В Москве снесут 11 процентов жилого фонда. Это около 25 млн кв.м. жилья. Еще больше планируется построить. Хватит ли места для строительства новых домов, особенно в историческом центре города, «МИР 24» узнал у экспертов.
Самая крупная градостроительная реформа начала века – реновация ветхого жилья – пока вызывает больше вопросов, чем ответов. Законопроект о переселении из ветхих домов поступил в Госдуму 10 марта, и пока все больше обрастает догадками.
Чтобы внести некоторую ясность в планы по переселению, мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что жители сносимых домов будут освобождены от уплаты налога по капремонту, а новые квартиры для переселенцев будут соответствовать по площади старым «метр в метр».
По утверждению мэра, новые дома «простоят минимум лет сто».
Заместитель главы комиссии Мосгордумы по градостроительству Олег Сорока озвучил первые серии сносимых домов – по его словам, это будут пятиэтажки серий I-510, I-511 и I-515. Согласно открытым источникам, в Центральном административном округе насчитывается около 150 домов этих серий.
Заместитель мэра в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин пообещал , что всех жителей ЦАО, включая собственников жилья в этих сериях, будут переселять исключительно в границах своего округа.
Однако не все эксперты уверены, что в Центральном округе хватит места для вынужденных переселенцев.
По словам урбаниста, преподавателя Высшей школы социальных и экономических наук Петра Иванова, маневренного жилого фонда для переселения жителей ЦАО может не хватить.
— Тот девелопмент, который сегодня осуществляется в ЦАО, – это дома бизнес-класса, – рассказал Петр Иванов «МИР 24». – Это дома, в которых невозможна предусмотренная законодательством компенсация жилья «метр в метр». И понятное дело, что в жилье бизнес-класса, которое строится в центре, сложно представить себе 3-комнатную квартиру с метражом, который был бы аналогичен метражу хрущевок.
Урбанист также полагает, что для переселения в ЦАО могут начать строить дома, которые будут существенно отставать по уровню и качеству от привычного для центра города бизнес-класса.
Алан Кациев (МТРК «Мир») «Мир 24»
Кроме того, Иванов указал на правовую коллизию, которая прописана в законопроекте.
По словам урбаниста, для жителей центра Москвы предлагается два варианта переезда: либо расселение в том же районе, либо в соседних районах, но с сохранением округа.
Однако в том случае, если собственник сносимого жилья будет недоволен новым адресом или качеством жилья, его могут выселить далеко за пределы центра.
— Если человек не принимает от города предложение по переселению, то через 2 месяца его переселяют уже по решению суда. И в этом случае его могут переселить по закону куда угодно. В Новую Москву, например, – полагает эксперт.
– Или в какой-нибудь другой анклав – вроде новой территории района Кунцево, которая отделена от Москвы большим пластом Подмосковья [в 2012 году к району Кунцево была присоединена территория Рекреационного центра «Успенское», она граничит со Звенигородом – «МИР 24»].
Управляющий партнер риэлторской и консалтинговой компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая полагает, что обещание Хуснуллина будет выполнено, но для этого придется растянуть расселение на длительный срок.
— В ЦАО как нельзя кстати придется метод волнового расселения, при котором собственников хрущевок будут заселять в новые дома поэтапно – по мере освобождения площадей под строительство.
То есть, по сути, проблемой станет поиск участка только для первой «партии» переселенцев.
А следующие группы собственников хрущевок будут переезжать в новостройки, построенные на месте ранее освобожденных пятиэтажек, – рассказала Литинецкая.
По мнению Литинецкой, под строительство нового жилья в центре могут быть выделены территории старых инфраструктурных объектов: таксомоторные парки, трамвайные депо, телефонные станций и т.п.
Вице-президент Союза Московских Архитекторов Илья Заливухин также полагает, что места для переезда хватит.
— Если пятиэтажки стоят в центре небольшими скоплениями – по 1-5 штук, – то их вполне можно заменить на месте более современными домами, – рассказал он.
Качество нового жилья
Затраты на программу по переселению оцениваются экспертами в 2,5-3 трнл рублей. В законопроекте, который находится в Госдуме, сказано, что выделять средства на строительство нового жилья будет специально созданный для этой цели фонд.
Однако пока неизвестно, покроет ли он всю сумму расходов, или же властям придется прибегать к услугам девелоперов, которые в погоне за прибылью могут пренебречь качеством новых кварталов: например, уменьшить дворовые территории, создать недостаточно мест для парковок.
Типовой дом серии К-7. Андрей Суриков, Википедия
Управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая полагает, что расселением жителей ЦАО займется именно государство, а не девелоперы.
— Учитывая ограниченные земельные ресурсы в ЦАО, новостройки для переселенцев станут точечными проектами, – считает Литинецкая. –Соответственно, лишней территории для жилого комплекса на продажу от застройщика уже не найдется.
Кроме того, едва ли девелоперам понравится идея создавать единый проект и для переселенцев, и для последующей продажи на рынке. В ЦАО имеет смысл строить только высокобюджетное жилье, а его покупательская аудитория не согласится жить со вчерашними жителями хрущевок.
Таким образом, скорее всего, в ЦАО власти самостоятельно расселят все старые пятиэтажки.
По мнению вице-президента Союза Московских Архитекторов, тот факт, что деньги на переселение будут предусмотрены госпрограммой, станет залогом хорошей инфраструктуры. При этом плотность застройки не увеличится, полагает он.
— Если бы жильцов расселяли девелоперы – без государственной поддержки, – то они бы действительно были бы вынуждены увеличивать плотность застройки. По одной простой причине – чтобы покрыть свои расходы, – пояснил архитектор.
Мария Литинецкая не исключает, что на локальном уровне (улица, двор) могут возникнуть проблемы с парковками. Это может произойти в том случае, «когда альтернативное жилье, точечно появившееся в каком-либо обжитом районе ЦАО, будет передано переселенцам».
Время – метры
Как рассказал «МИР 24» вице-президент Союза Московских Архитекторов, в Центральном округе уже ведутся исследования, на основе которых будет происходить снос и строительство жилья. При этом архитектор добавил, что в центре Москвы не должно происходить массовых строек, которые бы сильно изменили облик города.
Окончательные серии домов, которые пойдут под снос в ЦАО, по словам архитектора, еще не определены.
Однако мэр Москвы Сергей Собянин предварительно оценил площадь предстоящего сноса – по его словам, сравнять с землей планируется 25 млн кв.м. жилья. Приступить ко второму этапу ликвидации пятиэтажного жилого фонда Москвы, по словам мэра, планируется после 2018 года – то есть после того, как завершиться первая программа сноса хрущевок, частично начатая при Лужкове.
Вице-президент Союза Московских Архитекторов Илья Заливухин посчитал, что для полного переселения хрущевок городу понадобиться больше двух десятков лет.
— Власти планируют переселить около 1,5 млн человек, – рассказал Илья Заливухин. – Это население всего города Екатеринбурга. Поэтому построить новый город в границах нынешней Москвы, я думаю, можно не менее чем за 20 лет.
Алексей Синяков
Обман реновации: москвичей переселяют в неликвидное жилье
Обещанные квартиры улучшенной планировки достались только избранным.
В «Блокнот» обратились жители московского района Северный, которые рассказали, как по программе реновации их пытаются переселить в неликвидные дома. Всего 30% жителей смогут улучшить свои жилищные условия, остальные же 70% оказались обмануты: их пытаются переселить в здания, которые хуже чем имеющееся жилье.
Как рассказала одна из возмущенных москвичек Валентина Туллер, изначально все жители были настроены против реновации. Но перед выборами Собянина к соседям приходили депутаты и обещали большие квартиры площадью более 63 метров, с просторными кухнями и помещениями для кладовых.
Действительно, 30% жильцов получили такие квартиры: они будут жить в домах 15.2 и 15.3 по Долгопрудненской аллее. Такие квартиры, как рассказали переселенцы, получили сотрудники Управы, прокуратуры и депутаты.
Докупить такие квартиры — а их стоимость примерно на 1,5 — 2 миллиона дороже — тоже оказалось нельзя, так как все они были проданы или распределены задолго до переселения.
Остальным — примерно 70% переселенцев — достались новые «хрущевки» по адресу Долгопрудненская аллея дом 14.2 и 14.1. Здесь высота потолка всего 2,5 метра, крошечный санузел и маленькие кухни, батарейные блоки установлены не по СНиПам, нарушены стандарты благоустройства.
«В интервью на радио ВестиФМ Собянин обещал увеличение жилой площади на 20%, — рассказали москвичи. — Но по факту мы получили квартиры точно такого же размера».
«Где обещанные кухни 10-12 метров?» — спрашивает переселенец Анатолий Бахерев. На самом деле в квартирах по адресу Долгопрудная аллея 14.1 и 14.2 кухни имеют площадь в среднем 8 квадратных метров
Высота потолка в помещениях вместо заявленных 2,65-2,75 оказалась как в «хрущевках». «Всего два с половиной метра», — жалуется Инна Ерахтина, выступающая против обмана жильцов.
«Мне “улучшили» мое жилье за счет балконов. Куда я положу детей спать? На балконы?”, — задается вопросом жительница района Северный Любовь Васильевна Ромашкина. В ее квартире из 54 квадратных метров восемь занимают балконы.
Вместо квартиры с двумя комнатами 18 и 12 квадратных метров по реновации предложили две комнаты по 14 метров и семиметровую кухню. В холле нет места для вешалки, «только если гвоздь вбить»,- рассказали переселенцы.
На стенах коридора установлены огромные щитки, это мешает разместить шкафы. Ванные настолько узкие, что в них не хватает пространства для стиральной машинки.
Фактически при переезде придется покупать новую мебель — ведь старая попросту не влезает в квартиры по реновации.
Система стоков канализации сделана не по нормам. «От унитаза сток идет через колено, через крестовины, это неправильно. Через полгода, через год все, что мы сливаем, будет выливаться в ванную», — рассказывает Валентина Туллер, которой досталась квартира новой «хрущевке». Решением проблемы может стать только большой ремонт по всему стояку.
Из пригодного для жизни района, с зеленью и достаточным количеством парковок, москвичей переселяют почти на 2 километра дальше от МКАД, в район, где нет достаточного пространства для прогулок с детьми, нет зелени и парковочных мест. Жилые дома окружают заводы, промзона и электричка.
От котельной военного городка из двух труб идет черный дым прямо на новый жилой квартал. Москвичи переживают, что их детей будет каждый день отравлять загрязненный воздух.
Переселенцы также рассказали «Блокноту», что рядом с их старыми домами в 2022 году когда откроется новая станция метро «Физтех». После переезда в жилье по реновации добираться до метро придется 20-30 минут на общественном транспорте.
Что касается объектов инфраструктуры, на все 8 домов высотой 14 этажей будет открыт только один детский сад на 200 мест. Школа отсутствует вовсе, ее открытие планируется только к следующему учебному году.
До ближайшей действующей остановки — 1,4 километра пешком. Станция Долгопрудная тоже находится почти в километре.
Чтобы добраться до школа, поликлиники или почты москвичам придется заказывать такси или ехать на личном транспорте.
Кроме того, земля под новыми домами находится не в собственности, а в аренде. «Нас могут выкинуть в любой момент, просто признав дом аварийным», — комментируют переселенцы.
Переселенцы района Северное писали обращение в прокуратуру, департамент городского имущества, префектуру СВАО, напрямую мэру Москвы и в другие инстанции, собирали подписи и писали в СМИ, однако до сих пор правительство и администрация закрывает глаза на вопиющую несправедливость. Москвичи требуют выполнить свое право на достойное жилье.
Алиса Беляева
В чём секрет? лужкова за реновацию хотели на руках носить, а собянина хотят… выносить
Замена жилого фонда Москвы – масштабный и вкусный проект, к которому рано или поздно будет приходить каждый мэр. Мы сравнили между собой две первые попытки – Лужкова и Собянина.
В России практически нет взрослых людей, которые не слышали бы про московскую реновацию – «капитальный ремонт» города, для которого потребовалось даже принять соответствующие федеральные законы.
Можно даже сказать, что реновация стала визитной карточкой нынешней столичной власти – второй после беспощадной войны с рынками и киосками, отщипывавшими небольшие куски у торговых сетей-монополистов.
Но войти в историю обслуживанием «Пятёрочек» – это для Сергея Собянина мелковато. Вот взять и перестроить огромный древний город – это масштаб!
Реклама начинания получилась такой масштабной, что как-то подзабылась предыстория вопроса – например, тот факт, что до Собянина аналогичную реновацию (пусть и не употребляя этого слова) провёл Юрий Лужков, при котором были снесены действительно низкокачественные пятиэтажки, тогда как Собянин уничтожает добротный жилой фонд. Вот только сравнение этих двух проектов получается не в пользу Сергея Семёновича. В самом деле, лужковского сноса ждали, мечтали попасть в программу, против собянинского – выходят на митинги.
Конечно, масштабы Лужкова были поскромнее: снесено около 5% столичных домов (при новой реновации – в три раза больше), переехало порядка 160 тысяч семей, для переселенцев строились 14-17-этажные здания. Сейчас в проектах доходит до 72 этажей.
1. Юридические аспекты
Оба принудительных отчуждения жилья слабо коррелируют с законодательством, но лужковская администрация практически не получала претензий жителей по этому поводу (в суд подавали главным образом из-за несогласия с предложенными вариантами), тогда как негодование по поводу собянинских решений буквально кипит.
Статья 35 Конституции гласит: «Никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда» – как видим, она не соблюдается.
Присутствующая там же формулировка об «отчуждении имущества для государственных нужд» вообще неприменима к данной ситуации, поскольку нужды здесь не государственные, а отраслевые: опекаемая мэром группа застройщиков получит гарантию долгого бюджетного финансирования.
Равенство.
2. Инфраструктура
Во время лужковской реновации активно строились школы и поликлиники, именно тогда исчезла вторая смена в московских школах. Оценить изменение нагрузки на социальные объекты во время нынешней реновации пока не представляется возможным, но вообще новая московская застройка не отличается «клиентоориентированностью».
Выставка, где можно ознакомиться с проектами планировки территории по программе реновации. Komsomolskaya Pravda / Globallookpress - При Лужкове в перестроенных районах запустили программу «народных гаражей», которая провалилась с оглушительным треском, при Собянине изобрели ранее невиданную в России концепцию «дворов без машин».
- Небольшое преимущество у Лужкова, при котором было большее внимание к инфраструктуре.
Выставка, где можно ознакомиться с проектами планировки территории по программе реновации. Komsomolskaya Pravda / Globallookpress 3. Выбор объектов
Выбор сносимых при Лужкове домов был обусловлен в первую очередь их состоянием – «под раздачу» попали так называемые плохие серии, ранние хрущёвки. При Собянине сносят главным образом по принципу этажности: само по себе состояние зданий никакой роли не играет.
Во время первой реновации сразу объявили серии сносимых домов, и люди знали, каковы планы властей и примерные сроки переселения. Новые московские власти сымитировали демократические процедуры (о них ниже), но одновременно вместо индивидуального подхода ввели понятие «зон реновации», в которых будет сноситься всё подчистую.
Нельзя сказать, чтобы ссоры из-за реновации улучшили отношения между соседями, а ведь им и дальше жить рядом: перевозят людей «оптом».
По этому пункту первая реновация выглядит намного лучше второй.
4. Демократические процедуры
Администрация Лужкова не спрашивала мнения людей по поводу сноса домов. Администрация Собянина принимала решения на основании собраний собственников (о проведении которых собственников сплошь и рядом не уведомляли) и интернет-сервиса «Активный гражданин».
Врать нехорошо. Небольшое преимущество у Лужкова.
5. Право на выбор
Пожалуй, главным различием между двумя реновациями стало отношение властей к выбору нового места жительства для переселяемых граждан.
При Лужкове собственник получал в среднем три предложения и имел право выдвинуть аргументированные возражения против любого или всех вместе взятых (тогда продолжали искать компромисс, хотя и не без давления со стороны мэрии).
«Собянинские» же переселенцы направляются в подобранное чиновниками жильё или получают денежную компенсацию в размерах, определённых городом. Сроки на переселение с момента получения уведомления о сносе в первом чтении закона составляли 60 суток, ко второму, спасибо, увеличили в полтора раза.
Знаете, с какой формулировкой в Мосгордуме отклонили предложение о предоставлении трёх вариантов? Это, оказывается, «ограничивает права горожан при получении равнозначной или равноценной компенсации».
Огромное преимущество у Лужкова.
6. Новое жильё
Практически все новые квартиры лужковской реновации были больше, чем старые, сейчас при желании получить дополнительные метры жилой площади придётся доплачивать.
К слову, один из вариантов законопроекта о нынешней реновации был попросту людоедским – город обязался предоставить жильё аналогичной или большей стоимости, причём эту стоимость определял сам город (и при желании мог легко её снизить).
Победил, к счастью, проект с аналогичной жилой и большей общей площадью, но тут возникла другая проблема – рыночная стоимость нового жилья вполне может оказаться ниже, чем старого (если прежний дом, например, находится рядом с метро или в живописном месте) – компенсации в этом случае не положены.
Новые квартиры лужковской реновации были больше, чем старые, сейчас за дополнительные метры жилой площади придётся доплачивать. Komsomolskaya Pravda / Globallookpress
Небольшое преимущество у Лужкова.
7. Новая застройка
За время действия лужковской реновации население Москвы выросло на 1,4 миллиона человек (разумеется, не только из-за строительства нового жилья).
Собянинская приведёт в столицу не менее двух с половиной миллионов: на той же площади строится в среднем в три раза больше квадратных метров, чем было там ранее. И эти дополнительные метры будут распроданы – почти все сколько-нибудь успешные люди России по-прежнему стремятся переехать в Москву.
Забавно, что изначально нам обещали «излишек» квадратных метров всего лишь в 10%, потом 25%, но реальные проекты застройки кварталов дают совершенно иные цифры.
Вы, кстати, знаете, что Роспотребнадзор «смягчил» требования к инсоляции (количество солнечного света, попадающего через окно в квартиру за день. – Прим. ред.
) жилых зданий аккурат в 2017 году, перед принятием закона о реновации? Теперь считается, что солнце в окнах людям вообще не нужно (оставили лишь по 2 часа 4 месяца в году).
Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов прямо заявил тогда: «Инсоляция является архаичнейшим пережитком советской нормативной базы».
Колоссальное преимущество у Лужкова.
По двум пунктам из семи Лужков выигрывает нокаутом, ещё по четырём просто имеет перевес. И не проигрывает ни по одному.
Мы ни на секунду не забываем все многочисленные ошибки Юрия Лужкова, мы хорошо помним, что на строительстве новых домов заработала его собственная семья – «кепка» не был святым. И принявший у него дела разумный, ответственный мэр вполне мог заработать солидный авторитет у москвичей, просто исправляя ошибки предшественника.
Собянин же буквально каждым своим шагом делает из Лужкова икону.
Москва поставила рекорд по строительству жилья
Инициированная Сергеем Собяниным программа реновации хрущевок привела к росту ввода жилья в 2019 г. на 40% /Валерий Мельников / РИА Новости
В прошлом году в Москве введено 4,96 млн кв. м жилья, сообщил «Ведомостям» заммэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин. Это на 40% больше, чем годом ранее. Столько жилья в Москве не строилось с 1960-х гг.
, когда по всей стране реализовывалась госпрограмма по решению жилищных проблем горожан – для этого для них строили типовые панельные дома, прозванные в народе хрущевками. Рекорд был поставлен в 1965 г. Тогда в столице было введено около 5 млн кв. м жилья.
В 2007 г. при Юрии Лужкове было введено 4,82 млн кв. м.
Однако сравнение итогов 2019 г. с объемами ввода прошлых лет не совсем корректно, указывает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Ведь в 2012 г.
в результате присоединения части территории Московской области площадь Москвы увеличилась в 2,4 раза. Раньше статистика учитывала проекты только в старых границах города, указывает Колочинский.
Но в прошлом году там было введено 1,1 млн кв. м жилья.
Как и полвека назад, большую роль сыграла программа столичных властей по реновации жилищного фонда. Ее мэр Москвы Сергей Собянин анонсировал еще в 2017 г. Она предусматривает расселение около 1 млн человек из хрущевок и других старых домов.
«Городская программа реновации набирает обороты: в частности, в прошлом году за счет бюджета введено 45 домов площадью более 1 млн кв. м», – сообщил «Ведомостям» представитель столичного стройкомплекса. В будущем роль программы будет увеличиваться, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
По данным стройкомплекса, в 2020 г. планируется ввести 65 домов по программе реновации.
Вторая причина растущего ввода жилья – изменения законодательства, которые стимулировали застройщиков оперативнее вводить недвижимость, говорит Хуснуллин. Дома, которые были введены в эксплуатацию в 2019 г., начинали строиться в 2016–2017 гг.
Тогда менялись требования к оформлению проектной декларации, порядок резервирования средств и процесс регистрации договоров покупки квартир, вспоминает Колочинский: «Застройщики торопились получить разрешения на строительство своих объектов, чтобы продолжить работу по старым правилам.
В итоге 2016 год стал рекордным по количеству выданных разрешений на строительство – было одобрено проектов более чем на 10 млн кв. м жилья».
Если в 2016 г. суммарная площадь застройки в Москве составляла порядка 10–11 млн кв. м, то сейчас – до 18,5 млн кв. м, комментирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Такую динамику она связывает с активным освоением бывших промзон, что позволило застройщикам резко повысить объемы строительства по сравнению с эпохой точечного освоения небольших участков в столице.
С ней соглашается Колочинский: именно в этот период застройщики начали активно осваивать промзоны, заявляя проекты площадью по 300 000–400 000 кв. м. Дополнительным импульсом, по его мнению, стало и активное строительство транспортной городской сети, в частности МЦК, открывшего доступ к новым участкам.
Спрос на жилье в Москве в последние годы вырос в 3–4 раза, говорит гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 инвестиции» Алексей Перлин. Кроме того, по его словам, нигде в России нет такой доходности при строительстве жилья, как в Москве. Поэтому этот сегмент остается привлекательным для инвестиций.
Спрос стимулирует дешевеющая ипотека, указывает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. С ее помощью, например, в 2018–2019 гг. покупалась каждая вторая квартира. В прошлом году был поставлен рекорд по ипотеке: выдано 1,5 млн кредитов на 3 трлн руб. Это произошло из-за того, что ставки по ипотеке достигли минимального значения с 2005 г. – у ведущих кредиторов она составляет 8,7%.
Высокие темпы жилищного строительства отвечают интересам всех участников рынка, считает Колочинский. Московские власти стараются достигнуть показателей мировых мегаполисов по обеспеченности жильем на человека. Пока столица отстает.
В Москве на каждого жителя приходится 20 кв. м жилья, в то время как в крупных мегаполисах – в 1,5 раза больше: 30 кв. м.
Девелоперы же заинтересованы строить быстрее, так как при высокой кадастровой стоимости земли они несут дополнительные расходы, если своевременно не осваивают новые участки.
Средневзвешенная цена жилья в столичных новостройках находится на уровне 248 000 руб. за 1 кв. м (без учета элитного сегмента), за год этот показатель увеличился на 7,1%, говорит Родионцев из Est-a-Tet.
Рост цен обусловлен несколькими факторами: вымыванием ликвидных лотов, удорожанием жилья с ростом стадии строительной готовности и себестоимости строительства, в том числе в связи с переходом на проектное финансирование.
Ввод больших объемов нового жилья приведет к снижению стоимости вторичного жилья, потому что многие клиенты переключатся на «свежие» новостройки, указывает Перлин из «СМУ-6 инвестиций».
Они урбанулись! В центр Москвы хотят подселить еще 1,5 миллиона человек| Новости общества
Московский урбанистический форум как предвестие катастрофы
Проходящий с 4 по 7 июля в парке «Зарядье» съезд любителей комфортной городской среды можно считать приговором для российской столице.
Об этом в подобных, или близких формулировках пишут некоторые участники мероприятия. Москву, похоже, решили застроить насмерть.
Зодчие, грезящие об урбанистическом рае, наглухо заткнули уши и не желают слушать никаких встречных аргументов. А те, кто понимают суть происходящего, замерли в ожидании архитектурного апокалипсиса.
Происходящее полностью умещается в формулу «Спокойная уверенность слепых кошмарнее беспомощности зрячих».
Рассуждая о центре Москвы, член правления столичного Союза архитекторов Сергей Скуратов предлагает относиться без опасения к «высотным доминантам внутри Садового кольца». В представлении московских застройщиков «высотная доминанта» это жилые здания высотой в полсотни этажей и выше.
«Раньше проектировщики стеснялись такое предлагать, и высотки пусть и появлялись в центре (как та же высотка в псевдо-сталинском стиле на Маяковской) но всё же вне СК. Теперь, видимо, «лёд тронется» в такой форме градостроения в центре», — пишет о впечатлениях от Московского урбанистического форума журналист и блоггер Павел Пряников.
Берега Москва-реки тоже собираются активно осваивать на всем ее протяжении. Свои проекты уже предложили несколько застройщиков.
Как несложно догадаться, возводить они планируют не уютные двухэтажки, окруженные растительностью.
О застройке береговой линии главным архитектором Москвы Кузнецовым было рассказано отдельно с демонстрацией слайдов, призванных дать гостям наглядную картину светлого урбанистического будущего.
Выводы, которые можно сделать уже в самом начале форума, однозначные и совсем неутешительные: Москву, и без того задыхающуюся от перенаселения, собираются «раздувать» дальше.
Исполнительный директор «Института экономики города» Татьяна Полиди предупредила, что программа строительства, являющаяся составной частью анонсированной властью новой волны нацпроектов, предусматривает двукратное увеличение застройки Подмосковья с 7-8 до 15 млн. кв.м в год. Разрешения уже выданы на строительство 120 миллионах кв.м жилья.
Для строителей новость, безусловно, хорошая, для москвичей и жителей Подмосковья не очень. Появление новых многоэтажек «притянет» к московской агломерации миллионы мигрантов. По данным, озвученным институтом развития города, это плюс 300 тысяч человек каждый год. Всего же 120 миллионов квадратных метров вместят, по некоторым подсчетам, около 6 миллионов жителей. Это только в Подмосковье.
«В самой Москве они собираются поселить дополнительно от полутора до двух миллионов человек, то есть построить порядка 50 млн квадратных метров, только в центральной части города.
В итоге это даже превосходит мои пессимистичные прогнозы по населению большой Москвы в 30 млн человек и начинает приближаться к 35 млн.
Кроме как техногенной катастрофой назвать это нельзя», — прокомментировал перспективы жилищного строительства общественник Петр Шкуматов.
Советский тезис о том, что Москва не резиновая, похоже, решили, во что бы то ни стало опровергнуть. После окончания массового строительства в самой Москве огромные мощности предприятий индустриального домостроения, созданные в советское время, оказались невостребованными.
По-хорошему, этим предприятиям нужно было уйти в регионы и развивать провинцию, но этого сделано не было. Аргументы строителей, в общем, ясны. В Москве и земля в разы дороже и бюджетное финансирование абсолютно несопоставимое с региональным. Но в городе места уже не было, и строительство развернулось на окраинах. Так появилась Новая Москва.
Можно, конечно, продолжать строительство вплоть до границ с соседними регионами, но особого смысла это не имеет.
Не исключено, что в какой-то момент застройщики, предположительно имеющие мощное лобби в структурах власти, могли прийти к мысли о реновации. Зачем двигаться к окраинам, если можно снести старые «хрущевки» и «брежневки» и на их месте построить дома не в 5, а в 50 этажей?
Способен ли город со средневековой радиально-кольцевой системой застройки выдержать такое уплотнение, никого не интересует. Увеличение числа жителей в центре столицы это колоссальная нагрузка на всю инфраструктуру: больницы, школы, дорожную сеть. От автомобилей тем, кто живет в пределах Садового кольца, придется отказаться.
Об этом без тени смущения заявил Директор Института экономики транспорта ВШЭ Михаил Блинкин, предложивший осуществлять застройку центра без права жильцов на владение автомобилем. Утыкать человейниками все, что можно, чтобы яблоку было негде упасть. Вот так, вероятно, столичные градостроители представляют себе комфортную среду для горожан.
Спасибо, что объяснили.
У идеи тотальной застройки Москвы высотками есть и еще одна сторона. И это сторона темная, в самом прямом смысле слова. Солнечного света в многоэтажках будет намного меньше.
В СССР высотность домов и их расположение относительно друг друга проектировались таким образом, чтобы инсоляция квартир (проникновение в них солнечных лучей) соблюдалась в обязательном порядке. По действовавшим санитарным нормам период инсоляции длился с 22 марта по 22 сентября в течение определенного количества времени.
В 2017 году его «подрезали» с двух концов, и в весенний и в осенний период, закрепив изменения с СанПиН. Формально жильцы домов лишились инсоляции низким весенним и осенним солнцем. Фактически это дало возможность строить дома в несколько десятков этажей ближе друг к другу и к объектам инфраструктуры.
Часть солнечного света обитатели квартир в высотках уже потеряли. Об этом в одном из своих интервью говорил почетный строитель Москвы и член Союза архитекторов Алексей Кротов.
Ну и наконец, главный вопрос, стоящий перед строительным бумом — нагрузка на коммунальные сети. К чему подключать все эти небоскребы, на которые явно не рассчитаны энергетические мощности, существующие с советских времен? Они и так, если верить отчетам Минэнерго трехлетней давности, находятся в катастрофическом состоянии.
По данным на 2016 год 52% котлов и 46% турбин эксплуатируются от 35 до 50 лет. А четверть котлов и пятая часть турбин эксплуатируется уже более 50 лет! Аварийность в магистральных тепловых сетях с 2007 по 2013 год выросла на 45%(!), а доля теплосетей, нуждающихся в замене, с 2005 по 2018 год выросла с 22% до 29%.
На дворе год 2019, и что-то подсказывает, что ситуация в отечественной теплоэнергетике за прошедшие полгода не сильно улучшилась. А теперь представим, что там, где стояли пяти и девятиэтажные дома появились двадцати и тридцатиэтажки.
Большинство из них, как не сложно догадаться, никаких индивидуальных котельных иметь, конечно же, не будет и их подключат к действующим теплосетям, нагрузка на которые увечится в разы, что очевидно приведет не только к ухудшению параметров теплоснабжения, но и к росту аварийности.
Держа в уме все вышеизложенное, понимаешь, что идеи неуемных градостроителей с Московского урбанистического форума уверенно ведут столицу и Подмосковье к жилищно-коммунальному коллапсу. Данный факт очевиден для многих представителей экспертного сообщества, но вот власти его, почему-то, в упор не замечают. Интересно, почему?
Дом попал под реновацию: что теперь делать с квартирой
Источник: РБК Недвижимость
Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос
Сейчас участники программы реновации могут воспользоваться несколькими вариантами: бесплатно переехать в равнозначную квартиру, докупить дополнительные площади или квартиру либо продать свое жилье до переезда или после.
Переезд в новый дом по программе реновации в Москве
Один из основных вариантов, который подразумевает московская программа реновации, — это переезд в новое жилье. Квартира предоставляется бесплатно в новостройке в том же районе, в котором проживает переселенец.
Участник программы получает равнозначную квартиру: жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой. При этом общая площадь больше — за счет более просторных помещений кухни, прихожей, коридора и санузлов.
По оценкам столичной мэрии, в среднем площадь новых квартир на 30% больше, чем старых.
Все квартиры представляются с чистовой отделкой и полностью готовы для проживания. В них уже установлена вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели.
В каждой квартире есть балкон или лоджия с обязательным остеклением.
Также в новых квартирах будут установлены современные системы отопления, двухкамерные стеклопакеты, на радиаторах отопления — терморегуляторы.
Реновационные дома будут иметь входы в подъезд и лифтовый холл на одном уровне или с минимальным перепадом.
Власти обещают, что площадь мест общего пользования в новых домах будет в 8,7 раза больше, чем в старых. В холлах первого этажа разместятся колясочные.
Также на первых нежилых этажах новых домов откроются магазины, аптеки, медицинские центры, кафе, отделения банков, предприятия бытового обслуживания.
Этапы реновации в Москве
В августе московские власти утвердили этапы переселения программы реновации. Ознакомиться с перечнем можно здесь.
Первый этап переселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.
Второй этап переселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.
Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 года. За этот период планируется расселить 1800 домов, в которых проживают около 380 тыс. человек.
Покупка дополнительных площадей по программе реновации в Москве
Второй вариант, которым могут воспользоваться участники программы реновации, — это докупка дополнительных площадей. Участники программы реновации имеют возможность в момент переезда приобрести за доплату квартиру большей площади и с большим количеством комнат по сравнению с бесплатно предоставляемым жильем либо несколько квартир.
Если в момент переезда переселенец не использовал свое право на докупку, то в течение двух лет в дополнение к уже оформленному в собственность равнозначному жилью можно приобрести еще одну квартиру. В обоих случаях можно приобрести квартиры общей площадью не более 100 кв. м со скидкой 10%. Такое право действует однократно.
Как пояснили в пресс-службе Фонда, докупить дополнительные площади в момент переезда можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе.
«В другом районе участник программы реновации может приобрести дополнительную квартиру только в течение двух лет со дня оформления его права собственности на равнозначное жилье. Приобрести такое жилое помещение возможно в любом районе города Москвы, где сформирован резерв жилых помещений», — пояснили в Фонде.
Выбрать квартиру в другом районе можно будет из специального квартирного фонда реновационных домов. Ознакомиться с перечнем доступных квартир можно здесь.
Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в Москве
Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.
«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.
По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.
Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве
Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.
По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира.
Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос.
Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.
По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.
Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.
Согласно подсчетам «Инком-Недвижимости», метраж квартир, которые получат участники программы реновации, будет больше, чем площади жилья в сносимых домах, на 10–20%.
Стоимость новых квартир при соблюдении определенных условий (отсутствие изъянов с точки зрения планировки, отделки, уровня шумоизоляции, дома будут находиться в удобной транспортной доступности и т. д.
) будет выше на четверть, а в отдельных случаях — на треть, чем цены на жилье в старых пятиэтажках под снос.
«Отношение покупателей к жилью в реновируемых пятиэтажках изменилось кардинальным образом.
Если раньше, до объявлений о сносе, оно считалось наименее востребованным товаром на вторичном рынке столицы, то сейчас приобретение такой квартиры может стать ценным вложением в будущее.
Как следствие, произошло уменьшение объема предложения таких объектов — сами собственники уже менее охотно выставляют их на продажу, а иногда и вообще отказываются от реализации», — отметил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Но в целом принимать решение о продаже квартиры в доме под снос нужно, отталкиваясь от каждой конкретной ситуации и сроков переселения.
Можно ли при реновации получить 2 квартиры
Наш дом попал в программу реновации. Квартира предоставляется по договору социального найма. На текущий момент прописаны два брата, сын и жена одного из братьев (четырехкомнатная квартира, площадью около 70 кв. м). Возможно ли при переселении в новый дом получить две отдельные квартиры, на каких условиях?
Правила предоставления жилья при проведении программы реновации закреплены в Программе реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденной постановлением правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее — Программа реновации).
Согласно п. 4.3 Программы реновации всем собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации, взамен таких жилых помещений будут бесплатно предоставляться равнозначные помещения, одновременно соответствующие следующим требованиям:
- жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
- жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством г. Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом г. Москвы;
- жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе г. Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в Программу реновации (при этом границы указанного района определяются по состоянию на 1 января 2017 г.), за исключением случая, если многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах г. Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа г. Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в Программу реновации.
Программой не предусмотрено предоставление вместо одной квартиры двух, даже если такие квартиры в сумме составляют общую площадь заменяемой квартиры.
Доля в квартире под реновацию
Много консультаций в Общественном штабе на приеме граждан связано с тем, что люди не видят разницы между коммунальной квартирой и квартирой, которая находится в долевой собственности.
Часто владельцы доли считают, что им положена отдельная квартира как жителям коммуналок. Особенно большое количество таких обращений от граждан, которые развелись, а недвижимое имущество — общее, и они, естественно, мечтают разъехаться.
Юристы поясняют, что у коммунального жилья и жилья, находящегося в долевой собственности — разный правовой статус, поэтому жителей коммуналок расселят. Вместо комнаты им будет предоставлена отдельная квартира. А владельцы долей будут владельцами долей и в новой равнозначной квартире, которая в целом по площади будет больше их предыдущей.
Общественники в таких случаях советуют гражданам пытаться договориться с другой стороной, поскольку варианты разрешения их проблем существует. Например, объединившись можно докупить метры или комнату (это будет намного выгоднее, чем приобретать отдельное жилье), а потом продать новую квартиру (которая также будет стоить дороже), разъехаться и каждый выберет, что ему по душе.
Напомним специальную формулу о том, как рассчитать размер доплаты за дополнительные квадратные метры: из площади приобретаемой квартиры нужно вычесть среднюю площадь равнозначной квартиры в доме, в который переселяется житель.
Таким способом будет определено количество метров, за которые житель должен доплатить. Получившийся результат надо умножить на рыночную стоимость одного квадратного метра жилья, который будет определен Фондом реновации исходя из отчета об оценке, после этого вычесть 10% скидки.
Второй вариант для желающих разъехаться — можно выбрать денежную компенсацию, чтобы поделить её между собой, но оцениваться будет старая (то есть в сносимом доме) квартира. И внимание: на это должны будут согласны все собственники!
Сами граждане также озвучивают предложение о том, чтобы вместо имеющейся квартиры взять две с меньшим количеством комнат и с доплатой. Например, вместо одной трехкомнатной – двушку и однушку – и доплатить за дополнительные метры.
«Некоторые воспринимают Программу реновации исключительно как способ улучшить жилищные условия. И, действительно, очередники будут получать новое жилье вне зависимости от номера учетного дела, коммунальные квартиры будут расселены.
Но в целом Программа направлена на то, чтобы реновировать городскую среду, не допустить аварийности домов. Решать семейные проблемы с бывшими мужьями-женами должен не город. Это не в его компетенции.
Невозможно дать каждому человеку из-за того, что он владеет долей, отдельную квартиру. Иначе так не избежать злоупотреблений», — прокомментировал ситуацию глава Общественного штаба Александр Козлов.
Возможно ли расселение семьи при реновации?
Малоимущая семья живет в квартире 56 кв. м. Всего восемь человек, шесть человек прописаны. Дочь с тремя несовершеннолетними детьми и мужем живет в комнате 14 кв. м. В другой комнате проживаю я с сыном и невесткой. Все родились в Москве. Квартира муниципальная. Дом вошел в программу реновации. Возможно ли расселить нашу семью?