В конце февраля были озвучены критерии, в соответствии с которыми застройщики после 1 июля 2019 года смогут продолжать работать по старым правилам. Одновременно Банк России назвал условия предоставления застройщикам проектного финансирования. По мнению финансового директора ГК «А101» Дмитрия Трубникова (на фото ниже), в новых условиях застройщикам будет выгодно начинать продажи в новостройке как можно раньше. Вот как он обосновал свою позицию на Седьмом форуме финансовых директоров строительной отрасли в Москве.
– Одно из основных требований Банка России – вложения застройщика на начальном этапе реализации проекта. Для получения достаточного уровня кредитоспособности объем таких вложений до получения первого транша по кредиту должен составлять 10-15% от инвестиционной стоимости, а для хорошего уровня – больше 15%.
По сути, любой девелопер должен вложить 15% от суммы, необходимой на реализацию проекта – например, направить деньги на покупку земли и изменение вида ее разрешенного использования (ВРИ).
Если цена участка ниже необходимого, можно вложить остальную часть в проектирование или другим способом дать понять банку, что эти деньги пойдут на реализацию проекта. Это нормальная рыночная модель в любом бизнесе.
В выигрыше здесь окажутся девелоперы с собственным земельным банком – участок под застройку и затраты на проектные работы на нем, которые наверняка велись задолго до начала активной реализации проекта, могут быть использованы в качестве этих 15%.
На практике стоимость земли и смена ВРИ в пределах крупных городов в общей стоимости реализации проекта только начинается от 15%, а в хороших локациях в центральной части городов может доходить до 30%.
В этом случае оценка девелопера со стороны банков повышается, поскольку маржинальность проекта будет явно высокой.
При этом банки готовы включать в итоговый размер кредита сумму на покупку участка, превышающую необходимые 15%.
Механизм перехода на проектное финансирование увеличит среднюю стоимость квадратного метра жилья примерно на 10%
Но произойдет это не за счет возросшей финансовой нагрузки на девелопера, а за счет исчезновения с рынка предложения с наиболее низкой ценой квадратного метра. При условии высокого уровня рентабельности проекта, а также при существенном превышении суммы накоплений на эскроу-счетах над суммой выданного кредита ставка для девелопера может опуститься и до 0,01%.
Вместе с тем, по сути, проекты, которым по критериям Банка России будет присвоен удовлетворительный и слабый уровень, финансирования не получат, поскольку несут в себе высокие риски для банков. Это сократит количество игроков на рынке и общий объем предложения, и в первую очередь это касается низкомаржинальных проектов с наиболее низкой стоимостью квадратного метра.
С другой стороны, как показала практика, «дешевые» проекты и так были рискованными для покупателей, просто они или игнорировали риски, или не могли оценить
Частично компенсировать рост стоимости квадратного метра призван один из важнейших критериев определения качества проекта – доля проданных квартир до ввода дома в эксплуатацию. Для достаточного уровня кредитоспособности она должна составлять не менее 50%, а для хорошего – не менее 70%.
Это вынудит всех участников рынка начинать продажи на котловане, то есть по более низким ценам, а заодно даст банкам средства на предоставление проектного финансирования.
По сути, застройщикам выгодно начинать продажи как можно раньше, чтобы быстрее наполнить эскроу-счета.
В прежних условиях так в основном поступали системные девелоперы при реализации масштабных проектов – для привлечения достаточного объема денег на стройку.
И если качество предложения отвечало требованиям покупателей, продать 70% квартир в доме на ранней стадии строительства для таких проектов было обычным делом.
А вот намеренно придерживать продажи, чтобы потом поднять ценник «за стадию», больше не получится – более высокая ставка «съест» всю выгоду
Поэтому в новых условиях объем предложения на котловане, скорее всего, заметно вырастет по сравнению с нынешней ситуацией, хотя мы предполагали обратное.
Зачем мне это знать?
Обсуждая переход на проектное финансирование и счета-эскроу, некоторые эксперты предполагали, что дольщикам станет не выгодно совершать сделки в новостройке не то что на этапе котлована, но и на любой стадии строительства. Все продажи сместятся к тому моменту, когда дом будет полностью или практически полностью готов.
Свою позицию они объясняли тем, что в новых условиях застройщики не будут плавно увеличивать ценник по мере роста строительной готовности, а сразу выставят его на максимальную величину.
Ведь храниться деньги, полученные от дольщиков, будут на особом банковском счете, и доступ к ним застройщики получат лишь тогда, когда выполнят свои обязательства перед дольщиками.
А раз средства сразу использовать для строительства дома будет невозможно, то незачем особыми финансовыми условиями мотивировать клиентов к ранним сделкам.
Дольщикам же, в свою очередь, без мотивации низкой ценой тоже не будет иметь смысла брать на себя все риски, что могут произойти в процессе строительства. Разве что из желания «зарезервировать» за собой конкретную квартиру с наиболее удачными характеристиками.
Однако с тех пор, как были озвучены условия предоставления банками проектного финансирования, позиция экспертов развернулась на 180 градусов. Теперь многие из них, как и Дмитрий Трубников, пришли к пониманию, что сделки на ранних этапах строительства не только не исчезнут, но, напротив, возрастут.
То есть, цены в новостройках по-прежнему будут зависеть от стадии строительства. А это, по мнению портала МосДольщик.
рф, значит, что приобретение будущих квартир в строящихся домах в инвестиционных целях не канет в Лету, возможность заработать на новостройках как минимум сохранится, а то и усилится.
Стоимость земельных участков под застройку снизится в 2-3 раза? | ГК «Абажур»
«Из-за начала работы застройщиков с эскроу-счетами и снижения доходности строительных проектов в 2,5 раза могут в 2-3 раза подешеветь земельные участки. Эксперты отмечают, что уже сейчас им заметно снижение объема сделок с участками под строительство жилья.» — Именно к такому выводу пришли эксперты Domofond.ru…
Из-за эскроу-счетов земельные участки под застройку возможно подешевеют в 2-3 раза ????
Эксперты начали замечать снижение объема сделок с участками под жилищное строительство. Так, например, по итогам 2018 года этот показатель уменьшился на треть по сравнению с 2017 годом (по данным «Интерфакс» со ссылкой на исследование компании Knight Frank).
Строительные компании значительно реже рассматривают земли под строительство, на рынке нет ажиотажа, ранее заключавшемся в том, чтобы быстрее купить участок и успеть построить на нем жилье раньше, чем новые правила про эскроу-счета вступят в силу.
В этих условиях, для девелоперов встает вопрос оптимизации затрат для того, чтобы сохранить свою доходность или уменьшить потери, особенно на рынке жилья массового спроса.
Первое, на что они обратят внимание, это цена входа в проект, т. е. цена земельного участка
По подсчетам консультантов для того, чтобы сохранить сопоставимую доходность при прочих равных условиях, необходимо покупать земельные участки в 2-3 раза дешевле.
Вследствие этого возникнет серьезное понижающее давление на рынок земли.
Поскольку существенные изменения цены земли на рынке не могут произойти быстро, то в ближайшей перспективе преимущества получат застройщики с уже сформированным земельным банком – наличие запаса участков позволит им переждать сложный период на рынке.
«Мы уже замечаем снижение объема сделок с землей под жилое строительство. В 2018 году этот показатель сократился почти на треть по сравнению с итогами 2017 года и составил более $530 млн.
Девелоперы гораздо менее активно рассматривают участки для строительства, на рынке уже нет того ажиотажа, чтобы побыстрее купить землю и протолкнуть проект по старым правилам», — отмечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Напомним, что начиная с 1 июля 2019 года российские строительные компании должны будут работать по эскроу-счетам, на которых будут храниться средства граждан.
Пользоваться деньгами дольщиков застройщикам будет нельзя до тех пор, пока он не передадут ключи покупателям квартир. Строительство необходимо будет вести на средства банковских кредитов.
При наличии хорошего финансового обеспечения счета банки обещают застройщикам ставки кредитования ниже рыночных.
Правда, Новосибирска это пока не коснулось. У нас наоборот — спрос только растет!
В продаже осталось уже нет так много земельных участков под строительство многоэтажного жилья, но не стоит забывать и об развитии застроенных территорий, расселении ветхого жилья.
Источник: Domofond.ru
От перехода на эскроу-счета выиграют девелоперы со своей землей
27.02.2019
При переходе на проектное финансирование застройщиков в выигрыше окажутся девелоперы с собственным земельным банком, говорится в пресс-релизе ГК «А101».
«Одно из основных требований для получения проектного финансирования — вложения застройщика на начальном этапе реализации проекта.
Для получения достаточного уровня кредитоспособности объем таких вложений до получения первого транша по кредиту должен составлять 10-15% от инвестиционной стоимости, а для хорошего уровня – больше 15%», — приводятся в сообщении слова финдиректора ГК «А101» Дмитрия Трубникова.
По сути, любой девелопер должен вложить 15% от суммы, необходимой на реализацию проекта — например, направить деньги на покупку земли и изменение вида ее разрешенного использования.
Если цена участка ниже необходимого уровня, можно вложить остальную часть в проектирование или другим способом дать понять банку, что эти деньги пойдут на реализацию проекта. Это нормальная рыночная модель в любом бизнесе.
В выигрыше здесь окажутся девелоперы с собственным земельным банком – участок под застройку и затраты на проектные работы на нем, которые наверняка велись задолго до начала активной реализации проекта, могут быть использованы в качестве этих 15%, сообщается в пресс-релизе.
«На практике стоимость земли и смена вида разрешенного использования в пределах крупных городов в общей стоимости реализации проекта только начинается от 15%, а в хороших локациях в центральной части городов может доходить до 30%», — добавляется в нем.
В этом случае оценка девелопера со стороны банков повышается, поскольку маржинальность проекта будет явно высокой. При этом банки готовы включать в итоговый размер кредита сумму на покупку участка, превышающую необходимые 15%.
«Переход на проектное финансирование увеличит среднюю стоимость квадратного метра жилья примерно на 10%, но не за счет возросшей финансовой нагрузки на девелопера, а за счет исчезновения с рынка предложения с наиболее низкой ценой квадратного метра», — приводятся в материалах слова Трубникова.
Частично компенсировать рост стоимости квадратного метра призван один из важнейших критериев определения качества проекта – доля проданных квартир до ввода дома в эксплуатацию.
Для достаточного уровня кредитоспособности она должна составлять не менее 50%, а для хорошего — не менее 70%.
Это вынудит всех участников рынка начинать продажи «на котловане», то есть по более низким ценам, а заодно даст банкам средства на предоставление проектного финансирования.
«А101» — инвестиционно-строительный холдинг, реализующий жилые и инфраструктурные объекты в новой Москве. Компания входит в группу «Сафмар» Михаила Гуцериева. В настоящее время общий объем текущего строительства компании, по собственным данным, составляет около 900 тысяч квадратных метров.
Источник РИА Недвижимость
Как эскроу-счета обрушат доходы застройщиков
Нововведения, которые вступят в силу уже 1 июля 2019 года, могут снизить прибыльность девелоперских проектов.
По словам экспертов Knight Frank St Petersburg, больше всего пострадают проекты массового жилья – их прибыль снизится в 2,5 раза, а доходность жилья класса B – в 2 раза.
Наименьший удар придется на «первоклассные» новостройки, однако и здесь девелопер может выйти из проекта с доходом в 1,5 раза меньше, нежели он имел до «эскроу».
В зависимости от масштаба проекта и его класса прогнозируемая доходность может снизиться в 1,5-2,5 раза вследствие перехода на эскроу-счета.
Наиболее негативный эффект прогнозируется в недвижимости класса С, где разница между себестоимостью и ценой продажи изначально была не такой большой, но благодаря ранним продажам строительство финансировалось в значительной степени за счет покупателей, а не за счет заемного или собственного финансирования.
В этом сегменте падение может составить в среднем в 2,5 раз. В классе В, согласно исследованию Knight Frank St Petersburg, снижение доходности будет чуть меньше – в 2 раза. Менее всего пострадает высококлассное жилье, поскольку оно имеет наибольший доход на кв.
м и при этом в последние годы продавалось обычно уже ближе к вводу в эксплуатацию. Здесь все будет индивидуально и в большей степени зависеть от характеристик конкретного проекта – в среднем доходность может упасть в 1,5 раза.
В этих условиях, для девелоперов, особенно на рынке жилья массового спроса для того, чтобы сохранить свою доходность или уменьшить потери, встает вопрос оптимизации затрат. И первое, на что они обратят внимание, это цена входа в проект, т.е. цена земельного участка.
По подсчетам Knight Frank St Petersburg для того, чтобы сохранить сопоставимую доходность при прочих равных условиях, необходимо покупать земельные участки в 2-3 раза дешевле. Вследствие этого возникнет серьезное понижающее давление на рынок земли.
Поскольку существенные изменения цены земли на рынке не могут произойти быстро, то в ближайшей перспективе преимущества получат застройщики с уже сформированным земельным банком – наличие запаса участков позволит им переждать сложный период на рынке.
«Мы уже замечаем снижение объема сделок с землей под жилое строительство в Петербурге. В 2018 году этот показатель сократился почти на треть по сравнению с итогами 2017 года и составил более $530 млн.
Девелоперы гораздо менее активно рассматривают участки для строительства, на рынке уже нет того ажиотажа, чтобы побыстрее купить землю и протолкнуть проект по старым правилам», – комментирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Введение эскроу-счетов приведет и к росту цен на жилье, который уже начался в прошлом году в Санкт-Петербурге – в среднем по рынку стоимость жилья выросла на 5,5%, при этом в сегменте жилья массового спроса рост достиг 10%, а в пригородах – 13%. Не исключено и появление альтернативных схем для привлечения денег в обход новой системы.
Для покрытия ухудшения экономики проектов ростом цены продажи жилья в классе В этот рост должен составить 15%, в классе С -20-25%.
Но в текущих условиях, без заметного снижения ставок по ипотеке, это в первую очередь замедлит темп продаж, что дополнительно снизит финансовую эффективность отдельных проектов, пусть и не так сильно, как введение новой схемы продажи жилья.
Это в особенности касается сегмента жилья класса С, который наиболее чувствителен к изменениям на рынке и где спрос наиболее эластичный по цене. Даже незначительное увеличение стоимости квартир может привести к существенному падению спроса, что критически отразится на проектах.
Тем более что сейчас на рынке одновременно будут представлены проекты, которые будут продолжать работать по старым правилам, а все остальные будут работать по новым. Соответственно, первые получат большое конкурентное преимущество: у них не будет падения маржи и они смогут держать цены.
Естественно, спрос будет перетекать к ним, что негативно скажется на тех, кто будет работать по новой схеме. «Фактически подобные изменения приближают проект создания жилого дома к схеме работы с продажей уже готового жилья, – добавляет Николай Пашков. – «Подобный переход в свою очередь может сказаться на структуре создаваемых жилых комплексов: более экономически целесообразным станет разделение на сравнительно компактные очереди».
Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «На московском рынке введение эскроу счетов также на старте приведет к снижению доходности проектов, и опосредовано к снижению запрашиваемой стоимости земельных участков под жилые проекты.
При этом необходимо отметить, что падение доходности проекта частично будет компенсировано за счет применения банками диверсифицированной процентной ставки на инвестиционной стадии. При обеспечении эскроу счета средствами физических лиц банк устанавливает более низкую ставку процента, которая будет зависеть от объема реализованной недвижимости.
Снижение ставки по кредиту на инвестиционной стадии составит в среднем 30-40% относительно рыночной. В частности Сбербанк декларирует снижение ставки до 5%, когда кредит полностью обеспечен денежными средствами на эскроу-счете, обсуждалось также, что при превышении средств на счетах эскроу над объемом финансирования ставка процента может стремиться к 0,01%.
Еще одним положительным фактором является увеличение доли возможного финансирования проекта банком – в среднем до 80%-85% против 60% ранее».
Перспективы редевелопмента «серого пояса» в Петербурге тоже под угрозой, процесс может существенно замедлиться, а баланс функций – измениться.
Вместо ранее целесообразного редевелопмента и создания жилья на участках длительное время может быть более выгодным сохранение текущего использования или развитие путем реконструкции существующих зданий.
Проекты с небольшой маржинальностью станут непривлекательными для реализации, в частности те, которые связаны с сохранением исторического наследия и реконструкцией зданий-памятников.
Есть существенный риск, что нововведения негативно отразятся на бизнесе небольших и средних девелоперских компаний.
Как показывает практика, именно такие компании являются проводниками новаторских идей на рынке, потому что для того, чтобы конкурировать с крупнейшими застройщиками, им нужно искать новые ниши, работать над качеством продукта, предлагать новые форматы.
Сейчас они окажутся в сложной ситуации, в частности потому, что многие банки видят финансирование таких проектов достаточно рискованным. Также появятся дополнительные барьеры для выхода на рынок новых девелоперов.
Крупным компаниям будет легче выстоять, как и тем, которые заранее позаботились об иных методах привлечения денег, например, о проектном финансировании. Николай Пашков отмечает, что некоторые девелоперы, которые традиционно строили только жилье, начали рассматривать и другие сегменты, в том числе коммерческую недвижимость.
Дата публикации 26 февраля 2019
Анализ влияния использования эскроу-счетов на себестоимость и рентабельность продаж в строительстве жилья
За последний год законодательство в сфере долевого строительства жилья претерпело ряд значительных изменений, которые вызвали бурную реакцию в профессиональном сообществе и поставили ряд вопросов перед участниками рынка.
Основным концептуальным изменением является переход от финансирования строительства жилья за счет средств, получаемых напрямую от дольщиков, к проектному банковскому финансированию.
Цель законодателя – минимизировать риски покупателей строящихся квартир, предоставить определенные гарантии сохранности средств, уплаченных лицами, приобретающими жилье на стадии строительства, повышение требований к застройщикам и контроль операций с участием средств дольщиков.
При реализации проекта нового жилищного строительства у застройщика пока существует 2 ключевых варианта реализации жилых площадей в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:
- заключение договоров долевого участия (ДДУ) с использованием механизма эскроу-счетов;
- заключение договоров ДДУ с получением застройщиком средств напрямую на этапе строительства (при этом применятся банковское сопровождение, и действуют ограничения на совершение ряда действий и операций со стороны застройщика).
При этом, если первый договор долевого участия в рамках проекта будет представлен на регистрацию после 1 июля 2019 года, то реализовать площади на этапе строительства возможно только с использованием механизма эскроу-счетов.
Учитывая новизну данного механизма на российском рынке жилья – он был реформирован в ходе последних изменений законодательства о долевом строительстве – на данный момент существует неопределенность в отношении его реализации на практике, коммерческих условий банков и в целом по тому, как данный механизм влияет на экономику проекта.
По данным единой информационной системы жилищного строительства ЕИСЖС, опубликовано 100 проектных деклараций, предполагающих привлечение средств на финансирование с использованием механизма эскроу-счетов.
Команда PwC провела аналитическое исследование, чтобы резюмировать собственную позицию по данному вопросу – какой же эффект влияния механизм эскроу-счетов может оказать на экономику проекта, себестоимость и рентабельность продаж? Сравнение производится со схемой реализации площадей застройщиком без использования эскроу-счетов, т.е. при варианте банковского сопровождения Застройщика.
- В рамках исследования эффект был рассмотрен на примере двух типовых вариантов строительства, различающихся масштабом застройки, и, соответственно, экономикой:
- — точечная застройка;
- — комплексное освоение территории.
- При этом предполагалось, что в сценариях «с использованием» и «без использования» эскроу-счетов:
- застройщик обладает необходимыми правами на земельный участок под застройку;
- финансирование расходов проекта в части собственных средств составляет 10% от планируемой стоимости строительства (минимальный норматив достаточности средств застройщика для привлечения денежных средств участников долевого строительства, в соответствии с 214-ФЗ);
- цена продажи готовых квартир (строительство завершено) одинаковая
| Площадь квартир | 10 000 кв. м | 300 000 кв. м |
| Срок строительства | 2 года | 6,5 лет |
| Количество очередей | 1 | 4 |
| Рентабельность[1] продаж сценария без эскроу-счетов | 12,6 % | 9,6 % |
| Объем реализации квартир на стадии строительства | 70 % | 55 % — 70 %, в зависимости от очереди |
| Дисконт к цене готового жилья для цен начальной стадии строительства | 19 % | 19 % |
[1] Рассчитывается как отношение финансового результата после финансирования, административных, хозяйственных и коммерческих расходов к доходам от продаж.
Применение эскроу-счетов приводит к:
- наличию более длительного срока кредитной нагрузки (ввиду отсутствия возможности использовать поступающие от продажи средства дольщиков на оплату строительства), но при этом плавающей ставки кредитования, зависящей от обеспеченности кредита средствами от фактических продаж, поступивших в банк на эскроу-счета;
- отсутствию взносов в компенсационный фонд долевого строительства (1,2 % от цены сделки по продаже квартиры по договору долевого участия).
На графиках ниже представлен эффект влияния эскроу-счетов на себестоимость проекта по отношению к сценарию без учета их использования. Увеличение себестоимости проекта точечной застройки / комплексного освоения территории при использовании эскроу-счетов составляет 3,8 % / 3,0 %, соответственно, относительно сценария без использования эскроу-счетов.
Следует отметить, что привлечение банковского финансирования при эскроу-счетах позволяет максимально стабилизировать финансирование строительства (что уже успешно применяется в Европе), и, соответственно, обеспечить процесс строительства без задержек и замедлений. Отсутствие необходимости (зачастую существующей на практике в настоящее время) переноса сроков сдачи объектов в эксплуатацию на более поздний срок может позволить улучшить экономику проекта, однако данный эффект не оценивался в рамках настоящего исследования.
Реализация квартир с использованием эскроу-счетов позволит минимизировать строительные риски для покупателей.
Соответственно, в новых условиях, застройщики будут иметь возможность предоставлять меньшую скидку к ценам квартир на начальных этапах строительства относительно цен готовых квартир.
Это позволит застройщикам компенсировать снижение рентабельности, возникающее в следствие увеличения себестоимости.
На графике ниже представлен эффект влияния эскроу-счетов на рентабельность продаж проекта точечной застройки относительно сценария без использования эскроу-счетов.
Как видно из графика ниже, для сценария эскроу-счетов при величине дисконта на цены квартир на начальной стадии строительства в размере 10 %, например, рентабельность девелопера практически не изменяется относительно сценария без эскроу-счетов.
Результат проведенного исследования с учетом использованных допущений показывает, что эффект влияния применения эскроу-счетов приводит к увеличению себестоимости на 3,0 % — 3,8 % (что соразмерно инфляционному приросту).
Снижение рисков недостроя может привести к меньшей скидке на цены квартир на стадии строительства, предлагаемой застройщиками покупателям, в результате чего обоснованно ожидать, что рентабельность продаж застройщиков будет оставаться на прежнем уровне.
Обращаем особое внимание, чторезультаты данного анализа напрямую зависят от используемых в анализе допущениях и могут достаточно существенно отличаться от результатов по конкретным проектам и для конкретных девелоперов (ввиду различной рентабельности продаж, сроков строительства, темпов продаж, статуса девелопера и пр.)
Почему переход на эскроу-счета не приведет к росту цен на квартиры — Рынок жилья
06.11.2019 | 08:00 14312
Страшилки – основа основ российского рынка недвижимости.
«Новостройки переходят на эскроу, а потому неизбежно должны дорожать», – пугают застройщики, а за ними, как мантру, повторяют тезис и все остальные участники рынка. Обозреватель BN.
ru с этим не согласился и объяснил, почему проектное финансирование не увеличивает себестоимость строительства и не является причиной для роста цен на жилье.
Если не пугать потенциальных покупателей, что все подорожает (очень скоро и очень сильно), то кто же в здравом уме пойдет покупать муравейники по ломовым ценникам? И тем более – кто пойдет оформлять ипотеку (абсолютная авантюра при любых раскладах, кроме быстрого роста цен)? Никто. Поэтому рынок нуждается в периодической – а чем дальше, тем больше и систематичной – медийной поддержке. Каждый должен четко понимать: если сегодня дорого, значит, завтра будет еще дороже, поэтому бегом к застройщику!
Технологии дезинформации могут быть разные, не будем их тут перечислять, суть одна: надо создать атмосферу неизбежности роста цен. Анализ, логика, обоснования – да кому это нужно? – все равно население не разбирается в ценообразовании при строительстве.
В качестве свежего примера страшилки можно привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Уже от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а поскольку в нашей стране не принято ждать чего-то хорошего от реформ, то убедить покупателей, что ценники скоро будут переписаны, не составило особого труда.
В качестве основного обоснования «экспертами» чаще всего использовался один-единственный аргумент, что нововведение приведет к росту себестоимости строительства.
Формулировка была примерно такая: «Вместо бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены брать кредиты в банке, что приведет к росту их издержек. Выше затраты – выше цены».
Дополнительным доводом служили примеры подъема ценников в тех проектах, которые перешли или только планировали переход на проектное финансирование.
Вроде бы о чем тут спорить. Перешли на эскроу, цены выросли, значит, страшилки сбылись?
А вот и нет! Но чтобы разобраться в вопросе, придется взглянуть на проблему с другой стороны.
И вместо листьев денежки зазолотятся где..
В предыдущей статье я акцентировал внимание читателей на разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные люди, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу совершенно не видят, поэтому не могут разобраться и в логике изменения цен.
Напомню, что, заключая ДДУ, инвестор не покупает квартиру (которой, естественно, еще в природе не существует), а выдает застройщику кредит под его обещание передать квартиру по окончании строительства.
Это совершенно не одно и то же! При этом застройщик, получая деньги дольщика, платит ему проценты, но не в виде денег, а в виде скидки к цене готовой квартиры. Размер дисконта зависит от средней процентной ставки по рынку, а также от периода, на который растягивается кредит.
Чем дольше пользуется застройщик деньгами инвестора, тем выше суммарный процентный платеж и, соответственно, выше скидка. Поэтому самые низкие цены всегда на этапе котлована. На этапе возведения здания скидка уменьшается и наконец полностью исчезает, когда дом сдается в эксплуатацию.
Это очень важный момент: не «квартиры в новостройках растут в цене по мере строительства» (никаких квартир еще нет!), а дисконт к цене готовой квартиры сокращается, отражая сокращение периода, на который кредитуется застройщик.
Из этой логики становится понятно, что никаких «бесплатных денег дольщиков» никогда не существовало. Это совершенно заблуждение!
Давайте поясним на примере. Допустим, Вася купил «новостройку» за 3 млн руб. с ожидаемой передачей ключей через три года. Через три года – ура, без задержек! – застройщик действительно сдал дом.
Изменений за это время на рынке не произошло, но дольщик обнаружил, что его квартира стала стоить 4,2 млн руб.
«Я заработал 40% на недвижимости!» – радуется Вася, совершенно не понимая, откуда взялась прибыль.
А поле, поле, поле, поле чудес..
Многие читатели, уверен, уже поняли ход моих мыслей и начали догадываться, откуда взялась прибыль.
Застройщики в поиске средств на строительство могут обратиться в банк за кредитом, а могут получить деньги с дольщиков. Но это отнюдь не означает, что деньги дольщиков ничего не стоят.
В примере выше плата застройщика инвестору составила 12% годовых (что с учетом сложных процентов как раз соответствует 40%, иными словами, все, что заработал инвестор, как раз и составило плату застройщика за пользование его деньгами).
Еще одно небольшое отступление. Почему же тогда застройщики предпочитали работать с дольщиками, а не банками, если все равно и тем и другим платить? Ответ лежит на поверхности: дольщиков можно было почти безнаказанно «динамить» в случае срыва сроков строительства.
Например, если в нашем примере застройщик задержал бы строительство дома на год (сдав его не за три, а за четыре года), то реальный процент по кредиту упал бы с 12 до 9% годовых. Чем, разумеется, застройщики активно и пользовались.
А вот с банками такие односторонние «каникулы», как известно, могут закончиться плачевно.
Итак, мы разобрались, что никаких «бесплатных денег» дольщиков никогда не существовало. Но ведь это был ключевой тезис, на основе которого адепты удорожания (при переходе к проектному финансированию) строили свои прогнозы! Ведь, по их логике, банковское финансирования более дорогое, чем средства инвесторов, что и приведет к росту цен на квартиры.
Как известно из науки, если исходная посылка неверна, то и все дальнейшие выводы тоже ничего не стоят. Что вполне касается всех апокалиптических прогнозов, связанных с эскроу.
Ведь что такое пресловутое проектное финансирование? Средства дольщиков поступают на специальные счета, но застройщик не может ими пользоваться, а лишь получает возможность получения льготного кредита от банка по сниженной ставке.
Если выжать голую суть этой схемы – то получается, что при новых правилах банки перехватывают у населения опцию кредитования застройщика (на которой раньше люди и зарабатывали), оставляя им небольшую и сомнительную опцию заморозки денег на эскроу-счетах под низкую доходность.
Раньше дольщики кредитовали застройщиков и получали с этого доход, но теперь банки отобрали у них эту возможность (рассчитывая оставить значительную часть дохода себе, правда и риски тоже).
Для застройщиков ничего принципиально не изменилось, если не считать, что им теперь будет сложнее срывать сроки строительства и придется строить быстрее. Они как платили проценты, так и будут платить. Издержки не вырастут – ну и цены на квартиры, разумеется, тоже (при прочих равных).
Более того, цены на готовые квартиры могут даже снизиться в противовес снижению дисконта на новостройки (почему так – тема отдельной статьи).
В общем, страшилка предсказуемо обернулась пшиком.
И в полночь ваши денежки заройте в землю там
Правда, есть очень серьезные сомнения в том, что схема с эскроу вообще полноценно заработает. По очень простой причине: инвесторам это становится совершенно неинтересно – проще положить деньги в банк под депозит и купить готовую квартиру. Не очень понятно, как застройщики и банки собираются решать эту проблему.
В любом случае про прошлую двузначную доходность инвесторам придется забыть. Застройщикам нет больше смысла платить дольщикам существенный процент за пользование их деньгами, так как основным кредитором становится банк.
На практике это будет выражаться в сокращении дисконта к цене готовой квартиры.
Разумеется, на каждом углу будут кричать, что «выросли цены на квартиры», но мы-то понимаем, что никакие цены не выросли, а упал доход с кредитования застройщика.
Вернемся к примеру. Друг Васи Петя тоже хочет купить новостройку, но с грустью видит, что они «подорожали». Теперь новая цена 3,63 млн. «Все пропало, – убивается Петя, – рост цен на 20%!» Но делать нечего – нужно жилье, и он заключает договор с застройщиком.
Через три года, получая ключи, он обращает внимание, что его квартира стоит столько же, сколько его друга Васи, – 4,2 млн руб. Доходность вложения упала до 5% годовых, что даже меньше, чем вклад в банке.
Заметим, что цена готовой квартиры не изменилась по сравнению с вариантом «до эскроу».
Как видим, анализировать рынок становится очень просто, если иметь правильную картину мира в голове.
Предвижу возражения тех, кто не может разобраться в причинно-следственных связях, но хорошо ориентируется в ценах на рынке. Они могут резонно отметить, что цены на квартиры, и не только в новостройках, в последние два года заметно выросли, что как раз совпало с анонсом перехода на эскроу.
Тут, как говорится, мухи отдельно, котлеты отдельно.
Цены в 2018–19 годах действительно выросли, но связано это было не с проектным финансированием, а с резкой активизацией выдачи ипотечных кредитов в 2018 году, когда на рынок хлынул дополнительный триллион рублей (всего объем выдачи в прошлом году составил 3 трлн руб.). Повлиял и ажиотаж, связанный с эскроу (в этом отношении страшилка сработала как и планировалось), когда люди спешили совершить сделки, что, впрочем, без массовой раздачи ипотеки им бы сделать не удалось.
Дмитрий Маслов вектор создан iconicbestiary — ru.freepik.com
Сергей, 10.11.2019 21:00 Проблемы начинаются при переходе от теории к практике:-) Рост цен автор объясняет в последнем абзаце без особых доказательств увеличением объемов выдачи ипотеки (основной фактор), и «испугом» населения (вторичный фактор).
При этом рост объемов ипотеки 2018 vs 2017 составил 49%, а (возьмем как пример) 2017 vs 2015 — 76% (2,023 трлн vs 1, 147 трлн). Цены же, например в Спб, в 2015-2017 практически не росли, при увеличении ипотечных средств на 76%, начался же рост с марта-апреля 2018, когда закон об эскроу начал превращаться в реальность.
Исходя из этого можно предположить, что ипотека на рост цен не повляла, повлиял только «испуг» покупателей (вплоть до предположения, что как только «испуг» спадет, так и цены упадут:-) На самом деле, конечно, не все так просто, а мой пример не подтверждает и не опровергает основные выводы статьи.
С моей точки зрения, в статье изложена очередная теория (которая может быть как верной, так и нет).
Пример только демонстрирует, что слишком простые доказательства, к которым автор несколько тяготеет, в сложных случаях не работают — «анализировать рынок становится очень просто, если иметь правильную картину мира в голове» требует добавления «и применять методы, обоснованные теоретически» (иначе начинается подгонка реальности под «картину в голове», о чем, впрочем, я уже писал автору в х к предыдущей его статье).
Но хорошо, что такие статьи есть, можно немного задуматься:-)
Дмитрий Маслов