Как никогда низкие кредитные ставки и льготная ипотечная программа от государства вызвали небывалый спрос на жилье в конце прошлого и начале текущего года. Сферу недвижимости называли локомотивом российской экономики в это непростое для всего мира время.
Высокий спрос вызвал повышение цен на квартиры, но сегодня рынок перегрет. Поэтому и недвижимость в цене больше не растет такими темпами. Вопрос: стоит ли сейчас продавать свои квадратные метры или подождать лучших времен?
Что происходит на рынке вторичной недвижимости
В начале пандемии наблюдался явный спад экономической активности и снижение продаж жилья. Но ипотека с господдержкой резко изменила ситуацию: эксперты зафиксировали небывалый скачок сделок купли-продажи недвижимости.
2020 стал рекордным годом по выдаче ипотеки. Новостройки выросли в стоимости на 10-20 процентов, следом подорожала и вторичка, хотя на нее действие государственной программы не распространялось.
Рост цен на вторичное жилье произошел по нескольким причинам:
- ипотека на вторичку стала намного доступней (7,5-8% годовых);
- люди побоялись потерять деньги, лежащие на вкладах, и вложили средства в недвижимость;
- семьи, желающие купить новостройку без привлечения ипотеки, столкнулись с резким увеличением стоимости новой квартиры и вынуждены были рассмотреть вторичку.
Нижний Новгород по росту цен на вторичную недвижимость вошел в тройку лидеров (стоимость жилья выросла примерно на 22 %).
К концу 2020 года ажиотаж немного спал, люди «сбросили» лежащие на книжках деньги, застройщики из-за ограничений на въезд иностранных трудовых мигрантов снизили темпы возведения новых домов.
Вторичка в январе 2021 года выросла всего на 2%. Рынок жилья насытился и удорожание стало незначительным. Россияне больше не готовы покупать квадратные метры по таким высоким ценам. Поэтому эксперты говорят о текущем спаде спроса на жилье. При этом владельцы квартир не готовы уступать в цене, желая получить достойные деньги за свою недвижимость.
Такого резкого скачка цен на квадратные метры, какой произошел в 2020 году, уже не будет, — пишут эксперты. По прогнозам, рост за 2021 год составит 7-8%. Но все равно это больше показателя инфляции (скорость обесценивания денег — 4% в год). Вероятно, квартиры на протяжении всего 2021 года останутся примерно в той же цене, что и сейчас.
Придержать квадратные метры или продать
Чтобы ответить на этот вопрос, — говорят риелторы, — продавец должен понимать, с какой целью он продает жилье:
- Если вы хотите выступить в роли инвестора и вложить вырученные средства в другую недвижимость, чтобы заработать больше, — продажа оправдана.
- Если хотите продать квартиру, которую с самого начала рассматривали как инвестицию, — продавайте на пике цены, то есть в ближайшем месяце. Время до майских праздников эксперты называют хорошим моментом зафиксировать прибыль.
- Если цель — поменять один вариант на другой в одном городе — меняйте. В цене растет как ваша квартира, так и та, которую вы намерены купить.
- Если хотите продать и вырученные деньги хранить в банке до лучших времен, чтобы в будущем их вложить более выгодно — не вариант. Пока вы будете держать накопления в чулке или на книжке, часть сбережений съест инфляция.
- Если хотите продать старую квартиру, а вырученные деньги вложить первоначальным взносом по ипотечному кредиту — это разумно. Особенно, когда кредитные ставки такие низкие.
- Если продаваемая квартира — единственное ваше жилье, а новое, в которое вы вложили кредитные средства, только строится — будьте осторожны. Сроки сдачи дома могут сдвинуться, а вам придется платить и за ипотеку, и за съемную квартиру.
Что происходит на рынке загородной недвижимости
Цены на частные дома и коттеджи также резко выросли в период пандемии. Люди хотели пережить самоизоляцию за городом. Сегодня рынок загородной недвижимости стабилизируется, но интерес к коттеджным поселкам растет. Семьи хотят избежать скученности, обеспечить себя раздольем и свежим воздухом.
Загородная жизнь — новый тренд. При этом спрос растет на небольшие современные дома с ремонтом, но в поселках с магазином, фельдшерским пунктом и остановкой общественного транспорта.
Владельцы домов предложения о продаже придерживают, видя растущий интерес к их недвижимости. Эксперты опасаются давать четкие прогнозы по поводу цен на загородное жилье: рост однозначно будет, но взлета ждать не стоит.
Что касается дач, то даже летние варианты без газа за время пандемии поднялись в цене в 1,5 раза. Дачи будут дорожать и дальше. Тем более на пороге сезона.
Хоргуани Вахтанг Миронович
Партнер компании
Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород
Интересные статьи о недвижимости в Нижнем Новгороде:
Правительство само виновато в росте цен на жилье
Президент поручил ФАС разобраться с ростом цен на квартиры, которые в отдельных регионах подорожали до 20-30%. Но по большому счету правительство само виновато в резком подорожании жилья, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
«С одной стороны, резкое снижение ключевой ставки ЦБ привело к тому, что подешевела даже самая обычная ипотека, поэтому в льготной под 6,5% не было никакого смысла. Она только разогрела рынок. С другой стороны, снизилась доходность по депозитам.
Грубо говоря, правительство снижением ключевой ставки ЦБ и дополнительным налогом убило депозиты. Возможно, власти ожидали, что эти деньги пойдут в реальный сектор экономики.
Но надо понимать: люди, которые держали деньги на депозитах, а не вкладывали, скажем, в акции, это консервативные инвесторы, для которых главное — сохранить средства.
Поэтому, когда депозиты, как более или менее доходный инструмент, умерли, эти люди стали искать новые инструменты для низкорискованного инвестирования. И альтернативой оказалось только вложение в жилье. То есть -власти сами спровоцировали этот рост своими действиями, а теперь надо найти виноватого», — считает Репченко.
Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов тоже полагает, что проверка ФАС должна еще раз показать, что рост цен на рынке новостроек — не злой умысел девелоперов. Причина исключительно в экономике. «Спрос на жилье настолько высок, что компании не успевают выводить новые проекты. Даже монополизм на некоторых региональных рынках новостроек мало связан с ценами.
На рост стоимости жилья влияет, прежде всего, спрос. Его подталкивает сокращение предложения, которое вызвано в том числе уходом небольших застройщиков. Кроме того, из-за снижения депозитных ставок, налоговых издержек и нестабильности курса вкладчики переводили средства в недвижимость, как более доходный актив.
А это повышенный спрос, который давит на стоимость», — отметил Нюхалов.
Жилье подорожало надолго?
В результате, по словам Репченко, сейчас ситуация на рынке жилья напоминает 2000-е годы, когда на фоне длительного подорожания квартир произошла психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости метра.
«Практически все адекватно оцененные квартиры уже раскупили, но виртуальный рост цен продолжается. Продавцы, ориентируясь на прошлогодний ажиотаж, все выше задирают стоимость жилья, боясь продешевить. Фактически, рынок недвижимости вернулся в нулевые», — отметил он.
По данным ИРН, первым делом дорожают дешевые квартиры, до которых дотягивается массовый ипотечный спрос. Так, индекс стоимости самого дешевого жилья с января по март 2021 года вырос на 5,3%, а индекс самого дорогого снизился на 1,4%.
По мнению Репченко, сейчас власть подает сигнал рынку, что пора заканчивать задирать цены. «Я бы рассматривал поручение президента ФАС как словесные интервенции.
Поскольку цены выросли — и это дошло до президента, надо как-то отреагировать. Но по сути виновато здесь само правительство, которое и спровоцировало этот рост.
Сейчас президент среагировал, ФАС проведет какую-то проверку, и на этом все успокоятся», — полагает эксперт.
Переход к ручному регулированию цен на жилье нам после этой проверки вряд ли грозит, считает Репченко. «Как показывает опыт Советского Союза, госрегулирование цен как правило заканчивается дефицитом. СССР потому и развалился, что дефицит в стране сложился во всех отраслях.
Словом, дорегулировались. Поэтому, я думаю, на такое решение власти сейчас точно не пойдут. Если заставить застройщиков продавать жилье дешевле рыночной цены, появятся спекулянты, которые все равно будут продавать его на вторичном рынке сильно дороже.
На вторичке правительство никак не может повлиять на цены: люди продают свои квартиры по той цене, по которой хотят. Их можно заставить сбить цены только рыночными методами — если застройщики строят много и продают дешево, то и вторичка будет вынуждена снижать цены.
Так что единственный инструмент, реально действенный, — больше строить», — считает Репченко.
Зачем Путин заморозил цены на продукты и к чему это приведет
Нюхалов тоже уверен, что ручное регулирование еще больше повредит рынку новостроек. «Чем меньше административных механизмов в отрасли, тем выше конкуренция между компаниями, и как следствие, ниже цена и лучше другие условия для покупателя. Рынок должен быть максимально свободным, насколько это возможно», — отметил он.
По мнению директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в первую очередь, вероятнее всего, стоит ожидать повышенного внимания ФАС к деятельности тех застройщиков, которые занимают значительную нишу в рынке того или иного региона, где работают одна-две крупные компании.
«Если говорить о мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург, то, учитывая большое количество участников рынка, которым сложно о чем-либо договориться, достаточно сложно предугадать, какие механизмы воздействия могут быть к ним предприняты, учитывая, что ФАС занимается вопросами нарушения антимонопольного законодательства», — отметил собеседник «Росбалта».
Отчасти рост цен на недвижимость связан со стоимостью строительных материалов, поэтому, по мнению Родионцева, здесь существует вероятность каких-то инициатив со стороны правительства, связанных с регулированием ценообразования на строительно-производственном рынке.
«Что касается принудительного снижения цен, то пока, в условиях еще рыночной экономики, такую ситуацию сложно себе представить.
В этом случае, с целью обеспечения задач социальной политики, нишу более доступного жилья могут занять проекты реновации.
И тогда рынок сам скорректируется за счет того, что часть спроса перераспределится именно на объекты реновации, но для этого они должны выйти на рынок в значительном объеме», — считает Родионцев.
По мнению Репченко, рост цен, скорее всего, рассосется сам собой, без участия президента. «Цены уже достигли потолка, рынок подходит к состоянию стагнации. Рост стоимости относительно бюджетной недвижимости тоже не бесконечен — цены уже упираются в потолок. Это хорошо видно по динамике стоимости метра в разрезе комнатности.
Так, однокомнатные квартиры, которые еще недавно были флагманами рынка, по итогам I квартала подорожали меньше, чем двушки, трешки и многокомнатные квартиры. Такая ситуация свидетельствует о перегреве рынка: однокомнатные квартиры в предыдущие месяцы подорожали так сильно, что их стоимость приблизилась к цене более просторного жилья.
В результате покупатели стоят перед выбором: купить однушку или, немного добавив, взять двушку. Понятно, что выбирает большинство.
Тем более, что ипотека, на которую приходится основной спрос, позволяет относительно легко увеличить бюджет сделки: достаточно взять кредит не на 20, а на 30 лет или найти банк, требующий не 20, а 15% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса», — отметил Репченко.
Голодное лето двадцать первого года
По его мнению, в нулевые психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости жилья произошла потому, что на рынок недвижимости хлынули шальные деньги от резко подорожавшей нефти.
«Сейчас роль нефти сыграли рекордно дешевые ипотечные кредиты и деньги с банковских депозитов, „полившиеся“ в недвижимость в связи со снижением ставок. Проблема в том, что денег у нынешних консервативных инвесторов значительно меньше, чем у их предшественников с нефтедолларами, а вот выбор — существенно больше.
В частности, с недвижимостью конкурирует фондовый рынок, почти неразвитый в начале нулевых», — отметил Репченко.
Конечно, в ближайшем будущем возможен еще один всплеск покупательской активности, но он будет недолгим.
«За два года постоянного снижения ипотечных ставок сформировался своего рода отложенный спрос на ипотеку среди тех, кто, в принципе, готов купить квартиру, но ждет, когда ставки упадут еще больше.
Повышение ключевой ставки ЦБ на 0,25% даст этим людям сигнал, что в ближайшем будущем ипотека точно не подешевеет, а вот подорожать может. И они поспешат с выходом на сделки, что может привести к всплеску спроса на недвижимость в ближайшие месяцы.
Однако он будет недолгим, поскольку аномальный рост цен на квартиры сильно перегрел рынок еще в прошлом году. Падение доходности депозитов тоже, кстати, прекратится, а, следовательно, уменьшится и количество желающих инвестировать свои капиталы в недвижимость», — считает Репченко.
Прошлогодний всплеск на рынке жилья не был связан с каким-то глобальным ростом доходов населения, а деньги на депозитах у людей не бесконечны, и многие уже вложили их в жилье. «Я думаю, рост спроса и процесс удорожания жилья фактически закончились. Возможно, цены даже немного откатятся назад с наступлением стагнации», — считает эксперт.
Собственно, в плане спроса ажиотаж уже закончился, фиксируют аналитики ИРН. По их данным, число сделок на рынке недвижимости сократилось по сравнению с концом прошлого года.
«Если осенью и в декабре 2020 года Росреестр ежемесячно регистрировал 15-20 тысяч переходов прав на вторичном рынке Москвы, то сейчас — 7,5-12 тысяч. Рост цен тоже уже близок к максимуму и начинает выдыхаться.
В ближайшее время рынок еще может рассчитывать на поддержку со стороны ипотечников, пытающихся вскочить в последний вагон уходящего поезда, однако надолго их не хватит», — считают в ИРН.
Анна Семенец
Почему сдерживание цен на еду не работает, а хлеб должен подорожать в четыре раза
https://www.znak.com/2021-06-08/pochemu_sderzhivanie_cen_na_edu_ne_rabotaet_a_hleb_dolzhen_podorozhat_v_chetyre_raza
2021.06.08
Заморозка цен, с помощью которой власти России пытаются бороться с подорожанием еды в магазинах, не решает проблему и приводит к другим негативным последствиям как для рынка, так и для потребителей, считает президент Российского союза пекарей Алексей Лялин.
Цены на хлеб в большинстве регионов, по его данным, — не рыночные уже давно и должны быть увеличены в четыре раза, в противном случае полки в магазинах вернутся в 90-е: «два вида хлеба, две булки, два вида молока».
Государству же хлебопеки советуют не обвинять производителей еды в жадности (это заявление премьера Михаила Мишустина Лялин считает возмутительным), а направить усилия на повышение покупательской способности малоимущих и на снижение чрезмерной налоговой нагрузки на бизнес.
Подробнее мнение президента Российского союза пекарей — в материале Znak.com.
Наиль Фаттахов / Znak.com
Почему растут цены на еду
Рост цен — ситуация, которая складывается сейчас во всех секторах — от еды до стройматериалов. Чтобы понять, что происходит, надо вернуться в конец 2019 года, когда начался рост цен на сырье на мировых рынках.
Мы очень гордимся — и это очень правильно, — что стали одним из крупнейших экспортеров пшеницы. Но в то же время это значит, что внутренняя цена на пшеницу сейчас также зависит от Чикагской биржи.
Точно так же это работает и с другими продуктами. Например, с подсолнечным маслом, которое используется в производстве хлебобулочных изделий.
К сожалению, есть тревожный момент: мы, продавая дорого подсолнечное масло за рубеж, привозим в обратную сторону дешевое пальмовое масло. Наш рынок просто оказался не готов платить за подсолнечное масло по мировым ценам.
Как только цены начали выравниваться с ценами зарубежного рынка, правительство сразу озаботилось и сказало: «Подождите, что это за цена?»
То же самое с полимерной пленкой, которая используется для упаковки. В России ее не производят — только красят. Значит, и в этом вопросе мы зависим от мировых цен.
По данным правительства РФ, за 2020 год цена на сахарный песок выросла на 71,54%, на подсолнечное масло — на 23,78%, на макароны — на 10,45%, на хлеб — на 6,34%.
Чтобы сдержать рост цен на хлеб и муку, правительство решило ввести квоты на экспорт зерна: не больше 17,5 млн тонн за период с 15 февраля по 30 июня 2021 года. На тот же период была введена экспортная пошлина на пшеницу в размере 25 евро за 1 тонну.
Насколько должен подорожать хлеб
Цена на хлеб в России сложилась исторически, в соответствии с политической волей, партийными решениями. Логики в ситуации, когда все ингредиенты растут в цене, а хлеб на полках остается по прежней стоимости — нет.
Сейчас рыночная цена на хлеб установлена только на заводах, которые работают в Москве, в Московской области и в Санкт-Петербурге — это около 100 рублей за килограмм. В других регионах в среднем — 25 рублей. Ее, конечно, нужно повышать.
Почему не работает сдерживание цен на еду и что нужно делать вместо этого
Госполитика заморозки цен на конечный продукт при подорожании ингредиентов — не рыночная, разовая и вынужденная история. Вы можете приказать. Вы можете разорить. Это вы можете. А рыночные механизмы какие?
Заводы, которые строились 25-тонными, 50-тонными, сейчас выпускают по 6,5 тонны, по 13 тонн продукции. Зарплаты в отрасли — самые низкие в пищевой индустрии. В Нижнем Новгороде — меньше 20 тыс. рублей в месяц. В России 20 лет назад работало 2680 заводов, производящих хлебобулочные изделия. Сейчас осталось только 1380, и каждый год выпадает около 20 предприятий.
Власти в устной форме продолжают давать рекомендации — не повышать цены на хлеб. А торговые сети просто не согласовывают цены, понуждая исполнять контракты в убыток.
Мы, хлебопеки России, давно говорим власти — направьте ваше внимание на малоимущих, людей, которые живут за чертой бедности. Их сейчас только по официальной статистике 19,7 млн человек в стране. Пусть они получат действенную, адресную помощь перераспределив часть наших налогов (а любая финансовая помощь государства — это наши с вами налоги), крайне важно повысить их покупательскую способность. Пусть они сами выберут, что купить: хлеб, колбасу, мясо или овощи. Пусть выберут — и тем самым поднимут все отрасли.
Если мы сдерживаем цены на хлеб и не помогаем малоимущим, население начинает покупать очень дешевые продукты. А дорогие продукты, которые мы хотим предложить рынку и которые отвечают современным требованиям, мы не можем выпускать, потому что резко падает их потребление.
Вы приходите в магазин и оказываетесь в 90-х годах: есть два вида хлеба, две булки, два вида молока. Это будущее, если политика сдерживания цен продолжится.
В начале 2021 года Счетная палата выступила с предупреждением, что заморозка цен может привести к дефициту продуктов, потому что производители могут решить задерживать товар на складах до отмены ограничений или переориентируются на экспорт. Кроме того, после отмены ограничений есть риск, что цены будут возвращаться к рыночным показателям ускоренными темпами.
Что еще ждет бизнес от государства
Хлебопекам нужны длинные деньги на модернизацию, на строительство новых заводов и на полное обновление промышленного потенциала хлебопекарной промышленности России.
Мы не можем дальше просто «латать дыры» на заводах, стране нужен план масштабного перевооружения. Но не под банковскую ставку 12% годовых, как сейчас, а под 1,5%, под 0,5% и не менее чем на 15 лет.
Это справедливо, учитывая, что рентабельность нашей отрасли от 0,5 до 3%.
Нужно снижать цены на электричество, газ, водопользование и водоотведение. Невозможно производить приемлемый по цене хлеб при 10 рублях за киловатт в час, как, например, в Элисте.
Кроме того, мы платим экологические сборы на уровне мусоросжигающих заводов. По водоотведению мы платим так, как будто уничтожаем канализационные трубы. Выплаты северных, безводных надбавок к зарплатам опять же свалились на бизнес.
Нужно менять систему налогообложения. Сейчас на каждый зарплатный рубль мы фактически платим 54 копейки налогов. Отдайте работнику эти 54 копейки, и он сам будет платить налоги. Хватит обращаться с нами, как с маленькими детьми, которым не разрешают есть сладкое. Так нельзя. Мы вышли из советского времени уже давным давно.
Мое поколение застало почти 20 лет Советского Союза. Часть того, что мы видим — с точки зрения регулирования рынка, бизнеса, нашей жизни, зарплаты и так далее, — она осталась из Советского Союза без изменений. А часть у нас вновь добавленная — рыночная. И когда нужно, нам сверху говорят: «Ну это же рынок». А когда не нужно: «Ну что вы, надо госрегулирование». Так вы определитесь!
Недавно было просто возмутительное выступление правительственного чиновника, который сказал, что рост цен объясняется жадностью производителей. Поезжайте, дорогой товарищ, по заводам региональным, покажите, где жадность. Ни о какой жадности не может быть и речи. От государства сейчас нужны не кнут и регулирование, а отеческая забота и поддержка.
Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com
Подорожает всё! Россиян предупредили о росте цен на тепло и электричество
Россиян в этом году ожидает повышение цен фактически на все группы товаров: от электроэнергии и бензина до продуктов питания.
Как говорится в письме замминистра энергетики Анатолия Яновского в Минэкономразвития и Минпромторг, тепловая и электроэнергия могут подорожать на фоне увеличения утилизационного сбора на технику для добычи угля в нынешнем году.
«Известия» пишут, что в прошлом году цена электроэнергии уже рекордно выросла, а в 2021-м поднимется еще на 5,6%. Эксперты отмечают, что подорожание негативно скажется на экономике страны, приведет к ускорению инфляции.
Платить больше населению придется не только за услуги ЖКХ: существенно повысятся цены на продукты. Так председатель правления Ассоциации экспертов рынка ретейла Андрей Карпов в эфире НСН подтвердил грядущее повышение цен на куриные яйца и мясо птицы.
«Много сырья завозится из-за границы. Услуги естественных монополий тоже продолжают расти. Горюче-смазочные материалы растут в цене. Все это отражается на стоимости производства», — пояснил эксперт.
Общественный омбудсмен по вопросам защиты прав микробизнеса и самозанятых граждан, предприниматель Дмитрий Потапенко в интервью Telegram-каналу «Радиоточка НСН» предположил, насколько вырастут цены к лету.
«По моим оценкам, подорожание будет в районе 7-11%. Население уже сейчас от 60% до 70% своих доходов в зависимости от региона тратит на еду. Эти 70% не обеспечены реальными доходами населения. Продукты покупаются в кредит.
Рост закредитованности людей уже перевалил за 20 триллионов рублей. Растет объем револьверных кредитов, когда люди берут кредиты на погашение кредитов.
Растет просрочка по кредитам, она уже около отметки в 7 триллионов», — отметил он.
По мнению эксперта, инфляция по ряду продуктов составит рекордные 21%.
Свой вклад в продовольственную инфляцию внесёт подорожание пластиковой упаковки для продуктов. Ранее ретейлеры сообщали о грядущем росте цен и на непродовольственные товары: в частности, бытовая техника и электроника могут подорожать на 10-20% из-за увеличения стоимости контейнерных перевозок.
Инфляция уже вынудила Банк России Меж тем, объявить о планах повышения ключевой ставки с нынешнего рекордно низкого уровня в 4,25% до 5-6% на горизонте ближайших трёх лет. Экономист Денис Ракша объяснил НСН, что регулятор, по сути, не влияет на инфляцию, а лишь пытается удержать её в приемлемых рамках.
«Инфляция зависит не только от ставки ЦБ. Скорее наоборот. Когда инфляция повышается, ЦБ вслед повышает ставку, когда инфляция падает, ЦБ ставку понижает. Нет такого, что ЦБ снизил ставку, и инфляция снизилась.
Сейчас российская и мировая экономика находится в кризисе. Сейчас задачей всех Центробанков является не столько удержание инфляции в желаемых значениях, сколько помощь экономике, чтобы она сильно не загибалась.
Тут важно, как ЦБ расставляет свои приоритеты», — рассказал экономист в интервью НСН.
ТЕГИ:ЦентробанкИнфляцияЦены
Мы будем регулярно отправлять вам актуальные эксклюзивы и новости! Отписка доступна в письме
Получайте свежие материалы на почту
Информационное агентство «Национальная Служба Новостей (НСН)»: свидетельство о регистрации СМИ ИА № ФС77-53714 выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 17 апреля 2013 года.© 2021 ООО «НСН»ЗАО «Мультимедиа Холдинг», все права защищеныПравила перепечаткиДля лиц старше 12 лет
Сделано в Charmer
«Как прежде уже не будет» Россияне массово покидают квартиры ради жизни на природе. Как изменятся цены на дома?
Пандемийный год вынудил россиян вспомнить о заброшенных дачах — даже те, кто не был там годами, с удовольствием переехали за город в период самоизоляции. Другие бросились арендовать и скупать загородную недвижимость. После снятия ограничительных мер спрос на «загородку» начал снижаться, но в 2021-м все равно заметно превышает доковидный уровень. Эксперты полагают, что многие россияне вообще больше не вернутся в города. А за ними могут последовать и «новые дачники» — те, кого категорически не устраивает качество строящегося многоквартирного жилья. Город против деревни и беспрецедентно подорожавшие дачи — в материале «Ленты.ру».Российскому рынку загородной недвижимости пришлось перезагрузиться в пандемию: даже в пустовавшие на протяжении десятилетий дачи внезапно заехали собственники и арендаторы, а цены продажи и аренды индивидуального жилья поползли вверх — тоже впервые за долгие годы. По данным ЦИАН, к лету 2021-го средняя стоимость частного дома в России достигла 7 миллионов рублей — против 6,1 миллиона в мае 2020-го.В федеральной базе Restate.ru подсчитали: дома в Подмосковье только за три последних месяца выросли в цене на 36 процентов (расчеты есть у «Ленты.ру»). Если в начале года среднестатистический коттедж около Москвы продавался за 24,7 миллиона рублей, то к маю ценник увеличился до 34 миллионов. В расчетах учитывались предложения суперэлитного жилья, поэтому средние показатели выглядят столь неприятно для потенциальных покупателей (в базе ЦИАН, например, около 300 коттеджей в Подмосковье по цене от миллиарда рублей). На деле купить дом в области можно по цене обычной столичной квартиры и даже дешевле. В Ленинградской области цены на загородные дома выросли на 11 процентов, в среднем коттедж обойдется в 9,5 миллиона рублей. В Нижнем Новгороде за февраль-апрель средняя стоимость «загородки» увеличилась на 20 процентов, до 6,5 миллиона рублей. На 14 процентов, до 5,7 миллиона, поднялся ценник в Ростове-на-Дону.
Сергей Мальгавко / ТАСС
«Дома дорожают чуть медленнее квартир, — отмечают аналитики ЦИАН. — Во-первых, на рынке загородной недвижимости в 2020 году не действовала льготная ипотека, как на первичном рынке, — она провоцирует спрос и последующее удорожание лотов. Во-вторых, покупка дома — это большие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные также с необходимостью вкладываться в решение вопросов, которые не актуальны для квартир».
Но соскучившихся по природе россиян проблемами не испугаешь. В «Мире квартир» утверждают, что с начала года частные дома поднялись в цене почти повсеместно — в 77 регионах из 84 (соответствующее исследование есть в распоряжении «Ленты.ру»).
Больше всего — на 15-16 процентов — подорожали дома в Амурской области, Хабаровском крае, республиках Коми, Хакасия и Удмуртия. Снизились цены в шести регионах — Курганской области, Кабардино-Балкарии, Ингушетии, Чечне, Сахалинской области и Северной Осетии.
В Москве (территории за МКАД и Новая Москва) средняя стоимость дома достигла 19,5 миллиона рублей, в Подмосковье — 17,8 миллиона (плюс 6 и 5,5 процента с начала года соответственно; элитные лоты не учитывались).
Как отмечают эксперты, удорожанию загородного жилья с января традиционно способствует сезонность: в апреле-июне ценники достигают пика. «Этот год не стал исключением», — констатируют они.
Исключением стал безудержный рост ценников на курортную «загородку» — граждане, вынужденные оставаться в стране из-за закрытия границ, соглашаются на отдых в Сочи, Крыму, на Кавказе и Алтае.
Получившие положительный опыт идут дальше — покупают на отечественных курортах жилье: неизвестно, когда снова разрешат отдыхать в Турции и Испании, а арендовать дома в условиях повышенного спроса невыгодно.
Сергей Мальгавко / ТАСС
Покупать тоже уже не так приятно, как до начала бума внутреннего туризма: по подсчетам ЦИАН, загородное жилье с мая 2020-го наиболее сильно подорожало именно в регионах, где есть крупные курорты.
Наибольший рост средних цен — на 22 процента — зафиксирован в Южном федеральном округе и Северо-Западном (плюс 17 процентов). Причем на юге увеличение цен было обеспечено в первую очередь Краснодарским краем — там частные дома подорожали на рекордные 48 процентов.
В Севастополе ценники выросли почти на треть (на 31 процент), в Крыму — на 18 процентов. На Алтае стоимость «загородки» увеличилась на 21,5 процента. «В среднем дома в курортных регионах подорожали за год на треть», — отмечают аналитики.
По их наблюдениям, дачи «в регионах с комфортным климатом» приобретаются как для постоянного проживания, так и для поездок на лето.
Как рассказал «Ленте.ру» эксперт по сочинскому рынку недвижимости Кирилл Флутков, в главном курортном городе страны спрос на частные дома в 2020-м увеличился на 30 процентов.
Самым активным периодом в прошлом году эксперт назвал четвертый квартал: более 28 процентов заявок на покупку домовладений поступили в период с октября по декабрь. «Покупая дом, нужно обращать внимание на все, так как нет неважных моментов при таких сделках, — подчеркнул риелтор.
— Другое дело, что не всегда бюджет позволяет быть бескомпромиссным при выборе жилья. В Сочи иногда сползает земля, и, выбирая объект, нужно оценивать подобные риски».
По данным портала «Росриэлт», дом в Сочи в среднем стоит 33,85 миллиона рублей. Сотка земли обойдется в 1,48 миллиона. В Севастополе ценник ниже — 17,43 миллиона за дом и 524,6 тысячи рублей за сотку.
В Ялте придется выложить 40,66 миллиона за коттедж и 2,23 миллиона за сотку. Геленджик демократичнее — там за дом просят 18,35 миллиона рублей, за сотку — 1,5 миллиона рублей.
На западе, в Калининграде, средняя цена дома — 19,7 миллиона рублей, сотки — 409,6 тысячи рублей.
«Прежней жизнь уже не будет»
Рост спроса на загородное жилье в России продолжится, уверены эксперты. В Restate.ru поясняют — если раньше, в 2020-м, еще были надежды на скорое окончание пандемии, то «теперь стало понятно, что совсем прежней жизнь уже не будет».
«Границы с Евросоюзом так и не открылись, и совершенно непонятно, когда это произойдет, — сетуют аналитики. — Вдобавок российские власти прекратили авиасообщение со столь любимой россиянами Турцией, так что вариантов для летнего отдыха стало еще меньше».
По сути, своя дача на родине — чуть ли не единственный вариант, если не хочется платить за аренду жилья для отдыха.
Павел Львов / РИА Новости
В «Мире квартир» дачный ажиотаж также связывают с массовым переводом россиян на удаленную работу и валютными колебаниями, которые побуждают граждан вкладывать деньги в недвижимость, в том числе загородную.
«А разработанные правительством меры по жилищному кредитованию — сельская ипотека, льготная ипотека на частные дома, возможности использования материнского капитала, региональные программы стимулирования домостроения — несомненно, поддержат спрос и цены в этом сегменте рынка в ближайшем будущем», — предрекают специалисты.
В Restate.ru отмечают, что «пока банки только заходят на загородный рынок, кредитов выдается еще очень мало, хотя нет сомнений, что к концу года ипотека здесь развернется гораздо сильнее».
Спрос на ипотеку для покупки загородного жилья, без сомнения, будет: как показал проведенный минувшей весной опрос, более трети россиян (37 процентов) предпочли бы жить за городом, но в ближайшем к нему доступе.
8 процентов опрошенных с удовольствием уехали бы в глухой лес. Только 20 процентов мечтают о жизни в центре мегаполиса.
«Мы видим попытки властей помочь этому спросу (на загородную недвижимость — прим. «Ленты.ру»). Получается это пока не очень хорошо.
Сельская ипотека привела к очередям, но не на строительство частных домов, а на покупку квартир в комплексах, которые располагаются в локациях, которые формально являются сельскими», — говорится в аналитической заметке ГК «Балтийская Недвижимость» (есть в распоряжении редакции).
Но эксперты уверены, что пандемия будет иметь долгоиграющее значение для рынка загородной недвижимости. «Велика вероятность того, что это событие заставит людей пересмотреть отношение к жизни. < > В прошлом году покупательский интерес был к объектам, которые до этого висели в продаже годами. Это показательно», — подчеркивают они.
Директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная между тем полагает, что россияне будут стремиться за город из-за низкого качества вводимых в эксплуатацию многоквартирных зданий. Правда, у нее есть сомнения в том, что спрос на загородное жилье будет платежеспособным.Сомнения логичны: взять ипотеку в 2021-м планирует только каждый десятый россиянин, причем большинство кредитов, очевидно, будут оформлены на покупку квартир. Сбережений у граждан тоже мало, 37 процентов не имеют их вовсе. Поэтому в обозримом будущем мечта о собственном доме сбудется, конечно, не у всех.