НОВОСТИ | 13 март, 15:38
 |
Поделиться в соцсетях: |
Не исключена вероятность роста цен на жилую недвижимость. В связи с ожидаемым введением моратория на строительство в Сочи, могут быть приостановлены проекты на возведение 2-3 млн м² жилой недвижимости. Как сообщила РИА Недвижимость гендиректор работающей на курорте консалтинговой компании Nedvex Юлия Галимова, владельцы площадок просто могут не успеть до начала действия моратория подготовить необходимый пакет документов для их реализации.По оценке специалистов компании, на рынке жилья в Сочи:— получено разрешений и находится в стадии строительства порядка 1 млн кв. м;— проекты, общей площадью около 600 тыс. кв. м, находятся в состоянии получения разрешительных документов.По словам Юлии Галимовой, общая площадь земельных участков, ранее приобретенных крупными застройщиками, на которые до начала действия моратория не будут получены разрешительные документы (не проведена экспертиза или отсутствует готовый проект), составит порядка 2-3 миллионов квадратных метров.На рынке недвижимости Сочи сейчас работает 100-150 застройщиков. Основная доля продаж (70%) приходится на крупных девелоперов, которые реализуют готовое жилье в объеме не менее 100 тыс. кв. м.Естественно, что ограничение на строительство в Сочи вызвало ажиотаж на рынке. В принципе, таки меры всегда поднимают цену квадратного метра.
Как указывает ТАСС, ссылаясь на президента «Гильдии риелторов Сочи» Юлию Усачеву, эксперты ожидают роста цен на этом фоне. Предпосылок для снижения — нет. В связи с этим прогнозируется возрастание стоимости на 30%.
На рынке первичного жилья в Сочи дефицит ликвидных предложений уже сформирован. После анонсированного моратория уже перенесены сроки стартов продаж некоторых застройщиков. Правда, сейчас вопрос заключается не в наличии предложений на рынке недвижимости, а в ценовой доступности «квадратного метра жилья»:— на вторичном рынке жилья на курорте — цена составляет 150 тыс.
руб/ м²;— на рынке новостроек — цена приближается к рекорду в 200 тыс. руб/ м².Жилье на курорте стремительно подорожало осенью 2020 года в связи с ростом популярности Сочи, как места, где можно уйти на самоизоляцию. Сейчас на рынке жилой недвижимости Сочи — бешеная активность, цены превышают московские. В связи с мораторием, эксперты прогнозируют дальнейший их рост.
Правда, с этим мнением не согласны в консалтинговой компании Nedvex, поскольку дальнейшее увеличение стоимости, до 300 тыс. руб/ м² и выше, приведет к снижению спроса. Юлия Галимова отметила, что при действующей стоимости финальный ценник той же студии или однокомнатной квартиры в Сочи составляет от 10 до 15 миллионов рублей.
А подобным бюджетом может распоряжаться лишь небольшая часть покупателей на рынке.Квартиры (апартаменты) за такую сумму покупатели могут приобрести и в других регионах. В Москве, к примеру. Только не в сегменте жилья комфорт-класса, а в бизнес-сегменте.В сравнении с 2019 годом, число сделок во второй половине 2020 года на первичном рынке Сочи выросло на 53%.
В январе–феврале 2021 года было зафиксировано увеличение спроса на жилье в Сочи на 85%, в сравнении с аналогичным периодом 2020 года.
«Бизнес-газета» ранее сообщала, что с 01.07.2021 года в Сочи вводится запрет на строительство многоквартирных жилых домов на территории курорта.
Власти заявили, что мораторий необходим для того, чтобы завершить разработку генплана курорта. Разработка генерального плана будет продолжать около 2 лет.
Крупнейший в ЮФО онкоцентр построят в Краснодарском крае
ТЭГ
ДРУГИЕ НОВОСТИ
 |
Читайте «Бизнес-газету» в Yandex Zen, чтобы первыми узнавать главные деловые новости Ростова-на-Дону и региона. |
| Поделитесь этой новостью в соцсетях: |
НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ
В городе сочи с «первичкой» не очень: строительство ставят на паузу. достигнут ли сочинские цены московского уровня?
Недвижимость в летней столице России дорожает неслыханными темпами. Курорт лихорадит уже без малого год: спрос оторвался от предложения, как цены – от реальности. Россияне, запертые пандемией среди «родных осин», скупают приморские квадратные метры с таким рвением, что некоторые эксперты уже начали сравнивать местное жилье по стоимости с московским.
С московским, пожалуй, рановато, но Питер уже остался позади. Квартиры в Сочи дорожают ежедневно, и это отнюдь не фигура речи. Застройщики останавливают продажи, чтобы тут же возобновить их по новой цене. Под повышение могут попасть даже уже забронированные «квадраты».
Закрытие границ подогрело интерес россиян к родному Черному морю. sochinews.io
Вторичный рынок тоже научился оперативно переписывать ценники и охотно этим пользуется. Впрочем, многие продавцы вообще убрали свое жилье из баз, надеясь нажиться в будущем, когда закончится «первичка». А в том, что этот «час Х» непременно настанет, уверены многие, и приведет к этому не «невидимая рука рынка», а пауза в строительстве, которую анонсировали власти города.
Долой самострой!
С 1 июля на курорте начинает действовать мораторий на выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов без сопутствующей инфраструктуры. Исключение составят уже действующие договоры комплексного развития территорий.
Примерно в двухлетний срок городские власти планируют актуализировать сочинский генплан, исключив возможность дальнейшей бесконтрольной застройки и сбалансировав образовавшийся дефицит инфраструктурных объектов. Проблема зрела давно и привела к тому, что дома, построенные в последнее время, «сели» дополнительной нагрузкой на изношенные инженерные сети и уже имеющуюся инфраструктуру.
При этом немалое число новостроек стоит на землях ИЖС, то есть по сути является объектами самовольного строительства. Самострой – проблема всего Краснодарского края, но Сочи это касается в первую очередь. Уже сегодня в судах города находится более 500 дел по искам администрации о сносе незаконно возведенных строений.
Сочинские дома, признанные судом самовольными строениями, полежат сносу. sochi.scapp.ru
По всему выходит, что пауза, объявленная властями, несмотря на истеричную реакцию рынка, – мера крайне своевременная. Или все же хотели, как лучше, а получилось как всегда?
«Вообще, есть вопросы, насколько обосновано решение на введение моратория, зачем было делать его таким радикальным и почему именно сейчас, – говорит генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.
– Ведь все эти ограничения не новые, в том или ином виде они присутствовали на рынке недвижимости Сочи последние шесть лет. На мой взгляд, можно было ввести какую-то временную процедуру на протяжении периода согласования генплана.
Разрешения на строительство выдавались бы, но в индивидуальном порядке и на определенные проекты».
Заглянем в ближайшее будущее
Что ждет рынок недвижимости Сочи после заморозки выдачи разрешений на строительство? Полное вымывание новостроек и московские цены, как мечтается собственникам неликвида на вторичном рынке, или более щадящие варианты? Хотелось бы думать, что второе, тем более что определенные предпосылки к этому есть.
Более 80% продаж в Сочи приходится на иногородних. good-sovets.ru
Прежде всего, следует учитывать, что из-за моратория часть застройщиков перенесла сроки стартов продаж, так что хотя бы первое время рынок будет обеспечен квартирами в новостройках. Кроме того, как отмечает Илья Володько, в Сочи растет тенденция реконструкции старых объектов.
Последние два года предложение пополняется большим числом проектов, которые дают новую жизнь старым санаториям и пансионатам.
Однако, добавляет эксперт, если мораторий продлится полтора-два года, то это может грозить полным исчезновением первичного рынка и значительным ростом стоимости на «вторичке», где средний ценник пока существенно ниже и сегодня составляет 150 тысяч рублей за квадратный метр.
Что же касается цен на новостройки, то их рост не бесконечен и ограничивается пределом финансовых и психологических возможностей покупателей. «Текущая цена в бизнес-сегменте сегодня составляет около 350 тысяч рублей за квадратный метр.
Если же объект реализуется по цене, превышающей 400 тысяч рублей, происходит резкое падение продаж, – приводит пример Илья Володько. – Потенциал роста цен в «бизнесе» можно прогнозировать около 15%.
Чуть выше возможности в стандарт- и комфорт-классах – в течение одного-полутора лет ценники могут увеличиться еще на 30-35%.
- Завершение программы льготного кредитования, скорей всего, на ценах не скажется, поскольку львиная доля покупок в Сочи совершается инвесторами и людьми, присматривающими жилье для отдыха, а эти категории, как правило, используют собственные, а не заемные средства».
- «Первичка» на курортах Краснодарского края выросла на 21%, «вторичка» – на 16%
- Свое жилье на берегу Балтийского моря. Недвижимость на курортах Калининградской области: от 2,4 миллионов рублей
- Сочи на киноэкране: сколько стоят квартиры и дома, «засветившиеся» в «Старике Хоттабыче», «Бриллиантовой руке» и «Будьте моим мужем»?
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Группа ПИК выходит на рынок Сочи
Андрей Гордеев / Ведомости
Компания «ПИК-инвестпроект» стала владельцем ООО «Парсанг системс».
По данным ЕГРЮЛа, 100% долей в этой фирме перешли структуре группы ПИК 1 сентября, но пока они остаются в залоге у предыдущих собственников общества – компаний «Фрост холдинг» и «Галс проф», которые принадлежат закрытому паевому инвестиционному фонду «Девелоперские активы» под управлением «ВТБ капитал пенсионный резерв». В этот фонд в нынешнем году были внесены активы принадлежащей группе ВТБ компании «Галс-девелопмент».
«Парсанг системс» принадлежат права на земельный участок на 12,4 га на Курортном проспекте в Сочи. На этой территории находился НИИ курортологии и физиотерапии, комплекс зданий построен в 1929 г. по проекту известного архитектора Алексея Щусева. Сейчас Научно-исследовательский центр курортологии и реабилитации, по данным сайта, располагается на Несебрской улице в Сочи.
В 2019 г. права на территорию бывшего института приобрел «Галс-девелопмент», сообщал РБК. По данным издания, компания планировала построить там элитный жилой комплекс.
«По решению нашего акционера мы теперь сконцентрируем все свои усилия на рынках Москвы и Санкт-Петербурга, по этой причине мы отказались от развития бывшей площадки НИИ курортологии и физиотерапии», – заявлял в начале августа в интервью газете «Коммерсантъ» президент «Галс-девелопмента» Виктор Адамов. Он также говорил, что на этот участок есть несколько интересантов. Запрос в ВТБ остался без ответа, представитель группы ПИК от комментариев отказался. ПИК – крупнейший девелопер жилья в России, в 2019 г. она, по данным рейтинга Infoline Building Russia, построила более 2 млн кв. м. Выручка группы за первое полугодие 2020 г. составила 138,5 млрд руб. Основные акционеры ПИК – Сергей Гордеев (59,3%) и ВТБ (23,1%).
Рыночную стоимость территории на Курортном проспекте партнер Colliers International Владимир Сергунин оценивает в 3 млрд руб. По его словам, площадь участка позволяет построить там многофункциональный жилой комплекс с гостиницей на 300 000–350 000 кв. м, из которых 180 000–200 000 кв. м – квартиры.
Инвестиции в такой проект он оценивает в 15–20 млрд руб. С учетом особенностей участка и наличия там определенных ограничений (охранная зона и исторические здания на территории) вряд ли площадь жилого комплекса будет более 62 000 кв.
м, считает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
Сам участок находится на берегу Черного моря, главное здание санатория является памятником конструктивизма.
С Широковой согласен и гендиректор «Миэль «В Сочи» Ислам Казаков, который говорит, что экономически целесообразно на территории строить именно апартаменты высокого ценового сегмента. Вероятность того, что это будет проект эконом-класса, по его мнению, крайне мала.
«Пустых участков под застройку в этом районе нет, поэтому максимум, что может сделать застройщик, – это приобрести существующее строение и либо снести его, либо реконструировать», – указывает Казаков.
Он также отмечает, что в последние годы в Сочи популярна практика, когда девелоперы приобретают санатории или профилактории 50–60-х годов постройки, реконструируют их, приводят в проект крупного туроператора, а затем продают апартаменты физлицам.
В качестве примера таких проектов они приводит комплексы «Моне», «Сочи апарт отель», «Лучезарный», «Адажио Ле Ронд» и т. д.
Спрос на жилье в Сочи растет и в ответ на это увеличивается предложение, в том числе за счет реконструкции старых санаториев, говорит Широкова. Впрочем, судя по данным Единой информационной системы жилищного строительства, местный рынок сравнительно небольшой – сейчас там строится всего 545 000 кв. м жилья. Для сравнения: в Краснодаре возводится 5,6 млн кв. м жилья.
Общее предложение в Сочи сейчас, по словам Казакова, составляет 3000 квартир и апартаментов на первичном рынке и 19 000 аналогичных объектов – на вторичном. Что касается Курортного проспекта, то сейчас здесь продается всего 750 квартир и апартаментов в высоком ценовом сегменте. Их стоимость доходит до 300 000–400 000 руб. за 1 кв. м, а стоимость аренды – до 300 000 руб.
в месяц.
Комплекс на Курортном проспекте станет первым проектом группы ПИК в Сочи. Впрочем, у нее есть уже объекты в Краснодарском крае: она строит жилые комплексы «Черноморский» и «Черноморский-2» в Новороссийске. Казаков отмечает, что в Сочи строят в основном местные и краснодарские застройщики. Из федеральных игроков тут присутствует только компания «Талан».
Взяли паузу
В Сочи запретят строить многоквартирные дома и гостиницы без сопутствующей инфраструктуры. Предположительный срок — два года. Ограничения поднимут стоимость жилья на 30-40%, утверждают эксперты
sochiru.com
В Сочи в 2021 году на время разработки и утверждения нового генплана приостановят выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов. Об этом сообщает пресс-служба администрации Краснодарского края.
По словам губернатора Вениамина Кондратьева, из-за активной застройки последние 10-15 лет на курорте появилось огромное количество точечных объектов и самостроев, а также острая нехватка социальных объектов — школ, детских садов, спортивных площадок.
«Сейчас разрабатывается новый генплан Сочи, который выявит все проблемные моменты курорта, обозначит пути их решения и в целом вектор развития города. До тех пор, пока генплан не утвердят, новые разрешения на строительство многоквартирных домов выдаваться не будут. Наша общая задача — сделать Сочи максимально комфортным для местных жителей», — сообщил Вениамин Кондратьев.
О разработке нового генерального плана города-курорта стало известно в сентябре 2020 года. Стоимость работ по подготовке проекта внесения изменений в генплан Сочи оценивается в 101,5 млн рублей. Источниками финансирования выступают бюджеты Краснодарского края (95,4 млн рублей до 2022 года) и города Сочи (6,09 млн рублей до 2022 года).
Дополнительные требования затронут выдачи разрешений на строительство индивидуальных жилых домов (максимальная площадь — не более 300 кв. м, высота — не более 12 метров), а также гостиницы.
Так, строительство объектов гостиничного назначения будет возможно только в рамках договора о комплексном развитии, в котором пропишут обязательное создание сопутствующей инженерной, дорожной, социальной инфраструктуры и благоустройство прилегающей территории.
Ограничения не распространяются на уже действующие договоры комплексного развития территории, разрешения на строительство объектов, финансирование которых осуществляется за счет средств федерального, регионального или местного бюджетов, в частности социальных объектов, а также на действующие масштабные инвестиционные соглашения.
Напомним, ограничения начнут действовать с 1 июля 2021 года. Сроки работ над генпланом оцениваются в два года.
По данным пресс-службы мэрии курорта, с 1 января 2020 года по 20 февраля 2021 года было выдано 13 разрешений на строительство многоквартирных домов. По оценке консалтинговой компании MACON, с 2018 года объем возводимого многоквартирного жилья (МЖС) в Сочи характеризуется отрицательной динамикой. На начало апреля 2020 года объем возводимого жилья в городе-курорте составил 1,1 млн кв. м.
Как рассказал генеральный директор компании Илья Володько, срок ограничений в полтора-два года может стать критическим для рынка Сочи. По мнению эксперта, для упорядочения застройки и дальнейшего комплексного развития города можно было бы ограничиться работой специально созданной комиссии.
«Вообще есть вопросы, насколько обосновано это решение, зачем было делать его таким радикальным и почему именно сейчас. На мой взгляд, можно было ввести какую-то временную процедуру на протяжении периода согласования генплана. Разрешения на строительство выдавались бы, но в индивидуальном порядке на определенные проекты.
Насколько нам известно, за последний год крупные компании присматривались к сочинскому рынку и готовы были заниматься возведением крупных микрорайонов с социальной инфраструктурой, необязательно в центральной части. Здесь я бы не видел проблемы, если бы такие проекты получали разрешения», — прокомментировал Илья Володько.
Ограничение на строительство приведет к сокращению и без того ограниченного предложения и росту цен на жилье. По оценке компании MACON, в 2020 году рост цен на жилую недвижимость в Сочи составил 36%.
На сегодня средневзвешенная цена за квадратный метр на первичном рынке в городе-курорте — 211 тыс. рублей. При введении ограничений на выдачу разрешений цены могут подняться еще на 30-40%, считают эксперты.
При этом спрос останется на прежнем уровне.
Как отметил Илья Володько, инвестиционный рост в сочинскую недвижимость может продолжиться, так как люди на фоне перманентного ослабления курса рубля, падения ставок по депозитам считают вложения в жилье на море наиболее выгодным финансовым инструментом.
«Многих людей не пугают даже возросшие цены, потому что им кажется, что это вложение в перспективе окупится значительно выше, чем простое хранение денег в стандартных инструментах.
Поэтому, с одной стороны, рост цен на недвижимость снижает инвестиционную привлекательность, с другой — все эти макроэкономические нестабильности положительно влияют на спрос.
Экономика в стране может расти или падать, доходы будут снижаться, при этом спрос на этот участок Черноморского побережья остается стабильным», — сообщил гендиректор MACON.
Аналогичного мнения придерживается и генеральный директор «Аякс-Риэлт» Александр Кутченко. В настоящее время у Сочи с точки зрения развитости, круглогодичности нет альтернативы в Краснодарском крае.
«Недвижимость в Сочи покупают в 80% случаев как дачу. Это не массовое, необходимое жилье, рост цен не повлияет на спрос по большому счету. На побережье Французской Ривьеры цены в три раза больше, нежели в среднем по Франции. Такова, наверное, участь всех приморских городов», — рассказал Александр Кутченко.
Он добавил, ограничение в строительстве — необходимая мера, к которой надо было прибегнуть еще несколько лет назад. Во-первых, хаотичная застройка в 2010-х годах испортила внешний вид города. Во-вторых, в последнее время была большая нагрузка на инфраструктуру.
Требования, касающиеся строительства гостиниц, не будут отрицательно сказываться на развитии этого сегмента, считает Илья Володько. Сочи не испытывает дефицита в номерном фонде разных ценовых категориях. Нововведения, скорее, затронут строительство апартаментов.
«Власти понимают, что у нас под видом гостиниц строятся апартаменты. Объект похож на гостиничный, действительно будет сдаваться туристам, даже может под управлением гостиничного оператора.
Но, тем не менее, отдельные номера могут иметь разных собственников. Я думаю, здесь борьба идет именно с этим, административно тяжело отделить — гостиница это или нет.
Подразумевается, что все, кто строит апартотели, будут теперь подключаться к развитию социальной инфраструктуры», — пояснил эксперт.
Сегодня девелоперы, работающие на рынке, готовы исполнять многие требования властей, нести дополнительные связанные расходы, только бы работать и продолжать возводить объекты, утверждает Илья Володько. Они также готовы взять на себя часть инфраструктурной нагрузки, вопрос уже в конкретных требованиях, их формулировке и избыточности.
«Понятно, что сейчас выдача разрешений существенно осложнится. Поэтому количество новых объектов гостиничного назначения тоже изменится. Существенно увеличится стоимость проектов, что в свою очередь приведет к повышению стоимости проживания в этих гостиницах», — прокомментировал Александр Кутченко.
Одноэтажный Сочи: почему жилье у моря подорожало на 40% и продолжится ли этот рост
Цены на жилье в Сочи растут сумасшедшими темпами. По данным ЦИАН (есть в распоряжении Forbes), средняя стоимость квадратного метра новостройки увеличилась на 40% год к году, составив 240 000 рублей (170 000 рублей в 2020-м).
Даже в Москве стоимость квадратного метра на первичном рынке за год увеличилась на 24%, а в Санкт-Петербурге — на 30%, замечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
За апрель квадратный метр в Сочи подорожал почти на 10%.
Это средние показатели, а в некоторых точках цены растут еще быстрее. «Если рост цен на ликвидные варианты в прошлом году по сравнению с 2019-м составил порядка 20%, то цены 2021 года выше прошлогодних на 300-400%.
Квартиры в новостройках, продававшиеся по 90 000-100 000 за квадратный метр, теперь стоят в районе 300 000-400 000 за квадратный метр, однако и на них спрос остается высоким», — говорит директор центра недвижимости и ипотеки федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков.
— У нас были случаи, когда застройщик только за первую половину дня дважды поднимал стоимость квадратного метра, сначала на 20 000 рублей, затем на 30 000 рублей. В итоге те, кто успел приобрести даже небольшую студию площадью 30 квадратных метров, зарабатывали на этом 1,5 млн рублей за день».
Данные застройщиков рисуют схожую картину. «Компания «Альпика Групп» стабильно поднимает цены два-три раза в год, однако, учитывая ситуацию на рынке, в 2021 году изменение цены осуществлялось уже трижды», — говорит руководитель девелоперской группы компаний «Альпика» Шамиль Нунаев.
По словам генерального директора риелторской компании Nedvex Юлии Галимовой, в мае квадратный метр в апарт-комплексе «Морская Симфония 2» подорожал на 60% (до 280 000 рублей), в «Лучезарном» — на 45% (480 000 рублей), в «Гранд Роял» — на 110% (950 000 рублей).
«Уровень цен зависит от ситуации на рынке жилой недвижимости и от самого объекта. Цена может меняться один раз за месяц, а может и два раза за день», — говорит Галимова.
По данным компании, прирост выручки от реализации лотов объекта «Моне» составил 152%, «Лучезарный» — 56%, «Морская Симфония 2» — 57%, «Гранд Роял» — 375%.
На вторичном рынке тоже ажиотаж. По данным ЦИАН, вторичные метры подорожали в среднем на 23% к 2020-му и на 46% к 2019-му.
Средняя стоимость квадратного метра составляет 191 000 рублей против 155 000 рублей и 130 000 рублей соответственно.
За год Сочи обошел по цене квадратного метра на вторичном рынке Санкт-Петербург, вытеснив его на третью строку. Скорой остановки роста цен опрошенные Forbes эксперты не ожидают.
Спрос на жилье в Сочи бьет рекорды. «По итогам апреля количество сделок на первичном рынке выросло на 80% относительно марта и побило рекорд осенних показателей 2020 года.
Всего в апреле было реализовано 60 000 квадратных метров жилья, в то время как в конце 2020 года на пике спроса ежемесячно в Сочи реализовывалось примерно 50 000-55 000 квадратных метров», — говорит Галимова.
По данным ЦИАН, число просмотров объявлений на покупку квартир в новостройках Сочи в январе-мае в два раза выше, чем в аналогичный период 2020 года, на вторичном рынке — почти в два с половиной раза.
Такой ажиотаж на рынке эксперты объясняют закрытыми границами, появившейся возможностью работать удаленно и возросшей инвестиционной привлекательностью курорта. «С ослаблением курса рубля зарубежная недвижимость оказывается существенно дороже.
С учетом стагнирующих доходов населения количество потенциальных покупателей, готовых приобретать квартиру у моря в другой стране, снижается, — замечает Попов из ЦИАН. — Удаленный режим работы позволил многим россиянам переехать в город с более благоприятным климатом, чтобы жить здесь на постоянной основе, а не только в отпуске».
Свою роль сыграла и льготная ипотека. Но есть и еще один фактор: искусственное ограничение предложения.
Многие годы Сочи застраивался хаотично. В марте власти объявили, что вводят мораторий на строительство многоквартирных домов в Сочи с 1 июля 2021 года.
Запрет, как планируется, будет действовать около двух лет — до создания Генерального плана города, который, по словам вице-мэра курорта Дениса Юрковского, не обновлялся с 2009 года. Ранее мэрия запретила точечную застройку на территории всего Сочи.
Все это, по мнению опрошенных Forbes экспертов, привело к истощению запасов жилья и беспрецедентно высоким ценам.
«Сейчас на рынке спрос очень высокий, а предложение продолжает сильно сокращаться по причине введенных ограничений на застройку со стороны администрации города, РНС (разрешения на строительство. — Forbes) не выдаются», — говорит Галимова.
По словам Дмитрия Алексеева из «Авито Недвижимости», объем предложения на первичном рынке по итогам первого квартала сократился почти на 40%, на вторичном — на 15%.
За апрель количество лотов в новостройках в продаже снизилось на 8% (c 670 до 620), приводит данные ЦИАН. По данным Nedvex, текущий объем предложения на рынке составляет 200 000 квадратных метров.
С апрельскими показателями спроса этого запаса жилья хватит на три с половиной месяца.
Чем вызваны запреты? За последние десять лет, по словам Юрковского, в Сочи было построено 4,5 млн квадратных метров жилья без необходимой социальной инфраструктуры — образовался дефицит детских садов, школ и медучреждений.
«Ограничения связаны с тем, что Генеральный план города до сих пор не утвержден, а строительство новых инженерных сетей и объектов социальной инфраструктуры не успевает за потребностью города», — объясняет Галимова из Nedvex.
После новости о введении моратория компания ускорила процессы проектирования и подачи документов на РНС на некоторых объектах. Часть из них — коттеджные поселки, апартаментные комплексы, реконструируемые санатории — под мораторий не попадут.
В силу запрета на строительство высотного жилья вырос интерес к частным домам. «По итогам апреля 2021 года интерес к покупке дач, домов, коттеджей и таунхаусов в городе вырос в 1,8 раза год к году, — говорит Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости».
— При этом объем предложения в городе стал выше в 1,7 раза относительно апреля 2020 года. Средняя стоимость объекта достигла 19 млн рублей, что в 1,6 раза больше аналогичных отметок прошлого года».
По данным ЦИАН, средняя цена дома в продаже в Сочи сегодня — 36 млн рублей при средней площади 260 квадратных метров, годом ранее было 27 млн рублей при средней площади 240 квадратных метров.
«Раньше прирост средней цены был на уровне 7-10%. Сейчас часть тех, кто планировал инвестировать средства в сочинскую недвижимость, из-за роста цен начали переориентироваться на земельные участки и дома. Цены начали активно расти, — рассказывает Быков из «Этажей».
— По сравнению с первым кварталом прошлого года средняя стоимость домов в востребованных локациях выросла вдвое, а земельных участков с разрешением на строительство — в пять-десять раз». По словам Быкова, многие сначала обращаются за подбором квартиры, а в итоге, когда анализируют рынок, делают выбор инвестировать в землю.
Набирает обороты тренд на покупку больших участков — в целях их последующего деления и перепродажи.
«Запрет на строительство точечных объектов — это логичное продолжение решения вопроса с возведением многоквартирных домов на землях ИЖС (индивидуальное жилое строительство), что является одной из главных проблем в Сочи, — рассказывает Попов из ЦИАН. — Однако не стоит забывать о том, что свободных площадок в Сочи мало.
Вероятно, девелоперы будут рассматривать в качестве новых площадок неиспользуемые сегодня территории домов отдыха, санаториев и прочее. Одновременно запрет точечной застройки простимулирует снос и расселение ветхих домов, на месте которых удастся реализовать проекты комплексной застройки по типу московской реновации».
По мнению Павла Быкова из «Этажей», столь затяжной мораторий на строительство ничего хорошего не сулит. «Городу необходим комплексный подход к строительству, но при этом необходимо соблюсти баланс, чтобы к моменту снятия моратория не оказалось так, что строить будет просто некому, — говорит он.
— Поэтому не исключено, что стоит ускорить процесс за счет выделения нового участка под строительство Нового Сочи до решения вопроса с принятием плана комплексной застройки уже существующего города. Естественно, что сделать это не так просто, поскольку свободных земель вокруг Сочи не так много».
Попов из ЦИАН напоминает, что выбор у девелоперов ограничен еще и из-за того, что Сочи — район, в котором активны оползни.
Что говорят сами девелоперы? По словам Шамиля Нунаева из ГК «Альпика», принятое решение внесло существенные корректировки в планы компании. «Мы планируем плавный переход от многоквартирной застройки к ИЖС». Кроме того, девелопер участвует в программе по достройке проблемных объектов и переселения горожан из ветхого жилья.
Мэр Сочи рассказал, почему скоро недвижимость на курорте будет стоить баснословных денег
Сейчас специалисты разрабатывают новый генеральный план застройки, а пока девелоперам запрещают хоть сколько-нибудь масштабные работы.
Администрация Сочи с каждым месяцем делает все более амбициозные заявления, которые толкают цену квадратного метра вверх. Сперва власти объявили о грядущем запрете на строительство многоквартирных домов, о жестких регламентах для возведения частных жилищ, а также о создании гостиниц.
Теперь же глава администрации заявил о том, что скоро Сочи станет еще более дорогим для постоянного проживания.
— Нужно понимать, что Сочи всегда был эксклюзивным городом. Но хаотичная постройка и дешевые квадратные метры позволили сюда приехать многим людям с целью постоянного проживания. Но когда в десятиэтажном доме вода доходит до пятого этажа, а все, кто выше, носят воду ведрами, говорить о нормальных условиях для их жизни не приходится, — цитирует мэра Сочи Алексея Копайгородского ТАСС.
- Градоначальник отметил также, что жилье, построенного на курорте по всем нормам, не может стоить дешево.
- — Правильный фундамент, сети, парковка, социальная инфраструктура — это дорого, — заявил Копайгородский.
- Немного цифр
- По официальным данным, в Сочи в 2010 году жили чуть больше 340 тысяч человек, сейчас, спустя 10 лет, больше 600.
- За этот же промежуток времени в городе введено в эксплуатацию более 4,5 млн квадратных метров жилья.
— Когда наша команда пришла в администрацию, вокруг была сплошная стройка. Я попросил экономистов оценить долю от строительства в бюджете города. Как вы думаете, какую мне цифру назвали? Четыре с половиной процента, — сказал Алексей Копайгородский. — Львиную долю дает санаторно-курортная отрасль, общепит и различные услуги.
У жителей Сочи здесь обычно возникает вопрос, кто выдавал разрешения и узаконивал все постройки, несут ли они ответственность за хаотичную застройку.
Также в городе острая нехватка мест в школах и детских садах. Прямо к сегодняшнему дню необходимо дополнительно 9 тысяч мест, а если выполнять планы краевого руководства переводить учеников на занятия в одну смену, то 25 тысяч мест нужны уже сейчас.
Когда устаканится стройка?
Сейчас разрабатывается генеральный план курорта, это займет два года. Основной упор делается не на жилье, а на санаторно-курортную инфраструктуру, парки, социальные объекты.
Также в Сочи объявили войну апартаментам. Долгое время их строили на курорте под видом временного жилья, однако по факту люди там обитали постоянно.
— Если отдать площадки под строительство обычных апартаментов, то мы превратимся в спальный район, — заявил Копайгородский.
- Чиновники предлагают апартаменты легализовать и отдать под управление, чтобы они работы по принципу гостиниц.
- ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
- БОГАТЫЕ РОССИЯНЕ НАЧАЛИ АКТИВНО СКУПАТЬ ЭЛИТНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В СОЧИ
Сочи весь летний и зимний курортный сезон был столицей отдыха россиян. Загрузка отелей близились к 100%. Причем, сегменты бронированная не ограничивались какими-то бюджетными вариантами.
Из-за закрытых границ зажиточным россиянам не удалось провести отпуск на привычных элитных курортах вроде Альп.
Такое положение вещей привело к тому, что Красная Поляна, где недельный отдых для двоих смело оценивали в 100 тысяч рублей, была забита до отказа (читайте далее)
Уважаемые читатели «Царьграда»!
Присоединяйтесь к нам в соцсетях «ВКонтакте». Подписывайтесь на наш канал в Дзене. Там все самое интересное.
Если вам есть чем поделиться с нами, присылайте свои наблюдения, вопросы, новости на электронную почту ug@Tsargrad.TV
Эксперты опасаются, что цены на новостройки в Сочи достигнут пика из-за моратория
С 1 июля 2021 года в Сочи планируют ввести ограничение на строительство многоквартирных домов, предположительно — на время разработки и утверждения генплана города, сроки оцениваются в два года. Во время ограничительных мер будет разрешено строительство индивидуальных жилых домов площадью не более 300 кв. м и высотой не более 12 м.
«Ограничение строительства вызывает ажиотаж на рынке, а это всегда поднимает стоимость квадратного метра. По нашим прогнозам, цена будет расти, предпосылок к падению нет. На осень мы прогнозируем плюс 30% к текущей стоимости», — сказала ТАСС президент «Гильдии риелторов Сочи» Юлия Усачева.
Дефицит ликвидного предложения на рынке первичного жилья в Сочи уже сформировался, при этом из-за моратория часть застройщиков перенесли сроки стартов продаж, сообщил информагентству директор федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков. «Но сейчас вопрос даже не в доступном объеме предложения, а в его доступности для покупателей.
Средняя стоимость квадратного метра растет каждый день, и если на вторичном рынке она в районе 150 тыс. рублей, то на рынке новостроек все больше приближается к рекордным 200 тыс.», — сказал эксперт.
Быков добавил, что если в начале прошлого года обычную студию в Сочи можно было купить за 2-2,5 млн рублей, то сейчас такая недвижимость уже стоит 10 млн.Жилье в Сочи сильно подорожало осенью 2020 года на фоне роста популярности курорта в пандемию, вспоминает генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова.
«В пандемию Сочи стали рассматривать как подходящее место для самоизоляции. Сейчас здесь бешеная активность, цены выше московских. И они еще вырастут из-за моратория», — прогнозирует собеседница информагентства.
При сохраняющемся темпе продаж в городе текущего объема новостроек хватит на два с половиной года, подсчитал для ТАСС коммерческий директор работающей в Сочи консалтинговой компании Nedvex Consulting Роман Решетов. По его словам, объемы строящегося жилья сейчас составляют 1 млн кв.
м, выдачу разрешающей документации ожидают проекты на 600 тыс. кв. м. «В конце 2020 года на пике спроса ежемесячно в Сочи реализовывалось примерно 50-55 тыс. кв. м. В 2021 году в период с января по февраль эти показатели находились на уровне 40-45 тыс. кв. м. При таком темпе планируемых 1,6 млн кв. м хватит на два с половиной года», — полагает эксперт.
Мораторий на выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов приведет к переориентации спроса, предполагают опрошенные ТАСС эксперты. Так, активный рост спроса ожидается в сегменте коттеджей и таунхаусов, которые могут стать альтернативой квартирам, прогнозируют в компании Nedvex Consulting.
Уже сейчас в Сочи есть тренд на повышение спроса на загородную недвижимость, из-за этого стоимость участков на популярных направлениях за последние несколько месяцев выросла в три-пять раз, сообщил Быков.
По его словам, если раньше в Красной Поляне сотку земли можно было приобрести за 1 млн рублей, то теперь — по цене от 3-4 млн рублей. Кроме того, часть покупателей переориентируется на вторичный рынок жилья, и, возможно — на соседние города Краснодарского края, полагает Быков.
«Из опасных трендов — рост количества мошенников на рынке недвижимости, которые пытаются продавать чужие брони на квартиру или квартиры в объектах, которые никогда не будут построены.
К нам часто обращаются как раз те, кто столкнулся с такими мошенниками, которые, по сути, пытались продать вместо недвижимости воздух», — предупреждает эксперт.
В последние годы застройка в Сочи велась хаотично, из-за этого в городе появилось огромное количество проблемных объектов и самостроев, напоминает руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор.
По его словам, введение временного ограничения на выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов обусловлено планомерным приведением строительного комплекса Сочи в соответствие с нормами. Тем самым администрация планирует стабилизировать рынок жилищного строительства, подчеркнул собеседник ТАСС.
«Давайте вспомним, что в городском округе строить нельзя в принципе, строить можно только там, где находятся старые промбазы, которые сегодня не работают и сдаются как офисы или склады. На их местах может быть строительство жилья бизнес-класса.
Мы также рассматриваем развитие сельских территорий», — рассказал информагентству первый заместитель главы администрации Сочи Денис Юрковский.
Рынок жилья Сочи выводят в понятную правовую сферу, через два — три года город начнет меняться, он будет обновленным и соответствовать мировым стандартам, сказала в беседе с ТАСС вице-президент по коммерции девелоперской компании «АВА Групп» Ольга Нарт. Такой уникальный город как Сочи должен развиваться по современным стандартам, при внедрении которых требуются иногда и столь радикальные временные решения, отметил в свою очередь генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса, эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко. Он выразил надежду, что новый генплан города позволит обеспечить его устойчивое развитие на многие десятилетия вперед. «Мы не наблюдаем ажиотажа от застройщиков, все отнеслись к этому спокойно. Нет такого, что пошли массово подавать документы. Все понимают, видят, что в городе нужно упорядочить застройку и это было не внезапное решение, людей к этому готовили постепенными ограничениями», — подытожил главный архитектор Сочи Антон Глушков.Ранее губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев рассказывал ТАСС, что власти края приступят к корректировке генерального плана города Сочи в 2021 году, изменения в документ внесут с учетом мнения и потребностей местных жителей.
«Пока летела в Сочи, квартира подорожала на два миллиона». Как главный курорт страны превращается в «гетто для лохов»
Гетто для лохов
А Елена Антонова из Иркутска познала все прелести незаконного жилья, хорошо, что закончилось всё благополучно. Более 7 лет назад они с мужем решили вложить деньги в строительство квартиры в Сочи. Через интернет нашли застройщика, отправили ему необходимую сумму и стали ждать.
— Мы не знали город вообще, документы нам какие-то предоставили, заключили договор купли-продажи.
Выбрали Лысую Гору, мы тогда не знали, что там садовые товарищества и все дома строились без разрешений и сдавались по суду.
Когда об этом узнали, то стали переживать, просили сочинских знакомых посмотреть, строится там вообще что-то. На нас смотрели как на дураков, кто же так просто деньги отдает, — рассказала Елена.
Как ни странно, Антоновым повезло, дом достроили и выдали документы с их долей.
Когда они приехали в свою квартиру, ужаснулись — Лысая Гора оказалась действительно горой, залитой бетоном, куда не ходил общественный транспорт, а вместо садовых домов друг на друге стояли многоквартирники.
Утром с горы на работу добираться еще ничего, а вечером в гору да по проезжей части, тротуары в садоводстве не предусмотрены, вспоминает Елена.
— Машины слепят, куда наступаешь, не видишь. Ужасное место. Но мы были в эйфории, что квартира наша достроилась, что мы в Сочи, вложили-то всего 700 тысяч рублей. Лето жили нормально, но с наступлением зимы начался ад. У нас постоянно отключали электроэнергию, мы мерзли, потому что грелись электричеством, — рассказала Елена Антонова.
Так они прожили две зимы, на исходе последней приняли решение продать квартиру и вернуться домой. В это время в соседнем самострое случился пожар, весь квартал отключили от электричества и так больше и не включили, потому что подключение было незаконным. Жители купили генераторы, так они и тарахтели день и ночь.
— Мы быстро продали квартиру за 2 миллиона 500 тысяч рублей приезжим из Якутии, в принципе, ничего не скрывали, но они были в эйфории и им всё понравилось. За эти деньги мы купили хорошую квартиру на родине и теперь с ужасом вспоминаем Лысую Гору, гетто для таких лохов, как мы, — заключила Елена.
Строят прямо на оползне
Кроме Лысой Горы в Сочи масса мест, где на землях ИЖС и садоводства строятся многоквартирные дома. Одно из них — улица Бакинская в Адлерском районе. Канализации там не было никогда, зато всегда был оползень. В апреле 2011 года он сошел на Бакинскую, в результате было разрушено около десятка частных домов, уничтожены приусадебные участки и проезжая часть.
Оползень на улицах Бакинской, Миндальной и Ворошиловградской выявили в 60-х годах XX века, до начала олимпийского строительства он не давал о себе знать, рассказали жители Бакинской. Тогда выше их домов организовали свалку грунта и железобетонных конструкций, и тем самым оползень активизировался.
Сейчас выше их домов построен целый микрорайон, в законности этой стройки местные жители сомневаются.