Госдума смягчила требования к застройщикам

Внесенный проект закона направлен на выполнение поручений Президента РФ Владимира Путина от 5 ноября 2017 года №ПР-2261.

Госдума смягчила требования к застройщикам

www.gospress.ru

Напомним, что поручения Президента РФ содержали несколько групп задач.

Первая группа: совершенствование деятельности контролирующих органов

Согласно законопроекту порядок контроля в сфере долевого строительства будет определяться губернаторами. При этом Правительством РФ будут устанавливаться требования к организации и проведению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства.

  • Руководители органов контроля в сфере долевого строительства будут назначаться и освобождаться губернаторами по согласованию с Минстроем России в порядке, установленном Правительством РФ.
  • Указанные нормы обеспечивают в полном объеме реализацию соответствующей группы поручений Президента. Следует отметить, что авторы законопроекта пошли дальше и предложили внести в закон следующие нормы сверх требований главы государства:
  •  • контроль в сфере долевого строительства передается органам госстройнадзора или специализированному органу;
  •  • Минстрой России наделяется полномочиями по утверждению формы заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ.
  • Вторая группа: усиление роли Фонда защиты прав дольщиков. Введение возможности отказа в приеме взносов застройщиков в компенсационный фонд
  • Согласно законопроекту предлагается наделить Фонд полномочиями по осуществлению на постоянной основе контроля соответствия застройщиков установленным к ним требованиям (в статье 3 закона о долевом строительстве) на основании информации, сведений и документов, размещенных в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

При этом в отношении застройщиков добавляется требование обязательности соблюдения нормативов финансовой устойчивости. При нарушении указанных нормативов застройщик не вправе привлекать средства дольщиков.

Фонд будет также наделен полномочиями направлять уведомления в Росреестр о выявленном несоответствии застройщика обязательным требованиям. Наличие указанного уведомления является основанием для приостановления регистрации ДДУ.

Законопроектом вводится обязанность органа контроля направлять предписания застройщикам, если нарушения требований выявлены Фондом.

Указанными нормами все поручения Президента РФ, относящиеся к этой группе, закрываются. И здесь авторы законопроекта пошли дальше текста поручений.

Если в действующем законе при неисполнении установленных требований застройщику запрещено осуществлять привлечение в строительство средств граждан, то по законопроекту запрет накладывается на привлечение средств всех участников долевого строительства, в том числе юридических лиц.

  1. Третья группа: формирование в рамках ЕИСЖС реестра разрешений на строительство многоквартирных домов
  2. Авторы законопроекта предлагают обязать Росреестр и органы госстройнадзора вносить в ЕИСЖС сведения о выданных разрешениях на строительство.
  3. В развитие этой нормы предлагается обязать Росреестр и госстройнадзор вносить в ЕИСЖС множество иной информации, необходимой для эффективного функционирования системы.
  4. Кроме того, предлагается увеличить перечень документов, которые застройщик обязан вносить в ЕИСЖС, включив в этот перечень в отношении строящихся им домов:
  5.  • градостроительный план земельного участка;
  6.  • схему планировочной организации земельного участка;
  7.  • правоустанавливающие документы на земельный участок.
  8. Также застройщик будет обязан вносить в ЕИСЖС:
  9.  • расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости застройщика;
  10.  • сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве.
  11. Четвертая группа: усиление ответственности бенефициаров застройщиков
  12. Законопроектом вводится норма о неограниченной ответственности бенефициара по обязательствам юридического лица (застройщика) перед дольщиками за причиненные застройщиком убытки.
  13. Проектируемую норму стоит привести полностью: «Лицо, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные гражданам — участникам долевого строительства».
  14. Фактически в долевом строительстве отменяется один из основополагающих принципов, лежащих в основе понятия о юридическом лице и предпринимательской деятельности, — принцип ограниченной ответственности.
  15. В развитие этой проектируемой нормы предлагается обязать застройщиков размещать сведения о бенефициарах и структуре учредителей в проектной декларации.
  16. Пятая группа: защита прав граждан, средства которых привлекались застройщиками по схемам облигаций и ЖСК

Из перечня законных способов привлечения средств в жилищное строительство законопроектом исключается выпуск жилищных сертификатов. Указанная схема разрешена только в  случае, если размещение таких жилищных сертификатов начато до дня вступления в силу предлагаемого закона.

Привлечение средств по схеме ЖСК будет ограничено только случаями предоставления таким кооперативам земельных участков в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности. При этом ЖСК должен быть создан до дня вступления в силу данного законопроекта.

О том, как будут решаться проблемы граждан, средства которых уже привлечены в проблемные дома по схемам ЖСК и жилищных сертификатов, документ умалчивает. В этой части поручение Президента РФ пока что остается открытым.

Госдума смягчила требования к застройщикам

Источник: sozd.parlament.gov.ru

Незакрытые поручения Президента РФ

Остались незакрытыми несколько пунктов поручений Президента РФ.

Пункт о совершенствовании критериев отнесения к числу пострадавших дольщиков будет решаться через приказ Минстроя России. Изменений федерального закона не требуется.

  • Пункт об усилении ответственности контролирующих органов, как следует из пояснительной записки к представленному документу, будет решаться отдельным законопроектом о внесении изменений в КоАП.
  • Пункт о поэтапном замещении средств граждан банковским финансированием жилищного строительства (утверждение дорожной карты) будет закрыт актом Правительства РФ.
  • Остается неопределенной судьба только одного пункта поручения главы государства — о повышении ответственности губернаторов за обеспечение защиты прав граждан — участников долевого строительства.
  • Дополнительные нормы, ужесточающие требования к деятельности застройщика
  • Законопроект содержит множество дополнительных норм, которые не связаны с исполнением поручений Президента РФ.
  • Оплата цены ДДУ будет определена только в безналичном порядке.
  • Ужесточаются (с трех до пяти лет) сроки, в течение которых действует запрет на профессию для лиц застройщика, допустивших банкротство своих компаний.
  • Нормы о запрете на профессию распространяются в отношении лиц, которые прямо или косвенно (через третьих лиц) владеют долей от 5% в корпоративном юридическом лице (сейчас 25%).
  • Вводится запрет для застройщика размещать депозиты в ином банке, кроме того уполномоченного банка, в котором у него открыт расчетный счет.

Уполномоченный банк наделяется правом отказывать застройщику в принятии к исполнению распоряжений о совершении операций. При этом банк освобождается от ответственности за незаконный отказ.

  1. Проектная декларация будет заполняться в электронной форме на сайте ЕИСЖС, а не на сайте Минстроя России.
  2. Единый реестр застройщиков ведется на сайте ЕИСЖС и является частью ЕИСЖС.
  3. Вводятся механизмы электронного взаимодействия застройщиков, контролирующих органов, Фонда через ЕИСЖС.

Перечень оснований для приостановления регистрации ДДУ расширяется на случай поступления уведомления Фонда или контролирующего органа о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства в течение 6 месяцев со дня наступления такой обязанности. Также регистрация ДДУ будет приостанавливаться Росреестром, если регистратор самостоятельно выявил наличие просрочки передачи квартир более чем на 3 месяца. 

  • Дополнительные нормы, смягчающие требования к деятельности застройщика
  • Застройщику разрешили иметь нецелевые обязательства сверх лимита 1%, но только в части исполнения гарантийных обязательств по сданным домам.
  • Появилась возможность смены уполномоченного банка и соответствующий механизм.
  • Появилась возможность снятия запрета на регистрацию ДДУ при устранении застройщиком допущенных нарушений.

Отменена обязанность ведения официального сайта. Все сведения застройщик будет размещать в ЕИСЖС.

  1. Прибыль от проекта разрешается размораживать после регистрации права собственности первого дольщика.
  2. При работе по схеме счетов эскроу будет отменена необходимость выполнять требования:
  3.  • о наличии положительного заключения экспертизы;
  4.  • о размере собственных средств застройщика (не менее чем 10% от стоимости строительства);
  5.  • о наличии лимита денежных средств на банковском счете застройщика;
  6.  • о запрете наличия обязательства по кредитам, займам, ссудам; по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, не связанных с привлечением денежных средств; наличия выпуска или выдачи ценных бумаг;
  7.  • о запрете использования имущества, принадлежащего застройщику, для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц.
  8. Сроки принятия законопроекта и вступления в силу

В поручении Президента РФ установлен срок для внесения изменений в законодательство — 15 декабря 2017 года. Это означает, что законопроект будет идти по сверхускоренной процедуре. Можно не сомневаться, что до конца года он будет принят и подписан Президентом.

Законопроект внесен Председателем Госдумы, лидерами всех парламентских фракций и главами ключевых профильных комитетов. При таком составе авторов вероятность внесения каких-либо поправок в проект документа также выглядит маловероятной.

Госдума смягчила требования к застройщикам

Источник: sozd.parlament.gov.ru

Законопроект вступит в силу с даты его опубликования. Нормы, обязывающие вносить данные в ЕИСЖС, вступят в силу через месяц после опубликования закона. Нормы, обязывающие Фонд, застройщиков и органы контроля взаимодействовать между собой через ЕИСЖС, вступят в силу 1 июля 2018 года.

  • Другие публикации по теме:
  • По данным Госдумы в России насчитывается около 130 тыс. обманутых дольщиков
  • Дорожная карта по переходу от долевого строительства к проектному финансированию будет представлена до 4 декабря
  • Депутат Николаев направил в Минстрой предложения по совершенствованию критериев «проблемности» долевого строительства жилья
  • 72% региональных органов контроля за долевым строительством могут быть реформированы
  • Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства
  • Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием
  • Губернаторы лично ответят за ввод и качество жилья, достройку объектов и использование земли
  • Первые застройщики уже перечислили взносы в Фонд защиты дольщиков
  • Минстрой России меняет нормативы финансовой устойчивости застройщика
  • Михаил Мень: Сроки введения повышенных требований к застройщикам переноситься не будут
  • Повышенные требования к застройщикам могут внедрить на полгода раньше — с 1 января 2018 года
  • С 1 января 2018 года в России заработает единая информационная система для дольщиков
Читайте также:  Бесплатное такси до 19 новостроек Москвы и Подмосковья

Дом.РФ смягчил требования к застройщикам при проектном кредитовании

Госдума смягчила требования к застройщикам

Застройщики с хорошими документами на право строительства смогут выбирать себе банки /Андрей Махонин / Ведомости

Банк Дом.РФ снял одно из ключевых требований к заемщику при проектном кредитовании – требование о наличии собственных средств в размере 15% стоимости проекта, рассказали «Ведомостям» несколько участников рынка.

По их словам, для получения кредита в этом банке теперь достаточно земельного участка с разрешением на строительство.

Ставки у банков сопоставимы, так что это существенное смягчение условий кредитования, крупные банки пока не перешли на такую модель, рассказывает менеджер одного из них.

Близкий к банку Дом.РФ человек также подтверждает, что требование о 15% снято. «Стандарты банка Дом.

РФ не предусматривают обязательных требований к доле собственных средств, инвестированных застройщиком в проект», – сообщил «Ведомостям» представитель банка.

По его словам, ключевой фактор при принятии кредитного решения – запас финансовой прочности проекта и коэффициент покрытия долга денежными потоками.

До ужесточения закона о долевом строительстве стандартным был такой подход: застройщик должен был вложить 15% собственных средств и 15% средств дольщиков. Порой кредитные организации могли потребовать у застройщика и 40% от всех инвестиций в строительство, говорит управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.

Но правила на рынке теперь изменились: застройщик не может привлекать деньги дольщиков напрямую, а только через счета эскроу, но в таком случае он не получает этих денег вовсе до завершения строительства. Счета эскроу должны быть открыты в уполномоченном банке.

И банки начали смягчать условия кредитования.

Раньше банк финансировал 60–70% проекта, а сейчас будет финансировать до 85%, указывает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. Каждый банк самостоятельно определяет требуемую долю участия застройщиков при проектном финансировании, в том числе и жилой недвижимости, продолжает он. Эта доля, по его словам, примерно одинакова у крупных банков – как раз 15%.

Требования к собственному участию застройщика определяются не только подходом банка к оценке рисков, но и регуляторными нормами Центробанка при определении норм резервирования, говорит представитель ВТБ. Одним из критериев кредитоспособности он также называет участие застройщика в размере более 15% от инвестиционной стоимости проекта.

То, что банк Дом.РФ снял требование к застройщикам вложить 15% стоимости проекта для получения финансирования, – хорошая новость, считает заместитель финансового директора группы компаний «Гранель» Мария Триандафилова.

В тот момент, когда застройщик приходит в банк получать проектное финансирование, у него, как правило, уже есть земля и разрешение на строительство, стоимость которых равна 10–15%.

Поэтому, если застройщик уже понес эти затраты, справедливо зачесть их в счет собственных вложений, уверена Триандафилова.

Стоимость земли в бюджете проекта действительно 10–15%, говорит Бессонов. Однако он называет эту оценку «очень усредненной»: есть случаи, когда земля в бюджете проекта оценивается в 25–35% проекта – но это, как правило, элитное жилье.

Если раньше был рынок банков и застройщики выстраивались в очередь за кредитами, то сейчас наоборот: застройщиков с качественной документацией не так много и у них по нескольку предложений от банков, рассказывает сотрудник одного из банков. В сравнении с действующими условиями в других кредитных организациях данное послабление, сделанное банком Дом.РФ, выглядит конкурентным преимуществом и способно привлечь дополнительный пул застройщиков, соглашается Колочинский.

Московский кредитный банк уже перестраивается, стандартное требование– 10% собственных средств в общем инвестиционном бюджете проекта, говорит директор департамента по работе с клиентами недвижимости, инфраструктуры и торговли Кирилл Филиппенков.

Сбербанк готов последовать примеру конкурентов: в октябре он планирует запустить такую опцию и кредитовать застройщиков, принимая в качестве их собственного участия только землю с оформленной исходно-разрешительной документацией. Сейчас вырабатываются критерии для проектов и застройщиков, которые смогут воспользоваться данными условиями, сообщил Бессонов.

Госдума смягчила требования к застройщикам

В госдуму внесен законопроект, ужесточающий требования к застройщикам

В Госдуму внесен законопроект, направленный на выполнение поручений президента РФ Владимира Путина от 5 ноября 2017 года.

Госдума смягчила требования к застройщикам

Документом предусмотрено введение дополнительных норм, ужесточающих требования к деятельности застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Часть дополнительных норм не связана с исполнением поручений президента.

  • Нормы, ужесточающие требования к застройщикам:
  • — оплата цены ДДУ будет определена только в безналичном порядке;
  • — сокращаются с трех до пяти лет сроки, в течение которых действует запрет на профессию для физлиц застройщика, допустивших банкротство своих компаний;
  • — нормы о запрете на профессию распространяются в отношении лиц, которые прямо или косвенно владеют долей от 5% в корпоративном юридическом лице (сейчас 25%);
  • — вводится запрет для застройщика размещать депозиты в ином банке, кроме того уполномоченного банка, в котором у него открыт расчетный счет;
  • — уполномоченный банк наделяется правом отказывать застройщику в принятии к исполнению распоряжений о совершении операций. При этом банк освобождается от ответственности за незаконный отказ;
  • — проектная декларация будет заполняться в электронной форме на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), а не на сайте Минстроя РФ.
  • — единый реестр застройщиков становится частью ЕИСЖС;
  • — вводятся механизмы электронного взаимодействия застройщиков, контролирующих органов, Фонда через ЕИСЖС;

— перечень оснований для приостановления регистрации ДДУ расширяется на случай поступления уведомления Фонда или контролирующего органа о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства в течение 6 месяцев со дня наступления такой обязанности. Также регистрация ДДУ будет приостанавливаться Росреестром, если регистратор самостоятельно выявил наличие просрочки передачи квартир более чем на 3 месяца.

  1. Новые нормы, смягчающие требования к деятельности застройщика:
  2. — разрешено иметь нецелевые обязательства сверх лимита 1%, но только в части исполнения гарантийных обязательств по сданным домам;
  3. — появилась возможность смены уполномоченного банка и соответствующий механизм;
  4. — появилась возможность снятия запрета на регистрацию ДДУ при устранении застройщиком допущенных нарушений;
  5. — отменена обязанность ведения официального сайта. Все сведения застройщик будет размещать в ЕИСЖС;
  6. — прибыль от проекта разрешается размораживать после регистрации права собственности первого дольщика;
  7. — при работе по схеме счетов эскроу будет отменена необходимость выполнять требования: • о наличии положительного заключения экспертизы; • о размере собственных средств застройщика (не менее чем 10% от стоимости строительства); • о наличии лимита денежных средств на банковском счете застройщика; • о запрете наличия обязательства по кредитам, займам, ссудам; по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, не связанных с привлечением денежных средств; наличия выпуска или выдачи ценных бумаг;
  8. • о запрете использования имущества, принадлежащего застройщику, для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц.

В поручении президента установлен срок для внесения изменений в законодательство — 15 декабря 2017 года. Это означает, что законопроект будет приниматься по сверхускоренной процедуре.

Документ внесен спикером Госдумы, лидерами всех парламентских фракций и главами ключевых профильных комитетов. При таком составе авторов вероятность внесения каких-либо поправок в проект документа маловероятна.

Законопроект вступит в силу с даты его опубликования. Нормы, обязывающие вносить данные в ЕИСЖС, вступят в силу через месяц после опубликования закона. Нормы, обязывающие Фонд, застройщиков и органы контроля взаимодействовать между собой через ЕИСЖС, вступят в силу 1 июля 2018 года, сообщает ЕРЗ.

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Госдума смягчила требования к застройщикам

Заседание в Госдуме «Коммерсантъ»

Прошлые поправки, вступившие в силу 4 месяца назад, принесли в и без того не очень стройные ряды застройщиков настоящую панику. Но отрасли не привыкать — в этом году она празднует 13–летие закона, защищающего дольщиков от застройщиков.

«Мы ответственные налогоплательщики! Я — один из крупнейших застройщиков России! За что нас пытаются уничтожить? Новый закон погубит отрасль!» — так комментировали обновленный закон российские строители на совещании в Минстрое.

И министерские сердца дрогнули — чиновники вспомнили об интересах второй стороны в вечном противостоянии дольщик — застройщик.

В новых поправках, по словам замминистра строительства России Никиты Стасишина, будут учтены несколько важнейших моментов.

Перво–наперво четко закреплены сроки открытия эскроу–счетов и правила работы с ними. Еще в сентябре вице–премьер по строительству Виталий Мутко и представители Минстроя были поставлены перед фактом: если не изменить правила работы, то стройка встанет.

Оказалось, что без денег проекты не возводятся и нужно как–то обеспечить возможность застройщикам снимать деньги дольщиков со счетов эскроу в процессе возведения объектов, тогда как обновленный 214–ФЗ не позволяет этого до завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Новые поправки, если, конечно, они будут приняты, также обяжут банки выдавать застройщику проектное финансирование, если он уже начал собирать деньги дольщиков на счета эскроу, открытые в данном банке. Для застройщиков, сумевших максимально быстро продать квартиры участникам долевого строительства, заработает новый механизм снижения ставок по проектным кредитам.

Читайте также:  Минприроды хочет разрешить строительство в лесах

Законные основания приобретут и разъяснения Минстроя и ЦБ РФ, которые они выпустили в формате ведомственных актов. А ведь далеко не все банки отнеслись к ним как к нормативно–правовым актам. «Застройщикам станет проще получить банковское сопровождение», — подчеркнул замглавы Минстроя. «Ох… ваши бы слова да банкирам в уши», — сокрушаются девелоперы.

Работа над Федеральным законом № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» продолжается второе десятилетие, за это время документ меняли более 15 раз.

Принятый в 2005 году закон был очень слабым. В 2008–м обнаружилось, что по закону, то есть без срывов сроков строительства, на рынке работают лишь 15 компаний.

Дабы соблюсти баланс интересов дольщиков и застройщиков, строительное сообщество инициировало ряд поправок.

Например, если задержка строительства была связана с бездействием властей или законодательными изменениями, начисление неустойки откладывалось до решения всех проблем.

В 2009 году в закон № 214–ФЗ внесено сразу 11 поправок, предложенных строительным сообществом: об оптимальном использовании территории земельного участка, повышении эффективности инвестиционных процессов, снижении себестоимости строительства и сокращении расходов строительных компаний.

В 2013 году в закон № 214–ФЗ предлагалось ввести новеллу, позволяющую отнести расходы на строительство дорог, школ, детских дошкольных учреждений на затраты инвесторов, чтобы застройщикам не приходилось строить эти объекты из средств, полученных от результатов их коммерческой деятельности после уплаты налога на прибыль. Это должно было серьезно сократить нагрузку на строительные компании.

Еще 10 лет назад юристы строительных компаний говорили, что этот закон не будет никогда идеален для застройщиков, так как направлен он на защиту интересов граждан.

«Мы, конечно, считаем, что закон должен защищать права покупателя жилья, но в России это не совсем так. Изменения всегда сопровождаются привлечением в жилищный бизнес новых и новых капиталов.

Мы не верим, что это устойчивый путь развития.

Очередные изменения поднимут стоимость жилья, и за них придется вновь платить потребителям», — говорит Кари Каунискангас, генеральный директор и президент концерна «ЮИТ».

В июле этого года вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве, которые усиливают защиту прав дольщиков и ужесточают условия работы, а уже в начале октября в Госдуму был внесен проект закона, разрешающий соинвесторам строительства жилья расторгать договор с девелопером без судебных разбирательств.

Благодаря новому закону доля застройщиков по госконтракту снизилась до 7,5%. Новый документ запрещает девелоперам, осуществляющим привлечение средств дольщиков, заниматься иной деятельностью. Указанные требования распространяются лишь на те случаи, когда средства дольщиков привлекаются по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года.

Что в итоге получится, строители не знают. «Будет лучше — будем радоваться и смеяться, а вот хуже уже не будет», — уверен глава «Главстроя–СПб» Александр Лелин.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Госдума смягчила требования к опыту девелоперов при строительстве по 214-ФЗ

Источник: IRN.

ru

Депутаты Госдумы на заседании в среду, 19 декабря, приняли в третьем, окончательном чтении поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ), которые смягчают требования к опыту участия застройщиков в строительстве многоквартирных домов (МКД) и вводят ряд требований к компаниям, получившим разрешения на проведение работ до 1 июля 2018 года, передает ИА «Интерфакс».

Согласно документу, требования к общей площади МКД, опытом строительства которых в течение не менее чем трех лет должна обладать организация, чтобы иметь статус застройщика в сфере долевого строительства, снижается с 10 до 5 тыс. кв. м.

Также в закон вводится понятие «целевого кредита». Это кредит или заем на строительство МКД или иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем застройщика). Средства займа могут быть использованы только на указанные в законе цели, связанные со строительством.

Со дня вступления закона в силу правило о том, что с момента регистрации договора долевого участия земельный участок и строящийся на нем МКД находятся в залоге у дольщиков, не применяется при заключении договоров долевого участия с применением механизма счетов эскроу.

Число расчетных счетов застройщика не должно превышать количество разрешений на строительство.

Застройщику запрещают одновременно привлекать денежные средства дольщиков для строительства объектов недвижимости по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории.

В перечень операций, проведение которых разрешено по расчетному счету застройщика, включается оплата расходов, связанных с содержанием жилых или нежилых помещений, машиномест, а также плата за коммунальные услуги, если со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов право собственности на указанные помещения не зарегистрировано. Также для дольщиков вводится возможность в рамках банкротства застройщика предъявлять требования о передаче дольщикам в собственность нежилых помещений площадью не более 7 кв.м, а также машиномест.

Вводится запрет на проведение плановых проверок в отношении лиц, осуществляющих привлечение денежных средств дольщиков для строительства МКД или иных объектов недвижимости.

Застройщики, получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, должны будут открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство.

Для них также вводятся дополнительные ограничения, в том числе на привлечение средств в форме кредитов, займов, ссуд. Речь при этом не идет о целевых кредитах на строительство.

Также вводятся ограничения на создание коммерческих и некоммерческих организаций, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций.

Закон вступит в силу со дня его официального опубликования, но предусматривается ряд переходных положений.

Госдума ужесточает требования к долевому строительству

Москва, 18 декабря 2018, 13:51 — REGNUM Правительственный законопроект, направленный на установление новых требований к застройщикам, Госдума приняла во втором, решающем чтении, передает корреспондент ИА REGNUM18 декабря.

Первоначальный вариант законопроекта предполагал лишь ввести новые правила ответственности застройщиков за убытки, которые из-за их действий понесли дольщики.

Так, в частности, предлагалось наделить застройщиков субсидиарной ответственностью за убытки.

Другими словами, право взыскания неполученного долга, согласно законопроекту, будет распространяться не только на контролирующих лиц, но и на третьих лиц, если застройщик не в состоянии выплатить нанесенный ущерб.

Ко второму чтению профильный комитет Госдумы по собственности существенно доработал инициативу и добавил в текст положения, направленные на усиление защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Так, например, в случае банкротства застройщика, в реестр требований к нему будут включаться недостроенные машино-места и кладовки, площадью до 7 кв. метров. Они будут достраиваться и передаваться дольщику, или же гражданин сможет получить компенсацию. Сегодня же, в случае банкротства застройщика, дольщики теряют все права на такие объекты.

Кроме того, законопроект также обязывает застройщиков ускоренно перейти на эскроу-счета в отношении всех своих проектов.

Таким образом профильный комитет предлагает очистить рынок от недобросовестных застройщиков, которые получили большое количество разрешений на строительство и планировали заключить договоры долевого участия до 1 июля 2019 года, когда переход на эскроу-счета должен был стать обязательным.

Профильный комитет Госдумы также прописал, что число расчетных счетов застройщика не может превышать количества разрешений на строительство. При этом самому застройщику будет запрещено привлекать средства дольщиков по нескольким градостроительным планам земельного участка одновременно.

В то же время Фонд защиты дольщиков получит право проводить проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков. Однако депутаты особо отметили, что все проверки должны проходить внепланово.

Впрочем, профильный комитет одновременно и смягчил требования к хозяйственным обществам, которые могут считаться застройщиками долевого строительства. Так, теперь статус застройщика может приобрести компания, которая за три года построила 5 тыс. квадратных метров многоквартирных домов. Ранее «порог» достигал 10 тыс. квадратных метров.

Читайте также:  Минфин разработает новый механизм страхования долевого строительства

Новая редакция законопроекта также вводит понятие целевого кредита. Под ним понимается заём, который можно использовать только на строительство объектов недвижимости или перекредитование — такое обязательство должно быть прописано в условиях договора между застройщиком и кредитором.

Кроме того, в законопроекте также прописаны условия, при которых уполномоченный банк, который сопровождает строительство каждого объекта, должен прекратить контроль за расходованием средствами застройщика. Для этого необходимо сдать объект в эксплуатацию и зарегистрировать хотя бы одно право собственности.

Новые нормы не приведут к удорожанию жилья, уверен глава профильного комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев («Единая Россия»).

«Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20−30 процентов.

Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются. Повышения цен не происходит.

Более того, я думаю, что, когда мы добьемся в конце концов введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства», — заявлял ранее Николаев.

Между тем в ходе рассмотрения законопроекта на пленарном заседании Николаев предложил еще одну поправку к уже готовому тексту законопроекта.

Так, в частности, депутаты предложили разрешить застройщикам страховать свои риски не в страховой компании, а в Фонде защиты прав дольщиков.

Такие изменения необходимы, отметил Николаев, так как накануне Центробанк исключил страховую компанию «Респект» из списка компаний, имеющих право страховать ответственность застройщиков.

«Это была самая крупная компания, которая занимала более 80% рынка этого вида страхования. Мы столкнулись вчера вечером с тем, что сегодня утром уже ни один застройщик, который реализует свой проект через старый механизм, который подразумевал страхование рисков страховой компании, не может продать ни одного ДДУ.

В этой связи нами срочно была подготовлена поправка, которая даст возможность застройщикам, не останавливая продажи, страховать свои риски не в страховой компании, а в ППК Фонд защиты дольщиков. В этом случае мы избежим остановки продаж, что крайне важно для застройщиков и граждан, мы понимаем, что под Новый год часто очень всплеск продаж бывает.

И мы не дадим дестабилизировать рынок», — подчеркнул Николаев.

В третьем, итоговом чтении депутаты планируют принять закон на последнем пленарном заседании осенней сессии Госдумы 19 декабря 2018 года.

Новые поправки в 214-ФЗ усложнят жизнь застройщикам

Государственная Дума обсудит новые поправки в 214-ФЗ, которые заметно ужесточат требования к застройщикам. Комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям уже поддержал правительственный законопроект.

Что изменится?

Самое главное нововведение – это то, что с 1 июля следующего года все проекты долевого строительства, в том числе текущие, должны перейти на новый механизм финансирования с использованием эскроу-счетов. Связано это с тем, что сейчас огромное количество девелоперов «заготовили себе почву», чтобы строить по старым правилам и как можно дольше тянуть процесс перехода на новые условия.

По словам председателя комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, сегодня существует много проектов, зафиксированных на бумаге, чтобы формально соответствовать требованиям.

В этой связи было принято решение, что при переходе на эскроу-счета с 1 июля 2019 года исключения будут сделаны только для тех проектов, которые будут соответствовать определенным критериям с точки зрения уровня достройки и объема проданных ДДУ.

Как нам пояснила пресс-секретарь депутата Юлия Бондарева, точные критерии, на каком именно этапе строительства должен находиться проект, чтобы застройщика не обязали переходить на эскроу, пока неизвестно. Правительство должно в самое ближайшее время эти критерии подготовить.

  • Что еще изменится?
  • Несколько поправок законопроекта, наоборот, смягчают требования к девелоперам. Например:
  • — Застройщикам предоставят возможность привлекать целевые займы от любых учредителей;
  • — Смягчаются требования к опыту участия застройщиков в строительстве многоквартирных домов;
  • — Отменяются требования об осуществлении уполномоченным банком контроля за целевым расходованием средств застройщиком после ввода дома в эксплуатацию.
  • Кроме этого, ко второму чтению проекта депутаты предлагают исключить механизм плановых проверок застройщиков и расширить основания для проведения внеплановых проверок.
  • Что будет с ценой?

Как нам пояснил глава комитета Николай Николаев, новые требования к застройщикам не приведут к подорожанию готового жилья.

«Я думаю, что, когда мы добьемся, в конце концов, введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства.

Поэтому мы таких рисков не видим, и в подтверждение у нас есть соответствующие расчеты», — добавил Николаев.

Мнение застройщиков

«Очередное ужесточение законодательства о долевом строительстве вызвано желанием быстрее снизить риски для покупателей квартир в строящихся домах, поскольку проблемы обманутых дольщиков приходится решать государству за счет бюджета» — считает финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников.

По его словам, строительная отрасль приветствует суть реформы, но беспокоит частота и хаотичность смены правил игры. Именно она, а не суть предлагаемых изменений, с высокой степенью вероятности окажет негативное влияние на рынок.

Эксперт также пояснил, что финансовая модель тех проектов, которые относительно недавно вышли на рынок и сейчас находятся в активной стадии строительства и продаж, не предполагала обязательного перехода на эскроу-счета.

Поэтому даже успешные сегодня проекты могут не получить финансирование от банков просто потому, что их экономика не соответствует определенным банковским критериям.

Возросшая финансовая нагрузка в сочетании с заметным удорожанием материалов, вызванным повышением НДС и переориентацией производителей ряда ключевых материалов на экспорт, может привести к серьезным проблемам на многих объектах по всей стране.

«Самый быстрый эффект от последних законодательных новелл мы увидим в области сокращения предложения и роста цены в самом доступном сегменте жилой недвижимости – квартир, которые продаются на низкой стадии готовности домов. Рост цен составит не менее 10%. При этом цена на готовое жилье может измениться незначительно или даже остаться на прежнем уровне», — отметил эксперт ГК «А101».

Новые поправки в ФЗ-214: послабления или ужесточения

Поправки в федеральный закон «О долевом строительстве» (214-ФЗ) были одобрены комитетом Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям в пятницу, 15 июня. Во вторник, 19 июня, законопроект во втором чтении предполагается рассмотреть на заседании Госдумы.

Как следует из поправок, застройщикам все-таки придется перейти на счета эскроу. В обязательном порядке эта схема должна быть внедрена с 1 июля 2019 года. Однако за это власти готовы смягчить отдельные принципиальные требования, которые предполагалось внести в закон изначально.

Так, набившее оскомину требование «один застройщик — один жилой комплекс» будет заменено на сочетание «один застройщик — один жилой комплекс» и «один расчетный счет застройщика — одно разрешение на строительство».

При соблюдении ряда условий, одному застройщику разрешается иметь несколько разрешений на строительство.

Смягчено также другое трудновыполнимое для застройщиков требование — о необходимости наличия 10% собственных средств. Теперь застройщик может обойтись кредитным договором уполномоченного банка на сумму 40% от стоимости строительства.

Впрочем, внесены профильным комитетом ко второму чтению законопроекта и более суровые поправки.

Так, Росреестр обязан приостановить регистрацию ДДУ не только тогда, когда от органа контроля поступило уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан (как предполагалось законопроектом после первого чтения).

Теперь ведомство обязано приостановить регистрацию ДДУ и в случаях, если поступило уведомление от Фонда защиты дольщиков о несоответствии застройщика обязательным требованиям и если застройщик допустил просрочку сдачи объекта более шести месяцев.

При этом, как сказано в поправках, орган контроля «обязан уведомить Росреестр о соответствии застройщика установленным требованиям не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям». Приостановление регистрации ДДУ прекращается непосредственно с момента поступления в орган регистрации такого уведомления.

Генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин отмечает, что данные поправки пока только предложены на рассмотрение Госдумы, поэтому говорить о том, какие из изменений вступят в силу, рано. Впрочем, он не прогнозирует негативных изменений на рынке ни с введением данных поправок, ни, в целом, с введением проектного финансирования.«В проектном финансировании, на наш взгляд, нет ничего нового и страшного. Мы, например, так работаем с самого первого нашего проекта и особых сложностей не видим», — говорит топ-менеджер. Эксперт уверен, что все эти меры направлены на снижение рисков для граждан при покупке жилья и на повышение прозрачности в работе застройщиков. Между тем, признает Перлин, всё будет зависеть от того, как эти меры будут реализовываться на практике.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *