Очень важно понимать, что апартаменты на сегодняшний день являются нежилыми помещениями с точки зрения законодательства, даже если дом имеет все признаки жилого дома, т.е.
есть почтовые ящики, детская площадка и прочее.
А по документам это проходит как дом с нежилыми помещениями, которые приобретаете как апартаменты, то надо чётко для себя понимать, что приобретаете коммерческую недвижимость.
Приобретение апартаментов
Когда покупаете апартаменты, то сэкономить можно порядка 20%, а в некоторых случаях и значительно больше по сравнению с покупкой жилой квартиры. Однако, надо знать о подводных камнях при покупке апартаментов. Есть плюсы, а есть минусы, о которых расскажем далее.
Что нужно учесть
Если подумываете о покупке апартаментов, то должны знать очень важный момент. У государства жёстко и чётко регламентировано качество строительства и безопасность жилых квартир. А в апартаментах много остаётся на совести у застройщиков.
Например, у государства очень чётко регламентировано какое должно быть количество лифтов в жилом доме, какое должно быть усиление перекрытий, естественное освещение, звукоизоляция, наклон лестниц и самое важное противопожарная безопасность.
А многие застройщики (особенно небольшие) при строительстве апартаментов на всём экономят.
Требования к строительству в России
В таких апартаментах ни то что некомфортно жить, а просто небезопасно для вас, вашей семьи и детей. Поэтому не покупайте апартаменты у застройщиков с сомнительной репутацией. Смотрите и изучайте сам объект. Почему? Потому что за красивой упаковкой и низкой ценой может скрываться неликвид, который потом сложно сдать в аренду или продать.
Говоря про апартаменты, не можем обойти стороной такой вопрос как покупка апартаментов в кредит. Апартаменты это коммерческая недвижимость. И очень сложно сейчас купить коммерческую недвижимость по льготной ипотечной ставке.
Потому что льготное ипотечное кредитование в основном относится к жилью.
Если будете читать программу по государственной поддержке для льготников, то в ней встретить такие слова, как «жильё», «жилая квартира» и не слова про нежилые помещения или коммерческую недвижимость, или апартаменты. И это надо иметь в виду!
Хотя бывают такие истории, когда застройщики вместе с банкирами завуалировано дают низкую процентную ставку. По сути делают скидку на апартаменты и этим можно пользоваться.
Содержание общедомового имущества
Ещё очень острый вопрос — это содержание общедомового имущества.
Если в жилых домах с квартирами более или менее всё понятно (вы как владелец квартиры являетесь совладельцем общедомового имущества, которого в жилых домах, как правило, не так много и его содержать не обременительно), то в домах с апартаментами истории иногда бывают совсем другого характера.
Бывают в таких зданиях офисные помещения, торговые помещения, какие-то комнаты переговоров, комнаты для проведения досуга, курительные комнаты, даже бывают читальные залы. И всё это имущество вы также должны содержать. И неважно пользуетесь им, не пользуетесь. И счета за содержание бывают очень и очень большие.
Управление домом
Решение об изменении статуса апартаментов примут до конца года
Решение судьбы апартаментов фактически откладывается на год. В «дорожной карте» по трансформации делового климата предполагается, что закон будет принят в декабре нынешнего года. Ранее планировалось, что вопрос решится к концу 2020 года.
В разрабатываемом сейчас в Совете Федерации законопроекте об апартаментах предполагается выделить их как новый вид помещений, рассказал РИА Новости член Совета Федерации Олег Мельниченко.
В случае признания апартаментов жильем в них можно будет регистрироваться, покупатели будут защищены при банкротстве застройщика так же, как сейчас покупатели квартир.
Однако на апартаменты не предполагается распространить программу льготной ипотеки и государственные жилищные программы, программу расселения аварийных зданий.
Эксперты рассказали, чем апартаменты отличаются от квартир
Останавливать строительство начатых проектов апартаментов никто не планирует, отметил Мельниченко. Апартаменты, которые соответствуют ряду требований, получат статус жилых помещений, сообщает ТАСС.
Вопросы с уже построенными зданиями предлагается решить на уровне регионов. При этом тарифы на коммунальные услуги останутся такими же, как для нежилых помещений, собственники не смогут получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ.
Законопроект пока находится в разработке, подчеркивают в Совете Федерации.
Сейчас существует только два формата жилья — ИЖС и многоквартирные жилые дома, отмечает эксперт Общественного совета при Минстрое России, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Денис Новиков.
Но многим покупателям апартаментов не очень-то нужна социальная инфраструктура, соблюдение уровня инсоляции и других требований, обязательных для жилья, отмечает Новиков. «Апартаменты есть в «Москве-Сити», но, согласитесь, что строить там детские площадки, школы и детсады никому не придет в голову», — говорит он.
То же самое касается дизайнерских лофтов, апарт-отелей, комплексов апартаментов с гостиничным обслуживанием. В законодательстве уже определен правовой статус апарт-отелей, комплексов апартаментов именно как средств гостиничного размещения.
Важно, чтобы с принятием нового закона сохранились такие форматы апартаментов и новый закон не создал сложности для собственников, отмечает Новиков. Также закон должен содержать переходные положения, позволяющие застройщикам завершить проекты, считает эксперт.
Основная часть строящихся или построенных апартаментов приходится на Москву, это около 13% от строящихся в городе объектов.
Их стоимость на 15-20% ниже аналогичных квартир, иногда покупателей привлекают хорошее расположение, повышенный уровень сервиса, отмечает зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.
Строительство таких помещений в среднем на 20-30% дешевле, чем многоквартирных домов, а получить разрешение на строительство существенно проще, так как требования менее жесткие.
Имеет смысл в будущем законе подразделить апартаменты на соответствующие требованиям безопасности и не соответствующие (например, построенные на экологически неблагополучных территориях, перестроенные из промышленных помещений без соблюдения санитарных норм) и в зависимости от этого принимать решение по их дальнейшему статусу и использованию.
Планы правительства по разрешению вопроса об изменении правового статуса апартаментов привлекли к ним дополнительное внимание со стороны и девелоперов, и потребителей, отмечает руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев: все второе полугодие спрос на эту недвижимость умеренно рос, хотя и был не таким активным, как на квартиры. За год число предложений в новостройках сократилось на 9%, в то время как спрос увеличился на 23%. На вторичном рынке предложение сократилось на 11%, а спрос вырос на 35%. При этом средняя цена за квадратный метр апартаментов к концу года поднялась на 19% в новостройках и на 8% на вторичном рынке.
Апартаменты стоят на 15-20% меньше, чем аналогичные квартиры
В то же время планирование новых проектов апартаментов может притормозиться, пока финальный статус такого типа недвижимости не будет определен, говорит гендиректор проекта ВТБ «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев. Цена апартаментов будет выравниваться со стоимостью соответствующих квартир. Когда придет время утверждать законопроект, девелоперы уже успеют адаптировать под него свои бизнес-модели, считает эксперт.
На спрос влияют противоположные тенденции, говорит управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков: с одной стороны, любая неопределенность для покупателя — это существенный недостаток при выборе недвижимости, с другой стороны, апартаменты все еще привлекают покупателей более низкой ценой.
Апартаменты не будут приравнивать к жилью :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость
Редакция «РБК-Недвижимости» получила разъяснения Минстроя о перспективах и статусе апартаментов.
Depositphotos/pz.axe
Минстрой РФ не сможет приравнивать апартаменты к жилью, как было заявлено ранее, однако настаивает на обременении их социальной инфраструктурой.
В мае 2014г. заместитель министра строительства и ЖКХ Александр Плутник заявил о необходимости пересмотра правового статуса апартаментов. По словам федерального чиновника, апартаменты относятся к нежилой недвижимости де-юре, хотя приобретаются де-факто для проживания.
При этом апартаменты обходятся девелоперам без обременения социальной инфраструктурой, а значит, дешевле, что делает их более выгодными в сравнении с классическим жильем. «Сейчас эту проблему мы будем обсуждать. По факту это жилье.
И, в принципе, в объемах ввода его нужно учитывать как жилье», — заявлял тогда замминистра.
Подробнее
Что говорят эксперты о перспективах сегмента апартаментов
После заявления замминстра «РБК-Недвижимость» обратилась в Минстрой с просьбой вновь прокомментировать статус «нежилого жилья».
Как следует из ответа, который дала директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Гаянэ Кизарьянц, приравнять апартаменты к жилью будет не так легко: «Во-первых, важно понимать, что приравнять апартаменты к жилым помещениям не получится, — говорится в разъяснениях Минстроя.
— Большая часть существующих апартаментов располагается в промышленных зонах, где жилищное строительство запрещено и не может быть разрешено. При этом часть апартаментов уже находится в собственности и ликвидировать их нельзя. Поэтому компромисс предстоит найти.
Во-вторых, необходимо решить еще один вопрос: обязать ли застройщиков апартаментов возводить необходимую инфраструктуру. Сейчас люди, проживающие в апартаментах, используют всю прилегающую социальную и транспортную инфраструктуру, в результате чего нагрузка ложится уже на сложившуюся застройку жилого фонда.
Мы считаем, что справедливо будет обязать застройщиков любых объектов, в которых проживают люди, соблюдать одинаковые требования по оснащению транспортной и социальной инфраструктурой (поликлиниками, детскими садами, школами). Перспективы изменения законодательства будут рассмотрены в осеннюю сессию».
На середину 2014г. в Москве насчитывается 2 млн кв. м апартаментов — так называемого «нежилого жилья». Предложение этого нестандартного формата составляет, по оценке риэлторов, от 30% до 50% от всего объема продаж на рынке новостроек столицы. По итогам 1-го полугодия 2014г. в продаже в Москве находится 600 тыс. кв. м (более 8 тыс. апартаментов).
Апартаменты — «головная боль» Москвы
В Москве первые апартаменты появились еще в начале 2000-х гг. Это были в основном единичные дорогие лофты — результат редевелопмента старых особняков. Реально говорить об апартаментах как явлении на столичном рынке стали в 2006г. после ввода первых высоток в «Москва-Сити».
Несмотря на то что в 2010-х гг. апартаменты «перешагнули» за МКАД (массовые проекты появились в Сочи, Петербурге, Екатеринбурге и единичные — в Подмосковье и крупных городах-миллионниках), их неопределенный статус остается «головной болью», прежде всего, столичных властей из-за объемов (напомним, это 2 млн кв. м).
Игроки рынка столичного девелопмента, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», отмечают, что главным катализатором массовой застройки Москвы комплексами апартаментов стал приход к власти команды Сергея Собянина и последующие приостановка выдачи разрешений на строительство, пересмотр выданных инвестконтрактов, а также запрет на строительство офисов и торговых центров в центре столицы. В совокупности все эти меры заставили московских девелоперов решать свои проблемы по-своему: вместо офисов в центре и на промышленных площадках вне центра стали массово расти комплексы с апартаментами.
Серьезную долю рынка новостроек (около 10%) апартаменты начали занимать два года назад. Тогда о них впервые заговорили и столичные власти, заметив этот сегмент недвижимости.
Тревогу забили уже в апреле 2013г., когда главный архитектор столицы Сергей Кузнецов заявил о разработке нормативов по строительству апартаментов.
«По апартаментам есть большой пробел в законодательстве: нормативами они сейчас не регулируются и считаются нежилыми помещениями.
Хотя на самом деле — это скрытая форма жилья, а значит, объекты соцкультбыта должны быть», — заявлял Сергей Кузнецов.
В канун 2014г. Москомстройинвест опубликовал «страшилку», предостерегающую граждан от покупки апартаментов. В «агитке» столичного департамента отмечалось, в частности, что покупатели апартаментов не попадают под защиту 214-го Федерального закона, они пригодны только для временного проживания, в них нет правовых оснований для постоянной регистрации и социального обслуживания.
Уже в феврале 2014г. в своем интервью заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин отметил, что аналитики завышают статистику ввода апартаментов в Москве.
Он пояснил, что столичные власти разрешили строить такие объекты, чтобы стимулировать появление цивилизованного рынка арендного жилья.
«Учитывая, что теперь появились апартаменты экономкласса, приобретаемые для постоянного проживания, сейчас прорабатывается вопрос о создании механизма обеспечения таких объектов социальной инфраструктурой», — отмечал глава московского стройкомплекса.
Позже мэр Москвы Сергей Собянин заявил в интервью СМИ, что строительство апартаментов в столице начали ограничивать. По словам градоначальника, если объемы предложения в данном сегменте рынка недвижимости будут расти, Москва рискует получить целые районы без необходимой социальной инфраструктуры.
В августе этого года Марат Хуснуллин вновь уточнил, что апартаменты нужно уравнять в правах с жильем и придать им тот же юридический статус по обеспеченности социальной инфраструктурой, что и классическим квартирам. «Единственное — определиться с коэффициентом обеспеченности объектами социальной инфраструктуры.
Ведь есть апартаменты, куда люди приезжают на 2-3 месяца поработать, им не нужны ни детские сады, ни школы. Но есть и те, кто покупает апартаменты для постоянного проживания.
Там надо принимать во внимание потребности в обеспеченности детсадами, школами, учреждениями здравоохранения», — рассказал Марат Хуснуллин в интервью одной из московских газет.
Преимущества и недостатки апартаментов
Рост популярности апартаментов среди девелоперов связан с тем, что данный формат недвижимости может быть реализован там, где традиционное жилье невозможно. На апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции, обеспечения социальной инфраструктурой, обязательные для жилых объектов.
На рынке на формат апартаментов дается дисконт в среднем на 15-20% по сравнению с аналогичными по качественным характеристикам классическими жилыми комплексами.
Сдерживающим фактором, ограничивающим рост спроса на апартаментную недвижимость, является невозможность получить постоянную регистрацию в таком жилье. Максимальный срок регистрации, на которую может рассчитывать собственник апартаментов, — пять лет.
При этом следует отметить, что большинство покупателей апартаментов в целом не нуждаются в прописке в приобретаемом объекте недвижимости, так как это не единственное их жилье. Основная причина, по оценкам экспертов, — недоверие к новому типу проживания.
Апартаменты — западный формат жилья, а за рубежом нет института прописки: человек не привязан к своему адресу, он использует его как биллинг-адрес, куда приходят все счета. В РФ долгое время не было понятия собственности, поэтому прописка по месту жительства фактически заменяла институт собственности. В этом причина недоверия к апартаментам.
Отметим, что данный фактор более существенно влияет на покупателей апартаментов экономкласса. Целевая аудитория апартаментных комплексов бизнес- и элитного классов более лояльно относится к невозможности прописки.
Еще одним, сокращающим спрос на апартаменты, фактором является тот факт, что коммунальные платежи для жителей апартаментов будут выше, чем в обычной квартире.
В зависимости от самого конкретного комплекса разница может составлять от 15% до 100% по сравнению с аналогичным жильем.
Тем самым практически нивелируется преимущество более низкой рыночной цены на апартаменты по сравнению с квартирой.
Типы апартаментов
На российском рынке представлены три основных типа апартаментов: гостиничные апартаменты, сервисные апартаменты и жилые апартаменты.
| Апартаменты для долгосрочного пребывания, которые являются частью номерного фонда отеля. Ориентированы на длительное пребывание гостей, имеют соответствующее оснащение (кухонную зону и большую площадь номера). В англоязычных странах данный вид отелей носит название extended stay hotels или apartment hotels. Такие апартаменты доступны только для аренды |
| Фактически квартиры с гостиничным сервисом в рамках отеля, которые можно приобрести в собственность. При этом может существовать ограничение по длительности пребывания в таких апартаментах. Данный тип апартаментов можно приобрести в собственность или арендовать на время |
| Жилые квартиры без возможности прописки. Могут располагаться как в новых зданиях, так и в старых реконструированных нежилых объектах (лофтах). Гостиничный сервис и инфраструктурные объекты могут отсутствовать, либо присутствовать частично. Как правило, такие апартаменты приобретаются в собственность |
Игнат Бушухин, Сергей Велесевич
Апартаменты не приравняют к квартирам
Снять все проблемы с апартаментами, которые пока никак не обозначены в правовом поле, а значит, не могут быть признаны жильём, можно лишь внеся изменения в Жилищный кодекс и ещё в ряд действующих законов.
В то же время в Совфеде считают нерациональным предъявлять ко всем видам жилья идентичные жёсткие требования, лишая человека возможности выбора.
Также дискуссионной в ходе парламентских слушаний 19 ноября в Совете Федерации стала позиция Министерства строительства и ЖКХ, предложившего амнистию существующим апартаментам и прекращение их дальнейшего воспроизводства.
Крайними остаются покупатели «жилья»
Отсутствие в правовом поле понятия «апартаменты» ничуть не смущает хитромудрых девелоперов, которые застраивают такими помещениями деловые кварталы мегаполисов, не придерживаясь при этом установленных требований, предъявляемых к жилью при постройке зданий.
Как правило, подобная недвижимость стоит на 20-30 процентов дешевле квартир и такая привлекательная цена несколько притормаживает когнитивные свойства потенциальных покупателей, которые более расположены внимать не голосу рассудка, а доверительным сообщениям застройщиков, обещающим решить все вопросы с переводом приобретённых квадратных метров в жилой фонд.
Заканчивается всегда одинаково плачевно: после покупки апартаментов обнаруживается, что прописаться в них невозможно, а плата за коммунальные услуги превышает значительно ту, которую службы ЖКХ взимают с владельцев обычных квартир.
Кроме того, к неприятным сюрпризам для приобретателей апартаментов можно отнести отсутствие гарантий предоставления коммунальных услуг, в принципе повышенный налог на имущество и невозможность участвовать в государственных жилищных программах поддержки.
Также владельцы апартаментов не вправе рассчитывать на льготные условия кредитования, напомнил первый зампред Комитета Совета Федерации по федеративному устройству Аркадий Чернецкий. Есть и ещё одна проблема: граждане, приобретающие апартаменты по договорам долевого участия, не защищены и в случае банкротства застройщика.
«Единственным вариантом определить правовой статус апартаментов как жилых помещений на сегодняшний день является применение статей Жилищного кодекса о переводе нежилого помещения в жилое, — напомнил сенатор.
— Но подобный перевод возможен исключительно в случае, если помещение отвечает жёстким требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
В настоящее время для апартаментов это в принципе невозможно, поскольку апартаменты, как правило, не соответствуют в полной мере установленным требованиям».
Вариантов решения много, а нужен один — оптимальный
Проблема с легитимностью апартаментов, как видим, давняя и точек зрения по поводу её решения, порой взаимоисключающих, в среде законодателей и экспертов множество.
К примеру, Минстрой пытался закрыть вопрос ещё в 2017 году, предложив разрешить регистрацию россиян по месту пребывания в помещениях, имеющих статус «предназначенных для проживания граждан».
Условием для регистрации должно было стать вхождение зданий, в которых расположены апартаменты, в специальные реестры. Но инициативу не поддержало Минэкономразвития.
В 2018 году тогда ещё депутат Госдумы Александр Сидякин внёс свой законопроект, в котором для определения юридического статуса построенных апартаментов предлагал установить правовой механизм их перевода в статус жилых помещений на переходный период.
Правом устанавливать требования к жилым апартаментам Сидякин предлагал наделить регионы.
Кроме того, предлагалось сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав проживающих в апартаментах россиян, а также установить правовое регулирование для будущего строительства таких помещений.
В Минстрое предлагают в будущем отказаться от возведения апартаментов
- Инициатива также не имела продолжения: законопроект получил ряд замечаний Верховного суда и был отозван уже после того, как Сидякин ушёл из Госдумы.
- В прошлом году в ходе «круглого стола» глава Комитета Госдумы по природным ресурсам Николай Николаев высказался против того, чтобы уравнять статус квартир и апартаментов — последние должны оставаться нежилыми помещениями.
В то же время строительство многофункциональных зданий с апартаментами широко распространено в зарубежных странах, законодательство которых детально регулирует их правовой статус. Такое правовое определение места под солнцем отечественных апартаментов вполне бы позволило решить проблему.
«Надо принимать решение, уже построенные апартаменты — это миллионы квадратных метров, и они «висят в воздухе», — напомнил в ходе слушаний Чернецкий.
— Жильё — это понятие широкое, и применять ко всем видам жилья идентичные жёсткие требования, лишая человека возможности выбора, это не очень рационально».
Сенатор добавил, что в рамках рабочей группы, созданной по инициативе спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко, должен быть найден оптимальный вариант для определения статуса апартаментов.
Узаконить, а потом запретить — не годится
Формально апартаменты относятся к нежилой коммерческой недвижимости. Основной причиной их появления, по мнению экспертов, стал дефицит площадок под жилищное строительство, особенно это касается крупных городов.
Это вынуждает девелоперов искать обходные пути для вложения своих инвестиций. Застройщики переоборудуют помещения в коммерческие и даже бывших промышленных зданиях в жилые, оснащают их всем необходимым для комфортного проживания.
Таким образом, в рамках одного проекта удаётся сочетать офисные, жилые и торгово-развлекательные площади.
И раз уж такие площади существуют, то их следует узаконить, считают в Минстрое.
Построенным апартаментам, в которых уже живут люди, по словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, нужно придать статус жилых помещений, ввести новое определение многофункционального здания с жилыми помещениями. Что касается дальнейшего строительства подобных объектов, то замминистра предложил «прикрыть лавочку»:
«С какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что всё — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жильё».
Стасишин пояснил, что в таких помещениях должна быть обязательная регистрация, и если они соответствуют критериям, которые будут прописаны в законодательстве, они должны стать жилыми помещениями, добавил замминистра. «Но одно дело, если это отдельное здание, а если это комплекс «Москва-сити», нужно продумать, как это правильно сделать», — сказал он.
Комментируя предложения замглавы Минстроя Аркадий Чернецкий заметил, что просто взять и поставить крест на таком жилье, как апартаменты, это не очень рационально.
«Мы забираем у человека право выбора: кому-то нужно, чтобы жильё было в центре города, у кого-то вопрос финансовый стоит на первом плане, и они готовы к некоторым проблемам, в том числе и к более высокому налогу, к более высокой плате за ЖКУ», — отметил он.
В Госдуме также считают, что крест на апартаментах ставить рано.
Как пояснил «Парламентской газете» первый зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов («Единая Россия»), правовой статус апартаментов, налог на этот тип недвижимости, оплату коммунальных услуг как за нежилые объекты недвижимости и другие проблемы апартаментов планируется обсудить на заседаниях рабочей группы при Минстрое.
Очевидно, что прежде, чем вносить в Госдуму законопроект, нужно досконально разобраться в проблемных вопросах апартаментов на экспертном уровне, заметил депутат.
По его словам, один из самых тяжёлых вопросов — вопрос статуса земельных участков под апартаментами. «Ведь большая часть из них построена на промышленных территориях или участках, которые не предназначены для жилищного строительства. Соответственно, если «амнистировать» апартаменты и переводить в жильё, нужно и землю переводить в «жилую». Это ещё предстоит обсудить», — пояснил Пахомов.
Кроме того, отмечает парламентарий, с повестки никто не снимал вопрос по социальной инфраструктуре, которой необходимо обеспечивать жилые комплексы.
«Нужно будет решить, как быть с апартаментами, возле которых нет возможности построить социальную инфраструктуру, каким будет статус готовых к проживанию апартаментов, которые предоставляются в краткосрочную и среднесрочную аренду, так называемых сервисных апартаментов», — сказал зампред комитета.
Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что закон о статусе апартаментов планируется принять до конца года.
Стоит ли покупать апартаменты а не квартиру
Почему вам не стоит покупать апартаменты
В Москве строится множество апартаментных комплексов. Продавцы апартаментов делают упор на дешевизну: обещают, что разница в цене с квартирами — 15-25%. Но что стоит за этой экономией? Читайте эту статью до конца и вы поймете, чем апартаменты отличаются от квартир, и решите, стоит ли в это ввязываться.
В Москве строится множество апартаментных комплексов. Продавцы апартаментов делают упор на дешевизну: обещают, что разница в цене с квартирами — 15-25%. Но что стоит за этой экономией? Читайте эту статью до конца и вы поймете, чем апартаменты отличаются от квартир, и решите, стоит ли в это ввязываться.
Апартаменты появились как аналог квартир, но для тех, кому, по сути, квартиры и не нужны — жилье для пиджака. Пришел, переночевал, утром пошел на работу.
Такой формат оправдан в «Москва-Сити» — к слову, там как раз первые апартаменты и появились. Но теперь апартаменты строят в разной ценовой категории и в разных местах.
И пытаются продать как дешевый аналог жилья, нередко умалчивая о минусах.
Почему вообще застройщик продает апартаменты, а не квартиры? Некоторые апартаменты строят там, где должны были быть, например, офисы. Но из-за кризиса их стало строить невыгодно, и проекты пришлось переделывать. Но квартиры там делать не получилось — документы не те.
Люди клюют на низкие цены, но есть много причин, почему не стоит покупать апартаменты:
Апартаменты — это не жилье! Что бы вам ни говорила реклама и менеджеры в офисе продаж, это не то же самое, что квартира. Какие-то требования, которые предъявляются к жилью, могут не соблюдаться. Например, проблемы могут быть со звукоизоляцией и освещенностью.
Прописаться не получится. Только временная регистрация на 5 лет.
Налоги на апартаменты выше. Если на квартиры ставка — 0,1% от кадастровой стоимости, то на апарты — 0,5% или даже 2% (зависит от назначения здания — гостиничного оно типа или торгово-офисного, уточняйте этот момент в офисе продаж). При этом для квартир еще вычитают 20 кв. м, а у апартаментов такого послабления нет.
Ставка по ипотеке будет выше. Само псевдожилье дешевле, но по кредиту вы, скорее всего, переплатите.
Дороже и коммуналка. Она рассчитывается по тарифам для нежилых помещений. В среднем переплата будет 15-20% в месяц. Льгот на оплату услуг ЖКХ, как в квартирах, нет.
С детской инфраструктурой будут проблемы. К застройщикам апартаментов нет требований по открытию детских садов или школ. Так что максимум можно рассчитывать на небольшой частный детский сад. Во всех очередях вы будете в конце списка — ведь прописки у вас нет.
Ваши соседи могут вести в апартаментах бизнес, а не использовать как жилье. Или сдавать посуточно: апартаменты очень востребованы у инвесторов.
Нельзя получить налоговый вычет.
Апартаменты могут забрать за долги! В отличие от квартир.
Резюме: апартаменты подходят одиночкам, которым не нужна инфраструктура. И людям с высокими доходами, которых не смутят большие суммы в платёжках за коммуналку и немаленькие ежегодные налоги. Также это вариант, если у вас есть постоянная регистрация в другом месте — например, у родителей, но вы хотите начать жить отдельно и сэкономить на покупке собственного уголка.
Подписывайтесь на Urbanus — мы знаем все тонкости рынка недвижимости и расскажем вам, поможем правильно выбрать новостройку и подобрать вариант для разных целей: для собственного проживания или для инвестиций.
Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+
Квартира или апартаменты: какое жилье выгоднее для покупки?
5 сентября 2019
Поделитесь с друзьями
Под апартаментами чаще привыкли понимать роскошную статусную недвижимость, со множеством положительных качеств. Особенно, если сравнивать их с квартирами. В чем отличия, преимущества и недостатки разных видов жилья, что лучше приобрести в России, а что является выгодным вложением в европейских странах – в материале обзора.
Отличия квартиры и апартаментов
Разница между апартаментами и квартирами в том, что первые — не часть жилого фонда и расположены в массивах площадей больших комплексов и центров. Квартиры же – основное понятие жилищного фонда не только в России, но и в Европе.
С законодательной точки зрения:
- Квартира – это недвижимость, предназначенная для проживания человека или группы людей. Квартира – это площадь, находящаяся в строгом соответствии строительным нормам и правилам, правилами санитарии и пожарной безопасности.
- Апартаменты как объект недвижимости законами России и ряда стран Европы никак не определены, либо определены размыто. При этом к апартаментам предъявляются конкретные требования:
- наличие не менее 2-х жилых комнат и кухни;
- жилая площадь более 40 квадратных метров (в России);
- студии 30 — 40 квадратов и выше (в Европе).
Сравним данные в таблице:
| Квартира | Апартаменты |
| Площадь: мало влияет на статус | Площадь: не менее 40 кв. м. |
| Планировка: не менее одной комнаты | Планировка: минимум 2 жилых комнаты |
| Постоянное проживание: да | Постоянное проживание: да |
| Регистрация: постоянная либо временная | Регистрация: временная, не более 5 лет |
| Налог: обычный имущественный | Налог: повышенный |
| Состояние: любое | Состояние: улучшенный ремонт, повышенная комфортность |
| Инфраструктура: зависит от статуса дома и расположения | Инфраструктура: развитая |
| Уход и уборка: владелец | Уход и уборка: нанятый персонал |
| Фонд: жилая недвижимость | Фонд: коммерческая недвижимость |
Плюсы и минусы разных видов недвижимого имущества
Вот в чем заключаются отличия, которые можно рассмотреть как достоинства и как недостатки.
Инфраструктура
- для апартаментов характерна развитая инфраструктура;
- могут находиться больших жилых комплексах, где есть отдельный бассейн, спортзал, ресторан и другие удобства;
- квартира с развитой инфраструктурой — чаще в старом фонде;
- новостройки обычно расположены на окраинах, в неразвитых или относительно новых районах города.
Ремонт и техническое оснащение
- для апартаментов характерна роскошь, дизайнерская планировка, наличие бытовой техники вплоть до систем «умного дома»;
- апартаменты сразу имеют презентабельный и готовый для жизни вид;
- квартиры – свобода для творчества. Там можно делать какой угодно ремонт, ставить любую технику или ничего не ставить;
- квартиры в жилом состоянии — только во вторичном фонде.
Стоимость и налоги
- стоимость апартаментов превышает стоимость квартиры с той же площадью на 20 — 30 %;
- налоги на апартаменты повышенные: 0,5 — 2 % кадастровой стоимости;
- апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, и коммунальные тарифы по ним выше;
- для квартир имущественный налог фиксированный и составляет 0,1 %;
- тарифы на коммунальные услуги устанавливаются как для жилой недвижимости.
Какую недвижимость лучше купить в России
В России приобретение апартаментов невыгодно. Причиной тому являются:
- Законодательная база. Обязывает владельцев апартаментов выплачивать повышенные имущественные налоги до 2 % от кадастровой стоимости.
- Стоимость. Если нормальную двухкомнатную квартиру (в среднем по регионам) можно будет купить на 3 миллиона, то стоимость апартаментов такой же площади может составлять 3,6 миллиона.
- Услуги жилищно-коммунальных хозяйств. Для апартаментов они отличаются: тарифы повышены.
Квартиры для российских людей – привычное имущество, не вызывающее сомнений в его рентабельности:
- в случае недостатка средств правильнее оформить целевой или ипотечный кредит в надежном банке по приемлемой ставке и стать хозяином желанных метров;
- если речь идет о планах сдавать жилье, то квартира – безусловный фаворит;
- немалые средства за апартаменты выгоднее вложить в хороший и качественный ремонт даже самой безнадежной квартиры.
Что покупают за границей
Покупка апартаментов в европейской стране – выгодная инвестиция в будущее. В подавляющем большинстве случаев апартаменты приобретаются для сдачи в аренду туристам или приезжим, и вот почему:
- за сдачу апартаментов европейцы платят меньший налог на доходы, чем при сдаче квартиры;
- в Европе единый имущественный налог на квартиры и апартаменты: 2 % от кадастровой стоимости.
Итак, если задумываетесь об инвестиции в будущее или покупке жилья для личного пользования, располагаете свободными средствами и живете в России – лучше выбирать квартиры.
Апартаменты требуют не только больших вложений и не сопоставимых с российской реальностью взносов за ЖКУ и налоги, но и нередко оформлены как гостиничные номера с соответствующим сервисом.
Это крайне непригодно для постоянного семейного пребывания в них.
Поделитесь с друзьями:
Как выгодно рефинансировать кредит
Что такое дебетовая карта
Как рассчитать эффективную процентную ставку по кредиту
5 приложений для домашнего бюджета
Олег Сургучев
Я думаю проблема выбора между квартирами и апартаментами стала насущной в то время, когда появились в большом количестве комплексы и центры, имеющие у себя в распоряжении много свободной площади. В любом случае вопрос выбора между апартаментами и квартирами, как я считаю, не существенен для жителей небольших городов. Там, где нет подобного рода центров или они есть, но их крайне мало.
А что касается, например, таких городов, как Москва или крупные города-миллионники, то там вопрос по ЖКУ стоит далеко не на первом месте! ???? Сама стоимость жилья, будь то квартира, будь то апартаменты, достигает заоблачных высот и доступна только состоятельным людям. Вопрос ипотеки я не рассматриваю, это отдельный момент.
А те люди, кто способен приобрести квартиры или апартаменты в крупных городах на свои личные деньги не сильно обеспокоены вопросом ЖКХ, чтобы от этого испытывать большой дискомфорт, как я считаю. Но, в целом, материал выше мне был полезен, и особенно в том моменте, что налог на апартаменты повышенный, а на квартиру обычный имущественный.
При таком раскладе, в любом случае, лучше уж покупать квартиру, если когда-либо будет возможность инвестировать в будущее!
Артём Сапожников
Ну я бы лично для себя покупал бы всё же квартиру. Ведь можно и четырёхкомнатную квартиру купить, удобную, комфортную, так называемую сталинку и она к апартаментам отношения иметь не будет.
Сейчас в новостройках также есть отличные варианты квартир, зачем вообще нужно замарачиваться с апартаментами, если они стоят дороже, налоги выше, да ещё и считаются коммерческой недвижимостью? Мой выбор однозначен — квартира.
Олег Дмитриев
Однозначно лучше квартира с несколькими комнатами. Проблема в том, что если вы живете в апартаментах, то там меньше пространство для уединения, да и вообще жилищная площадь достаточно ограничена. Поэтому обычная квартира мне гораздо больше нравится.
Тихон Рукавицын
Не совсем понятно — если покупать жильё в России, как ты его ни называй — квартира или апартаменты, то по налогам разницы нет.
Если для себя покупать, то нужно выбирать квартиру, чтобы она тебя устраивала по всем показателям, а если для сдачи в аренду, то лучше однокомнатную, на них спрос больше.
А если покупать жильё за границей, то нужно ознакомиться с местными налогами, чтобы не попасть впросак и не платить лишние деньги.
Сергей Иванов
Лично мне больше по душе квартиры. По той простой причине, что в них обычно больше квадратура, есть стены, соответственно есть возможность уединиться в другой комнате, если живешь не один. В обычных апартаментах же такая возможность в большинстве случаев отсутствует.
Пётр Твердохлебов
Для себя, для проживания с семьёй, чтобы спокойно, в любви и согласии жить и растить детей, идеально подойдут хорошие апартаменты. Именно хорошие. А если есть свободные деньги, то можно купить парочку небольших квартир и сдавать их в аренду, для получения постоянного дохода.
А для рекламы этих квартир смело можно использовать слова «апартаменты», поскольку людям нужно жильё для проживания, по принципу «заходи и живи», поэтому они не обращают особого внимания на такие мелочи, как вы называете свою квартиру — апартаменты или квартира.
Для людей в нашей стране это никакой роли не играет.
Читайте так же: Что такое санация банка
Кирилл Максимов
Зависит от того, для каких нужд необходима недвижимость. Если для жизни одного человека — вполне достаточно апартаментов. Если же у вас семья, то лучше задуматься о приобретении квартиры, чтобы у каждого из членов семьи был свой уголок для уединения.
Ирина Смирнова
Квартира всегда, в любой стране, при любой власти у человека должна быть удобной, комфортабельной и уютной. Отдельным плюсом идёт локация и инфраструктура. И не важно как она называется — квартира или апартаменты, в принципе это одно и тоже, но на разных языках. Для нас ближе квартира, от самого этого слова веет чем-то домашним, мамиными пирогами и покоем.
Зоя Протасова
Скажу за себя — когда мы с мужем искали хороший вариант новой квартиры, то мы даже и не знали ни про какие апартаменты. Просто искали большую, светлую и тёплую квартиру, ближе к центру города. Один из ключевых критериев, на который мы сразу обращали внимание — пешая доступность школы и детского садика. Нашли подходящий вариант и купили. Живём и наслаждаемся жизнью.
Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий
Апартаменты и квартира — в чем разница? Стоит ли покупать?
Саша Зайцева
Апарт-проекты, которых все больше и больше возводится в самых лакомых местах Москвы, будоражат воображение потенциальных покупателей. Они стоят заметно дешевле квартир с аналогичной локацией, но статуса жилья не имеют. Многих это пугает. Мы разобрали по полочкам, чем отличаются апарты от квартир, чтобы вы определились: покупать или нет.
Комплекс апартаментов Re:Form, фото — Татьяна Злыгостева.
Это не жилье
Апартаменты не имеют статуса жилой недвижимости. Обычно застройщик их оформляет как гостиничный комплекс, только вместо номеров – «квартиры» (берем в кавычках, так как юридически они таковыми не являются).
Почему они так делают?
Это дает возможность построить проект, который де-факто будет жилым, там, где это было бы или невозможно (например, земля имеет статус промышленной зоны) или слишком дорого (в центре каждая пядь на счету – а жилье ведь требует также строительства социальной инфраструктуры в нагрузку). А еще апартаменты требуют меньших расходов от застройщика для получения разрешительной документации. В итоге мы можем купить жилплощадь в престижном районе столицы по цене на 20-40% ниже.
Чем это грозит?
Сложности перевода: получат ли апартаменты статус жилья — Недвижимость в Москве на Living.ru
В конце июня из уст официальных лиц вновь прозвучали фразы о необходимости придать апартаментам статус жилья.
И вновь без уточнения, что это значит – все ли апартаменты могут быть приравнены к жилью, касается ли это только строящихся комплексов или всех, включая построенное жилье, и что произойдет – собственники просто получат право прописки, или также получат все жилые льготы – налоговые, «коммунальные» и т.д. LIVING узнал, какой сценарий вероятнее и на что следует обратить внимание тем, кто только рассматривает покупку апартаментов.
По словам директора по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век» Марии Могилевцевой-Головиной, в соответствии с законопроектом, который в настоящее время разрабатывается в Государственной Думе, собственники апартаментов не просто получат право постоянной регистрации. Речь идёт о полноценном статусе жилья с перерасчётом коммунальных и налоговых платежей.
Эксперт поясняет, что «в разрабатываемом в настоящее время законопроекте предлагается установить правовой механизм перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в апартаменты. При этом в проекте добавляется, что собственники нежилых помещений в зданиях, введенных в эксплуатацию до 1 января 2019 года, вправе перевести нежилые помещения в таком здании в апартаменты в срок до 31 декабря 2021 года».
Звучит оптимистично, но остается множество вопросов. Если дом стал апартаментами только потому, что девелопер решил не менять статус участка, это одно, но как могут стать жильем апартаменты, не соответствующие техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям? Да и зная наших законодателей, «за время пути» с законопроектом могут произойти самые удивительные метаморфозы.
О предмете споров
Для начала немного статистики. По данным риэлторских агентств на первичном рынке Москвы представлено около 130 проектов с апартаментами – более 11 тыс. лотов.
По экспозиции площадей, подсчитали в агентстве недвижимости «Бон Тон» на апартаменты приходится 19,5% от общего предложения новостроек.
Наибольшая доля по сумме площадей в границах старой Москвы, представлена в округах САО (32%), ЦАО (29%) и СВАО (14,5%).
По сегментам деление следующее: в структуре предложения по данным «Бон Тон» преобладает бизнес-класс (54%), при этом доля комфорта составляет 25%, премиума – 21%.
По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в последние три года спрос на рынке апартаментов повышается. В 2016 году прирост продаж составил 79% относительно 2015 года (настоящий пик спроса).
В 2017 году этот показатель зафиксирован на уровне 24% (по отношению к 2016 г.) В 2018 году уже первые пять месяцев показали прирост в 33% по отношению к тому же периоду прошлого года.
depositphotos.com/ovchinnikovfoto
Такой интерес к этому формату более чем объясним: выбор покупателя в первую очередь определяется двумя факторами – местоположением и ценой.
Апартаменты тут очень кстати – строятся они в тех местах, где зачастую жилье не построить, например, в центре, апартаменты дешевле, чем жилье в том же месте.
Как поясняет вице-президент по розничным продажам, группы ПСН Екатерина Тейн, сегодня разница в цене между квартирами и апартаментами в элитном сегменте составляет порядка 8-10%, в комфорт-классе – может достигать 30%.
Связано это с тем, поясняет эксперт, что в элитном и премиум классе все давно уже привыкли и практически не делают разделений, так как не привязаны к прописке, детским учреждениям и поликлиникам и, как правило, выбирают их по другим параметрам. А в комфорт-классе покупатели по-прежнему привязаны к статусу квартир.
Возможная сложность перевода может заключаться и в том, что в законодательстве понятия «апартаменты» вообще нет, все они по закону являются «нежилыми помещениями» с различным статусом.
Как поясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Юлия Иванова, «иногда чтобы определить, к какому статусу относятся эти апарт-комплексы, можно только изучив их проектные декларации.
Около половины продающихся апартаментов имеют промышленное назначение, другие – гостиничное». От того, живет ли человек в «гостинице», «офисе» или «промышленном здании» зависит, например, ставка налога, хотя на общую сумму платежей она может и не влиять.
Как поясняет Екатерина Тейн, если законодатели четко пропишут порядок перевода нежилых помещений в многофункциональном комплексе в жилые апартаменты, то собственники таких помещений будут платить налог по той же льготной ставке 0,3%, что и собственники квартир.
Сейчас он рассчитается по ставке для коммерческих помещений 0,3% или 2%, в зависимости от статуса, но при этом кадастровая стоимость самих помещений ниже. В итоге в процентном отношении налог выше, а в абсолютном выражении в ряде случаев может быть таким же, как и в жилых помещениях или даже ниже.
Сложности перевода
Пока законодатели думают, собственникам и девелоперам остается только гадать. Справедливости ради отметим, что сегодня перевод апартаментов в частном порядке возможен в случае, если жилье соответствует всем СНиПам и ГОСТам в отношении технических данных жилья. Но это единичные случаи и довольно сложная процедура. В случае «массового перевода» возможны несколько сценариев.
Условия прописки: существующие апартаменты могут не признать жильем
Группа сенаторов и депутатов 29 апреля внесла в Госдуму законопроект о правовом статусе апартаментов. Документ предлагает определить новую категорию недвижимости — многофункциональные здания, апартаменты в которых будут приравнивать к жилью.
Но норма распространится только на новые постройки, предполагает проект. Уже существующие апартаменты жилыми не станут, следует из законопроекта.
Если документ будет принят, есть риск, что в многофункциональных зданиях коммунальные платежи для граждан останутся всё равно выше, чем в жилых домах, предупредили эксперты.
Новая категория
Группа сенаторов — Андрей Яцкин, Николай Журавлёв, Андрей Шевченко, Дмитрий Кузьмин, а также депутат Евгений Москвичёв 29 апреля внесли в Госдуму законопроект о правовом статусе апартаментов. Он предполагает изменения в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты.
Проект предусматривает появление новой категории недвижимости — многофункциональных зданий. Согласно документу, их можно будет строить на землях, не предназначенных для жилья — в общественно-деловых зонах. Законопроект предлагает распространить на них действие Жилищного кодекса РФ.
Это означает, что апартаменты в таких объектах будут приравниваться к жилью. На их продажу на этапе строительства предложено распространить нормы 214-ФЗ (об участии в долевом строительстве).
То есть новые апартаменты в многофункциональных зданиях будут строить с использованием эскроу-счетов для защиты граждан.
Проект не предусматривает перевода в жилье уже существующих апартаментов. В тексте документа сказано, что новые правила распространятся только на те объекты, на которые градостроительный план земельного участка или проект планировки территории будут выданы после вступления закона в силу. Если он будет принят, то заработает с 1 сентября 2021 года.
Как следует из проекта, помещения, объединенные общими зонами (вестибюли, холлы и так далее), будут получать статус жилья только по решению общих собраний собственников, уточнил эксперт комиссии по ЖКХ общественного совета при Минстрое Павел Склянчук. Поэтому многофункциональные здания будут не полностью жилыми. Согласно проекту, помещения одинакового назначения должны быть скомплектованы по этажам (например, здания могут включать офисы или магазины).
— Все помещения по соседству должны быть одинаковой функциональности. Предлагается наделить общее собрание собственников помещений полномочиями самостоятельно решать, из чего будет состоять дом. Вместе с тем у них появляются права и обязанности как у обычных владельцев квартир — выбрать УК, платить взносы на капремонт, — сказал Павел Склянчук.
Также проект предусматривает, что решения об обеспечении многофункциональных зданий инфраструктурой, в том числе социальной, будут определять сами регионы.
В Минстрое «Известиям» сообщили, что ведомство ознакомится с проектом закона и представит свои предложения и комментарии после рассмотрения документа. Для оптимизации законодательной работы по регулированию апартаментов министерство считает целесообразным сосредоточиться на совместной доработке представленного документа с участием правительства и Госдумы, подчеркнули там.
— Пока не совсем ясно, зачем необходима новая категория недвижимости с жильем на землях, не предназначенных для этого.
Кроме того, есть риск, что в многофункциональных зданиях из-за того, что они не полностью жилые, коммунальные платежи для граждан останутся всё равно выше, чем в жилых домах.
Эти вопросы необходимо четко прояснить в документе, — высказал мнение член комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Илья Осипов.
Сейчас в апартаментах цены на ЖКУ на 15–20% выше, чем в квартирах, а налоговая ставка на такое имущество составляет около 2% от стоимости (на жилье — от 0,1%).
Мнения отрасли
Решение уточнить статус апартаментов и определить параметры, которым должны соответствовать многофункциональные здания, действительно справедливо принять только в отношении новых проектов, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Признание уже построенных апартаментов жильем увеличило бы нагрузку на объекты социальной инфраструктуры за пределами таких проектов и привело бы к дополнительному росту цен в сегменте готовых апартаментов, полагает он.
По мнению исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль» Светланы Разворотневой, всё же стоило бы продумать варианты приближения к жилью и уже существующих апартаментов, чтобы учесть права всех граждан.
При этом покупателей такой недвижимости можно условно разделить на две категории — первая тяготеет к привычному формату квартиры, а вторая (в основном молодые люди) уже не особенно нуждается ни в постоянной прописке, ни в поликлиниках — им необходима инфраструктура другого рода, сказал директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Для последних важно работать на той же территории, где они живут, им нужен современный сервис и как раз все возможности многофункциональности, пояснил он.
— Поэтому, в принципе, появление таких жилых кластеров — очень своевременный тренд, который четко отвечает требованиям широкой аудитории, — считает эксперт.
По мнению президента ГК Magic Group Александра Перемятова, законопроект отражает попытку решить проблему с промышленными землями в региональных городах.
В Москве процесс вывода промпредприятий из черты города давно в идет, но в регионах еще не начат, пояснил он.
Если на месте старых заводов в городах будут строить многофункциональные здания, люди вместо депрессивных территорий получат и новую инфраструктуру, и современное жилье, да еще и в нужном статусе, высказал мнение Александр Перемятов.