некуда.
Более того, если экспозиция вторички будет восстанавливаться после серьёзного сокращения прошлого года, то у собственников квартир не будет возможности сильно повышать цены.
Раньше они могли смело выставлять завышенную стоимость, так как выбор жилья на рынке был невелик. Находились покупатели, готовые заплатить больше, лишь бы быстрее выйти на сделку. Сейчас эта ситуация уходит в прошлое.
— То, что происходило на рынке недвижимости в прошлом году, вызывает удивление даже у бывалых специалистов по недвижимости, которые пережили не один кризис. Цены росли буквально каждую неделю.
Покупали все, даже не особо глядя в документы, даже когда мы не советовали приобретать тот или иной объект. При этом продавцы совершенно не шли на торг.
Если раньше можно было рассчитывать на скидку 5%, а иногда даже до 10%, то в 2020 году никто не снижал цены ни на рубль. В результате рынок оказался перегрет. Льготная ипотека способствовала этому, но не так значительно, как страх потерять накопления из-за кризиса.
Он подтолкнул граждан к вложениям в самый понятный для них инструмент — недвижимость, — рассказала старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Полина Гусятникова.
Если говорить про 2021 год, то рост цен остановился. По словам Полины Гусятниковой, стоимость квадратного метра жилья сейчас примерно такая же, как в январе этого года.
Она считает, что предпосылок для роста цен нет, независимо от того, будет продлена льготная ипотека или нет. Более того, некоторые продавцы, которые хотят побыстрее реализовать свою недвижимость, начали опускать цены в пределах 2–5%.
Это происходит в сегменте вторичного жилья. Цены на новостройки от застройщика пока не сдают позиций.
— За минувший год больше всего цены выросли на индивидуальные объекты бизнес-класса, поскольку у них не было аналогов, и объекты массовой застройки промзон. За два года они подорожали чуть ли не в два раза.
На мой взгляд, продление льготной ипотеки сейчас позволит ей выполнить свою изначальную функцию. Поскольку спрос на жильё падает, практически все, кто хотел вложить деньги, уже это сделали, роста цен не предвидится.
Именно сейчас у граждан появится возможность в спокойной обстановке оценить преимущество льготных ставок, — считает Полина Гусятникова.
Алексей Кричевский тоже обращает внимание, что цены на вторичку уже полгода как топчутся на месте и постепенно могут начать спускаться. По его оценкам, квартиры потеряют в цене до 5%.
К тому же эксперт отметил, что все без исключения платформы объявлений о продаже недвижимости ориентируются на цены продавцов. В реальности суммы сделки ниже на 3–5% от первоначального предложения.
Так что покупателям всегда имеет смысл торговаться.
НЕдоступное жилье: беднеющие россияне не могут купить квартиру
Весной Росстат посчитал зарплаты работников крупных и средних предприятий страны и выяснил, что медианная зарплата составляет 34,3 тыс. рублей. То есть половина населения получает больше этой суммы, а вторая половина — меньше.
Средняя же заработная плата по России — 47,6 тыс. рублей
Это они еще не всех посчитали. А если бы всех — цифры будут еще печальнее. Разница медианной и средней зарплат меняется и по регионам. Например, в Москве эти цифры составляют 66 и 96 тыс. рублей. Медианная московская зарплата многим жителям регионов даже не снилась.
Ипотека не по силам — беднеющему населению кредиты не по карману
Понятно, что на большее значение средней зарплаты влияют высокооплачиваемые специалисты. Так, средняя зарплата 10% работников с самым большим доходом составила 157,2 тыс. рублей, а 10% самых низкооплачиваемых — 12 тыс. рублей. Смеем вас заверить, что 12 тыс. рублей — это еще не самый минимум.
Неудивительно, что больше половины российских семей не в состоянии купить новую квартиру.
Она им просто не по карману. Даже при том, что за последние 10 лет снизились ипотечные ставки и цены на жилье в реальном выражении.
На повышение доступности жилья для семей со средним достатком рассчитан национальный проект «Жилье и городская среда». Его стоимость составляет 1 трлн рублей.
К 2024 году строительство жилья должно вырасти до 120 млн кв. м, ставки ипотеки — снизиться до 7,9%, а выдача кредитов — вырасти до 2,3 млн в год, то есть в 2 раза.
Чтобы накопить на квартиру, нужно 9,5 лет жить с затянутым поясом
При этом нацпроект предполагает, что цены на жилье будут расти в среднем на 6-9% в год. Это выше ожидаемой инфляции в 4% и роста доходов населения. Эксперты Банка России предупреждают, что это снизит относительную доступность жилья.
Стоимость 1 квадратного метра жилья в России выше среднемесячной зарплаты почти в 2 раза
Теоретически семья с доходом от 30 тыс. рублей на человека купить квартиру может. На деле же после выплат по кредиту у нее почти не останется денег. Снижение ипотечных ставок не поможет повысить доступность жилья.
Лишь у 10% семей после ипотечных выплат за квартиру площадью 54 кв. м остается 37 тыс. рублей на человека — этого хватает на обязательные платежи, покупку товаров длительного пользования и для сбережений.
А семьи с детьми зачастую не могут принять участие даже в программах господдержки ипотеки. Банк попросту не дает им кредиты из-за слишком низких доходов.
У вас двое детей? Тогда возьмите ипотеку под 4,5% и сэкономьте 1 млн
Даже относительно невысокая ставка по «детской» ипотеке (4,5-6%) — ощутимый удар по бюджету. Эксперты отмечают, что доступность жилья зависит не только от ипотечных ставок и доходов населения.
Свою роль играют также градостроительные ограничения, конкуренция между застройщиками, развитие технологий. Еще специалисты обращают внимание на то, что в России практически отсутствуют сегменты социального и арендного жилья.
Сделать жилье более доступным может развитие транспортной инфраструктуры — для застройщиков откроются новые районы, повысится конкуренция, появятся более дешевые варианты квартир.
В ЦБ опасаются коллапса на рынке кредитования из-за бедности россиян
Еще один шаг — субсидии на первоначальный взнос по ипотеке. Такую задачу перед правительством поставил президент России в одном из своих поручений.
До осени должны быть представлены предложения «о целесообразности ограничения однократным предоставлением за счёт бюджетных средств субсидий гражданам на выплату первоначального взноса или компенсации процентной ставки по ипотечным (жилищным) кредитам».
А до 10 октября в правительстве должны разработать дополнительные механизмы обеспечения жильем граждан с невысоким уровнем доходов «на условиях его сохранения в публичной собственности». Вот оно, социальное жилье.
Но все разговоры о том, как сделать жилье доступнее, останутся разговорами, пока доходы населения не будут расти. Можно ли надеяться на социальное жилье? Очередь-то на него немаленькая…