Планируя покупку загородного участка, вы выбираете удобное месторасположение, хорошую экологию, транспортную доступность. И это правильно. В объявлении о продаже земли вы можете столкнуться с аббревиатурой, к примеру, «Продается участок СНТ…». Так в законодательстве определяется статус земельного участка.
Не стоит упускать из вида это понятие, так как его расшифровка расскажет вам, какие права и обязанности вы приобретете вместе с участком. Рассказываем, что такое СНТ, чем оно отличается от других сообществ, насколько выгодно владеть таким участком и как можно им распоряжаться.
На садовом участке можно построить дом и получить прописку. 360tv.ru
Что такое СНТ
СНТ — категория, которая присуждается земельному участку согласно законодательству РФ. Расшифровка этого понятия — cадовое некоммерческое товарищество. Создается организация силами владельцев земли СНТ с целью совместного ведения садового хозяйства.
Вы можете стать собственником участка в садовом товариществе, купив землю, получив ее в подарок или по наследству. Очень редко, но сегодня еще встречаются предприятия, которые выделяют участки своим сотрудникам бесплатно.
Внимание! До 1 марта 2021 года продлена дачная амнистия, благодаря которой вы можете оформить свои садовые строения по упрощенной схеме.
Наделы для садов и огородов должны находиться только на территории поселений и на землях сельскохозяйственного назначения. То есть организация некоммерческого товарищества садоводов не будет законной на землях заповедников и других природоохраняемых зон.
По новому закону вы вправе построить на своем участке СНТ не только дачу, но и капитальный дом или коттедж. Если строение будет отвечать определенным условиям, то вы сможете в нем прописаться. Вам станут доступны услуги близлежащих поликлиник, детсадов и других социальных учреждений.
Зарегистрироваться в доме на садовом участке можно, если:
- дом относится к категории жилых строений;
- у строения есть адрес;
- собственник дома владеет землей под ним.
Если все условия соблюдены, то вы можете обратиться в паспортный стол близлежащего населенного пункта с заявлением о регистрации. Если в отделении миграционной службы был получен отказ в прописке, то вы вправе оспорить это решение.
Органы управления и юридический статус СНТ
Садовое некоммерческое товарищество находится под управлением председателя СНТ, правления и общего собрания собственников земли. Окончательное решение по всем вопросам объединения принимает общее собрание.
На общем собрании решаются вопросы по благоустройству земель СНТ, выбору поставщиков коммунальных услуг, организации охраны и другим проблемам садового товарищества. Как член СНТ, вы вправе высказать свое мнение и принять участие в решении имеющихся задач.
Решающее слово в СНТ за общим собранием. stroymanual.com
На общем собрании выбирают председателя и правление, которые становятся исполнительным органом СНТ. При этом председателю отводятся определенные полномочия: право подписи под финансовыми и иными документами товарищества, обязанности по заключению сделок, открытию счетов в банке и т. д.
СНТ обладает статусом юридического лица, поэтому у него есть полномочия в разрешении споров и конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть между членами товарищества. При возникновении споров с третьими лицами СНТ вправе защищать интересы своих членов в суде.
Плюсы и минусы садового некоммерческого товарищества
Чтобы вы смогли понять, соответствует СНТ вашим потребностям или нет, необходимо рассмотреть преимущества и недостатки владения участком в садовом товариществе.
Преимущества:
- ниже цена, если сравнивать с аналогичными участками со статусом ИЖС;
- ниже налоговая ставка (ИЖС — 1,5%, СНТ — 0,3%);
- для строительства дачи подходит СНТ земля любой площади;
- не нужно согласовывать проект дома с местными властями;
- для ведения хозяйства выделяются плодородные земли.
Недостатки:
- придется регулярно тратить свои средства на благоустройство СНТ и содержание его правления;
- для данной категории участков не предусмотрено наличие коммуникаций, то есть проводить свет, газ, воду и т. д. нужно за свой счет;
- часто участки для СНТ выделяют на удалении от населенных пунктов с их инфраструктурой;
- прописаться в доме, построенном на земле СНТ, можно только, когда строение признают жилым и присвоят ему адрес;
- для сделки купли-продажи земли СНТ практически невозможно получить ипотечный кредит и вычет.
Что можно делать и что нельзя на землях СНТ
Для влaдeльцeв земли в садовом товариществе предусмотрены определенные oгpaничeния и пocлaблeния.
Держать подсобное хозяйство на участке СНТ запрещено законом. Коллаж: МИР КВАРТИР
Можно:
- построить садовый домик или капитальный дом;
- возвести строения хозяйственного назначения;
- заложить сад, развести огород для удовлетворения собственных нужд;
- поменять статус участка с разрешения местных властей.
Нельзя:
- заводить подсобное хозяйство;
- использовать землю для бизнеса;
- проводить коммуникации без согласия членов СНТ;
- нарушать правила садового товарищества.
Как вступить и выйти из СНТ
Чтобы стать членом товарищества, нужно соответствовать всего двум условиям, которые прописаны в законе.
За нового члена СНТ голосуют на общем собрании товарищества. stroymanual.com
Вступить в СНТ можно, если:
- владельцу участка больше 18 лет;
- участок находится в пределах СНТ.
Кроме этого, ваше членство в СНТ должно быть одобрено на общем собрании товарищества.
Процедура вступления в СНТ
- Приобретите земельный участок, который должен находиться в пределах садоводческого товарищества.
- Подайте документы на вступление в товарищество: заявление, копию паспорта, бумаги на право владения землей.
- Получите решение о вашем членстве, которое будет принято на общем собрании товарищества.
- По выданным реквизитам оплатите вступительный и членский взносы. Об их размере и условиях внесения узнайте из устава сообщества.
- Получите членскую книжку СНТ, которая станет подтверждением вашего участия в организации.
Прекратить партнерство с членами СНТ можно автоматически при продаже земли или по собственному заявлению, если вы продолжаете владеть участком.
Во втором случае вам все же придется оплачивать взносы.
Внимание! Если вы систематически нарушаете правила СНТ, то вас могут исключить из объединения принудительно.
При добровольном выходе вы должны подать заявление на имя председателя садового некоммерческого товарищества. Это можно сделать лично, почтовым отправлением или через интернет по е-мейл.
Убедитесь, что руководство СНТ в курсе вашего решения. Лучше всего получить письменное подтверждение о выходе. Оно вам пригодится при возникновении каких-либо спорных вопросов.
Другие объединения и их отличия от СНТ
Наряду с понятием СНТ в законе прописаны другие категории участков, условия создания других объединений — это ИЖС, ЛПХ и ДНП.
Теперь на участке СНТ можно не только посадить сад, но и построить дом. stroymanual.com
Краткая расшифровка
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Участок находится в границах населенного пункта или в непосредственной близости от него.
В ИЖС вы можете построить капитальный дом или летний коттедж. Главное, чтобы его высота не превышала 12 метров.
Этот вариант подойдет тем, кто хочет жить в загородном доме и пользоваться всеми благами городской инфраструктуры.
ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Вы вправе построить на таком участке загородный дом, но только если земля находится в пределах населенного пункта. Хороший вариант для тех, кто мечтает о подсобном хозяйстве, планирует не только отдыхать в загородном доме, но и работать на своей земле.
ДНП — дачное некоммерческое партнерство. Дачные участки могут находиться в городе или за его пределами. На вашей земле должен стоять дом или летняя дача. По желанию можно выделить место для небольшого сада или огорода. Это удачный вариант для любителей отдыхать за городом, вести садово-огородное хозяйство для удовольствия.
Основные отличия
- Для ИЖС выделяют земли вблизи населенного пункта или в его пределах, а участок СНТ может находиться на территории земель сельскохозяйственного назначения;
- если на участке ИЖС или ДНП в течение трех лет не построить дом, то его могут изъять, а на садовом участке можно не возводить никаких строений;
- на коттедж в дачном поселке или ИЖС можно взять ипотеку, тогда как приобретение земли в садовом товариществе банки не кредитуют;
- земля под ИЖС обычно торгуется выше, чем в садовом товариществе, где есть сложности с пропиской и получением ипотечного кредита;
- по закону за покупку дачи или ИЖС можно получить налоговый вычет, а приобретение СНТ такой возможности не дает;
- на участок ИЖС не придется тратить собственные средства для проведения коммуникций, как в случае с СНТ ;
- налоговая ставка, а в итоге налог на землю под ИЖС заметно выше, чем налоговая ставка для земли СНТ.
Вы можете изменить статус своего участка на ИЖС, если он расположен на территории поселения, а не на землях сельхозназначения. Для этого нужно получить разрешение в местном комитете по управлению имуществом и земельными отношениями.
И в заключение
Изучив особенности владения участком в садовом некоммерческом товариществе, можно сделать вывод, что сегодня СНТ — это выгодное приобретение.
Во-первых, участки этой категории продаются дешевле в среднем на 5-20%. Во-вторых, пока действует дачная амнистия, вы можете оформить самострой по упрощенной схеме.
Конечно, решение о покупке земли СНТ каждый принимает самостоятельно, но прежде чем заключать сделку, изучите все особенности владения участком в садовом товариществе.
Стародачная Баковка. Сколько стоят дачи Буденного, Кобзона, Фурцевой и Микояна?
Кому 6 соток дешево? Пять подмосковных дач стоимостью от 200 до 350 тыс. рублей
Дальние, но дешевые. Дачи стоимостью до 250 тысяч рублей
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Земельный участок ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП — в чем разница и что лучше?
Строительство частного жилья и приобретения под него земельного участка – это не только приятные хлопоты, но и масса вопросов юридического характера. И первое, что нужно понять – чем отличаются участки с аббревиатурами СНТ, ИЖС, ДНП, ЛПХ.
ИЖС, СНТ, ДНП, ЛПХ – как расшифровать и понять
Фото Pixabay
Малопонятные аббревиатуры на первый взгляд — ИЖС, СНТ, ДНП. В чем же состоит разница между ними, и что они обозначают?
- ИЖС – это участок под индивидуальное жилищное строительство.
- СНТ – это участок садового некоммерческого товарищества.
- ДНП – это участок дачного некоммерческого партнерства.
ЛПХ — это участок под личное подсобное хозяйство. Участки ЛПХ предназначены для производства сельхозпродукции. Если участок расположен в населенном пункте, на нем можно построить дом.
Земельные участки СНТ и ДНП располагаются только на землях сельскохозяйственного назначения, а участки земли для ИЖС находятся на угодьях жилых поселений. Хотя, согласно новому закону, участки ДНП иногда могут располагаться и на землях поселений.
Исходя из своего статуса, земельные участки имеют свои особенности, свои разрешенные виды их использования, а также недостатки и достоинства, о которых необходимо знать. Рассмотрим подробнее.
- Достоинства участка ИЖС
- Участки такого типа пользуются среди граждан большим спросом, поскольку они предназначены для строительства жилых зданий, домов, коттеджей.
- Достоинства состоят в следующем:
- На участках ИЖС легко прописаться, то есть, у здания, построенного на такой земле, обязательно будет адрес. Соответственно, имея прописку, можно устроиться на работу в населенном пункте, получать почтовую корреспонденцию и выписывать периодические издания, обратиться за назначением каких-либо пособий, льгот, получать медицинскую помощь, образование и пользоваться прочей инфраструктурой, как полноценный житель населённого пункта.
- Земельный участок под ИЖС может приниматься в качестве залога различными банками.
Минусы участка ИЖС
- Главный минус — цена. Участки ИЖС стоят дорого.
- Для самостоятельной постройки дома понадобится разрешение на строительство. Для его получения проект дома придется согласовать с целым списком инстанций и ведомств.
- На размер участка существуют ограничения (в каждом регионе России – свои нормы минимума и максимума). Если участок меньше минимального, дом законно на нем не построить. При строительстве придется выполнять все существующие ГОСТы и правила СНиПов. По завершению строительства жилой дом необходимо будет грамотно ввести в эксплуатацию, опять же согласовывая все вопросы с существующими инстанциями.
Земельные участки для ЛПХ
Участки ЛПХ находятся за пределами города, но не обязательно за чертой населенных пунктов. Главная цель их приобретения — для ведения личного хозяйства (на них разводят животных и птиц, выращивают сельхозкультуры).
ЛПХ, находящиеся в пределах населенных пунктов, называются «приусадебными участками». На таких не запрещено строить дома даже для постоянного проживания, а также хозяйственные сооружения.
ЛПХ, расположенные за чертой населенных пунктов, называются «полевыми участками». Здесь любое строительство — под запретом. Участки используются только для сельхоздеятельности.
ЛПХ подходит тем, кто будет вести хозяйство.
Плюсы участков ЛПХ
- На покупку участка ЛПХ банки оформляют ипотеку.
- Строительство на таких участках не предполагает согласования проекта и получения разрешения.
- Участок в черте населенного пункта в отдельных случаях можно перевести в ИЖС, тем самым увеличив его стоимость.
Минусы участков ЛПХ
На полевых участках строительство запрещено.
Земельные участки ДНП
Земля для ДНП всегда имеет более низкую кадастровую стоимость, так как она менее плодородна, чем земля под СНТ.
Участки ДНП — место для загородного отдыха. И одним из элементов отдыха здесь является дом, который должен присутствовать на участке. А вот будет ли у дома разбит садик или грядки, решать только вам.
Новый закон разрешил организацию участков ДНП на землях поселений – это практически приравняло участки ДНП к участкам ИЖС.
Плюсы участка ДНП
- Низкая стоимость, в сравнении с другими земельными участками
- Расположение за городом (то есть, вместе с этим — все плюсы проживания в сельской местности).
- Покупая участок ДНП, вы становитесь членом партнёрства, а, следовательно — имеете полное право участвовать в собраниях членов ДНП и принятии решений по всем вопросам.
- Если участок ДНП находится на земле поселения, то прописаться в доме, построенном на данной земле, будет гораздо легче, чем на участке СНТ.
- Не нужно проводить обязательную техническую экспертизу Вашего жилья и признавать его жилым . При этом размеры дома абсолютно не важны, можно хоть замок отстроить, если площадь участка позволяет.
Минусы участка ДНП
- Банки не дают ипотеку для приобретения таких участков.
- На участке ДНП обязательно нужно поставить дом. Строение при этом не должно быть капитальным.
- Для всесезонного проживания инфраструктура поблизости развита слабо.
- Прокладка коммуникаций к участку – не входит в обязанности государства. Всё делается по желанию собственника и за его счет.
- Сложности с регистрацией в доме.
Земельные участки для СНТ
Участки СНТ — территория, отведенная для выращивания сельскохозяйственных культур. Все остальные занятия здесь вторичны. На земле СНТ не запрещено возводить дома и постройки для хранения урожая. Садовые товарищества всегда расположены вне населенных пунктов, но зачастую вблизи них. Поэтому владельцы участков имеют доступ к необходимой инфраструктуре.
Плюсы участка СНТ
- Более низкая стоимость, чем под ИЖС.
- Расположение за городом, в сельской местности.
- На участке земли СНТ не обязательно строительство дома – землю можно использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур.
Минусы участка СНТ
- За подведение дорог, коммуникаций: газа, водопровода, электричества, канализации к участкам в СНТ необходимо будет платить самим. Чаще всего провести коммуникации к участкам СНТ очень сложно и дорого, а иногда и невозможно.
- В жилье на участке СНТ прописаться зачастую бывает невозможно, так как дом стоит на земле сельскохозяйственного назначения.
- Банки не слишком охотно берут в залог такие участки.
- По документам все дома (даже обустроенные для всесезонного проживания) в СНТ считаются дачными, и это отражается на их стоимости.
- Участки здесь имеют скромные размеры (не более 15 соток).
- С регистрацией в таких домах возникают проблемы.
Какой участок лучше выбрать?
Если вы будете строить капитальный дом, лучше выбрать ИЖС. Участок при покупке выйдет дороже, но и дом потом вы сможете продать выгоднее.
Если вам нужна дача плюс огородик или сад, оптимально — купить участок ДНП. На нем можно поставить и хороший дом для проживания в течение всего года. Но о сложностях с регистрацией в нем придется подумать заранее.
Брать землю в СНТ и ДНП под круглогодичное проживание не всегда оправдано с точки зрения экономии. Если в ИЖС проблемы с дорогами, коммуникациями, инфраструктурой обычно решает администрация, то в товариществах этим придется заниматься самостоятельно или оплачивать совместно с соседями.
Вам также может понравиться
Земли поселений: виды разрешенного использования
Что это такое земля поселений? Это та территория земли, которая относится к местам, населенным людьми. Как правило, такая земля представляет непосредственно земельные наделы, предназначенные для строительства зданий городского, либо же поселочного типа, а также муниципальных общественных заведений.
Что из себя предоставляет земля для поселений
Что из себя предоставляет земля для поселенийЗемля для поселений обладает своими индивидуальными признаками. В первую очередь, она располагается именно в местах, где живут люди либо же в их округе. Обусловлено это тем, что земля для поселений выделяется для людей, то есть необходима для обслуживания городов, поселков и даже мегаполисов.
Вторая особенность поселенческих наделов — конкретная граница. В основном земли для поселений имеют те же границы, что и города, поселки и села, в зоне которых она расположена. Изменить черту границы территориальных поселений возможно только при согласовании всех планов застроек, расположенных в населенном пункте.
Третья особенность земель для поселений заключается в том, что их организация полностью происходит при участии городской администрации, которая действует согласно установленному планированию стройки и иных проектов.
Каким образом распределяются поселенческие земли
В земельном кодексе российской федерации, а именно в его 85 статье, предусмотрено разделение земель для поселения на определенные зоны, которые предназначены для:
- Возведения жилых зданий.
- Ведения сельскохозяйственной деятельности.
- Нужд Вооруженных сил России.
- Иных объектов, специального назначения.
- Потребительских потребностей населения.
Каждая из перечисленных зон земельного поселения имеет свой регламент, который может иметь разную трактовку.
Также для каждой из них предусмотрены свои правила, соблюдение которых необходимо в обязательном порядке при застройке каждого территориального объекта.
В ЗК России также сказано, что каждый владелец земельного надела обязан придерживаться основ установленной планировки земель для поселений, а также правил порядка проведения любых строительных работ.
ВАЖНО !!! Каждое строящееся здание должно соответствовать правильной зоне, но также стоит учитывать и то, что некоторые зоны могут переплетаться между собой, что в свою очередь прямо влияет на вид разрешенной эксплуатации. Именно поэтому перед тем как начать использование земель для поселения, необходимо обязательно детально посмотреть и изучить их схему, и принять во внимание все нормы и правила, установленные законодательством РФ.
Все участки, которые располагаются на территории земель для поселений, делятся между собой на несколько видов, по таким особенностям:
- Могут ли они быть приватизированы. Такие земельные наделы могут стать частными территориями, но некоторые из них все же запрещено приватизировать по закону. Как правило, под запрет попадают общественные места: парки, дороги, реки и прочее.
- Какой вид эксплуатации допустим. Если два участка сплетаются между собой, то и их использование также становится смешанным. В таком случае приоритет отдается более серьезному объекту.
Так, например, зона земли для поселения отмечены в каком-либо из планов государственного строительства, и причислена для общего использования. В результате рано или поздно государство изымет свою землю, и начинать строительство на таком участке бесполезно.
- Для чего предназначены. Как правило, такие участки принадлежат исключительно физическим лицам, к примеру, дачи, личное жилье либо сад.
Из чего состоят поселенческие акры
Все участки, которые причислены к землям для поселения предназначены совеем для иных целей, чем другие группы земельных наделов.
На сегодняшний день поселенческие участки бывают следующих видов:
- Социальные. Наделы, на территории которых располагаются здания государственных организаций, или компаний некоммерческого вида;
- Коммерческие. Наделы, на территории которых располагаются здания для производства: столовые, рынки и иные объекты, необходимые для деятельности индивидуальных предпринимателей;
- Жилищные. Такими считаются наделы, которые будут использоваться для построения многоэтажных строений для жилья, а также постройки коттеджных домов и дачных домиков.
Также есть и иные виды участков, расположенных на территориях для поселений, которые не попадают под конкретную категорию, и среди них следующие:
- Участки, без которых невозможно осуществлять дорожное движение и различные коммуникации;
- Участки, относящиеся к природным и которые необходимо охранять;
- Участки, несущие историческую, а также культурную суть;
- Участки, которые причислены к фонду лесных угодий;
- Участки, на территории которых располагаются водные природные бассейны: реки, озера, водопады и прочее;
- Участки, предназначения для общественной жизни людей;
- Участки, причисленные к резервам, без которых невозможно развитие заселенных территорий и хозяйства;
- Участки, имеющие специальные назначения.
Все перечисленные виды участков, неразрывно взаимосвязаны даже, несмотря на то, что каждый из них предусмотрен для разных нужд. И тот, и другой жизненно необходим для того, чтобы каждая населенная территория развивалась.
Поселенческие наделы и ведение частного хозяйства
Законодательство РФ предоставляет возможность использовать поселенческие земельные наделы для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Для этого необходимо чтобы участок земли для поселений имел соответствующий вид разрешения для использования земли. На таких землях разрешено вести только ту деятельность, которая предусмотрена законом и которая не нанесет вред окружающей среде.
Как можно из участка для садоводства сделать участок для ИЖС и что это ИЖС?
Правительство России дало возможность людям, у которых имеется участок для ведения садоводства перевести в ИЖС.
Уже с 1 числа нынешнего года, все желающие садоводы имеют право возвести на своем участке дом для жилья, и даже некоторые хозяйственные постройки.
Для того чтобы приступить к стройке, в первую очередь, необходимо документально подтвердить свое право на проведение строительных работ.
Необходимые документы:
- Бумаги, указывающие на право владеть земельным наделом;
- Выписка из кадастровой организации о том, что участок действительно может быть задействован для ИЖС;
- Документы технического вида с информацией о новом здании;
- Документ, подтверждающий, что земля состояла в садоводстве.
В некоторых ситуациях могут требоваться дополнительные документы, в зависимости от того какие характеристики у земли и какие у нее виды разрешенного использования.
Каким образом можно получить участок, принадлежащий поселенческим территориям
Земли поселений — это публичные земельные надела, но, тем не менее, они могут быть переданы в личное пользование. Об этом гласит 39 статья ЗК РФ.
Следуя его предписаниям, стоит отметить, что получить участки поселенческих земель возможно следующим образом:
- Выиграть на аукционе;
- Заполучить, не платя никаких денег.
Что касается бесплатного предоставления земли, то оно предусмотрено исключительно для некоторых физических и юридических лиц, которые тем не менее будут платить налог, а именно:
- Религиозных объединений;
- Благотворительных;
- Организаций, которые участвуют в развитии земельных наделов;
- Многодетных родителей;
- Служащих муниципальных организаций, которые отнесены к конкретной категории.
Также в ЗК РФ, а именно в его 39,6 статье перечислены обстоятельства, при которых индивидуальные лица имеют возможность, не дожидаться аукциона, и получить право на владение участком поселенческих земель.
В какой момент участок считается переведенным в земли населенных пунктов?
В какой момент участок считается переведенным в земли населенных пунктов? Вы скажете, что с момента внесения таких сведений в кадастр. Тогда на основании каких документов вносятся сведения о категории, если черта города установлена? Генеральный план! Есть все: ген.
план, черта, участок в черте, а категория в кадастре не меняется. Оказывается нет кадастрового номера в пояснительной записке к ген. плану.
Очень ли важно наличие перечня участков включаемых или исключаемых из населенных пунктов, чтобы внести по ним изменения в кадастр?
Подробно.
Согласно сведениям Государственного кадастра недвижимости земельный участок 23:21:00:48 отнесен к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, при этом расположен в границах населенного пункта город Новокубанск Новокубанского городского поселения Новокубанского района Краснодарского края.
Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации все земли по целевому назначению подразделяются на самостоятельные категории, в частности, на земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
В соответствии с ч. 2 ст. 83 ЗК РФ границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.
Порядок установления или изменения границ населенных пунктов определен ст. 84 ЗК РФ.
Ст. 8 ЗК РФ устанавливает критерии отнесения земель к категориям, а также порядок перевода их из одной категории в другую.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации и Градостроительным кодексом Российской Федерации.
На основании п. 1 ст.
8 Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
Таким образом, утверждение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границу населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования, является установлением границ населенных пунктов, что в свою очередь является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
Генеральный план Новокубанского городского поселения применительно к территории населенного пункта г.Новокубанск, разработан ОАО «ИТРКК», утвержден решением Совета муниципального образования Новокубанский район от 17.07.2008 № 876.
На момент утверждения Генерального плана Новокубанского городского поселения границы земельного участка 23:21:00:48 были уточнены в соответствии с действующим законодательством при постановке на государственный кадастровый учет.
По неустановленным причинам в пояснительной записке к Генеральному плану Новокубанского городского поселения полностью отсутствует перечень земельных участков, включенных в границы населенных пунктов или исключенных из границ населенных пунктов в соответствии со ст. 8 Закона № 172-ФЗ.
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона № 172-ФЗ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие акт о переводе земель или земельных участков, направляют копию такого акта в течение пяти дней со дня его принятия в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение ГКН.
Для внесения изменений в ГКН сведения о кадастровых номерах земельных участков, включенных в границы населенных пунктов или исключенных из границ населенных пунктов, в порядке, предусмотренном ст. 5 Федерального закона № 172-ФЗ, направляются в орган кадастрового учета.
Правообладатель земельного участка предпринял попытку перевода земельного участка 23:21:00:48 из категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» в категорию земель «земли населенных пунктов» путем обращения в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю с заявлением № 23-0-1-153/3001/2015 от 2015, на которое на данный момент получено Решение о приостановлении осуществления кадастрового учета № 2343/5/15-от 2015. Основанием для приостановления кадастрового учета изменений стало отклонение Межведомственного запроса от 2015 направленного в администрацию г. КРАСНОДАРА.
- Собственник также обращался с заявлениями о переводе в Администрацию МО Новокубанский район и в Администрацию Новокубанского городского поселения Новокубанского района, письмами от 2015 №б/н.
- Письмом № 11/129-4982/15 от 2015 Администрация МО Новокубанский район отказала в переводе земельного участка из категории в категорию, порекомендовав собственнику обратиться в орган местного самоуправления поселения.
- В свою очередь, Администрация Новокубанского городского поселения Новокубанского района в письме № 02-23 от 2015, указывала на неполный пакет документов, приложенных собственником к письму, необходимых для перевода, как если бы собственник добивался расширения черты населенного пункта за счет включения своего участка в черту такого населенного пункта и, соответственно перевода в категорию земель населенных пунктов.
- Для выполнения требований Администрации Новокубанского городского поселения Новокубанского района, было направлено новое письмо № б/н от 2015 для своевременного принятия Администрацией решения о переводе земельного участка в земли населенного пункта.
Администрация городского поселения в своем ответе подтвердила факт нахождения земельного участка в черте населенного пункта г.
Новокубанск, а также признала факт отнесения участка к категории земель населенных пунктов.
Администрация также указала на то, что не обладает познаниями в механизме смены категории земель земельного участка при обстоятельствах, которые были выявлены в ходе переписки с собственником.
С целью получения разъяснений Администрация городского поселения запросила информацию в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю каким образом внести изменения в ГКН в части категории земель земельного участка с кадастровым номером 23:21:00:48, если данный участок уже включен в границу города Новокубанска.
ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю при ответе на запрос Администрации городского поселения ссылалось на направленный в Администрацию г. КРАСНОДАРА Межведомственный запрос, который был отклонен.
Необходимо отметить, что ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю не смутил факт направления запроса в адрес Администрации г. КРАСНОДАРА при том, что участок находится в границах г.НОВОКУБАНСКА.
Собственник подвел итог переписке с государственным учреждением и органами муниципальной власти и пришел к выводу, о невозможности решения возникшей проблемы в сведениях о категории земель земельного участка с кадастровым номером 23:21:00:48, содержащимися в Государственном кадастре недвижимости в административном порядке.
Учитывая вышеизложенное, имеется факт нахождения в черте населенного пункта город Новокубанск земельного участка с кадастровым номером 23:21:00:48 с момента утверждения Генерального плана Новокубанского городского поселения решением Совета муниципального образования Новокубанский район от 17.07.2008 № 876, т.к. координаты поворотных точек его границ содержались в ГКН, на момент утверждения генерального плана. Данный факт подтверждается государственным учреждением и органами муниципальной власти.
Суд первой инстанции отказывая в признании юридического факта, отнесения спорного участка к категории земель населенных пунктов, ссылался на постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.12.
2014 по делу №А03-4724/2014, предлагая оспорить действие-бездействие органов власти. Но такой подход не может быть применен к настоящему делу в силу того, что перевод из земель сельскохозяйственного значения в земли промышленности, энергетики и т.д.
имеет кардинальное отличие от перевода в земли населенных пунктов.
Т.е. действительно, для перевода из одной категории в другу в отношении любой из шести категорий земель, за исключением категории земель населенных пунктов, осуществляется за счет издания нормативно-правового акта, применительно к конкретному земельному участку, в отношении которого поступило соответствующее заявление.
Перевод же в категорию земель населенных пунктов осуществляется кардинально иным способом.
Как указывалось в исковом заявлении Генеральный план Новокубанского городского поселения применительно к территории населенного пункта г.Новокубанск, разработан ОАО «ИТРКК», утвержден решением Совета муниципального образования Новокубанский район от 17.07.2008 № 876.
На момент утверждения Генерального плана Новокубанского городского поселения границы земельного участка 23:21:00:48 были уточнены в соответствии с действующим законодательством при постановке на государственный кадастровый учет.
По неустановленным причинам в пояснительной записке к Генеральному плану Новокубанского городского поселения полностью отсутствует перечень земельных участков, включенных в границы населенных пунктов или исключенных из границ населенных пунктов в соответствии со ст. 8 Закона № 172-ФЗ.
Таким образом, имеется факт нахождения спорного земельного участка с момента утверждения решения Совета муниципального образования Новокубанский район от 17.07.2008 № 876 в городской черте г. Новокубанска.
Данный факт никем не был опровергнут, нашел свое подтверждение в письмах заинтересованных лиц.
Отнесение земельного участка к иной категории, чем населенные пункты налагает обязательства на истца по уплате повышенного земельного налога, так как стоимость квадратного метра для земель промышленности, энергетики и т.д. в несколько раз превышает стоимость квадратного метра для данного кадастрового квартала из земель населенных пунктов.
Администрация Новокубанского городского поселения, которой делегированы полномочия по утверждению генерального плана в письме указала, что не имеет возможности изменить категорию земель для спорного земельного участка, ввиду отсутствия правового регулирования для данного, конкретного случая.
ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю также не смогло пролить свет на нормы права, которыми следовало бы воспользоваться в данном случае.
Судом не было учтено, что в силу определения «фактом» является истинное событие, происшествие, явление, то, что действительно было, имело место (черта г. Новокубанска была установлена и спорный участок вошел в черту города).
Обращение заявителя к Администрации МО Новокубанский район, администрации Новокубанского городского поселения и в кадастровую палату не может считаться судом как признание обстоятельства, что решение о переводе участка в иную категорию компетентно принимать заинтересованное лицо и что такое решение в действительности не принималось, т.к. заинтересованное лицо пояснило, что законодательно перевод таких участков как спорный не урегулирован.
- Заявитель полагал, что в соответствии с обстоятельствами сложившимися на момент обращения он действует верно.
- Суд первой инстанции так же указывает, что Заявитель не лишен права в установленном законом порядке обжаловать вышеуказанные действия (бездействия) органов местного самоуправления.
- Суд первой инстанции не учел, что орган местного самоуправления не отказывался от выполнения своих обязательств.
- Суд первой инстанции не дал процессуальной оценки факту нахождения в черте населенного пункта земельного участка, отнесенного к иной категории.
Стоит ли продолжать устанавливать юридический факт или все же оспаривать бездействие? Тогда чье бездействие — Кадастровой палаты или администрации городского поселения?
Земли сельскохозяйственного назначения в границах населённых пунктов
Земли, расположенные вне границ населенных пунктов и предназначенные аграрных нужд, определяются Земельным кодексом РФ, как земли сельскохозяйственного назначения. К ним относятся не только аграрные угодья, но и земли дорог, коммуникаций, зданий и сооружений аграрного назначения, водных объектов и лесных насаждений.
Земли населенных пунктов — это территории, предназначенные и используемые для застройки, роста и развития городов и сел. Эти территории состоят из следующих зон: жилых, общественно-деловых, производственных, инфраструктурных (инженерных и транспортных), рекреационных, сельскохозяйственного использования и иных, регламентированных в ст. 85 ЗК РФ.
Градостроительный и Земельный кодекс определяют, что в совокупность зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
- пашни;
- сенокосы;
- пастбища;
- участки с многолетними насаждениями;
- здания и сооружения сельхозназначения (которые используются для ведения сельского, дачного, личного подсобного хозяйства, садоводства).
Отличительной особенностью данных сельскохозяйственных участков является то, что в аграрных целях они используются до момента смены вида их пользования согласно генеральным планам населенных пунктов и правилами землепользования и застройки, одобренными органами местных администраций, исходя из потребностей поселения. Возможность изменения вида использования обусловлена нормативно закрепленным приоритетом застройки для развития и роста населенного пункта.
Так как зоны сельскохозяйственного использования располагаются в границах поселений, местная администрация (в рамках своей компетенции) имееет право руководить и распоряжаться данными участками земли, находящимися в собственности у муниципальных образований. Право распоряжения и управления распространяется и на землевладения, собственность на которые не дифференцирована.
Для земель сельхозназначения, находящихся в пределах населенных пунктов, характерен смешанный режим правового регулирования, так как, несмотря на то, что они входят в структуру земель поселений, данные участки не лишены экономического свойства — использования для потребностей сельского хозяйства.
Земли сельхозназначения обладают специфическим правовым режимом, так как основное предназначение таких территорий — производство продуктов питания, кормов и сырья.
Государство заинтересовано в повышении плодородия почв на таких участках и сохранении этих земель в сельскохозяйственном обороте.
При сельскохозяйственном производстве характерно не только использование угодий, но и прилегающих к ним дорог, коммуникаций и иных объектов.
Смена категории или вида разрешенного использования
Одним из основополагающих атрибутов земельного участка является вид разрешенного использования (ВРИ), который определяет способы использования участка и объекты, которые могут быть на нем возведены.
Данные участки могут использоваться для сельхозпроизводства, ведения крестьянско-фермерского, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства, животноводства, сенокошения и т.д.
Сообразно своему назначению и ВРИ на таком участке разрешается строительство на основании градостроительных регламентов и иных нормативов.
Для использования земель в иных, отличных от аграрных, целей необходимо переведение из одной категории в другую. Применительно к землям сельскохозяйственного назначения — в категорию земель населённых пунктов. Данная процедура регламентируется специальным законом №172 от 21 декабря 2004 г.
Нормативный акт определяет, что эта процедура производится в особых случаях. П. 3 ч. 1 ст. 7 Закона гласит, что перевод участков земли из структуры земель сельхозназначения возможен по причине установления или изменения границ населенного пункта посредством утверждения (изменения) генеральных планов или схем территориального планирования.
Если кадастровая стоимость участков сельскохозяйственных земель более чем на 50% превосходит среднюю кадастровую цену по данной территории, а также, если землевладения принадлежат к особо ценным угодьям, то перевод в другую категорию не разрешается (кроме случаев изменения границ населенных пунктов [п. 3], строительства дорог [п. 6], обеспечения обороны [п. 7] и добычи полезных ископаемых [п. 8]).
Изменение ВРИ земельного участка во многих случаях носит более практичный и удобный характер. В отличии от перевода в другую категорию эта процедура менее сложна, так как решение об изменении принимается главой местной администрации.
На практике вследствие отсутствия генеральных планов, ПЗЗ (правил землепользования и застройки) или противодействия чиновников могут возникнуть препятствия, которые, выражаются в запрете выдачи разрешений на строительство, непредоставлении участков земли для застройки из земель государственной и муниципальной собственности или запрете на изменение ВРИ.