Виктор Юшковский
Наблюдение за жилищным строительством в Петербурге в последнее время превратилось в увлекательное занятие. У людей, подумывающих хотя бы о покупке скромной «однушки», возникает оторопь: помилуйте, что происходит? Цены растут не по дням, а по часам, и квартиры при этом расходятся моментально, как горячие пирожки. Чем вызваны такие перекосы на рынке и что будет дальше? Об этом корреспондент «Санкт-Петербургских ведомостей» Виктор ЮШКОВСКИЙ поговорил с Алексеем БЕЛОУСОВЫМ, гендиректором самой большой в регионе профильной саморегулируемой организации (СРО) «Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга», куда входят около 900 больших и малых строительных компаний.
ФОТО Марии ШЕРИХ
– Сейчас принято валить все на пандемию. Но причины, наверное, не только в ней?
– Да, когда коронавирус еще не стоял на пороге, перспективы развития отрасли вызывали у нас тревожные ожидания.
Дело в том, что вступили в действие поправки к 214-му ФЗ о долевой стройке, заставившие участников рынка переходить на эскроу-счета и проектное финансирование.
Последствия предугадать было нетрудно: многие компании вынуждены сменить профиль, монополизация усиливается, а цены на жилье из-за несбалансированности рынка растут.
Причина простая: небольшие застройщики не могут получить, как требуется по новым условиям, кредит в банке, чтобы от начала до конца построить свой объект.
Напомню, на начальном этапе застройщик должен вложить в дело не менее 20% собственных средств, купить земельный участок и вообще подготовить плацдарм.
Ясно, что крупные компании с репутацией и связями, имеющие больше оборотных средств, легче впишутся в новые правила и как минимум сохранят на рынке свои позиции. А игрокам менее значимым, строящим один-два дома в год, уготована участь аутсайдеров.
– Они уходят с рынка?
– Необязательно. Одни примеряются к роли генподрядчика у крупных застройщиков, другие борются за субподряды. Но слой таких строительных организаций становится тоньше. Структура рынка меняется, перераспределяются роли его участников.
Давать прогнозы тут сложно, ситуация прояснится при полном переходе отрасли на новую схему финансирования, то есть через два-три года. Сегодня около 65% питерских застройщиков продолжают работать по договорам долевого участия. Однако не удивлюсь, если доля небольших компаний, а их около четверти от общего числа, снизится в итоге примерно наполовину…
– И все же как пандемия повлияла на развитие строительного сектора?
– Практически никак. Когда она грянула, ни на одной стройке в Петербурге работа не была приостановлена. Тут надо отдать должное городской власти – это было верное решение.
В то же время Минстрой России утвердил методические рекомендации, в разработке которых участвовала наша СРО. Кроме того, я как руководитель экспертного совета Национального объединения строителей тоже готовил предложения.
В этом документе четко прописано, какие требования нужно соблюдать при перевозке людей, как организовать их работу на стройке, питание и бытовые условия. Благодаря соблюдению этих мер ни одна стройплощадка в городе не закрылась.
– А меры господдержки?
– Они-то и спасли отрасль. Только на то, чтобы дотировать ипотечную ставку по кредиту, правительство выделило сотни миллиардов рублей. К тому же льготная ипотека стала массовой. Воспользоваться ею могли не только, скажем, молодые семьи, но и зрелые вполне состоятельные люди, понимающие, насколько выгодно такое вложение.
Отдачу почувствовали и покупатели недвижимости, и продавцы.
Ведь чем увереннее застройщик осуществляет продажи, тем быстрее он сможет, имея эскроу-счета, выполнить свои обязательства перед банком, получив при этом более низкую ставку финансирования и возможность снизить себестоимость объектов. Что в свою очередь поможет ему создать подушку безопасности и запустить новые проекты. Такая взаимовыгодная получается цепочка.
Не будь этой меры поддержки, мы имели бы плачевную картину. Если в 2020 году петербургские строители ввели в целом 3,3 млн кв. метров жилья, то в нынешнем году этот показатель мог уменьшиться в полтора-два раза. А когда отраслевой маховик снижает обороты, запустить его заново непросто.
– А как насчет рабочих рук? Ведь многие мигранты вернулись домой…
– Скажу крамольную вещь: для нашего города это не так уж плохо. Куда мигранты отправляли заработанные деньги? Домой – в среднеазиатские страны, Молдавию и т. д. А теперь их приходится заменить россиянами, которые пополняют городскую казну. Петербуржцы получат рабочие места, станут перечислять налоги, да еще будут совершать покупки, оставляя деньги в самом городе. Что тут плохого?
К тому же приезжие выполняли в основном неквалифицированную работу: принеси-унеси, закопай, а делать это может кто угодно. Да, «своим» придется платить больше, но это не фантастические траты, которые легли бы на бизнес тяжким бременем.
На себестоимость квадратного метра жилья в Петербурге, где высокая рентабельность стройки, они не очень повлияют. В Ленобласти, где этот показатель другой, – может быть.
И не только там: для большинства регионов России потеря строителей-мигрантов стала головной болью…
Псевдожилье? Строительство апарт-отелей в России могут запретить
– А логистические связи не пострадали? Это же отразилось на поставках и ритмичности работ?
– С ритмичностью все в порядке, чего не скажешь о стоимости стройматериалов. Каждый раз, когда экономику захлестывает кризис, поставщики начинают задирать цены, а застройщики хватаются за голову.
В конце 2020 года в Петербурге наблюдался феноменальный, чуть ли не самый высокий в стране, рост цен на металл. При отпускной цене завода около 40 тысяч рублей за тонну перекупщики продавали его почти вдвое дороже.
А ведь это основа любой бетонной конструкции, без которой построить дом невозможно.
Подорожали кирпич, цемент, блоки, то есть решительно все. Вроде бы чего проще – покупай металл напрямую от производителя. Но не получается. Фирмы-интеграторы раскупают его по низкой цене, создают искусственный дефицит и вздувают цены, неплохо зарабатывая.
Это болезнь всей отрасли. Не так давно Минэкономразвития и Минстрой приняли важное решение: все заявки застройщиков будут поступать на заводы, которые обеспечат им фиксированные цены.
Такой перечень сейчас формируется на основе предложений, которые поступают в том числе от петербургских компаний.
– Не потому ли взлетели цены на жилье?
– Отчасти поэтому, но, вообще говоря, рост ценовых параметров был предсказуем.
Это одно из следствий перехода отрасли на проектное финансирование, ведь за каждый вложенный в стройку рубль банк берет деньги, и немалые.
Плюс инфляция, рост цен на топливо, складские и транспортные услуги, электроэнергию и т. д. Вот и получается: если раньше жилье дорожало ежегодно где-то на 10 – 12%, то теперь его стоимость подскочила на 20 – 25%.
К тому же в городе наблюдается ажиотажный рост продаж. Бывает даже такое: новая однокомнатная квартира за пару часов дорожает на два-три миллиона рублей. Не скажу, что такая ситуация типична – скорее это маркетинговый ход, прощупывание возможностей рынка. Но это еще одно свидетельство того, что спрос на жилье значительно вырос и опережает предложение.
Почему – понятно. Это происходит на фоне нестабильной экономики, из-за неустойчивого курса рубля и не слишком-то радужных прогнозов. Наблюдая все это, люди «вынули» деньги из депозитов и, чтобы не потерять сбережения, стали спешно вкладывать их в жилую недвижимость, которая всегда будет в цене. Льготная ипотека подтолкнула к этому еще больше, и ценник на квартиры взлетел.
– Когда же перегретый строительный рынок остынет?
– Очевидно, не скоро. По мере увеличения доли проектного финансирования все больше денежных средств будет перетекать в банки, и себестоимость продолжит расти.
Конечно, при условии, если экономическая ситуация в стране кардинально не изменится. Рано или поздно рынок недвижимости, который раньше был этакой тихой гаванью, успокоится и войдет в нормальные берега, хотя…
Для потенциальных покупателей это слабое утешение.
– Власть им не поможет?
– Она и помогает – льготную ипотеку продлили до 1 июля текущего года. А там, глядишь, действие этого инструмента будет ощутимо и в более длительной перспективе. Наше объединение такие шаги государства только поддерживает и предлагает со своей стороны механизм финансирования строительных компаний через компенсационные фонды СРО.
Да, это не такая масштабная поддержка по сравнению с той, на которую пошла федеральная власть, но и она будет полезной. Мы планируем выдать в 2021 году компаниям – членам нашей СРО займы на общую сумму 800 млн рублей, чтобы помочь им в это нелегкое время.
– Насколько оправданны претензии к качеству нового жилья?
– Если оно не соответствует нормативам, дом не будет сдан в эксплуатацию. Сотрудники Государственного строительного надзора, осуществляющие такие проверки с точки зрения качества, безопасности и надежности вводимых зданий, я уверяю, защищают права и интересы потребителей. Другое дело, что у людей разное понимание того, какими должны быть готовые квартиры…
Старейший в России яхт-клуб переживает атаки снаружи и конфликты изнутри
– А объемы жилищного строительства в Петербурге оптимальны?
– Требование строить в России по одному жилому «квадрату» в год на человека содержится в одном
из посланий главы государства Федеральному собранию. В соответствии с этим Минстрой РФ сверстал для российских регионов нормативы, которые вошли в нацпроект.
Но эта планка снижалась. В итоге решено было сдать по стране в 2024-м уже 120 млн кв. метров жилья. Для Северной столицы поставили задачу строить в год около 5 млн кв. метров жилья.
Однако Смольный доказал, что город должен развиваться разумными темпами: у нас нет пока острой необходимости столько строить, да и возможности резко наращивать сопутствующую инфраструктуру тоже.
Хотя потенциал у петербургских строителей есть, ведь в 2018-м они сдали 3,9 млн жилых «квадратов».
– Земельных участков хватает?
– Тут проблем нет, по крайней мере жалоб от застройщиков на сей счет я не слышал. Земельный портфель в нашем городе сформирован на несколько лет вперед: промышленные зоны, окружающие «серый пояс», только начали застраивать. Программа реновации, то есть сноса «хрущевок» и нового освоения территорий, тоже едва стартовала, а это еще десятки миллионов жилых «квадратов».
В то же время мы наблюдаем снижение административных барьеров. Цифровизация упростила взаимоотношения власти и бизнеса: многие разрешительные документы можно получить теперь в электронном виде.
Это помогло отрасли и тогда, когда МФЦ были закрыты. Самым слабым звеном во всей бюрократической цепочке – от получения участка до выдачи разрешения на строительство – остается комитет по градостроительству и архитектуре.
На его долю приходится больше половины потерь времени.
– Во многих сферах пандемия ускорила цифровизацию. В строительстве тоже?
– Безусловно. Раньше виртуальные туры по готовому жилью и продажа его в электронном формате были редкостью, а теперь это обычное дело. Привести покупателей в дом, где начались продажи, строители не могли. Но всем ведь хочется посмотреть, что квартира представляет собой в реальности, а не на бумаге, какой там вид из окна.
Визуализации и перевод продаж в онлайн-формат облегчили многие процедуры. Особенно это оценили иногородние покупатели, которым не нужно было тратить время и деньги на поездку. Это касается северян, а также военнослужащих и представителей бюджетных организаций, которые могут улучшить жилищные условия благодаря федеральным программам.
Кроме того, переход на удаленку заставил многие компании взглянуть на организацию труда в офисах по-другому, оптимизируя труд «белых воротничков». Хотя подводить итоги тут рано: о долгосрочном влиянии пандемии на систему управления в отрасли в лучшем случае можно будет говорить лишь в конце этого года.
– Саморегулирование помогает отрасли?
– Скажу так: облегчает компаниям решение многих вопросов – от подготовки проектной документации до повышения квалификации, а значит, и качества строительных работ. В том числе и для этого мы ежегодно поддерживаем и проводим конкурсы профмастерства среди каменщиков, штукатуров, сварщиков и т. д.
Одно из таких состязаний национального конкурса «Строймастер» зародилось на берегах Невы. Движение, начавшееся в 2008 году среди петербургских строителей, получило статус всероссийского. Даже коронавирус не заставил свернуть эти конкурсы.
Они проходили с соблюдением требований Роспотребнадзора и в минувшем году.
– Ваш прогноз на 2021 год?
– Ждать серьезных потрясений, связанных с реализацией строительных проектов, наверное, не стоит. Очень хорошо работает, взаимодействуя с Госдумой и администрацией президента РФ, вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль.
Мы замечаем, как быстро принимаются решения, реализации которых добивались годами: по снижению бюрократических проволочек, цифровизации и т. д. Словом, тенденции обнадеживающие.
о том, как офшорные застройщики сносили исторические здания в Петербурге.
Ранее мы рассказывали о том, как в одном из самых густонаселенных кварталов Московского района вместо детского сада решили построить 27-этажный жилой дом.
#жилье #строительство #квартира
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 16 (6854) от 01.02.2021 под заголовком «Рынок остынет не скоро».
Аналитики объяснили, почему выгодно инвестировать в жилье Санкт-Петербурга в 2021 году
Недвижимость является фактически безальтернативным вариантом для вложения средств
В Петербурге цены на жилье в прошлом году выросли почти на треть, что стало рекордом за многие годы. В 2021 году рост цен, по прогнозам экспертов, продолжится, но будет идти более щадящими темпами – квадратный метр подорожает на 5–8 %. Аналитики рынка рассказали «ФедералПресс», останется ли в этом году жилье в Северной столице выгодным инструментом для инвестирования.
Цены достигли предела
Еще по теме
Когда россиянам стоит приобретать недвижимость: ответ риелторов
В среднем в 2020 году цены на новостройки в Петербурге выросли примерно на 30 %, притом что «нормой» роста цен считают порядка 8–12 % в год, рассказал «ФедералПресс» президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Рубин. «Мы ожидаем продолжения роста цен и в 2021 году, однако не такого стремительного, как в 2020 году. Цены поднялись на 3 года вперед»,– отметил он.
По оценке главного эксперта аналитического центра ЦИАН Виктории Кирюхиной, в среднем стоимость квадратного метра жилья в 2021 году вырастет на 5–7 % (в целом по рынку). Как считает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко, увеличение цен на первичном рынке жилья продолжится, однако темпы замедлятся до 2–5 % в квартал.
Причиной замедления роста цен на жилье в 2021 году эксперты называют рекордную стоимость квадратного метра, которая была достигнута в 2020 году. «Прошлый год был рекордным по росту цен на жилье на первичном рынке Петербурга. В классе масс-маркет в городе 1 кв.
м в среднем подорожал на 26 %, в пригородах – на 23 %.
Мы видим, что цены уже достигли исторически высокого уровня, поэтому в текущем году мы не ожидаем такого же роста», – объясняет руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
Драйверы роста
При этом на рост цен продолжит оказывать влияние ряд факторов. Среди них Кирюхина называет льготное кредитование, переход застройщиков на эскроу-счета, а также снижение предложения на новые объекты. «На вторичном рынке задел для роста цен остается за счет более низкого среднего прайса по сравнению с первичным рынком», – добавила она.
Эксперты сходятся во мнении, что льготная ипотека станет основным драйвером, разгоняющим цены на квартиры. Пик сделок с использованием ипотеки, отмечает Трошева, пришелся на конец лета и осень, но тем не менее доля ипотечных сделок (70 % в целом по рынку в декабре) превышает показатели стандартных периодов (60–65 %).
В то же время льготная ипотека помогает смещать спрос в сторону более дорогого жилья. Как объясняют в ЦИАН, она имеет ограничения по максимальной сумме кредита в 12 млн рублей.
То есть при первом взносе в 20 % от стоимости жилья максимальная стоимость квартиры не превышает 15 млн рублей.
В Санкт-Петербурге в данном бюджете продаются 88 % лотов, поэтому при желании покупатель, планирующий взять льготную ипотеку, может наравне с проектами массового сегмента рассматривать и бизнес-класс.
Жилье как инвестиция
Эксперты сходятся во мнении, что, даже несмотря на взлетевшие в 2020 году цены, в 2021 году вложения в квадратные метры Петербурга и ближайших пригородов в текущих рыночных условиях останутся выгодными. «В условиях экономической неопределенности недвижимость остается одним из самых стабильных инвестиционных инструментов.
Этому способствуют волатильность рубля, введение налога на доходы физических лиц в размере 13 %, который будет взиматься с суммы процентов по вкладам суммой больше 1 млн рублей, а также снижение ключевой ставки Центробанка (что снизило доходность вкладов и сделало более привлекательным ипотечное кредитование)», – объясняет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Еще по теме
Что готовит 2021-й рынку недвижимости Челябинской области
Однако рост цен на жилье и сокращение объемов его ввода застройщиками осложняют поиск подходящего проекта для инвестиций. «Главная сложность сегодня – это стоимость квадратного метра, которая на первичном рынке в среднем (156,6 тысячи) оказывается выше, чем на вторичном рынке (132,2 тысячи рублей).
То есть необходимо оценивать инвестиционный потенциал не только на локальном рынке новостроек, но и с учетом вторичных объектов.
К тому же завершение льготного ипотечного кредитования приведет к частичному перераспределению спроса в пользу готового жилья, что также усложнит инвесторам перепродажу», – говорит Виктория Кирюхина.
В то же время она оговаривается, что недвижимость сегодня является фактически безальтернативным вариантом для вложения средств: банковские вклады не дают желаемую доходность, а фондовый рынок – рискованный инструмент. «Поэтому недвижимость в 2021 году останется пусть не столь доходным, но надежным инструментом вложения средств», – заключила собеседница.
Где выгоднее покупать квартиры
Наибольшим спросом в этом году будут пользоваться в основном 2 сегмента жилья: комфорт-класса, которое покупают для жизни, и жилье экономкласса для сдачи и инвестиций.
По мнению Рубина, из районов Петербурга наиболее интересен в ближайшее время будет Петроградский.
При этом отдаленные районы Петербурга, которые еще 3–5 лет назад испытывали всплеск спроса как инструменты выгодных инвестиций, будут терять популярность.
«Если смотреть на более отдаленные от центра районы, то Девяткино, Парнас и Кудрово сохранят спрос на высоком уровне, хотя он в перспективе будет снижаться из-за довольно низкого качества жизни и большого количества негативных отзывов жильцов этих районов. Покупать будут, но повального спроса, как 3–5 лет назад, не будет», – уверен он.
В этой ситуации аналитики рынка советуют обратить внимание на проекты в центральных и околоцентральных районах, которые в большинстве случаев располагают собственной инфраструктурой, находятся поблизости от центра. По мнению экспертов, в перспективе рост спроса будет смещаться именно туда, а значит, объекты станут выгодным инструментом для инвестиций.
«В этом году мы ожидаем новые проекты в локациях, пользующихся особой популярностью покупателей, – это гавань Васильевского острова, новый Лиговский проспект, Адмиралтейский район, Охта», – говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
ФедералПресс / Полина Зиновьева
Коронавирус, дикий спрос и астрономические цены – ждать ли продолжения в 2021 году?
2020 год был непредсказуемым и сложным, сейчас самое время подвести итоги. Новострой-СПб поговорил с экспертами и выяснил, какие события больше всего повлияли на рынок недвижимости и строительную отрасль в уходящем году, и каким будет 2021-й для покупателей квартир и застройщиков.
2020 год: главные события и общая обстановка
2020 год оказался одним из самых странных и непростых за последние десятилетия. Главным его событием стал, конечно, коронавирус. Его последствия отразились на всех сферах жизни не только в России, но и по всему миру.
Локдаун и принятые меры по борьбе с распространением инфекции сказались на доходах граждан и их покупательской способности.
Однако вовремя разработанная властями программа льготной ипотеки «Господдержка 2020» под 6,5% помогла восстановить сильно просевший спрос и поддержать как строительную отрасль в целом, так и покупателей.
При этом, заемщики теперь стали намного более ответственными, чем 10 лет назад, отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1. Даже под субсидированный процент, который ниже 6,5%, они берут деньги, сообразуясь со своими реальными доходами и возможностями.
«Одно из главных событий года – снижение ставок по ипотеке. Без этого на восстановление рынка после весенних ограничений ушло бы гораздо больше времени»
Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена»
Из-за пандемии осложнилась работа застройщиков, не все смогли быстро адаптироваться к изменившимся условиям. В 2020 году было отмечено рекордное сокращение предложения из-за уменьшения объемов вывода новых объектов.
К концу года на первичном рынке предложение оценивается всего 3,3 млн квадратных метров – это на 25% меньше, чем в конце 2019 года, сообщает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Отрасль ощутила рост цен на строительные материалы и оборудование. Кроме того, из-за изменения работы государственных органов и перехода общественных обсуждений в онлайн значительно увеличились сроки подготовки градостроительной документации.
По оценке Александра Свинолобова, заместителя генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», в среднем застройщики потеряли около полугода. Все эти задержки могут сыграть свою роль при выводе новых проектов на рынок.
Несмотря на то, что девелоперами в целом заявлен большой объем строящегося жилья, в будущем предложение может начать сокращаться, и это окажет влияние на цены.
«Словом года в 2020 году стал «коронавирус». Но отрасли жилищного строительства, особенно в Петербурге, можно сказать, повезло: стройки не останавливались, а спрос и цены на квартиры в новостройках выросли на 15-20%. Это самое большое подорожание квадратного метра за прошедшее десятилетие»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Пандемия повлияла и на предпочтения покупателей – запрос на комфорт не только в рамках квартиры, но и за ее пределами, вырос в разы, рассказывает Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development.
«Голые» квадратные метры, не обеспеченные качественной инфраструктурой внутри жилого комплекса, теперь мало интересуют клиентов. Качество проектов меняется.
В новых кварталах появляются пространства для прогулок, занятий спортом, общения и отдыха жителей разных возрастов.
Девелоперы пересмотрели также бизнес-модели и взяли курс на более активную диджитализацию своей деятельности, стали развивать новые компетенции.
К примеру, если ранее онлайн-покупка и онлайн-ипотека использовались скорее в качестве инструментов маркетинга, то сейчас коронавирус заставляет пользоваться этими инструментами практически всех, говорит Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест).
В 2020 году вошел в активную стадию процесс перехода рынка на эскроу-счета. В этом были как плюсы, так и минусы. Отрицательный момент – это растущая себестоимость проектов, реализуемых с привлечением проектного финансирования. Положительный – дольщики получили дополнительную гарантию надежности: если у застройщика возникнут проблемы, деньги с эскроу-счетов вернутся покупателю.
Кроме того, рынок взбудоражило обсуждение в Минстрое закона о получении апартаментами жилого статуса. В случае если эти инициативы будут приняты, цены на апарт-комплексы поднимутся до уровня классического жилья, полагает Виталий Коробов, директор Группы «Аквилон».
«2020 год был очень сложным, но интересным. Рынок столкнулся с новыми вызовами, которые потребовали от всех игроков умения быстро перестраиваться и адаптироваться к новым условиям.
Продажи перешли в электронный, дистанционный формат, что оказалось непривычным и для покупателя. Волнообразный спрос провоцировал повышение цен и т.д.
Однако вызовы, которые дает рынок, прежде всего, помогают выявить слабые места, и понять, насколько правильно в компании выстроена командная работа»
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»
В целом, несмотря на позитивное влияние на рынок программы льготной ипотеки, переход на дистанционные сделки, ускорение диджитализации строительной отрасли и сокращение бюрократических процедур при оформлении сделок купли-продажи, назвать уходящий год успешным довольно сложно, считает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина». Инфляция, обесценивание рубля, банкротство малого бизнеса, падение реальных доходов населения, закрытие границ – эти события навсегда оставят в памяти людей 2020 год как период жестоких уроков.
Спрос, предложение и предпочтения покупателей в 2020 году
На фоне сложной эпидемиологической обстановки отмечалось снижение спроса во 2 квартале 2020 года. Затем влияние данного негативного фактора удалось нивелировать за счет государственной программы льготной ипотеки. Несмотря на все изменения, спрос на первичном рынке недвижимости в 2020 году остался на уровне 2019 года и составил 4,2 – 4,3 млн квадратных метров, приводит данные Ольга Трошева.
Также за 2020 год изменилась структура спроса: уменьшилась доля приобретаемых студий за счет роста популярности одно- и двухкомнатных квартир. Свою роль в этом также сыграла программа господдержки ипотечного кредитования, которая позволила ряду покупателей рассматривать более просторное жилье.
При этом анализ продаж говорит о том, что наибольшим спросом по-прежнему пользуются компактные лоты: прежде всего студии и однокомнатные квартиры. Покупатель в среднем ориентирован на приобретение жилья площадью 40-42 кв. м, информирует Роман Мирошников.
В 2020 году доля ипотечных сделок выросла не только в масс-маркете, но и высокобюджетных сегментах, отмечает Руслан Сырцов. Так, в новостройках стандарт- и комфорт-класса она составила около 70-80% в общем объеме сделок, в бизнес-классе – около 60%, в премиум-классе – до 40%.
Наблюдалась также тенденция к уменьшению общей площади квартир при повышенном спросе на функциональность планировок и дополнительные места для хранения.
По мнению покупателей, за счет грамотного зонирования квартира должна трансформироваться и приспосабливаться под жизненные ситуации жильцов. Особенно актуально это требование стало в период пандемии.
Впрочем, здесь есть один нюанс: если недвижимость приобреталась «для себя», а не для инвестиций, то людей интересовали более просторные, а не компактные лоты.
Особым спросом пользовались новостройки высокой степени готовности и так называемая «новая вторичка».
«В 2020 году спрос и предложение имели волнообразный характер. Наибольший спад был в апреле, в период объявленных нерабочих дней, когда люди не понимали, что происходит в стране и на рынке и откладывали покупку до лучших времен. После введения льготной ипотеки под 6,5% спрос вновь начал расти.
Максимального уровня он достиг в октябре, когда люди готовились к отмене госпрограммы. После ее продления ситуация снова стабилизировалась.
Сейчас спрос замедлился – покупатели могут не спеша выбирать подходящую квартиру, а отделы продаж застройщиков работать в спокойном, а не авральном режиме»
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»
Как вели себя цены, что на них влияло
На рост цен в 2020 году оказало влияние множество факторов. Прежде всего – экономическая ситуация в стране и мире: падения курса рубля, информационные «вбросы» о возможной заморозке вкладов, законопроекты о дополнительном налогообложении вкладов, переход на эскроу-счета.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в начале года прирост цены квадратного метра составлял 2-4% за квартал, в III квартале прирост зарегистрирован уже на 7-9%. В VI квартале тренд на повышение сохранился. В Петербурге за год квадратный метр в новостройках подорожал на 26%, в пригородных районах Ленобласти – на 23%.
Но это усредненные данные. Очень многое зависит от класса новостройки, ее месторасположения, транспортной доступности и наличия поблизости инфраструктуры.
Например, в проектах «Бонава Санкт-Петербург» ценовая коррекция за этот год составила в среднем порядка 15%.
«Это закономерная динамика, учитывая резкий скачок спроса и сокращение предложения наиболее качественного, ликвидного жилья», – считает Александр Свинолобов. «Есть и другие существенные причины для роста цен, например, удорожание стройматериалов и расходов застройщиков».
На стоимости жилья сказался также и длительный период сдерживания цен ради поддержания спроса, а дешевая ипотека повысила интерес к недвижимости со стороны покупателей и закономерно вызвала ускоренное подорожание квадратных метров во второй половине 2020 года, говорит Ася Левнева.
А еще значительных затрат требуют социальные объекты, по возведению которых девелоперы несут обязательства, добавляет Виталий Коробов. Кроме того, карантинные ограничения дали свои плоды: из-за закрытия границ по всей стране сформировался дефицит рабочих, и значительно выросла стоимость привлечения трудовых ресурсов.
«Недвижимость всегда останется «тихой гаванью» для сбережения средств во времена нестабильности. Поэтому спрос на нее в условиях некоторого дефицита предложения будет подталкивать цены к росту, хотя это и не единственная причина подорожания»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Перспективы рынка недвижимости в 2021 году
Константин Гриценко считает, что 2021 год окажется вполне предсказуемым, и ситуация будет развиваться по привычным законам сезонности спроса, если не будет введен режим всеобщей самоизоляции, не произойдет резкого скачка валют или иных рыночных/внерыночных потрясений.
В январе случится традиционный спад покупательской активности, обусловленный праздничными каникулами. Во второй половине февраля – начале марта рынок оживится, вырастет спрос, застройщики выведут новые проекты.
Рост цен на недвижимость, по мнению эксперта, возможен в пределах инфляции.
Сейчас себестоимость квадратного метра и спрос на ликвидные квартиры растут, а предложение и покупательская способность падают. Эти разнонаправленные векторы станут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году, полагает Надежда Калашникова. «Никто из застройщиков не испытывает эйфории от выросших продаж.
Все понимают, что 2021 год не будет простым. Вирус пока не собирается никуда уходить, и экономика находится в сложном положении». Тем не менее, девелоперы готовы работать в новой действительности и с учетом потребностей покупателей.
Например, выводить на рынок новый формат квартир с мини-офисами и коворкинг-пространствами в нежилой части комплексов.
Руслан Сырцов не исключает снижения покупательской активности в следующем году: «Пиковый спрос, который пришелся на летние месяцы и сохранялся до ноября, уже прошел. Декабрь проходит в более спокойном режиме.
В дальнейшем можно ожидать постепенной стабилизации первичного рынка недвижимости и уменьшение спроса.
Интерес к проектам с качественной концепцией, продуманной квартирографией и насыщенной инфраструктурой, сохранится».
Что касается нынешнего драйвера рынка, программы льготной ипотеки, то многое зависит от того, будет она продлена или нет, считает Александр Свинолобов. Возлагать надежды на ее пролонгацию после 1 июля 2021 года, скорее, не стоит.
Но до этого времени спрос на квартиры будет оставаться высоким. Цены также продолжат свой рост. Не стоит ожидать их падения даже после окончания госпрограммы – в следующем году спрос по-прежнему будет значительно превышать предложение.
«На рынке продолжается сокращение предложения – тенденция сформировалась еще в прошлом году. В 2021 году можно также ожидать сокращения рынка новостроек в силу объективных причин. Будет актуальным также рост цен на уровне 15-17%»
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»
Ася Левнева делает следующий прогноз: «Рынок рано или поздно стабилизируется. Подорожание недвижимости нивелирует выгоду от дешевой ипотеки. Без экономического роста и повышения реальных доходов населения ажиотажный спрос скоро исчерпает себя.
Рынок движется к монополизации. В итоге на арене останутся только лидеры отрасли со своими качественными предложениями по ценам более высокой ценовой категории и их финансово обеспеченные клиенты.
Доступность жилья для остальных категорий населения будет регулироваться государственными программами».
Виталий Коробов уверен, что в 2021 году в тренде останутся онлайн-сделки и будет отмечено увеличение онлайн-продаж, так как сервисы по дистанционной покупке квартир успешно прошли обкатку в 2020 году. А с учетом тренда на удаленный формат работы в теории можно будет наблюдать, как часть спроса в сегменте «комфорт» снова развернется в сторону пригородных локаций с развитой инфраструктурой.
На самый популярный вопрос декабря: что будет с ценами в 2021 году, Светлана Денисова отвечает следующим образом: «Вероятно, ситуация на рынке стабилизируется и рост цен не превысит 7-8%.
Недвижимость вряд ли будет дешеветь, так как для этого нет объективных причин: себестоимость строительства увеличилась, спрос растет, а предложение сократилось.
К тому же, Петербург традиционно привлекает региональных покупателей, в последние несколько лет даже обгоняя столицу.
Что касается возможности сэкономить для покупателя, то по-прежнему выгоднее приобретать недвижимость на ранних этапах строительства, хотя с переходом застройщиков на счета эскроу ситуация изменилась.
Еще 6-7 лет назад разница между стоимостью квадратного метра на старте продаж и перед вводом в эксплуатацию могла достигать 40-50%. Сейчас она намного меньше – 15-20%. Поможет сэкономить покупка квартиры с отделкой от застройщика, так получается намного дешевле.
К тому же, качество отделки в последние годы заметно выросло.
Серьезных скидок от застройщиков ждать не стоит. По крайней мере, пока. Со временем они обязательно появятся, так как это лучший способ привлечь внимание покупателей к определенному товару. Но пока недвижимость неплохо продается и без них».
- Необдуманное решение об ипотеке может обернуться катастрофой: что нужно учесть, чтобы купить квартиру в кредит без проблем
- Слабый рубль обирает покупателя, но спрос на новостройки пока есть: как рынок Петербурга реагирует на колебания курсов валют
- Евгения Рекшан
Дата публикации 30 декабря 2020
Почему подорожало жилье. в Петербурге? Ответы
За прошедший год в Петербурге резко подорожала недвижимость. По данным аналитиков, цены на жилье бизнес-класса и массовое прибавили более 30 %. А по росту цен на элитные квартиры город обогнал Москву и Лос-Анджелес.
Эксперты говорят, что у такой ситуации много причин — от льготной ипотеки до пандемии и неустойчивого курса рубля. «Бумага» отвечает на главные вопросы о ценах на жилье в Петербурге.
Рост цен за последний год отличался в зависимости от класса жилья, но составил 16–33 %, говорит «Бумаге» руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. По ее словам, сильнее всего подорожали квартиры в бизнес-классе (на 33 %). Жилье массового спроса увеличилось в цене на 29,5 %.
Цены выросли одновременно и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости, говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. Она оценивает рост в 25–28 %. По данным компании, которые «Бумаге» предоставили в мае, студии в Петербурге подорожали примерно на 32 %, трехкомнатные квартиры — в среднем на 24 %.
Согласно исследованию Knight Frank St Petersburg, элитное жилье в Петербурге за год подорожало на 13,4 % — сильнее, чем в Москве (12,4 %) и даже Лос-Анджелесе (12,6 %). Петербург занял шестое место в топе городов по росту цен на недвижимость, хотя ранее занимал 43-е. В марте 2021 года продажи первичного и вторичного жилья начали падать: эксперты объясняют это тем, что люди ждали снижения цен, но этого не произошло. Объем сделок с жильем бизнес-класса в Петербурге за первый квартал 2021 года сократился на 54 %, отмечают в Knight Frank St Petersburg.
Нет, цены выросли только на покупку. По данным ЦИАН, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в 16 крупнейших городах России, включая Петербург, за год повысилась всего на 2,7 %. Цены на аренду двухкомнатных квартир выросли за год на 1,9 %. Как писал «Коммерсантъ», спрос на долгосрочную аренду всё еще ниже докризисного. Заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-недвижимость» Оксана Полякова говорила газете, что рассчитывает на активизацию арендаторов к осени, но всё равно не видит предпосылок для роста ставок. Причина в том, что у россиян на фоне кризиса не увеличиваются доходы.
Эксперты выделяют несколько причин. В Becar Asset Management упоминают льготную ипотеку, нестабильность рубля, низкие ставки по банковским вкладам, введение в середине 2019-го эскроу-счетов (банковских счетов, которые используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки), отток дешевой рабочей силы из Петербурга на период пандемии и рост цен на строительные материалы.
В Knight Frank St Petersburg объясняют, что колебание цен всегда зависит от уровня спроса и предложения, которые отличаются по ценовым сегментам. Покупатели массового и элитного жилья по-разному реагируют на события в экономике и государственные меры стимулирования. В 2020 году, по данным компании, основными факторами роста цен стали льготная ипотека и кризис.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg:
— На фоне повышенной активности покупателей предложение на рынке сокращалось очень стремительно, а его восполнение было ограничено, девелоперы предпочли сосредоточиться на реализации текущих проектов, а не выводить новые объекты в ситуации неопределенности и пандемии.
Власти, в том числе президент Владимир Путин, признают существенный рост цен на жилье. «Мы видим, что на изменение цен оказал влияние комплекс факторов, среди которых можно выделить и отток трудовых мигрантов, и увеличение цен на стройматериалы, и переход на проектное финансирование, и, конечно, эпидемиологическая ситуация», — говорили «РБК» в пресс-службе вице-премьера Марата Хуснуллина.
С середины апреля 2020 года в России действует льготная ипотека на новостройки по ставке до 6,5 % годовых. Как объяснял Владимир Путин, эта мера должна была поддержать во время пандемии и граждан, и строительную отрасль.
Программа должна была завершиться 1 ноября, но ее продлили до 1 июля 2021 года. Чтобы получить кредит на квартиру в новостройке, нужно внести первоначальный взнос от 15 %, а также уложиться в лимит (для Петербурга это 12 миллионов рублей). Срок кредита — 20 лет.
Однако в трети городов России льготная ипотека уже не компенсирует рост цен на недвижимость, рассказали «Бумаге» в ЦИАН.
«Практически полностью нивелировался эффект от льготной ипотеки в Санкт-Петербурге, где благодаря льготной ипотеке реально сэкономить всего 1 % от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене)», — говорится в отчете компании.
По данным ЦИАН, средний размер ежемесячного платежа по ипотеке, несмотря на сниженную ставку, теперь выше, чем у заемщиков, взявших кредит год назад по старым ценам, накануне анонса льготной программы. В Петербурге платеж по кредиту вырос на 18 %.
В Центробанке соглашаются, что, несмотря на льготную ипотеку и снижение ставок по кредитам, жилье в России не стало доступнее.
В Knight Frank St Petersburg считают, что сейчас никаких предпосылок к снижению цен на жилье в Петербурге нет. В Becar Asset Management говорят, что единственное, чего можно ждать — это стабилизации цен. Причина в том, что факторы, из-за которых подорожала недвижимость, продолжают действовать.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg:
— Восстановление предложения на рынке происходит достаточно медленно, стоимость строительных материалов продолжает увеличиваться, а программа с льготной ипотечной ставкой способствует поддержанию спроса на высоком уровне.
В некоторых регионах льготную ставку по ипотеке могут не отменить и в июле 2021 года, говорил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. О каких регионах идет речь — он не уточнил. Окончательное решение правительство примет в июне. Эксперты по недвижимости, опрошенные «РБК», считают, что это действительно может помочь развитию строительной отрасли и поддержке граждан, но в Москве и других мегаполисах льготу всё же придется отменить. Вероятно, это произойдет и в Петербурге.
Ранее ФАС пообещал проверить обоснованность роста цен на жилье в России.
На недвижимости можно заработать, не только сдавая квартиры. Читайте партнерский материал «Бумаги» о трех видах альтернативных инвестиций в жилье: переуступке прав, перепродаже готовых квартир и покупке апарт-отелей.
Фото на обложке: группа компаний «Еврострой»