В 2020 году произошли серьезные изменения, которые отразились на жизни россиян и на различных секторах экономики. Не стал исключением и рынок недвижимости
Нынешний год стал рекордсменом по числу событий, оказавших влияние на рынок недвижимости. Безусловно, главной проблемой для строительной отрасли стала пандемия коронавирусной инфекции COVID-19.
Этот внерыночный фактор, а точнее, его опосредованное влияние — введение режима самоизоляции, приостановка работы строек и ограничения на въезд в России трудовых мигрантов серьезно отразились на бизнесе застройщиков.
Среди проблем, которые повлияли на стоимость строительства и бизнес девелоперов в 2020 году, опрошенные «РБК-Недвижимостью» застройщики также назвали:
- запрет строительства апартаментов;
- рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР);
- изменения в законе о видах разрешенного использования земельных участков;
- ужесточение норм градостроительного проектирования;
- отставание развития транспортной и социальной инфраструктуры в городах и т. д.
— В топе проблем, которые возникли перед застройщиками: весенние ограничительные меры, из-за которых были остановлены работы на стройплощадках и снижены темпы продаж, полноценный переход на проектное финансирование, экономическая ситуация в стране и колебания курсов валют, а также закрытие границ и нехватка рабочих кадров. Все это привело к существенному росту себестоимости строительства и, как следствие, к росту цен на все сегменты и классы жилья.
Дефицит рабочей силы на стройках
Большинство опрошенных застройщиков называют важной проблемой в этом году дефицит рабочих кадров на стройках. Эта проблема напрямую связана с пандемией и отразится на рынке и в следующем году.
Дефицит трудовых ресурсов на строительных площадках возник из-за того, что потенциальные работники из ближнего зарубежья не могут въехать в Россию в связи с противоэпидемическими мерами, поясняют в компании «Эталон».
По мнению специалистов компании, восполнение этого дефицита — одна из первоочередных задач, которые девелоперам предстоит решать.
- Дефицит кадров ощущается серьезно, особенно в регионах, и уже привел к росту зарплат строителей и удорожанию как строительных работ, так и строительных материалов, которые придется возмещать покупателям квартир, говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
- Дефицит строителей на объектах компании «Главстрой-Регионы» составляет 20–25%, в среднем по рынку нехватку рабочих оценивают в 40–50%, уже сейчас видно, что нехватка рабочей силы влияет на сокращение предложения на рынке, а завтра начнет влиять на себестоимость строительства, говорит исполнительный директор «Главстрой-Регионы» Игорь Панкин.
Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги ( Сергей Савостьянов/ТАСС )
— До 40% специалистов по фасадным и инженерным работам на стройке были иностранцы. После закрытия границ они просто не могут вернуться, и сейчас дефицит рабочих можно оценить в пределах 20–40% от общего штата на каждом объекте в отрасли.
Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги. Проблема нехватки качественной рабочей силы до сих пор остается нерешенной и обострится, если границы останутся закрытыми.
В целом по рынку будут наблюдаться задержки сроков сдачи объектов в пределах двух — четырех месяцев по сравнению с графиками, которые были заложены в конце 2019-го — начале 2020 года.
Рост стоимости строительства
Рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР) — также важная проблема для бизнеса девелоперов и причина увеличения стоимости жилья для покупателей.
Себестоимость строительства росла на протяжении всего года, рост обусловили высокие темпы инфляции, продолжающийся переход на проектное финансирование и скачки курсов валют, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Этот аспект касается в первую очередь застройщиков проектов бизнес-класса и выше. «В таких проектах используются высококлассные импортные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества.
Вместе с тем с января 2020 года доллар вырос к рублю на 22%, евро — на 33%», — поясняет заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Помимо перечисленных факторов роста себестоимости, к концу года добавился еще один — резкий рост цен на арматуру, один из ключевых материалов строительства. Эксперты отмечают, что с середины ноября цены на арматуру выросли на 40% за последний месяц.
Дополнительные расходы застройщиков
Кроме того, с начала пандемии у застройщиков появились новые статьи расходов, связанные с соблюдением санитарных требований, покупкой средств защиты и тестов на COVID-19, говорит Клочинский. В ГК «Инград» на одного рабочего приходится в среднем не менее 20 тыс. руб. в месяц на эпидемиологические мероприятия.
Запрет формата апартаментов
Серьезных последствий для рынка девелоперы ждут также от инициативы о запрете на строительство апартаментов. Даже с учетом планов «амнистии» для уже построенных или получивших разрешение на строительство проектов они должны получить статус жилья.
«Пока нет конкретики по тексту закона и подробного описания методики, невозможно выяснить, по каким критериям существующие апартаменты будут приравниваться к жилью, поэтому прогнозировать, что именно ждет данный формат, сложно.
Однако абсолютно точно можно сказать, что при уравнивании статуса апартаментов и квартир в смешанных домах (где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты) стоимость апартаментов вырастет на 20–30%.
Также наверняка данная амнистия затронет не весь сегмент апартаментов», — говорит Мария Литинецкая.
Цена апартаментов-новостроек в Москве по итогам ноября 2020 года достигла 367,3 тыс. руб.за 1 кв. м. Это на 18,3% дороже, чем в ноябре 2019-го.
Формат апартаментов востребован и вполне достоин того, чтобы оставаться на рынке после «амнистии» и уточнений ряда требований к нему, считает Ирина Дзюба из MR Group. Существующие сложности, связанные с владением апартаментами, по ее мнению, вполне можно решить несколькими точечными изменениями в законодательстве.
Переводить в жилье нужно не все апартаменты, так как у них определенно есть своя аудитория, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его мнению, оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получена разрешительная документация на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет.
При уравнивании статуса апартаментов и квартир в домах, где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты, стоимость апартаментов вырастет на 20–30% ( Алексей Зотов/ТАСС )
Рост стоимости перевода земель
Пересмотр порядка расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков при строительстве жилья внесет значительные коррективы в себестоимость, а в ряде случаев и в сам формат таких проектов, считает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
В ноябре 2020 года столичные власти изменили условия перевода категорий земельных участков под жилую застройку, в результате чего эта услуга подорожала вдвое в Старой Москве и в восемь раз — в Новой Москве, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Это повлияет на расчеты рентабельности проектов у девелоперов, в особенности на рынке жилого строительства, прогнозирует директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.
По его словам, перевод земли в категорию, подходящую под строительство жилья, — очень распространенная история, связанная с нехваткой площадок под застройку.
Рост платежей приведет к росту себестоимости, а следовательно, к снижению маржинальности строительного бизнеса или компенсации этой разницы за счет роста конечной стоимости квадратного метра, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
В то же время новый документ подразумевает определенные льготы на изменение категорий земли для тех девелоперов, которые вместе с возведением новостроек будут создавать новые рабочие места в нецентральных районах Москвы, отмечает Андрей Носов. Для того чтобы получить эти льготы по уже приобретенным земельным участкам, застройщикам нужно будет подать заявление до 1 июля 2021 года.
Весной существовали серьезные опасения, что из-за перехода на режим самоизоляции продажи сильно упадут. Снижение стало рекордным, однако благодаря вовремя введенной программе льготной ипотеки это падение было компенсировано высоким спросом, который держится на рекордном уровне уже три месяца.
Несмотря на ряд стрессовых факторов, которые не прогнозировались еще год назад, 2020-й оказался для рынка недвижимости, скорее, позитивным годом, считает Ирина Дзюба. Многие застройщики нарастили объемы выручки, на рынок активно выводились новые проекты, стимул для развития получило онлайн-направление.
Этот год неожиданно для рынка характеризуется очень высокими показателями по продажам, при этом аналитики прогнозируют, что в 2021 году факторы, обеспечившие спрос, уже не будут работать так эффективно: реальные доходы населения падают, а цены на недвижимость будут только расти, говорит первый вице-президент компании Glorax Development Александр Андрианов.
2021 год не обещает быть простым, считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
«Вирус пока не собирается никуда уходить, экономика большинства стран находится в сложном положении, покупательная способность людей неуклонно падает, а себестоимость квадратного метра растет.
Эти разнонаправленные векторы будут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году», — прогнозирует Калашникова.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Сравнивать нынешние показатели корректно именно с соответствующим периодом позапрошлого года, а не прошлого, когда из–за локдауна в апреле–мае произошло существенное падение продаж.
Основной прирост выручки произошёл за счёт увеличения средней стоимости «квадрата». Если в мае 2019 года она составляла 112,5 тыс. рублей, то в мае 2021–го — 166,3 тыс. Выросла и доля ипотеки в общем объёме сделок — с 46 до 70%.
Пока в открытых источниках нет сведений об общей выручке каждого из девелоперов.
Но есть данные Единой информационной системы жилищного строительства Минстроя РФ (ЕИСЖС), в которых приводится информация по объёмам проданного жилья каждым из застройщиков без учёта эскроу–счетов.
То есть по тем средствам, которые поступают непосредственно девелоперам, а не оседают на спецсчетах в банках в рамках введённого с 1 июля 2019 года обязательного проектного финансирования.
Сейчас в Петербурге выдано 278 разрешений на строительство общей площадью 10,02 млн м2. Из них по старым правилам строятся 128 жилых комплексов площадью 5,3 млн м2.
Лидером по продаже жилья без эскроу–счетов, по данным ЕИСЖС, является Setl Group, которая за 5 месяцев продала 271,1 тыс. м2 жилья на общую сумму 40,9 млрд рублей. Дальше с большим отставанием идёт «Группа ЛСР», которая продала в январе–мае 61,3 тыс. м2 на 10,56 млрд рублей. Замыкает тройку группа «Аквилон». С января по май застройщик в Петербурге реализовал 38 тыс. м2 на 5,9 млрд рублей.
Группа «ЦДС» продала жилья в Петербурге на 5,5 млрд рублей (34,5 тыс. м2), «Мегалит» — на 3,7 млрд (24,3 тыс. м2), «Л1» — на 3 млрд (22,5 тыс. м2, при этом все свои объекты девелопер возводит по старым правилам). Постепенно наращивает своё присутствие в Петербурге крупный федеральный застройщик — ПИК. Его результаты — 2,4 млрд рублей и 18,9 тыс. м2.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», доля проектов, реализуемых по схеме эскроу, на конец I квартала 2021 года в предложении в целом по Петербургу и пригородам составила 50%, увеличившись на 35% по сравнению с I кварталом 2020 года. При этом в 2021 году 82% новых объектов выводится на рынок с применением эскроу–счетов.
Льготная ипотека продолжает задавать главные тренды на рынке недвижимости Северной столицы. Если в прошлом году её введение стимулировало спрос на квартиры и рост цен, то с начала 2021–го к катализатором покупок стала информация о её отмене.
В начале июня на ПМЭФ Владимир Путин заявил, что программа субсидирования продлевается до 1 июля 2022 года, но максимальный размер кредита снижается до 3 млн рублей (сейчас в Петербурге и Ленобласти он составляет 12 млн). По сути, на эту сумму можно купить только студию, да и то на окраине города.
Поэтому рынок новостроек наверняка отреагирует снижением спроса в III квартале по сравнению с тем же периодом 2020 года.
«Теперь такой динамики цен и ажиотажного “поглощения” жилья, как во II полугодии 2020 года, мы уже не увидим», — полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Виталий Коробов, директор группы «Аквилон», говорит, что наиболее ощутимым спад окажется в сегментах эконом и комфорт, где бюджет покупки, как правило, ограничен и величина ежемесячных выплат для покупателя имеет принципиальное значение.
«Но мы ожидаем, что спрос стабилизируется довольно быстро, — отмечает он. — Объёмы ипотечного кредитования, конечно, не вырастут до прошлогодних рекордов, но всё равно окажутся выше предыдущих лет.
Кроме того, застройщики будут предлагать специальные акции и краткосрочные скидки, появятся совместные с банками программы субсидирования процентных ставок».
С ним согласен Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы «ЦДС».
«Объёмы ипотечного кредитования в Петербурге после озвученных условий продления льготной ипотеки, скорее всего, упадут: сумма кредита 3 млн рублей значительно ограничивает круг потенциальных заёмщиков.
Можно ожидать роста продаж в проектах в Ленинградской области, особенно в удалённых локациях, где цены на строящееся жильё традиционно невысоки», — полагает он.
Как рассказывают эксперты, большинство застройщиков уже перевыполнили планы по продажам на несколько месяцев вперёд. «Кроме того, предложение по доступной цене сокращается, а именно массовый сегмент формирует основной пласт сделок.
На фоне удорожания строительства новые проекты выходят на рынок по среднерыночной цене, что приводит к смещению спроса в сторону объектов в высокой стадии готовности и на объекты вторичного рынка», — отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1».
Несмотря на активность девелоперов на земельном рынке и формирование большого резерва проектов с разрешениями на строительство, реальных стартов нового строительства на рынке в 2021 году пока немного. «Поэтому спрос всё ещё значительно опережает качественное предложение.
Думаю, что многие девелоперы будут ждать принятия городом нового генерального плана, слушаний и утверждения Правил землепользования и застройки и только после этого, надеюсь, в 2022 году выводить большие проекты на рынок», — говорит Мария Чёрная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт–Петербург».
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Эксперты рассказали, что будет с рынком строительства жилья в 2021 году
Пока в России стартует вакцинация, бизнес подсчитывает убытки от пандемии. Одной из наиболее пострадавших отраслей экономики стала и строительная отрасль. Оказывается, прошлый год, который был ознаменован переходом на проектное финансирование, вовсе не был так страшен, как 2020 год. Большого коллапса все-таки не случилось. Хотя бы потому, что запустили льготную ипотеку на новостройки, и застройщики смогли почти восполнить потери. Теперь все задумались о такой программе на ИЖС — ДОМ.РФ запустил пилот. Но полетит ли — узнаем в будущем году. О том, как будет чувствовать себя рынок в 2021 году и ждет ли россиян повышение цен на жилье, рассуждали эксперты.
В России около 80 процентов всех квартир в новостройках покупается с помощью ипотеки. По официальной статистике Центробанка, рынок уже побил рекорды прошлых лет. Объем выданной с начала 2020 года в России ипотеки к концу октября превысил 3 триллиона рублей.
«Не исключаю, что в этом году будет выдано более 1,6 миллиона ипотечных кредитов на сумму 3,8-4 триллиона рублей», — считает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Предварительно, по его словам, по итогам ноября выдано уже 1,5 миллиона кредитов.
По мнению застройщиков, основным драйвером развития рынка в 2020 году стала льготная ипотека на новостройки, запущенная в апреле с подачи президента России Владимира Путина. Ставка по ней составила 6,5 процента, хотя в некоторых банках действуют специальные условия и ставка не превышает 6 процентов.
Программа заработала в качестве «помощника» в условиях нового вируса. Она выгодна всем участникам рынка. У банков и застройщиков здесь и сейчас образуется нереальная конкуренция. И в первую очередь это выгодно россиянам, которые планировали или планируют приобрести жилье.
Напомним, на реализацию такой меры поддержки правительство предусмотрело финансирование в размере 1,85 триллиона рублей. До 1 июля 2021 года по льготной ставке могут улучшить свои жилищные условия примерно 620 семей. Оператор программы — институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ.
По последним данным компании, выдано 313,2 тысячи кредитов на 902,8 миллиарда рублей. Клиенты, как правило, получают одобрение в двух-трех банках. По состоянию на середину ноября использовано около 50 процентов запланированного лимита программы.
Продление программы, а значит регулирование рынка со стороны государства, обеспечат стабильный спрос и возможность приобрести жилье даже тем, кто раньше не мог себе этого позволить, считает первый заместитель генерального директора концерна КРОСТ Марина Любельская.
Следует напомнить, что сначала программа действовала до 1 ноября этого года, но впоследствии была продлена. Первоначальный взнос снижен с 20 до 15 процентов. Положительный эффект о ставки с субсидией очевиден, считают эксперты рынка. Около 90 процентов выдачи ипотечных кредитов на новостройки приходится именно на кредиты, выданные в рамках льготной ипотеки.
На вопрос, что грозило бы рынку, если бы не были приняты меры поддержки, эксперты в один голос признаются, что никому бы не поздоровилось.
«В апреле — до запуска программы — продажи упали на 30 процентов, что могло повлечь определенные риски, в том числе появление новых обманутых дольщиков, и мы с вами говорили бы о совсем других проблемах сейчас. Маржинальность строительных проектов с 2012 года падает.
При этом необходимо увеличивать объемы строительства. Задачи национального масштаба — строить 120 миллионов «квадратов» в год и улучшать жилищные условия пяти миллионам семей ежегодно. Кстати, льготная ипотека поспособствовала улучшению показателей в этом году.
Надо сказать, что такая поддержка доступна не только в столице», — рассказал Гольдберг.
Продление действия льготной ипотеки, несомненно, поддержит рынок недвижимости с точки зрения увеличения спроса и в 2021 году.
Девелоперы смогут рассчитывать на данный фактор и уже готовятся выводить на рынок новые проекты, отметил директор по продажам и маркетингу ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Хотя, по его словам, большая доля покупателей отмечают, что приобретают жилплощадь для себя, но есть и инвесторы.
Одни хотят вложиться в будущее детей, купив квартиру по выгодной ставке до 6,5 процента, другие сохраняют так свои накопления в условиях дешевых депозитов, высокой волатильности на финансовых рынках.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова добавила, что те покупатели, кто обладал какой-то запасной подушкой, смогли купить жилье лучшего качества и большей площади. Многие решились на быструю покупку доступного жилья благодаря низким ставкам льготной ипотеки.
В отсутствие новых глобальных потрясений можно ожидать, что наступающий 2021 год будет для рынка новостроек «продолжением» предыдущего. Но продажи будут идти в более спокойном режиме. «Думаю, ипотечный спрос сохранится на высоком уровне.
Хотя доходы населения не растут, действующие условия поддержат интерес к жилищным кредитам на высоком уровне», — прокомментировала заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
«По оценкам экспертов, ипотека с господдержкой позволит привлечь около 1 триллиона рублей субсидированных средств в следующем году.
Кроме того, очевидно, что в отрасль придут инвестиционные средства — уже сейчас заметно оживление не только крупных девелоперов, но и небольших компаний, которые стремятся вывести на рынок отложенные проекты.
Если обычно первый квартал этого года был периодом затишья по выводу новых проектов, то в 2021 году мы ожидаем вывода большого количества интересных и современных проектов в абсолютно разных классах и локациях», — прогнозирует директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.
По информации аналитиков ДОМ.РФ, застройщики и правда активно выводят на рынок новые проекты — это показал плюс 41 процент к показателям пошлого года за период с августа по ноябрь.
«После завершения программы субсидирования ипотечной ставки мы не ждем резкого падения спроса — ключевая ставка уже находится на минимальном уровне, поэтому проценты по ипотеке на стандартных условиях уже приближены к субсидированным. В 2021 году также возможен отток спроса на вторичный рынок, который по средней стоимости «квадрата» в большинстве городов-миллионников дешевле, чем жилье на первичном рынке в целом по городу», — поделилась мнением главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина.
Напомним: на последнем заседании директоров ЦБ РФ опустил ключевую ставку до 4,25 процента — с 6,5 процента в декабре 2019 года. В ДОМ.РФ наблюдают снижение ставок во всех сегментах ипотечного кредитования.
Текущий уровень ставок по ипотеке является минимальным за всю историю. Еще в октябре 2016 года средневзвешенная ставка за месяц составляла 11,7 процента, на готовое жилье — 13,05 процента.
Тогда тоже действовала программа льготной ипотеки, но ставка составляла почти вдвое больше, чем по сегодняшней.
«На рынке новостроек средняя ставка выдачи снизилась на 3 процентных пункта — до 5,9 процента в октябре 2020 года.
В этом сегменте действует целый ряд ипотечных программ с государственным участием: «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», а также разные специальные программы отдельных банков.
Хочу обратить внимание, что на первичном рынке выдается всего около 30 процентов кредитов, а 70 процентов ипотеки приходится на вторичный рынок. Таким образом, основной вклад в общий рост ипотеки вносит именно кредитование «готового жилья» на рыночных условиях», — отметил Гольдберг из ДОМ.РФ.
Правда, на рынке есть разговоры, что снижение ставок спровоцировало рост цен. Динамика самая разная, и четкого ответа, насколько же в среднем увеличился прайс, пока нет.
«Однако нужно отметить, что на ценообразование влияют ряд других факторов: нехватка качественного генподряда, рост стоимости строительных материалов и дефицит качественных площадок под новое строительство», — прокомментировали в компании «Эталон».
Застройщик не ожидает в 2021 году значительного роста цен. Дело в том, что большой объем спроса, отложенного из-за пандемии, уже реализован, хотя еще возможен всплеск покупательской активности в апреле-мае на ожиданиях завершения программы льготной ипотеки.
Напомним, что на недавнем совещании с членами правительства Владимир Путин обратил внимание, что нельзя допустить перекосов на рынке жилья. «С повышением доступности ипотеки нужно увеличить предложение на жилищном рынке, чтобы не допустить перекосов и резкого роста цен на жилье. Мы эту угрозу видим, иначе весь эффект от снижения ставок сойдет на нет», — заявил в октябре глава государства.
В институте развития ДОМ.РФ полагают, что чтобы рост цен на жилье был умеренным и не «съедал» положительное влияние льготной ипотеки на доступность жилья, предложение жилья должно повышаться пропорционально спросу на него. Одна из важных мер поддержки — это вовлечение и реализация земель в целях жилищного строительства. Компания ведет активную работу в этом направлении.
На аукционах застройщикам предоставлено больше 6,4 тысячи га земель под проекты комплексного освоения территорий, введено 11,3 миллиона квадратных метров жилья, а более 27 миллионов метров находятся в стадии подготовки документации, проектирования и строительства. С 2016 года 46 субъектам РФ передано 11,5 тысячи гектаров земель, их градостроительный потенциал — 72 миллиона квадратных метров.
«В этом году мы опробовали новый механизм вовлечения земель — аукционы «за долю». Их смысл в том, что застройщик может получить участок без вложения финансовых средств — за долю от жилья, которое будет построено.
Первый пилотный аукцион по такой схеме был проведен в июне во Владивостоке. Планируется еще несколько в декабре. Фактически это дополнительная мера поддержки для строительных компаний, которым не нужно на первоначальном этапе изыскивать деньги на аренду участка.
В текущих экономических условиях это особенно актуально», — рассказали в ДОМ.РФ.
Параллельно решаются и социальные задачи: в будущем часть построенных квартир может быть передана под арендное жилье, под социальные программы, под переселение из ветхого и аварийного жилья. Победители аукциона за долю могут рассчитывать на бридж-кредиты на приобретение прав на земельные участки и проектное финансирование от Банка ДОМ.РФ.
Кстати, как бы застройщики не поднимали панику перед переходом отрасли на проектное финансирование по поводу роста цен, но именно новые правила помогли застройщикам пережить начало кризиса в этом году. Ведь деньги на стройку уже были. Да и граждане чувствовали себя спокойнее, ведь их средства хранились на специальных счетах эскроу.
По данным портала наш.дом.рф, объем проектов жилья, которые строятся по новым правилам, превысил объем возводимых по старым — 46,3 миллиона квадратных метров против 45,1 миллиона квадратных метров.
Всего по состоянию на начало декабря на территории Российской Федерации ведется строительство 97,5 миллиона квадратных метров жилья.
Разрешено привлечение средств дольщиков по проектам строительства 91,4 миллиона квадратных метров жилой недвижимости.
Система проектного финансирования доказала свою эффективность. У покупателей уже намного меньше страхов при вложении средств в новостройки, чем раньше. Льготная ипотека и продемонстрировала высокие результаты только благодаря введению системы с эскроу-счетами, при которой средства дольщиков защищены банком.
Люди уже более уверенно вкладывали свои деньги в жилье. «Мы верим, что в скором времени система проектного финансирования приведет к полному выздоровлению отрасли», — отметил заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.По данным Банка России на 1 октября, лимиты заключенных с застройщиками договоров превысили 1,9 триллиона рублей.
По итогам 2020 года объем открытых кредитных линий застройщикам превысит 2 триллиона рублей. В тройку банков-лидеров по работе по новым правилам входят Сбербанк, Банк ДОМ.РФ и ВТБ.
Любельская из КРОСТ соглашается, что проектное финансирование является мощной поддержкой для застройщиков.
«Девелоперский цикл не зависит от объема продаж и менее подвержен внешним факторам, к примеру таким, какие произошли в этом году. Во-вторых, продуманный и востребованный ЖК имеет стабильные продажи и быстрое наполнение эскроу-счетов, что в конечном итоге обеспечивает застройщику минимальную ставку по кредиту.
И этот инструмент одинаково востребован как небольшими компаниями с одним-двумя проектами, так и крупными игроками, возводящими сотни тысяч квадратных метров», — сказала эксперт.
Доля проектов с эскроу будет только расти. В течение года стоит ожидать практически 100 процентов объема строительства на банковские деньги, считает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
«Рынок проектного финансирования уже стал привычным как для покупателей, так и для девелоперов. Поэтому в следующем году мы увидим дальнейшее его развитие и проецирование на большее количество проектов», — поделились мнением в компании «Донстрой».
При этом эксперты обращают внимание на развитие рынка проектного финансирования для строительства индивидуальных домов.
Что будет способствовать стабилизации ситуации на рынке, которая сложилась в пандемию и исполнению целевых показателей.
Здоровая конкуренция между застройщиками индивидуального и многоквартирного жилья пойдет только на пользу рынку и в конечном счете потребителю. Такие продукты уже готовит Банк ДОМ.РФ с несколькими регионами.
ИЖС — рынок, требующий не только более доступных ипотечных программ, которые мы получили в этом году в качестве пилота от ДОМ.РФ, но и комплексного подхода к развитию пригородов.
Пандемия изменила интересы и приоритеты людей, город для многих стал лишь набором инфраструктурных функций. Если люди увидят привлекательную альтернативу вести такой же образ жизни за городом — с хорошими школами, магазинами, сервисом — у ИЖС хорошие перспективы.
Это подтверждает и решение банка о развитии проектного финансирования для застройщиков, реализующих проекты ИЖС.
Кроме того, сегодня стоит задача повысить комфортность городской среды, создавать качественные проекты, которые будут отвечать запросам современного жителя — оригинальная архитектура, продуманная коммерческая и социальная инфраструктура, благоустроенная придомовая территория и дворы без машин.
«Пандемия серьезно изменила фокус внимания покупателей — теперь люди хотят приобретать не просто квадратные метры, а продуманные до мелочей планировки, возможность получить все необходимое в пешей доступности от своего дома. А предложений на столичном и региональном рынках, учитывающих все запросы клиентов, пока еще не очень много, и это новый вектор развития рынка», — резюмировала Любельская.
Недвижимость-2021: Рынок жилья ждут тяжелые времена
Давая прогнозы относительно дальнейшего развития строительной отрасли в конце прошлого года, девелоперы и предположить не могли, с какими вызовами им предстоит столкнуться в 2020 году. Большинство предполагаемых сценариев сводилось к тому, что он просто станет очередным периодом адаптации к новым правилам в сфере долевого строительства.
На деле же оказалось, что 2020-ый можно сравнить с катанием на американских горках — небольшой подъем в начале, затем резкое падение продаж, которое сменилось ажиотажным спросом. Чем еще запомнился уходящий год и с какими ожиданиями застройщики уходят на нынешние зимние каникулы?
— По данным Минстроя, по состоянию на середину декабря в стране введен в эксплуатацию 61 миллион квадратных метров жилья.
По итогам года показатель еще увеличится, а точные данные от Росстата станут известны только в начале следующего года, но уже сегодня можно предположить, что ввод жилья будет на уровне прошлого года, когда было построено около 80 миллионов жилых «квадратов», — поделился с «СП» управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Очевидно, что достичь показателей, зафиксированных ранее в нацпроекте «Жильё и городская среда», не получится. И на это есть объективные причины: год был непростым для всей экономики страны и строительной отрасли в частности. Из-за коронавируса в Московском регионе были приостановлены стройки, во втором квартале объемы продаж новостроек упали на 50%. Оценив ситуацию, правительство приняло решение отодвинуть сроки выполнения нацпроекта — теперь выйти на показатель 120 миллионов квадратных метров жилья нужно будет к 2030 году вместо 2024.
«СП»: — У девелоперов какие настроения? Судя по объемам продаж в 3 квартале в целом год заканчивается неплохо.
— Я могу говорить от лица столичных девелоперов, которые чувствуют себя значительно лучше региональных застройщиков.
Многим компаниям, действительно, удалось нивелировать месячный простой на стройках и наверстать темпы работ, а также благодаря отложенному спросу и льготной ипотеке увеличить объемы продаж в третьем квартале.
Когда стабилизировался спрос, застройщики стали активнее выводить новые проекты на рынок.
Однако проблем у нас все еще хватает. И речь не только об экономических факторах, но и законодательных изменениях, которые продолжаются.
Так, в ноябре было принято Постановление правительства Москвы, которое предусматривает существенное увеличение платы за изменение вида разрешённого использования земельного участка.
Нововведение усложнит реализацию проектов на месте промзон и снизит рентабельность таких проектов.
«СП»: — А о каких конкретно экономических факторах, отягощающих работу застройщиков, идет речь?
— Например, рост себестоимости строительства, который наблюдается в течение всего года.
Прежде себестоимость росла из-за продолжающегося перехода на проектное финансирование, теперь же сюда добавился фактор инфляции и скачки на валютном рынке, которые отражаются на затратах при реализации высокобюджетных проектов, где велика доля импорта.
Но и это не все — в конце года внезапно подорожала арматура, цены на неё выросли до 50%. Кроме того, в условиях пандемии у девелоперов появились новые статьи расходов — покупка средств защиты для строителей, санитайзеров и тестов на covid-19.
«СП»: — Кстати, а как сейчас обстоят дела с рабочей силой на стройках? Некоторые застройщики жалуются на острую нехватку рабочих рук.
— Нехватка рабочих на стройках действительно есть, особенно в регионах. По статистике МВД, этим летом число работающих иностранцев в России сократилось на 23% по сравнению с 2019 годом.
Из-за действующих карантинных ограничений в апреле-мае многие мигранты покинули страну и, пока границы закрыты, они не могут вернуться. А те, кто не уехал домой, трудоустроились на производствах.
Теперь гастарбайтеры не спешат возвращаться на стройку, опасаясь, что весенний сценарий может повториться во время второй волны пандемии.
«СП»: — Положительные моменты для застройщиков какие-то можно отметить? Например, высокий спрос в третьем квартале и галопирующий рост цен, несомненно, сыграли им на руку. Что еще?
— Действительно, по итогам трех месяцев, с июля по сентябрь, на рынке новостроек в старых границах Москвы было заключено 15 795 договоров долевого участия (ДДУ) против 13 007 ДДУ в 2019 году.
Но не стоит забывать о драматическом падении спроса во втором квартале.
Так что по итогам года у многих застройщиков общее количество сделок вряд ли обгонит или хотя бы незначительно превысит показатели прошлого года.
Что касается цен, темпы роста действительно увеличились. Если по итогам 2019 года новостройки массового сегмента в среднем подорожали на 10%, то по итогам 2020 года рост цен в этом сегменте составил 17%. Причины роста очевидны.
И речь не только о высоком спросе, который подогревает льготная ипотека. Определенную роль сыграло увеличение себестоимости строительства, о котором я уже упоминал.
Поэтому обогатиться за счет роста цен у нас не получится, в лучшем случае мы сможем сохранить маржинальность, предусмотренную в финансовой модели проекта.
«СП»: — К слову, откуда взялся ажиотажный спрос на квартиры на фоне роста цен и продолжающегося снижения доходов населения?
— Причин несколько. Во-первых, увеличилась доступность ипотеки: размер ежемесячного платежа в среднем уменьшился на 20%, что заставило многие семьи задуматься об улучшении жилищных условий. Непонятно, когда еще в нашей стране будут такие низкие ставки, как сегодня, и недавнее решение ЦБ сохранить ключевую ставку на прежнем уровне только подтверждает эту мысль.
Во-вторых, из-за ухудшения условий по банковским депозитам и девальвации рубля на рынок вернулись частные инвесторы. Причем среди них также есть те, кто берет ипотеку, так как полной суммы на руках нет.
Вместе с тем продолжающееся шестой год подряд снижение реальных доходов населения и негативные ожидания людей не могут не беспокоить.
Льготная ипотека может выступать в качестве спасательного круга ограниченное время, в долгосрочной перспективе низкая ставка может исчерпать свой ресурс.
Поэтому, чтобы квартиры продавались, а девелоперы строили больше жилья, надо повышать благосостояние граждан.
«СП»: — Власти осознают наличие проблем у застройщиков? Какие шаги предпринимают, чтобы помочь строительной отрасли?
— Понимание, безусловно, есть, чем, собственно, и обусловлены кадровые перестановки в строительной отрасли. Напомню, самым громким назначением в этом году стал переход заммэра Москвы по вопросам строительства и градостроительной политики на пост вице-премьера. Затем произошла еще и смена министра.
Надо сказать объективно, что в этом году меры поддержки строительной отрасли были беспрецедентны.
Если раньше размер субсидированной ставки по ипотеке составлял 12% годовых, то теперь ставка находится на рекордно низком уровне — 6%, для семей с детьми — 4,7%, а по программе сельской ипотеки — 2,7%.
К этому стоит добавить субсидирование ставок по кредитам для застройщиков и отмену штрафных санкций за перенос сроков ввода объектов до конца текущего года.
«СП»: — Ваши прогнозы на 2021 год? Как будут меняться цены, как быстро удастся преодолеть последствия коронакризиса?
— Темпы восстановления строительной отрасли в 2021 будут напрямую зависеть от макроэкономических факторов и политики государства.
Первая половина года не вызывает опасений, так как все еще будет работать программа льготной ипотеки. Определяющим станет решение о продлении или завершении программы.
Именно оно будет определять динамику спроса и ценообразование в сегменте новостроек во второй половине года.
Если не случится новых потрясений в экономике страны, цены на новостройки продолжат расти в пределах инфляции, а также за счет изменения стадии строительной готовности. Но дешевле жилье точно не станет, потому что в противном случае девелоперам придется работать в ущерб себе.
Число компаний-застройщиков жилья в России за год сократилось на 20%
МОСКВА, 7 июня. /ТАСС/. Количество компаний-застройщиков жилья сократилось на 20%, до почти 2,15 тыс. компаний к началу мая 2021 года против почти 2,7 тыс. компаний в аналогичный период прошлого года, подсчитали аналитики риелторской компании «Метриум» на основе данных Единого ресурса застройщиков и Единой информационной системы жилищного строительства.
«К началу мая прошлого года в рейтинге Единого ресурса застройщиков насчитывалось 2 694 девелоперских компаний, которые строили более 113 млн кв. м жилья.
К маю 2021 года список сократился до 2 148 компаний, а общий объем застройки уменьшился до 100 млн кв. м.
Таким образом, за 12 месяцев с начала пандемии количество девелоперов в стране снизилось на 20%, а масштабы строительства — на 12%», — отмечается в исследовании.
В частности, на 12% сократилось число компании с небольшими строительными проектами до 10 тыс. кв. м, с 900 застройщиков в мае 2020 года до 788 — в мае 2021 года. «Уменьшение этого показателя не всегда означает ликвидацию застройщика.
Возможно, девелопер нарастил объемы строительства и перешел в другую «весовую категорию», но поскольку именно небольшим застройщикам было сложно получить банковское финансирование, такой сценарий скорее исключение, чем правило», — считают аналитики «Метриум».
В то же время на 10% снизилось число застройщиков проектов 50-500 тыс. кв. м и на 28% — 0,5-1 млн кв. м жилья. Кроме того, в исследовании говорится, что сокращение объема строительства и уход девелоперских компаний чаще всего наблюдается в маленьких города.
Например, за год в городах с населением до 50 тыс. человек число застройщиков снизилось на 9%, а объемы строительства — на 4%, в городах с населением 50-250 тыс. человек оба показателя сократились на 14%.
По мнению экспертов «Метриум», это связано с низкой рентабельностью проектов жилья в маленьких городах и небольшой емкостью рынка.
При этом в 2021 году на 11% выросла площадь строящегося крупными девелоперскими компаниями жилья в регионах, с 2,6 млн кв. м в апреле 2020 года до 2,9 млн кв. м в апреле 2021 года.
Генеральный директор девелоперской группы компаний «Кортрос» Станислав Киселёв считает, что крупные застройщики продолжат выходить на региональные рынки жилья, так как в Москве и Санкт-Петербурге наблюдаются перегрев рынка, высокая конкуренция и сложности в поиске площадок под строительство.
Дефицит новостроек в небольших городах может вырасти, так как крупные застройщики вряд ли смогут заменить уходящих с рынка небольших игроков, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«Чем сложнее и депрессивнее локальный рынок, тем хуже придется там застройщикам без поддержки со стороны платежеспособного покупателя.
В такой ситуации необходимо разработать меры поддержки девелоперов, работающих в небольших городах, а также пакет стимулов для крупных игроков, чтобы способствовать их выходу на региональные рынки», — считает эксперт.