Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Юристы рассказали, какие права имеют дети, которые владеют недвижимостью, как оформить квартиру на ребенка или выделить ему долю

4 PM production/shutterstock

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость.

Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья.

Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Как оформить квартиру на ребенка

Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия.

В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей.

Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.

) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».

Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист.

По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся.

Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного.

«Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист.

Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения.

Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости.

В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О.

, паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко.

По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре.

Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Как продать квартиру с долей ребенка

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки.

Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.

Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Блиц-интервью с Викторией Данильченко, юристом, председателем «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко»

— Имеет ли право ребенок на недвижимость отца после развода?

— Дети не имеют права на собственность родителей ни до развода, ни после него. Однако они могут быть зарегистрированными и проживать на жилплощади родителей до совершеннолетия даже после развода.

— С какого возраста можно оформить квартиру на ребенка?

— Законодательство не ограничивает возможность оформления недвижимости на человека по возрасту.

— Может ли несовершеннолетний купить квартиру?

— Приобретение несовершеннолетним недвижимости в собственность возможна только при участии его законных представителей. Ребенок может стать собственником с момента получения свидетельства о рождении.

Право собственности можно сразу оформить на ребенка без предварительного оформления на законных представителей.

Если сделка осуществляется при участии кредитных средств, в том числе и ипотечных, необходимо получение разрешения органов опеки и попечительства.

— Можно ли прописаться в квартире, где собственник — несовершеннолетний?

— Поскольку регистрация на жилплощади дает право проживать на ней, что может негативно отразиться на несовершеннолетнем, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства.

Далее один из родителей вместе с нотариально заверенным разрешением второго родителя отправляется к нотариусу, в паспортный стол или ФМС, где ставит подпись в заявлении предоставлении жилплощади либо договоре о безвозмездном пользовании ею за собственника.

Как продать квартиру, если несовершеннолетний владеет долей, в 2021 году?

Присутствие несовершеннолетних в сделках купли-продажи недвижимости может стать большой проблемой – как сразу, так и со временем. Наибольшие проблемы связаны с необходимостью получать согласие органов опеки на сделку, но и кроме этого возможна масса спорных ситуаций, разрешать которые придется в судебном порядке.

Собственником недвижимости в России может быть кто-угодно – граждане, организации, объединения, государство.

При этом владеть объектом недвижимости может любой гражданин – даже тот, который не в силах это осознать. Закон не запрещает иметь в собственности недвижимость детям или недееспособным гражданам.

Более того, государство даже обеспечивает им дополнительные гарантии обеспечения права на жилье.

В практике дети имеют определенные гарантии прав на жилое помещение в нескольких случаях:

если при покупке жилья использовался материнский капитал. В этом случае Пенсионный фонд разрешит провести сделку лишь в том случае, если по ее результатам каждому члену семьи (родители и дети) будут выделены доли в купленном объекте. Это касается как случаев, когда материнский капитал используется как доплата (а вся остальная сумма у семьи уже есть), и когда он используется вместе с ипотечным кредитом;
если продается жилье, в котором ребенок имеет долю (например, он получил это жилье в наследство или семья купила квартиру с материнским капиталом). Тогда при продаже придется заручиться согласием органов опеки и попечительства, а это может быть сложно;
если продается жилье, в котором зарегистрирован несовершеннолетний. Выписать его принудительно будет крайне сложно даже через суд – если у ребенка нет иного дома, аннулировать его регистрацию в купленной квартире не получится;
если ребенок претендует на долю в квартире, хотя по факту ее не имеет. Это ситуации, когда семья приватизирует квартиру, но прописанный в ней ранее ребенок не получает свою долю – если это было проведено без согласия органов опеки, такая сделка может быть оспорена позже;
другие гарантии – например, обязательство государства выделять жилье детям-сиротам и семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Другими словами, государство заботится о правах ребенка на жилье чуть лучше, чем о правах всех остальных граждан (которые тоже защищены, но права ребенка в приоритете).

Кстати, нужно учитывать и возраст несовершеннолетнего ребенка – несколько лет разницы могут решать многое:

если ребенку менее 14 лет, он никак не участвует в сделке – все действия за него проводят его родители (усыновители, опекуны), и с согласия органов опеки;
если ребенку от 14 до 18 лет, он может совершать сделки самостоятельно – но только с согласия как родителей, так и органов опеки;
если ребенку от 16 до 18 лет, он может получить право распоряжаться имуществом самостоятельно – но только если будет признан судом полностью эмансипированным (а для этого придется найти работу или вступить в брак).

В любом случае, если в сделке купли-продажи хоть как-то участвует несовершеннолетний, эта сделка сразу становится более рискованной. А как избежать самых распространенных рисков – разберем дальше.

Если ребенок – владелец жилья

Самая сложная сделка – когда нужно продать объект недвижимости, одним из собственников которого (или даже единственным собственником) является несовершеннолетний гражданин. Особенно сложной такая сделка становится, когда семья пытается продать квартиру, купленную за материнский капитал, а деньги использовать как первый взнос по ипотеке на более дорогую квартиру.

Основное условие – если хотя бы небольшая доля жилого помещения принадлежит ребенку, для его продажи нужно получить согласие органов опеки.

Ребенок мог получить долю в собственности любым способом – в порядке наследования, дарения, распределения по условиям программы материнского капитала (или родители просто решили записать на него часть квартиры).

Процедура оформления продажи такого объекта недвижимости во всех подобных случаях будет одинаковой.

По словам доцента Финансового университета Оксаны Васильевой, согласие органов опеки придется получать по такой схеме:

если один из собственников квартиры – несовершеннолетний, нужно обратиться в органы опеки местной администрации;
орган проводит проверку на предмет того, не ухудшится ли положение несовершеннолетнего после осуществления такой сделки;
если все в порядке – органы опеки выдают согласие (оно действует ограниченный период времени);
копия согласия прикладывается к договору купли-продажи, оригинал покупатель должен будет отдать в Росреестр при подаче заявления на регистрацию права собственности;
если в сделке участвует несовершеннолетний, договор должен заверить нотариус.

На первый взгляд, больших проблем нет – но все дело во втором пункте. Органы опеки проверяют, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка после продажи квартиры. А здесь возможны варианты – даже такие, при которых сделку придется отменить.

Как показывает практика, органы опеки порой относятся к своей работе с излишней скрупулезностью, отказывая даже тогда, когда условия жизни ребенка после продажи квартиры станут явно лучше. Проверка проводится по таким критериям:

площадь – новая квартира однозначно должна быть больше той, которая продается;
месторасположение – если семья продает квартиру в городе, а покупает в сельской местности, опека может отказать (даже если старая квартира была в отдаленном депрессивном районе, а новая находится ближе к центру);
цена – если новая квартира по какой-то причине будет дешевле старой, могут отказать (или, как вариант, родителей обяжут перевести разницу на специальный счет ребенка, доступ к которому он получит после совершеннолетия);
доля ребенка – если в старой квартире несовершеннолетнему принадлежала половина, а в новой ему выделят, например, одну пятую, то органы опеки могут отказать.

Правда, на некоторые критерии органы опеки могут «закрыть глаза», но только в исключительной ситуации – например, если семья продает квартиру, чтобы срочно заплатить за лечение ребенка (но и там решение принимается в индивидуальном порядке).

Еще сложнее сделка будет, если семья продает квартиру в одном регионе, а покупает в другом (что достаточно часто практикуется, например, в Москве с Московской областью или в Санкт-Петербурге с Ленинградской областью). Как рассказал нам руководитель юридической компании «Кудинов и партнеры» Николай Кудинов, в этом случае деньги от продажи старой квартиры нужно зачислить на специальный счет, открытый на имя ребенка.

Другими словами, такая сделка будет крайне сложной из-за необходимости заручиться поддержкой органов опеки. Кстати, по этой причине многие семьи сознательно отказываются использовать материнский капитал на покупку первой квартиры – если они заранее знают, что в перспективе эту квартиру придется продать, чтобы купить жилье просторнее.

Если не владелец, а просто зарегистрирован

После упразднения института прописки в российском законодательстве осталось два статуса регистрации – постоянная регистрация по месту жительства и временная регистрация по месту пребывания.

В первом случае зарегистрированный имеет полное право пользоваться жилым помещением, причем бессрочно, а во втором – он лишь приобретает право находится в жилом помещении в течение срока временной регистрации.

Но даже наличие регистрации ребенка по месту жительства в продаваемой квартире – не такая большая проблема, как в случае владения им долей в квартире. Продать квартиру можно в разных вариантах:

выписать всех зарегистрированных до сделки (но дети должны быть сразу зарегистрированы по другому адресу, причем вместе с родителями);
не выписывать зарегистрированных до сделки, но прописать это обязательство в договоре купли-продажи. В этом случае продавец квартиры будет обязан выписать себя и всех остальных членов семьи, включая несовершеннолетних, на другой адрес;
не выписывать всех зарегистрированных и не упоминать об этом в договоре. Такое может быть, например, если квартиру покупает близкий родственник и он не против, чтобы в ней был зарегистрирован ребенок прошлых владельцев.

Проще всего пойти по первому варианту – не соглашаться на сделку, пока из квартиры не выпишутся все, кто был в ней зарегистрирован (или хотя бы все несовершеннолетние). Правда, при подписании договора купли-продажи все равно придется указать адрес, где был зарегистрирован выписанный из квартиры несовершеннолетний, причем нужно чтобы он был там зарегистрирован вместе с родителями.

Если же не выписать ребенка из квартиры до подписания договора купли-продажи, процесс может затянуться.

Если это условие прописано в договоре, можно обратиться в суд, который вправе принудительно снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире.

Но в случае с детьми суд также будет смотреть на то, чтобы ребенка не выписывали в никуда – у него обязательно должно быть другое место жительства, и не хуже прежнего.

Так что теоретически возможен вариант, что покупатель приобретет квартиру с прописанным в ней ребенком, которого как минимум до его 18-летия не удастся выписать – если его родители не захотят или не смогут зарегистрировать его по другому адресу. Поэтому риелторы вообще не советуют заключать договор купли-продажи до того, пока из квартиры не выпишут хотя бы несовершеннолетних.

Сложные случаи, на которые нужно обратить внимание

Любая сделка купли-продажи, в которой так или иначе участвует несовершеннолетний – более рискованная по сравнению со сделками, где все участники взрослые. А может быть и так, что ребенок никак не относится к покупаемой квартире, но потом оказывается, что он все же имеет право на долю.

Такое бывает, например, при приватизации квартиры. Право бесплатно приватизировать квартиру (полученную по договору социального найма) имеют все, кто зарегистрирован в ней, причем в равных долях.

Но так как право приватизации – одноразовое, семьи обычно предпочитают записать квартиру на 1-2 членов семьи, а не на всех. Все остальные при этом пишут нотариально заверенные отказы от приватизации.

Если в муниципальной квартире зарегистрирован ребенок, то приватизировать квартиру без его участия будет крайне сложно – органы опеки просто не дадут на это своего согласия. Поэтому ребенка перед приватизацией могут выписать в другую квартиру – например, к родственникам, и провести приватизацию без него.

Но это – бомба замедленного действия для покупателя такой квартиры, ведь такой ребенок может вырасти и решить, что его обделили. Срока давности по этому нарушению нет – и обратиться в суд он может в любое время. А в суде потребовать возместить ему долю, которую он потерял – и с большой долей вероятности суд он выиграет.

Кроме того, есть и другие риски:

временная регистрация детей из семей, арендовавших квартиру. Чтобы семья могла пользоваться всеми государственными услугами, арендодатель может пойти ей навстречу и оформить на всех временную регистрацию в арендуемой квартире (что формально совершенно правильно, ведь семья и так временно пребывает в этой квартире). Но если владелец квартиры решит продать ее раньше, чем закончится срок временной регистрации, у нового владельца добавится проблем;
на ребенка оформлено право завещательного отказа. Например, если умерший родственник завещал ребенку право пожизненного проживания в квартире, этот ребенок не утратит такое право, даже отказавшись от самой квартиры, говорит Оксана Васильева.
нарушения при выделении долей. Если семья покупает квартиру в ипотеку с материнским капиталом, она обязуется выделить доли всем членам семьи в течение 6 месяцев с момента погашения долга и снятия обременения с квартиры. Но некоторые родители нарушают это условие и не выделяют долю на ребенка – в этом случае вся сделка купли-продажи может быть отменена судом;

Про последний пункт хотелось бы поговорить отдельно, ведь скорее всего, такая сделка будет опротестована органами опеки, отмечает эксперт по недвижимости Артём Маслов:

Так что при покупке квартиры лучше заранее проверить, кто числится у нее во владельцах – для этого достаточно купить выписку из ЕГРН. В случае с постоянной и временной регистрацией придется запрашивать выписку из домовой книги.

Но это все же лучше, чем узнать через 10 лет, что прописанный ранее в квартире ребенок вернулся и предъявляет свои права на нее.

Удостовериться в том, что не были нарушены права детей при выделении их долей, можно запросив соответствующие выписки из Пенсионного Фонда и банка продавца квартиры (при этом помните, что существует банковская тайна и без согласия продавца вы никаких выписок не получите).

Photographee.eu/Fotolia

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы провести сделку купли-продажи недвижимости, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки. В Вашем случае разрешение нужно получить на ребенка, который является собственником доли в квартире, то есть участвовал в приватизации.

Разрешение на другого несовершеннолетнего не требуется. Если бы Вы сразу после продажи покупали новую квартиру, то в таком случае проблема решалась бы по отработанной схеме: выписываете с одной жилплощади и прописываете на другой. Однако для таких сложных случаев, как Ваш, тоже существует выход.

После продажи квартиры вырученные деньги необходимо перевести на счет ребенка, а сделку покупки нового дома нужно провести в ближайшие три месяца, иначе договор о продаже старой жилплощади будет аннулирован.

Также в некоторых случаях можно предложить органам опеки вариант с временной регистрацией ребенка у родственников.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Отвечает и. о. руководителя отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Вы можете обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением о продаже квартиры, где в числе собственников будет указан несовершеннолетний, с последующим размещением денежных средств от продажи квартиры на счет ребенка-собственника согласно его доле.

Воспользоваться деньгами Вы сможете по заявлению в орган опеки, обозначив, для чего необходимы денежные средства (на покупку квартиры), и предоставив соответствующие документы на приобретаемую квартиру.

Также отметим, что обеспечить прописку детям нужно обязательно. Возможно, у дальних родственников до того момента, пока не приобретете жилье. В противном случае будет отказ.

Обратите внимание, что подавать заявление в орган опеки нужно по месту регистрации детей.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Опека действует в рамках действующего законодательства закона об опеке и попечительстве. С позиции опеки выдача разрешения о продаже квартиры при том, что ничего не будет куплено взамен, будет являться нарушением, за которое придется отвечать перед прокуратурой.

Данная ситуация сама по себе довольно рисковая: просто продать квартиру и уехать в другой регион, ничего не приобретая для ребенка и не компенсируя его доли в сумме стоимости (доли квартиры), является нарушением действующего законодательства.

Родителям следует вступить в переговоры с органами опеки о возможных вариантах выхода из ситуации может быть, предоставить договор бронирования в новостройке или авансовое соглашение по вторичному объекту.

Для покупателей данной квартиры это также будет являться сомнительной покупкой, потому что с позиции продажи вряд ли объект будет интересен и ликвиден по рынку. При отказе органов опеки сделка будет считаться ничтожной.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Опека не вставляет Вам палки в колеса, а защищает интересы Вас и Ваших детей. Выход из Вашей ситуации следующий. Вам действительно надо изучить рынок недвижимости в городе, куда Вы переезжаете, выбрать несколько квартир и прицениться, на какую хватит денег.

Потом Вам необходимо обратиться к начальнику органов опеки, а не в окно приема документов. Так как у Вас нестандартная ситуация, то и компетентностью принятия таких решений обладает только начальство. Если Вы все грамотно объясните, покажете стоимость своей квартиры, покажете возможные варианты покупки, тогда у Вас возьмут документы на комиссию.

Возможно, Вам предложат все же предоставить полный пакет документов по конкретному покупаемому жилью, но возможно, и нет.

В любом случае, деньги от продажи квартиры на руки Вы не получите, их зачислят на блокированный счет в банке, который откроется только после регистрации прав собственности в другом городе на ребенка и предоставления документов в органы опеки.

Данная процедура отработана агентствами недвижимости, занимающимися межрегиональными переездами. Можете обратиться за помощью к ним.

Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?
Можно ли купить квартиру у родственников за маткапитал?
Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как продать дом, если в доле ребенок?

Продать недвижимость с долей ребенка достаточно сложно, но реально. Вы сможете это сделать, только изучив все тонкости дела. Если в результате права несовершеннолетнего не будут ущемлены, тогда вы без проблем сможете получить разрешение на продажу дома.

Когда можно продавать долю ребенка?

В первую очередь нужно получить разрешение в органах опеки. Сделка, не признанная попечительными органами будет аннулирована. При этом важно учитывать: продавая дом с долей ребенка, вы должны предложить взамен часть не меньшую, а то и большую прежней.

Существует два способа:

Если при продаже дома, вы не собираетесь покупать взамен другую недвижимость, тогда обязательно следует предоставить равную долю ребенку в другом месте;
В другом случае можно одновременно оформить долю несовершеннолетнего на новой жилплощади.

Вывод: любую недвижимость с долей ребенка просто так продать невозможно. По закону нельзя оставить ребенка без жилья, не предложив другое взамен.

Оформление документов и получение разрешения

Перед тем как собирать бумаги, нужно учитывать, что для получения решения в органах опеки должны присутствовать оба родителя или опекуна.

Дело отправляется в суд, если родители в разводе и один из них не хочет давать согласие на продажу;
Ввиду отсутствия или отъезда второго представителя ребенка, достаточно разрешения заверенного у нотариуса;
В случае смерти одного их представителей, предоставляется свидетельство.

Мы приведем пример стандартного набора документов для реализации собственности. В зависимости от индивидуальных нюансов, бумаги могут меняться.

Паспорта родителей, свидетельство/паспорт ребенка;
Документ, подтверждающий наличие у ребенка альтернативной жилплощади;
Свидетельство о браке/разводе;
Заявление;
Документы на продаваемый дом и права собственности;
Нотариально заверенные лицензия и разрешение на продажу для доверенных лиц ребенка;
Выписки лицевого счета покупаемого и продаваемого дома;
Выписки о количестве прописанных человек в обоих помещениях;
Оплата пошлины, подтвержденная квитанцией;
Договор о покупке нового жилища.

Для того чтобы получить разрешение опекунского органа, вместе относите туда пакет документов. В течение 14 дней идет проверка. Если все прошло успешно, вы получаете документ о праве на отчуждение доли ребенка.

Когда требуется разрешение органов опеки?

Давайте разберемся, в чем отличие несовершеннолетнего и недееспособного лица.

Дееспособным считается человек, достигший 18-летнего возврата. Он вправе заключать сделки, подписывать бумаги.

До вступления в совершеннолетие (18 лет), ребенок считается несовершеннолетним, до 14 малолетним. Вот именно последние (малолетние) и считаются недееспособными. Они не имеют права на проведение любых операций. Все дела совершают законные представители.

Разрешение у органов опеки нужно получать при участии недееспособных или не полностью дееспособных детей.

Однако если ребенок вступил в брак или официально начал работать с 16-ти лет, он признается полностью дееспособным. Следовательно, разрешение органов не требуется.

В каких случаях опекунский совет может отказать/согласиться на продажу доли ребенка?

Сделку могут запретить если:

Жилье покупается в рассрочку и одновременно продается остальная недвижимость;
Если заключается одновременно продажа и дарение;
Если вы покупаете недостроенный дом и не можете полностью владеть имуществом;
Если новая площадь меньше теперешней;
Если замечено отсутствие коммуникаций, удобств;

Опекунский совет одобрит продажу, если на лицо признаки улучшения условий ребенка:

Чистая экология, хорошее месторасположение;
Развитая инфраструктура;
Хороший климат для развития ребенка;
Более высокооплачиваемая работа родителей.

После согласия и сбора пакета документов остается отправиться к нотариусу и заключить сделку продажи дома.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Квартирой, находящейся в долевой собственности, недопустимо распоряжаться по своему усмотрению.

И продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между её собственниками.

Частой причиной судебных разбирательств, является отказ от раздела имущества! Потому что в приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами живущих в ней.

Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей своей части в общей долевой собственности. Далее выясним: «Можно ли продать долю без согласия других?» и к ак это сделать в 2021 году законным путем.

Что такое доля в квартире?

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно.

Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится.

Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

принять в дар или наследовать;
выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.

В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.

Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.

Согласно пункту 3 ст. 250 ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю.

В неприятной ситуации окажется человек, купивший часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи покупателем должен стать лицо, обратившееся с иском.

При этом сделка не отменится.

Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.

Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого.

В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности.

Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.

Но существуют риски:

можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.

Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

об участниках с указанием паспортных данных;
о цене;
о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
паспорта сторон сделки;
если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

Сейчас читают: Как продать квартиру менее 3 лет без налога?

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с совместной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.