Как купить комнату с 300 тысячами долга по коммуналке?

Время чтения 8 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Выкуп комнаты в коммунальной квартире у города позволяет решить квартирный вопрос тем, кто еще проживает в коммуналках. Законодательство дает возможность в таких ситуациях оформлять жилплощадь в собственность. Но при этом придется собрать документы и оплатить выкуп.  

Кто имеет право на выкуп у города?

В соответствии с частями 1-3 ст. 59 Жилищного кодекса РФ устанавливаются категории лиц, у которых есть право на выкуп свободной комнаты в коммуналке. К ним относятся следующие лица:

• Собственники и наниматели, которые не только проживают в коммунальных квартирах, но и нуждаются в улучшении жилищных условий. Такие лица должны быть признаны малоимущими.
• Собственники и наниматели, которые проживают в коммунальной квартире и обеспеченные недостаточной жилой площадью. Такие лица также могут быть признаны малоимущими.
• Граждане, обеспеченные жильем меньше нормы представления.   

Первая и вторая категория могут получить комнату по договору социального найма. Лица из третьей категории могут получить комнату только при заключении договора купли-продажи.

Срочный выкуп

Такие лица имеют право на проживание, но не владеют жилым помещением на правах собственности. По этой причине срочный выкуп осуществляется только по решению властей города.

Если вы хотите оформить срочный выкуп, необходимо обратиться в жилищный отдел с заявлением установленного образца. Как правило, специалисты устанавливают только одно требование. Выкуп предоставляется только тем, кто обеспечивает нормальное состояние жилья и использует его, не нарушая действующего законодательства. 

Как оформить срочный выкуп комнаты в коммунальной квартире у города правильно? Необходимо придерживаться следующих условий:

1. не допускать появления задолженности по квартплате;
2. поддерживать жилье в хорошем состоянии;
3. использовать комнату только целевым образом – для проживания.

Если данные условия соблюдаются, власти редко отказывают в выкупе свободной комнаты.

Образец заявления

Приобретение комнаты у города осуществляется в несколько этапов. Чтобы запустить процедуру, необходимо заполнить заявление. Его можно взять у специалиста жилищного отдела. Важно, чтобы заявление было правильно оформлено.

В заявлении указывается следующее:

• паспортные данные заявителя и других жильцов;
• точный адрес квартиры;
• основания для проживания;
• письменное согласие всех владельцев коммунальной квартиры;
• квитанция на оплату госпошлины.

В заявлении содержится просьба о том, что вы желаете выкупить комнату на условиях жилищного отдела. Дополнительно отражается период проживание в квартире, целевое использование жилья и отсутствие задолженности. Главное, правильно и четко выразить желание приобрести комнату.

Необходимые документы

Чтобы выкупить комнату в коммунальной квартире, следует собрать и представить в администрацию следующие документы:

1. заявление установленной формы;
2. справку из БТИ с полной характеристикой помещения;
3. выписку из домовой книги с указанием всех зарегистрированных лиц;
4. документы на жилье;
5. паспорт заявителя;
6. квитанция об оплате госпошлины.

В качестве заявителя может выступать только гражданин Российской Федерации. Для подтверждения гражданства необходимо предоставить только паспорт.

У заявителя есть 1 месяц на подготовку пакета документов, необходимых для совершения сделки. 

Последовательность действий

Если коммунальная квартира находится в Москве и в ней освобождается комната, жилищный отдел направляет жильцам уведомление о возможности выкупить комнату. Если в регионе не действует такая схема, можно обратиться в администрацию самостоятельно. Для этого достаточно написать заявление и собрать необходимые документы.

При выкупе комнаты у государства используется следующая пошаговая инструкция:

1. Оформляется заявление установленного образца и подается на рассмотрение в жилищный отдел местной администрации.
2. Заявление будет рассмотрено ответственными лицами.
3. В случае принятия положительного решения, определяется стоимость комнаты. За основу берут кадастровую стоимость, учитывают рыночную стоимость по региону и стоимость оформления документов.
4. Заявитель оплачивает комнату. Для этого можно использовать личные средства, ипотеку или материнский капитал. Нуждающимся в улучшении жилищных условий предоставляется субсидия. Деньги необходимо перечислить на счет муниципалитета.
5. Оформляется договор и документы отправляются на регистрацию в Росреестр. С этого момента право собственности переходит к заявителю.

Порядок приобретения комнаты у города является стандартным для всех. Поэтому он не вызывает трудностей у заявителей. Документы оформляются в течение 5 дней после внесения оплаты.

Получение субсидии на выкуп

В бюджете города для таких семей предусмотрены дополнительные средства. Чтобы оформить документы на получение субсидии, необходимо доказать, что у вас нет другого жилья в собственности, а имеющиеся доходы не позволяют вам внести плату за жилье.

В каждом регионе устанавливается свой прожиточный минимум и минимальный уровень заработной платы. Для несовершеннолетних и взрослых устанавливаются разные значения.

Если совокупный доход меньше минимального уровня, семью признают малоимущей. Таким семья предоставляют официальный статус на основе личного заявления.

Именно с учетом этих особенностей предоставляется субсидия на выкуп комнаты в коммунальной квартире.

Чтобы получить субсидию, нужно собрать следующие документы:

• справку об отсутствии другой жилой площади;
• справку о том, что семья имеет статус малоимущей;
• заявление установленной формы.  

Но этого еще недостаточно. У семьи должна быть недостаточная площадь для проживания, менее 9 кв. метров на человека. Для получения субсидии семья должна находиться в списке нуждающихся в улучшении жилищных условий. Также на выкуп комнаты можно использовать средства материнского капитала. В некоторых регионах имеются специальные жилищные программы.  

Стоимость выкупа у города  

Стоимость выкупа является одним из самых важных и проблемных вопросов для будущих собственников. Это связано с тем, что плата вносится только после принятия положительного решения. Конкретная сумма заранее не известна. Она зависит от следующих факторов: рыночной стоимости по городу;

1. стоимости квадратного метра с учетом предоставляемых льгот;
2. оплаты госпошлины;
3. оплаты оформления документов на выкуп.

Что касается последнего пункта, данный фактор зависит от стоимости оформления справок, приватизационных бланков и договора купли-продажи. В разных регионах эта стоимость может отличаться. В конечном итоге заплатить придется немного больше, чем стоит комната. Это связано с тем, что в стоимость часто добавляют помещения общего пользования.

Покупатели хотят знать стоимость заранее. Но этого практически никогда нельзя добиться. Но на этот вопрос никто не даст точного ответа, пока не будет запущена процедура выкупа. Сначала нужно собрать и подать документы, а потом можно узнать стоимость. Это случается всегда, если речь идет о срочном выкупе.

Стоимость можно узнать заранее, если комната готовилась к продаже, но сделка по какой-то причине не состоялась. Такое случается редко. Районная администрация рассчитает цену в день выкупа.

Ипотека на выкуп комнаты

Банк предъявляет требования не только к будущему клиенту, но и к приобретаемой недвижимости. В большинстве случаев к заемщику предъявляются следующие требования:

• возраст от 21 года до 55 лет;
• стаж по последнему месту работы не менее полугода;
• общий стаж работы от 1,5 лет;
• достаточный ежемесячный доход для платежей по кредиту.

Если доход у заявителя недостаточный, зачастую рассматриваются доходы супруга или супруги. Могут учитываться доходы ближайших родственников.

Свои требования предъявляются к приобретаемой комнате. Она должна быть пригодной для проживания и оснащенной необходимыми коммуникациями. В разных банках требования могут незначительно отличаться.

Как правило, банки не предоставляют заем на покупку комнаты, если вся квартира не перейдет в собственность заемщика. Но если на кредит претендуют для выкупа последней комнаты, в большинстве случаев деньги выдаются.

Таким образом, выкуп комнаты у государства становится превосходной возможностью для решения жилищного вопроса для тех, кто живет в коммуналке. Но при этом важно собрать необходимый пакет документов и подать заявление в жилищный отдел местной администрации.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Задайте вопрос и мы Вам обязательно ответим

15 Августа 2020

Хотите знать, можно ли продать квартиру с коммунальными долгами, и как это быстро сделать? Обращайтесь в специализированную компанию, которая занимается решением таких проблем. Во многих случаях реализовать такую жилплощадь можно, но есть обстоятельства, когда сделать это невозможно.

Вопрос, можно продать квартиру с долгом по квартплате – очень актуален на рынке недвижимости. Часто возникают жизненные ситуации, когда срочно нужно реализовать жилплощадь, а на ней висят задолженности по ЖКХ.

Сделка купли-продажи происходит, если две стороны обсудили погашение долгов. Согласие фиксируется в письменном виде, указывается общая цена долга, и бумага заверяется в нотариуса.

Еще для сделки надо письменное подтверждение управляющей фирмы, которая несет ответственность за предоставление коммунальных услуг.

Продавец не скроет долг перед покупателем, ведь оформление прав собственности проводится на основании пакета документов. Он содержит выписку из лицевого счета, отражающего положение коммунальных платежей. Покупатель самостоятельно может попросить продавца предоставить справку о присутствии или отсутствии долгов за воду, свет, газ, телефон.

Способы продать недвижимость с долгами по ЖКХ

Выделены три основных способа, как можно продать квартиру с долгом по квартплате.

1. Взять деньги для оплаты из задатка. Обе стороны договариваются о том, что покупатель выплачивает продавцу точную сумму задолженностей в виде первого взноса, и он выплачивает все долги. После оформляется сделка купли-продажи, отнимая сумму первого платежа.
2. Покупатель выплачивает задолженности из общей стоимости жилья, после оформления сделки. Для этого покупатель и продавец регистрируют в любом банке две ячейки. В одну помещается сумма долга по коммуналке, а во вторую оставшаяся часть стоимости квартиры. После оформляют контракт, и указывают, что деньги из первой ячейки забираются после оплаты долгов, а со второй после заключения сделки по продаже квартиры.
3. Перевести задолженность на покупателя. Сумма долга списывается из общей стоимости жилья. К примеру: квартира стоит 5 млн рублей, а долг составляет 300 000 рублей, то покупатель выплачивает продавцу 4,7 млн, а остальными финансовыми средствами гасит задолженности. Важно документально зафиксировать договоренность.

При каких обстоятельствах продажа квартиры невозможна

Есть несколько ситуаций, когда на вопрос, можно ли продать квартиру с коммунальными долгами, граждан получит отрицательный ответ. Это касается арестованного жилья, или если оно выступает залогом по займу. Во втором случае без разрешения банка жилую площадь реализовать не получится.

Также возникнут сложности с продажей, если жилплощадь была приобретена на материнский капитал. Недвижимость можно реализовать после получения разрешения от матери, органов опеки и банковского учреждения.

Еще граждане задают вопрос, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами? Ответ будет отрицательным, ведь неприватизированную недвижимость нельзя реализовать, даже без задолженностей. Она принадлежит государству, поэтому проживающие в ней жители не распоряжаются квадратными метрами.

Прежде чем задумываться о продаже неприватизированной квартиры с долгами, ее надо приватизировать, иначе, квадратные метры не продать никаким способом. Сделка купли-продажи будет осуществлена только после процедуры приватизации. Это не быстрый процесс, и длится он два-три месяца, однако после его окончания человек сможет продать недвижимость.

Своевременная оплата задолженностей по коммуналке избавляет старых и новых владельцев жилплощади от проблем при оформлении сделки купли-продажи. Продавцам жилой площади необходимо обратиться в расчетные центры, чтобы получить выписки по счетам. Если отсутствие задолженностей имеет документальное подтверждение, сделка пройдет быстрее.

Если в контракте купли-продажи нет специальной графы, где указано, что новый хозяин будет выплачивать долг по ЖКХ, он не обязан этого делать. Второе лицо подает на старого хозяина недвижимости заявление в судебные органы. Срок давности по искам, касающихся коммунальных долгов, – 3 года.

Многие специализированные компании часто сталкиваются с вопросами, можно ли продать квартиру с коммунальными долгами? Мы не исключение, ведь специализируемся на таких сделках.

Продать жилплощадь с задолженностями по ЖКХ разрешено, но их надо погасить, иначе сделка не оформляется.

Наша компания поможет гражданам погасить долги, грамотно и правильно оформить все документы и найти нового покупателя.

Как купить комнату в коммуналке — База знаний BN.ru

Комнаты в коммуналках – специфический товар на рынке жилья. Сделки с такими объектами нередко чреваты неожиданными осложнениями. При этом главный фактор риска для будущих собственников – соседи.

Выбираем комнату в коммуналке

Интересующие нас объекты можно разделить на три основных типа – комнаты в «классических» коммуналках (то есть в домах старого фонда или сталинках, которые изначально заселялись коммунальным способом), комнаты в малонаселенных квартирах в типовых домах и комнаты в бывших общежитиях.

Все варианты имеют свои плюсы и минусы. Например, в просторной квартире, где жильцы привыкли не замечать друг друга, условия для жизни могут быть более комфортными, нежели в брежневской двушке – при единственном соседе с родственниками.

Поэтому прежде всего стоит присмотреться к будущим соседям, каждый из которых является потенциальным источником дискомфорта. Впрочем, соседи по коммуналке периодически меняются.

Комната или доля?

Затем покупателю необходимо выяснить, что представляет собой выставленная на продажу комната: обособленное жилое помещение или невыделенную долю (например, 1/3 квартиры) с неопределенным порядком пользования.

Разница принципиальна. Купить долю по заманчивой цене легко, продать трудно, использовать в качестве залога для получения кредита или распоряжаться ей – невозможно без согласия других собственников. Придется добиваться их письменного разрешения и для того, чтобы сделать ремонт или прописать даже ближайших совершеннолетних родственников.

Особенности сделки

По закону сособственники имеют преимущественное право на выкуп комнаты в коммунальной квартире. То есть, чтобы сделка состоялась, продавцу нужно договариваться с соседями и получать от них письменный отказ.

Если соседи по тем или иным причинам не готовы к переменам, в ход идут так называемые серые схемы продажи. Например, покупателю предлагают оформить продажу комнаты через нотариальный договор дарения.

Но, во-первых, подарок от лиц, не входящих в число ближайших родственников, облагается подоходным налогом, а получение комнаты в дар не дает права на налоговый вычет. Во-вторых, такая сделка таит для покупателя риск остаться и без денег, и без комнаты.

Ведь дарение считается безвозмездной сделкой, и, если будет доказан факт передачи денег, ее могут признать притворной.

Чтобы обезопасить своих клиентов от такого поворота событий, риэлторы практикуют двухступенчатые схемы оформления сделок: вначале – дарение доли объекта, затем, когда будущий покупатель стал сособственником и получил приоритетное право выкупа, – оформление договора купли-продажи оставшейся части.

Покупка комнаты в кредит

Вероятность одобрения ипотеки на приобретение комнаты заметно ниже, чем на покупку квартиры. Комната – сомнительный, с точки зрения банка, предмет залога. Поэтому для покупки комнат часто приходится прибегать к беззалоговым потребительским кредитам с более высокими процентными ставками либо к нецелевым ипотечным кредитам (под залог другой недвижимости).

Ипотека на комнату в коммунальной квартире 2021: условия и банки

Ипотека на комнату в коммунальной квартире – хороший вариант для тех, кто хочет обзавестись собственным жильем, но еще не готов к покупке отдельной недвижимости.

Она заинтересует тех, кто хочет переехать в другой город, приобрести жилье для детей на время обучения в вузе и другие категории граждан.

Банки осторожно относятся к данному виду недвижимости, но при определенных условиях они готовы выдать ипотечный кредит на покупку комнаты в коммунальной квартире.

Можно ли купить комнату в коммуналке в 2021 году

Комната в коммунальной квартире – это часть общего жилья, которая принадлежит конкретному собственнику (одному или нескольким). Как и любое другое недвижимое имущество, она может продаваться, в т. ч.

и с привлечением ипотечных средств.

Однако, существует ряд нюансов, а именно положительное решение банка о кредитовании комнаты в коммунальной квартире зависит от того, как оформлена эта комната с юридической точки зрения.

Существуют две основных формы:

1. Комната в коммуналке оформлена как доля в общей квартире. Таким образом существует общий объект недвижимости (коммунальная квартира) и в ней есть комнаты, которые оформлены как 1/10, 5/10 и т.д. долей от коммуналки. Взять ипотеку на такую комнату в коммуналке можно, если в залог пойдет вся коммунальная квартира. Когда выкупается последняя доля такой коммуналки собственником всех остальных комнат и квартира идет в залог банку целиком, вопросов у банка не возникает. Если же есть другие собственники, то нужно от них получить разрешение на залог всей квартиры, а кому это надо, чтобы его доля была заложена банку за постороннего человека?
2. Комната в коммунальной квартире оформлена, как отдельный объект. Таким образом эта комната имеет свое свидетельство о праве собственности и может быть реализовано без проблем, в том числе и с использованием ипотеки.

Важный момент! Для банка такое жилье как комната — это всегда риск получить себе в залог объект, который будет проблематично реализовать по сходной цене и покрыть свои издержки, если заемщик перестанет платить по ипотеке. По этой причине не все банки работают с ипотекой на комнату в коммунальной квартире. Полный список банков представлен нами ниже.

Еще один вариант покупки комнаты в коммунальной квартире в ипотеку – предоставление в залог другой недвижимости. В этом случае банк будет интересовать только предмет залога. Какая комната и как она будет оформлена финансовому учреждению будет безразлично.

Условия в банках в 2021 году

На первый взгляд условия ипотеки в разных банках могут показаться похожими. Но различий между ними немало. Для наглядности в таблице приведены сравнения основных условий ипотечных кредитов от банков:

Название банка Ставка Размер первого взноса Минимальная сумма кредита

Сбербанк	от 7,3%	от 10%	300 000 руб.
ВТБ	от 7,4%	от 10%	600 000 руб.
Газпромбанк	от 7,5%	от 10%	100 000 руб.
Россельхозбанк	от 7,5%	от 15%	100 000 руб.
Банк ФК Открытие	от 7,6%	от 10%	500 000 руб.
Промсвязьбанк	от 8,1%	от 15%	500 000 руб.
Росбанк	от 6,39%	от 10%	300 000 — 600 000 руб.
Альфа-Банк	от 6,5%	от 10%	600 000 руб.
Банк ДОМ.РФ	от 8%	от 10%	500 000 руб.
Райффайзенбанк	от 8,19%	от 20%	1 000 000 руб.
Банк АК БАРС	от 7,75%	от 20%	500 000 руб.
Банк Уралсиб	от 8,19%	от 15%	300 000 руб.
Совкомбанк	от 9,82%	от 10%	300 000 руб.
Банк Санкт-Петербург	от 8,49%	от 10%	500 000 руб.
АТБ	от 7,6%	от 10%	500 000 руб.
Абсолют Банк	от 9,25%;	от 20%	300 000 руб.
РНКБ	от 6,8%	от 10%	600 000 руб.
Транскапиталбанк	от 6,24%	от 10%	300 000 руб.
Запсибкомбанк	от 7,4%	от 10%	600 000 руб.
МКБ	от 6%	от 15%	1 000 000 руб.
Банк Центр-инвест	от 7,5%	от 10%	300 000 руб.
ЮниКредит Банк	от 8,9%	от 20%	700 000 руб.
Металлинвестбанк	от 7,5%	от 10%	250 000 — 500 000 руб.
СМП-банк	от 8,09%	от 15%	400 000 руб.
Кубань Кредит	от 7,77%	от 10%	300 000 руб.
Банк Левобережный	от 6,69%	от 5%	300 000 руб.
Примсоцбанк	от 6,89%	от 10%	300 000 руб.

Требования к заемщику и комнате

Каждый банк самостоятельно определяет требования к заемщикам и недвижимости, которая будет являться обеспечением по ипотеке. Клиенту для получения положительного решения по заявке необходимо соответствовать следующим требованиям:

• Возраст от 18 лет. Многие банки увеличивают минимальный возраст заемщика до 20-23 лет.
• Гражданство – любое. В некоторых банках выдают ипотеку только гражданам России.
• Наличие постоянного дохода. Его должно быть достаточно для своевременной выплаты ипотеки и других имеющихся у клиента обязательств. Лучше, если доход будет официальным, но возможно получение ипотечного кредита и при отсутствии договора с работодателем.

Квартира, в которой располагается комната, должна иметь отдельную кухню и санузел. Дом, в котором она расположена, не должен входить в списки на снос или реконструкцию. На недвижимость не должны быть наложены обременения третьих лиц.

Дополнительно необходимо, чтобы порядок пользования недвижимостью был определен документально, например, решением суда или соглашением. Кроме того, продавец недвижимости должен соблюсти правила о преимущественной покупке комнаты другими собственниками жилья в коммунальной квартире.

Банк вправе выдвигать и другие требования относительно комнаты, квартиры или дома, в котором она расположена. Например, некоторые банки отказываются выдавать ипотеку на покупку комнат в коммунальных квартирах, расположенных в слишком старых домах.

Калькулятор

Оформление ипотеки даже на покупку комнаты в коммунальной квартире – это ответственный шаг. Еще до подачи заявки в банк нужно просчитать, насколько легко будет погашать задолженность. Для этого нужно сравнить размер ежемесячного платежа со своими регулярными доходами.

Рассчитать размер ежемесячного платежа можно самостоятельно. Но это займет немало времени. Проще воспользоваться нашим калькулятором. В нем достаточно указать информацию о стоимости недвижимости, первом взносе, сроке кредита и ставке.

Все расчеты будут сделаны автоматически. Дополнительно сервис покажет, сколько составит переплата за весь срок пользования ипотечным кредитом. Эта информация тоже пригодится при принятии решения – брать деньги в долг у банка или нет.

Условия ипотеки на коммунальную квартиру в Сбербанке

Крупнейший банк РФ,– Сбербанк, предлагает ипотеку на покупку комнаты в коммунальной квартире в рамках программы «Вторичное жилье». Она позволяет получить в долг от 300 тыс. рублей на срок до 30 лет. Это позволяет приобретать в кредит даже относительно недорогие объекты.

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке на комнату в Сбербанке – 10%. Но это условие действует только для держателей зарплатных карт. Для остальных категорий клиентов он выше – 15%. Но всем без исключения заемщикам рекомендуется стараться сделать первый взнос минимум в 20%, иначе банк применит надбавку к процентной ставке в 0,4%.

Процентные ставкиБазовая ставкаНадбавки

Готовое жилье	8,2	+0,3% — если квартира куплена не через сайт domclick +0,3% при ПВ от 15-20%, + 0,5% если нет зарплатной карты Сбербанка, + 1% при отказе от страховки; +0,8% по ипотеке по двум документам+ 0,3% при отказе от электронной регистрации сделки
Акция «Молодая семья»	7,8	+0,3% — если квартира куплена не через сайт domclick +0,3% при ПВ от 15-20%, + 0,5% если нет зарплатной карты Сбербанка, + 1% при отказе от страховки; +0,8% по ипотеке по двум документам+ 0,3% при отказе от электронной регистрации сделки

Базовая ставка по программе – 7,8% годовых. Для молодых семей (включая одинокого родителя с ребенком) она снижена до 7,3%. К базовой ставке могут быть применены следующие виды надбавок:

• 0,3% – если комната выбрана без использования портала ДомКлик;
• 1% – за отказ от личного страхования;
• 0,5% – для тех, кто получает зарплату не через Сбербанк;
• 0,8% – при отсутствии документов о доходах;
• 0,3% – если клиент не хочет использовать сервис электронной регистрации сделки от Сбербанка.

Никаких комиссий за выдачу ипотеки в Сбербанке не предусмотрено. Погашать долг клиенту придется равными ежемесячными платежами. Досрочное погашение задолженности с пересчетом процентов возможно в любой момент.

Порядок покупки по шагам

Первым делом клиенту необходимо определиться с нужной суммой кредита и подать заявку на ипотеку в выбранный банк. Ее можно оформить в офисе или онлайн.

Часто за подачу заявки дистанционно можно рассчитывать на небольшую скидку по процентной ставке. Это поможет сэкономить на переплате.

Дальнейший процесс покупки комнаты в коммунальной квартире в ипотеку будет включать в себя следующие шаги:

1. Предоставление пакета документов. Он может различаться в зависимости от выбранной кредитной организации и ипотечной программы.
2. Получение одобрения по ипотеке. Решение банк сообщит в течение 1-7 дней. Сроки принятия его могут быть увеличены, например, если представлен неполный пакет документов. После получения решения будет понятно, на какую сумму кредита можно рассчитывать.
3. Выбор недвижимости. Приобретаемый объект должен соответствовать требованиям выбранного банка, подходить заемщику по цене и другим параметрам. После выбора недвижимости обычно требуется провести ее независимую оценку в компании, аккредитованной финансовым учреждением.
4. Согласование комнаты в коммунальной квартире с банком. Для этого потребуется представить отчет об оценке и все документы по недвижимости. Ее проверка может проводиться в течение 2-10 дней.
5. Заключение договоров страхование. Обязательно заключают договор имущественного страхования, остальные виды страховок заемщик приобретает по собственному желанию. Но отказ от некоторых видов страховой защиты может привести к повышению ставки.
6. Проведение сделки. На ней подписывает кредитный договор с банком и договор купли-продажи недвижимости. Заемщику также потребуется внести первый взнос.
7. Регистрация сделки в Росреестре. Подать документы можно через МФЦ. В некоторых банках доступна услуга удаленной регистрации сделок за отдельную плату.

Документы после регистрации сделки в Росреестре могут быть выданы на бумажном носителе или направлены по электронной почте.

Список документов

Пакет документов для оформления ипотеки на коммунальную квартиру определяется банком-кредитором. Чаще всего заемщику потребуется представить:

• паспорт;
• СНИЛС или другой дополнительный документ (например, ИНН);
• справку 2-НДФЛ;
• копию трудовой книжки.

По некоторым программам или для отдельных категорий заемщиков (например, держателей зарплатных карт) предлагают ипотеку без документов о доходе и трудовой деятельности.

Для согласования недвижимости потребуется представить все документы, подтверждающие право собственности продавца на этот объект.

Обычно нужно представить свидетельство о праве собственности, документ-основание, технический (кадастровый) паспорт.

Дополнительно могут запросить документы, подтверждающие установление порядка пользования комнатой в коммунальной квартире и бумаги о том, что другие собственники комнат в коммуналке не хотят пользоваться правом преимущественной покупки.

Можно ли взять без первоначального взноса

Банки редко предлагают ипотеку без первоначального взноса даже на полноценное жилье. На комнаты в коммунальных квартирах таких предложений не встречается вовсе. В качестве альтернативы клиенту могут предложить взять потребительский кредит без обеспечения на оплату первого взноса. Но это рискованный шаг и нужно просчитывать, насколько он будет выгодным.

Альтернативным вариантом покупки комнаты в коммунальной квартире в ипотеку без первого взноса может стать залог недвижимости, уже имеющейся в собственности у заемщика. В этом случае сумма одобренного кредита будет зависеть от предмета залога.

Наиболее же распространенной схемой покупки комнаты в коммунальной квартире без первоначального взноса является вариант оформления ипотеки с завышением стоимости.

Стоит ли брать ипотеку на коммунальную квартиру: плюсы и минусы

Ответ на вопрос о том, стоит ли брать ипотеку на комнату в коммуналке, зависит от конкретной ситуации. Чаще всего он будет положительным, если речь идет о выкупе последней доли, жилье для детей, поступающих учиться, или в ситуациях, связанных с большими финансовыми трудностями.

сумма долга и платежей будет небольшой из-за невысоких цен на такую недвижимость;возможность взять недвижимость в центре города по доступной цене;можно быстро решить жилищную проблему, даже не имея больших накоплений на первый взнос;возможность стать полноценным собственником большой квартиры, выкупив последнюю долю у других владельцев комнат в коммунальной квартире.низкая ликвидность данной категории недвижимости;наличие соседей в непосредственной близости;обычно плохой ремонт и старый дом;придется собирать документы о том, что другие собственники комнат не хотят воспользоваться правом преимущественной покупки недвижимости;есть дополнительные риски связанные с порядком пользования комнатой.

Ответы на частые вопросы

Можно ли взять по военной ипотеке?Военная ипотека предусматривает возможность купить жилье за счет средств накопительной ипотечной системы. Суммы по ней вполне позволяют военному купить отдельную квартиру. Но если речь идет о выкупе последней комнаты в коммуналке, то можно воспользоваться для этих целей и военной ипотекой.

Можно ли использовать материнский капитал?Материнский капитал можно использовать при любой ипотеке, в т. ч. на комнату в коммунальной квартире. Особенно это будет интересно тем, кто собирается выкупить последнюю долю, чтобы остаться единственным собственником квартиры.Можно ли получить поддержку от государства?Все зависит от программы.

Большинство из них направлены на развитие строительной отрасли, поэтому семейная ипотека, ипотека 6,5% под данную программу не подходят. Зато вполне подходят «Сельская» и «Дальневосточная» при определенных условиях, а также 450 000 в гашение ипотеки за третьего ребенка.

Возможна ли покупка в общежитии?Из-за высоких рисков и низкой ликвидности комнат в общежитии банки неохотно дают ипотеку на их покупку. Но при наличии у заемщика другой недвижимости он может взять ипотечный кредит под ее залог и использовать полученные средства уже на покупку нужного жилья по своему усмотрению.

Можно ли продать/купить с обременением?При действующем обременении можно купить или продать недвижимость только с согласия залогодержателя. Но большинство реализуют такой объект за наличные или через перекредитование водном и том же банке. В этом случае разрешение не требуется.

Выводы

Ипотека на комнату в коммунальной квартире вполне возможна во многих банках, особенно если речь идет о выкупе последней доли других жителей коммуналки.

Оформление такого кредита будет иметь определенные особенности, в частности, часто придется получать документы о том, что другие собственники жилья в коммунальной квартире не хотят использовать свое право преимущественной покупки предлагаемой продавцом недвижимости.

Ждем ваши вопросы в х или в рамках бесплатной консультации с юристом. Запись через онлайн-консультанта на нашем сайте. Будем благодарны Вам за лайк и репост, а также ответ на небольшой вопрос о том, почему вы рассматриваете покупку комнаты в коммунальной квартире, а не другое жилье?

Фанатею от коммуналок, умели раньше строить

Далее, про преимущественное право покупки доли в коммунальной квартире.

Кредит на покупку комнаты в коммунальной квартире (ипотека на комнату) — в Сбербанке

Далеко не каждый может позволить себе купить квартиру даже с помощью оформления кредита.

Для таких граждан банковские организации предлагают особую форму покупки жилья – ипотека на комнату в общежитии или коммунальной квартире. Но как показывает практика, такие финансовые отношения оформляются не только с теми, кто планирует жить в ней, но и с теми, кто собирается сдавать ее в аренду. Но такие процессы имеют свои тонкости, которые мы попробуем вам поведать.

На сегодняшний день Законы РФ не оперируют таким понятием, как коммунальная квартира. Но если в городах есть такого рода жилые площади, то такое название жилплощади регламентируется региональными нормативными актами, например, целевыми программами.

Согласно с ними, многокомнатную квартиру (не менее 5 жилых комнат), что по разным договорным обязательствам числится за разными людьми, которые не состоят в родственных связях, называют коммунальным жильем.

Коммунальная квартира имеет и свои особенные характеристики:

• каждая комната имеет разные лицевые счета на оплату коммунальных платежей;
• в каждой комнате проживают разные семьи, которые не состоят между собой в родственных связях;
• у каждого жильца есть отдельная комната, которая оформлена как его собственность или в качестве соцнайма, а также право на пользование общественными местами (в качестве долевой собственности или соцнайма);
• приобретение комнаты проходит по отдельному правовому основанию, независимо от других жильцов, арендным отношениям или договорным.

Если вы все-таки решились оформить покупку комнаты в коммунальной квартире, то необходимо учесть тот факт, что площадь имеет несколько владельцев, и они не всегда находятся в родственных и хороших отношениях. Некоторые из них могут уже давно не проживать на своей территории.

А для оформления покупки даже на условиях ипотеки, необходимо собрать письменные отказы от соседей об их нежелании приобрести соседние квадратные метры. Но это проблемы, с которыми сталкиваются те, кто желает продать комнату в коммунальной квартире.

(нажмите для увеличения)

Но и тем, кто планирует покупать такого рода квадратные метры, придется встретиться с рядом проблем. Несмотря на то, что коммунальная комната стоит намного меньше, далеко не у всех есть возможность приобрести ее за собственные денежные средства. Поэтому постает вопрос покупки с помощью заемных банковских средств.

Условия, которые выдвигают банки или кредитные организации, не всегда можно назвать удобными и простыми для потенциального заемщика.

Сразу отметим, что далеко не все банковские организации готовы предоставить ипотеку на приобретение комнаты в общежитии или коммуналке. Это связано с особенностями оформления таких договорных отношений между финансовыми организациями и потенциальным заемщиком на покупку комнаты в коммуналке.

Само по себе ипотечное кредитование подразумевает от клиента внесение залогового имущества. Они гарантируют, что финансовые вложения, которые производит банк или финансовая организация, будут ей возвращены. Зачастую в роли залога выступает покупаемая недвижимость.

При покупке коммунальных метров, в случае невозврата денежных средств, забрать банку квадратные метры будет не так уж просто.

Так как квартира по своей сути не является отдельным жилищным объектом и зачастую принадлежит третьим лицам. А соседи имеют преимущественное право покупки (опираясь на ст. 255 ГК РФ «Обращение взыскания на долю в общем имуществе»).

Кроме того, именно долевики и совладельцы всегда имеют преимущество на выкуп или продажу соседней жилплощади. Поэтому перед банками нет возможности продать залоговое имущество по большей стоимости, чтобы вернуть свои вложенные средства по ипотеке.

Банки требуют в залог другое (согласно ст. 6 ФЗ № 102 «»Об обеспечении единства измерений»»), имеющееся в распоряжении заемщика жилище, а оно есть далеко не у всех.

Людям, которые все же решились приобрести квадратные метры в общежитии или коммунальной квартире, необходимо подготовится к длительным поискам банковских учреждений, которые занимаются именно такой ипотекой.

В основном это небольшие банковские учреждения, которые таким способом пытаются привлечь внимание новых клиентов. Крупные банки очень редко выступают в роли кредитора при покупке части коммунального жилья, так как считают этот товар неликвидным товаром на рынке.

Минус в такой ипотеке: недостаточно выгодные условия.

Если сравнивать, то что предлагают банки на покупку квартиры и коммунального жилья, то разница весьма ощутима и в процентных ставках, и в условиях предоставления услуг банковской организации. Поэтому следует задуматься, что будет выгоднее – ипотека или потребительский кредит.

Кто имеет приоритет в выкупе комнаты в коммуналке

Комната в коммунальной квартире должна быть приватизирована, только в этом случае она подлежит к продаже. Но кроме этого, сложности при оформлении могут возникнуть еще и с другой стороны.

Дело в том, что преимущественное право покупки квадратных метров имеют те, кто является собственниками рядом находящихся комнат (согласно ст. 42 ЖК РФ «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире»).

При этом отказ должен быть только в письменном виде. Поэтому для оформления необходимо соблюсти и эту процедуру. Это означает, что продавец перед оформлением продажи коммунальной комнаты должен предложить ее всем своим соседям как потенциальным покупателям.

Соседи могут пойти только тремя путями:

• высказать о своем согласии на покупку;
• отказаться от предлагаемой жилплощади;
• не дать никакого ответа.

Согласно законодательству Российской Федерации, если соседями не дается письменный ответ о решении приобрести недвижимость, то это дает право совершить сделку купли-продажи с третьим лицом. Даже если ими не дан ответ в течение 1 календарного месяца, то такое поведение рассматривается как отказ, и можно смело начинать оформление.

Чтобы доказать, что сосед по жилплощади получил предложение о покупке, рекомендуют отправлять его рекомендательным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения в конверт. Трудности могут возникнуть и по причине долгого отсутствия хозяина соседской квартиры, например, когда он сдает ее в аренду.

Не всегда фактические адреса, указанные в документах покупки или приватизации, соответствуют фактическому проживанию гражданина. Поэтому эта часть процедуры может быть затянута на неопределенное время.

К тому же, отношения между соседями не всегда идеальны. Это нередко может вызвать специальное затягивание продажи комнаты с надеждами сбить стоимость, по которой предлагают приобрести квадратные метры.

Какие требования обычно выдвигает кредитор к комнате и заемщику

Уже говорилось, что не многие банки идут на ипотечное кредитование такого вида жилья. При этом если такие финансовые услуги предоставляются, то условия получения достаточно высокие.

Они выдвигаются не только к процентным ставкам и срокам погашения, но и к определенным требованиям относительно приобретаемого коммунального жилья и заемщика в частности. Поэтому такой подход к ситуации также нужно учесть.
В большинстве случаев ипотека на покупку коммунальной жилплощади будет выдана, если будут соблюдены такие требования:

1. Состояние комнаты и дома в целом. При финансировании покупки такого жилья обращают внимание на техническое состояние приобретаемого помещения, а также на само сооружение, где находится комната. Оно не должно быть в аварийном состоянии. Многие банки отказывают, даже если в доме похудевшая крыша или деревянные перекрытия.
2. Многие банки могут не предоставлять ипотеку на покупку комнаты в коммуналке или общежитии, даже если покупатель предоставит все документы, подтверждающие его единоличное владение объектом. Нередко требуется в качестве залогового имущества другое жилье.
3. Если в комнате произведена перепланировка, то она должна быть оформлена должным образом, иначе в выдаче ипотеки могут отказать.
4. Одобрят ли кредит на покупку комнаты в коммуналке, во многом зависит и от предоставления всех нотариально заверенных документов от соседей, которые выступают в качестве первых претендентов на покупку данного жилья.

Если комната попадает под описанные выше параметры, то после предоставления потенциальным заемщиком необходимых документов банк проводит свою проверку.

Она заключается в проверке всех контактов жильцов, которые ранее были прописаны на этой жилплощади, чтобы выяснить причины их выписки и обезопасить себя от внезапных претензий, которые могут возникнуть, например, при выписке человека без вести пропавшего и т. п.

Также есть вариант покупки квартиры, когда кредиторы с удовольствием идут навстречу потенциальному покупателю. Это случаи, когда заемщик претендует на последнюю комнату всей коммунальной жилплощади и при этом становится владельцем всей квартиры.

Всем заемщикам, стремящимся купить небольшую жилплощадь, нужно также соответствовать определенным требованиям, которые выдвигаются банками:

• возраст (на момент выдачи денежных средств клиенту должно быть не менее 21 года, а на момент окончания действия договорных отношений – не более 65-75 лет);
• стаж работы – не более чем полгода официального трудоустройства на последнем месте работы, а общий должен составлять минимум 2 года;
• поручители или другое залоговое имущество.

Как видим, требования достаточно высокие, и они могут меняться в зависимости от условий работы конкретного банка или кредитной организации.

Условия и особенности оформления

Чтобы начать оформлять продажу комнаты, ее владельцу необходимо:

• определить стоимость объекта;
• в нотариальном порядке оформить извещения о продаже квадратных метров и уведомить соседей с указанием стоимости комнаты;
• собрать пакет документов, который необходим для совершения процедуры купли-продажи;
• произвести выписку всех жильцов из продаваемого объекта и взять в паспортном столе соответствующую справку.

Также некоторые банки соглашаются на ипотечное кредитование, только при условии, что приобретаемые квадратные метры будут одобрены страховой компанией как предмет залогового имущества.

нюансы сделки

Чтобы приобрести комнату в общежитии на кредитных условия, банки требуют от владельца документального подтверждения права обладания данным объектом. При этом выступать в этой роли может как физическое, так и юридическое лицо.

После проверки подлинности и правильности предоставленных документов банковские работники начинают оценку залогового имущества. Эта процедура является основной, так как именно от этой суммы будет отталкиваться финансовая организация при определении необходимого размера денег для потенциального заемщика.

Во внимание оценщиками берутся такие критерии:

• состояние приобретаемой комнаты;
• имеет ли заемщик в своей собственности еще какое-либо жилье;
• состояние дома, где находится комната.

Банковские учреждения не любят выдавать ипотеки, если общежитие принадлежит юридическому лицу, так как здесь могут возникнуть проблемы прав собственности в случае реструктуризации предприятия. Поэтому могут быть потребованы документы о передаче объекта в жилищный фонд города.

Банки, предлагающие кредит на покупку комнаты в коммунальной квартире

О том, где выгоднее взять ипотечный кредит на вторичное жилье, можно сказать, только ознакомившись со всеми предложениями банков и финансовых организаций и выбрав наиболее оптимальный и выгодный для себя. Если повезет, то вы можете наткнуться на финансовую организацию, которая предлагает достаточно удобные и комфортные для вас условия.

Многие советуют обращать внимание на молодые банки, так как для привлечения новых клиентов и расширения своей базы они достаточно часто предлагают весьма заманчивые финансовые продукты.

Также следует понимать, что ипотека на приобретение такого вида жилья – достаточно рисковое капиталовложение для финансовой структуры, которое он будет покрывать за счет высоких процентных ставок и ужесточения условий. Достаточно часто ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости – это реальный шанс получить необходимую сумму на покупку комнаты в коммунальной квартире.

Вот некоторые банки, которые готовы предоставить такую ипотеку:

• Дельта Банк;
• ВТБ-24;
• Сбербанк.

Процентная ставка по такой ипотеке на покупку комнаты в коммуналке исчисляется в среднем 12-13 % годовых. А финансовые обязательства исчисляются сроком до 25 лет.

Список документов

Документы для оформления кредита, которые следует подготовить заранее:

• паспорт гражданина РФ;
• копию ИНН;
• копию справки о доходах;
• копию справки отрудоустройстве;
• справка из паспортного стола, что в комнате, которая планируется к покупке, никто не прописан.
• документы, которые указывают на то, что соседи не претендуют на покупку комнаты.
• правоустанавливающие документы на комнату (документы из БТИ, план объекта).

Порядок действий

Совершение сделки оформления ипотеки на коммуналку происходит по той же схеме, что и покупка квартиры. Согласно статей Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Потенциальный заемщик, определившийся с комнатой, которую он хочет купить, ищет банк, который даст ему ипотеку на ее покупку. Далее он собирает все необходимые документы и подает заявку в финучреждение. Если банк не находит препятствий для выдачи ипотечных средств, то начинается процедура оформления.

Практически все банковские структуры требуют застраховать заемное имущество.

Обычно это страховые компании, которые сотрудничают с банковской организацией. Не забывайте также, что все операции с недвижимостью должны быть зарегистрированы в соответствующих государственных органах. Поэтому к процедуре оформления следует отнестись с полной ответственностью и осторожностью.

Конечно, условия предоставления услуг ипотечного кредитования коммунального жилья трудно назвать выгодными для заемщика, но порой это единственный шанс стать правообладателем, пусть и небольших, но своих квадратных метров в городе.

Видео: Как оформить ипотеку на комнату в коммуналке 10.10.2011