Государство готово разделить с банками риски кредитования строек

Введите запрос для поиска

Государство готово разделить с банками риски кредитования строек ГлавнаяНовости банковФинансы 3 Июля 2018

Государство готово разделить с банками риски кредитования строекГосдума приняла закон о переходе на новую систему финансирования строительства жилья. Согласно документу, с 1 июля 2018 года добровольно, а с 1 июля 2019-го — обязательно при привлечении средств граждан в долевое строительство будут использоваться эскроу-счета.

Использование эскроу-счетов предполагает, что на этапе строительства жилья средства от покупателей не передаются девелоперу, а будут аккумулированы на эскроу-счете в уполномоченном банке до момента сдачи дома. При этом средства на строительство застройщики должны получать в том же банке в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования

Государство готово разделить с банками риски кредитования строекЮрий Гришаев, управляющий операционным офисом «Красноярский» АО «АЛЬФА-БАНК», отметил, что принятые поправки в 214-ФЗ, немного смягчают требования, но в целом вектор не изменился: «С 1 июля 2018 года к застройщикам вводится ряд ограничений, которые банки и ранее предъявляли к проектам/компаниям, которые приходили за проектным финансированием в банки. Обязанность работать через эскроу счета возникает с 1 июля 2019 года, сейчас — опционально. Самое основное, что необходимо донести до клиентов: кредитование с использованием эскроу счетов — это не «деньги под деньги». Инструмент эскроу счета — это только инструмент фондирования, т.е. снижения эффективной % ставки для клиента. 

Чем больше денег на эскроу счетах, тем ниже ставка для клиента. Для банка же кредитования с использованием эскроу счетов несет дополнительные риски. 

Основное — банк обязан будет в любом случае дофинансировать строительство (сейчас такой обязанности нет). Второй вопрос — как будут оплачиваться проценты (с эскроу счетов они не могут погашаться). Если кратко резюмировать, то Альфа-Банк работать через эскроу готов. Мы сейчас вырабатываем подходы кредитования с использованием эскроу счетов.

Понимая, что пока будет переходный период, и клиенты будут жить по старым правилам. Соответственно, реализованных сделок с эскроу-счетам пока нет. Первично, для определения, входим в сделку или нет, остается оценка качества проекта, а не наличие денег на эскроу.

Если локация, экономика, спрос на проект будут, значит и риски для банка по достройке проекты будут приемлемы». 

Татьяна Ходенкова, управляющий Красноярским филиалом АКБ «Ланта-Банк», уточнила, что в банке возможно открытие эскроу-счета и по мере поступления заявок, в банке готовы рассматривать возможность предоставления финансирования компаниям-застройщикам Красноярска.   

Государство готово разделить с банками риски кредитования строекАнна Бугаева, начальник отдела по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Красноярского отделения Сбербанка, в свою очередь рассказала, что банк полностью готов к изменениям в строительной сфере: «Одобрены все необходимые изменения внутренних документов, проведены пилотные сделки проектного финансирования жилых домов с применением счетов эскроу в нескольких субъектах страны. В Сибирском банке новую схему пилотировали на Алтае. 

В настоящий момент в Красноярске не открыто ни одного эскроу-счета.

Увеличения активности застройщиков ждем  в 2019 году, после завершения переходного периода и завершения проектов, имеющих разрешение на строительство, оформленных до 1 июля 2018 года.

Пока существенного увеличения спроса со стороны застройщиков не ожидаем, поскольку рынок имеет расчетную емкость, продается определенный объем квартир в каждом отдельно взятом регионе. 

2 июля Сбербанк запустил новые продукты для застройщиков, связанные с изменениями законодательства о долевом строительстве. Это кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение счета застройщика в рамках закона 214-ФЗ. 

Несмотря на то, что к новым правилам все участники рынка жилой недвижимости будут переходить постепенно, как застройщики, так и банк должны заранее подготовиться к моменту полного перехода на банковское финансирование строительства жилья.   Застройщики — адаптировать свои бизнес-модели к новым условиям, банки — обеспечить необходимый сервис для застройщиков.

Сбербанк первым запустил кредитный продукт с использованием счетов эскроу для застройщиков. Новый продукт усовершенствован с учетом пожеланий клиентов. Мы планируем и дальше оставаться лидером внедрения новых механизмов в данной сфере».

Сегодня, 11 июня 2021 года, Банк России принял решение повысить ключевую ставку на 50 б.п., до 5,5% годовых. Государство готово разделить с банками риски кредитования строек Портал «Финансист» собрал режим работы банков Красноярска с физическими лицами в период с 11 по 14 июня 2021 года 71% жителей Красноярска считают себя финансово независимыми — существенно больше, чем в среднем по стране (63%) ВТБ проанализировал шаблоны сообщений, которые прикрепляют клиенты при проведении переводов через Систему быстрых платежей Банк «Открытие» и Visa запустили для клиентов – юридических лиц, а также индивидуальных предпринимателей акцию «Карта больше, чем офис», которая продлится до 31 августа Утренний комментарий ПСБ по валютному рынку на 11 июня Утренний обзор на 11.06.2021 от банка Открытие Сбербанк и ООО «Грейн Сервис» впервые на российском рынке заключили кредитную сделку с использованием нового безрискового индикатора Официальный канал ВТБ Капитал Инвестиции стал первым на рынке среди ресурсов российских банков и брокеров в Telegram, количество подписчиков которого превысило 200 000 человек Банки собираются секьюритизировать портфели

Орешкин: государство может разделить с банками риски кредитования..

Министр экономического развития Максим Орешкин заявил о возможности принятия государством части рисков в программе кредитования жилищного строительства.

«Наше предложение, и мы его активно обсуждаем в правительстве, — это создание специальной программы на базе принципов, по которой у нас работает программа кредитования малого и среднего бизнеса. Программа будет стимулировать банки кредитовать жилищное строительство за счет частичного принятия риска государством», — заявил Орешкин.

Объемы строительства и его финансирования огромные, и разделение рисков оправдано в условиях принципов финансирования жилстроя.

«Мы видим очень большие риски — это строительные отрасли, жилищное строительство, те структурные изменения, которые происходят, связанные с изменением модели финансирования, когда прямое привлечение средств населения, которое составляет несколько триллионов рублей, должно заместиться банковским кредитованием, а весь банковский портфель сейчас 1,5 триллиона рублей», — отметил министр.

Президент РФ подписал закон об усилении контроля в долевом строительстве Количество ипотечных кредитов на покупку нового жилья увеличится из-за вступления в силу новых правил долевого строительства, прогнозирует ДОМ.РФ.

«С запуском механизмов, обеспечивающих защиту прав граждан-участников долевого строительства, прежде всего с переходом на проектное финансирование и использованием счетов эскроу, граждане будут активнее брать ипотеку на строящееся жилье», — отмечает ДОМ.РФ.

Основной причиной, сдерживающей развитие ипотечного кредитования новостроек, является нежелание граждан брать на себя строительные риски, поясняет ДОМ.РФ.

Доля ипотечных кредитов, выданных на покупку нового жилья, уменьшилась в первом полугодии до 29,2% с 34,2% в первом полугодии 2017 г. Доля ипотечных кредитов, выданных на покупку вторичного жилья, увеличилась до 70,8%, по данным ДОМ.РФ.

При этом в денежном выражении объем ипотеки на новостройки составил в первом полугодии 45% (выдано кредитов на 382,7 млрд руб.). Объем ипотеки на вторичном рынке вырос еще значительнее — на 82% (926,7 млрд руб.).

Количество сделок с ипотекой на вторичном рынке увеличилось из-за снижения ставок, отмечает ДОМ.РФ. Если в первом полугодии 2017 г. 30% вторичных квартир покупали с использованием ипотеки, то к августу показатель достиг 44%. Доля ипотечных сделок на первичном рынке увеличилась с 49% до 54%.

«Таким образом, именно динамичный рост доли квартир, приобретаемых на вторичном рынке с помощью ипотеки, стал причиной некоторого снижения доли ипотеки, предоставляемой на покупку на новостройки в общем объеме выдачи ипотеки.

Это не означает снижения количества продаж новостроек, в том числе с помощью ипотеки», — подчеркивает ДОМ.РФ.

В 2017 г. на строящееся жилье пришлось лишь 22% сделок. Рынок, где на одну сделку в новостройке приходится три-четыре сделки со вторичным жильем, испытывает недостаток предложения.

«Существует огромный спрос населения на современное комфортное жилье. Согласно опросу ВЦИОМ и ДОМ.

РФ 80% граждан, планирующих приобретение жилья в ближайшие пять лет, рассматривают новостройки», — заключает ДОМ.РФ.

Источник: Вести Экономика

Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта | Rusbase

Что такое бридж-кредит? Как он спасет застройщиков от банкротства? И что нужно, чтобы его получить? Рассказывает Николай Акишин, руководитель проектов реализации финансовых продуктов «ПИК-Франшиза».

Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта Дарья Мызникова

Бридж-кредит оправдывает свое название: это действительно мостик (от англ. bridge — мост), который помогает предпринимателю разделить с кредитором бремя первоначального вложения, необходимого для старта любого крупного проекта. Как правило, этот тип кредита выдается на срок до двух лет в качестве временной меры в ожидании других источников финансирования.

Читайте также:  Где в россии выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»?

Такой формат стал особенно востребованным у застройщиков после внесения изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в 2019 году. Но до сих пор о преимуществах и даже о существовании бридж-кредитования не знает большинство средних и маленьких компаний. 

Зачем нужен бридж

История, когда деньги будущих жителей были основным способом финансирования жилого строительства, осталась в прошлом. Теперь средства дольщиков на покупку квартиры хранятся в банках, а застройщик получает доступ к ним только после окончания стройки.

Так называемое проектное финансирование — кредит на строительство — выдает банк. Но даже он не может решить всех проблем застройщика. Ведь до получения проектного финансирования строительным компаниям необходимо сделать множество мелких, но дорогостоящих шагов. Например, приобрести земельный участок, разработать исходно-разрешительную документацию, пройти все экспертизы.

Именно дефицит бюджета на ранней стадии развития проекта стал одной из основных причин ухода мелких и средних застройщиков с рынка: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), на конец 2019 года в ситуации, близкой к банкротству, находилось около 350 девелоперов.

Помочь может бридж-кредит. Его можно сравнить со стартовым капиталом — той суммой, которая нужна, чтобы сдвинуть проект с мертвой точки или, наоборот, не дать компании стать банкротом. Среди других преимуществ: снижение доли собственного участия и разделение рисков с банком. Ведь в деле появляется еще один игрок, которому выгоден взлет вашего проекта.

Unsplash

Как это работает

Обычно бридж-кредит оформляется сроком до двух лет. Как правило, в качестве обеспечения используется ипотека земельного участка, залог 100% долей в уставном капитале заемщика и поручительство бенефициаров.

За 24 месяца застройщик должен оформить все необходимые документы, получить разрешение на строительство и проектное финансирование. Возврат бриджа, как правило, осуществляется с помощью проектного финансирования.

   

Здесь очень важно понимать, что при выдаче бридж-кредита банк не покрывает все ваши расходы: на практике, кредитор редко дает более 70% от стоимости земельного участка и пользуется нормативом LTV, который не должен быть ниже условного значения.

  • Например, если рыночная стоимость заложенной земли — 10 млн, то максимальный кредит, который даст банк в этом случае — 7 млн. Многое зависит от региона: если Москва и Санкт-Петербург все-таки могут рассчитывать на 70%, то регионы обычно довольствуются 50%. Это своеобразная страховка для банка: традиционно считается, что региональные проекты менее маржинальны, а значит, вхождение в них более рискованно. 
  • LTV (Loan-to-Value Ratio) — это коэффициент «кредит/залог», то есть отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Если, по расчетам банка, у застройщика этот показатель ниже 1,25, считается, что заемщик имеет не слишком устойчивую позицию. А значит, на бридж-кредит рассчитывать не приходится. Конечно, решение об уровне устойчивости — самое противоречивое во всей процедуре. Банк проводит собственную экспертизу, а единственный способ повлиять на ее результаты — предоставить исчерпывающий пакет документов. 

В какой банк пойти

Выбирая банк, мысленно разделите их на две категории — входящие в «Топ-15» и те, которые стоят за пределами списка.

Согласно исследованию «Эксперт РА», 80% кредитов, выданных малому и среднему бизнесу в 2019 году, приходится именно на топ-15 банков.

По прогнозам, с каждым годом концентрация кредитования на крупнейших банках будет только расти. Но пока все же можно выбрать наиболее подходящий конкретно для вас вариант:

  • У банков, входящих в список «Топ-15», нет лимитированных ограничений на выдачу кредитов. Именно такие кредитные организации могут стать вашими постоянными партнерами, выдавая и бридж-кредиты, и проектное финансирование. Эти банки рассматривают проекты на перспективу — как он будет строиться, как продаваться, когда будет завершен. Такие партнеры заинтересованы в том, чтобы полностью укомплектовать застройщика.Нам знакомы кейсы, когда банки настаивают, чтобы застройщик получал любые типы финансирования только через них. Но несмотря на свой размер и, казалось бы, неограниченные объемы кредитования, такие банки не всегда могут предложить самые выгодные условия. Отчасти потому, что у них большой выбор проектов и застройщиков. 
  • У более мелких банков всегда есть ограничения на выдачу кредитов. Некоторые из них вообще не нацелены на то, чтобы предоставлять застройщику проектное финансирование. Но в работе с ними есть свои плюсы. Например, мелкие банки не будут глубоко погружаться в проект, изучая его нюансы и подводные камни. При этом они могут предложить более выгодные условия, попросив дополнительное обеспечение, например, поручительство более крупной и финансово устойчивой компании.

Какие требования предъявит банк

Главное требование — проект должен соответствовать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Один из самых важных документов, который должен принести застройщик, — это грамотный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится необходимая для первоначального анализа информация о будущем проекте.

По нашей практике, получить ГПЗУ в регионах значительно легче, чем в Москве и в Санкт-Петербурге. Все остальные документы для крупных игроков рынка являются формальными. Однако мелким и средним застройщикам придется приложить для сбора и таких документов чуть больше усилий.  

Каждый большой банк имеет свою строительную экспертизу, в рамках которой делает выводы о маржинальности проекта и рисках участия в нем.

Если аналитики банков понимают, что с большей вероятностью банк получит возврат кредита и процентов, то застройщик уходит с бриджем. 

Если после кратного количества попыток получить хоть какое-то финансирование на реализацию проектов, банк все еще отказывает в кредите, у застройщика есть два варианта. Первый — сменить команду, провести апгрейд проекта и попытать удачу вновь.

Второй — обратиться к внешней компании-посреднику. Обычно это крупный игрок, который уже имеет опыт общения с банками и может ускорить получение кредита, причем на более выгодных для вас условиях.

Так, средства, вложенные в сотрудничество с ним, окупаются, а проект реализуется быстрее и качественнее.

Например, мы в рамках «Скоринг-фабрики» вместе с застройщиком проходим все этапы получения финансирования и при этом берем на себя большинство задач: от подготовки документации до переговоров с банком. Сегодня в нашей копилке есть кейсы по привлечению кредита на миллиард рублей всего за 15 дней.

Unsplash

Как достичь максимума

  1. Когда брать бридж? Когда не хватает собственных средств на приобретение земельного участка и подготовку документации для более глобального финансирования — проектного.

  2. Когда отдавать бридж? Максимум через два года после его получения — средствами из проектного кредита.
  3. У кого просить бридж? У крупных и мелких банков, в зависимости от проекта и целей.

  4. А что попросит банк? Обязательно — продуманный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Остальное — формальность.

  5. Получится ли самостоятельно получить бридж? Скорее всего, да, но условия кредитования и сроки получения кредита могут не оправдать ожиданий. 
  6. И бридж действительно поможет? Он даст вам возможность начать работу над проектом, а это уже немало. 

Фото на обложке: Shutterstock/DimiSotirov

Кредиты для девелопера: на что смотрят банки

«Среди всего многообразия проектов в сфере недвижимости, проекты коммерческой недвижимости с точки зрения минимальных рисков остаются наиболее привлекательными для кредитования банками, — считает Алексей Пашкевич, директор регионального инвестиционного-девелоперского центра холдинга «Миэль»

— Алексей, оцените, пожалуйста, различные направления инвестиций на рынке недвижимости с точки зрения возможного интереса банков. — Банки должны подходить к инвестиционным проектам в первую очередь с точки зрения своей профессиональной деятельности и оценки рисков, и во вторую или даже в последнюю очередь рассматривать объекты с точки зрения самостоятельного инвестиционного интереса. Рассмотрим более детально процесс принятия решения по кредитованию проекта. Все начинается с due diligence, которое включает в себя: аудиторскую проверку чистоты баланса и ведения бухгалтерского, налогового учета; правовую проверку объекта, которая подразумевает проверку возникновения прав на этот объект и дальнейшие стадии его реализации; финансовую проверку; технический аудит, который позволяет понять, насколько объект соответствует заявленным техническим параметрам, и вообще, есть ли возможность его реализовать и прочее.

Но есть еще два параметра, которые для банка являются ключевыми, они же могут стать серьезными стоп-факторами для принятия решения о кредитовании проекта. Этими стоп-факторами являются, во-первых, наличие возможных претензий со стороны третьих лиц, и, во-вторых, маркетинговая реализуемость проекта (обеспечение cashflow).

Эти критерии устанавливаются на уровне корпоративных политик по рискам и в целом позволяют разделить банки на две категории: банки, кредитующие рынок жилой недвижимости, и банки, принципиально работающие только с коммерческой недвижимостью.

Читайте также:  Что выгоднее в санкт-петербурге — аренда или ипотека

Возможные претензии со стороны третьих лиц в большей степени касаются объектов жилой недвижимости. К примеру, инвестиционно-девелоперская компания берет кредит для строительства многоквартирного дома.

Квартиры в этом доме начинают продаваться физическим лицам, у которых появляются права, а также претензии к качеству, срокам реализации проекта и т.д.

Права третьих лиц могут доставить неприятности банку, если что-то случится с объектом или компанией, которая сдала застройку.

Поэтому банки подходят к объектам жилой недвижимости одни более осторожно, а другие принципиально не кредитуют жилые объекты. Гораздо выгоднее и менее рискованно кредитовать торговый, складской или офисно-деловой комплекс, который будет принадлежать одному юридическому лицу и сдаваться в аренду. Поэтому с точки зрения рисков коммерческая недвижимость в целом для банков более привлекательна.

Еще один фактор, который на сегодняшний день серьезно влияет на подход к рискам и принятие решений, — это возможность реализации (продажи) объекта на свободном рынке.

Нужно проводить детальные исследования в каждом конкретном российском городе и оценивать, что наиболее, что наименее востребовано в том или ином сегменте рынка. К примеру, широко известна ситуация с торговыми, торгово-развлекательными комплексами в Казани.

Количество торговых площадей здесь в пересчете на одного жителя уже сравнимо с показателями Нью-Йорка, Лондона, а покупательская способность и товарооборот на порядки ниже. Поэтому торговые комплексы пустуют.

Это в большей степени влияет на кредитование объектов жилой недвижимости, потому что их финансовые модели более чувствительны к продажам, что добавляет существенные риски на заемщика и не может не настораживать рисковые комитеты банков.

На основе этих параметров — риски, реализуемость объекта и взаимодействие с кругом лиц, имеющих право требования, — банки и принимают решение о кредитовании того или иного объекта.

Условно банки можно разделить на две категории: более рисковые и менее рисковые. Более рисковые банки готовы идти на адекватные риски, адекватные не банку и его банковской политике, а рыночной ситуации в России. Менее рисковые банки кредитуют только объекты с понятной доходностью.

— Какие типичные объекты в разных категориях недвижимости сейчас «ходовые» на рынке с точки зрения инвестиций банков? — Первый закон недвижимости: «Три L» — location, location и location.

Второй закон гласит: «Не существует типового объекта — все объекты уникальны». У каждого объекта свое местоположение, архитектура, дизайн, целевая аудитория и, в конце концов, вид из окна и т.д., и т.п.

Поэтому банк каждый раз оценивает объект индивидуально.

Все проекты можно условно разбить на две большие группы: проекты, которые находятся в стадии проработки, и проекты на стадии реализации.

Проекты, которые находятся на самых ранних стадиях, подразумевают предынвестиционный кредитный пакет. Девелопер публично заявляет о строительстве «города-сада», но реализация проекта еще не началась, нет понятных взаимоотношений с финансирующими банками, нет проработанной маркетинговой концепции, архитектурной и так далее.

Чтобы оценить, насколько этот объект интересен банку, нужно рассматривать и перспективы проекта, и специфику самого заемщика. Под один и тот же объект банк может выдать кредит одному заемщику и не выдать другому.

И наоборот, один и тот же заемщик может получить кредит под один проект и не получить под другой, к примеру, потому что у этих проектов будет разная степень рисков.

Что касается проектов в стадии реализации, то тут рисков много меньше, и фактически банк рассматривает только риск заемщика. Конечно, рассматриваются и риски проекта, но в целом они прогнозируемые и видимые, поэтому тут в большей степени вопрос заемщика.

Таким образом, нельзя однозначно выделить «ходовые» объекты — «ходовые объекты» те, которые приносят доходность для своего акционера и соответствуют критериям риска финансирующего банка.

— Какая сейчас предпочтительная форма участия банков — кредиты, долевое участие, создание совместных девелоперских компаний, что-то другое? — Если рассматривать вопрос со стороны банков, то все зависит от политики конкретного банка.

Банк может «отрезать» риски и выставить высокую процентную ставку и получить существенную норму доходности — порядка 20% годовых на сегодняшний день. Если банк хочет стать акционером, то это — создание девелоперских компаний, долевое участие, в этом случае он, как обыкновенный инвестор, принимает на себя все риски, которые могут нести акционеры.

На мой взгляд, банки не должны входить в сектор недвижимости, они должны заниматься своей профессиональной деятельностью, выдавать адекватные кредиты, управлять рисками и через кредитование повышать свои профессиональные компетенции, формируя класс профессиональных девелоперов и делая механизмы кредитования максимально транспарентными.

Если разделить структуру всех активов, которые идут в недвижимость, на кредиты, долевое участие, создание совместных девелоперских компаний, то порядка 90% — это кредиты, объем и процентная ставка которых определяются на основе анализа каждого конкретного проекта.

Для банков кредиты предпочтительнее в силу того, что эта форма инвестирования наименее рисковая и относится к их непосредственной профессиональной деятельности. Для потребителей кредитов — акционеров, инвесторов — кредиты также более предпочтительны.

Риски ипотечного кредитования для заемщика и банка: как уменьшить

Риски ипотечного кредитования для финансовой компании и заемщика взаимосвязаны. Но то, что для банка может быть плохим признаком, для клиента окажется благом.

Например, падение ставок по ипотеке может стать предпосылкой для рефинансирования кредита заемщиком, но повлияет на снижение доходности у первоначального банка.

Поэтому у каждой стороны будут свои способы минимизировать риски или снизить их негативное влияние.

Какие риски ипотечного кредитования у заемщика и банка встречаются чаще всего и как обе стороны могут предупредить их возникновение, расскажет Бробанк.

Какие бывают риски для банка

У кредитной организации при любом виде кредитования возникают определенные риски, но ипотека один из самых высокорискованных продуктов. Это обусловлено большой суммой займа и длительным сроком кредитования. Если спрогнозировать развитие кредитного рынка на 2-3 месяца легко, на 1 год можно, то уже на 5 лет сложнее. А предположить, что произойдет через 20-30 лет очень трудно.

Наиболее распространенные ипотечные риски для кредитора:

  • кредитный;
  • процентный;
  • рыночный;
  • имущественный;
  • законодательный;
  • риск досрочного погашения;
  • риск снижения ликвидности.

Рассмотрим каждый вариант более подробно.

Кредитный

Самый распространенный риск — неспособность заемщика своевременно и в полном объеме платить по кредиту или процентам. Причинами кредитного риска становятся общеэкономические проблемы, связанные с кризисом в стране, или индивидуальные ситуации, возникшие у самого заемщика. В любом случае банк несет убытки.

Для уменьшения кредитного риска банки проводят тщательный андеррайтинг — предварительную проверку и анализ платежеспособности потенциального заемщика. Кроме того специалисты кредитной организации внимательно изучают недвижимость, которую приобретает покупатель.
При оценке платежеспособности клиента кредитор высчитывает два показателя:

  1. Коэффициент кредитной нагрузки. Его подсчитывают как отношение ежемесячной суммы по кредиту плюс проценты к ежемесячному доходу заемщика. Полученное значение не должно превышать 30%, в практике США предельным считается уровень в 28%.
  2. Коэффициент долгосрочной нагрузки. Отношений суммы всех долгосрочных обязательств, включая и ипотеку, к ежемесячному доходу заемщика. Некоторые российские банки допускают коэффициент до 40% и даже 50%, а в США установлен предел в 36%.

Жилье, которое планирует купить заемщик, оценивают, чтобы вычислить:

  1. Коэффициент займа, для этого сумму ипотеки делят на стоимость жилья. В зависимости от типа недвижимости показатель колеблется в диапазоне 0,7-0,9 к его цене. В некоторых случаях для подсчета коэффициента в основу закладывают рыночную цену, в других — ликвидационную, например, при быстрой продаже жилья.
  2. Первоначальный взнос. Чтобы его рассчитать из рыночной стоимости недвижимости вычитают сумму ипотеки. Как правило, банки устанавливают его размер не меньше 20%, но и не больше 50%. Итоговая сумма кредита, который одобрит банк, редко превышает 75-90% стоимости жилья. Разве что заемщик претендует на программы с государственной поддержкой.

Наличие первоначального взноса решает две задачи кредитора:

  • заемщик не захочет потерять вложенные деньги, поэтому более дисциплинированно выполнит взятые обязательства;
  • в случае отказа от выплаты займа банк продаст имущество и не понесет дополнительных убытков при его реализации.

Большой процент первоначального взноса оттолкнет потенциальных заемщиков. Но сумму в 40-50% от займа устанавливают для тех, кто не способен подтвердить необходимый уровень платежеспособности.

Процентный риск

Процентный риск для банка возникает из-за сложностей в точности прогноза таких показателей:

  • общего объема ипотечных кредитов;
  • уровня инфляции;
  • срока кредитования;
  • колебания процентных ставок на рынке.
Читайте также:  У нас просят 100 тысяч за прописку в одинцове. законно ли это?

Может случиться так, что выданная заемщику сумма принесет в разы меньше дохода, чем было запланировано при оформлении договора. В итоге банк не сможет покрыть уровень затрат связанных с ипотекой.

Рыночный

Рыночный риск при ипотечном кредитовании возникает как для заемщика, так и для банка и негативно сказывается на обеих сторонах, если стоимость приобретенного жилья резко падает. В этом случае при отказе должника выплачивать заем, банк не сможет вернуть свои затраты.
Заложенная недвижимость потеряет в цене, и реализовать ее за те деньги, которые выданы заемщику, будет проблематично.

Имущественный

Заложенное имущество может пострадать от непредвиденных обстоятельств и стихийных бедствий — пожара, потопа. В этом случае жилплощадь может оказаться непригодной к дальнейшему проживанию. Ситуация неприятная как для банка, так и для клиента.

Фактически заемщик все равно обязан выплатить ипотеку кредитору. Но заложенное имущество по РФ законодательству страхуется, поэтому часть обязательств может быть переложена на страховую компанию, если удастся доказать наступление страхового случая.

Российское законодательство подвижно и правовое регулирование ипотеки не исключение. Если будут приняты законодательные акты, которые отразятся на:

  • максимальных или минимальных процентных ставках;
  • правилах оформления залога;
  • правилах реализации заложенного имущества;
  • запрете на использовании первоначального взноса или любые другие изменения.

Это скажется на банках, которые выдают ипотечные займы. Поэтому чаще других кредитно-финансовых компаний ипотеку оформляют банки с государственным участием. Полностью коммерческие банки реже предоставляют такой вид кредитования. Это объясняется тем, что правительство найдет способ поддержать компании, в которых есть доля государственного пакета.

Досрочное погашение

При составлении договора кредитор рассчитывает итоговую доходность за весь период кредитования. Поэтому любое досрочное погашение уменьшает итоговую прибыль банка. Чтобы избежать такого поворота, некоторые финансовые компании прописывают отдельные пункты в кредитном договоре. Например, они накладывают на заемщика санкции за досрочное погашение в виде:

  • определенного процента от первоначальной суммы ипотеки;
  • процента от невыплаченного остатка;
  • суммы процентов за конкретный период кредитования — три месяца, полгода или год.

В ряде случаев может быть внесен пункт о запрете или моратории досрочного погашения ипотеки, например, в первые 5 или 10 лет кредитования.

Такие условия невыгодны для заемщиков. Некоторые из них опасаются потерь и откладывают решение о рефинансировании по более привлекательной ставке или о досрочном погашении. Не всегда такое поведение оправдано. Правильнее посчитать сумму разового штрафа и итоговую экономию и только после этого делать выводы.

Риск ликвидности

Возникновение риска ликвидности для банка-кредитора связано с:

  • изменением конъюнктуры;
  • резким изменением процентных ставок;
  • падением курса валюты кредитования;
  • колебаниями на фондовых рынках;
  • массовым изъятием средств из вкладов;
  • снижением текущих остатков средств на счетах;
  • несопоставимостью сроков погашения по активам и пассивам;
  • нарушением в структуре активов и пассивов финансовой компании.

Для уменьшения риска ликвидности важно правильно рассчитать потребность банка в деньгах, разработать стратегию по мобилизации денежных потоков и выявить все источники затрат. Кроме того за соблюдением финансовых нормативов и показателей ликвидности следит Центробанк. По законодательству ипотечные кредиторы ограничены в действиях и могут участвовать только в низкорискованных операциях.

Какие риски у заемщика

При оформлении ипотеки у заемщика наиболее очевидны 5 видов рисков:

  • потеря здоровья или утрата трудоспособности;
  • снижение доходов;
  • изменение курса валюты, если ипотека привязана к иностранной валюте;
  • уменьшение стоимости недвижимости;
  • повреждение жилья в залоге.

От большей части рисков заемщик может оформить страховку. Часть полисов относится к добровольному страхованию, и только страхование жилья — обязательно. Поэтому как минимум один риск будет сведен к минимуму.

Если заработная плата заемщика и валюта кредита отличаются, то возникает риск заплатить больше изначальной суммы при снижении курса одной валюты по отношению к другой.

Обезопасить себя от валютных рисков можно, если оформить кредит в той же валюте, что и выплачиваемая заработная плата. Такой вариант выгоднее выбирать, даже если по валютным кредитам ставка ниже.

Привязка к курсу инвалюты выгодна, только если доходы поступают в ней.

Для защиты от невыплат и накопления долгов в среднесрочной перспективе поможет финансовая подушка безопасности. В ней должна храниться сумма на 5-6 очередных выплат по ипотеке.

Страхование от потери работы и здоровья хоть и не обязательно, но может существенно сократить расходы заемщика в сложные финансовые периоды. Клиент окажется под защитой страховой компании, если получит серьезную травму и не сможет вернуться к исполнению трудовых обязанностей.

Как уменьшить влияние рисков

Для уменьшения рисков банки и заемщики применяют разные стратегии:

Тип риска Стратегия банка Стратегия заемщика
Кредитный риск Провести тщательную оценку заемщика и недвижимости. Установить максимальный первоначальный взнос, какой только возможен. Оформить страховку от потери здоровья, жизни или трудоспособности.
Процентный риск Установить плавающую процентную ставку, которая будет привязана к валютному курсу или уровню инфляции. Либо изначально заложить процент, который покроет риск процентных колебаний и повышения инфляции. Соглашаться только на фиксированную процентную ставку, которая останется неизменной при колебаниях на рынке. Это поможет заранее запланировать свои расходы на обеспечение займа.
Досрочное погашение Прописать санкции или запрет на досрочное погашение ипотеки. Предусмотреть такой вариант договора, чтобы санкции за досрочное погашение были минимальными.
Риск ликвидности Не нарушать специальные финансовые нормативы установленные Центробанком для кредитующих компаний. При соблюдении правил, установленных ЦБ РФ, уменьшается риск падения ликвидности и несбалансированности между активами и пассивами банка. Этого риска нет у заемщика, он относится только с банку.
Рыночный риск Установить первоначальный взнос от общей суммы ипотеки. Как правило, в него уже заложена часть потерь рыночной стоимости. Кроме того, риск покрывается за счет повышения процентной ставки. Падение рыночной стоимости недвижимости негативно влияет не только на банк, но и на заемщика. Итоговая сумма переплаты может быть значительно выше, чем цена на аналогичное жилье на момент завершения выплат по ипотеке. И, даже если продать имущество, то полученных денег может не хватить для выплат банку и погашения займа. Минимизировать переплату можно рефинансированием ипотеки.
Имущественный риск Без страхования недвижимости, которая остается в залоге, банк не оформит ипотеку, поэтому риск минимален. Залоговое жилье застраховано в любом случае. Но если заемщик не оформит титульное страхование, а потом объявятся претенденты или наследники, то это не избавит должника от выплат банку. Поэтому титульное страхование больше относится к интересам заемщика, чем банка-кредитора.

Повлиять на законодательство ни заемщик, ни банк-кредитор не смогут, поэтому страховки от этого вида ипотечного риска нет.

Страхование рисков

Страхование от большинства рисков уменьшает опасения, как банка, так и заемщика. Но если для банка наличие страховки обходится дешевле — он может дать или не дать скидку по процентной ставке по ипотеке, то для заемщика — это однозначно затраты.

При оформлении ипотеке предлагают три наиболее распространенных вида страхования:

Итоговая сумма затрат на страхование доходит до 1,5-3% от суммы кредита. При этом чем старше заемщик, тем дороже ему обойдется полис. Для клиентов старше 50 лет только страхование жизни и здоровья может стоить до 3-4% в год.

Некоторых заемщиков могут настоятельно просить застраховаться от финансовых рисков, на случай если заложенного имущества не хватит на возмещение первоначальной суммы займа. Но этот риск относится только к банковскому, поэтому вы вправе отказаться от такого вида страхования.

Все страховые полисы увеличивают стоимость ипотеки, однако они могут сыграть важную роль при длительном кредитовании. Отказ от страховки, как правило, приводит к повышению процентной ставки. Поэтому стоит заранее посчитать, где и на чем стоит сэкономить, а где можно и нужно перестраховаться.

Об авторе

Клавдия Трескова — высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о.

начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет.

treskova@brobank.ru

Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *