В россии могут смягчить закон о продаже недвижимости нерезидентами

Мой друг гражданин Таджикистана хочет купить дом в России, какие нужны документы, и можно ли там прописаться и жить?

Ответ

Иностранные граждане имеют право приобретать жилье на территории России наравне с российскими гражданами. Однако в соответствии со статьей 15 Земельного кодекса РФ существует ряд ограничений в плане приобретения земли иностранцами.

Так иностранные граждане и лица без гражданства не имеют права обладать на правах собственности земельными участками, расположенными в приграничных территориях. Не допускается предоставление иностранным гражданам участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Также, запрещена передача в собственность земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничения, предусмотренные для иностранных граждан на приобретение ими земель сельхозназначения, не распространяются, если земельный участок приобретается иностранным гражданином под индивидуальное жилищное строительство (например, строительство жилого дома).

Теперь о документах. Ваш друг должен иметь документ, подтверждающий легальное нахождение на территории РФ. Это либо виза, либо вид на жительство, либо разрешение на временное проживание в РФ, либо миграционная карта.

Также, ваш друг, при регистрации прав собственности на недвижимость, обязан представить удостоверение личности того образца, который установлен законодательством его страны. Это может быть как паспорт, так и иной аналогичный документ.

Этот документ должен быть представлен в регистрирующий орган как в подлиннике, для сравнения и сличения подлинности, так и в виде нотариально заверенной копии с переводом на русский язык.

После проверки документов, нотариус заверяет подпись переводчика, который осуществил их перевод на русский язык.

После того, как ваш друг проверит пакет документов на квартиру, оформляется договор купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимости совершается в простой письменной форме в присутствии нотариуса и заверяется им в установленном законодательством РФ порядке.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами сделки, но приобретает юридическую силу только после его государственной регистрации в местном органе по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. При этой регистрации в регистрирующий орган являются обе стороны сделки.

После регистрации договора купли-продажи, стороны подписывают акт передачи объекта недвижимости. После подписания этого документа производится передача денег от покупателя продавцу.

Консультация юриста

УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

После приобретения недвижимости в собственность, ваш друг зарегистрироваться в ней постоянно не сможет.

Так как, регистрация по месту жительства возможна только для граждан РФ, а иностранные граждане могут регистрироваться только по месту пребывания. Иностранный гражданин, въехавший в РФ, обязан зарегистрироваться в течение трех рабочих дней со дня приезда в Россию.

В случае перемены места пребывания следует в течение трех рабочих дней с момента прибытия на новое место зарегистрироваться вновь.

То есть, приобретение недвижимости не дает каких-либо дополнительных льгот, связанных с режимом пребывания в России, в частности не даёт визовых льгот и преимуществ, не снимает проблемы регистрации, и не облегчает получение разрешения на работу.

Что нужно знать о покупке недвижимости в России иностранными гражданами

Государственные границы с каждым годом становятся все размытее. Люди сами избирают, где им пребывать и покупать недвижимое имущество.

Иностранцы часто приобретают недвижимость в РФ. Однако при покупке квартиры либо иной недвижимости иностранному гражданину стоит учесть определенные нюансы.

Можно ли приобретать

• предназначенные для сельского хозяйства;
• около границы;
• включающие в себя недра, континентальный шельф, лесной фонд;
• заповедников;
• включающие в себя объекты военной промышленности, транспортные развязки;
• в закрытых административных субъектах.

Процедура покупки

Алгоритм покупки недвижимости иностранцем в РФ состоит из следующих стадий:

1. Иностранный гражданин выбирает соответствующий своим запросам объект в РФ. Для этого он читает объявления о продаже недвижимого имущества, назначает встречи продавцам для осмотра помещений, прибегает к услугам риелторов.
2. После подбора оптимального жилья иностранец заключает предварительный договор с продавцом. Он будет действителен до того, как составится основной договор. На стадии подготовки выполняется проверка жилья на юридическую чистоту. Покупателю нужно удостовериться, что продавец располагает правом продавать недвижимое имущество и является дееспособным.
3. Письменно оформляется договор купли-продажи.
4. Осуществляется официальная регистрация перехода собственнического права иностранцу. Данная процедура выполняется в Росреестре либо многофункциональном центре оказания государственных услуг.
5. По итогам проверки предоставленных сведений работники Росреестра вносят изменения в реестр недвижимого имущества. Иностранцу предоставляется выписка, подтверждающая внесение изменений.
6. Покупатель полностью рассчитывается за покупку.
7. Жилье передается иностранцу по акту передачи, который подписывает каждый участник сделки.

Сбор документов

Для приобретения российской недвижимости иностранный гражданин должен легально пребывать в государстве.

Это означает, что он должен въехать в страну в установленном порядке (по визовому документу либо без него), пробыть в России минимум девяносто суток.

Следовательно, иностранному гражданину понадобится подготовить документы, подтверждающие, что он соблюл все миграционные нормы.

Читайте так же:  Директор ооо уволился нового нет что делать

Кроме того, необходимы:

• паспорт либо другой документ, который удостоверяет личность. Документ необходимо перевести и заверить в нотариальной конторе;
• разрешение мужа/жены на покупку недвижимого имущества (если это предусмотрено законодательно);
• ходатайство на государственную регистрацию собственнического права;
• договор купли-продажи недвижимого имущества;
• платежка об уплате государственной пошлины. Ее размер для физических лиц равняется двум тысячам рублей.

Оформление сделки

Если иностранец приобретает вторичное жилье, сделка оформляется в нотариальной конторе. При покупке квартиры у застройщика сделка заключается в офисе продавца. Если иностранец слабо говорит по-русски, потребуется помощь переводчика.

Договор оформляется в 3 экземплярах. После оформления переход собственнического права от застройщика к иностранцу требуется зарегистрировать в Росреестре. Определенные фирмы-застройщики подают документы сами. В остальных случаях иностранный гражданин должен посетить учреждение Росреестра либо МФЦ со всеми необходимыми документами.

Финансовая сторона

Все расчеты в Российской Федерации должны осуществляться в рублевой валюте. Однако в соглашении можно прописать привязку рубля к определенному валютному курсу. Передать денежные средства продавцу возможно как в виде наличности (посредством ячейки в банковской организации), так и в безналичной форме (аккредитив).

Возможен ли отказ

Иностранному гражданину могут отказать в покупке недвижимого имущества по следующим причинам:

1. Были предоставлены не все нужные бумаги. К примеру, частой причиной отказа становится отсутствие нотариально заверенного перевода паспорта.
2. Покупатель незаконно находится в Российской Федерации.
3. Продаваемая недвижимость относится к особым объектам, о которых было написано выше. Иностранцы купить подобное недвижимое имущество не могут.

Какие нюансы нужно учесть продавцу

Продавцу нужно удостовериться, что иностранец легально пребывает на российской территории. Если продать недвижимость незаконно въехавшему в РФ лицу, сделка окажется аннулирована либо вовсе не состоится.

Также процедура продажи недвижимого имущества иностранцу располагает следующими особенностями:

1. С 2013 г. был принят закон, соответственно с которым передачу прав собственности иностранцу требуется обязательно регистрировать в ЕГРН. Сделка будет завершена лишь в том случае, если информация о появлении права на жилье у иностранца внесется в реестр.
2. Соглашение купли-продажи оформляется соответственно с нормами законодательной базы РФ (статья 1213 Гражданского кодекса России).
3. Соглашение пишется на русском языке. Иностранцу предоставляется экземпляр договора на его родном языке. Статья 550 ГК России включает в себя правило об обязательности письменного соглашения.
4. Свидетельства о праве собственности больше не оформляются. Вместо них используется выписка из ЕГРН.
5. Нотариально заверять соглашение необязательно. Исключением являются ситуации, когда продается жилье из долевой собственности. Кроме того, посетить нотариуса потребуется, если владелец недвижимости не достиг возраста восемнадцати лет либо имеет ограниченную дееспособность.
6. В договоре необходимо четко идентифицировать продаваемое имущество, указать точную стоимость.

Иностранцам не требуется платить налоговые отчисления при приобретении недвижимого имущества.

При этом иностранное лицо, ставшее владельцем жилплощади в РФ, должно платить законодательно определенный налог на недвижимость.

Эти налоговые отчисления причисляются к региональным, их размер определяется администрацией города. При подсчете налога учитывается кадастровая стоимость имущества. Его нужно платить раз в двенадцать месяцев.

Отвечаем на вопрос может ли нерезидент купить недвижимость в России

Нерезидент РФ – это лицо, которое за последний год пребывало в России менее 183 дней.

Исключением являются военные, которые служат за границей, а также государственные служащие, командированные в иностранное государство.

Для работников посольств статус устанавливается в особом порядке.

Способы покупки

Самостоятельно

Ни конституционные нормы, ни федеральное законодательство не накладывают ограничений на нерезидентов во владении, пользовании и распоряжении недвижимостью в России. Они могут приобрести дом/квартиру, землю под индивидуальное жилое строительство либо участок для подсобного хозяйства. Законодательство запрещает нерезидентам покупать участки, которые:

• предназначаются для использования в сельском хозяйстве;
• располагаются около границы РФ;
• включают в себя недра, континентальный шлейф, лесной фонд;
• включают в себя заповедники;
• включают в себя предприятия, связанные с оборонной промышленностью;
• располагаются в закрытых населенных пунктах.

Для заключения сделки нерезиденту требуется располагать документами, которые удостоверяют личность. Они должны быть переведены на русский язык и заверены у нотариуса.

Апостиль ставится по месту оформления документа. Подобное требование действует для граждан государств, участвующих в Гаагской конвенции.

Если недвижимое имущество приобретают жители СНГ, у них затребуют лишь паспорт с переводом.

Договор купли-продажи оформляется на русском языке. Нерезиденту, покупающему недвижимость, нужно разобраться во всех его пунктах. Соответственно с законодательством, все споры разрешаются по месту нахождения недвижимости. Нормы содержания, защиты и эксплуатации недвижимости регламентированы законами России.

Покупателю необходимо выполнить проверку:

• бумаг, которые устанавливают и подтверждают право на недвижимость (свидетельство о собственности);
• факта обремененности имущества (ипотечный кредит, конфискация);
• наличия разрешений на продажу от каждого владельца;
• информации, которая содержится в Росреестре.

Через нотариуса

Доверив нотариусу покупку недвижимого имущества, нерезидент может значительно упростить процедуру. Нотариус разработает проект сделки, представляющий собой список проводимых действий, сделает следующее:

• составит договор;
• зафиксирует волю участников сделки;
• согласует цену продажи, порядок передачи денежных средств;
• оформит разрешение мужа/жены, владельцев недвижимости.

После подписания договора нотариус производит подачу бумаг для регистрации права собственности в Росреестр. Покупателю нужно будет только получить в нотариальной конторе оформленные документы.

Передавать денежные средства продавцу гораздо проще и безопаснее через нотариальный депозит, а не через ячейку в банке. Нотариус принимает деньги от покупателя, чтобы в дальнейшем передать их продавцу недвижимости. Покупателю предоставляется расписка, которая подтверждает факт внесения денежных средств в нотариальный депозит.

Особенности сделки

Приобретение недвижимости сопряжено с определенными рисками. Покупателю недвижимого имущества стоит насторожиться при наличии хотя бы одного из перечисленных ниже факторов:

1. Продавец является юридическим лицом.
2. Жилье было куплено на материнский капитал. Соответственно с законодательством, подобная недвижимость регистрируется на всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних. При продаже доли несовершеннолетних должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец не выполнил данное требование, сделку могут аннулировать.
3. Один из собственников жилплощади имеет частичную недееспособность. Частично недееспособными признают алкоголиков, наркоманов, людей с нарушениями психики. Участвовать в сделках они могут, однако в дальнейшем у покупателя недвижимости могут возникнуть проблемы, связанные с претензиями родственников продавца.
4. Незаконное изменение планировки. Ее последствия потребуется устранять покупателю (уплачивать штраф либо проводить ремонтные работы).
5. Жилье включено в список на расселение. Законодательство запрещает продавать подобную недвижимость физлицам.

Зная нюансы оформления сделок с недвижимостью, нерезидент может избежать многочисленных проблем, связанных с российским законодательством.

Налог на дарение квартиры нерезидента

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: 18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

НК РФ освобождаются от налогообложения НДФЛ доходы в случаях дарения недвижимого имущества между членами семьи и близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Чтобы узнать, платится ли налог с дарственной на квартиру, нужно обратиться за помощью к Налоговому кодексу страны, где четко прописано, что любой доход гражданина им облагается. Если подарить квартиру или машину, то одаряемый получит доход, что приведет к оплате подоходного налога, размер которого составляет 13% от стоимости имущества.

Недвижимости

Налогообложение при дарении недвижимости близким родственникам зависит от ценности квартиры, указываемой в договоре.

Если строчка с этими данными там отсутствует, либо даритель не знает точную стоимость объекта, то платеж рассчитывается от инвентаризационной оценки БТИ.

Даже если дарится не весь дом, а его часть, комната из коммунальной квартиры, платеж будет действовать и на них, только рассчитываться от денежной стоимости этой части.

Автомобиля

Налог на дарение автомобиля также платится, потому что машина считается имуществом, которое облагается подоходным его видом. Сумма оплаты рассчитывается из рыночной стоимости автомобильного средства, от которой берутся 13%.

Для правильного соблюдения законодательства одаряемое физическое лицо подает в Налоговую службу справку 3-НДФЛ до конца апреля следующего года, а платеж совершает до середины июля.

Если одаряемый получил авто по итогам лотереи или розыгрыша, он все равно совершает данный платеж.

Акции, паи и доли

Налог на дарение оплачивается и тогда, когда одаряемый получает ценные бумаги, акции, паи и доли в уставном предприятии.

Подоходный налог оплачивается одаряемым, даритель не совершает платежей, но может получить от Налоговой службы письмо об их подаче. На это им следует отправить объяснительную записку, что это был договор дарения.

Выплачивать сумму подоходного налога на акции придется по ставке 13%, стандартной норме для всех видов дарения.

Расчет суммы, необходимой для уплаты при получении подаренной недвижимости, осуществляется по фиксированной ставке 13%.

Льготы на нее не распространяются, так что если одаряемый – пенсионер или инвалид, он обязан совершить платеж по полной ставке.

Исключением при регистрации договора дарения составляют работники консульства вместе с членами своей семьи – право освобождаться от налога закреплено за ними по решению Венской конвенции.

Существует оговорка, что стоимость подаренной недвижимости в договоре не должна отличаться от того, сколько она стоит на рынке, на 20 и более процентов.

Если возникает такая разница, платеж рассчитывается с большей суммы – инвентаризационной стоимости, установленной БТИ.

Если дарится земельный участок с домом, то в эту стоимость войдут оба объекта, а база платежа на землю будет равна цене вручаемого участка.

Законом установлены фиксированные даты подачи декларации и совершения платежа, при несоблюдении которых можно получить штраф.

При просрочке подачи декларации штраф составляет 100 рублей, если же с учетом него получатель не оплатит сумму вовремя, то ему будет начислен штраф, равный 20% от платежа.

Неумышленной оплата считается при повторной просрочке, что влечет за собой начисление штрафа, равному 40% от платежа.

Оплата производится путем подачи в Налоговую службу документов:

• документы на право владения имуществом;
• сам договор о дарении имущества;
• акт приема и справка БТИ, если дарится недвижимость;
• паспорта всех задействованных сторон;
• свидетельство о браке, когда договор заключается между супругами;
• декларация за год.

Сотрудники Налоговой службы получают документы, рассчитывают сумму налога и присылают ее с квитанцией. Там будет указана дата, по прошествии которой платеж будет считаться просроченным.

Оплатить квитанцию можно через любой банк.

Некоторые люди могут исхитриться, чтобы не уплачивать подоходный налог, проводя оформление не договора дарения, а фиктивной купли-продажи с условной передачей денег.

При заключении такой сделки даритель-продавец не совершает оплату налога при условии, что недвижимостью он владеет свыше 3 лет.

При продаже недвижимости, числившейся за владельцем менее 3 лет, совершается платеж в размере 13% от стоимости свыше 1 миллиона рублей от цены на квартиры.

Минусом такой сделки является ее фиктивный характер, преследуемый Уголовным кодексом с соответствующим наказанием обеих сторон.

От сделки можно отказаться, для чего следует написать заявление. Сделать это нужно до того, как договор будет подписан и подан в Регистрационную палату, иначе придется писать еще одно с объяснением отказа. Не только одаряемый может отказаться от сделки – это вправе осуществить и даритель до официальной регистрации договора по следующим причинам:

• изменение состояния здоровья, положения, уровня жизни;
• доказанные в судебном порядке неправомерные действия одаряемого, совершенные им по отношению дарителя либо членов его семьи;
• порча или утрата недвижимости в связи с действиями одаряемого.

Предлагаем ознакомиться:  Наложен арест на счета налоговой инспекцией

НДФЛ резидента РФ

Если человек считается резидентом России, то ставка НДФЛ при дарении квартиры близкому родственнику считается 13%, без всяких льгот и вычетов.

Резидент тот человек, который является гражданином страны, имеет ее паспорт и находится тут свыше 183 дней подряд.

Когда официальное место жительства гражданина находится за пределами страны, то совершать платеж он должен до момента перехода квартиры в собственность.

При оплате налога на дарение нерезидентом РФ его ставка вырастает до 30% от полной стоимости недвижимого имущества.

Гражданин РФ может быть нерезидентом, если не находится тут в пределах свыше 183 дней подряд, поэтому для снижения ставки нужно учитывать этот фактор, чтобы иметь возможность снизить подоходный налог до 13% при наличии паспорта страны.

Если одаряется иностранец, то ставка платежа может меняться в зависимости от установленных соглашений между этими странами.

Источник

Налоги при дарении недвижимости близким родственникам

Акции, паи и доли

Люди могут задаваться вопросом – платится ли налог при дарении квартиры родственнику. Этот пункт важно иметь в виду, потому что если даритель близкий родственник, то одаряемый освобождается от оплаты. К близким родственникам относятся:

• муж, жена, родители, дочери, сыновья, даже усыновленные;
• братья, сестры, бабушки, дедушки.

Отличием наследования по завещанию от дарственной считается выгода последней для одаряемого, потому что тот получает недвижимость сразу и может распоряжаться ей после регистрации сделки.

По завещанию же владелец имущества считается таковым пока не умрет, что ограничивает права наследников по отношению пользования квартирой или машиной.

Даже если в завещании владелец напишет только одного получателя имущества, на него все равно могут претендовать другие близкие родственники.

Не родственникам

Тети, дяди, двоюродные сестры и братья не являются близкими родственниками, а потому ставка налога на дарение при их участии является полной.

Избежать оплаты можно, совершив акт дарения не напрямую – между тетей и племянницей, а двумя сделками – от тети – сестре, от матери – дочери.

Это займет некоторое время на регистрацию сделок, вступление их в законную силу, но поможет обойтись без оплаты.

НДФЛ резидента РФ

Такие люди по законодательству не являются близкими родственниками для дарителя, однако в определенный круг людей, приближенных к нему, все же входят. В этот перечень входят:

• всяческие двоюродные и внучатые родственники;
• племянники;
• тесть и теща;
• сестры и братья мужа/жены;
• остальные родственники;

Здесь налог на доход равняется 13%.

Он уплачивается новым владельцем недвижимого имущества. В этой ситуации существует также несколько очень важных нюансов, знать о которых необходимо.

В этом случае налог на дарение будет равен 30%. На размер этой суммы в исключительных случаях могут влиять международные соглашения и конвенции.

Внимание

В том случае, если соглашение не содержит в себе указание цены подарка, объем дохода устанавливается по рыночной стоимости жилплощади.

Определяя стоимость жилища, сотрудники налоговой, как правило, требуют основываться на кадастровой стоимости квартиры, но вот в налоговом законодательстве не имеется точного порядка установления стоимости недвижимости на рынке, и если вы не согласны с кадастровой стоимостью полученной квартиры, у вас есть возможность выступить с заявлением иной суммы ( в этом случае придется потрудиться).

Кадастровая стоимость объекта содержится в его паспорте. Также ее можно узнать в Росреестре или Кадастровой службе.

Кто и как должен платить? Налог уплачивается одаряемым, или же новым владельцем жилплощади.

Налог при продаже квартиры нерезидентом россии

Как налог зависит от одаряемого? Близкими родственниками считаются люди, связанные друг с другом по восходящей или нисходящей линии, а также родственники, состоящие в полном или неполном родстве. Их список:

• дети;
• родители;
• бабушки;
• дедушки;
• внуки;
• сестры;
• братья;

Если соглашения дарения жилплощади оформляется на кого-то из близких родственников, никаких налогов ни с дарителя, ни с одаряемого, взиматься не должно. То, на что все-таки придется потратиться в данной ситуации – юридические и нотариальные услуги. Если близкий родственник, получивший жилье, решит продать его в следующие 3 года, он будет обязан уплатить 13% налог.

Я являюсь нерезидентом р. Беларусь и проживаю на ПМЖ в ФРГ. Я бы хотела, причитающую мне мою долю на квартиру в Белоруссии подарить родной сестре.

проживающей в г.

Гомеле в квартире своего супруга. Где я могу осуществить договор о дарении. в Беларуссии или по месту прописки в беларуском консулате в ФРГ? Буду вам признательна за ответ. С уважением Екатерина Если собственник(нерезидент) проживает в Англии и хочет подарить свою московскую кв-ру сестре,проживающей в Москве, какой налог, где и когда он должен заплатить? 15 апреля 2008 г.

Хм.Налог с дарения квартиры нерезидентом рф Если подарит недвижимость сыну, будет ли сын платить налог на дарение, так как договор дарения с нерезидентом? 3. Если эта недвижимость перейдет к сыну по завещанию, будет ли он платить налог, так как имущество от нерезидента? 4.

Продажа российской недвижимости налоговым нерезидентом // Изменения в законодательстве с 1 января 2019 г

В конце 2018 года в сети появилась новость о том, что в 2019 году налоговые нерезиденты при продаже российской недвижимости якобы приравняются в правах к налоговым резидентам в части ставки 13%, а также в части остальных особенностей (срока владения более 5 лет и права применять к вычету расходы на первоначальную покупку).  Вопрос, действительно, крайне актуален для тех граждан РФ, которые уехали на ПМЖ в другую страну, но при этом, у которых в РФ осталась недвижимость, которую возможно когда-то необходимо будеть продать.

Давайте разберемся, что же в действительности поменялось для налоговых нерезидентов с 2019 года в отношении их российской недвижимости и КАК максимально правильно продать российскую недвижимость, являясь налоговым нерезидентом РФ.

Нормативная база

1 января 2019 года вступили в силу поправки в п.17.1 ст.217 и п.1 ст.217.1 НК РФ (вносятся п.9 и п.10 ст.2 ФЗ-424 от 27.11.2018 г.

), в соответствии с которыми налоговые НЕРЕЗИДЕНТЫ с 2019 года получили право продавать недвижимость, находящуюся в России, без уплаты НДФЛ, в случае владения этой недвижимостью (по состоянию на 2019 г.) более 5 лет. Напомним, что до 1 января 2019 г.

данное правило распространялось только на налоговых резидентов, если же лицо уезжало из России и получало статус налогового нерезидента, то даже при сроке владения более 5 лет нерезиденты были вынуждены платить налог при продаже своей недвижимости, расположенной в России.

Обращаю внимание, что более НИКАКИХ изменений в законодательстве, в том числе связанных со ставками НДФЛ, для нерезидентов не произошло!

Владение недвижимостью свыше 5-ти лет и 3-х лет

Остановимся более подробно на сроке владения.

3 года

Напомню, что, для недвижимости, приобретенной ДО 1 января 2016 г., действует срок владения 3 года, то есть начиная с 2019 года нерезиденты, имеющие такую недвижимость, уже могут продавать ее без уплаты налога.

Помимо этого, 3-х летний срок владения в соответствии с п.3 ст.217.1 НК РФ распространяется на объеты недвижимости, если:

• право собственности получено в порядке наследования;
• право собственности получено по договору дарения от физического лица-члена семьи и (или) близкого родственника;
• право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации;
• право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

Таким образом, во всех указанных выше случаях нерезиденты уже могут, начиная с 2019 года, продавать свою российскую недвижимость БЕЗ уплаты налога.

5 лет

В случае, если объект недвижимости был приобретен ПОСЛЕ 1 января 2016 г., то чтобы нерезидент мог продать ее без налога с момента ее покупки должно пройти 5 лет, то есть самый ранний срок — (01.01.2016 + 5 лет) = 01.01.2021 г.

Таким образом, нерезидентам теперь только нужно выждать необходимое время, после чего они смогут без налога продать свой российский объект недвижимости.

Подача декларации 3-НДФЛ

В случая соблюдения указанного выше минимального срока владения при продаже недвижимости нерезидентам по общим правилам НЕ требуется подача декларации 3-НДФЛ. Достаточно осуществить сделку по отчуждению и далее в случае вопросов со стороны налоговиков — быть готовым подтивердить минимальный срок владения объектом недвижимости (первоначальный договор купли-продажи).

Ставка НДФЛ: 30% или 13% при продажи российской недвижимости

Подчеркнем, что изменения 2019 года НЕ коснулись ставки НДФЛ: для нерезидентов она продолжает составлять 30% (вместо 13% для резидентов). То есть если нерезидент все же захочет продать свой объект недвижимости ДО наступления минимального срока владения (3 или 5 лет), то ему будет необходимо заплатить НДФЛ в размере 30%.

Право применить расходы на приобретение при определении налоговой базы

Обращаю внимание также на существенный момент: в соответствии с п.4 ст.210 НК РФ налоговые нерезиденты при определении налоговой базы НЕ ВПРАВЕ принять к вычету расходы на приобретение объекта недвижимости.

То есть, если нерезидент все же захочет продать свой объект недвижимости ДО наступления минимального срока владения (3 или 5 лет), то ему будет необходимо заплатить НДФЛ в размере 30% со ВСЕЙ цены продажи.

В данный пункт НК РФ изменения также НЕ вносились.

Как узнают, что я нерезидент

Часто возникает вопрос, как ФНС сможет узнать, что лицо является именно нерезидентом, ведь единой базы с пограничной службой у них нет, и если лицо не снималось с регистрационного учета по месту жительства, то налоговики на практике часто продолжают рассматривать его как российского налогового резидента. И, например, что будет, если такое лицо при продаже недвижимости задекларирует доход не по ставке 30%, а по ставке 13% или же подаст «нулевую» декларацию, заявив расходы на приобретение большие, чем цена покупки.

Если подобные махинации вскроются, то лицо ожидают:

• доначисление до 30% со всей суммы продажи;
• ст. 122 НК РФ: штраф за неправильное исчисление налога 20%-40% от суммы налога (представляется, что в данном случае налоговикам будет легко доказать умысел на неуплату налога, а значит применить штраф не 20%, а именно 40%)
• пени 1/300 ставки рефинансирования

Иными словами, если лицо проживает за границей, но иногда приезжает в РФ, то в случае обнаружения факта нарушения и привлечения к налоговой ответственности, у лица могут возникнуть трудности при пересечении границы РФ в связи с исполнительным производством, которое может быть возбуждено по результатам этих нарушений.

Вариант продажи: ИП 6%

По-прежнему на практике встречается вариант продажи российской недвижимости от имени ИП.

Для этого нерезиденту необходимо зарегистрировать ИП, поставить объект на баланс ИП, начать использовать объект в предпринимательсих целях — сдавать его (это является обязательным «условием», т.к.

иначе налоговики смогут доказать отсутствие экономической цели в регистрации ИП) и далее через 0,5-1 год — продать объект от имени ИП.

Особенности:

• необходим иметь постоянную или временную регистрацию в том субъекте, где находится недвижимость;
• ИП несет ответственность по обязательствам всем своим имуществом;
• необходимо вести бухгалтерию и ежегодно платить налоги и социальные взносы ИП;
• необходимо заплатить +1% с дохода, превышающего 300 тыс.руб.
• ИП запрещено применять имущественный налоговый вычет (1 млн. или в размере расходов на покупку), а также льготу при сроке владения свыше 3 лет — при продаже налоговая нагрузка составит 6% со всей стоимости продажи объекта недвижимости.

Операции с зарубежной недвижимостью: как не нарушить валютное законодательство в 2020 году — FTL Advisers Ltd

Публикация на портале M2 Lux от 15.01.2020

Для граждан Российской Федерации приобретение/продажа недвижимости за рубежом с использованием банковских счетов в иностранных банках может повлечь неожиданные риски, связанные с нарушением российского валютного законодательства. Однако в конце 2019 года в законодательство о валютном регулировании и валютном контроле были внесены существенные изменения, направленные на либерализацию данных норм.

• Немного теории…
• К кому применяются требования закона?
• При совершении операций за рубежом на нормы федерального закона №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» необходимо обратить внимание всем физическим лицам, которые признаются «валютными резидентами», а именно:
• — гражданам Российской Федерации,
• — иностранным гражданам и лицам без гражданства, постоянно проживающим в РФ на основании вида на жительство.
• Если я являюсь гражданином РФ, но постоянно проживаю за границей, распространяются ли на меня требования закона?

Да, нормы российского валютного законодательства применяются к данным гражданам, однако в их отношении установлены некоторые послабления.

В частности, между постоянно проживающими за рубежом российскими гражданами разрешено проведение валютных операций, при условии, что такая операция проводится за пределами территории Российской Федерации.

Также, на таких граждан не распространяются обязанности по уведомлению компетентных органов РФ об открытии, закрытии и изменении реквизитов счетов, открытых в иностранных финансовых организациях, также отсутствует обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств по таким счетам.

Рассмотрим на конкретных примерах, какие операции теперь являются разрешенными, а какие сделки все еще несут риски для их участников.

Ситуация 1:

Гражданин РФ покупает квартиру в Испании у гражданина Испании. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

Данная операция является законной, при условии, что гражданин Испании не проживает постоянно в РФ на основании вида на жительство и, следовательно, не является российским валютным резидентом.

Однако не следует забывать об обязанностях по уведомлению российских налоговых органов об открытии, изменении реквизитов и закрытии иностранных счетов.

Такое уведомление должно быть направлено по месту жительства физического лица в течение одного месяца с даты открытия (закрытия) или изменения реквизитов счета.

Кроме того, до 1 июня каждого года необходимо подавать в налоговый орган по месту своего учета отчет о движении денежных средств по такому счету. Отметим, что от указанных обязанностей освобождены граждане РФ, которые проживают за пределами страны более 183 дней в году.

Также, если после приобретения недвижимости счет активно не используется (общая сумма зачислений/списаний за год не превышает эквивалент 600 тысяч рублей, либо остаток денежных средств на счете не превышает эквивалент 600 тысяч рублей при отсутствии операций по списанию/зачислению денежных средств за отчетный год – пересчет в валюту РФ производится по курсу на 31 декабря отчетного года), то отчет о движении денежных средств по такому счету также можно не подавать, так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

Кроме того, необходимо помнить, что средства, находящиеся на испанском счете покупателя, должны быть зачислены на него с соблюдением требований валютного законодательства.

Разрешенные источники зачислений денежных средств перечислены в законе, наиболее распространенными являются: перевод денежных средств в валюте со счета в российском банке, внесение денежных средств наличными.

Также, теперь на банковские счета физических лиц в Испании (так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией) могут быть зачислены без ограничений денежные средства от нерезидентов, например, полученные в долг или в результате продажи имущества.

Ситуация 2:

Гражданин РФ покупает дом в Испании у другого гражданина РФ. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

Данная операция является законной только в том случае, если оба гражданина РФ постоянно проживают за рубежом (более 183 дней).

В противном случае оплата денежных средств должна быть произведена через банковский счет продавца, открытый в российском банке.

В случае если оплата по сделке производится через счета покупателя и продавца в испанском банке, то такая операция будет являться разрешенной только в том случае, если расчеты будут производиться в российских рублях.

1. Ситуация 3:
2. Гражданин РФ сдает в аренду принадлежащую ему недвижимость в Испании и получает арендные платежи в евро на свой счет в испанском банке.
3. Такая операция является разрешенной в двух случаях:
4. — если и арендатором, и арендодателем являются граждане РФ, которые постоянно проживают за рубежом (более 183 дней),
5. — если арендодатель постоянно проживает в РФ, а арендатор является иностранным гражданином, постоянно проживающим вне РФ, либо иностранной организацией.
6. Если же договор аренды заключен между двумя гражданами РФ, оба из которых постоянно проживают в РФ, то получение арендного дохода в евро возможно только на счет в российском банке, либо, если есть необходимость получения денежных средств за рубежом, оплата должна производиться в российских рублях.
7. Ситуация 4:

Гражданин РФ продает свою недвижимость в Испании с получением покупной цены в евро на свой банковский счет в Испании. Покупателем является: а) российский гражданин, б) гражданин Испании.

• Ответ аналогичен ситуации с получением арендных платежей:
• — если покупатель – иностранный гражданин, который не проживает постоянно в РФ, то такая операция разрешена,
• — если покупатель и продавец являются российскими гражданами, но оба постоянно проживают вне РФ, такая операция разрешена.
• В ситуации, когда и продавец и покупатель являются постоянно проживающими в РФ гражданами РФ, то если расчеты по сделке проводятся в евро – зачисление покупной цены допускается только на российский счет продавца, если же расчеты проводятся в российских рублях – допускается зачисление на счет в Испании.
• ВАЖНО!

С 1 января 2020 года российским резидентам разрешается зачислять без ограничения денежные средства, полученные от нерезидентов, напрямую в иностранные банки.

Главное условие – банк должен находиться на территории государства — члена ЕАЭС или иностранного государства, которое осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

Кроме того, в отношении счетов в финансовых организациях, открытых в указанных странах, действуют послабления в отношении обязанностей по подаче отчетов о движении денежных средств.

Отметим, что перечень стран, осуществляющих автоматических обмен финансовой информацией с Россией, утверждается Федеральной налоговой службой и регулярно обновляется. На настоящий момент Испания в данный список включена (приказ ФНС РФ от 21.11.2019 № ММВ-7-17/582@).

Соответственно, необходимо проверять, что Испания не будет исключена впоследствии из данного перечня, так как в этом случае обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств будет действовать даже при условии соблюдения указанных выше лимитов по остатку, списаниям/зачислениям, а зачислению на иностранный банковский счет будут подлежать только денежные средства, полученные в результате прямо разрешенных в законе операций.

***

Данный материал подготовлен специалистами компании FTL Advisers Ltd. — ведущей юридической компанией России по направлению «Управление частным капиталом» (рейтинги Право.ру-300 и ИД «Коммерсантъ»).

Профессионализм компании также отмечен включением в международные рейтинги лучших юридических фирм WorldTax (налоговая практика) и IFLR1000 (структурирование финансовых сделок). Материал актуален по состоянию на 14.

01.2020.

Авторы:

— управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Мария Чуманова (maria@ftl-advisers.ru)

— управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Наталья Пацева (natalie@ftl-advisers.ru)

ИП-нерезидент продал апартаменты: освобождается ли доход от НДФЛ | «Правовест Аудит»

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от НДФЛ при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1НК РФ). Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Срок нахождения объекта недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на него.

Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч.

 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Данное освобождение не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (абзац 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). С 1 января 2019 г. ни ИП, ни обычные физлица (в том числе нерезиденты) не должны платить НДФЛ при продаже сдававшегося в аренду (наем) жилья, которым владеют в течение минимального срока и более.

Обратите внимание: Оснований не облагать в 2019 г. НДФЛ доход от продажи используемого в предпринимательской деятельности жилья, которое было приобретено до 01.01.2016, не имеется.

К нему не применяется та редакция п. 17.1 ст. 217 НК, в которую Законом N 425-ФЗ (ст. 2, п. 2 ст.7 Закона от 27.11.2018 N 425-ФЗ) были внесены предусматривающие освобождение от НДФЛ поправки (см. п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ.).

Таким образом, по жилым помещениям (приобретенным после 01.01.2016), используемым для предпринимательской деятельности физическое лицо-нерезидент имеет право применить освобождение от НДФЛ, предусмотренное п. 17.1 ст. 217 НК РФ. По нежилым помещениям, используемым в предпринимательской деятельности такого права нет.

Обратите внимание: По мнению Минфина РФ, так как апартаменты не отнесены Жилищным Кодексом РФ к жилым помещениям, льготы, предусмотренные НК РФ для жилых помещений к апартаментам не применяются