Шрифт A A
Сложная экономическая ситуация затрагивает многие сферы, включая рынок недвижимости. Ещё совсем недавно покупка квартиры считалась надежным вложением в любых ситуациях, поскольку имела место твердая уверенность в том, что такая инвестиция защищена от инфляции в отличие от тех же валютных накоплений.
Но сложная эпидемиологическая ситуация, экономический кризис и внешнеполитические конфликты сделали инвестиции в недвижимость неподъемной ношей для большинства российских граждан, ведь даже за прошедший год средняя стоимость квадратного метра существенно выросла, не позволяя делать оптимистичные прогнозы в ближайшей перспективе.
Что будет с ценами на недвижимость в России в ближайшее время
Цены на недвижимость продолжают стремительно расти последние несколько лет. И ожидается, что в отдельных регионах ценник снова поползет вверх уже в I квартале 2021 года.
Первые месяцы после Нового года
Аналитики стараются избегать точных цифр в вопросе цен на недвижимость в перспективе. Все зависит от многих внешних и внутренних факторов и спроса. Резкое повышение последнего приведёт к подорожанию м2.
Но сегодня ситуация неоднозначна.
С одной стороны, карантинные ограничения снизили покупательскую способность граждан на 6-20%. Меры государственной поддержки временные, а значит и снижение ипотечной ставки тоже. С другой, обеспеченные люди находятся в поисках надёжных вложений, поскольку привычные инструменты потеряли привлекательность на фоне девальвации национальной валюты.
Они рассматривают недвижимость, как способ инвестиций и вид пассивного дохода. Ажиотажа нет, но спрос продолжает поддерживаться отдельными инвесторами. Исходя из этого, аналитики уверены в стабилизации рынка недвижимости уже к концу I квартала 2021 года.
Стоимость жилья в среднем по стране увеличится на 1,1% или на 539 рублей в денежном эквиваленте. Точные цифры зависят от субъекта РФ. Переплата за 1 м2 в Москве и дальневосточных регионах составит 8-9 тыс. руб. Стоимость жилья в Санкт-Петербурге и Московской области вырастет на 2-3 тыс.
Стоимость квадратного метра в новостроях, которая напрямую зависит от региона, продолжит свой рост. И уже в ближайшее время она может подняться на 1,1%, что является средним показателем по стране
Прогноз на весь 2021 год
Нестабильность экономики и ряд других неконтролируемых проблем, влияющих на рынок недвижимости, делают прогнозы аналитиков слишком вариативными.
Опираясь на актуальные данные и анализ рынка за последние полгода, можно говорить о замедлении темпа роста цен. Большинство аналитиков, делающих прогнозы на 2021 год, говорят о 6-8%. Настолько, по их подсчетам, вырастет стоимость м2 в среднем по стране за год.
В Москве жилье подорожает примерно на 20-22% по причине повышенного спроса и дефицита предложений в бизнес и комфорт-классе. На загородную недвижимость цены поднимутся примерно на 15% относительно цифр за 2020 год.
В какую недвижимость стоит вкладываться в ближайшее время
При покупке квартиры важно определиться с рынком: первичный или вторичный. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки.
Новострой с фундамента
Значительного роста цен на новостройки в 2021 году не предвидится. Стоимость увеличится лишь в пределах роста инфляции. Такая картина обусловлена тем, что факторы роста цен, уравновешиваются факторами их сдерживания, стабилизируя ситуацию на рынке.
К тому же, стоимость м2 в новостроях и так вплотную приблизилась к предложениям на вторичном рынке.
Недвижимость на стадии котлована, как правило, дорожает на 30% после сдачи объекта. При этом стоит учитывать и вложения в ремонт, ведь это поистине дорогое и крайне трудноокупаемое удовольствие.
Квартира в новострое окажется выгодной покупкой для тех, кто хочет «заморозить» свободные средства на 2-3 года. Для жизни рекомендовано рассматривать готовые варианты, особенно если нет другой недвижимости в собственности, поскольку ждать сдачи объекта в арендованной квартире невыгодно.
Приобретение недвижимости с фундамента имеет ряд преимуществ — беспроцентная рассрочка, доступная цена и перспектива получения нового жилья, стоимость которого по факту сдачи объекта будет гораздо выше первоначальной. Но не стоит забывать и про существующие риски, а также про расходы на ремонт квартиры в состоянии “от строителей”
Вторичка
Вторичный рынок непредсказуем и динамичен в вопросе ценообразования. Человеческий фактор сильно влияет на итог сделки.
Вторичка находится в начале динамики роста, ее возможности не исчерпаны.
Повышенный спрос создаёт фундамент для активного повышения цен за жилой метр. Рентабельность такой инвестиции остается высокой даже в кризис, особенно если рассматривать вариант сдачи квартиры в аренду. Квартиросъемщики обращают больше внимание на транспортную развязку и близость к работе, чем на свежесть мебели и обоев.
К тому же обжитую квартиру всегда можно облагородить косметическим ремонтом, не требующим капитальных вложений. Вторичное жилье обходится дороже новой квартиры в строящемся доме только на первый взгляд.
Купить квадратные метры с готовым ремонтом выгоднее, чем делать его самостоятельно. Это экономия не только материальных, но и временных ресурсов, не говоря уж о физических затратах. Закупка стройматериалов, поиск рабочих, выбор дизайнера и постоянный контроль за бригадой для многих становится серьезным испытанием.
Вторичка особенно выгодна для людей, пользующихся услугами арендодателя. Въехать в такую квартиру, в большинстве случаев, можно уже на следующий день после сделки. Иногда период растягивается на месяц, но это гораздо меньше нескольких лет, как в случае с жильём в новостройке.
О рисках и перспективах
Первичное и вторичное жилье, имеют свои преимущества и недостатки. При выборе следует опираться на собственные предпочтения и материальные возможности.
В таблице приведены ключевые плюсы и минусы каждого варианта:
| Вид рынка | Преимущества | Недостатки |
| Первичка | · низкая первоначальная стоимость;
|
· строительный шум, на протяжении ближайших 5-7 лет, пока все соседи доделают ремонт;
|
| Вторичка | · пригодна для жилья сразу после покупки;
|
· перепланировка практически невозможна;
|
Каждый вариант имеет свои достоинства и недостатки. Вероятность столкнуться с некоторыми трудностями сохраняется всегда.
Эксперты рынка рекомендуют остановиться на «золотой середине», купив жилье в доме, сданном 5-10 лет назад.
Он имеет все преимущества новостройки, будучи лишенным ее недостатков.
Спор о том, что лучше — новострои или вторичное жилье, не утихают с тех пор, как возобновилось массовое строительство. Между тем, и в том, и в другом случае есть свои весомые преимущества и недостатки, которые, конечно же, нужно тщательно анализировать до приобретения объекта недвижимости
Спрос на квартиры в прошлом году сильно вырос, что спровоцировало подорожание м2 во всех субъектах РФ. Но продление программы «Доступная ипотека» и экономическая неопределенность умерили ажиотаж, замедлив темы роста цен на недвижимость.
Вредные льготы: что станет с омским рынком недвижимости летом 2021 года
Рынок омской недвижимости оказался в числе тех, которые наиболее ярко отреагировали на введение льготных условий ипотеки — стремительным ростом цен и возникновением дефицита. Город55 разбирался в перипетиях рынка и перспективах его развития.
По данным министерства финансов Омской области, за 2020 год в регионе 780 человек получили 1.5 млрд рублей в виде ипотечных займов по программе льготной ипотеки.
Однако первичного жилья на региональном рынке оказалось настолько мало, что в течение нескольких месяцев возник большой дефицит. Желающие совершить покупку, не найдя хоть сколь-нибудь достойного предложения на первичном рынке, ринулись на рынок «вторички».
«На омском рынке недвижимости ни завершение, ни продление госпрограммы льготной ипотеки никак не отразится. Почти 100% сделок у нас проводятся на вторичном рынке.
В конце прошлого года было буквально 3-4% сделок с новостройками, а сейчас эти объекты уже раскуплены.
Именно поэтому госпрограмма семейной ипотеки в Омске также не дает значимых результатов», — считает руководитель «Абсолют Банка» в Омске Дмитрий Ильченко.
По его словам, семьи с детьми могут купить только квартиры, которые юридически являются первичным жильем, а таковых на рынке просто нет.
Это уже стало стандартом для Омска: застройщики сами продают квартиры после сдачи дома, то есть стараются их замаскировать под «вторичку».
В таких условиях, считает Ильченко, единственный шанс воспользоваться госпрограммой — покупать жилье в новостройках в других городах. Но совсем немногие омичи решаются на такой серьезный шаг.
В 2020 году Омск побил сразу несколько рекордов по подорожанию квартир среди городов-миллионников.
Всего, по данным экспертов, только за декабрь 2020 года средняя стоимость квартиры в Омске увеличилась на 13%. Цена за 1 кв. м жилья с 44 тыс рублей увеличилась до 50 тыс рублей.
Вырос и средний ипотечный чек — в конце 2020 года он составил 1.8 млн рублей, в то время как осенью держался на уровне 1.6 млн рублей.
«В апреле 2021 года „вторичка“ в Омске подорожала почти на 2%, обогнав Москву. А за год цены взлетели почти на 32% — до 63.8 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня стоимость жилья влияет на финансовую нагрузку заемщиков больше, чем ставка по ипотеке. Тем не менее интерес к покупке недвижимости в ипотеку у омичей есть», — считает Дмитрий Ильченко.
иллюстрация
Медиахолдинг1Mi
Как пояснил Городу55 директор агентства «Авеста-Риэлт» Валерий Райс, причина повышения цен — увеличившийся спрос, который позволил продавцам накрутить цены на продаваемое жилье.
«Власти попытались простимулировать строителей, что действительно дало потребителям шанс на покупку квартиры на выгодных условиях. Но это время продлилось недолго, и высокий спрос спровоцировал рост цен. Фактически на короткое время у потребителей появился шанс на более выгодную покупку, однако рынок выровнялся и все фактически вернулось на свои места», — отметил Райс.
По словам председателя совета директоров ООО «Миард» Павла Кручинского, за последние месяцы изменилось и отношение к покупке квартиры у самих покупателей. Они, отмечает эксперт, и раньше с осторожностью относились к жилью на первичном рынке, сейчас же они просто не могут его найти в свободной продаже.
«Спрос на первичный рынок не упал, просто предложений на рынке стало значительно меньше. Застройщиков стало меньше, и подпитка вторичного рынка со стороны первичного иссякла. Соответственно, люди фокусируют внимание на «вторичке», — отметил он.
При этом людям нужно все меньше времени на принятие решения — раньше от выставления объекта на рынок до его приобретения в среднем проходило около месяца. Сейчас же речь идет о неделе. При этом в первую очередь покупают дешевые квартиры, дорогостоящие же остаются в экспозиции на сравнительно долгий срок, что сказывается на средних ценах.
По словам экспертов рынка, рост цен в 2021 году, если не случится никаких потрясений, замедлится. Уже к концу 2021 года он будет на стандартном уровне 5-6%. Поскольку стоимость жилья в Омске существенно возросла, омичи стали чаще покупать однокомнатные, а не двухкомнатные квартиры.
Вслед за повышением Центральным банком ключевой ставки до 5 процентов некоторые крупные банки уже объявили о повышении ставок по ипотеке. Это принуждает все финансовые организации внимательней следить за рынком.
«Сейчас же среднерыночная ставка по ипотеке на вторичное жилье в Омске держится на уровне 8.5-9.5% годовых. Однако можно найти и более интересные условия. Например, „Абсолют Банк“ предлагает ипотеку на готовое жилье по ставке от 7.84%. Объективно — это самые низкие ставки за всю историю», — отмечает Дмитрий Ильченко.
По его словам, «Абсолют Банк» пристально следит за рынком, но пока сохраняет ставки по стандартным программам на прежнем уровне.
В любом случае, тем омичам, кто хочет купить квартиру и уже накопил минимальный первоначальный внос в размере 10%, не стоит ждать с покупкой, так как ставки с большой вероятностью будут расти вслед за главным индикатором — ключевой ставкой ЦБ РФ, а вместе с этим будет дорожать и сама недвижимость.
иллюстрация
Медиахолдинг1Mi
Эксперты уверены, что таких высоких показателей в нынешних условиях достигают те банки, которые не только могут предложить низкие ставки, но и готовы быстро провести сделку — буквально в считанные дни. Кризисное время все равно оказалось площадкой для роста. Например, «Абсолют Банк» за последний месяц увеличил выдачу ипотеки на 15%.
Агентствам недвижимости, работающим на вторичном рынке, этой зимой и весной пришлось даже легче. По словам Павла Кручинского, в 2021 году спрос был так высок, что большинство агентств просто выбрасывало на «прилавок» все имеющиеся квартиры. Все они разлетались в рекордно быстрые сроки.
Из-за повышения цен вырос размер необходимого первоначального взноса, а платежи по ипотеке, несмотря на низкий процент, из-за высокой стоимости квартир остались практически на уровне прошлых годов. Это вынудило игроков рынка реагировать на изменения.
«Отмечу, что „Абсолют“ в этом году улучшил условия по ипотеке и снизил минимальный размер первоначального взноса до 10% от стоимости жилья.
Заемщик лишь должен предоставить документы, подтверждающие право собственности на другой объект недвижимости стоимостью не менее 30% от суммы кредита. Оформление дополнительного залога не требуется.
Минимальная процентная ставка по ипотеке с новыми условиями составит 8.84% годовых», — пояснил Дмитрий Ильченко.
Более того, в начале апреля «Абсолют Банк» улучшил условия по программе рефинансирования. Теперь заемщик может получить до 1 млн рублей на любые нужды и снизить ставку по ипотеке до 9.1% годовых. Благодаря этому только за последний месяц количество заявок на рефинансирование ипотечных кредитов других банков в «Абсолюте» выросло вдвое.
Сложившаяся ситуация показала, что власти, вероятно, не имеют никаких механизмов, чтобы повлиять на спрос и ценообразование на рынке вторичного жилья. Сейчас они вынуждены «вытягивать за уши» застройщиков, так как лишь они могут составить конкуренцию вторичному рынку жилья. Сам же вторичный рынок, не имея в Омске достойной альтернативы в лице рынка «первички», устремился ввысь.
Эксперты сходятся во мнении, что до конца года такая тенденция сохранится — средний размер первоначального взноса остается на уровне 20% от стоимости квартиры. С постепенным, но все же ростом цен люди начнут обращать внимание на те условия банков, которые им в текущей ситуации подходят больше всего. Теперь важным становится не только процент ставки, но и величина первоначального взноса.
иллюстрация
pixabay.com
Также омичи в полтора раза чаще, чем в прошлом году, стали покупать в ипотеку коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду. В целом по рынку спрос на нее вырос на 12%, и это тоже новый тренд — вместе с рынком продажи недвижимости постепенно растет и рынок ее аренды.
При этом какого-то очевидного перелома в ситуации с подорожавшим жильем в Омске эксперты не видят — инертный ипотечный рынок набрал слишком высокую скорость и быстро затормозить уже не сможет.
Однако не стоит думать, что сейчас в регионе наступило неблагоприятное время для покупки жилья. Как ни странно, эксперты уверены, что в будущем стоимость квартир увеличится еще сильней, поэтому лучше приобрести квартиру сейчас, чем подождать месяц и понять, что имеющихся денег уже ни на что не хватит.
Эксперты рассказали, как в 2021 году вырастут цены на жилье в России
МОСКВА, 30 дек — ПРАЙМ. Цены на жилье в России, повысившиеся в 2020 году во многом благодаря льготной ипотеке на новостройки, в 2021 году продолжат расти, однако их динамика замедлится и не превысит 12%, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
По данным аналитического центра ЦИАН, в 2020 году цены на вторичное жилье в средних и крупных российских городах выросли в среднем на 16%, на новостройки – на 14%. «Рост цен в 2021 году продолжится», — заявила главный эксперт центра Виктория Кирюхина, уточнив, что прирост на вторичном рынке составит около 6-8%, а на первичном – 7-9%.
В первом полугодии 2021 года потребительский спрос постепенно будет снижаться: те, кто хотел приобрести недвижимость, вероятней всего, уже это сделали или оформят сделку в ближайшее время, указал руководитель направлений первичной и загородной недвижимости компании «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. На этом фоне, по его мнению, последует закономерное замедление роста стоимости жилья как в категориях новостроек, так и вторичной недвижимости. «На первичном рынке темпы повышения цен, скорее, не превысят 7%, а на вторичном – будут приблизительно равны уровню инфляции», — рассказал он.
Дальнейшая ситуация с ценами будет во многом зависеть от перспектив продления льготной ипотеки, считает гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
«Если программа продолжится, и тем более если ставки еще понизят, как одно время обсуждали наши власти, то и цены на новостройки продолжат расти. А за ними и цены на вторичном рынке.
В этом случае мы прогнозируем в 2021 году рост цен на первичном рынке около 10-12%, на вторичном – 5-7%», — сообщил он.
ДРАЙВЕРЫ РОСТА
Основным драйвером роста цен в прошедшем году эксперты называют программу льготной ипотеки на новостройки, свое влияние она окажет и в новом году. Причем, отмечают собеседники РИА Недвижимость, программа отражается и на вторичном рынке.
Поскольку девелоперы предпочитают вести бизнес в крупных городах (с лучшим потенциальным спросом и возможностью продавать дороже), то и рост на вторичном рынке вслед за «первичкой» логично ждать именно для крупнейших городов, считает Кирюхина. При этом, по словам аналитика, в большинстве из них средняя цена квадратного метра ниже, чем на первичном рынке, за исключением Москвы, Самары и Омска.
Подобная ситуация создает предпосылки для перераспределения спроса с первичного рынка на вторичный. Во многих случаях покупка жилья на вторичном рынке за счет более низкой цены «квадрата» даже при более дорогой ипотеке оказывается выгоднее, чем новостройка по льготной ипотеке, но с более высокими ценами, обратила внимание Кирюхина.
«Тенденция перетока спроса, полагаю, станет наиболее актуальной после 1 июля 2021 года, когда планируется завершение льготного кредитования на новостройки.
Поэтому, на мой взгляд, вторая половина 2021 года станет лучшим моментом для продажи вторичного жилья, поскольку первичный рынок лишится одного из своих главных преимуществ», — сказала она.
К драйверам дальнейшего роста цен на жилье представитель ЦИАН также относит продолжение перехода на эскроу-счета, снижение ставок по вкладам и уход части инвесторов на рынок недвижимости и сохранение международной политической и экономической нестабильности.
Кроме того, в первой половине года на первичном рынке возможен рост цен из-за недостатка предложения, указал Луценко, отметив, впрочем, что по мере выхода на рынок новых проектов этот фактор будет нивелироваться.
По его словам, помимо ипотеки, драйвером роста цен может стать намеченная властями апартаментная амнистия.
«Она может увеличить цены на этот тип жилья на 12-15%, что поднимет и средние цены на недвижимость, разумеется, только в тех регионах, где апартаменты составляют ощутимую часть рынка», — пояснил он.
В городах, где первичный рынок слабо развит и практически не представлен новыми проектами, рост цен будет более скромным, преимущественно не за счет конкуренции с первичным рынком, а из-за общей инфляции и волатильности курса рубля, добавила Кирюхина.
Говоря о конкретных городах, где в следующем году могут подорожать новостройки, Луценко выделил прежде всего Симферополь, Астрахань, Ульяновск, Грозный, Нижний Тагил и Магнитогорск. Вторичное жилье, по его прогнозам, подорожает в первую очередь в Якутске, Ижевске, Ростове-на-Дону, Самаре, Волгограде, Рязани, Саранске, Челябинске и Перми.
ЕСЛИ ЛЬГОТНУЮ ИПОТЕКУ НЕ ПРОДЛЯТ
Говоря о возможном прекращении программы льготной ипотеки после 1 июля 2021 года, Кирюхина подчеркнула, что резкого спада спроса не произойдет, однако в основном он будет сконцентрирован в первой половине года. За счет уже относительно невысоких ставок на стандартных рыночных условиях, отказ от пролонгации программы субсидирования должен пройти безболезненно, считает она.
Вторичный рынок получит преимущество за счет своей более низкой стоимости в сравнении с первичным по многим городам, уверена аналитик.
«Произойдет перераспределение спроса в пользу вторичного рынка — основной рост спроса на «первичке» мы ждем в первой половине 2021 года, а на «вторичке» — во второй половине года», — сказала Кирюхина, отметив, что даже при снижении спроса во втором полугодии девелоперы смогут удерживать или даже наращивать стоимость за счет полученной рекордной выручки.
- Луценко же считает, что если ипотеку с господдержкой свернут после 1 июля, рост цен продолжится медленными темпами, на уровне инфляции, так как спрос со стороны потребителей упадет.
- В России подорожало вторичное жилье
«Непопулярные» квартиры: на какое жилье упадет спрос в 2021 году
Tinnakorn/Depositphotos
Новостройки. Формат и планировка
Переход «на удаленку» показал: дома обязательно нужно место, где можно спокойно работать одному или нескольким членам семьи. Поэтому теперь покупатели стали присматриваться к квартирам, в которых легко оборудовать изолированный кабинет. Кроме того, все чаще люди выбирают жилье евроформата.
«В ситуации совместного проживания и необходимости не только работать, но и учиться всем членам семьи нужно достаточное пространство для всех.
В квартирах евроформата, где кухня объединена с жилой зоной, есть большая гостиная, которая днем может служить местом для работы 1–2 человек, а вечером отлично подойдет для совместного проведения досуга», — рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Коронавирус и дизайн интерьеров: что изменилось
Работать из дома в удовольствие: как организовать домашний офис правильно
Узкие коридоры, помещения-пеналы, маленькие кухни медленно, но верно уходят в прошлое. По мнению эксперта технологичного агентства Homeapp Константина Бушуева, ощутимо снижается популярность квартир с комнатами неправильной формы.
Предпочтение отдается таким вариантам, где комнаты квадратные либо с соотношением длины и ширины помещения приблизительно 4:3.
Именно такая конфигурация позволяет эргономично разместить мебель и грамотно организовать пространство, добавляет Константин Бушуев.
Прошедший год подчеркнул и значимость открытых пространств в квартире: балконов, лоджий и террас.
Конечно, квартиры без балконов не перестанут продаваться совсем, но при относительно равной цене покупатель отдаст предпочтение объекту, где есть возможность обустроить зону для отдыха, много света и воздуха, считает коммерческий директор компании Glorax Development Руслан Сырцов.
Размер
И большие, и маленькие квартиры обязательно найдут своих хозяев, так как в большинстве случаев при выборе жилья всегда первична цена.
Однако в массовом сегменте жилой недвижимости в течение текущего года менее востребованными будут квартиры слишком больших площадей.
Финансовые возможности большинства граждан нашей страны продолжают снижаться, а цены на новостройки, напротив, только растут.
«Нужно помнить, что к середине 2021 г. может завершиться действие программы льготной ипотеки, что, скорее всего, приведет к снижению доступности жилья в целом. В этих условиях, как и в другие кризисы, наибольший спрос вынужденно будет фокусироваться на компактных лотах», — комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Что же касается квартир-студий, наверняка они никуда не уйдут при всей своей, казалось бы, «неприспособленности к экстремальным условиям» — режиму самоизоляции. Все дело в «креативности» девелоперов. Малогабаритное жилье с каждым новым проектом становится более продуманным по планировке.
«Приобретая квартиру, покупатель смотрит не только на метраж, он выбирает жилой комплекс с инфраструктурой, в которой будет комфортно жить.
В новых ЖК при уменьшении жилых площадей квартир одновременно растет площадь общественных мест, так как все, что можно вынести за пределы жилья (технические зоны, кладовки), выносится наружу.
Создаются отдельные помещения для хранения, увеличиваются входные зоны, организуются колясочные, зоны для мытья лап собак после прогулок и т. д.», — рассказывает директор международной проектной компании GENPRO Даниил Катриченко.
Работаем из дома: как организовать пространство на балконе
Дом, милый дом: без чего невозможно представить современный жилой комплекс
Цена и другие нюансы
За бортом спроса в 2021 году останутся переоцененные лоты, а также квартиры в ЖК с непродуманной инфраструктурой, плохой транспортной доступностью, недостатком социальных и коммерческих объектов возле дома, отсутствием мест для отдыха.
Планируется, что при выборе жилья в 2021 г. будет расти значимость мест общего пользования жилого комплекса: от парадных и холлов до внутридворовых пространств. Важно, чтобы они были спроектированы и оформлены так, чтобы находиться в них было приятно, удобно и безопасно, отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.
Вторичное жилье
На рынке недвижимости можно условно выделить два типа продавцов вторичного жилья:
те, чьи взгляды и потребности меняются вместе с рынком, и те, кто, однажды купив квартиру, ставит точку на много лет и перестает интересоваться куплей-продажей.
Когда же появляется необходимость продать квартиру, первые с легкостью подстраиваются под текущие тренды и экономику, поскольку все это время были «на волне», а вторые после долгих внутренних противоречий выходят на рынок «как есть».
Квартиры вторых обычно мастодонты прошлых лет, имеющие тяжкий оттенок моды 20-летней давности, сохранить которую означает перевести квартиру в статус непродаваемой, а попрощаться и выбросить жалко.
«Объекты именно таких продавцов зависают на рынке чаще всего. Подливает масла в огонь тот факт, что люди, как правило, категорически не хотят принимать изменение курса валют.
Оценку стоимости своей квартиры они производят не на основе конъюнктуры рынка, а по собственной формуле: я купил жилье за 1 млн долларов в 2002 г., вложил еще триста, плюс надо хоть что-то отбить.
Получается 1,5 млн», — рассказывает директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина.
Новый год, новые цены: чего ждать покупателям недвижимости
Как купить недвижимость онлайн: советы экспертов
Поэтому ни в 2021, ни в каком-либо последующем году квартиры, выставленные на рынок по подобному сценарию, не будут пользоваться спросом, если не будут подвержены определенным модификациям.
Сколько бы ни стоили двери, какой бы качественной ни была кухня — если все это устарело, в них нет никакой надбавки к цене квартиры.
И покупатель прежде всего оценивает жилье под углом «сколько мне надо будет вложить на переделку», а не смотрит на качество старой начинки, завершает свой прогноз Кристина Томилина.
Трудно сказать, потеряют ли «непопулярные» квартиры в цене и, если да, насколько. Однако всегда действенный совет — регулярно мониторить предложения в поисках выгодных и подходящих для вас. Кто ищет, тот всегда найдет.
- Не пропустите:
- Медленная цифровизация: почему сделки с недвижимостью не могут перейти в онлайн полностью
- Стандарт, комфорт, бизнес, элит, премиум: о чем говорит «статус» ЖК
- Не только пандемия: как льготная ипотека изменила рынок жилья
- Новостройка в Подмосковье или «вторичка» в Москве: что выбрать
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как отразится на ценах «полульготная» ипотека? — Рынок жилья
сегодня | 08:00 322
BN.ru провел опрос профессионального сообщества рынка недвижимости, чтобы выяснить, кому может помочь новая программа льготной ипотеки, существует ли вероятность дальнейшего роста цен на квартиры, стоит ли покупать жилье прямо сейчас или можно уже не торопиться.
4 июня президент России анонсировал продление программы льготной ипотеки на первичном рынке еще на один год, правда, условия ее теперь будут менее привлекательны для покупателя. С 1 июля 2021 года процентную ставку увеличат до 7% годовых, а максимальную сумму кредита, наоборот, уменьшат до 3 млн руб. Нововведение касается всех регионов.
Еще правительство собирается добавить ложку меда гражданам, имеющим маленьких детей: семейную ипотеку под 6% годовых распространят и на семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Напомним, сумма кредита по этой программе для Москвы и Санкт-Петербурга (вместе с областями) ограничена 12 млн руб., остальным регионам положено только 6 млн.
- Как эти события отразятся на рынке недвижимости, комментируют профессионалы.
- Валерий Лазугин, заместитель генерального директора АН «Итака»:
– В случае отмены льготной ипотеки ставка в этом году поднялась бы до 9–10%. Льготная ипотека, пусть и с повышенной до 7% ставкой, останется привлекательной, но, конечно, уже для гораздо меньшего количества заемщиков.
С учетом резко подорожавшей в 2020 году недвижимости ограничение суммы кредитования до 3 млн руб. в Петербурге отсекает большинство потенциальных покупателей.
Ввиду всех этих факторов нет причин ждать ажиотажного спроса на ипотечное кредитование, как это было в прошлом году.
Преимущественно весь активный и даже отложенный спрос уже реализован, поэтому для петербургского рынка продление льготной ипотеки под 7% не является существенным событием. Однако эта мера позволит застройщикам удерживать завышенные цены и выводить на рынок новые проекты.
Что касается распространения семейной ипотеки под 6% на семьи с одним ребенком – на мой взгляд, мера хорошая, но недостаточная. В любом случае для тех молодых семей, кто уже был настроен на решение жилищного вопроса, это станет дополнительным бонусом, что тоже неплохо.
Прогнозирование цен на недвижимость сегодня больше напоминает попытку предсказать погоду. Тем не менее, на мой взгляд, застройщики, перевыполнившие свои планы продаж, сейчас пытаются удержать текущий уровень цен с помощью различных маркетинговых акций.
В ближайшее время покупателей ждет много бонусных программ и специальных предложений от строительных компаний. При этом не будем забывать, что рост стоимости строящейся недвижимости обусловлен не только высоким спросом, но и объективными факторами, приведшими к удорожанию строительства. Основной из них – рост цен на строительные материалы.
Достигли ли цены на первичном рынке потолка? Думаю, всё же до конца этого года возможен рост в пределах 5–10%.
На вторичном рынке цены тем временем приостановили активный рост, а в ряде случаев уже отмечается тенденция к снижению, особенно для объектов с изначально необоснованно завышенной стоимостью.
Очень часто сегодня сталкиваемся с ситуацией, когда наши клиенты, продав жилье на вторичном рынке, хотят приобрести квартиру в новостройке.
Тщательно анализируем предложение, рассматриваем разные ЖК, переуступки и в итоге встречную покупку подбираем на вторичном рынке, потому что категорически не укладываемся в цены на новостройки!
Таким образом, снова приходим к выводу, что с тем уровнем цен, который сложился сегодня на петербургском рынке недвижимости, ни льготная ипотека на 3 млн руб.
под 7%, ни семейная ипотека под 6% не играют решающей роли для покупателей, хоть и являются приятным бонусом.
Ответ на вопрос, что делать клиентам, простой: если есть возможность, то лучше купить сейчас, потому что с большей вероятностью стоимость недвижимости в ближайшее время продолжит расти.
Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
– В «Главстрое Санкт-Петербург» средний размер ипотечного кредита по итогам мая 2021 года составил 3,9 млн руб. Доля ипотеки с кредитным лимитом до 3 млн руб. – 18% от общего количества сделок.
Разумеется, при такой максимальной сумме кредита и рыночных ценах на квартиры в новостройках квартиры станут доступны далеко не всем. Условия еще действующей субсидированной льготной ипотеки шире, поэтому снижение спроса после 1 июля вполне вероятно.
Сегодня рынок новостроек продолжает испытывать дефицит предложения, себестоимость строительства растет – эти факторы оказывают существенное влияние на динамику цен новостроек. По нашим прогнозам, по итогам года рост средней цены может составить 10–15%.
Расширение опций семейной ипотеки, естественно, привлечет дополнительный круг покупателей, но не сможет заменить господдержку.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– 3 млн руб. – стоимость кредита, а с учетом первоначального взноса цена квартиры, на которую можно взять этот кредит, будет выше (минимально 3,5 млн руб.).
Конечно, в Петербурге речь идет о единичных проектах на окраинах города со студиями по цене 3,0–3,3 млн руб. и однушками за 3,8–4,0 млн руб.
Относительно бюджетные варианты студий также представлены в масштабных проектах в удаленных от центра локациях.
Однако подчеркнем, что на рынке появляются и другие доступные инструменты для покупки жилья, помимо льготной ипотеки. Например, застройщики развивают совместные с банками ипотечные программы со ставками ниже 2%. Мы прогнозируем, что именно этот инструмент будет востребован покупателями.
Ирина Соловьева, коммерческий директор управления группы «Эталон» по Санкт-Петербургу:
– Множество жизненных сценариев ведут к покупке квартиры: создание семьи, переезд в другой регион, рождение ребенка, желание молодой пары съехать от родителей, поступление ребенка в один из петербургских вузов. Поэтому спрос на недвижимость остается стабильным.
Непосредственно продление программы льготной ипотеки с новым лимитом по кредиту окажет поддержку тем покупателям, кто желает улучшить свои жилищные условия. К примеру, в качестве первоначального взноса могут быть использованы средства от продажи имеющейся квартиры, а 3 млн кредитных средств по льготной ставке как раз позволят расширить жилплощадь с двухкомнатной квартиры до трехкомнатной.
Внушительный процент сделок на рынке первичной недвижимости приходится на тех, кто переезжает в новую квартиру уже второй или третий раз в жизни. Мы можем наблюдать это и по высокому спросу на нашу программу «Квартира в trade-in». Количество клиентов, пользующихся ее условиями, растет каждый год.
Кроме того, поддержку рынку окажет расширение условий программы семейной ипотеки для граждан, у которых родился первый ребенок после 1 января 2018 года.
Множество молодых семей в качестве первого жилья приобретают квартиры-студии и однокомнатные квартиры и через несколько лет задумываются об увеличении жилплощади.
Сегодня, когда мы видим балансировку цены и спроса, ставки по ипотеке находятся на историческом минимуме и на рынке представлены разнообразные программы субсидирования, самое время задуматься о приобретении недвижимости.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Полагаю, что в ближайший год две субсидированные ипотечные программы позволят поддержать спрос и дадут возможность существенному числу домохозяйств приобрести недвижимость на более выгодных условиях, чем в рамках стандартных кредитных программ. В частности, может вырасти спрос на обновленную программу семейной ипотеки, поскольку условия по ней стали более лояльными.
Обновление условий по льготным ипотечным программам, скорее всего, не скажется на ценах строящегося жилья. Их рост уже замедляется естественным образом и вскоре может остановиться на близком к текущему уровне.
По не самым ликвидным проектам или типам квартир можно ждать даже определенных скидок со стороны застройщика. Однако надо понимать, что качественные проекты в популярных локациях дешеветь в любом случае не будут.
Я всегда рекомендую не откладывать сделку в долгий ящик, так как стоимость строящейся недвижимости растет по мере увеличения ее строительной готовности. Также в ходе реализации проекта раскупаются в первую очередь самые интересные и ликвидные квартиры, что оставляет покупателям меньше выбора в части планировок, этажей, расположения по сторонам света и т. д.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– В Санкт-Петербурге очень высок региональный спрос, поэтому говорить об удовлетворении спроса будущего пока преждевременно.
Процесс вывода новых проектов в текущем году активизировался, но всё равно этого пока мало, чтобы можно было забыть о дефиците предложения. И продолжается рост себестоимости. Всё это будет двигать цены вверх. А вторичка будет подтягиваться.
Размер кредита хотят снизить до 3 млн для всех регионов. Такая сумма сильно ограничивает петербургских покупателей. Основная доля ипотечных кредитов – это кредиты с минимальным первым взносом (15–20%), а значит, сумма кредита в 3 млн при средней стоимости квартиры 5–6 млн будет выше.
Льготная ипотека будет доступна только людям, которые приобретают небольшие недорогие квартиры. Гражданам, которые планируют приобрести более просторную недвижимость, надо всё-таки поторопиться.
- Георгий Патанин, руководитель Агентства недвижимости Георгия Патанина:
- – Продление льготной ипотеки с новыми условиями приведет к тому, что заемщики будут брать кредит на то, чтобы справиться с тем повышением цен на недвижимость, которое произошло за последний год.
- То есть если раньше люди с прямыми деньгами приходили и покупали квартиру, оплачивая сразу всё, то теперь эту разницу в 25–30%, которая образовалась из-за роста цен на первичном рынке, им предложат взять в кредит.
Кроме того, эта мера позволит рынку сохранить потенциал для роста. Рост цен на первичном рынке будет на уровне реальной инфляции, то есть в районе 10–15%.
Андрей Ежов, генеральный директор АН «Торговый дом недвижимости»:
– Учитывая, какой эффект произвела льготная ипотека в предыдущий период, в этот раз власти страны постарались найти баланс между поддержкой строительной отрасли и глобальным ростом цен из-за ажиотажного спроса! Возможно, такой рост кому-то и выгоден, но совершенно точно его продолжение ни к чему хорошему не приведет. Заоблачный рост цен в новостройках, который тянет за собой цены на вторичном рынке жилья, дестабилизирует рыночную экономику. Резко остановить предоставление льготной ипотеки нельзя, так как спрос рождает предложение. Упадет спрос – предложение останется невостребованным. Поэтому, чтобы рынок недвижимости новостроек не испытал шок из-за отмены льготной ипотеки, создан новый ипотечный продукт со ставкой повыше – теперь это 7% – и ограниченной суммой до 3 млн руб. Плюс в помощь семейная ипотека, которая тоже подросла до 6%!
Исходя из вышеупомянутого, становится понятным, что спрос со стороны инвесторов и желающих «подогреться» на скачке между котлованом и вводом в эксплуатацию однозначно снизится. Но за счет тех, кто действительно нуждается в жилье, в улучшении жилищных условий или смене места жительства при переезде в другой регион, спрос частично сохранится.
Ориентировочно рынок ожидает сохранение спроса на уровне 70–75% по отношению к предыдущему году, что позволит строительной отрасли адаптироваться к его снижению и замедлению роста цен. Ожидать резкого снижения цен в крупных городах не приходится.
В связи с серьезными изменениями в ФЗ-214 рынок покинули порядка 25–30% застройщиков, которые не смогли выжить в новых условиях кредитования. Этот фактор не добавит роста предложения новостроек.
Конечно же, ряд крупных застройщиков очень торопились выйти с новыми предложениями в период льготной ипотеки, чтобы успеть реализовать метры в условиях ажиотажного спроса, но в дальнейшем, на мой взгляд, серьезного роста выходящих на рынок новых жилых комплексов не предвидится.
- Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
- – Да, сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости поставила всех профессионалов в тупик, и меня в том числе.
- Никто не ожидал столь продолжительного и резкого роста цен на недвижимость.
С июня 2020-го по июнь 2021 года цены выросли в среднем на 35%.
Конечно, рекорд 2006 года, когда цены в долларах США выросли на 100%, не побит, но для последних 12 лет такой рост, как за последний год, безусловно является шокирующим.
Тогда не было ипотеки (выдавали в долларах США под 10–15% годовых), были высокие проценты по банковским депозитам – 10–14% годовых. Но было мало новостроек. Растущий спрос весь уходил на вторичку.
Что именно сегодня поддерживает спрос, сказать сложно. Возможно, что пик уже достигнут. В мае-июне, со слов партнеров-риэлторов, количество сделок на вторичном рынке сократилось примерно на 10–15%. Цена реальной сделки и цена предложения в рекламе отличаются на те же 10–15% в меньшую сторону. Увеличился примерно на 30% срок экспозиции объектов в сравнении с ноябрем-декабрем 2020 года.
Однако на первичном рынке заметно сократилось количество предложений. И данный факт может даже при снижающемся спросе поддержать рынок. Рост количества предложения на первичке ожидается через год-два.
Новые условия льготной ипотеки будут интересны тем, у кого высокий первый взнос. Семейная ипотека тоже будет являться своего рода подпиткой спроса.
Если учитывать, что среднегодовой спрос на оба рынка, первичный и вторичный, составляет примерно 200–250 тыс. сделок в год, то уменьшение предложения на первичке перенаправит часть покупателей на вторичку, что также поддержит спрос и цены.
Многие специалисты первичного и вторичного рынка недвижимости ожидают заметное снижение спроса в июле-августе 2021 года. Что стабилизирует цены.
Начало осени покажет, куда рынок двинется дальше.
Татьяна Воронина ru.freepik.com