Последнее обновление: 29.03.2020
Вопрос:
Я собираюсь покупать квартиру. Нужно ли мне оформлять нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости?
Ответ:
Сразу уточним – речь здесь идет о случае, когда покупка недвижимости оформляется только на одного из супругов. Если квартира оформляется сразу на обоих, то оба супруга становятся стороной Договора купли-продажи или Договора долевого участия, и подписывая договор, очевидно, и так выражают свои согласованные действия.
Отдельное письменное согласие супруга на покупку квартиры может понадобиться только в том случае, когда недвижимость приобретается в период брака и регистрируется на одного из супругов. Но нужно ли здесь оформлять согласие другого? Обязательно ли оно требуется для покупки квартиры? Можно ли зарегистрировать сделку без этого документа?
Если ответить коротко, то согласие супруга для приобретения недвижимости в общем случае необязательно, но… на рынке оно применяется. Зачем?
Это как раз тот случай, когда неоднозначность закона приводит разных юристов к разным выводам. Но в целом ситуация понятна, и мы объясним ее на основе существующей практики рынка.
Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица – см. в заметке по ссылке.
Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры – что говорит закон?
Тут все базируется на совместной собственности супругов – то есть на том факте, что все имущество, приобретенное в браке, по закону является общей совместной собственностью мужа и жены, независимо от того, на кого именно это имущество оформлено (хотя там есть и исключения, подробнее – см. в Глоссарии по ссылке).
Когда речь идет о распоряжении общим имуществом супругов, то по умолчанию предполагается, что оба супруга всегда действуют по обоюдному согласию (п.1, ст.35, СК РФ).
Но при этом, если один из супругов продает квартиру (буквально – для «сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации»), он должен заручиться нотариально удостоверенным согласием другого супруга на отчуждение (п.3, ст.35, СК РФ).
А что если речь идет о распоряжении «общими» деньгами, которые один из супругов собирается потратить на покупку недвижимости? Нужно ли здесь получать нотариальное согласие мужа или жены на сделку? Закон тут однозначного ответа не дает. Видимо, наши думные дьяки не очень глубоко анализировали такую ситуацию.
Некоторые юристы считают, что деньги – это тоже общее имущество супругов, а покупка квартиры – это сделка «подлежащая обязательной государственной регистрации», значит, согласно тому же п.3, ст.35 СК РФ, нотариальное согласие супруга здесь обязательно.
Другие юристы возражают, что этот пункт статьи подразумевает только продажу квартиры (общего имущества), а не его покупку.
Договоры купли-продажи квартир уже не регистрируются (за исключением ипотечных), да и Верховный Суд РФ в свое время указывал, что сделки хотя и подлежащие государственной регистрации, но не связанные с распоряжением общим имуществом супругов, не требуют согласия другого супруга на их заключение.
В общем, законы, как всегда, не идеальны, а юристы, как всегда, зарабатывают на их толковании. А что же делать покупателям квартир? Идти к нотариусу за «согласием супруга» или нет? Обратимся за ответом к всемогущему Росреестру.
По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.
Какова позиция Росреестра по этому вопросу?
В составе обязательного пакета документов, которые Росреестр требует для регистрации права и перехода права по сделке купли-продажи, согласия супруга на покупку квартиры нет (подтверждение см. здесь – выбрать в списке «купля-продажа квартиры»).
То есть регистрация сделки пройдет и без этого документа. Более того, Росреестр не требует письменного согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью не только при ее покупке, но даже и при ее продаже:
Сообщение от Росреестра (цитата):
…«регистрирующий орган не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки».
Вот так. Значит, для регистрации прав на недвижимость никакого нотариального согласия супруга предоставлять не обязательно. Но… желательно, а в некоторых случаях закон даже прямо этого требует (об этом ниже). Зачем же нужна эта бумага?
Та же статья закона (см. ссылку выше) дает право «забытому» супругу, согласия которого не спросили, потребовать признания сделки купли-продажи недействительной.
На реализацию этой возможности ему дается один год.
Правда, оспорить сделку он сможет только в том случае, если докажет в суде, что не знал и не мог знать о том, что другой супруг покупает квартиру (втихаря!) на их общие сбережения.
Именно поэтому на практике опытные риэлторы (в Москве, например) стараются подстраховаться согласием супруга даже в тех случаях, где можно было обойтись и без него. Тем более, что такая «страховка» никакой сложности не представляет.
Уступка прав требования по ДДУ – как это происходит? Нюансы, риски, особенности.
Получение согласия мужа или жены на покупку квартиры – практика рынка
На практике, вообще-то, Покупателю, равно как и его супруге, крайне невыгодно оспаривать совершенную сделку и признавать ее недействительной. Почему? Да потому что в этом случае супруги рискуют потерять не только купленную квартиру (общую собственность), но и уплаченные за нее деньги.
Да, суд, конечно, применит двустороннюю реституцию (т.е. обяжет обе стороны вернуть все полученное по сделке), если она будет признана недействительной.
Но вернуть квартиру Продавцу – это быстро и просто, достаточно внести новую запись в государственный реестр недвижимости (ЕГРН). А вот вернуть деньги Покупателю гораздо сложнее, особенно, если Продавец заявит, что этих денег у него уже нет (потратил).
Тогда суд обяжет Продавца возвращать эти деньги постепенно, например, вычитая определенный процент из его официальной зарплаты или пенсии.
Если супруга Покупателя находится в трезвом уме, то вряд ли она будет сама инициировать оспаривание сделки. Хотя некоторые семейные конфликты могут привести даже к такому невыгодному для супругов сценарию.
Например, если муж умышленно скрыл от жены приобретение недвижимости на свое имя. Или если жена после развода решила вернуть деньги, которые муж вывел из под раздела общего имущества, купив себе квартиру.
То есть поводы для оспаривания сделки по причине отсутствия согласия на нее супруга, вполне могут быть.
Риэлторы здесь исходят из принципа – «лучше перебдеть, чем недобдеть», вреда от этого точно не будет, а вот в случае конфликта супругов (когда один оспаривает сделку другого), этот документ будет очень кстати. Причем, поможет он не только Покупателю, чья супруга может предъявить претензии, но и Продавцу, которому тоже эта канитель вряд ли понравится.
Того же принципа придерживаются и банки при выдаче ипотеки.
Согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку
Банковские юристы тоже иногда читают законы и тоже понимают, что «лучше перебдеть», то есть снизить риск там, где это возможно. Поэтому при выдаче клиенту ипотеки на покупку квартиры, они практически всегда требуют нотариального согласия супруга на сделку.
Кроме того, если недвижимость, приобретенная в ипотеку, оформляется в собственность на одного из супругов, то другой супруг все равно имеет на нее право (совместное имущество). А здесь уже закон (п.1, ст.7, ФЗ-102 «Об ипотеке…») прямо указывает на необходимость получения письменного согласия супруга на оформление ипотеки, а значит и на покупку самой квартиры.
Конечно, это согласие нужно только если второй супруг не выступает созаемщиком по кредиту.
Можно ли купить квартиру не гражданину России – ответ в этой заметке.
Как оформить согласие супруга на покупку квартиры?
Та же статья закона (п.3, ст.35, СК РФ – см. выше ссылку) ясно указывает, что согласие супруга на сделку с недвижимостью должно быть удостоверено нотариусом.
Состав (текст) этого документа не имеет строгого регламента – главное, чтобы из него было понятно, кто, кому, и на что именно дает согласие.
Можно там указать адрес конкретной квартиры, а можно «дать добро» на покупку любой квартиры за цену и на условиях по усмотрению покупателя.
Срок действия для согласия супруга, обычно, не указывается в документе, т.е. оно дается бессрочно (но при желании, можно его и ограничить по срокам).
Образец согласия супруга на покупку недвижимости – см. ниже по ссылке.
Для оформления нотариусу надо будет предоставить паспорт того супруга, который дает согласие, и свидетельство о браке. Личное присутствие другого супруга для этого не обязательно.
Стоимость нотариального удостоверения согласия супруга невелика – в районе 1-2 тысяч рублей. Цена может немного отличаться в разных регионах.
Образец согласия супруга на покупку квартиры – смотри здесь.
Когда получение согласия супруга на покупку является обязательным?
Для некоторых случаев закон (тот же п.3, ст.35, СК РФ – см. выше ссылку) устанавливает обязательное получение нотариального согласия супруга на сделку с недвижимостью. Это те случаи, например, когда Договор купли-продажи квартиры удостоверяется у нотариуса.
В общем случае, заверять договор у нотариуса нет необходимости. Но для некоторых ситуаций такое требование существует (подробнее об этом – по ссылке). И если сделка проходит через нотариуса, то здесь уже согласие супруга на покупку квартиры обязательно.
То же касается и случаев покупки квартир в ипотеку, покупки новостройки по ДДУ или Договору переуступки прав – так как все эти договоры (в отличие от Договора купли-продажи) подлежат регистрации.
А значит, на них распространяется действие того же п.3, ст.
35, СК РФ, где сказано о необходимости нотариально удостоверенного согласия супруга для сделок «подлежащих обязательной государственной регистрации».
Кроме того, эту бумагу, страховки ради, могут потребовать для сделки и Продавец квартиры на вторичке (или его риэлтор).
Нужно ли согласие на покупку квартиры от бывшего супруга?
А что насчет бывших супругов? Что если недвижимость покупается уже после развода?
Принципы формирования общего имущества супругов и распоряжения им приводят к тому, что даже после развода нотариально заверенное согласие бывшего супруга для покупки квартиры все равно может понадобиться. Оно будет иметь юридический смысл только в том случае, если после развода не было раздела общего имущества супругов (по добровольному соглашению или по решению суда).
Выходит, что даже бывший муж или жена могут оспорить сделку по приобретению имущества, так как формально на него были израсходованы их общие (еще не поделенные после развода) деньги. Или – потребовать долю в купленной квартире.
Дополнительные расходы при покупке квартиры – что грозит Покупателю?
Когда согласие супруга на покупку НЕ требуется?
Есть и такие случаи в законе, где согласие супруга на приобретение квартиры точно не потребуется. К таким случаям относятся:
- Заключение супругами брачного договора. В нем можно указать условие, что, например, вся приобретаемая недвижимость переходит в личную собственность одного из супругов и в случае развода разделу не подлежит.
- Получение квартиры одним из супругов в наследство или в дар. Здесь имущество по закону сразу переходит в единоличную собственность того, кому оно досталось.
- Оформление доверенности одним из супругов на имя другого – на совершение от имени первого сделки купли-продажи квартиры. Например, жена по доверенности от мужа покупает квартиру на его имя. Здесь сама доверенность имеет ту же юридическую силу, что и оформленное нотариальное согласие супруга.
- В последнем случае – хотя титульным собственником квартиры становится муж, жена по закону тоже приобретает право собственности на общее имущество.
- К слову, если один из супругов действует по доверенности в интересах третьего лица (например, своего отца или брата) и именно для него покупает квартиру, то на такую сделку согласие второго супруга тоже не требуется.
Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Согласие супруга на куплю и продажу недвижимости
16.12.2020
Режим совместной собственности супругов накладывает некоторые ограничения на процесс приобретения и продажи объектов собственности, в том числе недвижимости. По общему правилу, требуется согласие супруга на покупку недвижимости, а также на ее продажу. Но не все так очевидно, как кажется на первый взгляд. Закон предусматривает некоторые исключения, а также особый порядок оформления, несоблюдение которого приводит к возможности признания сделки недействительной.
В каких случаях требуется согласие супруга в 2021 году
В соответствии со статьей 34 СК РФ, имущество, которое супруги приобретают в период брачных отношений, считается совместно нажитым. Речь идет как о движимых, так и о недвижимых объектах, о ценных бумагах, денежных средствах и т.д.
Даже если один из супругов не работал в период брака, считается, что он делал свой вклад иным способом — ухаживал за детьми, вел домашнее хозяйство и т.д. Доказать, что кто-то сделал больший вклад, очень сложно.
Согласие супруга на сделку с недвижимостью может потребоваться в следующих случаях:
- при продаже ― всегда, если обратное прямо не установлено в законе;
- при покупке.
Согласие на продажу обязательно в следующих ситуациях:
- недвижимость приобретается или приватизируется в браке. Приватизировать можно сразу на мужа и жену, но супруги могут решить, что лучше делать все на кого-то одного;
- объект приобретался до брака, но в период брачных отношений в него вносились неотделимые улучшения. Разрешение может и не оформляться, но оно позволит избежать противоречий в будущем.
При продаже все очевидно ― отчуждается объект, который был куплен совместно. Формально он оформлен только на одного супруга, поэтому второй подтверждает намерения документально. Прямого требования на оформление согласия в данном случае нет, но его отсутствие дает возможность оспорить договор.
Что будет, если соглашения нет?
Если согласие супруга на приобретение недвижимости отсутствует, сделка будет проведена Росреестром. Даже в случае нотариального оформления, при отсутствии иных нарушений, все пройдет хорошо. Проблемы могут возникнуть в следующих случаях:
- супруг остается недоволен фактом сделки и требует расторгнуть договор;
- супруг недоволен ценой;
- супруг продавца или иные заинтересованные лица остаются недовольны фактом или особенностями сделки.
Несмотря на то, что согласие супруга на покупку любой недвижимости, лучше оформить его, чтобы избежать проблем в будущем.
Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости будет необходимо практически всегда. Это подтверждается пунктом 3 статьи 35 СК РФ.
В каких случаях не требуется согласие
Согласие супругов на продажу недвижимости нужно почти всегда, но в некоторых случаях, при приобретении или отчуждении такой собственности, можно обойтись и без документа:
- при приобретении недвижимости по безвозмездной сделке. Например, по договору дарения или в наследство. В таком случае имущества станет не совместной, а единоличной собственностью наследника или одаряемого;
- при наличии брачного договора, определяющего особый порядок распоряжения имуществом. Например, если в соответствии с ним недвижимость является единоличной собственностью супруга, он может распоряжаться ей как хочет;
- недвижимость приобретается за счет материнского капитала, а также за счет иного сертификата (например, выдаваемого военным). В таких случаях имеются свои особенности, которые нужно учесть.
Согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью не потребуется, если новое имущество приобретается за счет средств, полученных до брака. Но это только на первый взгляд. Чаще всего проще оформить такое соглашение, так как доказать тот факт, что деньги имелись ранее, почти невозможно.
Нужно ли согласие, если жилье приобретается в ипотеку
Ипотечная квартира тоже считается совместной собственностью. Недвижимость будет находиться в залоге у банка до полного расчета. Учитывая данные факты, банки часто просят получить разрешение от супруга при оформлении договора. Это соответствует статье 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Не нужно будет оформлять отдельное согласие, если муж и жена являются созаемщиками. Она сразу оба дают свое согласие, оно четко отражается в договоре.
Согласие супруга на продажу недвижимости, приобретенную в ипотеку — обязательное условие. Если кредит еще не был погашен, нужно будет взять разрешение еще и в банке, в противном случае не получится снять запрет регистрационных действий.
Как оформить соглашение?
Согласие оформляется через нотариуса (пункт 3 статьи 35 СК РФ). Оформленное в простой письменной форме не будет иметь юридической силы.
Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости не обязательно, но если и оформлять его, то лучше всего таким способом. Так минимизируются риски, практически исключается возможность оспаривания сделки в будущем.
Процедура оформление у нотариуса
Оформление производится путем выполнения ряда действий:
- выбрать нотариальную палату. Не нужно привязываться к месту регистрации или иному ориентиру, можно выбрать того нотариуса, который больше нравится;
- явиться к нотариусу;
- предоставить необходимые документы;
- получить согласие на руки.
Чтобы оформить нотариальное согласие супруга сделку с недвижимостью, нужно предоставить паспорта сторон, документ на объект недвижимости (выписку из ЕГРН), свидетельство о браке, а также доверенность, если оформление производится через представителя.
Всю работу нотариус выполнит сам. Он задаст нужные вопросы, уточнит интересующую его информацию и скажет, когда приходить за готовой бумагой.
Образец согласия супруга на покупку-продажу недвижимости
Какого-то специального бланка согласия супруга на продажу недвижимости у нотариуса нет. Образец у каждого специалиста свой, важно лишь, чтобы итоговая бумага содержала следующую информацию:
- наименование населенного пункта, в котором производилось составление документа;
- реквизиты обоих супругов, в том числе паспортные данные;
- реквизиты свидетельства о браке;
- четко выраженное согласие на совершение сделки;
- указание на брачные контракт или его отсутствие;
- сведения о том, что сторонам разъяснены статьи 34 и 35 СК РФ.
В конце документа ставится подпись лица, которое дает свое согласие. После этого нотариус удостоверяет документ своей подписью и печатью.
Согласие на приобретение недвижимости супругом оформляется точно также. Меняется лишь смысл в части выражения позиции супруга, в данном случае указывается, что он согласен на покупку.
Образец согласия можно скачать по ссылке.
Какой срок действия у соглашения
Если документ не содержит срока действия, согласие считается бессрочным и действует до его прямой отмены. В нем может указываться период, в течение которого бумага имеет юридическую силу. Временной отрезок может быть любым.
Отзыв согласия производится в той же форме, в которой оно выдавалось, то есть через нотариуса. В противном случае документ будет действовать и дальше.
Сколько это стоит в 2021 году?
Стоимость согласия супругов на продажу недвижимости будет складываться из двух частей:
- государственная пошлина. Она всегда неизменна, до того момента, как государство не увеличит или не уменьшит тариф;
- правовые и технические услуги, то есть набор текста, редактирование, консультирование. Стоимость составляет до двух тысяч рублей, иногда чуть больше и отличается в зависимости от выбранного нотариуса и региона.
Актуальные тарифы — https://notkolganov.ru/tarify/
Согласие супругов на покупку недвижимости будет стоить примерно также.
Нотариальное согласие супругов на продажу недвижимости требуется практически всегда, кроме прямо установленных в законе исключений. Но требуется ли согласие супруга на покупку недвижимости? Документ не обязателен, но позволяет избежать проблем и противоречий в будущем. При возникновении любых вопросов, обратитесь к нам за консультацией ― мы ответим на любые вопросы и разъясним трудности.
17.06.2021 Нотариальное оформление договора о продаже долей в ООО
В каких случаях требуется согласие супруга на покупку квартиры?
Согласно ч. 2 ст. 35 СК РФ, при совершении сделок с недвижимостью согласие супруга на покупку квартиры не требуется – предполагается, что в этом случае покупатель действует с негласного ведома второй половины.
Законодательство
С законодательной точки зрения приобретение недвижимости регулируется несколькими нормативно-правовыми актами:
- Статья 34 Семейного кодекса. Все имущество, нажитое в браке, считается общим имуществом, даже если муж или жена не работали или не имели равного уровня дохода друг к другу. В случае развода все делится пополам, если отсутствует брачный контракт, содержащий иные условия.
- Статья 35 Семейного кодекса. Если супруга покупает жилую площадь в отсутствии согласия супруга, считается, что она осуществила сделку с его ведома. Впоследствии второй супруг может оспорить сделку, если будет доказано, что он не знал о ее проведении или был не согласен.
- ст. 7 Федерального Закона «Об ипотеке». При оформлении жилищного кредита требуется согласие второй половины, если она не привлекается в качестве созаемщика.
Также нотариально заверенное разрешение требуют Росреестр и МФЦ при регистрации собственности по договору долевого участия.
Ввиду наличия законодательных противоречий рекомендуется оформить документ, несмотря на то, что по закону он требуется не всегда. Это связано с тем, что при наличии разногласий муж или жена смогут оспорить сделку через суд, даже если они заранее будут знать о сделке.
Как оформить согласие
Для оформления согласия в 2021 году в России достаточно обратиться в нотариальную контору с документами:
- паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины;
- свидетельство о регистрации брака.
Унифицированной формы согласия нет. Его можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу, при этом услуга обойдется в 500 – 1 000 руб. в зависимости от установленного тарифа, а общая цена вместе с заверением составит 2 000 – 3 000 руб.
Вне зависимости от способа оформления документ должен содержать следующие сведения:
- Ф.И.О., сведения из паспорта супруга, который выражает согласие.
- Информация из свидетельства о регистрации брака.
- Ф.И.О. супруга, который будет проводить сделку.
- Дата составления и подпись.
- Данные нотариуса.
ВАЖНО !!! Если квартира приобретается в ипотеку, может потребоваться указание на конкретный объект недвижимости (адрес, технические характеристики).
То же самое касается и приобретения недвижимости по материнскому капиталу.
Если супруг, выражающий согласие, ставит условие в виде покупки жилья не выше определенной стоимости, это должно быть отражено в документе. В остальных случаях вписывается фраза «За цену и на условиях по усмотрению».
В дальнейшем согласие предоставляется в регистрирующий орган либо в банк – все зависит от способа покупки жилплощади. Продавцы его требуют в большинстве редких ситуациях, оно не входит в перечень обязательных документов при заключении сделок с недвижимостью.
Когда согласие не требуется
По закону разрешение супруга на приобретение недвижимости не требуется, если (он) она переходит в пользование по договору дарения, либо в порядке наследования. В случае развода такое жилье будет принадлежать одаренному единолично, и муж (жена) претендовать на него не смогут.
ВНИМАНИЕ !!! Также не нужно согласие, если квартира дарится одним супругом второму: для этого достаточно составить дарственную у нотариуса. Важно помнить, что после регистрации права собственности даритель не сможет пользоваться имуществом на прежних условиях (менять, дарить, продавать) – оно полностью будет принадлежать одаряемому.
Брачный договор
Согласно ст. 40 СК РФ, супруги могут оформить брачный договор и самостоятельно определить порядок распоряжения имуществом. Допускается установление условий, не усугубляющих положения сторон. Если одна из них соглашается с тем, что все сделки с недвижимостью будет проводить вторая сторона без разрешения, это необходимо отражать в документе.
ВАЖНО !!! Брачный договор оспаривается через суд, в случае установления того, что содержащиеся в нем критерии нарушают права одного из супругов. Нельзя включать в него положения, согласно которым муж или жена должны отдавать нажитое до брака собственность, а также нормы, когда вторая половина при разводе остается без жилья.
Долевая собственность
Если после покупки квартиры регистрируется право на долевую собственность, разрешение супруга не требуется. Размер долей в данном случае роли не играет, т.к. он однозначно является участником сделки при регистрации.
Доверенность на проведение сделки
Может получиться так, что один супруг по каким-либо обстоятельствам не может возможности провести сделку с недвижимостью самостоятельно от своего имени, и тогда он оформляет нотариальную доверенность на вторую половину. Здесь подразумевается, что она заранее будет знать о намерениях приобрести квартиру, поэтому разрешение для этого не понадобится.
Совместная собственность
При регистрации совместной собственности предполагается, что супруги будут распоряжаться недвижимостью на равных правах без выделения долей. По этой причине оформлять разрешение не нужно – в договоре заранее будут указаны два участника, и это говорит об автоматическом согласии обоих.
ВНИМАНИЕ !!! Оспаривание сделки возможно лишь в ситуации, когда жена или муж в ней не участвовали и считают, что продавец по документам целенаправленно завысил стоимость жилища.
Покупка коммерческой недвижимости
Ситуация с коммерческой недвижимостью — одна из самых сложных: согласно практике, приобретение такой жилплощади супругом бизнесменом за средства, полученные от ведения предпринимательской деятельности, допускается без разрешения второй половины. Однако эти деньги по закону считаются общими, поэтому покупка жилья без согласия возможна только за средства, находящиеся в бюджете организации.
ВАЖНО !!! Если супруг решает приобрести апартаменты, он также должен получить разрешение.
Несмотря на то, что они являются коммерческой недвижимостью, многие семьи покупают их для проживания, поэтому регистрирующие органы могут потребовать соответствующий документ.
Если согласия нет: последствия
На данный момент Росреестр в некоторых регионах продолжает требовать согласие, несмотря на то, что с 2017 года обязанность по его предоставлению отменена. Следствием этого является отказ в регистрации перехода права владения жильем, хотя такие действия являются нарушением закона. Чтобы оспорить отказ, заявителю придется подавать жалобу вышестоящему руководству или в суд.
Если МФЦ или Росреестр действуют по закону, они не откажут в регистрации, но будет сделана пометка об отсутствии разрешения и возможности второго супруга оспорить сделку.
Самое неблагоприятное последствие – оспаривание сделки. Этой возможностью второй супруг может воспользоваться только в течение 1 года после заключения договора купли-продажи.
Здесь важно учитывать несколько нюансов:
- Оспаривание производится только в судебном порядке.
- В качестве заявителя может выступать только заинтересованное лицо – законный супруг. Если был развод, оспаривание допускается только при отсутствии решения или соглашения о разделе имущества.
ВАЖНО !!! Если супруг, чьи права были нарушены, пропустил сроки оспаривания сделки, он может обратиться в суд для их восстановления.
Заявление будет удовлетворено при наличии уважительных причин: пребывание на длительном лечении или в командировке, проживание в другом городе или стране, тяжелая болезнь, необходимость постоянного ухода за тяжелобольным родственником, и т.д.
Результатом оспаривания купли-продажи недвижимости становится возврат денег покупателям, а продавец получает жилплощадь обратно во владение. В такой ситуации его права не защищены, и законодательство полностью на стороне супруга, который не знал о намерениях второй половины о покупке квартиры или заранее выражал свой протест в устной форме, но это не возымело никакого действия.
Согласие супруга на покупку квартиры требуется не во всех случаях, однако во избежание оспаривания сделки рекомендуется все же оформить данный документ и заверить у нотариуса.
Нужно ли согласие супруга на сделку с недвижимостью. Когда не требуется разрешение на куплю-продажу квартиры
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB
Институт брака и семьи – один из самых важных в жизни каждого человека. Сам факт регистрации отношений в ЗАГСе дает новоиспеченным супругам не только социальный статус, но и новые права и обязанности. Имущество, которое супруги наживают в браке, по закону является совместным, за исключением отдельных случаев.
Иногда возникают ситуации, когда мужу или жене требуется совершить сделку с недвижимостью, и часто для этого требуется согласие второго супруга. Сегодня речь пойдет о том, что такое согласие супруга на сделку с недвижимостью и в каких ситуациях оно требуется.
Сразу отметим, что речь будет идти об официально зарегистрированных супружеских отношениях. Гражданский брак с точки зрения законодательства не приводит к возникновению прав на имущество, нажитое совместно.
Типичная спорная ситуация, которая может возникнуть с недвижимостью у одного из гражданских супругов – второй супруг прописан на его жилплощади, и не желает выписываться, препятствуя совершению сделки купли-продажи.
Если нет возможности договориться полюбовно, выписать сожителя можно через суд.
Как оформляется согласие супруга
Согласие супруга необходимо заверить у нотариуса, и оно должно содержать следующие сведения:
- Личные и паспортные данные супруга, дающего согласие
- Описание недвижимости – объекта сделки
- Описание сути сделки, на которую дается разрешение
- Место составления, дата и подпись
Нотариальное заверение является обязательным по закону. Необходимость согласия мужа или жены на распоряжение семейным имуществом утверждает пункт 3 статьи 35 Семейного Кодекса. Теоретически можно принести расписку для заверения в нотариальную контору, но на практике нотариусы сами предоставляет форму для написания и требуют, чтобы супруг писал текст документа при них.
Важный момент: при отсутствии супруга на дату оформления имущества в собственность и/или на дату оплаты имущества, необходимо оформить заявление следующего содержания (можно оформить у нотариуса или непосредственно в МФЦ):
Я, …., настоящим Заявлением сообщаю, что на момент приобретения и оплаты недвижимости (оплаты по договору долевого участия / договора инвестирования / договора паевого взноса….), расположенной по адресу ….
, в зарегистрированном браке не состоял(а), и отчуждаемое вышеуказанное имущество не является совместной собственностью, нажитой в период брака, не обременено обязательствами согласно статье 34 Семейного кодекса РФ
Важно: заявление от продавца «заявляю, что в зарегистрированном браке не состою» НЕ подтверждает семейное положение НА ДАТУ ПРИОБРЕТЕНИЯ недвижимости и оформления на него права собственности.
Также обращаем Ваше внимание, что нотариус, удостоверяя такое заявление, НЕ НЕСЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за достоверность фактов, изложенных в заявлении, а лишь удостоверяет подпись лица, подписавшего документ.
При этом супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (Статья 35 Семейного кодекса)
Совместная собственность супругов и согласие на сделки с ней
Вопрос о получении согласия на сделку от второго супруга напрямую связан с правом собственности на недвижимость. Однозначно согласие супруга на совершение сделки требуется, если недвижимое имущество нажито в браке. К сделкам с недвижимостью, при которых требуется согласие супруга на отчуждение, относятся все возмездные сделки, например:
- Купля-продажа
- Обмен
- Инвестирование/цессия
По закону недвижимость, нажитая в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях, даже если право собственности оформлено только на одного супруга. Супруг, на которого записана недвижимость, в такой ситуации именуется титульным собственником, но в случае развода раздел имущества будет производиться в равных долях.
Важно: в случае смерти второго супруга его наследники получат половину всей собственности, нажитой в браке, в том числе и недвижимости, записанной на титульного собственника. Среди наследников будет и сам титульный собственник.
Когда согласие второй половины на сделку не требуется
К ситуациям, когда согласие супруга на сделку с недвижимостью не требуется, относятся следующие случаи:
- Супруг стал владельцем недвижимости до брака. При этом возможен вариант, что регистрация права собственности произошла уже в браке, но сделка купли-продажи состоялась до регистрации отношений в ЗАГС
- Супруг стал наследником недвижимости по завещанию или по закону
- Супруг получил недвижимое имущество по договору дарения
- Недвижимость оформлена на одного из супругов во время брака и имеется брачный договор, по которому второй супруг на это имущество не претендует.
Неотделимые улучшения – когда вместо согласия есть претензии
Даже если у одного из супругов есть недвижимое имущество, приобретенное им до брака, в момент развода есть вероятность, что второй супруг потребует свою долю.
Основанием для этого должны быть неотделимые улучшения – изменения, которые произошли с недвижимостью за время брака, были сделаны за счет труда или общих средств супругов (или того, кто претендует на долю), и привели к увеличению рыночной стоимости недвижимости.
В качестве причин, приведших к неотделимым улучшениям, могут выступать:
- Реконструкция
- Увеличение общей площади недвижимости (например, за счет возведения пристроек, мансарды и т. п.)
- Капитальный ремонт
- Переоборудование
Улучшения должны быть очевидны как на техническом, так и на юридическом уровне. Доказательства личных вложений денег должны быть документированы (подойдут выписки с банковских счетов, квитанции, акты выполненных работ).
Такие споры обычно рассматриваются через суд. Причем в судах разных инстанций судьи приходят к разным решениям по этому вопросу, потому что законодательная база дает простор для юридической инициативы.
Частный случай: Супругами был произведен ремонт в квартире, принадлежащей жене. Это дало мужу основания полагать, что теперь он должен получить долю в квартире. В ходе судебного разбирательства суд может прийти к выводу, что произведенные манипуляции относятся к текущему ремонту, и не влияют на стоимость жилья. А это значит, что претензия будет отклонена.
Важно: Если суд признал, что второй супруг имеет право собственности на недвижимость, которая до брака была единоличной собственностью другого супруга, согласие на совершение сделок однозначно потребуется.
Брачный договор – подумайте обо всем заранее
С каждым годом количество брачных контрактов, заключенных россиянами, растет. Во многом это связано с прогрессирующей жилищной ипотекой, поскольку почти все банки требуют заключения брачного контракта, чтобы избежать судебных тяжб при разводе.
Брачный контракт – это соглашение между супругами или помолвленными, которое определяет имущественные обязанности и права мужа и жены, как в браке, так и после развода.
По закону договор должен быть заверен у нотариуса, при этом обязаны присутствовать лично оба супруга. Брачный контракт дает возможность распоряжаться имуществом в порядке, отличном от того, который прописан в Семейном кодексе. Такой документ может быть как срочным, так и бессрочным. Брачный договор в отдельных ситуациях можно оспорить в суде.
Важно: положения брачного контракта действуют только, пока оба супруга живы. После смерти одного из них действует наследственное право. Если супруг хочет оставить своей второй половине часть своей собственности после смерти, необходимо написать завещание.
Частный случай: Если квартира, купленная в браке, по брачному контракту принадлежит только мужу, согласие жены на совершение сделок не потребуется.
Дду и права супругов на жилье
Многие семьи решают жилищный вопрос за счет приобретения недвижимости на стадии строительства. В таком случае подписывается договор долевого участия. ДДУ отличается от договора купли продажи на вторичном рынке тем, что покупатель получает не готовый объект в собственность, а право требования определенного объекта по окончанию строительных работ.
Частный случай: за квартиру по ДДУ, купленную в браке, кредитные платежи вносил только муж. На момент развода квартира не сдана (право собственности не было оформлено).
Если у мужа есть все доказательства того, что погашение кредита по ДДУ шло только за счет его средств, он будет признан единоличным собственником.
Если жена сможет доказать, что также вкладывала свои средства (например, в первоначальный взнос), ей будет выделена доля в недвижимости.
Обычно ДДУ оформляется на одного из супругов, второй является созаемщиком. Если хотите избежать спорной ситуации при разделе имущества, берите в созаемщики другого родственника или заключайте брачный контракт.
Принципы раздела имущества после развода
Законодательство дает супругам право при разводе разделить имущество так, как они хотят. Когда возникают сложности, и пара обращается за справедливостью в суд, то там все делится пополам – и собственность, и долги. Однако если:
- удастся доказать, что собственность была приобретена исключительно за счет средств одного из супругов
- долги были личными (не направленными на улучшения жизни семьи)
тогда суд признает право собственности за правой стороной. Ну и долги, соответственно, тоже придется выплачивать только одному из супругов.
Важно: согласие супруга после развода не предоставляется. Такой документ будет незаконным.
В случае развода в обязательном порядке должен быть оформлен раздел имущества.
Если раздел имущества и компенсация за долю в жилище происходили по устной договорённости, без документирования и участия суда, бывший супруг/супруга вправе оспорить сделку по отчуждению этого жилья в течение 3 лет с момента, когда ему стало известно о ней (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от «05» ноября 1998 г).
- Ещё раз подчёркиваем, что срок 3 года исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, исчисляется не с даты расторжения брака, а с даты, бывший супруга (супруга) узнал (узнала) или должен (должна) был(а) узнать о нарушении своего права
- Мы надеемся, что информация, собранная в нашей статье, будет вам полезна, и поможет разрешить и предупредить вопросы, связанные с получением согласия второго супруга на совершение сделки с вашим недвижимым имуществом!
- Внимание!
Требуется ли согласие супруга на совершение сделки с общим имуществом?
17.09.2019
Требуется ли согласие супруга на совершение сделки с общим имуществом?
Как гласит п. 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Согласие супруга на совершение сделки требуется, если недвижимое имущество нажито в браке.
К сделкам с такой недвижимостью, при заключении которых требуется согласие супруга, относятся все совершаемые сделки, например: продажа, дарение, аренда, залог и пр.
Исходя из положений Семейного кодекса РФ, независимо от того, на чье имя из супругов приобретено недвижимое имущество, оно будет являться совместной собственностью супругов, если приобретено во время брака по возмездной сделке за счет общих доходов супругов (если брачным договором не установлено иное).
Требование о необходимости получения одним супругом нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью по-прежнему действует и не отменено.
Однако теперь регистрирующий орган не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия.
То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки.
Вместе с тем, при регистрации перехода права на нового собственника в Единый государственный реестр недвижимости (далее-ЕГРН) вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки («согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено»).
Информация об отсутствии согласия супруга отражается в выписке из ЕГРН, удостоверяющей право нового собственника на приобретенный объект недвижимости, что может в дальнейшем затруднить отчуждение или совершение иных сделок с объектом недвижимости, так как такая сделка является оспоримой. Впоследствии супруг, чье согласие не было получено, может оспорить такую сделку в суде и признать ее недействительной.
С целью минимизации рисков приобретения объекта по сделке, которая впоследствии может быть оспорена в судебном порядке, приобретателю недвижимости рекомендуется настоять на получении и предоставлении на государственную регистрацию нотариально удостоверенного согласия супруга.
Таким образом, при заключении сделки, в случае если объект недвижимости был приобретён на совместные деньги супругов, лучше получить нотариально удостоверенное согласие супруга.
Ооржак А.А., специалист-эксперт Западного отдела
Управления Росреестра по Республике Тыва