ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ. ДИНАМИКА*
Пешеходные торговые коридоры – улицы в центральных районах города с пешеходным потоком: М. Садовая ул., 1-я Советская ул., Тележный пер., М. Конюшенная ул., 6–7-я линии В. О.
Основные торговые коридоры центральных районов – главные улицы центральных районов, а также Московский проспект, с максимальным автомобильным и пешеходным трафиком, вокруг которых сконцентрирована основная деловая активность: Невский пр-т, Большой пр-т П. С., Каменноостровский пр-т, Московский пр-т.
Второстепенные торговые коридоры центральных районов – улицы в центральных районах, примыкающие к главным торговым магистралям города, с максимальным автомобильным и пешеходным трафиком или расположенные в непосредственной близости к ним: Б. Морская ул.
, Б. Конюшенная ул., Рубинштейна ул., Владимирский пр-т, М. Морская ул., Маяковского ул., Восстания ул., Кирочная ул., Загородный пр-т, Гороховая ул., Садовая ул., Средний пр-т В. О., Лиговский пр-т, Литейный пр-т, Некрасова ул., Жуковского ул., Белинского ул., Казанская ул.
Основные торговые коридоры спальных районов – крупные нецентральные магистральные улицы, связывающие несколько районов города. Вокруг этих улиц сконцентрирована деловая активность и/или сформирован и формируется значительный объём жилой застройки: Ленинский пр-т, Славы пр-т, Комендантский пр-т, Просвещения пр-т.
Второстепенные торговые коридоры спальных районов – улицы в густонаселенных спальных районах, где расположена преимущественно жилая застройка: Энтузиастов пр-т / Индустриальный пр-т, квартал «Балтийская Жемчужина», Оптиков ул. / Туристская ул.
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
- Итальянский люксовый бренд Brunello Cucinelli переехал с Большой Конюшенной ул. на Невский пр-т, д. 113, арендовав помещение площадью около 500 м².
- На рынок Петербурга вышел новый для региона ритейлер Eurospar, его развитием занимается ООО «СПАР Миддл Волга».
- В Санкт-Петербурге на Невском пр-те, д. 23 открылся первый магазин «ИКЕА» малого формата.
- Введенные ограничения, связанные с вирусом COVID-19, практически остановили бизнес, функционировавший до этого во встроенных коммерческих помещениях города. Большая их часть была полностью закрыта начиная с 26 марта текущего года с последующим послаблением в июне и полным снятием ограничений 27 июля 2020 г.
- 23.07.2020 г. Губернатор Санкт-Петербурга подписал закон о запрете подачи алкогольных напитков в рюмочных, барах и других заведениях площадью менее 50 м², расположенных в многоквартирных домах (закон вступил в силу 1 января 2021 г.).
- Петербургские власти ужесточили коронавирусный режим на период новогодних праздников. Согласно новой версии 121-го постановления, заведения общественного питания не обслуживали посетителей с 30 декабря 2020 года по 3 января 2021 года.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «По итогам 2020 года рынок торговых помещений показал свою гибкость, а также устойчивость к внешним воздействиям, несмотря на полную приостановку деятельности бизнеса в торговых помещениях во II кв.
и частичное ограничение в IV кв. 2020 г. Благодаря взвешенной политике начисления арендной платы большинством арендодателей в период действия запретов на предпринимательскую деятельность, уровень ротации сохранился в пределах значений, сопоставимых с 2019 годом, и составил 13,8%.
2020 год запомнится серьезными испытаниями и вызовами, которые не все участники рынка смогли преодолеть. Так, объём площадей, занимаемый кафе и ресторанами, сократился на 9,5%, банками и микрофинансовыми компаниями – на 13,9%, салонами сотовой связи – на 12,4%.
Вместе с тем интернет-ретейлеры OZON, «СДЭК», Wildberries, воспользовавшись ситуацией с ограничениями, начали активную экспансию и увеличили свое присутствие на рынке более чем в 2 раза за 2020 г. Также стоит отметить увеличение доли в открытиях fashion-ретейлеров на 1 п. п.
по сравнению 2019 годом благодаря таким знаковым для рынка брендам, как Brunello Cucinelli, Bretling, Canali на Невском пр-те, Sandro, Maje, Paul&Shark на Большом пр-те П. С.
Снижение арендных ставок для рынка стало ожидаемым результатом ограничений, при этом наименьшему влиянию оказались подвержены торговые коридоры в спальных районах за счет генерации трафика со стороны жителей, которые в том числе были переведены на удаленную работу. Наибольшее снижение было отмечено в центральных локациях города в связи с уменьшением количества офисных работников и существенным сокращением туристического трафика».
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По итогам 2020 года суммарный объём площадей формата street retail составил 614,9 тыс. м². Прирост нового предложения за год составил 0,6% за счет перепрофилирования некоторых помещений под торговлю на основных торговых коридорах спальных районов. В течение года продолжалась тенденция уменьшения средней площади занимаемых объектов – 109,3 м² по итогам 2020 г.
против 110,5 м² в 2019 г. Тенденция сокращения арендуемых площадей обусловлена дроблением крупных помещений на несколько юнитов либо формированием мультиформатных объектов, когда помещение с одним входом занимают несколько арендаторов.
Особенно данная тенденция заметна в спальных районах на локальных улицах, где за год средний размер помещения снизился на 6,5% – до 100,4 м².
Наиболее востребованы помещения площадью менее 100 м² (63% всех площадей на рынке). 26% предложения составляют помещения от 100 до 200 м². Остальные 11% приходятся на помещения больших размеров – от 500 м² и выше.
В структуре профилей арендаторов традиционная тройка лидеров осталась неизменной (общественное питание – 30%, продукты – 13%, одежда – 9%), при этом объём площадей, занятых объектами общественного питания и одеждой, снизился на 9,6% и 7,5% соответственно по сравнению с итогами 2019 г. Продуктовый ритейл, в свою очередь, за счет экспансии сетей (таких как «ВкусВилл» Eurospar, «Вкустер», «Магнит» и др.) увеличил свое присутствие на 5,6% по объёму занятых площадей.
В целом за 2020 г. было открыто на 23% меньше объектов стрит-ритейла, чем закрыто. Операторы общепита традиционно занимают лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов – 28% и 34% соответственно.
Начали работу такие кафе и рестораны, как «Казан Мангал», Taproom, «Додо Пицца», «Волконский» на Невском пр-те, «Хачапури и Вино», «КАХА Бар» на Большом пр-те П. С., бар «Дармаджи» на Каменноостровском пр-те.
Не осталась в стороне от новых открытий и главная ресторанная улица города – Рубинштейна: здесь открылись GUCCI (Del Mar Group), Flor, Monkey Bar, Noir и др.
За счёт стремительного развития интернет-торговли в период пандемии службы доставок интернет-магазинов, таких как OZON, «СДЭК», Wildberries, увеличили арендованные площади во встроенных коммерческих помещениях более чем в 2 раза за 2020 г.
Стоит отметить, что такие пункты выдачи развиваются не только в отдельных помещениях стрит-ритейла, но и на субарендных площадях в аптеках, продуктовых магазинах. На фоне неустойчивой эпидемиологической обстановки активно появлялись аптеки – за 2020 г.
показатель занимаемой площади увеличился на 15%.
Что касается сокращения арендуемой площади, то сегмент банков и микрофинансов уменьшил занимаемые площади на 13,9% (5% в общей структуре арендаторов по городу). Помимо формата магазинов «интим», наибольшее снижение зафиксировано также в детских товарах, ювелирных изделиях и магазинах обуви.
Изменения в fashion-сегменте в первую очередь связаны с ротацией в премиальных локациях – на Большом пр-те П. С., Большой Конюшенной ул. и Невском пр-те. Так, на Большой Конюшенной ул.
магазин одежды Agona арендовал часть помещений бутика «Кашемир и Шелк», из этого торгового коридора переехал на Невский пр-т бутик Brunello Cucinelli, на месте закрытых магазинов Lorena Antoniazzi и Herno открылся бутик Fabiana Filippi, сменив локацию в данном торговом коридоре. На Большом пр-те П. С.
разместился магазин одежды MINT (ранее арендовавший помещение на Литейном пр-те), также в этой локации появились такие бренды, как Maje, Sandro, Paul&Shark.
Наблюдается тенденция выхода разрекламированных и успешных онлайн-ретейлеров в офлайн, которые арендуют помещения для открытия шоу-румов: к примеру, магазин аксессуаров Millz Karta открылся на Б. Конюшенной ул., To Be Blossom – на Литейном пр-те и Большом пр-те П. С.
Некоторые арендаторы, воспользовавшись ситуацией с освобождением помещений, смогли переехать в наиболее выгодную для своего рода деятельности локацию. По итогам 2020 г. в среднем по городу ротация составила 13,8%, что на 1,5 п. п. выше показателя 2019 г.
Следует отметить, что на основных торговых коридорах центральных и спальных районов ротация за 2020 г. выше, чем на второстепенных коридорах аналогичных локаций. Так, наибольшая ротация отмечена на 6–7-ой линии В. О. (23,2%), Каменноостровском пр-те (19,7%), Б.
Конюшенной ул. (18,5%).
При этом если рассматривать улицы, то можно отметить, что за 2020 г. темпы ротации на некоторых коридорах замедлились, в частности, это коснулось пешеходных и второстепенных торговых коридоров центральных локаций.
На конец 2020 г. общий объём вакансии в торговых помещениях стрит-ритейла составил 74,2 тыс. м², это на 80% выше показателя 2019 г.
Доля вакантных площадей в среднем составила 12,1%, увеличившись по сравнению с прошлым годом на 5,3 п. п. Всего, без учета свободных помещений на конец 2019 г., освободилось около 50 тыс.
м², ранее занятых арендаторами, или 8,7% площадей от общего объёма помещений стрит-ритейла.
На главных торговых коридорах центральных районов доля свободных помещений на конец 2020 г. составила от 9% (на Невском пр-те от пл. Восстания до пл. А. Невского) до 15% (на Каменноостровском пр-те). Среди наиболее популярных локаций второстепенных улиц в центре города наименьшая доля свободных площадей пришлась на ул.
Рубинштейна (5%), что связано с по-прежнему высокой востребованностью у арендаторов данной локации, и на М. Морскую ул. (4%). В числе улиц с наибольшей вакансией стоит отметить ул.
Некрасова – 22% (к крупнейшим закрытиям относятся «Ростелеком», кафе «Волна», пекарня «Тили-Тесто», бар Pietra), Владимирский пр-т – 21% (здесь закрылись такие магазины, как Togas, Samsonite, Thomas Munz, Green Box и др.).
СТАВКИ
Ограничительные меры в середине года и в новогодние праздники привели к значительным потерям у бизнеса, который либо вынужденно простаивал, либо работал в сильно урезанные часы, разрешенные для работы (особенно в сегменте общественного питания).
Основное снижение базовых ставок аренды от 10 до 30% пришлось на середину 2020 г., во второй половине года лишь некоторые собственники продолжили корректировку запрашиваемых ставок в сторону небольшого снижения в диапазоне от 2 до 5%.
Наименьшее снижение запрашиваемых ставок аренды произошло в спальных районах, а также на ул. Рубинштейна и 1-ой Советской ул.
Однако если будут введены новые правила получения алкогольной лицензии (увеличение расстояния от ресторана до детских/медицинских/учебных заведений), то ставки на главной «ресторанной» улице Петербурга могут продолжить снижаться.
Наибольшее снижение запрашиваемых ставок произошло на главной торговой магистрали города – Невском пр-те, здесь отмечается снижение от 30 до 33%, на Садовой ул. – от 20 до 25%. Как правило, коридоры с наибольшим уровнем ставок чувствительны к кризисным явлениям и высокие ставки всегда подвержены более значительным падениям.
ПРОГНОЗ
До конца 2021 г. основной тенденцией на рынке будет сохранение существующих позиций арендаторов, а также гибкость в переговорах с собственниками в поиске наилучших условий.
По итогам года было отмечено, что в общей структуре открытий доля общественного питания снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 6 п. п.
В случае возобновления ограничительных мер даже на краткосрочный период, а также вступления в действие нового постановления о продаже алкогольных напитков будет наблюдаться дальнейшая ротация кафе и ресторанов, которая за 2020 г. составила 29% в общем количестве помещений, сменивших арендатора.
Наименьшим изменениям подвергнутся объекты в спальных районах города за счет генерации трафика со стороны жителей.
Текущая ситуация даёт основания предполагать, что до конца 2021 г. ожидается период восстановления уровня ставок, однако они не вернутся полностью на докризисный уровень 2019 г.
Стрит-ритейл восстанавливается: доля свободных помещений в Санкт-Петербурге начинает сокращаться
По данным департамента аналитики сервиса «Синица», в Москве отмечается рост спроса на кладовые помещения: в I квартале 2021 года было реализовано на 67% кладовок больше, чем в I квартале прошлого года.
Причем всплеск пришелся на март, который превысил даже пиковые показатели ноября прошлого года: в этом месяце было продано 835 кладовок, что на 27% больше, чем в ноябре 2020 года, и в 2,7 раз больше, чем в марте прошлого года.
Кладовое помещение Источник: https://www.votchina.com
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «По мере снижения средней площади квартир в новостройках – мощного рыночного тренда последних лет, и роста внимания к грамотному функциональному зонированию квартир, все более важным становится вопрос хранения крупных и сезонных вещей. Если раньше такие предметы занимали лоджии, балконы, места общего пользования в подъездах, то сейчас, особенно на фоне ставшей для многих перманентной «удаленки», люди стараются освободить как можно больше места для жизни и найти удобные места для хранения всего, что используется не часто».
В 2020 году объем предложения кладовых помещений был достаточно стабильным и составлял 2,7-2,8 тыс. лотов, но в декабре он вырос на 7,3% по сравнению с показателями ноября до 3 тыс. лотов.
В январе-феврале 2021 года, за счет вывода новых объемов, объем снова подрос, достигнув уровня 3,2-3,4 тыс.
лотов, однако в марте, на фоне высокого спроса со стороны покупателей, предложение снова снизилось и вернулось на средний уровень прошлого года.
Сейчас кладовки[1] предлагаются в 13,6% всех жилых комплексов в старых границах Москвы (без учета элитного и премиум сегментов) – это порядка 2,9 тыс. штук или 11,7% от общего объема предложения квартир и апартаментов. Основной объем предложения сосредоточен в новостройках комфорткласса (55,1% всех лотов), в сегменте бизнес-класса – около 44,4% и только 0,4% в новостройках экономкласса.
На протяжении последнего года основная доля сделок с кладовками совершалась в новостройках комфорткласса (61,3%), в бизнес-сегменте она подросла до 30,4%, а в экономклассе, наоборот, снизилась до 8,3%.
Площадь кладовки в новостройках Москвы в среднем составляет около 4,53 кв. м. В бизнес-классе такие лоты в среднем имеют площадь 4,05 кв. м, в «комфорте» – 4,92 кв. м, в «экономе» – 5,2 кв. м. Средняя площадь предлагаемых кладовок снизилась на 4,5%: в бизнес-сегменте снижение составило 6,6%, в комфортклассе – 13,9%, а в экономклассе площадь наоборот выросла на прирост составил около 60%,
«Стоимость кладовых помещений в разных сегментах демонстрировала разнонаправленную динамику, – отмечает Наталья Шаталина. – С лета 2020 года в новостройках бизнес-класса средняя цена 1 кв.
м выросла на 10,9%, в экономклассе – на 42,4%, а в комфортклассе – снизилась на 10,8%, что объясняется смещением предложения в сторону более бюджетных комплексов данного сегмента. В среднем по рынку, цена 1 кв. м на кладовые помещения снизилась на 4,2% и составила в марте 132,5 тыс.
рублей, средний бюджет предложения составил 656,3 тыс. рублей (от 644,2 тыс. рублей в бизнес-классе до 425,1 тыс. рублей в экономклассе)».
[1] Учитываются только те комплексы, где кладовые помещения представлены в открытой продаже, с публикацией прайс-листов.
Невский проспект десятками теряет арендаторов :: С.-Петербург :: РБК
В Петербурге доля вакантных помещений в street retail по итогам первого полугодия достигла 12,9%. Наибольшее число арендаторов потерял Невский проспект, выяснили аналитики Colliers International в Петербурге. Эксперты полагают, что в течение года стрит-ретейл ждет снижение арендных ставок. Но в целом рынок вернется к прежней жизни достаточно быстро.
Исход с Невского проспекта
Арендаторы, не работавшие из-за пандемии, постепенно освобождают торговые площади в сегменте street retail в Петербурге. «Далеко не все смогли продолжить платить аренду без стабильного дохода, что привело к росту уровня вакантности.
За апрель–июнь доля свободных помещений на ключевых торговых коридорах увеличилась сразу на 5,9% и достигла рекордного значения с 2016 года (с этого момента компания считает уровень вакантности) — 12,9%. Наибольшую часть арендаторов потерял Невский проспект — 11,1% (или 30 помещений).
К концу июня уровень вакантности здесь составил 14,4%», — сообщается в исследовании Colliers International.
Эксперты напомнили, что только 15% помещений на пяти ключевых торговых коридорах могли работать без ограничений в течение второго квартала (аптеки, магазины оптики, продуктовые магазины, салоны связи). Остальная часть арендаторов временно закрылась или работала в формате пунктов самовывоза.
В первом полугодии 2020 года на ключевых торговых улицах закрылось 80 магазинов и заведений, 60 из которых пополнили ряды вакантных — во втором квартале. 35% прекративших работу арендаторов — представители сегмента общепита. В их числе — Trattoria Stefano и «Евразия» (Большой проспект Петроградской стороны), FARШ и «Лавка хлебосолов» (Невский проспект), бар Palm (Большая Конюшенная улица).
На магазины сегмента «Одежда и обувь» пришлось 15% всех закрытий.
На фоне значительного снижения туристического трафика (практически нулевого иностранного турпотока) существенно сократилось и число сувенирных лавок — закрылось девять точек, все они располагались на Невском проспекте (11% от числа всех закрытий).
Так, сеть «Наследие» закрыла три из четырех магазинов, располагавшихся на Невском проспекте. Покинула рынок книжная сеть «Республика», три из пяти магазина которой располагались в помещениях street retail.
В Colliers International прогнозируют, что уровень арендных ставок в street retail на протяжении третьего-четвертого кварталов будет снижаться по мере роста доли свободных помещений и роста срока их экспозиции. А возвращение сувенирных магазинов на центральные коридоры Петербурга произойдет не ранее второго квартала 2021 года.
К концу 2020 года вакантность в стрит-ритейле санкт-петербурга снизилась
Розница 14 Января 2021, 10:14
К концу 2020 года вакантность в стрит-ритейле санкт-петербурга снизилась
По данным JLL, по итогам 2020 года на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга вакантно 11,3% помещений, что на 2,8 п.п. выше, чем в конце 2019 года.
Кризисный 2020 год для стрит-ритейла в Санкт-Петербурге прошел в активном переговорном процессе.
Арендные ставки держались неизменными большую часть года, и только осенью наметилась тенденция к снижению, что привело к уменьшению количества пустующих помещений в декабре.
Хотя количество свободных помещений к концу года перестало стремительно расти и даже уменьшилось в последнем квартале, о восстановлении рынка говорить пока рано.
Многие ритейлеры подводят итоги года в феврале, после чего принимаются решения о дальнейшем развитии или оптимизации сети офлайн магазинов.
Таким образом, вторая волна роста вакантности может произойти весной 2021 года на фоне невысоких перспектив по восстановлению уже ближайшим летом туристического потока.
Однако, динамика доли свободных помещений в течение года во многом зависела от специализации улицы. На Рубинштейна вакантность снижалась весь год, Большой проспект Петроградской стороны достиг пика в середине лета, а Невский проспект активно терял арендаторов до осени, а к концу года пополнился несетевыми малоизвестными брендами.
Fashion стрит-ритейл на Большом проспекте Петроградской стороны пережил год с минимальными потерями и пополнился рядом знаковых брендов.
«Один из основных fashion коридоров Петербурга – Большой проспект Петроградской стороны – в 2020 году поставил сразу несколько рекордов и антирекордов: максимальный для этой локации уровень вакантности (летом 2020 – 14,1%), максимальный годовой показатель ротации (24%) и единственное направление, где зафиксирован рост арендных ставок, так как популярность проспекта выросла за счет анонса открытия трех брендов шведской группы H&M — &Other Stories, Cos, Home Concept Store», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Общепит является наиболее пострадавшей сферой в стрит-ритейле. В 2020 году открылось на 36% меньше кафе и ресторанов, чем в 2019. При этом ресторанная улица Рубинштейна сохранила основной пул арендаторов и показала минимальный за последние 3 года уровень как свободных помещений, так и ротации. Здесь к концу года открылись новые рестораны «Гучи» и Flor.
В сфере услуг наиболее существенно сократили свое присутствие в стрит-ритейле банки. В течение 2020 года 20 отделений банков было закрыто на основных торговых улицах города, а открылось всего 6 отделений. Эта динамика и определила превалирование закрытых объектов над открытыми в сегменте услуг.
Для действующих арендаторов бóльшая часть года прошла в переговорном процессе с собственниками помещений о предоставлении скидок по аренде. Арендаторы предлагали зафиксировать полученную скидку на долгосрочный период (несколько лет), в то время как арендодатели надеются на скорейшее завершения пандемии и восстановление рынка на докризисном уровне.
В 2020 году снижение максимальных запрашиваемых арендных ставок произошло на всех основных торговых улицах города, за исключением Большого проспекта П.С., где зафиксирован рост с 4 000 до 4 500 рублей за кв. м в месяц (включая НДС).
Максимальные арендные ставки на Невском проспекте снизились до 10 000 рублей за кв. м, при этом они не опускались ниже этого значения в течение последних 8 лет.
Мы прогнозируем стабилизацию арендных ставок в 2021 году на достигнутом уровне и говорить о восстановлении докризисных показателей рано.
Источник: JLL
«Ковидная» ротация в стрит-ритейле Петербурга
За последний год в стрит-ритейле произошли серьёзные изменения. Некоторые бизнесы практически исчезли из центра города. Общепит, как один из наиболее пострадавших сегментов, недосчитался многих заведений, в том числе и от крупнейших игроков.
Суммарный объём площадей формата street retail по итогам 2020-го составил в городе 614 900 кв.м, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg. На конец года общий объём вакансии в торговых помещениях стрит-ритейла достиг 74 200 кв.
м (12,1%), что на 80% выше показателя 2019-го. За прошлый год дополнительно освободилось около 50 000 кв.м, ранее занятых арендаторами. Уровень ротации сохранился в пределах значений, сопоставимых с 2019 годом, и составил 13,8%.
Наиболее востребованы встройки площадью менее 100 кв.м (63% всех площадей на рынке). 26% предложения составляют помещения от 100 до 200 «квадратов».
Остальные 11% приходятся на варианты больших размеров – от 500 кв.м.
Наименьшее снижение запрашиваемых ставок аренды зафиксировано в спальных районах, а также на улице Рубинштейна и 1-й Советской, наибольшее – на Невском проспекте и на Садовой улице.
В целом, по данным Knight Frank St. Petersburg, за 2020 год было открыто на 23% меньше объектов стрит-ритейла, чем закрыто. При этом существенно расширялись службы доставки и интернет-магазины. Так, Ozon, СДЭК и Wildberries увеличили арендованные площади во встроенных коммерческих помещениях более чем вдвое за год.
Пункты выдачи открываются не только в отдельных помещениях стрит-ритейла, но и на площадях в аптеках и продуктовых магазинах, взятых в субаренду. На фоне неустойчивой эпидемиологической обстановки активно развивались аптеки: за минувший год они на 15% расширили занимаемые площади.
Сегмент банков и микрофинансовых организаций, напротив, ужался на 13,9% (5% в общей структуре арендаторов по городу).
Как отмечают в Colliers, по итогам первого квартала 2021-го доля свободных помещений в основных торговых локациях Петербурга снизилась на 3,4 п.п. и составила 12,3% – это наименьший показатель со времени начала пандемии.
Наибольшим спросом пользовались свободные «встройки» на Большом проспекте П.С., где за первые три месяца года доля вакансий снизилась на 6,2 п.п. – до 9,5%. На Невском проспекте уровень опустевших площадей сократился с 15 до 13,6%.
Меньше всего пустующих помещений по-прежнему на улице Рубинштейна.
На фоне туманных перспектив по восстановлению иностранного туристического потока главная торговая магистраль города в начале года активно пополнялась несетевыми заведениями общепита эконом-класса, рассчитанными на соотечественников, добавляют в JLL.
По данным Colliers, с начала года стрит-ритейл пополнили более 60 новых арендаторов. Больше всего традиционно приходится на сегмент общественного питания – 18 точек.
Среди значимых открытий в категории «одежда и обувь» – магазин обуви ECCO на Невском пр., 22 и флагманский магазин одежды Elisabetta на Невском, 63. В то же время в основных торговых коридорах закрылись около сорока предприятий, включая 15 заведений общепита. Среди них ресторан «Нихао» на Невском, 112, кондитерская «Север-Метрополь» и ресторан Porto Maltese на Старо-Невском проспекте.
Мнения экспертов
Мы расспросили наших ньюсмейкеров о том, как они относятся к «ковидной» ротации в стрит-ритейле. Стоит ли считать закрытие некоторых точек потерей для города? А может, чей-то уход, напротив, стал благом?
«Кроме исчезнувших магазинов сувениров и янтаря, лично я обратил внимание на закрытие пары кофеен Starbucks и нескольких ресторанов, в том числе Biblioteka рядом с нашим офисом. Но ротация в стрит-ритейле вполне закономерна.
При этом потенциальный спрос на товары и услуги существует, он конвертируется в интерес соответствующих операторов.
Какие-то концепции, которые сейчас воспользовались окном возможностей, связанным с большим выбором помещений и более лояльными ставками аренды, должны будут либо развиться и окрепнуть, либо со временем уступить место более рентабельным точкам в таких локациях (тем же сувенирам, например)»
«Основные закрытия происходили в центре города и новостройках, где инфраструктура формировалась стихийно. Рынок был «перегрет» общепитом, который сильнее всего почувствовал на себе последствия пандемии.
Мы для встроенных помещений в ЖК «Новый Оккервиль» тщательно подбирали именно те бизнесы, которые будут необходимы жителям квартала. Более того, у нас правило, чтобы в пределах одного дома не было однотипных бизнесов, чтобы наши арендаторы не конкурировали друг с другом.
Поэтому во время «карантина» у нас не было ротации, почти никто не закрылся. Наоборот, из-за того, что люди никуда не выезжали, они стали активнее пользоваться инфраструктурой возле дома.
Многие наши арендаторы перестроились – организовали доставку, выдачу товаров на вынос, проводили онлайн-курсы. В это же время в квартал пришли пункты выдачи товаров от СДЭК и Ozon»
«Безусловно, пандемия и связанные с ней ограничения оказали серьёзное давление на развитие стрит-ритейла и привели к ротации арендаторов. Фактически многие направления бизнеса: ресторанная сфера, индустрия красоты, fashion-ритейл и др. – были поставлены на паузу.
При этом стоит отметить, что многим компаниям, у которых были выстроены долгосрочные партнёрские отношения с арендодателями, всё же удалось найти компромиссы и договориться о скидках и отсрочках арендных платежей, что позволило сохранить за собой помещения.
Рост трафика в основных торговых коридорах постепенно увеличился, что способствует снижению доли вакансии на рынке стрит-ритейла. При этом ставки пока сохраняются на уровне второй половины 2020-го.
Если говорить о необычных решениях оптимизации, то в нашем доме бизнес-класса «Монополист» на Кирочной улице, например, предлагаются несколько универсальных коммерческих помещений с высокими потолками (5,4 метра). Этой возможностью уже воспользовалась студия фитнеса, выкупившая 100 кв.м и получившая в итоге 180 «квадратов» полезной площади за счёт второго уровня»
«Не только общепит пострадал, но и сфера офлайн-обучения, которая не смогла пережить длительное отсутствие потока клиентов. Это и языковые курсы, и различные негосударственные образовательные учреждения, детские развивающие центры.
Исходя из сегодняшней картины, их место заняли кофейни, пекарни и пункты выдачи. Тот же Ozon теперь в каждом втором жилом доме. СДЭК и «Яндекс.Маркет» тоже активно открывают свои пункты по всему городу.
Пандемия, несомненно, повлияла на бешеный рост онлайн-торговли, и, кажется, запущенный процесс не остановить. Поэтому небольшие магазины одежды и бытовых товаров в стрит-ритейле пропали. Исчезли с улиц города сувенирные лавки для туристов, что вполне резонно в отсутствие заграничных гостей.
При этом продолжают агрессивно захватывать освободившиеся площади алкомаркеты. Любопытно наблюдать за трансформацией: ранее они арендовали помещения от 60 до 80 кв.м, теперь – от 120 до 200 кв.м. А это по размеру уже как полноценный продуктовый магазин шаговой доступности.
Такое расширение нельзя назвать благом для города. Как ни странно, несмотря на печальные прогнозы, многие салоны красоты, барбершопы и маникюрные благополучно пережили кризисные времена и не закрылись»
«Наибольшей ротации традиционно подвержены кафе и рестораны, но в целом рынок продемонстрировал гибкость, а также устойчивость к внешним воздействиям. В структуре арендаторов лидерами остаются общепит, ритейлеры продуктов и одежды.
Хотя за минувший год объём занимаемых ими площадей уменьшился в среднем на 7-10%. А наибольшее сокращение зафиксировано у магазинов, реализующих предметы «интима», детские товары, ювелирные изделия и обувь.
В наименьшей степени снижение арендных ставок затронуло торговые коридоры в спальных районах. Там трафик генерируют жители, которые в том числе были переведены на удалённую работу. Сильнее в этом смысле пострадали центральные локации из-за уменьшения количества офисных работников и туристов.
Текущая ситуация даёт основания предполагать, что к концу года ставки постепенно начнут расти, однако вряд ли вернутся полностью на допандемийный уровень»
«За последний год новых точек в стрит-ритейле оказалось меньше почти на 25%, чем закрытых. Этим всё сказано. Однако я уверен, что ничего критичного не произошло. Если одни направления бизнеса ощутили только негативное влияние, то другие, наоборот, получили стимул к росту.
Можно сказать, что 2020-й стал годом аптек, продуктового ритейла и интернет-магазинов. Аптеки расширили своё присутствие и увеличили арендованные площади на 15%. Интернет-магазины, пункты доставки и самовывоза, офисы онлайн-доставки динамично развивались и открывали новые точки по всему городу.
Сложности возникли у банков, магазинов детских товаров, фэшн-индустрии, ювелирных и интим-магазинов. Им пришлось сокращать площади, переезжать в более доступные по цене районы и даже закрывать точки, освобождая помещения. Очень сложно было и заведениям общепита. Введённые ограничения многие не пережили.
Из центральных локаций больше всего пострадали улица Некрасова и Владимирский проспект, где уровень пустующих торговых площадей доходил до 25 и 20% соответственно. Однако на ул. Рубинштейна, главной ресторанной улице города, при всех потрясениях наблюдается минимальная вакансия – порядка 5%.
И новые заведения здесь быстро занимают места тех, кто с пандемией не справился. Недавно здесь открылись ресторан-бар «Гучи», Monkey Bar, Noir и Flor.
На мой взгляд, на рынке стрит-ритейла Петербурга сейчас наблюдается период здоровой ротации. Из знаковых открытий последнего времени я выделил бы появление на Невском проспекте первого магазина IKEA и приход в город нового сетевого продуктового ритейлера Eurospar»
«За этот сложный период пострадали многие виды бизнеса. Из собственных наблюдений: на пр. Добролюбова перестал работать ресторан «Макаронники». Закрылись многие фитнес-клубы, офисы продаж турагентств и магазины, специализирующиеся на финской продукции.
Сократились такие сети, как «Евразия» и «Шоколадница». Под удар попали книжные магазины, например, сеть магазинов книг и подарков «Республика». В сложившейся ситуации у большинства вижу только потери.
Но в то же время очень активно начала развиваться сфера доставки, склады онлайн-магазинов и пункты выдачи, за счёт чего в крупных «спальных» районах ротация арендаторов происходила быстрее. На фоне пандемии началась активная экспансия алкомаркетов и пивных лавок.
Открываются новые аптеки. Запросы по аренде из этих сфер бизнеса поступают довольно часто»
«На опыте Setl Group можем сказать, что заполняемость коммерческих помещений на высоком уровне. На конец апреля арендаторами занято в новостройках порядка 78% площадей, спрос продолжает расти. За минувший год ротация на наших объектах наблюдалась умеренная: около полусотни предпринимателей ликвидировали магазины или переехали.
Но при этом пустыми осталось всего девять помещений, остальные уже заняты новыми арендаторами. Всего за год состоялось 220 новых открытий. Основная часть закрытий (36%) пришлась на предприятия общепита – кафе, пекарни, булочные и т. д. Пострадали также несетевые продуктовые магазины площадью 100-120 кв.м – примерно 10% от всех закрытий. Рынок остаётся достаточно активным.
По сравнению с мартом 2020-го уровень заполняемости даже увеличился на 4%. Традиционно наиболее востребованы в «спальниках» заведения общепита и продуктовые магазины. Они занимают 35% от общего количества арендаторов. По итогам года до 11% увеличилась доля медицинского сегмента (клиники, центры забора анализов, аптеки и пр.). В домах Setl Group открылось 19 таких точек.
На третьем месте – алкомаркеты, их доля в общей структуре арендаторов достигла у нас 10%. Благо ли это для города – сложный вопрос, но спрос рождает предложение. Отдельно стоит отметить крайне активное развитие пунктов выдачи интернет-заказов и магазинов формата dark store (например, «Самокат»). За 2020-й у нас добавилось таких 12 точек.
И это несомненный плюс: развитие сервисов доставки продолжится и после окончания пандемии, люди оценили их удобство»
«Из-за экономического кризиса и сокращения реальных доходов населения ожидаемо снизился спрос на товары, не относящиеся к повседневному спросу, пострадали представители туристического бизнеса. Рост среднего чека отразил стремление населения закупаться впрок и со значительными скидками.
В ответ крупные торговые сети открыли свои дискаунтеры: «Моя цена» от «Магнита», «Первым делом» от «Дикси» и другие. Многие ритейлеры начали активно сотрудничать с агрегаторами по доставке еды или запускать аналогичные сервисы.
Сегодня и одежду, и продукты потребители стремятся заказывать по интернету или покупать в небольших магазинах в шаговой доступности от дома. Повысился интерес покупателей к продуктам с пометками «эко» или «органик». Спрос на алкогольную продукцию на радость продавцам тоже вырос. Хотя это уже сложно назвать позитивным трендом.
Наша компания отмечает увеличение продаж небольших встроенных помещений на первых этажах жилых домов. Такие лоты бронируют ещё до начала реализации»
«Ротация арендаторов в сфере стрит-ритейла не выходит за обычные рамки. Как и до пандемии, так и сейчас на Невском проспекте, например, пертурбации наиболее остро ощущаются в сегменте общепита. Хотя появилось больше несетевых и неизвестных ранее заведений. Надолго ли они на Невском, покажет время. Из обнадёживающих знаков – в кафе и ресторанах много народа даже без иностранных туристов»
«Ковидная» ротация в Петербурге, безусловно, продолжается. Есть несколько секторов рынка (IT, производство, курьерская доставка и хранение), которые увеличили обороты за пандемию, но среди традиционных арендаторов встроенных помещений таких мало.
Наоборот, у большинства компаний потери: от 30% у тех, кто работает в туризме или с недвижимостью, до 45-50% – у ресторанов, гостиниц, фитнес-клубов и т. п. С рынка ушли некоторые сети, в том числе SPAR, который оставил после себя около 400 свободных точек. Рынок общепита за 2020-й просел примерно на 7%. Закрылись 480 заведений, а на их месте открылись только 160 новых.
В первом квартале 2021-го общепит тоже был очень уязвимым: перестали работать не меньше полусотни точек. Сейчас, впрочем, ситуация выравнивается. «Лента» начала функционировать в формате магазинов «у дома», арендуя помещения от 250 до 500 кв.м. На рынок вышли новые сети – Eurospar и Green. Растёт количество точек у «Семишагофф» и «РеалЪ».
Относительно много запросов от сетей «Верный» и «Магнит». Акционеры компании «Цех 85» запускают новую сеть натуральных продуктов типа «Азбуки вкуса». Однако все действуют очень осторожно, избегая высокой кредитной нагрузки, рассчитывая собственные силы.Пустующих помещений в основных торговых коридорах стало чуть меньше, чем было осенью и в начале зимы.
Но, конечно, никакого ажиотажа мы не наблюдаем. Если пару лет назад арендные ставки для продуктового ритейла могли доходить до 2000-2500 рублей за «квадрат» в месяц, то сейчас они упали примерно на 15%. Платёжеспособный спрос восстанавливается крайне медленно. Кроме того, предоставленные государством каникулы закончились, и сейчас малый бизнес начинает платить по долгам.
Так что, возможно, до конца 2021-го мы увидим ещё одну волну закрытий. При плохом сценарии с рынка могут уйти 20-30% малых и микропредприятий. И в этом трудно увидеть что-то хорошее.
Впрочем, плюсы тоже есть. Первый: застройщики жилья стали внимательнее относиться к торговой составляющей в новых микрорайонах. Второй: инвесторы тщательнее оценивают риски новых приобретений в стрит-ритейле. При этом у них снижаются ожидания по доходности и окупаемости. Думаю, через три-пять лет для инвестиций в стрит-ритейл нормой станет окупаемость 11-12 лет»
«Ограничительные меры коснулись многих сфер бизнеса, но наиболее восприимчивым к последствиям пандемии стал общепит.
С момента объявления полного «локдауна» мы пошли навстречу арендаторам коммерческих помещений в жилых комплексах компании и снизили арендные ставки. Такая мера позволила предпринимателям продолжить деятельность в том объёме, который был разрешён.
К концу года все выплаты уже шли в полном объёме. Стоимость продажи коммерческих помещений в наших объектах оставалась без изменений и держалась на уровне 2019-го»
«В 2020-м ротация арендаторов в стрит-ритейле была вызвана преимущественно внешним фактором. Бизнес впервые столкнулся с кризисом, вызванным вирусной инфекцией. Большинство пострадавших арендаторов – это рестораны, магазины непродовольственных товаров и сфера услуг.
Наиболее востребованными в период пандемии стали аптеки, сервисы доставки еды, или dark kitchen, а также пункты выдачи товаров. Уход в онлайн в принципе одна из главных тенденций пандемии. Полагаю, этот тренд будет набирать всё большую популярность. Наиболее устойчивыми оказались коммерсанты в новых жилых районах.
Многие потребители шли в те магазины, которые предлагали наиболее доступные цены»