Крупные игроки вслед за Сбербанком начали пересматривать условия выдачи ипотеки. К концу года ставки по ней могут опуститься ниже 10 процентов годовых, полагают эксперты, опрошенные «Российской газетой». Это оживит ипотечный рынок, однако рекордов ждать не стоит, уверены аналитики.
В январе — июне 2019 года рост ипотечного рынка замедлился. Число выданных кредитов, по данным Банка России, сократилось на 13,2 процента. В денежном выражении снижение составило 3,5 процента. Такую динамику ипотека показала впервые с 2015 года, сообщает ludiipoteki.ru.
Основной причиной был рост ставок по кредитам.
После двойного снижения ключевой ставки ЦБ (до 7,5 процента годовых в июне и до 7,25 — в июле), такое решение регулятор принял после паузы почти в полтора года, ипотека снова начала дешеветь.
Пока ставки все еще остаются высокими — на 1 июля средний показатель был на уровне 10,28 процента годовых против 9,41 в сентябре-октябре 2018 года, однако эксперты считают, что к концу года ипотека станет доступнее.
«Во втором полугодии банки продолжат политику осторожного снижения ставок, — говорит Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА». — При отсутствии макроэкономических шоков они могут опуститься еще на 0,25-0,5 процентного пункта».
Перспективы снижения ставок в значительной мере зависят от монетарной политики ЦБ, напоминает в свою очередь Валерий Пивень, заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА).
Можно ожидать, что при ее сохранении ипотечные ставки к концу года опустятся ниже 10 процентов и будут двигаться к уровню 9,5 процента годовых. Этого значения стоимость кредитов достигала в ходе предыдущего периода смягчения монетарной политики, уточняет Пивень.
Пока снижение ставок не очень заметно отразилось на рынке недвижимости. Небольшое оживление есть.
К примеру, в Москве в июле количество сделок с ипотекой, по данным Росреестра, выросло на 18,8 процента по сравнению с июнем, указывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Однако в сравнении с июлем 2018 года оно сократилось на 7,8 процента. «Многие граждане ждут дальнейшего снижения ставок, поэтому не торопятся с покупкой», — полагает Репченко.
По прогнозам Екатерины Щурихиной, по итогам года объем выдачи ипотеки будет на уровне 2,5-2,6 триллиона рублей, на 10-15 процентов ниже, чем в 2018-м.
Средний размер ипотечного кредита в России растет. По последним данным, он составил 2,45 миллиона рублей. Как результат, обслуживание ипотеки требует все больше средств.
С начала года величина семейного дохода, при котором выплата среднего жилищного кредита не превращается в проблему, увеличилась на 5,6 процента — до 75,6 тысячи рублей, подсчитали аналитики Национального бюро кредитных историй (НБКИ).
В своих расчетах они исходили из того, что относительно комфортным является величина платежей по ипотеке, не превышающая трети месячного семейного дохода.
Самым высоким показатель остается в Москве: по состоянию на 1 августа для комфортной выплаты ипотеки семье потребуется доход около 152,2 тысячи рублей.
В топ-5 также вошли Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область и Приморский край.
Минимальное значение зафиксировано в Челябинской области (53,1 тысячи рублей), Алтайском крае, а также в Кемеровской, Оренбургской и Омской областях.
Аналитики АКРА в своем июльском отчете предупреждали, что крупные банки уже исчерпали лимит «идеальных» заемщиков, имеющих минимальную долговую нагрузку и отвечающих наиболее жестким критериям андеррайтинга. На фоне слабого кредитного спроса, существует высокая вероятность того, что банки ослабят требования к заемщикам.
Центробанк повысил ключевую ставку на 0,25 п.п.: как это повлияет на рынок ипотеки
Центробанк повысил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта. Соответствующее решение было принято на заседании директоров Центробанка 14 сентября…
В последний раз ключевую ставку поднимали в декабре 2014 года, то есть почти четыре года назад.
Ипотечные ставки прямым образом зависят от ключевой. К примеру, когда в августе 2014 года ключевая ставка находилась на уровне 8% и постепенно росла, ипотечные ставки в среднем составляли 12,2-12,3%. В декабре 2014 года Центробанк резко увеличил ключевую ставку с 10,5 до 17%, а к началу прошлого года она опять снизилась до 10%.
В тот период прошлого года ипотечные ставки находились на уровне 13,23-13,46%. В течение всего прошлого года Банк России стремительно снижал ключевую ставку, что привело к уменьшению ипотечных ставок. К лету ключевая ставка достигла 9%, а ипотечная составляла в среднем 12,1%.
В конце 2017 года ключевая ставка была снижена до 8,25%, а средняя ипотечная ставка – до 11,15%.
Влияние изменений ключевой ставки ЦБ на средние ставки по ипотеке за период 2017 года
| Ключевая ставка, % | Средние ставки по ипотеке,% | |
| Январь, 2017 | 10,0 | 13,46 |
| Март, 2017 | 9,75 | 12,86 |
| Май, 2017 | 9,25 | 12,22 |
| Июнь, 2017 | 9,0 | 12,10 |
| Сентябрь, 2017 | 8,5 | 11,44 |
| Ноябрь, 2017 | 8,25 | 11,15 |
Весной этого года, когда ключевая ставка достигла 7,25%, ипотечная была снижена до 9-9,5%, что стало рекордом за всю историю российского рынка. На двух предыдущих заседаниях совета директоров Центробанка, последнее из которых прошло 27 июля, ключевую ставку не меняли.
В начале сентября глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что из-за появившихся факторов встал вопрос повышения ключевой ставки.
Эксперты предполагали, что из-за усиления санкций в отношении России Центробанк может повысить ключевую ставку. При этом необходимо готовиться к ужесточению условий выдачи ипотеки, и из-за роста ипотечных ставок число заемщиков будет снижаться. В новых условиях банкам придется повысить ставки как по потребительским, так и по ипотечных кредитам.
Повышение ключевой ставки до уровня 7,5% до конца года прогнозировали и в Сбербанке. В связи с этим кредитор заявил, что нет предпосылок для снижения ставок по кредитам в ближайшем будущем.
Как это отразится на ипотеке: мнение экспертов
По словам директор по продажам ГК «Гранель» Рустама Арсланова, если Центробанк поднимет ставку, банкам придется повысить ипотечные ставки.
Учитывая, что на сегодняшний день мы имеем дело с рекордно низкими ставками по ипотеке, увеличение на 1-1,5% не слишком отразится на рынке, уверен эксперт.
Однако при повышении ипотечных ставок до 15% и более число заемщиков существенно снизится, а это приведет к сокращению продаж, говорит он.
Директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома предупреждает, что с учетом санкций в отношении России (которые давят, прежде всего, на банки) кредиты могут подорожать, а ипотечные ставки – возрасти. Если из-за этого у банков появятся проблемы с ликвидностью, требования к потенциальным заемщикам могут ужесточиться, а это приведет к уменьшению числа покупателей жилья.
Гендиректор компании «Бон Тон» Наталия Кузнецова уверена, что ипотека по-прежнему будет востребованной, поскольку для многих россиян она является единственным доступным вариантом покупки жилья.
К тому же, на сегодняшний день на рынке недвижимости можно найти множество объектов с привлекательными ценами, и оснований для их стремительного роста нет.
Поэтому, даже если ставки по ипотеке повысятся, заемщики по-прежнему будут активно пользоваться этим инструментом, говорит Кузнецова.
Эксперты прогнозируют падение средней ипотечной ставки к концу года в России
Москва, 1 декабря. Средняя ставка по ипотеке в российских банках может опуститься ниже 9% к концу 2019 года. Такой прогноз дает большинство опрошенных кредитных организаций.
В октябре Центробанк сообщил, что средневзвешенная ипотечная ставка снизилась до минимального за последние два года значения в 9,4% после 9,68%, которые были в сентябре.
Курс на снижение процента банки взяли прошедшим летом, когда в июне ЦБ впервые уменьшил ключевую ставку. С тех пор регулятор снижал ее еще трижды, до нынешних 6,5% годовых.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина отмечала, что на ближайшем заседании в декабре регулятор будет рассматривать целесообразность ее уменьшения.
«Рассчитываем, что к концу года средняя ставка выдачи составит менее 9%. В среднесрочной перспективе и по мере достижения таргетов по инфляции мы видим хорошие возможности плавного снижения ставок до 8%», — поделились в ВТБ.
В банках «Дом.РФ» и Промсвязьбанке также ожидают, что ипотека вскоре будет предлагаться по средней ставке ниже 9%.
По мнению главного аналитика Промсвязьбанка Дмитрия Монастыршина, этому будет способствовать сентябрьское и октябрьское снижение ставки, а также активность крупных банков в сегменте кредитования физлиц.
Самые оптимистичные ожидания на конец года у «Ак Барс банка», который прогнозирует уровень средней ставки в диапазоне 8,5-8,7%, и у Московского кредитного банка, ожидающего снижение ставок по непартнерским программам на рынке до 8,5% годовых.
Однако не все кредитные организации настроены столь позитивно. «Росбанк Дом» и Транскапиталбанк ожидают среднюю ставку по жилищным кредитам на уровне 9,3%, а «Абсолют банк» — 9,2%.
Стратег Сбербанка по рынкам валют и процентных ставок Николай Минко ожидает, что в декабре регулятор еще раз уменьшит ставку на 0,5 процентного пункта — до 6%. Но данное снижение, уверен он, банки отыграют только в следующем году.
«В первую очередь подобное снижение может привести к снижению депозитных ставок, в более отдаленной перспективе последуют и кредитные ставки. Так как решение по ставке = 13 декабря, снижение кредитных ставок, скорее всего, произойдет уже в следующем году», = считает эксперт.
В конце ноября стало известно, что все больше россиян хотят уйти на ипотечные каникулы. Эксперты ожидают, что в 2020 году спрос на них возрастет. Младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина объяснила причину заинтересованности в услуге тем, что люди знают о выгодах ипотечных каникул по сравнению с программами реструктуризаций.
Ранее аналитики рассказали, когда лучше брать ипотеку, а также обратили внимание на несколько аспектов в решении этого вопроса.
Эксперты предсказали возвращение ипотечных ставок к уровню 10% :: Финансы :: РБК
«На фоне роста доходностей ОФЗ и стоимости фондирования для банков из-за волатильности на финансовых рынках проценты по ипотеке с большой вероятностью превысят 10% уже в первой половине года», — считают в «Эксперт РА».
Некоторые банки уже начали поднимать ставки по жилищным займам из-за волатильности на рынках, вызванной распространением коронавируса COVID-19, разрывом сделки ОПЕК+ и последовавшим почти двукратным обвалом цен на нефть до $25–27 (по сорту Brent). Это сделали «ЮниКредит» и Транскапиталбанк, Райффайзенбанк и Росбанк, «Открытие». Крупнейшие игроки на рынке — Сбербанк и ВТБ — пока не меняли условий по ссудам. Центральный банк на прошлой неделе оставил ключевую ставку неизменной (6%).
«Ряд банков уже повысил ставки по ипотеке, по всей видимости, это станет общерыночной тенденцией. Рост стоимости фондирования неизбежно приведет к увеличению ставок по ипотеке, что может вызвать снижение темпов выдачи», — рассуждает управляющий директор рейтингового агентства НКР Станислав Волков.
Кроме того, в условиях ухудшения макроэкономической ситуации ряд клиентов также могут отказаться от заключения сделок, добавляет он.
Для компенсации падения спроса регулятор уже смягчает регулирование в этой сфере, но полностью нивелировать эффект текущей макроэкономической ситуации эти меры не смогут, заключает Волков.
В институте развития в жилищной сфере «Дом.РФ» придерживаются более оптимистичной точки зрения.
«Заметный рост ставок — до 10% и более — возможен при неблагоприятном развитии событий и для кредитов на вторичном рынке», — говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
Он обращает внимание, что, несмотря на рост доходности ОФЗ (с 5,7–6,2 до 7,9–8,2%) и повышения ставок по вкладам, крупнейшие банки сохраняют ставки по ипотеке.
«Динамика ставок по ипотеке будет во многом зависеть от глубины кризиса и динамики основных макроэкономических показателей.
Однако реализация комплексной поддержки ипотечного рынка сможет воспрепятствовать росту ставок», — считает Гольдберг.
Так, по его словам, перевод выдачи и сопровождения ипотечных кредитов в электронный вид, повышение ликвидности рынка ипотечных облигаций помогли бы сохранить ставки вблизи текущего уровня.
Какие сценарии возможны на рынке
«Эксперт РА» рассматривает три сценария развития событий на ипотечном рынке:
- позитивный предполагает, что участники сделки ОПЕК+ скоро договорятся, валютный курс стабилизируется, инфляция не будет разгоняться и ЦБ воздержится от повышения ставки. В таком случае аналитики ожидают рост ипотечного портфеля на 10–15% и снижение средней ставки до 8,5% к концу года;
- при наиболее вероятном, по мнению «Эксперта РА», умеренно негативном сценарии рост портфеля замедлится до 10% и объем выдач сократится до 2,5–2,6 трлн руб., а ипотечная ставка задержится на отметке около 10%. Такой сценарий возможен при ускорении инфляции и пересечении таргета ЦБ в 4% в 2020 году, повышении ключевой ставки до 7–7,5%, цене нефти марки Brent на уровне $40–45 за баррель;
- кризисный сценарий «Эксперт РА» предполагает падение среднегодовой цены на нефть до 35 долл./барр., отказ Центрального банка от валютных интервенций, значительное обесценение рубля и разгон инфляции до 7–8% годовых. При его реализации объем выдач ипотеки упадет на 20–25%, до 2,1–2,2 трлн руб., считают аналитики.
Влияние на рост ставок по ипотеке окажут несколько факторов. «В первую очередь это стоимость фондирования, потому что ставки по вкладам уже начали повышаться, наблюдается рост доходности ОФЗ и в целом пересмотр риска по развивающимся рынкам из-за волатильности.
Доходность ОФЗ — стандартная мера риска, и банки при установлении ставок на нее тоже ориентируются», — говорит младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Ставки, в свою очередь, окажут негативное влияние на объем новых выданных кредитов.
«Ставки по ипотеке, скорее всего, зафиксируются на уровне около 10% в течение нескольких ближайших месяцев. Позже, если ситуация стабилизируется, ставки постепенно пойдут на спад», — добавляет эксперт.
В «Эксперт РА» ожидают, что в случае кризисного сценария ставки приблизятся к «заградительному» уровню — 11%.
«В рамках умеренно негативного сценария мы ожидаем ставки около 10% плюс-минус несколько десятых процентного пункта», — добавляет Щурихина.
В 2020 году рост цен на жилье продолжится, так как увеличатся затраты застройщиков на импортные материалы и технику из-за обвала рубля. Кроме того, в начале года может возрасти инвестиционный спрос на недвижимость как средство сохранения сбережений.
Рост цен на жилье влияет на объем выдач, отмечается в исследовании. Так, в 2019 году жилье дорожало и в условиях стагнации реальных доходов населения, в результате сократилось число заемщиков, которые могли позволить себе взять больший по размеру жилищный кредит.
Подорожание жилья привело к увеличению среднего размера кредита на 10%, с 2 млн до 2,2 млн руб. «Если цены на недвижимость продолжат расти, то объем ипотечных выдач, скорее всего, будет сокращаться.
Кроме того, будет увеличиваться средний размер кредита, так как заемщики в условиях неблагоприятной динамики доходов населения и роста цен на жилье не смогут накопить большой первоначальный взнос», — замечает Щурихина.
В результате аналитики ожидают ухудшения качества ипотечного портфеля, который считался одним из наиболее качественных активов в банковском секторе.
В 2020 году снизится платежеспособность населения на фоне общего спада в экономике и роста цен, сократятся рабочие места в наиболее подверженных влиянию коронавируса сферах.
«Агентство ожидает увеличения объема просроченной задолженности по ипотеке в пределах 5–10% в течение года, однако ее доля не превысит 1,5% портфеля», — говорится в отчете.
Как помогают рынку
Власти уже объявляли меры по поддержке банков и заемщиков, в том числе и в сфере жилищного кредитования. Центральный банк, например, снизил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 15 до 20%, что сделает их более доступными. Регулятор также объявил о послаблениях для заемщиков, заразившихся коронавирусом.
В среду, 25 марта, президент Владимир Путин в обращении к россиянам рассказал о предложении ввести каникулы по ипотечным и потребкредитам при падении месячных доходов заемщика более чем на 30%. В этом случае можно будет приостановить обслуживание долга и пролонгировать заем.
В зоне особо риска находятся заемщики, работающие в сферах, пострадавших от пандемии (туризм, авиаперевозки, сфера услуг и развлечений), а также те, кто получает серую зарплату, говорится в исследовании «Эксперт РА».
«Эксперт РА» предсказал рост ипотечных ставок выше 10%
Над ипотечным рынком сгущаются тучи /Максим Стулов / Ведомости
Этот год окажется трудным для российского ипотечного рынка, предупреждает рейтинговое агентство «Эксперт РА». Из-за замедления экономического роста и инфляционных рисков средняя ставка ипотеки может вернуться к уровню 10% годовых, выдачи – снизиться на 10–12% – таков наиболее вероятный сценарий в его исследовании.
Ипотека дешевела с мая прошлого года по мере снижения ключевой ставки ЦБ. Пик ставки выданной в течение месяца ипотеки – 10,56% годовых – пришелся на апрель 2019 г., а к 1 февраля она достигла 8,79%.
Но в середине марта после резкого ухудшения ситуации на финансовом рынке и ослабления рубля произошел разворот. За последние две недели ставки на 0,5–1,5 процентного пункта уже повысили «Юникредит банк», «Росбанк дом», Райффайзенбанк, Дом.
РФ, «Открытие», Газпромбанк и Транскапиталбанк.
Из-за высокой неопределенности аналитики «Эксперт РА» смоделировали три сценария.
Наиболее вероятный, по их мнению, предполагает рост инфляции выше 4% и, как следствие, повышение ключевой ставки до 7–7,5% годовых (при среднегодовой цене нефти Brent $40–45 за баррель).
В таком случае рост доходностей ОФЗ и стоимости фондирования для банков приведет к увеличению ставок ипотеки до 10%, причем с большой вероятностью уже в первой половине года.
Выдачи ипотеки из-за роста ставок и снижения реальных доходов населения могут сократиться на 10–12% к прошлому году до 2,5–2,6 трлн руб. Замедление рынка будет длиться второй год подряд: в 2019 г.
из-за высоких ставок в начале года, роста цен на недвижимость и сокращения выдач с низким первоначальным взносом банки оформили на 5% меньше кредитов в денежном выражении, чем годом ранее, – на 2,8 трлн руб.
Одновременно серьезным вызовом для банков станет ухудшение качества ипотечного портфеля из-за снижения платежеспособности населения на фоне общего спада в экономике, роста цен и сокращения рабочих мест в отраслях, наиболее подверженных влиянию коронавируса, пишут аналитики «Эксперт РА».
Агентство ждет роста просроченной задолженности по ипотеке в пределах 5–10% в течение года, но ее доля не превысит 1,5% портфеля (0,9% на 1 февраля).
Поддержать качество портфеля и повысить доверие к ипотеке в целом должны ипотечные каникулы, закон о которых вступил в силу в прошлом году, надеются аналитики.
«Развитие ипотечного рынка — важная, долгосрочная тенденция. Да, сейчас мы видим, в силу изменившихся обстоятельств некоторые банки уже стали повышать ставки по ипотеке.
Кстати, это происходит в том числе и без изменения нашей ключевой ставки, просто у нас, например, выросли те же доходности по облигациям государственным. Тем не менее для того, чтобы поддержать этот рынок, кредитование ипотечное, мы приняли меры.
На наш взгляд, важно очень следить за качеством ипотечных кредитов, первоначальный взнос тоже должен быть. И мы надеемся, что, несмотря на такие временные сложности, ипотечный рынок будет развиваться». 20.03.2020
Более позитивный сценарий: быстро заключается новое соглашение ОПЕК+, мартовский обвал рубля не приведет к скачку инфляции и, как следствие, росту ключевой ставки. Выдачи в таком случае могут вырасти на 10–15% до 3,1–3,2 трлн руб., а средневзвешенная ставка – снизиться до 8,5% годовых к концу года. При этом основной вклад в ее снижение внесут кредиты по госпрограммам со ставками 2–5%.
Кризисный сценарий «Эксперт РА» предполагает падение среднегодовой цены на нефть до $35/барр. без сделки ОПЕК+, отказ ЦБ от валютных интервенций, девальвацию рубля и рост инфляции до 7–8% по итогам года. В таком случае ключевая ставка может достичь 9–10% годовых, ипотечные – 12%.
Банки также будут строже относиться к новым заемщикам (например, ограничив кредитование клиентов «с улицы» или повысив первоначальный взнос), а спрос на кредиты снизится – в результате банки выдадут на 20–25% меньше ипотеки.
Снизившаяся платежеспособность заемщиков может также привести к росту просроченной задолженности более чем на 10%.
Прогнозы ставок сейчас едва ли могут быть точными, сомневается директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень, стоимость ипотеки будет зависеть прежде всего от длительности периода турбулентности на рынках и от того, как распространение вируса скажется на готовности людей к крупным тратам: «Если ситуация стабилизируется относительно быстро, то возникшая тенденция к росту ставок окажется непродолжительной – государство будет всячески стимулировать сохранение низких ставок».
достиг ипотечный портфель российских банков на 1 февраля 2020 г. По данным ЦБ
Сохранение ключевой ставки ЦБ 20 марта сдержало повсеместный рост ипотечных ставок (для многих банков это основной ориентир), однако ухудшение условий привлечения долгосрочного финансирования в сложной обстановке может привести к повышению ставок, говорит аналитик Moody’s Мария Малюкова.
Эксперты ждут роста выдач в ближайшее время, но снижения по итогам года. В последние две недели наблюдался повышенный спрос на ипотеку, так как люди спешили заключить договоры по фиксированным ставкам до их возможного повышения и роста цен на недвижимость в рублях из-за волатильности курса, указывает Малюкова.
Исторически ЦБ боролся с экономическими шоками и инфляцией именно повышением ставки, поэтому сейчас ожидания роста ипотечных ставок следом за ключевой подстегнут спрос – заемщики будут стремиться зафиксировать текущий исторически низкий уровень ставок, солидарен главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин: «Те, кто планировал покупку недвижимости за собственные средства и накопил 20–50%, могут потратить средства на первоначальный взнос и предпочесть ипотеку дальнейшим накоплениям». Кроме того, вложения в недвижимость традиционно рассматриваются как способ защититься от девальвации и инфляции, напоминает он.
О всплеске интереса к потребительским и ипотечным кредитам на прошлой неделе сообщил президент Сбербанка Герман Греф. По ипотеке, в частности, был зафиксирован исторический максимум спроса, отметил он.
Но уже во второй половине года спрос на ипотеку, по мнению Монастыршина, упадет из-за снижения реальных доходов населения на фоне девальвации рубля и ограничительных мер для борьбы с коронавирусом. Рост ипотечного портфеля может по итогам года замедлиться до 10% с прошлогодних 17,1%, полагает аналитик.
Выдачи в 2020 г. будут ниже, чем в предыдущем году, считают Малюкова и Пивень. Снижение цен углеводородов и другие негативные факторы с большой вероятностью приведут к падению уровня жизни населения, что негативно скажется на рынке жилья, считает Пивень. Малюкова также ждет ухудшения обслуживания кредитов рядом заемщиков из-за замедления деловой активности и роста безработицы.
Предложенное ЦБ на прошлой неделе снижение надбавок к коэффициентам риска по ипотеке позволит снизить нагрузку на капитал банков и тем самым смягчить требования и условия по ипотечным продуктам, но вряд ли существенно поддержит выдачи в условиях роста ставок и ухудшения покупательной способности населения, замечает она.
Курс на снижение: что будет с ипотечными ставками и спросом в 2020 году
Уходящий год стал для российского рынка ипотеки в большей степени временем падающей ставки и слабеющего спроса. Если первые полгода Центробанк занимал выжидательную позицию, сохраняя уровень ключевой ставки, то дальше регулятор выбрал тактику понижения.
Впервые ставка опустилась в июне на 0,25 п.п. до 7,5%. Потом настолько же в июле и сентябре. В октябре ЦБ снизил ключевую ставку сразу на 0,5 п. п. до 6,5%. Тринадцатого декабря Банк России вновь принял решение опустить ставку на 0,25 п.п. Таким образом, за год она снизилась на 1,5 п.п.: с 7,75% до 6,25%.
Вслед за ключевой российские банки уменьшали ставки по кредитам, в том числе ипотечным. Сейчас средняя ставка по ипотеке находится на уровне 8,5-9%, в начале года она была близка к 10%.
Несмотря на столь значительное снижение, рекордов, которые показал рынок ипотеки 2018 году, в этом мы не увидели. Напомним, что в прошлом году россияне оформили 1,47 млн ипотечных кредитов на 3 трлн рублей.
Это почти на 50% превзошло показатели 2017 году и стало рекордным значением за всю историю российского рынка ипотеки.
На 1 января 2019 года ипотечные долги россиян превысили 6,3 трлн рублей (+23,9% к началу 2018 года).
Однако в этом году ипотечный рост замедлился. Так, за десять месяцев этого года россияне оформили жилищные кредиты на общую сумму 2,23 трлн рублей. Это почти на 6% меньше прошлогодних показателей. В количественном выражении сокращение еще более существенное – на 14% 1,008 млн жилищных кредитов.
В Минэкономразвития назвали рост ипотеки в России слабым. С учетом снижения процентных ставок в следующем месяце динамика ипотечного кредитования «может вернуться на траекторию августа-сентября, однако в целом останется слабои «. По оценкам «Эксперт РА», по итогам этого года объем выданной ипотеки в России снизится на 10-15% до 2,5-2,6 трлн рублей.
Между тем в ЦБ прогнозируют дальнейшее снижение ипотечных ставок и восстановление спроса. До конца декабря ставки по жилищным кредитам могут снизиться до 7-8%, прогнозировала недавно глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Согласно майским указам президента, ставка по ипотеке в России должна опуститься ниже 8%.
Редакция Вести.
Недвижимость решила выяснить у экспертов, чего стоит ждать от рынка ипотеки в 2020 году.
Главными факторами, которые будут определять динамику на ипотечном рынке в 2020 году, как и в этом, останутся уровень платежеспособного спроса населения и политика Центробанка.
Динамика процентных ставок по ипотечным кредитам во многом будет определяться тем, какую кредитно-денежную политику в наступающем году будет проводить Банк России, говорит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
Если понижение ключевой ставки на декабрьском заседании регулятора было фактически предопределено, то вот дальнейшие планы Центробанка по этому вопросу остаются не до конца ясными.
Основным параметром, на который опирается ЦБ при формировании политики процентных ставок, является таргетирование инфляции.
В 2019-м году инфляционные показатели снижались более высокими темпами, чем предполагалось изначально.
Если в начале года ЦБ РФ, Минфин и Минэкономразвития ставили целью снижение инфляции к концу года до 4%, то уже к середине года стало понятно, что итоговые показатели будут заметно ниже.
По словам эксперта, в значительной мере это связано со сжатием потребительского спроса, так что корни у быстрого снижения инфляции не совеем здоровые. Так или иначе, сейчас индекс потребительских цен в России составляет уже 3,5%.
Что в том числе позволило регулятору опустить ключевую ставку.
Тем не менее, по оценкам экспертов, в 2020-м году инфляция снова начнет увеличиваться и может достигнуть 4-5% на конец года, отмечает Алексей Коренев.
Поэтому не исключено, что Центробанк возьмет паузу в цикле понижения ключевой ставки. Это неизбежно скажется и на процентных ставках как по потребительским, так и по ипотечным кредитам.
Усиление конкуренции между банками
Однако вероятность уменьшения ключевой ставки и ипотечных в ближайшей перспективе остается высокой. По мнению экспертов, в течение трех-четырех месяцев ЦБ может опустить ключевую ставку еще на 25 б.п. – до уровня 6%, что повлечет за собой снижение ипотечных ставок.
«Уже в январе-феврале значительная часть кредиторов, выдающих ипотечные займы, могут объявить о понижении ставок по всему спектру выдаваемых займов в пределах 0,2 – 0,3%», — считает аналитик ГК «Финам».
Существенным фактором снижения ставок будет конкуренция между банками, для которых ипотека становится одним из немногих продуктов, где возможен относительно быстрый рост бизнеса, отмечает замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Кроме того, государство активно поддерживает рост данного сегмента экономики, что также может в итоге привести к снижению стоимости кредитования, добавляет он.
Немаловажную роль для рынка ипотеки будет играть и общая ситуация в экономике страны.
«При отсутствии макроэкономических шоков и усиления санкционного давления в 2020 году ставки на ипотечном рынке продолжат снижаться и могут достигнуть 7,5 – 8% для массовых категорий клиентов», — считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Следствием уменьшения ставок станет восстановление спроса на ипотеку и рефинансирование. Интерес к данному продукту проявят заемщики, бравшие ипотеку в 2017 году — начале 2018 года.
«Очевидно, что низкие ипотечные ставки со временем позитивно скажутся на спросе, и рынок, заметно провалившийся в 2019-м году, начнёт постепенно восстанавливаться. Но на это может уйти от нескольких месяцев до нескольких кварталов», — полагает аналитик ГК «Финам».
По мнению замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА, в 2020 году существенный рост будут демонстрировать рефинансирование и ипотечное кредитование на вторичном рынке.
Новые правила финансирования строительства жилья усилят позиции банков, планирующих активно по ним работать.
Также неоднозначное влияние изменений правил на предложение новостроек может стимулировать развитие ипотечного кредитования на вторичке из-за опережающего повышения цен на первичке.
Кроме того, в условиях роста цен на жилье продолжится увеличение среднего размера ипотечного кредита, который за 10 месяцев этого года уже увеличился сна 8% до 2,2 млн рублей, добавляет Екатерина Щурихина.
Однако резкого роста кредитования на ипотечном рынке не произойдет, так как основным ограничителем его развития остается слабый рост реальных доходов россиян. Сам по себе рынок ипотеки весьма ограничен и характеризуется лимитированным платёжеспособным спросом, соглашается Алексей Коренев.
Невысокий уровень доходов россиян, понижающийся к тому же уже несколько лет подряд, делает недоступными ипотеку для подавляющего большинства домохозяйств, какими бы низкими не были ставки по ипотечным кредитам. Тем более, что отложенный спрос в большей мере уже реализован.
«Тем не менее, даже если рынок ипотечного кредитование продолжит некоторое время сжиматься в ближайшие месяцы, «дно» объемов выдачи ипотечных займов уже где-то близко и даже если по итогам 2020-го года мы не увидим заметного улучшения показателей, то уже в 2021-2022-м годах стоит ждать заметного оживления рынка», — полагает эксперт. Особенно если со стороны властей будут вводиться соответствующие стимулирующие программы.
Для государства жилищное строительство и ипотечное кредитование являются одними из наиболее важных направлений экономического развития. Можно ожидать дальнейший поиск путей стимулирования спроса на кредиты на покупку жилья, заключает Валерий Пивень.
Сейчас действующие в России ипотечные льготы в основном затрагивают семьи. Так, семьи, в которых родился второй и/или последующий ребенок могут получить ипотеку под 6% годовых.
Многодетные семьи также могут получить компенсацию в размере 450 тысяч рублей на погашение жилищного кредита. Ипотеку с самой низкой ставкой, 2% годовых, сейчас могут оформить жители Дальнего Востока.
Программа заработала в этом году.
Ипотека продолжает дешеветь. Каких ставок ждать к осени
Ряд крупных российских банков продолжили снижение ипотечных ставок. Кроме того, с 25 апреля начала действовать специальная госпрограмма. Она позволяет получить кредит на квартиру в новостройке под 6,5% годовых. Правда, первоначальный взнос должен быть не менее 20% от стоимости жилья.
Ипотека становится более дешёвой в результате снижения ключевой ставки ЦБ. Именно от её величины зависит, какие проценты по своим кредитам будут устанавливать банки.
В среднем ипотечные займы выдаются по ставке «ключевая ставка Центробанка плюс 2,5–3%».
Сейчас регулятор перешёл к циклу активного снижения процентных ставок и, вероятнее всего, на своём ближайшем заседании 19 июня в очередной раз понизит её на 50–100 базовых пунктов.
Вторым фактором, вынуждающим банки снижать ставки, является высокий уровень конкуренции, рассказал аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.
Банки только тогда будут активно кредитовать население под 6,5%, когда будут иметь гарантии со стороны государства, что данные сверхнизкие ставки будут просубсидированы. Так как в текущих экономических условиях выдавать кредиты под 6,5% попросту невыгодно
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»
Даже если Центробанк понизит в июне ключевую ставку до 4,5%, большинству банков потребуется помощь со стороны государства, чтобы они могли выдавать ипотечные займы под столь низкий процент.
Аналитик «Фридом финанс» Евгений Миронюк отметил, что изменение ключевой ставки в конце апреля на 50 базисных пунктов — до 5,5% — уже привело к удешевлению ипотеки. Кредиты на новостройки сейчас в среднем выдаются под 8,59%, на готовое жильё — под 8,86%. Такова статистика «Дом.РФ» на основе данных от топ-15 ипотечных банков.
— Я считаю, что апрельское снижение ставки ЦБ ещё не учтено банками при определении ипотечной ставки в полной мере.
Исходя из последних еженедельных данных по инфляции и опережающих индикаторов экономического спада, Центробанк может понизить ставку на 50 базисных пунктов дополнительно на июньском заседании.
Также до конца года возможно продолжение смягчения денежно-кредитной политики, — рассказал Евгений Миронюк.
Из-за пандемии коронавируса, режима самоизоляции, экономического кризиса многие россияне лишились работы или были вынуждены долгое время обходиться без зарплаты. Аналитик Алексей Коренев уверен, что в ближайшее время в стране продолжится снижение доходов, вырастет уровень безработицы, ожидается банкротство многих предприятий малого и среднего бизнеса.
В этих условиях, какими бы низкими ни были ставки по ипотеке, значительная часть россиян всё равно не сможет позволить себе купить недвижимость в кредит. Эксперт полагает, что можно ожидать падения объёмов выдачи ипотеки к концу года на 15% и более.
Страховка квартиры и дачи. Все плюсы и риски жилищного полиса
По прогнозам Евгения Миронюка, к осени средняя ставка на ипотеку при отсутствии новых экономических шоков, которые способны повлиять на денежно-кредитную политику, приблизится к 8%. К концу года средняя стоимость кредитов на новостройки способна снизиться до менее 8%.
Цена вопроса. Как сэкономить на строительстве дачи
Если учесть, что в апреле в России было выдано 90 тысяч ипотечных кредитов на сумму 208 миллиардов рублей (данные «Дом.
РФ»), то до конца года, ожидает Евгений Миронюк, может быть выдано ещё порядка 670 тысяч кредитов. Рост их числа ближе к зиме будет постепенно ускоряться. Это компенсирует нынешнее падение.
В минувшем апреле россияне оформили на 17% меньше ипотечных кредитов, чем в том же месяце прошлого года.
Рекордно низкие ставки по ипотеке предрекли россиянам | Телеканал 360°
Средние ипотечные ставки в России могут опуститься до 7% и ниже к концу года. Об этом сообщил сайт РБК со ссылкой на данные агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР).
Снижение ставок по ипотеке до рекордных значений возможно благодаря льготной программе, максимальная ставка по которой не превышает 6,5%. А еще на это может повлиять снижение ключевой ставки Центробанка, которая сейчас находится на уровне 4,5%.
Аналитики рейтинговых агентств Moody’s и АКРА также считают реалистичными ипотечные ставки ниже 7%.
Эксперты прогнозируют, что к концу 2020 года ставка по рыночным продуктам будет ниже 7,5%. А опуститься до уровня ниже 7% средняя стоимость ипотеки сможет в сочетании с низкой льготной ставкой по госпрограмме.
«Устойчивое снижение ставок будет основным драйвером ипотечного рынка, частично компенсируя сокращение реальных доходов населения и ужесточение риск-политики банков», — говорится в сообщении в НКР.
Ранее средняя ставка по ипотечным кредитам в России достигла своего минимума — сейчас она составляет 7,4%. Такого еще никогда не было за всю историю выдачи гражданам кредитов на покупку жилья.
С 2019 года средняя ставка по ипотеке снижалась каждый месяц вслед за ключевой ставкой ЦБ. В феврале 2020-го, перед началом кризиса, она достигла 8,69%. Однако в марте снижение практически остановилось. Тем не менее в апреле оно вновь возобновилось. Тогда рынок осознал, что Центробанк не намерен ужесточать денежно-кредитную политику на фоне кризиса из-за пандемии коронавируса.