Автор статьи — Корнилова Елена, к.э.н., финансовый эксперт, преподаватель Финансового Университета
Квартирный вопрос не теряет своей актуальности никогда.
И рано или поздно перед каждым из нас встает проблема поиска, покупки или аренды жилья. Последние тенденции по снижению ключевой ставки ЦБ РФ (рисунок 1) и следующими за ним снижениями ставок по ипотечным кредитам, вновь возвращают нас к этому вопросу.
На текущий момент много сторонников как аренды, так и ипотеки. Мы не будем учитывать тех, кто арендует и не покупает квартиру, потому что не может получить ипотеку.
Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта.
Плюсы и минусы аренды и ипотеки
Рисунок 1. Динамика ключевой ставки ЦБ РФ. Источник: Официальный сайт ЦБ РФ cbr.ru
Плюсы аренды
- Возможность в любой момент переехать в другой район или город.
- Не нужно платить налог на имущество.
- Не нужно решать проблемы с Управляющей компанией, их всегда можно переложить на собственника.
Минусы аренды
- Собственник квартиры в любой момент может отказаться продолжать сдавать жилье или поднять арендную плату.
- Запретить жить с животными или маленькими детьми. Досаждать проверками.
- Любые изменения нужно согласовывать (иногда вплоть до гвоздя в стене на кухне для часов). Собственник может отказать в оплате расходов на ремонт техники или квартиры (вы живете – вы и делайте).
Плюсы ипотеки
- Квартира будет в собственности.
- Получение налогового вычета (на одно жилье на человека).
- Можно заводить животных, детей, делать ремонт никого не спрашивая.
- Квартиру можно сдавать и получать пассивный доход.
Минусы ипотеки
Несмотря на то, что квартира в собственности, просто так продать ее не получится. Она находится в обременении у банка до конца выплаты ипотеки. Продать ее можно и с обременением, но это скажется на цене, ее придется снижать.
Есть риск, что прописать кого-либо кроме собственника в жилье, которое находится в залоге, можно будет, только если ссуда будет полностью погашена. В противном случае возможен суд с банком.
Каждая кредитная организация имеет свои разработанные положения, которые затрагивают вопросы регистрации.
Поэтому при внимательном прочтении ипотечного договора можно узнать, какие ограничения банк накладывает на заемщика, который желает прописать родственников или других граждан.
Ежемесячный обязательный платеж банку в течение длительного времени.
Давайте разберемся, так что же выгоднее?
Что выгоднее: аренда квартиры или ипотека?
В таблице ниже представлены средние цены на аренду и покупку однокомнатной квартиры (вторичное жилье) в городах миллионниках.
| Город | Аренда (сентябрь 2019) | Покупка (Октябрь 2019) | Окупаемость инвестиций без учета инфляции, в годах |
| Москва | 30 527 | 7 014 000 | 19 |
| Санкт-Петербург | 21 320 | 4 323 900 | 17 |
| Новосибирск | 12 489 | 2 517 800 | 17 |
| Екатеринбург | 15 462 | 2 548 700 | 14 |
| Нижний Новгород | 12 226 | 2 400 000 | 16 |
| Казань | 15 878 | 3 157 400 | 17 |
| Челябинск | 10 670 | 1 425 000 | 11 |
| Омск | 10 144 | 1 615 600 | 13 |
| Самара | 12 229 | 2 138 400 | 15 |
| Ростов-на-Дону | 13 480 | 2 160 000 | 13 |
| Уфа | 12 602 | 2 641 000 | 17 |
| Красноярск | 12 095 | 1 929 000 | 13 |
| Пермь | 12 276 | 2 050 000 | 14 |
| Воронеж | 10 399 | 1 749 838 | 14 |
| Волгоград | 11 227 | 1 830 434 | 14 |
| Краснодар | 14 609 | 2 008 000 | 11 |
Источник: www. naydidom.com, www.realtymag.ru.
В общем виде, если мы разделим стоимость квартиры на ежемесячный арендный платеж, как показано в таблице, то увидим количество лет, в течение которых мы можем оплачивать съемное жилье вместо того, чтобы брать ипотеку. В среднем этот срок составит от 11 до 19 лет. Данный расчет не учитывает, что арендную плату могут поднять, равно как и не учитывает, что свободные денежные средства можно инвестировать.
Если посмотреть на ипотеку более близко, то получим следующую таблицу с минимально возможными ставками по ипотеке.
| Банк | Процентная ставка (октябрь 2019) от |
| Альфа-банк | 9,19% |
| Московский индустриальный банк | 9,10% |
| ВТБ | 8,90% |
| Росбанк | 7,99% |
| Открытие | 8,75% |
| ЮниКредит банк | 8,90% |
| Промсвязьбанк | 8,85% |
| Сбербанк | 9,20% |
Источник: banki.ru.
Рассчитаем, какой будет ежемесячный платеж в выбранных городах по средней ставке 8,86% (рассчитанной на основе представленной в статье таблицы). Сразу оговоримся, что рекламные предложения банков не всегда предоставляются всем клиентам, зачастую нужно платить или большой аванс, или выполнить ряд других требований.
Поэтому на практике, возможно ставка будет выше. Согласно данным НБКИ, в среднем россияне берут ипотеку на 15 лет. Возьмем размер аванса для нашего примера 20% (который тоже нужно как-то накопить).
Таким образом, мы получим следующий расчет, который показывает, что размер платежа по ипотеке превышает среднюю стоимость аренды.
| Город | Аренда | Размер кредита | Платеж | Разница |
| Москва | 30 527 | 5 611 200 | 56 446 | 25 919 |
| Санкт-Петербург | 21 320 | 3 459 120 | 34 797 | 13 477 |
| Новосибирск | 12 489 | 2 014 240 | 20 262 | 7 773 |
| Екатеринбург | 15 462 | 2 038 960 | 20 511 | 5 049 |
| Нижний Новгород | 12 226 | 1 920 000 | 19 314 | 7 088 |
| Казань | 15 878 | 2 525 920 | 25 410 | 9 532 |
| Челябинск | 10 670 | 1 140 000 | 11 468 | 798 |
| Омск | 10 144 | 1 292 480 | 13 002 | 2 858 |
| Самара | 12 229 | 1 710 720 | 17 209 | 4 980 |
| Ростов-на-Дону | 13 480 | 1 728 000 | 17 383 | 3 903 |
| Уфа | 12 602 | 2 112 800 | 21 254 | 8 652 |
| Красноярск | 12 095 | 1 543 200 | 15 524 | 3 429 |
| Пермь | 12 276 | 1 640 000 | 16 498 | 4 222 |
| Воронеж | 10 399 | 1 399 870 | 14 082 | 3 683 |
| Волгоград | 11 227 | 1 464 347 | 14 731 | 3 504 |
| Краснодар | 14 609 | 1 606 400 | 16 160 | 1 551 |
Давайте посчитаем, сколько можно будет заработать за 15 лет на обычном банковском депозите, инвестируя разницу. В качестве первоначального взноса возьмем те же 20% аванса, который мы можем отдать на ипотеку.
Как рассчитать выгоду? Формулы и примеры
Для подобных расчетов используется формула сложных процентов (т.е. с учетом капитализации). Формула имеет вид:
S=P(1+i/m)^(n*m)
Гдe,
- i/m – ставка за период,
- S – наращенная сумма,
- i – годовая ставка,
- n – срок вклада в годах,
- P – первоначальная сумма.
Для расчета с ежемесячным пополнением используется более сложная формула, наиболее простой вариант — воспользоваться многочисленными вариантами онлайн расчетов или произвести расчет в Excel. Формула для расчета по первому периоду:
S1= P0 (1+i*m/y)
- P0 – первоначальная сумма вклада, в нашем случае это эквивалент первоначального взноса.
- S1 – сумма вклада на конец первого месяца.
- i–процентная ставка по вкладу.
- m – количество дней в месяце/квартале, за которые начисляются проценты, в нашем случае ежемесячно.
- y – количество дней в году.
- Предположим, мы разместим депозит всего лишь под 5% годовых. Тогда расчет для Москвы будет выглядеть следующим образом:
Что выгоднее ипотека или аренда — купить или снимать | Ипотека онлайн
В настоящее время очень остро стал вопрос о том, что выгоднее ипотека или аренда. Эта задача будет сложнее, чем знаменитое шекспировское выражение. Хотя, если разобраться в этом вопросе, то ничего сверхсложного на самом деле нет.
Кабала на 10-20 лет не принесет ничего хорошего. Тут многие скажут, что и платить чужому дяде всю жизнь тоже неправильно, а накопить на свое жилье с нынешними ценами практически нереально. Давайте возьмем калькулятор, вооружимся свежей информацией от риэлторов Москвы и узнаем все выгоды, которые нам сулит приобретение своего жилья в ипотеку.
Актуальные цены на недвижимость
Для начала давайте определимся с тем, сколько же нужно денег, чтобы приобрести собственное жилье в Москве. Не будем брать совсем уже заоблачные варианты, поставим за условие недвижимость для семьи из 3-4 человек.
Не в центре, но и не совсем на выселках. К примеру, неплохой район столицы — Люблино. Да, добираться до центра придется достаточно долго, но для среднестатистической семьи стоимость квартир тут будет вполне доступной.
Для удобного проживания такого количества человек необходима как минимум двухкомнатная квартира, квадратов на 50. Цену на такую недвижимость в данном районе риэлторы предлагают в районе 6 000 000 рублей. Немаленькая сумма, которую просто так нигде не возьмешь, что и толкает людей на длительные обязательства перед банком.
Теперь смотрим аренду квартир с такими же условиями. Найти неплохой вариант без евро ремонта можно в районе 35 000 рублей.
Все таки лучше аренда или ипотека? Давайте считать.
Простая арифметика
Используя интернет не нужно даже особых вычислений, чтобы понять, сколько будет реальная стоимость жилья в ипотеку. Заходим на сайт Сбербанка и рассчитываем ежемесячные платежи и общую сумму за 15 лет. Ставка по ипотечному кредитованию 11,9% годовых, при условии, что нам требуется 6 000 000 на покупку жилья, вносим все данные и получаем следующие данные:
- Первоначальный взнос должен составить не менее 15%, то есть уже у нас на руках должно быть 900 000 рублей.
- Оставшаяся необходимая сумма 5 100 000 кредитуется, и за 15 лет мы должны выплатить банку 13 051 036.
- Переплата составляет 117%.
- Ежемесячный платеж вносится в размере 72 503 рубля.
- Переплата 7 051 036.
В итоге, ипотека или аренда что выгоднее несложно посчитать.
Первое и самое основное, что за 15 лет при правильном подходе мы можем купить две квартиры в Люблино, еще и сделать в них за оставшиеся деньги неплохой ремонт, и даже съездить на отдых за границу.
На этом можно было бы остановиться, но есть же и те, кто скажет: не страшно, я же плачу за свою квартиру, на которую не смогу накопить и за 20 лет.
В этом случае вернемся к тому, что те, кто берут ипотеку на данных условиях заведомо соглашаются с тем, что ни болезни, ни потеря работы, ни другие обстоятельства в ближайшие 15 лет им не страшны.
Ведь, несмотря на них, ежемесячно нужно будет отдавать 72 тыс. рублей. Если этого не сделать хотя бы месяц-два, то ожидают дополнительные штрафы и даже выселение.
Банк заберет квартиру у должника за бесценок, он останется на улице (возможно даже с детьми) с огромной уже выплаченной суммой процентов.
Теперь, раз мы делаем сравнительный анализ ипотека или аренда, оценим и выгоду съемного жилья. В Люблино на тех же условиях можно найти аренду двухкомнатной квартиры с не самым свежим ремонтом, но необходимой мебелью (при покупке и того может не быть) за 35-40 тыс. рублей. Итого:
- Оплата аренды в год обойдется в 420 000 руб.
- За 15 лет проживания придется отдать 6 300 000 руб.
- Все эти 15 лет арендатор будет проживать в комфортных условиях, при улучшении жилищных условий, ремонта, покупки новой бытовой техники — можно договориться, что какая-то часть или вся потраченная сумма пойдет в счет оплаты. То есть ремонт и покупка товаров будет включена уже в ежемесячный платеж.
Как итог уже наглядно видим, что выгодней ипотека или аренда квартиры. Но как же дети? Что останется им после нас и как оплачивать аренду в пенсионном возрасте на мизерные социальные выплаты? Это очень важные вопросы, которые ставят под сомнение экономические показатели и возможные переплаты. Давайте решим и эту задачу.
Что лучше аренда или ипотека, как купить свое жилье, снимая квартиру
Прочитав эту фразу, многие сразу думают, что это нереально. Ведь нужно платить не только аренду, но еще и откладывать. Тут можно задать встречный вопрос. Вы же соглашаетесь с условиями банка, что нужно ежемесячно при любых обстоятельствах платить 72 503 рубля? А значит, они у вас есть. И первоначальный взнос тоже.
Теперь давайте наглядно разберемся, что выгоднее ипотека или аренда и калькулятор нам в помощь.
- Арендуя квартиру мы платим по 35 тыс. рублей ежемесячно, если такие же условия применить к ипотеке, то платеж будет в два раза больше. Считаем и получаем, что у нас остается 37 503 рублей каждый месяц. В год эта сумма составит 450 036 рублей.
- У нас есть и первоначальный взнос 900 000 руб. Берем их и несем в банк, кладем на депозит, выбираем пополняемый под 4,5% годовых. В конце первого года вносим сумму, которая осталась от аренды (если бы мы платили этот же платеж за ипотеку).
- Получаем в конце первого года 1 410 000 рублей.
Живем в комфорте дальше, и при этом выполняем аналогичные действия, продлевая депозитный счет еще на 12 месяцев. В конце второго года у нас уже будет 1 950 000. Третьего — 2 500 000. На четвертый год жизни в арендованной квартире мы уже имеем половину стоимости нашего будущего личного жилья — 3 100 000.
Не останавливаемся на достигнутом, у нас впереди пятый год, и сумма на счете снова возрастает — 3 700 000. На шестом мы получаем уже 4 300 000. За семь лет проживания в съемном жилье у нас накопилось 4 950 000. Итого за восемь лет 5 600 000.
Покупаем свою недвижимость, которую хотели, еще и остаются деньги на ремонт.
Если продолжить расчеты и дальше, то вы можете позволить себе через 15 лет купить не только хорошую квартиру в Люблино, но и ближе к центру. А если быть скромнее, то еще и своим детям.
- Как и где купить изъятую квартиру за долги
- Можно ли оформить ипотеку на другого человека
- Как заработать на ипотеке без вложений
- Можно ли взять ипотеку на покупку и ремонт квартиры
Если остались вопросы, что выгоднее ипотека или аренда жилья
Кроме экономических плюсов есть еще масса преимуществ. Они говорят о том, что стоит все-таки подумать над вариантом немного заплатить арендодателю, а на сэкономленные средства уже думать о своем жилье.
- В случае болезней или других непредвиденных обстоятельств у вас будет неплохой запас средств, который поможет нормально жить, не остаться на улице, и прекрасно себя чувствовать. Конечно, такие ситуации немного заставят отступить от своей мечты, но в случае с банком и шансом остаться не только без работы, но и квартиры — это лучше.
- В Москве несложно найти квартиры дешевле той стоимости, что мы предложили в данной статье. Очень хорошие варианты срочной продажи, когда хозяева за бесценок отдают свое имущество при переездах и прочих жизненных ситуациях. Имея хороший запас и регулярно просматривая предложения от риэлторов можно уже за 3-4 года рассчитывать на приобретение хорошего варианта.
- Покупая голые стены, выплачивая ежемесячно по 72 тыс, вам за свои деньги придется делать ремонт, покупать мебель и технику, оплачивать коммунальные услуги. Сразу рассчитывайте на это, поэтому первый год после заселения будет сопровождаться дополнительными тратами. А значит, готовьтесь к тому, что ежемесячные расходы увеличатся на 20-30 тыс рублей в первый год-два. В арендованном варианте уже есть все необходимое, а чего нет — можно купить в счет той суммы, которую отдаете хозяину. Поэтому в вопросе ипотека или аренда калькулятор поможет.
- Покупая вторичное жилье, знайте — весь ремонт труб, электропроводки и всего того, что порядком поизносилось за годы эксплуатации здания, будет делаться за ваш счет. Опять вспоминаем про необходимые мелочи, ежемесячный платеж, и понимаем, что расходы снова возрастают. В случае арендной платы за ремонт отвечает владелец квартиры.
- А теперь еще один вариант, который красноречиво говорит что выгоднее ипотека или аренда жилья. Как правило, проблемой жилищного вопроса озабочены молодые семьи. В силу возраста есть стремления к карьерному росту, самоутверждению, и вообще большой потенциал найти хорошую высокооплачиваемую работу. При обязательствах перед банком сменить вид деятельности будет трудно. Первые стажировочные месяцы оплачиваются по сниженной ставке, со времени расчета до выплат на новой должности — большой разрыв по времени. Не всегда новое место работы будет находиться рядом с домом или хотя бы в конкретном районе столицы. Снимая квартиру, всегда есть вариант переехать ближе, будет запас средств на оплату следующего месяца при расчете с работы.
Это только основные выгоды, которые ждут, если немного подождать с приобретением жилья. Но есть еще один, который мы забыли рассмотреть в нашем сравнительном анализе вопроса — аренда квартиры или ипотека.
Что будет если не заплатить за ипотеку
Разбираясь в вопросе о том, что лучше аренда квартиры или ипотека нужно узнать и предусмотреть жизненные проблемы, и их совместимость с ипотечным кредитованием.
Итак, если вдруг вы потеряли работу, то несколько недель, а то и больше потребуется на поиск новой с таким же окладом для ежемесячного взноса. На каждой должности есть срок обучения стандартам компании и стажировочный период, оплачиваемый меньшей суммой. В итоге получаем недостачу в семейном бюджете на протяжении двух-трех месяцев.
Опять пользуемся простыми законами арифметики начальной школы и считаем: 72 503 х 3 = 217 509. Добавим к этой сумме штрафную пеню и получим задолженность перед банком в размере 250-270 000 рублей. Это 5% от кредитуемой суммы. По закону банк уже будет вправе пустить залоговое имущество с торгов за бесценок. Он будет покрывать только невыплаченный долг.
Предположим, что все 10 лет вы платите исправно, уже отдали банку почти 9 млн (что в половину больше реальной стоимости вашего жилья), и тут у вас возникают сложности с работой или здоровьем.
Вы не вносите 3-4 месяца ежемесячную плату и вашу квартиру банк продает за оставшиеся 4,5 млн. рублей, покрывая долг. А ведь такие ситуации случаются нередко.
Поэтому остается очевидным что лучше ипотека или аренда квартиры.
- Это интересно: Можно ли купить долю в ипотеку
- Что делать если нет денег платить ипотеку
- Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку
- Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке
- Если остались вопросы, то задайте их в х ниже, под статьей.
Ипотека или аренда в 2020 году – что выгоднее и лучше выбрать
Граждане, не располагающие собственным жильем, а также средствами на покупку, имеют только два выхода из ситуации – снимать его или приобретать за счет заемных средств.
Здесь возникает вопрос – что выгоднее? Учитывая постоянные изменения на рынках, связанных с недвижимостью, сервис Brobank.ru решил определить что дешевле – ипотека или аренда в 2020 году.
Для этого взяты среднестатистические данные по целевым займам и сдаче квартир.
Сколько обойдется снять квартиру в 2020 год
Для всей оценки взяты три города. Первый – Москва. В ней самая дорогая недвижимость. Второй – Санкт-Петербург. В связи с численностью его жителей. Третий – населенный пункт областного значения, но с проживающими в менее чем 1 000 000 человек. В частности, таким будет Саратов.
Отдельно учтен факт отличия цен на квартиры в разных районах того или иного города. Для каждого из принятых во внимание взято по три района. С выведением средних цен аренды жилья, готового для заселения. То есть с мебелью и техникой, хотя бы частично.
| Район | Площадь (кв.м.) | Цена в месяц (рублей) |
| Москва | ||
| Пресненский | 64 | 67 000 |
| Марьино | 45 | 50 000 |
| Некрасовка | 54 | 35 000 |
| Санкт-Петербург | ||
| Выборгский | 58 | 39 000 |
| Приморский | 54 | 33 500 |
| Невский | 60 | 27 500 |
| Саратов | ||
| Кировский | 58 | 17 700 |
| Заводской | 54 | 16 000 |
| Ленинский | 50 | 15 000 |
Цель использования средних размеров жилья – определение цены сопоставимой по квадратуре квартиры, которая будет куплена за счет ипотеки в банке. Стоит учитывать, что данные – ориентировочные. То есть оценивалась приблизительная стоимость аренды в указанном районе с минимальными требованиями к недвижимости.
В целом выдвинуто всего шесть основных условий к жилью:
- В кирпичном доме;
- Не крайние этажи;
- Вторичный рынок;
- С ремонтом, позволяющим заселиться сейчас;
- Меблированая, хотя бы частично;
- Двухкомнатная квартира, как самый популярный вариант у потребителей, решивших взять ипотеку.
Эти же основные условия выдвинуты и в блоке целевых займов. То есть сопоставляются фактически идентичные квартиры.
Сколько придется платить в месяц за ипотеку в 2020 году
Для расчета затрат на обслуживание займов взяты два блока входных данных. Первый – цена жилья. Она рассчитана исходя из ранее указанной квадратуры и средней стоимости квадратного метра в принятых во внимание районах трех городов.
| Район | Цена кв.м. (рублей) | Цена квартиры (рублей) |
| Москва | ||
| Пресненский | 509 000 | 32 576 000 |
| Марьино | 197 500 | 8 887 500 |
| Некрасовка | 115 250 | 6 223 500 |
| Санкт-Петербург | ||
| Выборгский | 152 000 | 8 816 000 |
| Приморский | 161 500 | 8 721 000 |
| Невский | 123 000 | 7 380 000 |
| Саратов | ||
| Кировский | 66 250 | 3 842 500 |
| Заводской | 49 250 | 2 659 500 |
| Ленинский | 43 125 | 2 156 250 |
Второй блок – условия ипотеки. Для объективности взяты средние значения по рынку. Лишь минимальный взнос опирается на самый популярный вариант среди граждан России.
Он составляет 20%. Его, согласно исследованию Райффайзенбанка, готовы внести почти половина респондентов. Точнее – 46%.
| Район | Срок договора (месяцев) | Ставка (% годовых) |
| Москва | 224 | 7,21 |
| Санкт-Петербург | 221 | 7,37 |
| Саратов | 221 | 7,62 |
Используя входные данные и калькулятор для составления графика платежей, ежемесячно в банк для оплаты основного долга и процентов придется вносить разные суммы. Зависимо от города и района нахождения жилья.
| Район | Платеж в месяц (рублей) |
| Москва | |
| Пресненский | 211 988 |
| Марьино | 57 835 |
| Некрасовка | 40 499 |
| Санкт-Петербург | |
| Выборгский | 58 411 |
| Приморский | 57 781 |
| Невский | 48 896 |
| Саратов | |
| Кировский | 25 918 |
| Заводской | 17 939 |
| Ленинский | 14 514 |
Отдельно стоит выделить, что в таблицах, как относительно платежей по займам, так и цены аренды, используются округления. То есть все данные ориентировочные.
Ипотека или аренда в 2020 году – что выгоднее
- Для сравнения двух вариантов достаточно сопоставить месячные траты на съем жилья с расходами в виде платежей по займу.
- Москва:
- Санкт-Петербург:
- Саратов:
Практически во всех случаях аренда квартиры будет дешевле, чем ипотека.
Как минимум в текущем 2020 году. Есть только одно исключение. Правда, здесь стоит учитывать важный нюанс.
Выгода ипотеки, которая проявилась в Ленинском районе Саратова, несущественная. Опирается только на платеж. Если оценивать траты за год, то расходу станут сопоставимы, так как займ требует оплаты дополнительных услуг. В частности, страховки. Она попросту нивелирует разницу.
Аренда или ипотека – что лучше в 2020 году
Если брать во внимание только затраты «здесь и сейчас», то выгоднее, а соответственно и лучше, выбрать аренду, а не ипотеку в 2020 году. Она потребует значительно меньше расходов. По полученным данным в среднем на съем квартиры придется выделять ежемесячно на 55% меньше денег из личного бюджета.
Причем это касается только плановых постоянных трат. Дополнительно важно учитывать требования целевых займов. Они делают расходы еще более значимыми. В частности, первоначальный взнос, траты при заключении договора и дальнейшем обслуживании. В то время как для аренды достаточно будет накопить залога, который, в основном, равен одному месячному платежу.
Хотя, не стоит забывать о важном нюансе, который все же говорит о том, что ипотека лучше, чем аренда жилья. Причем не только в 2020 году, но и в принципе в любое время. Речь идет о приобретении жилья. После выплаты займа квартира является полной собственностью человека. Снимать ее можно бесконечно, например, тех же 20-30 лет, не достигнув этого результата.
Соответственно, если говорить о вопросе перспективы на будущие 10 и более лет, то ипотека лучше. В случае вопроса выбора более приоритетного варианта на текущий момент выгоднее будет аренда. Как минимум в текущем 2020 году.
Хотя, и в момент съема жилья можно рассчитывать на перспективу. Для этого разницу от возможных платежей по займу стоит откладывать на сбережения. Это позволит накопить на оформление ипотечной сделки. Причем на уже более выгодных условиях, которые предлагаются клиентам, вносящим не менее 50% цены квартиры в виде первоначального взноса.
Соответственно, если выбирается ипотека или аренда в 2020 году, то стоит опираться на собственные приоритеты. Некоторые, располагая достаточными накоплениями на займ и доходами на его обслуживание, выбирают аренду. Например, в связи с необходимостью частых переездов. Другие – наоборот стараются урезать личный бюджет ради покупки жилья. Пусть и в долг.
Источники:
- Avito — ссылка;
- ЦБ РФ — ссылка;
- Райффайзенбанк — ссылка.
Об авторе
Дмитрий Сысоев — высшее экономическое образование Сумского НАУ по специальности «Менеджмент организации». Аналитик банковского сектора и микрофинансового рынка.
Опыт работы в профильных коммерческих структурах – и банке, и МФО.
Более 5 лет создает полезный контент для потребителей финансовых услуг и организаций — информационно-аналитические статьи по банковскому сектору и микрофинансовому рынку. sysoev@brobank.ru
Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.
Ипотека или аренда — что выгоднее?
Буквально на каждом шагу мы натыкаемся взглядом на заманчивые предложения банковской ипотеки, нас заманивают кредитами и каждая реклама подчеркивает доступность ипотечного жилья. Между тем, вопрос с жильем нужно как-то решать и у нас складывается впечатление, что ставка в 9% действительно является выгодной – глядя на текущее финансовое положение, может показаться, что кредит можно вернуть достаточно быстро. Однако когда начинаем глубже разбираться в вопросе, выясняется, что:
- Во-первых, мы переплачиваем примерно вдвое, то есть, одна квартира остается нам, и еще одну мы покупаем для банка.
- Во-вторых, мы вынуждены каждый месяц выплачивать довольно ощутимую сумму, а если платежи по каким-то причинам прекратятся – банк отберет жилье, и уже денег, скорее всего, никто не вернет.
Что же, получается – арендовать жилье выгоднее?
Но ведь ипотечник получает квартиру «прямо сейчас» и через 20 лет, при удачном стечении обстоятельств, платежи прекращаются, а жилье остается в его собственности. Если снимать квартиру, деньги тоже уходят, но этим придется заниматься бесконечно.
Сейчас мы предпримем попытку рассчитать все «за» и «против» количественно – и вы сможете самостоятельно решить, что выгоднее именно для вас. Стоимость жилья, как и цена аренды, в разных городах отличается, иногда – весьма существенно, поэтому для подсчетов мы будем отталкиваться от реалий, скажем, Москва.
Вариант выплат по кредиту: аннуитетный или дифференцированный
Сразу нужно упомянуть об одном нюансе, который существенно влияет на расчеты.
Банки предлагают как аннуитетный платеж (в течение всего срока кредита сумма взноса остается неизменной) и дифференцированный (платеж по телу кредита не меняется, а по процентам постепенно уменьшается).
Второй вариант является несколько более выгодным, поэтому нужно рассчитывать оба варианта, чтобы докопаться до истины.
Например, стоимость квартиры в Москве составляет 3,2 млн. рублей. Средняя процентная ставка по ипотеке, согласно информации ЦБ, составляет сегодня 9,5%, средний срок ипотеки, одобряемый банками, составляет 20 лет срок. И вот какие цифры мы получаем при расчетах:
- Аннуитетный платеж: общая сумма выплат по кредиту составляет 6,1 млн. рублей, переплата – 3,4 млн. рублей;
- Дифференцированный платеж: общая сумма выплат по кредиту составляет 5,3 млн. рублей, переплата – 2,6 млн. рублей.
Что произойдет с ценами на жилье через 20 лет?
Теперь необходимо рассмотреть вопрос рыночной стоимости недвижимого имущества, которое перейдет в полное распоряжение собственника через 20 лет. То есть, нужно попытаться понять — будет ли жилье дорожать?
Статистика говорит о том, что с 1998 года по 2008 год цены на жилье несколько выросли (примерно на 9%). Затем случился мировой кризис, связанный с «ипотечным пузырем» и цены в 2008 году несколько снизились, а в 2009 году резко упали (примерно на 15%). До 2014 года наблюдался небольшой подъем, но затем, после обесценивания российской валюты цены снова стали сползать вниз.
Таким образом, не стоит полагать, что через 20 лет приобретенное в ипотеку жилье значительно подорожает, скорее всего, его владелец останется при своей собственности, стоимостью в 3,2 млн. рублей.
То есть, покупку жилья в кредит нельзя рассматривать в качестве инвестиции.
Однако нужно рассмотреть и более оптимистичный сценарий: допустим некоторое оживление экономики и предположим, что цена будет немного расти (как в период с 1998 года по 2008 год), в этом случае стоимость квартиры через 20 лет составит 3,9 млн. рублей.
При этом заемщику придется 20 лет проживать на одном и том же месте (а это существенно сужает потенциал рынка труда для него), исправно выплачивать банку кредит, и не дай Бог ему на каком-то этапе утратить трудоспособность – банк заберет квартиру.
Может быть, стоит отказаться от двадцатилетней кабалы в пользу аренды жилья?
Проведем сравнительный расчет затрат ипотечника и арендатора. Возьмем аннуитетный платеж, так как эта схема является наиболее востребованной в силу простоты определений ежемесячных платежей.
Нижний порог по стоимости аренды в Москве составляет 20 тыс. рублей в месяц, при этом цена с 2014 года выросла незначительно, примерно на 6%. Так что, можно рост примерно 1% в год закладывать по платежам на ближайшие 20 лет.
За 20 лет аренды съемщик заплатит 5,6 млн. рублей, а ипотечник – 6,1, в этом плане, конечно, аренда выглядит более привлекательной. Но! После выплаты ипотеки заемщик остается с квартирой, стоимостью 3,2 млн. рублей и прекращает выплачивать взносы, а арендатор остается ни с чем и вынужден продолжать расходовать деньги на съемное жилье.
Что же получается – банковская кабала выгоднее?
Но мы кое-чего не учли в ситуации с арендатором, так как при разумном подходе можно сделать так, что у него появятся некоторые средства. Месячный платеж за квартиру составляет 20,6 тыс.
рублей, в то время как платеж по кредиту составляет 25,5 тыс. рублей.
Разницу в пять тысяч арендатор может положить на депозит (или карту с процентами на остаток), туда же пусть отправится и сумма, равная сумме первоначального взноса по ипотеке – чтобы условия действительно были равными.
Средний процент по вкладу сегодня составляет 6,4%, и, учитывая политику Центробанка, который вынужден будет сокращать ключевую ставку (чтобы бороться с инфляцией), депозитные ставки будут снижаться. Можно брать для расчетов 6%, так как ставка, вероятно, будет снижаться на 0,5% каждые четыре года.
Прошло 20 лет: что имеем в сухом остатке?
Получается, что при аренде за 20 лет мы оплатим 5,5 млн. рублей, но накопим 2,3 млн. рублей, итого чистые затраты составят 3,2 млн. рублей. Но! На руках останется 2,3 млн. рублей.
При ипотеке мы заплатим 6,1 млн. рублей, однако у нас на руках останется недвижимость, стоимостью 3,9 млн. рублей (при оптимистичном сценарии). Чистые затраты составят 2,2 млн. рублей, а в случае выбора дифференцированного платежа – 1,4 млн. рублей.
Имеющихся денег арендатору не хватит на жилье, однако, если его депозит будет пополняться не на 5 тыс. рублей, а на 10 тыс. рублей, он будет через 20 лет располагать необходимой суммой. Но при этом ему придется находить не 25 тыс. рублей ежемесячно, а 30 тыс. рублей.
Точно ли ипотека – лучшее решение?
Таким образом, получается, что экономически ипотека все-таки выгоднее. Однако нужно учесть, что ситуацию нужно оценивать для каждого города отдельно, цены на жилье могут существенно отличаться, а в некоторых городах сумма взноса по кредиту может даже превышать сумму платежа по аренде.
- Но! Прежде всего, нужно определить, что для вас важнее:
- Наличие жилья, которое можно обустроить по своему вкусу, отсутствие переездов, наличие недвижимой собственности через 20 лет;
- Мобильность, возможность искать хорошо оплачиваемую работу в любом регионе, не быть связанным обязательствами перед банком и соответствующими рисками.
А теперь – за дело! Все точно рассчитать и принять правильное решение поможет этот калькулятор ипотеки и аренды. Достаточно ввести данные, актуальные для вашей ситуации и для условий вашего региона и уже через пару минут вы получите все вводные, необходимые для размышления и правильного выбора.
Эксперты объяснили, почему аренда квартиры на долгий срок выгоднее ипотеки — МК
Россияне, которым не досталась квартира в наследство от бабушки, постоянно стоят перед выбором: как лучше поступить — арендовать жилье или купить в кредит? Конечно, никто не сомневается, что иметь собственную квартиру лучше, чем снимать у хозяина. Однако ипотечная кабала многих пугает, особенно в кризис. Да и накопить на первый взнос — задача не из легких.
Еще один важный вопрос: что выгоднее чисто экономически — съем жилья или покупка? Аналитики компании «Метриум» решили дать на него ответ — и подсчитали, какую сумму в течение 20 лет придется выложить московским арендаторам и ипотечникам.
Для расчетов покупки в кредит эксперты исходили из средней ставки 6,17% (по программе субсидирования ипотеки для новостроек), первоначального взноса 20% от стоимости квартиры и срока кредитования 20 лет.
Они учли расходы на оформление сделки, меблировку и техническое оснащение квартиры (20 тысяч рублей за квадратный метр для квартир комфорт- и бизнес-класса, 50 тысяч рублей – для жилья премиум- и элитного класса), а также имущественный налог (0,1% от кадастровой стоимости квартиры).
Что касается стоимости аренды, специалисты взяли во внимание аналогичные по качеству квартиры в новостройках. Для расчетов во всех классах жилья были выбраны «однушки».
— Для аудитории жилья комфорт-класса вопрос выбора аренды или ипотеки самый актуальный, — говорят авторы исследования. — Но разница в расходах арендатора и покупателя не столь заметная.
Например, однокомнатная квартира площадью 40,7 кв. м. в жилом комплексе в районе Митино стоит 6,15 млн рублей. При первоначальном взносе в 1,23 млн рублей сумма займа составит 4,92 млн рублей, а ежемесячный платеж — 35,7 тыс. рублей.
С учетом суммы процентов за весь период, первоначального взноса и сопутствующих расходов за 20 лет владелец квартиры выплатит 10,79 млн рублей. Аренда аналогичной квартиры в новых домах в Митине обойдется в среднем в 42 тыс. рублей.
С учетом расходов на риелторскую комиссию арендодатель потратит на такое жилье за 20 лет 10,12 млн рублей.
— Как видно из расчета, за столь длительный период арендатору удастся сэкономить менее 700 тысяч рублей, — говорит девелопер Игорь Козельцев. — При этом покупатель остается с собственным жильем, тогда как арендатор будет вынужден снимать квартиру дальше либо искать другую.
В жилье бизнес-класса разница в конечных расходах на ипотеку и аренду оказалась довольно существенной. Это связано, с одной стороны, с его относительно высокой стоимостью и, с другой стороны, не столь же высокими ставками аренды.
Для примера аналитики взяли проект бизнес-класса, расположенный на юге Москвы, в двух станциях метро от Кольцевой линии. Стоимость однокомнатной квартиры площадью 38 кв. м составляет 8,91 млн рублей.
Минимальный первоначальный взнос по кредиту — 1,78 млн рублей, сумма займа — 7,13 млн рублей. Ежемесячный платеж достигнет 51,8 тыс. рублей. С учетом расходов на оснащение квартиры, процентной переплаты, налогов и расходов по сделке за 20 лет ее собственник заплатит 15,2 млн рублей.
Стоимость аренды «однушки» с близкими по качеству характеристиками составляет 44,4 тыс. рублей. За 20 лет квартиросъемщик потратит 10,7 млн рублей.
— Покупатель фактически приобретает за 4,5 млн рублей право собственности на квартиру, — отмечает генеральный директор девелоперской компании Лариса Швецова. — Но, по моему опыту, покупатели квартир бизнес-класса почти всегда погашают кредит досрочно. Поэтому реальный размер переплаты по ипотеке для них обычно не столь велик.
В жилье премиум-класса разница в расходах для ипотечника и арендатора совсем небольшая. Дело в том, что и стоимость квартиры для покупателя, и ставка аренды для квартиросъемщика в этом классе одинаково высоки. Пример: в клубном комплексе апартаментов премиум-класса в Даниловском районе Москвы квартиру с одной спальней площадью 52 кв. м можно приобрести за 17,5 млн рублей.
Первоначальный взнос составит 3,5 млн рублей, сумма займа — 14 млн рублей. Ежемесячный платеж по кредиту достигнет 101,7 тыс. рублей. За 20 лет выплат с учетом процентов и других сопутствующих расходов покупатель заплатит 30,9 млн рублей. Подобную квартиру в том же районе можно снять в среднем за 116,3 тыс. рублей в месяц.
За 20 лет арендатор потратит 28,02 млн рублей – на 10% (на 2,9 млн рублей) меньше ипотечника.
— Среди аудитории жилья премиум-класса редко встречаются люди, которые владеют или арендуют одну и ту же квартиру долгие годы, — комментирует генеральный директор девелоперской компании Алексей Перлин.
— Как правило, в их жизни динамично меняются места жительства, города и страны. Поэтому квартира — это чаще временный актив, и с этой точки зрения важно понять, выгоднее ли ее приобрести или арендовать.
Очевидно, что аренда выгоднее, если жилье будет использоваться для непродолжительных остановок в городе.
В элитном сегменте расходы на ипотеку и аренду могут сильно разниться в зависимости от расположения жилого комплекса, уровня конкуренции на локальном арендном рынке и от типа дома. Если говорить о небольших квартирах (меньше 50 «квадратов»), то сравнение — явно не в пользу ипотеки.
Например, однокомнатная квартира площадью 44,6 кв. м в клубном доме, расположенном в пределах Садового кольца, обойдется в 25,2 млн рублей. При первоначальном взносе в 5,04 млн рублей в кредит понадобится 20,16 млн рублей. Ежемесячный платеж составит 146,4 тыс.
рублей, сумма процентов за весь период — 15,06 млн рублей. Суммарные расходы за 20 лет выплат составят 42,96 млн рублей. Средняя стоимость аренды в центре Москвы в новых домах в квартирах площадью от 35 до 50 кв. м составляет 125 тыс. рублей.
За 20 лет арендатор заплатит 30,13 млн рублей — на 43% меньше (на 12,8 млн рублей), чем покупатель.
В Новой Москве покупка квартиры выгоднее аренды. Скажем, однокомнатная квартира площадью 33 кв. м в районе Ватутинок на Калужском шоссе стоит 5,5 млн рублей. Покупателю понадобится внести 1,1 млн рублей и занять у банка 4,4 млн рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке составит 32,5 тыс.
рублей, проценты за весь период — 3,29 млн рублей. Суммарные расходы за 20 лет достигнут 9,6 млн рублей. Средняя ставка аренды схожего по площади объекта обойдется в 45,3 тыс. рублей в месяц.
За весь период пользования квартиросъемщик заплатит 10,9 млн рублей — на 1,3 млн больше, чем ипотечник.
— Аренда квартиры в долгосрочной перспективе более выгодна, но это лишь на первый взгляд, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
— Снижение ставок по ипотеке ведет ко всё большему сближению средних ежемесячных расходов на жилье как покупателей, так и арендаторов, ведь собственники квартир вынуждены сокращать ставки аренды, наблюдая массовый переход арендаторов в категорию ипотечных заемщиков.
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова высказывает опасение, что программа ипотеки с господдержкой может завершиться раньше обозначенного срока (ноябрь 2020 года). «На все банки выделено 740 млрд руб., а уже в июле некоторые кредиторы достигли предела по кредитованию, — говорит Ирина Доброхотова.
— Если программу не продлят, сценариев несколько: ставку будут субсидировать сами застройщики (реальные примеры уже есть); банки могут сами снизить ставки по базовым ипотечным программам, так как ключевая ставка исторически низкая. У семейных заемщиков по-прежнему останется возможность подать заявку на семейную ипотеку по ставкам 4-4,5% годовых.
Есть случаи отдельной эффективной коллаборации застройщиков с банками: в результате ипотеку уже предлагают под 3% на весь срок кредитования. Вероятно, эта практика продолжится.
Если же программа будет продлена, кардинальным образом это ничего не изменит, но даст возможность заемщикам, которые не успевают накопить на первоначальный взнос до ноября, все-таки купить квартиру в следующем году».