Жители Екатеринбурга наконец получили список первых кварталов, которые затронет комплексное развитие территории (КРТ) или, как его уже окрестили горожане – «реновация». Пока под вопросом остается список домов, процедура оценки стоимости, а также место переселения жителей аварийного и ветхого жилья. Корреспонденты Накануне.RU съездили на объекты предполагаемого расселения и спросили граждан, чего они больше всего опасаются и каких перемен ждут от новой госпрограммы.
Как ни странно, но опрошенные нами жители Уралмаша, известного своим негативным отношениям к уплотнительной застройке, весьма положительно отнеслись к новости об «уральской реновации».
Для семей, проживающих в квадрате улиц Баумана – Шефской – Энтузиастов – Донской,КРТ дало шанс приобрести жилплощадь на более выгодных условиях, нежели обычное переселение из аварийного жилья, выплаты за которое, по словам самих жильцов, не позволят приобрести квартиру даже в пределах Екатеринбурга.
При этом до сих пор висит вопрос о том, как именно будут оцениваться квартиры граждан и какого рода компенсацию им могут предложить: денежная или квартира в новостройке?
«Наверное, выберу квартиру, хотя, кончено, я хотела бы во вторичном жилье: новостройки слишком часто валятся из-за некачественного строительства. Но если по деньгам смогу потянуть, то, наверное, деньгами, – решила для себя жительница дома 1941 года постройки на Баумана, 39, пенсионерка Ирина Михайловна.
– Думаю, Москва у нас с жиру бесится – им 33 удовольствия, и реновация и все, а у нас все, как на отшибе, конечно. Квартиру хочу только в этом районе. Я живу здесь с рождения, мне нравится свой район, я знаю тут жителей.
Кстати, хоть и говорят, что он у нас криминальный, но за все то время, что я здесь живу, на меня ни разу никто не напал».
Более того, после новости о «реновации», жители этого квартала выдохнули с облегчением, поскольку до этого соседние с ними дома не раз поджигали, а на их месте «волшебным образом» вырастали многоэтажки.
По словам пенсионерки, несколькими годами ранее «деревяшка» прямо напротив ее дома дважды вспыхивала из-за неизвестных поджигателей.
Массовыми поджогами обеспокоена и владелица трехкомнатной квартиры на Шефской, 28, рядом с которой некоторое время назад сгорел дом по вине мужчины, находящегося на учете в психдиспансере.
«Для застройщика это место, конечно, лакомый кусочек. За дорогой, где построена высотка, были такие же дома. Тут одно время такие страшные пожары были. Дом сгорел – тут же выросла многоэтажка. За соседним домом через дорогу тоже был пятачок.
Еще, скажем, десять лет назад я с коляской ходила, там все цвело, благоухало и такие же дома стояли. Казалось, люди благополучно живут, а сейчас там ни одного дома нет. Там тоже все пожар, пожар.
Многоэтажки не строили, там какая-то автопарковка, шиномонтаж», – рассказала Радмила Соломонова.
Она также услышала о «реновации» из новостей и теперь ждет, когда определятся критерии оценки жилья. По словам женщины, большинство жителей домов в квартале проживают в коммунальных квартирах.
Кто-то живет в достойных условиях с капитальным и косметическим ремонтом, а кто-то не переклеивал обои и по 30 лет. От всего этого неизвестно, что лучше: получить квартиру или деньги.
Для себя же семья Соломоновых решила остаться в Орджоникидзевском районе из-за детского сада и школ, которые посещают их дети.
«У нас в доме много коммунальных квартир, где жильцы проживают в комнатах. Они надеются, что государство им что-нибудь предложит. Выбрать переезд в новостройку или взять деньги – все будет зависеть от суммы. В центр мы вряд ли переедем, на окраине нам больше нравится. Здесь лес рядом, спокойнее, меньше движения», – сообщила Соломонова.
По ее словам, в том числе из-за детского сада напротив улицы Шефской, на месте которого еще семь лет назад стоял детско-юношеский клуб «Искры», их квартал является весьма привлекательным для застройщиков.
А житель дома на Черниговского, 15 Джамал Рагимов обращает внимание на треугольник пер. Суворовского – пер. Черниговского – Донбасской.
По его словам, это единственный «пятачок» на Уралмаше, в котором располагается сразу столько аварийных двухэтажек.
«Здесь столько домов можно построить, а жителей-то мало. В основном всё общаги. Мы ждем 1 апреля, когда должно стать известно больше деталей. В нашем случае это выгодная сделка. Здесь все дома в общем-то аварийные и держатся на соплях.
Живности столько – сколько с ней ни борись, это уже бесполезно. Остаться желательно в этом районе, здесь детский сад и школа. Да и вообще очень удобно: транспортная дорога, магазины, рядом поликлиники.
Мы привыкшие уже к этому месту», – рассказал мужчина.
Джамал Рагимов с самого начала следил за новостями про КРТ, невольно сравнивая ситуацию с реновацией в Москве. В связи с этим глава семьи опасается, что его поставят перед фактом и переселят на Вторчермет или Химмаш, без учета мнения семьи.
С другой стороны, у Джамала две дочери, одна из которых все еще ходит в детский сад. Потому для Рагимовых «уральская реновация» – это способ увеличить «квадраты» для проживания со своими детьми, даже если для этого придется переехать из города.
«Когда мы последний раз смотрели, на каждого несовершеннолетнего должны давать по 17 «квадратов» жилой площади и девять общей, что по площадям очень выгодно, – сообщил Джамал. – Я думаю, тут все будут за. Даже если куда-то в сторону Пышмы, то у застройщиков там же все равно цена жилой площади дешевле. Там можно получше жилье взять, еще и трамвай устроят.
Единственное, что авторазвязка неудобная. Но мы все смотрим на соседнюю новостройку, а вдруг нас туда переселят, как это бывало в Питере? Но опять же там, в Питере, качественно. У нас часто даже за деньги покупаешь новостройку, а это все равно какой-то эконом-вариант: там все слышно, шумно, хотя и звукоизоляция – это еще по 10 см с обеих сторон.
Но, опять же, нам эта ситуация в любом случае выгодна».
О минусах программы КРТ в уральской столице задумался и руководитель рекламного агентства АДР Георгий Хмелевский.
Обе его квартиры располагаются в районе предполагаемой застройки: в двух- и трехэтажном домах в квартале улиц Первомайской – Комсомольской – Технологической – Студенческой. А всего несколько лет назад в квартире на Первомайской он обновил ремонт за 1,5 млн.
Сейчас же житель Втузгородка не уверен, что получит за свое жилье равноценную компенсацию, да и в целом его полностью устраивают условия, в которых он проживает.
«Я здесь с детства живу и пока не понимаю, что такое реновация. Я видел, что включили в программу весь квартал, но не понимаю, какие дома будут сносить, будет ли полностью вся территория обустроена, будет ли это какой-то отдельный большой жилой комплекс или будут выборочно дома сносить.
Здесь только год назад провели капремонт, сделали крышу, кучу денег влили, и если сейчас это снесут, то куда деньги тогда шли и зачем это всё? Непонятно. А как с пятиэтажками, трехэтажками, которые вдоль улицы Комсомольской идут? У меня там тоже есть квартира. Тоже непонятно.
Если мне за мою квартиру с ремонтом предложат 2 млн, то какой в этом смысл? Так что ждем конкретики», – заявил Георгий Хмелевский.
Из конкретики пока известно немного:
- предполагаемые первые районы переселения;
Жилье по реновации: ждать ли петербуржцам таких же «подарочков», как получили москвичи?
Принятый в конце декабря 2020 года закон о комплексном развитии территорий и создании комфортной городской среды подразумевает, что московскую программу реновации постепенно распространят по всей России.
И это правильно. Расселять и сносить ветхое и аварийное жилье уже давно пора. Около 44% жилого фонда страны старше 50 лет. За это время многоквартирные дома успевают сильно состариться и даже частично разрушиться, их коммуникации и инженерные системы очень изнашиваются. Жить в них становится небезопасно.
Вот только опыт Москвы не столько радует, сколько пугает и удручает большинство россиян
Судите сами, насколько все неоднозначно.
Вот невыдуманная история от московского депутата Дмитрия Барановского. В своем блоге он поделился впечатлениями от недавнего посещения дома, построенного по программе реновации в районе Северное Измайлово.
Заселение 31-этажной высотки на ул. Константина Федина неподалеку от метро «Щелковская» началось в декабре 2020 года. Новый ЖК – это два корпуса, в каждом из которых по два подъезда, соединенных коридором. Окон в этой «кишке» тюремного вида нет. В итоге на этажах суммарно получается примерно по 20 квартир.
Жилые помещения там довольно просторные: двухкомнатные квартиры предусмотрены проектом не меньше 60 квадратных метров. Не сравнить с привычными хрущевками! Да и выглядит все довольно прилично на первый взгляд: ламинат на полу, плитка в коридоре. Неплохой ремонт в целом.
Но на этом плюсы заканчиваются
Потому что на такое количество жильцов (а квартир там – 1090) приходится всего один двор. И там шесть скамеек и одна детская площадка.
Открытая парковка есть, но крохотная, а места в подземном паркинге, разумеется, нужно покупать за деньги.
Магазинов, парикмахерских, кафешек и прочих важных соцобъектов на первом этаже нет, так как он фактически отсутствует как класс: оба дома стоят на колоннах.
Но это были только первые впечатления: депутат приезжал в «реновационную» новостройку дважды. И второй раз он осматривал двухкомнатную квартиру на 25-м этаже.
Что сразу бросилось в глаза – нехватка лифтов (их всего 4) на большое количество квартир (13 на этаже). Значит, всего на 390 квартир приходится 4 лифта.
Неудивительно, что к ним стоит огромная очередь!
К тому же, все лифты оказались пассажирскими. Ни одного грузового! Вот тут-то и стало понятно назначение длинных коридоров, связывающих оба подъезда: во втором подъезде нашелся грузовой «потеряшка» с широкими удобными дверями. То есть, хочешь поднять крупную мебель – беги в соседнюю парадную.
Но самое удивительное заключается в том, что дом на ул. Константина Федина – переменной этажности.
В правом крыле 25 этажей, а в левом 31 этаж. И грузовой лифт расположен конечно же в правой секции!
То есть, всем новоселам, которым достанутся квартиры с 26 по 31 этаж, не останется ничего иного, кроме как подниматься на лифте до 25 этажа, а потом тащить огромные шкафы, диваны и, не дай бог, пианино или рояль на собственном горбу. По крутой лестнице. Негуманно.
Внутри самой квартиры сюрпризы тоже начинаются прямо с порога.
Сначала слугу народа удивил узкий несовременный коридор, по ширине равный входной двери. В такой попробуй протиснуть диван, который несли шесть этаже пешком, или всё тот же рояль! Задача кажется нерешаемой.
Затем вопросы появились к кухне с застекленным балконом. Все бы ничего, вот только окна там не открываются. Совсем. Хочешь проветрить балкон – воспользуйся специально предусмотренной для этого маленькой решеткой.
То есть, во время летней жары владельцам придется несказанно мучиться от духоты. И это еще мягко сказано, ведь в комнатах окна тоже задраены – как на корабле.
Почему? Для чего? Вроде бы так делают из-за того, что в небоскребах нарушается естественная вентиляция, поясняет депутат. Поэтому она там механическая.
Получается, здорового проветривания в таких квартирах попросту не будет. Ну, хорошо. Предположим, вентиляторы будут «на ура» справляться с поставленной задачей. А как же мытье окон? Придется нанимать для этого специальные бригады? Так никаких денег не хватит.
В общем, дом, построенный по программе реновации, вызвал больше вопросов, чем ответов. Хорошо приспособленным для жизни его уж точно не назвать.
Единственное, что можно считать неоспоримым достоинством – близость к метро. Но этого мало. Согласны? Или считаете, что лучше свежее, хоть и не самое комфортное жилье, чем привычные хрущевки? Делитесь в х своим мнением! Ставьте лайки, подписывайтесь на Новострой-СПб! Читайте у нас полезные статьи и новости!
Дом попал под реновацию: что теперь делать с квартирой
Источник: РБК Недвижимость
Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос
Сейчас участники программы реновации могут воспользоваться несколькими вариантами: бесплатно переехать в равнозначную квартиру, докупить дополнительные площади или квартиру либо продать свое жилье до переезда или после.
Переезд в новый дом по программе реновации в Москве
Один из основных вариантов, который подразумевает московская программа реновации, — это переезд в новое жилье. Квартира предоставляется бесплатно в новостройке в том же районе, в котором проживает переселенец.
Участник программы получает равнозначную квартиру: жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой. При этом общая площадь больше — за счет более просторных помещений кухни, прихожей, коридора и санузлов.
По оценкам столичной мэрии, в среднем площадь новых квартир на 30% больше, чем старых.
Все квартиры представляются с чистовой отделкой и полностью готовы для проживания. В них уже установлена вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели.
В каждой квартире есть балкон или лоджия с обязательным остеклением.
Также в новых квартирах будут установлены современные системы отопления, двухкамерные стеклопакеты, на радиаторах отопления — терморегуляторы.
Реновационные дома будут иметь входы в подъезд и лифтовый холл на одном уровне или с минимальным перепадом.
Власти обещают, что площадь мест общего пользования в новых домах будет в 8,7 раза больше, чем в старых. В холлах первого этажа разместятся колясочные.
Также на первых нежилых этажах новых домов откроются магазины, аптеки, медицинские центры, кафе, отделения банков, предприятия бытового обслуживания.
Этапы реновации в Москве
В августе московские власти утвердили этапы переселения программы реновации. Ознакомиться с перечнем можно здесь.
Первый этап переселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.
Второй этап переселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.
Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 года. За этот период планируется расселить 1800 домов, в которых проживают около 380 тыс. человек.
Покупка дополнительных площадей по программе реновации в Москве
Второй вариант, которым могут воспользоваться участники программы реновации, — это докупка дополнительных площадей. Участники программы реновации имеют возможность в момент переезда приобрести за доплату квартиру большей площади и с большим количеством комнат по сравнению с бесплатно предоставляемым жильем либо несколько квартир.
Если в момент переезда переселенец не использовал свое право на докупку, то в течение двух лет в дополнение к уже оформленному в собственность равнозначному жилью можно приобрести еще одну квартиру. В обоих случаях можно приобрести квартиры общей площадью не более 100 кв. м со скидкой 10%. Такое право действует однократно.
Как пояснили в пресс-службе Фонда, докупить дополнительные площади в момент переезда можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе.
«В другом районе участник программы реновации может приобрести дополнительную квартиру только в течение двух лет со дня оформления его права собственности на равнозначное жилье. Приобрести такое жилое помещение возможно в любом районе города Москвы, где сформирован резерв жилых помещений», — пояснили в Фонде.
Выбрать квартиру в другом районе можно будет из специального квартирного фонда реновационных домов. Ознакомиться с перечнем доступных квартир можно здесь.
Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в Москве
Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.
«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.
По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.
Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве
Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.
По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира.
Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос.
Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.
По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.
Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.
Согласно подсчетам «Инком-Недвижимости», метраж квартир, которые получат участники программы реновации, будет больше, чем площади жилья в сносимых домах, на 10–20%.
Стоимость новых квартир при соблюдении определенных условий (отсутствие изъянов с точки зрения планировки, отделки, уровня шумоизоляции, дома будут находиться в удобной транспортной доступности и т. д.
) будет выше на четверть, а в отдельных случаях — на треть, чем цены на жилье в старых пятиэтажках под снос.
«Отношение покупателей к жилью в реновируемых пятиэтажках изменилось кардинальным образом.
Если раньше, до объявлений о сносе, оно считалось наименее востребованным товаром на вторичном рынке столицы, то сейчас приобретение такой квартиры может стать ценным вложением в будущее.
Как следствие, произошло уменьшение объема предложения таких объектов — сами собственники уже менее охотно выставляют их на продажу, а иногда и вообще отказываются от реализации», — отметил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Но в целом принимать решение о продаже квартиры в доме под снос нужно, отталкиваясь от каждой конкретной ситуации и сроков переселения.
Программа реновации в Петербурге: почему не сносят хрущевки — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru
Программа реновации застроенных территорий в Петербурге существует уже более десяти лет, но объемы введенного за эти годы жилья оказались мизерными. Тем не менее, в текущем году власти и застройщики пришли к компромиссу и продлили программу еще на 10 лет.
LIVING разобрался, какие риски есть у владельцев недвижимости, попавшей в программу и можно ли выгодно продать квартиру в доме, «приговоренном» к сносу?
Программа «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» была принята в 2008-м году. Главная ее задача – решить проблемы людей, живущих в советских домах середины 20 века постройки.
Прежде всего, это хрущевки, рассчитанные на 30-50 лет эксплуатации. Такие здания предполагалось сносить, а рядом, в этих же кварталах, строить новые.
Поскольку новостройки возводятся высотой уже не 4-6 этажей, а гораздо больше, объемы строительства позволяли не только переселить в новые квартиры жильцов снесенных домов, но еще и реализовать на рынке оставшиеся квартиры. Это давало возможность инвестору «отбить» инвестиции и даже заработать.
Сторонники программы указывали на ее преимущества. В частности, горожане из ветхого жилья переезжали в новое, более комфортное, энергоэффективное и современное.
Кроме того, в кварталах планировалось обновить инженерные коммуникации и построить новые социальные объекты, отвечающие современным требованиям.
Противники же обращали внимание на плотную высотную застройку на месте небольших пятиэтажек.
Что сделано за прошедшие 11 лет?
После принятия программы состоялись торги за право обновить более 20 кварталов в районах Петербурга площадью свыше 900 гектаров. Победителями конкурса стали две компании – ООО «СПб Реновация» и «Воин-В», причем первой досталось большинство лотов. С самого начала проект стал буксовать по ряду причин.
Одна из них – необходимость получения согласия на участие в программе от 100% собственников квартир в доме, подлежащем сносу. На практике в большинстве случаев застройщикам этого сделать не удалось. Вторая причина во многом следует из первой. У компаний попросту не было стартового участка для начала строительства нового жилья.
В итоге из-за несогласия нескольких собственников квартир хрущевки оставались на месте. В случае если стартовое пятно все же находилось, и стройка запускалась, жители начинали протестовать против уплотнительной застройки. Другие проблемы относились к нюансам градостроительного законодательства.
Так, например, нередко границы участка застройки попадали в зону охраны объекта культурного наследия.
Строители называют поведение жильцов шантажом. Граждане считают, что их планируют переселить в новые дома не на тех условиях, на которые они рассчитывали. Например, поводом для конфликта нередко становился метраж предлагаемой квартиры.
В итоге за 11 лет существования программа фактически провалилась. Называются разные цифры, но чаще всего говорят о том, что она выполнена примерно на 2%. ООО «СПб Реновация» за 10 лет построила 580 тыс. кв. м жилья, еще 600 тыс. кв.
м строится.
Что теперь будет с программой реновации?
Чиновники и застройщик утверждают, что теперь у них точно все получится. В Комитете имущественных отношений заявили, что благодаря программе тысячи жителей города смогут сменить старый жилой фонд на благоустроенные квадратные метры. Впрочем, стоит обратить внимание на осторожное слово «тысячи». Ранее порядок цифр был другим.
Для того чтобы стимулировать механизм реновации депутаты Законодательного Собрания предложили ряд изменений в программу. Предполагается, что переселять жителей старых домов в новые можно не в рамках квартала, как сейчас, а в рамках муниципального образования, в котором расположен такой квартал.
Еще одно изменение позволяет городу выделить застройщику стартовое пятно для возведения новостройки не в самом квартале, а также в пределах муниципального образования. Депутаты уверены, что эти меры помогут сдвинуть дело с мертвой точки.
Однако жителям, согласившимся переехать в новое жилье из хрущевок, стоит подготовиться к тому, что жить они будут уже в другом микрорайоне.
По мнению директора Центра экспертиз ЭКОМ Александра Карпова, программа не будет реализована в прогнозируемых объемах. «Исходно в программу были заложены параметры совсем другой экономики. Сегодня, на мой взгляд, программа неконкурентоспособна.
Застройщику нужно продать очень много квартир, но продать их по цене, которая устроит застройщика, очень сложно. Рынок не страдает от дефицита предложения. Покупатели вряд ли согласятся «жить на пыльной стройке» в течение 10-ти лет», — аргументирует эксперт.
По его словам, если бы речь шла об одном-двух кварталах, то возможно, проект бы состоялся, но 20 кварталов – цифра в нынешних условиях не очень реальная.
Мой дом попал в программу реновации. Что теперь будет?
Первое, чего стоит бояться, – это начало строительства рядом с домом. Шумная стройплощадка – не лучшее соседство, а в условиях застроенного квартала дискомфорта местным жителям не избежать.
Вторая проблема не менее серьезная. Программа затянулась на многие годы, а некоторые кварталы, отправленные под реновацию, оказались забыты и запущены. Дворовые территории в таких местах зачастую не приводят в порядок, а коммуникации не меняют в ожидании перемен. Подобная ситуация приводит к печальным случаям.
Так, в микрорайоне Сосновая Поляна, который также предполагалось расселить, этой весной из-за прорыва трубы погибла женщина. Энергетики в свое оправдание заявили, что рады были бы включить этот участок теплосети в программу реконструкции, но этого сделать нельзя. Причина все та же – квартал попал в программу реновации.
Житель района Ульянка Илья Попов сетует на то, что дискомфорт от программы реновации чувствуют и жители соседних кварталов, не попавших в программу. В его случае новое жилье начали строить не рядом с пятиэтажками, приговоренными к сносу, а в соседнем квартале, вдоль парка Александрино.
Таким образом, он считает себя и своих соседей пострадавшими от уплотнительной застройки.
Реально ли продать квартиру в доме, попавшем в программу?
Учитывая затяжной характер программы, такие квартиры продолжают покупать и продавать. Правда, есть нюансы. По словам риэлтора Анастасии Мокиной, главная особенность квартир в домах, попавших в программу реновации, состоит в том, что их нельзя приобрести в ипотеку. «Из-за этого стоят такие квартиры дешевле, примерно на 5-10%.
И таких квартир на рынке много, правда, я не замечала, что люди целенаправленно массово от них избавляются», — рассказывает Анастасия Мокина. Спрос на такую недвижимость невелик, но это, скорее, связано с тем, что не так много покупателей готовы приобрести квартиру сразу, без ипотеки.
Соответственно, круг потенциальных покупателей сужается.
Какие кварталы попали в обновленную программу?
Калининский район:
- квартал 1-1А Гражданского пр., ограниченный красными линиями Гражданского пр., пр. Непокоренных и внутриквартальным проездом;
- квартал 55 Тихорецкого пр., ограниченный Тихорецким пр., пр. Науки, ул.Обручевых, ул.Гидротехников;
- квартал 17-17А Гражданского пр., ограниченный Северным пр., ул.Карпинского, пр.Науки, ул.Софьи Ковалевской;
- квартал 43 Полюстрово, ограниченный пр.Мечникова, Замшиной ул., Бестужевской ул., Кондратьевским пр.;
Красногвардейский район:
- квартал 35 района Ржевка, ограниченный красными линиями Рябовского шоссе, Ржевской пл., Камышинской ул., Беломорской ул.;
- квартал 16 Малой Охты, ограниченный Заневским пр., Уткиным проездом, перспективной пробивкой пр. Металлистов, пл. Карла Фаберже;
Колпинский район:
- г. Колпино, территория квартала восточнее Загородной ул., ограниченного Загородной ул., проектной осью магистрали, Колпинской ул., продолжением ул. Севастьянова и проектной осью дороги на автотранспортное предприятие (Красный Кирпичник);
- квартал 10 г. Колпино, ограниченный пр.Ленина, ул.Губина, Павловской ул., ул.Танкистов;
Невский район:
- кварталы 128, 128А, 136 района Щемиловки, ограниченные пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина, ул. Шелгунова;
- территория, ограниченная береговой линией р.Невы, береговой линией р.Славянки, проектируемой магистралью;
Фрунзенский район:
- квартал 18 Восточнее Витебской железной дороги, ограниченный ул. Белы Куна, Софийской ул., Пражской ул., ул. Турку;
- территория, ограниченная Лиговским пр., Расстанной ул., Тамбовской ул., Прилукской ул.;
Кировский район:
- кварталы 7, 8, 9 района Автово, ограниченные Автовской ул., ул. Примакова, ул.Червонного Казачества и проездом вдоль сквера по пр. Стачек;
- район Нарвской заставы, ограниченный Промышленной ул., пр. Стачек, Новоовсянниковской ул., Баррикадной ул., ул. Трефолева, ул. Калинина;
- квартал 6 р-на Ульянка, ограниченный пр.Ветеранов, Дачным пр., Народного Ополчения, ул.Танкиста Хрустицкого;
- квартал 5 района Дачное, ограниченный Ленинским пр., пр. Народного Ополчения, Счастливой ул., бульваром Новаторов;
Красносельский район:
- квартал 1-5 Сосновой Поляны, ограниченный ул.Чекистов, ул.Пограничника Гарькавого, пр.Ветеранов, ул.Летчика Пилютова;
- квартал 7-17 Сосновой Поляны, ограниченный пр.Ветеранов, ул.Пограничника Гарькавого, пр.Народного Ополчения, ул.Летчика Пилютова;
Курортный район:
- территория, ограниченная с севера границами Курортного района Санкт-Петербурга, с востока проектируемым проездом N 1, с юга Школьной ул., с запада местным проездом, с юга Ленинградской ул., с запада Краснофлотской ул.
- (пос. Песочный, Военно-морской городок);
Московский район:
- квартал 9 Западнее Варшавской железной дороги, ограниченный Краснопутиловской ул., пл. Конституции, Ленинским пр., Кубинской ул.;
- квартал 13-14-16 Западнее Варшавской железной дороги, ограниченный Краснопутиловской ул., Варшавской ул., ул.Костюшко, Кубинской ул., Ленинским пр., пл.Конституции;
- квартал 7-10 Западнее Варшавской железной дороги, ограниченный Бассейной ул., Новоизмайловским пр., Краснопутиловской ул. и Кубинской ул.
Реновация кварталов обернулась для владельцев квартир «крепостным правом»
В Петербурге программа реновации стартовала в 2009 году. Тогда представители городской администрации подписали с двумя компаниями – «СПб Реновация» и «Воин-В» – десятилетний договор. Первой компании досталось 22 квартала в девяти районах города общей площадью свыше 900 гектаров. Второй – несколько микрорайонов в Ульянке.
В прошлом году «СПб Реновация» переподписала соглашение. Другому застройщику это сделать не удалось, и он завершает свою часть программы достройкой жилого комплекса.
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ РЕНОВАЦИИ
Все минувшее десятилетие программа реновации работала только по шести адресам. Застройщики объяснили этот провал несколькими факторами.
Во-первых, отсутствие юридических механизмов, исключающих случаи шантажа со стороны частных собственников, выдвигающих завышенные требования при получении нового жилья.
Во-вторых, отсутствие стартовых земельных пятен в кварталах, где начиналась реновация, и изменившимися градостроительными нормами.
Все это время собственники недвижимости пребывают в состоянии неопределенности: программа забуксовала, а значит, получить новую квартиру они не могут; продать имеющееся жилье, чтобы улучшить свои жилищные условия, практически невозможно.
БЕЗ ПРАВА НА ПРОДАЖУ
«В 2009 году наш квартал был включен в программу реновации. За это время никаких работ не проводилось, – говорит жительница одного из домов по Бассейной улице Инна. – Месяц назад я попыталась продать свою квартиру. Покупателям она понравилась, они обратились в банк за кредитом. Но менеджер дал понять, что шансов на одобрение кредита нет, так как дом подпадает под реновацию и будет снесен».
Опрошенные «Петербургским дневником» банки отрицают наличие официального запрета в финансовом учреждении выдавать ипотечные кредиты под залог недвижимости, подлежащей реновации.
В свою очередь, председатель комитета ипотечного кредитования Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максим Ельцов объясняет, что каждый банк при одобрении кредита оценивает потенциальные риски. Анализируется разная информация – от финансовых возможностей заемщика до рыночной стоимости приобретаемой квартиры.
«Как правило, банки не объясняют причины отказа в кредите. Поэтому сложно сказать, что на самом деле стало главной причиной. Именно этот факт объясняет отсутствие официальных ограничений в отношении кварталов, подпадающих под реновацию», – продолжает Максим Ельцов.
Однако эксперт считает, что сам по себе факт нахождения дома в списке реновации вполне может стать причиной для отказа в выдаче кредита. Это можно сказать и о другой недвижимости. Например, домов, идущих под расселение по городским программам капитального ремонта или реконструкции.
«Как правило, все эти программы опубликованы на сайтах городской администрации. Там же указаны и адреса домов, и в банках берут в расчет эту информацию, – добавляет эксперт. – Хотя у каждого банка свой подход. Он базируется на внутренних задачах – выдавать больше или меньше кредитов – и менеджменте, насколько он готов брать ответственность на себя».
ЕСТЬ ЛИ ВЫХОД?
В компании «СПб Реновация» знают о подобных проблемах.
«С начала действия программы мы выдавали покупателям квартир в кварталах для реновации специальные справки. Мы указывали время, когда компания готова начать работы по тому или иному кварталу. И, насколько мне известно, банки выдавали ипотечные кредиты», – добавляет представитель «СПб Реновации» Дмитрий Михалев.
По словам Дмитрия Михалева, ранее компания публиковала сроки проведения реновации по каждому кварталу у себя на сайте. Позднее эта информация была размещена на совместном с городской администрацией интернет-ресурсе «Городской программы реновации» (rzt.spb.ru). Там же можно узнать, подпадает дом под реновацию или нет.
«Однако сейчас эта информация не актуальна. Новые сроки появятся после того, как будет согласована с городской администрацией новая «дорожная карта», – добавляет Дмитрий Михалев.
В Комитете по строительству дали понять, что не в силах помочь покупателям с получением ипотеки в кварталах, идущих под реновацию, так как не могут влиять на этот процесс.
«Сейчас инвестор ведет перерасчет бизнес-модели. Это необходимо, чтобы начать работы сразу по нескольким кварталам и ускорить реализацию программы развития застроенных территорий. Когда новая бизнес-модель будет предложена, мы сможем более предметно говорить о деталях программы», – говорят в пресс-службе комитета.
Оостается надеяться, что в разрабатываемой компанией «СПб Реновация» новой модели найдет отражение и проблема собственников, которые не могут продать свои квартиры.
Впрочем, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер считает, что говорить о высоком спросе на квартиры в домах, подпадающих под снос, не приходится, совсем другое дело – Москва.
«В столице это имеет место из-за того, что программа реновации там идет активно, был принят ряд законодательных мер, которые привели к неплохим результатам. В Северной столице этот процесс идет сложно. Так, достаточно серьезное сопротивление в реализации реновации оказывают сами собственники, имеющие завышенные ожидания от инвестора», – резюмирует эксперт.
Россиянам «обнулили» право частной собственности на жилье
В ходе совместного заседания Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам 23 декабря с.г.
президент РФ Владимир Путин, говоря о расселении ветхого и аварийного жилья в России, заявил, что эту позорную страницу надо закрывать и вытаскивать людей из трущоб, но так, чтобы новые трущобы не росли и объёмы аварийного жилья не увеличивались.
«Мы не можем забыть об этом и забыть об этой категории наших граждан, в сторону отодвинуть, как будто мы не замечаем ничего, что там происходит», — констатировал он.
Интересно, что аккурат к началу этого заседания Государственная Дума оперативно приняла в третьем чтении соответствующий закон о комплексном развитии территорий (КРТ). А всего через два дня после этого, 25 декабря, Совет Федерации так же оперативно его утвердил.
По мнению чиновников, его принятие крайне важно для будущего страны. Например, нынешний глава Минстроя Ирек Файзуллин подчеркнул, что его нормы особенно актуальны в связи с тем, что около 44% жилых помещений в России — старше 50 лет. «Принятие закона будет способствовать достижению национальных целей, поставленных президентом РФ», — заявил он.
Впрочем, независимые эксперты, в том числе и юристы, имеющие солидную судебную практику по спорам граждан с властями в рамках московской реновации, ознакомившись с официальным текстом закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», уверены — на деле его принятие фактически означает упразднение в России такого понятия, как право частной собственности на недвижимость.
«Например, наличие критерия, что это „типовой проект индустриального домостроения“ — я имею в виду многоквартирный дом — на мой взгляд, совершенно не является основанием для того, чтобы этот дом сносить или реконструировать.
Так можно снести целые микрорайоны, построенные в 1980-е годы, которые являются замечательным жильем на фоне другой нашей застройки.
Или такой критерий, как несоответствие градостроительному регламенту, тоже неоднозначен», — считает, в частности, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
Помимо этого, равные и достойные гарантии гражданам, которые будут переселяться из жилья на включенной в план комплексного развития территории, не обеспечены, полагает социолог города Петр Иванов.
Так, как и в случае с московской реновацией, 2/3 собственников помещений в МКД будут решать за всех, так что если с соседями не повезло, то людей будут выселять против своей воли, рассуждает он на своей странице в соцсетях.
Кроме того, обращает он внимание, взамен собственникам по закону предоставят другое жилье, равноценное или равнозначное. Но на чем конкретно будет основана равноценность — на рыночной цене, кадастровой или же какой-то еще — не известно.